房地產項目簡介課件

1、 湖北黃石大冶市房地產項目簡介一、項目背景1、項目所在地理位置：湖北黃石大冶市熊家洲打到南側湖濱南路西側地塊。緊鄰大冶碧桂園城市花園桃源（三期）住宅小區(qū)（見附件一）。地塊編號：G19048。2、項目土地獲得方式：2018年11月30日，大冶市政府決定：通過有償、置換的方式收購大冶市糧機有限公司在市區(qū)的9.3畝土地，用于建設社會停車場。作為補償的一部分，優(yōu)先大冶市糧機有限公司依法依規(guī)公平參與競標市里組織的土地出讓（見附件二）。照此要求，2019年6月25日，大冶市土地收購儲備中心與大冶市糧機有限公司簽訂了土地使用權收購合同（見附件三），并原則同意大冶市糧機有限公司優(yōu)先摘牌熊家洲大道南側、碧桂園三

2、期西側地塊一共77.92畝土地。 2019年12月20日，出讓人：大冶市自然資源和規(guī)劃局，掛牌人：大冶市公共資源交易中心出具了國有建設用地使用權掛牌出讓須知（下簡稱：出讓須知）（見附件四）。約定上述G19048地塊等出讓掛牌規(guī)則。其中，涉及G19048地塊，在出讓須知中第四條，特別約定中第五款規(guī)定：G19048地塊競買人競得土地后，需向市政府提供城區(qū)5-10畝存量土地用于建設社會停車場。3、項目土地掛牌之現(xiàn)狀2019年5月，大冶市城市規(guī)劃委員會原則同意將熊家洲大道南側、碧桂園三期西側地塊分割為兩個地塊出讓。地塊一，用地面積24406（36.61畝）；地塊二，用地面積27540（41.31畝）；

3、其余指標統(tǒng)一控規(guī)執(zhí)行。（見附件五）2019年12月20日的出讓須知中規(guī)定，先出讓地塊一，并約定掛牌時間為2019年1月9日至20日。后經申請撤牌，時間順延。目前因疫情基本穩(wěn)定，掛牌工作正在重啟之中。二、項目概算1、開發(fā)項目總成本：59,243萬元（由A、B、C、D四項合成，折合單價：4560元/ ）A、土地成本：13,766萬元。注：總建面：129,932 樓面地價：1000元/ 拍賣稅費約總價的6% 60元/B、建安綜合：28,585萬元。注：總建面：129,932 綜合造價：2200元/ （交鑰匙工程）C、開發(fā)費用：10,395萬元。注：總建面：129,932 平均單價：800元/ （管理

4、、營銷、稅費）D、不可預見：6,497萬元。注：總建面：129,932 平均單價：500元/ （預留應對各類風險）2、項目收入：77,959萬元 總建面：129,932 綜合單價：6000元/ ，（未含車庫）3、項目利潤：18,716萬元 總收入：77,959萬元總投入：59,243萬元 總利潤：18,716萬元4、項目節(jié)奏： A、方案一：總體規(guī)劃，分兩期實施，先行實施地塊一36畝，地塊二41畝，作為項目的延伸的二期工程，適時規(guī)劃實施； B、方案二：總體規(guī)劃，一次同步實施77畝； C、無論實施哪一套方案，進度編制均應為，摘牌后2到3個月開工建設；摘牌后6到7個月開始預售，銷售周期為12個月，去

5、化率為85%以上。三、合作意向 向資方融資借款（明股實債）第一、以實施上述方案一論：向資方借款總額為8,000萬元整。 第二、風險控制：由借款方，也即上述大冶市糧機有限公司實際控制方，在大冶市注冊一家新的開發(fā)公司（暫定名為A公司）。A公司注冊成立后，資方將8,000萬元注入A公司賬戶，A公司負責將上述G19048地塊土地使用權摘牌至本公司名下并辦理完畢土地相關權屬證明，A公司負負責將上述G19048地塊土地使用權抵押給資方。資方對資金的使用有全程監(jiān)控權。 第三、土地使用權抵押給資方后，資方將A公司的實際控制權交還A公司的實際運作人，并運用剩余資金開始啟動項目的正常運作。 第四、借款8,000萬

