“以房養(yǎng)老”在中國地可行性研究

1、目錄摘要1一、問題的提出2二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀2三、研究目的和意義3（一）研究目的3（二）研究意義31.緩解有房老年人的經(jīng)濟(jì)困難32.減輕子女養(yǎng)老的壓力43.推動(dòng)不同行業(yè)之間的合作，開展混業(yè)經(jīng)營4四、史密斯政策執(zhí)行模型4五、“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行的因素及問題分析5（一）理想化的政策5（二）政策執(zhí)行機(jī)構(gòu)6（三）政策的目標(biāo)群體7（四）政策環(huán)境7六、“以房養(yǎng)老”政策試點(diǎn)的案例分析8（一）國內(nèi)首個(gè)案例：湯山留園養(yǎng)老公寓81.案例詳情82.案例分析8（1）缺少“理想化政策”的支撐8（2）缺少政策執(zhí)行機(jī)構(gòu)的配合9（3）目標(biāo)群體對(duì)政策的認(rèn)可度低9（4）實(shí)施的環(huán)境對(duì)政策執(zhí)行阻礙9(二)國內(nèi)“以房養(yǎng)老”第一人91.

2、案例詳情92.案例分析10七、結(jié)論及討論10參考文獻(xiàn)16“以房養(yǎng)老”在中國的可行性研究基于史密斯政策執(zhí)行模型分析摘要：“以房養(yǎng)老”作為一種新型養(yǎng)老政策,開始得到人們的關(guān)注，為了探究其在中國實(shí)施的可行性，本文運(yùn)用史密斯政策執(zhí)行模型，從理想化政策、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、目標(biāo)人群和環(huán)境因素四個(gè)方面入手，結(jié)合中國國情及試點(diǎn)案例，對(duì)“以房養(yǎng)老”政策在中國的可行性進(jìn)行論證與分析。本文所得結(jié)論認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”作為現(xiàn)有養(yǎng)老方式的補(bǔ)充而提出具有積極意義，但由于目前相應(yīng)條件不完善使該政策的實(shí)施有一定的困難。關(guān)鍵詞：史密斯政策執(zhí)行模型以房養(yǎng)老可行性FeasibilitystudyReverseMortgageinChina-

3、basedonSmithPolicyImplementationProcessModelAbstract:ReverseMortgageasanewtypeofpensionpolicyandpeoplebeginningtopaycloseattentiontoit.InordertoexplorethefeasibilityoftheChinaImplementation,thistextusedSmithPolicyImplementationProcessModel,fromthefouraspectsofidealpolicy,thetargetpopulation,implemen

4、tationmechanism,andtheenvironmentalfactors,bebasedontheChineseconditionsandpilot,toanalysisanddiscussionthefeasibilityofReverseMortgagepolicyinChina.Theconclusionofthisttext,theReverseMortgageasasupplementtoexistingpensionwhichisofpositivesignificance,butbecauseoftheimperfectconditionsmaketheImpleme

5、ntationofthepolicyhavecertaindifficulties.Keywords:SmithsPolicyImplementationProcessModelReverseMortgageFeasibility1一、問題的提出目前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平和醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，以及計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，我國老年人人口數(shù)量不斷增加。我國在尚未進(jìn)入發(fā)達(dá)國家之列的情況下已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)，但由于應(yīng)對(duì)老齡化的能力較弱，養(yǎng)老制度較不健全，進(jìn)而使我國面臨著較大的考驗(yàn)。老年人人口不斷增加是符合社會(huì)發(fā)展規(guī)律的，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們可以擁有更好的衣食住行等生活條件，

6、醫(yī)療技術(shù)的發(fā)展使人們?cè)诿鎸?duì)疾病困擾時(shí)治愈率大大提高，這些因素促使人口的壽命逐漸增加。我國目前仍處于發(fā)展中國家的行列，人均GDP與發(fā)達(dá)國家仍有較大差距。再加之人口眾多、計(jì)劃生育政策以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的多重影響，使我國的老齡化進(jìn)程尤為迅速。20世紀(jì)90年代以來，我國社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，經(jīng)歷了從無到有、從城鎮(zhèn)到農(nóng)村、從職工到城鄉(xiāng)居民的發(fā)展過程。但從總體上來看，依然存在著缺陷和不足，比如我國的養(yǎng)老保障發(fā)展不平衡，存在城鄉(xiāng)、區(qū)域和行業(yè)的制度性分割問題，不同群眾之間養(yǎng)老待遇水平、政府投入等差異較大，基本養(yǎng)老保障水平偏低，多支柱養(yǎng)老保障體系尚不完善等問題，同時(shí)，近年來多次有媒體報(bào)道一些省市養(yǎng)老金入不敷出的

