萬科房地產(chǎn)成本構(gòu)成_ppt課件

1、房地產(chǎn)本錢構(gòu)成 . 引 子我們經(jīng)常聽到這樣一句話： 萬科的本錢就是周邊樓盤的售價終究有多少最后能被客戶認同？又有多少本錢需求我們本人買單？ . 引 子也聽到過有人這樣說： 本錢添加多少就在售價中提高多少!我們還有多少底氣敢說這句話？ 宏觀調(diào)控情勢下.引 子可我們卻從未聽到過這樣的話： 我們的本錢在本 行業(yè)中占有優(yōu)勢! .目 的1、普及本錢知識2、了解房地產(chǎn)本錢根本組成3、加強本錢認識. 題 綱一、前言 二、本錢八大類三、光明城市本錢簡介四、本錢科目根本組成五、光明與賽納麗舍六、天津萬科與順馳. 一、前言開標前：測算、 預算、主體招標交房前：動態(tài)本錢、變卦簽證、資料招標、詢價結(jié)算完：工程及資料結(jié)

2、算、分析、結(jié)算本錢其它： 本錢軟件、數(shù)據(jù)庫等 30% 50% 10% 10%本錢任務三大塊：事前-事中-事后.二、本錢八大類每類可分為二-四級科目 共約500行子目約2000組數(shù)字.二、本錢八大類項目分產(chǎn)品類型成本匯總表-一級科目序號成本項目單價合價高層商業(yè)地下車庫高層商業(yè)地下車庫合計建筑面積*可售車位可售面積*一土地獲得價款二開發(fā)前期準備費三主體建筑工程費四 主體安裝工程費五 社區(qū)管網(wǎng)工程費六園林環(huán)境費七配套設施費八開發(fā)間接費開發(fā)成本九 期間費用項目總投資.三、光明城市本錢簡介.三、光明城市本錢簡介.三、光明城市本錢簡介.三、光明城市本錢簡介.四、本錢科目根本組成本錢部與財務部的分工. 本錢

3、有哪八大類？.四、本錢科目根本組成二級科目-四、五個一、土地獲得價款1、政府地價及相關(guān)費用2、協(xié)作款項3、紅線外市政設備4、拆遷補償費 二、開發(fā)前期預備費 1、勘察設計費 2、報批報建增容費 3、三通一平費 4、暫時設備費.四、本錢科目根本組成三、主體建筑工程費1、根底工程2、構(gòu)造及粗裝修3、門窗工程4、公共部位裝修5、室內(nèi)裝修 四、主體安裝工程費 1、室內(nèi)水曖氣電 2、設備及安裝費 3、弱電工程.四、本錢科目根本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費1、室外給排水系統(tǒng) 4、室外高低壓線路2、室外采暖系統(tǒng) 5、室外智能化系統(tǒng)3、室外燃氣系統(tǒng) 6、其它 六、園林環(huán)境費2、綠化建立費 5、圍墻建造費3、建筑小品

4、6、室外照明4、道路廣場建造費 7、室外零星工程.四、本錢科目根本組成七、配套設備費1、游泳池 5、地下室2、會所 6、行政管理及設區(qū)效力3、幼兒園 7、市政用房4、學校 八、開發(fā)間接費 1、工程管理費 3、營銷設備建造費 2、資本化利息 4、物業(yè)完善費 5、不可預見費.四、本錢科目根本組成一、土地獲得價款1、政府地價及相關(guān)費用 土地出讓金 契稅 4%3、紅線外市政設備 大市政配套費 105元/M2 河西市政配套費 110元/M2 三級、四級科目.光明比寶山費用高在哪里？高多少？光明比金色費用高在哪里？高多少？.四、本錢科目根本組成二、開發(fā)前期預備費1、勘察設計費 勘察丈量費-下設五 十個子目

5、 商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、開工丈量、日照分析等 規(guī)劃設計費-下設五 十個子目交通分析、概念設計、規(guī)劃設計、施工圖設計、室外自來水管道設計、小區(qū)配電工程設計、環(huán)境設計等2、報批報建費 報批報建費-下設二十個子目政府綜合報建、人防異地建立、白蟻防治、圖紙審查、新墻體資料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、工程環(huán)境影響測評、消防檢測、房屋買賣手續(xù)、商品房價錢認證、房屋面積丈量等等.四、本錢科目根本組成2、報批報建費增容費-下設五 十個子目供電貼費、水增容費(住宅、商業(yè))、煤氣增容費三通一平費-下設三個子目暫時道路、暫時用電、暫時用水 .四、本錢科目根本組成三、主體建筑工程費1、根底工程