6、元，自資金注入A公司之日起計算，總周期為18個月，10個月后，可以提前歸還本金；如到期可以順延一次，期限六個月，利率不變。第五、借款分兩次注入，首次不低于3500萬。注入之日起計算利息，并于六個月后開始支付利息。利率以年化17%計算。第六、成功摘牌后注入第二批剩余資金。若出現(xiàn)摘牌不成功，借方承擔首次資金一個月的利息。碧桂園桃源三期小區(qū) 緊鄰本項目（附件一） 附件二附件三附件四1 國有建設用地使用權掛牌出讓須知 （與本宗地相關的用紅色標注）根據中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定及招標

7、拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范等有關規(guī)定，經大冶市人民政府批準，大冶市公共資源交易中心根據大冶市自然資源和規(guī)劃局冶自然資規(guī)函2019109號,決定以網上掛牌方式出讓G19048等8宗地塊的國有建設用地使用權。一、本次國有建設用地使用權掛牌出讓的出讓人為大冶市自然資源和規(guī)劃局，具體組織實施由大冶市公共資源交易中心承辦。 二、本次國有建設用地使用權掛牌出讓遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。 三、出讓地塊的基本情況及規(guī)劃指標要求等：附件四2地塊編號土地坐落總面積出讓面積()土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限競買保證金(萬元)掛牌起始價(萬元) 容積率建筑密度(%)綠地率(%) G19048熊家洲大道南側

8、湖濱南路西側地塊25346.3924433.77住宅2.53030住宅70年30756150G20001熊家洲片區(qū)春華路東側海雅路南側A地塊60057.0748601.76商住1.43（商服20%）3035商服40年住宅70年33256650G20002熊家洲片區(qū)春華路東側海雅路南側B地塊56154.6845025.7商住1.43（商服20%）3035商服40年住宅70年30756150G20003尹家湖片區(qū)經三路東側、緯四路南側地塊36653.9933047.49商住3.0（商服10%）3030商服40年住宅70年581011620G20004尹家湖片區(qū)經二路東側、一號路南側地塊32421.

9、8130606.81商服2.53530商服40年33556710G20005高城支路南側、宏維人家西側地塊13125.1813125.18商住3.5（商服5%）3030商服40年住宅70年26755350G20006熊家洲片區(qū)106國道以西原藍天液化氣站地塊27497.2521399.19商住3.0（商服10%）2530商服40年住宅70年20854170G20007金牛鎮(zhèn)廣電中心東南側B地塊24255.5421675.8商住2.5（商服5.5%）2830商服40年住宅70年6751350規(guī)劃計容建筑面積：G19048號地塊61085； G20001號地塊69501；G20002號地塊6438

10、7；G20003號地塊99143；G20004號地塊76517；G20005號地塊45939；G20006號地塊64198；G20007號地塊43352；附件四3 四、特別約定（一）土地開發(fā)程度：G19048、G20003-G20007號地塊宗地外三通，即通路、通電、通上水，宗地內場地現(xiàn)狀交付。G20001-G20002號地塊宗地外七通，即：通路、通電、通訊、通（上、下）水、通氣、通網，宗地內場地現(xiàn)狀交付，由受讓人自行實施平整，出讓人承擔平整費用，因該宗地周邊6公里范圍內無取土點，故平整費用結算標準參照熊家洲墾區(qū)大箕鋪鎮(zhèn)污水處理廠運距5-7公里土地平整工程結算標準即27.14 元/ m結算，經

11、測量，該兩宗地需填土方約34萬立方米，具體土方量以土地平整工程完工驗收時實測的土方量為準。（二）上述宗地掛牌出讓成交后，競得人應在成交之日起30日內與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同，并在簽訂出讓合同后10個工作日內建立“建設項目信息公示牌”，公示牌具體規(guī)格及公示內容由大冶市自然資源和規(guī)劃局另行告知。附件四4（五）G19048地塊競買人競得土地后，需向市政府提供城區(qū)5-10畝存量土地用于建設社會停車場。（六）G20001、G20002號地塊工程配建約定： （省略）附件四5十一、本次網上掛牌出讓交易的報價規(guī)則詳見大冶市政府網“招投標”欄目國有土地網上交易系統(tǒng)上發(fā)布的交易規(guī)則第四章、第五章。各宗地的競買保證金分別為：G19048號地塊為人民幣大寫叁仟零柒拾伍萬元整（￥：30750000.00）。附件四6各宗地的出讓起始價、增價幅度 G19048號地塊：出讓起始價為人民幣大寫陸仟壹佰伍拾萬元整（￥：61500000.00），增價幅度為人民幣