中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展調(diào)控和思考_PPT29頁(yè)課件

1、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展、調(diào)控與思考 谷 祥2019年11月24日 序言 一、房地產(chǎn)（住宅）復(fù)合投融資體系建立的三個(gè)歷史階段： 1新中國(guó)建立至1978年 21979年1989年 31990年至今7/24/2022一、房地產(chǎn)（住宅）復(fù)合投融資體系建立三個(gè)歷史階段： 三種信貸業(yè)務(wù)形式：（1）房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款（2）個(gè)人住房擔(dān)保貸款和住房公積金委托貸款（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款7/24/2022一、房地產(chǎn)（住宅）復(fù)合投融資體系建立三個(gè)歷史階段 針對(duì)不同收入階層的住房消費(fèi)及投融資形式： 個(gè)人收入中， (1)住房消費(fèi)部分住房補(bǔ)貼可落實(shí)廉租房； (2)住房消費(fèi)部分住房公積金可去市場(chǎng)租房； (3)住房消費(fèi)部分住房公積金

2、住房?jī)?chǔ)蓄可購(gòu)買(mǎi)限定面積的經(jīng)濟(jì)適用房 7/24/2022 (4)住房消費(fèi)部分住房公積金住房?jī)?chǔ)蓄優(yōu)惠住房貸款可購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房； (5)住房消費(fèi)和投資部分住房公積金普通住房貸款可購(gòu)買(mǎi)普通商品房； (6)住房消費(fèi)和投資部分有控制的住房貸款可購(gòu)買(mǎi)高級(jí)商品住宅或高檔別墅。一、房地產(chǎn)（住宅）復(fù)合投融資體系建立三個(gè)歷史階段7/24/2022我國(guó)的復(fù)合式住房投融資渠道及運(yùn)行方式 政府住房資金管理中心商業(yè)銀行住房金融市場(chǎng)開(kāi)發(fā)住房 市場(chǎng)租賃融資主體調(diào)節(jié)調(diào)控主體開(kāi)發(fā)公司供給主體企業(yè)貸款融資賣(mài)房委托個(gè)人與單位需求主體公積金住房基金個(gè)人貸款融資買(mǎi)房7/24/2022 選準(zhǔn)投融資時(shí)機(jī)； 摸清地段價(jià)值； 確定項(xiàng)目定位； 力求

3、規(guī)劃創(chuàng)新； 保證品質(zhì)優(yōu)勢(shì)； 市場(chǎng)定價(jià)合理； 真實(shí)廣告創(chuàng)意； 精細(xì)銷售策略； 良好物業(yè)服務(wù)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的“九條真經(jīng)”：7/24/2022房地產(chǎn)企業(yè)貸款“差別管理”的三條法則： 其一、正確認(rèn)識(shí)銀行信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源； 其二、認(rèn)真把握房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不同特點(diǎn)； 其三、精細(xì)執(zhí)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)程序規(guī)定。 7/24/2022個(gè)人住房擔(dān)保抵押貸款業(yè)務(wù)管理特點(diǎn)： 1、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)； 2、個(gè)貸信用風(fēng)險(xiǎn)與住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)緊密相連； 3、個(gè)貸的申請(qǐng)資料多、審查程序多、測(cè)算復(fù)雜、要求嚴(yán)格，必須認(rèn)真執(zhí)行。 案例分析：巨額“假按揭”都是房地產(chǎn)企業(yè)貸款的變種。 7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)

4、與效果 2019年4月27日“國(guó)八條”： （一）強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 （二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。 （四）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 （五）明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。 （六）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。 （七）切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 （八）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 7/24/20222019年5月17日“國(guó)六條”： （一） 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 （二）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策

5、的調(diào)節(jié)作用。 （三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 （四）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 （五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 （六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 首要問(wèn)題是：對(duì)我國(guó)住房建設(shè)與供給的基本經(jīng)濟(jì)屬性的判斷是完全商品化和市場(chǎng)化，還是有限的商品化和市場(chǎng)化？地方政府的社