6、費土方護坡掛網(wǎng)噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等工程樁、樁基檢測、降水2、構(gòu)造與粗裝修3、門窗工程單元門入戶門防火門、防火卷簾門窗、陽臺門.四、本錢科目根本組成三、主體建筑工程費4、公共部位裝修大堂精裝修、架空層、地下室大堂電梯廳精裝修單元入口、樓梯間外墻：涂料、面磚、頁巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等5、室內(nèi)裝修四、主體安裝工程費室內(nèi)水暖氣電施工費用、PVC管、電纜、配電箱戶內(nèi)箱、開關(guān) 插座等設備及安裝費電梯、通風、消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)防盜、對講系統(tǒng)、三表遠傳、有線電視、多媒體箱.四、本錢科目根本組成五、社區(qū)管網(wǎng)費 室外給排水系統(tǒng) 室外給水雨污水室外消防 室外燃氣系統(tǒng) 管道系統(tǒng)調(diào)壓站 室外電器及

7、高低壓設備 高低壓配電設備及安裝 室外強電管道及敷設室外弱電管道埋設 室外智能化系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越 小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng) 前景音樂廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng).四、本錢科目根本組成六、園林環(huán)境費1、綠化建立費2、建筑小品3、道路廣場建造費4、圍墻建造費5、室外照明6、室外零星設備七、配套設備費會所根底工程構(gòu)造與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修 鋁合金門窗外墻裝修(花崗巖、涂料、面磚等).四、本錢科目根本組成七、配套設備費幼兒園-光明無學校 -光明無 地下室構(gòu)造與粗裝修安裝費人防設備費 車擋及仃車位行政管理及社區(qū)效力根底費用構(gòu)造與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修市政公用

8、房根底費用構(gòu)造與粗裝修安裝費室內(nèi)精裝修八、開發(fā)間接費工程管理費工程監(jiān)理費預結(jié)算編審費行政費用施工獎金工程質(zhì)量監(jiān)視費平安監(jiān)視費工程保險費工程細部檢查費.四、本錢科目根本組成八、開發(fā)間接費資本化利息營銷設備建造費接待廳及銷售辦公室裝修費樣板間費用示范景觀帶費物業(yè)完善費不可預見費.光明的建筑工程費為何比金色廉價？. 五、光明與賽納麗舍本錢對比.光明與賽納麗舍經(jīng)濟目的對比序號指標名稱中海指標萬科指標萬科-中海1總占地面積106914133562.526648.52總建筑面積230902276066451643計容積率面積168238214004457664總可售面積165993211262452695

9、住宅可售面積162105205262431576配套面積2245.52000-245.57地下室面積62663.762062-601.78地下車位102812792519總戶數(shù)1298151121310戶均面積(M2/戶)125 136 11 11車位面積(M2/個)61 49 -12 .光明與賽納麗舍總價估算對比序號成本項目中海總價（萬元）萬科總價(萬元)一土地獲得價款（大市政配套費）39908.3952735.42二開發(fā)前期準備費2460.003473.60三主體建筑工程費28883.0840851.461 基礎工程4336.746169.862 結(jié)構(gòu)及粗裝修18891.8525974.2

10、53 門窗工程2073.372870.034 公共部位裝修 3520.735731.265 室內(nèi)裝修60.39106.06四主體安裝工程費4338.515806.06五社區(qū)管網(wǎng)工程費2369.082953.67六園林環(huán)境費3628.195210.70七配套設施費8268.106702.54八開發(fā)間接費4643.047643.13項目總投資98518.39133169.38.序號成本項目中海住宅單價（元/M2）萬科住宅單價（元/M2）萬科-中海一土地獲得價款（大市政配套費）2329238253二開發(fā)前期準備費14816416三主體建筑工程費134015502101 基礎工程256290342 結(jié)

11、構(gòu)及粗裝修7608621023 門窗工程124135124 公共部位裝修 199259605 室內(nèi)裝修0.872.552四主體安裝工程費26428218五社區(qū)管網(wǎng)工程費143140-3六園林環(huán)境費21924728七配套設施費498317-181八開發(fā)間接費28036282項目總投資5462.395812350 光明與賽納麗舍單價對比. 六、天津萬科工程與順馳本錢對比.一、順馳工程簡介目的：.各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢單位：元/M2順馳土地費用：.順馳萬科830773加權(quán)平均結(jié)論：順馳在土地獲得本錢上并不占優(yōu)勢單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主

12、體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢萬科土地費用：.單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢順馳前期費用：.單位：元/M2順馳萬科160177加權(quán)平均前期本錢有差別？各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢萬科前期費用：.1-1、順馳設計費用：單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.1-2、設計費用對比：單位：元/M2順馳住宅設計費約在30-40元之間，萬科的設計費約合70元/M2分析緣由：1、多請國外設計公司；2、反復、修正設計、無效設計本錢較高；3、需設計工程過多常規(guī)：概念設計、方案設計、環(huán)境設計其它：人

13、防設計、照明設計、樣板房裝修、配飾設計、水環(huán)境設計、人工濕地設計等等各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.2-1、人防費用：單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.2-2、人防費用對比：單位：元/M2順馳人防費用：1區(qū)縣工程及早期工程人防費經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費用，2建地下車庫工程較多，導致人防費較高結(jié)論：天津市工程的人防費用交納存在可協(xié)調(diào)空間，天津萬科可在此方面加強協(xié)調(diào)力度。各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.3-1、小配套費用：單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.3

14、-2、小配套費用對比：單位：元/M2順馳小配套費用：區(qū)縣工程及早期工程小配套費經(jīng)協(xié)調(diào)不發(fā)生費用，近兩年開發(fā)工程均已規(guī)范交納此費用，未減免結(jié)論：隨著政府部門對房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范，天津市內(nèi)工程的小配套交納將嚴厲執(zhí)行，在此項無協(xié)調(diào)空間。各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.順馳主體本錢：單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.單位：元/M2順馳萬科11531329簡單算術(shù)平均結(jié)論：萬科建安本錢較高各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢萬科主體本錢：.順馳區(qū)內(nèi)配套本錢：單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢

15、 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.單位：元/M2順馳萬科247408簡單算術(shù)平均區(qū)內(nèi)配套本錢差別很大？各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢萬科區(qū)內(nèi)配套本錢：.1-1供熱：單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.1-2、供熱費用對比：單位：元/M2順馳供熱費用：1源頭費：萬科以往工程交費77-82元不等；而順馳在此次分析的14個工程中，有九個工程未交納(或含在地價款中)，其他交費 額度在45-80元之間，在此收費工程上，明顯有本錢優(yōu)勢。2區(qū)內(nèi)費用：萬科以往工程本錢在25-60元之間，而順馳此項本錢 平均只需22元/M2，也具有本錢優(yōu)勢

16、。3沒有單獨的熱力入口安裝各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.2-1、氣源基金：單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.2-2、氣源基金對比：單位：元/M2此項政府收費規(guī)范為20元/M2，萬科以往工程從未協(xié)調(diào)下浮過；而順馳在此收費工程上，僅支出了10元/M2，有本錢優(yōu)勢。各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.3-1、智能化：單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.3-2、萬科智能化：單位：元/M2順馳萬科1719加權(quán)平均本錢相當各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體

17、本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.順馳環(huán)境本錢：單位：元/M2各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.萬科環(huán)境本錢：單位：元/M2順馳萬科71179加權(quán)平均環(huán)境本錢差別很大？各項本錢對比 土地本錢 前期本錢 主體本錢 區(qū)內(nèi)配套 環(huán)境本錢.順馳銷售費用單位本錢：單位：元/M2.銷售本錢對比：單位：元/M2按加權(quán)平均計算，順馳的銷售費用每平米僅為83元。而天津萬科銷售本錢普通為售價的2.5-3%，在此科目上，順馳公司有一定的優(yōu)勢。.順馳開發(fā)單位本錢：單位：元/M2.萬科開發(fā)本錢：單位：元/M2順馳萬科26253141簡單算術(shù)平均開發(fā)本錢差別約500元.順馳總本錢：單位：元/M2平均

18、毛利21%.三、主要差別對比：單位：元/M2.總結(jié)：1、設計費: 根據(jù)工程定位合理選擇設計師檔次國內(nèi)普通設計師、國內(nèi)知名設計師、 港臺設計師和國際 著名設計師。2、人防費、供熱費、氣源基金等交費規(guī)范均有下調(diào)空間，萬科應加強此方面的協(xié)調(diào)力度此費用降低不會影響產(chǎn)品的質(zhì)量。3、主體、環(huán)境與順馳本錢差別較為突出，主要由于產(chǎn)品質(zhì)量的提升，需研討產(chǎn)品質(zhì)量添加對售價的影響比例。. 本錢的價值實際房地產(chǎn)工程投資普通符合價值性能比的關(guān)系： 價值功能/本錢堅持房地產(chǎn)價值增長有以下五種方式：第一種：價值功能/本錢；第二種：價值功能/本錢；第三種：價值功能/本錢； 第四種：價值功能/本錢第五種：價值功能 /本錢.本錢的金科玉律本錢一定耗費資源，不耗費資源的本錢不存在本錢一定在過程中發(fā)生本錢低并不意味著低本錢利潤的最大化，一定是本錢的最