6、會(huì)保障責(zé)任包括不包括城鄉(xiāng)居民的最低住房條件的滿足？這個(gè)問(wèn)題要以科學(xué)發(fā)展觀來(lái)重新認(rèn)識(shí)。7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 第一、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新時(shí)期社會(huì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。目前應(yīng)該注意的是： 房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)與房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)是分不開(kāi)的； 房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力與城鎮(zhèn)化進(jìn)程和全面小康社會(huì)建設(shè)是分不開(kāi)的； 房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)需求是分不開(kāi)的； 房地產(chǎn)特點(diǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目是分不開(kāi)的； 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與區(qū)域政策環(huán)境是分不開(kāi)的。 7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 第二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房建設(shè)，必須充分考慮我國(guó)人口多、土地少的基本國(guó)情和建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的要求，合理引導(dǎo)住房需求和消費(fèi)模式。這是

7、各級(jí)政府的職責(zé)之一。 建設(shè)部曾提出了小康社會(huì)的住房標(biāo)準(zhǔn)：到2020年實(shí)現(xiàn)“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”。7/24/2022 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果我國(guó)城鄉(xiāng)住房建設(shè)的發(fā)展方向及基本政策： （1） 全社會(huì)居住條件改善的重點(diǎn)在城鎮(zhèn)。 （2）因地制宜，建立中國(guó)式的、公平公正的基本住房保障制度。 （3）嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房分配，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)度。 （4）分類指導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范和完善商品住房供給及稅費(fèi)制度。 （5）進(jìn)一步健全和完善政策性與經(jīng)營(yíng)性二元復(fù)合的住房投融資機(jī)制和住房市場(chǎng)秩序。 7/24/2022二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)與效果 第三、國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策是一把“雙刃劍”

8、。國(guó)務(wù)院要求：“各地區(qū)、各部門(mén)要統(tǒng)一思想，增強(qiáng)全局觀念，齊心協(xié)力做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控工作”。7/24/2022三、房地產(chǎn)（住宅）價(jià)格的動(dòng)因與對(duì)策 房地產(chǎn)價(jià)格，總體來(lái)講是供需雙方互動(dòng)的結(jié)果，不是單方面原因造成的。我們用一個(gè)示意圖來(lái)做層層分析和說(shuō)明（附圖表二）：7/24/2022附圖表二：大中城市居民住房供需市場(chǎng)現(xiàn)狀示意圖 7/24/2022 三、房地產(chǎn)（住宅）價(jià)格的動(dòng)因與對(duì)策 （一）住房需求結(jié)構(gòu)與住房供給結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析； （二）居民收入水平與住房供給結(jié)構(gòu)矛盾分析； （三）住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整與城市居民住房保障政策。（附圖表三）7/24/2022 附圖表三：大中城市居民住房供需市場(chǎng)調(diào)整結(jié)構(gòu)示意圖

9、7/24/2022 四、房地產(chǎn)金融的拓展與完善 （1）房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)足發(fā)展：其一、銀行信貸是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最主要的融資方式。其二、資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)融資的另一個(gè)重要渠道。其三、發(fā)行企業(yè)債券開(kāi)辟了新的融資渠道 7/24/2022四、房地產(chǎn)金融的拓展與完善（2）房地產(chǎn)金融的調(diào)整重點(diǎn)： 第一、繼續(xù)發(fā)揮銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用； 第二、規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)； 第三、理性看待REITS在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的功能； 7/24/2022 第四、要加快債權(quán)融資，研究房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債權(quán)融資的相關(guān)問(wèn)題； 第五、開(kāi)拓房地產(chǎn)企業(yè)融資的比重，提高自有資金比例； 第六、進(jìn)一步探討和完善住房公積金在解決中低收入家庭住房問(wèn)題方面的作用。四、房地產(chǎn)金融的拓展與完善7/24/2022五、房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)防范 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于2