7、現(xiàn)狀，讓人們不禁對(duì)養(yǎng)老制度表示擔(dān)憂。從20世紀(jì)70年代開始，計(jì)劃生育政策的全面推行，使我國的家庭規(guī)模不斷縮小，“四二一”結(jié)構(gòu)的家庭不斷增加，已經(jīng)成為我國目前主要的家庭結(jié)構(gòu)。兩個(gè)孩子需要共同贍養(yǎng)四位老人以及撫養(yǎng)一個(gè)孩子，對(duì)當(dāng)今的年輕人而言無疑是壓力巨大的。二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀“以房養(yǎng)老”最早起源于荷蘭，現(xiàn)多以住房反抵押貸款形式存在于許多西方發(fā)達(dá)國家?？v觀國外關(guān)于“以房養(yǎng)老”的相關(guān)文獻(xiàn)，我們發(fā)現(xiàn)國外更多的是對(duì)于“以房養(yǎng)老”所涉及或相關(guān)聯(lián)的專業(yè)領(lǐng)域有著較多、較全面的研究。中國與其他發(fā)達(dá)國家相比，對(duì)于“以房養(yǎng)老”仍處于探索階段，理論和實(shí)踐的研究均起步較晚。我國學(xué)者開始逐漸研究住房反向抵押貸款是從20世紀(jì)

8、90年代開始，最早2引入反向抵押貸款的學(xué)者是曾祥瑞、胡江濤，他們較為詳細(xì)地介紹了美國住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的貸款要素、種類、貸款市場(chǎng)情況、貸款風(fēng)險(xiǎn)及防X對(duì)策。在文章的最后總結(jié)到，雖然住房逆抵押貸款存在消費(fèi)者知曉度底，成本費(fèi)用高，參與機(jī)構(gòu)少，專門的會(huì)計(jì)處理方式及對(duì)消費(fèi)者保護(hù)法規(guī)不完善等問題。XX大學(xué)柴效武教授從我國人口老齡化問題日益嚴(yán)重、“四二一”家庭大量出現(xiàn)、家庭空巢化日益加劇和我國社會(huì)保障體系尚不健全等方面論述了反向抵押貸款在我國開展的迫切性，從大部分家庭擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房，金融法規(guī)的完善與出臺(tái)能夠起到聯(lián)結(jié)住房與養(yǎng)老的紐帶的功用，各項(xiàng)相關(guān)法規(guī)制度不斷建立健全為反向抵押貸款的推出提供了法律保障

9、，以及居民思想觀念的改變使他們能夠較快地接受這一新型養(yǎng)老模式等多個(gè)方面論述了反向抵押貸款在我國的可行性。李智芬認(rèn)為，住房反向抵押貸款可以在社會(huì)養(yǎng)老問題上實(shí)現(xiàn)老年人與青年人之間的代際雙贏，可以改變理財(cái)觀念，體現(xiàn)“財(cái)富為人服務(wù)”而不是“人為財(cái)富服務(wù)”，同時(shí)有利于激活沉淀資產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。三、研究目的和意義（一）研究目的目前我國養(yǎng)老問題逐漸凸顯，家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)不斷加重，在這種狀況下,我們應(yīng)當(dāng)在不斷提高原有養(yǎng)老保障的同時(shí)積極開拓養(yǎng)老的新渠道，不斷完善養(yǎng)老方式。我國近年來提出的“以房養(yǎng)老”模式，可以在一定程度上緩解養(yǎng)老難的問題，為我國養(yǎng)老保障提供新的思路。為了了解和探索“以房養(yǎng)老”政策在中國的

10、可行性，是否適應(yīng)中國現(xiàn)有的國情以及能否發(fā)揮應(yīng)有的作用，因此通過史密斯政策執(zhí)行模型對(duì)我國的“以房養(yǎng)老”政策進(jìn)行研究與分析。（二）研究意義緩解有房老年人的經(jīng)濟(jì)困難曾祥瑞，胡江濤.住房逆抵押貸款研究J.中國房地產(chǎn),1995,6:61-64.柴效武.反向抵押貸款在我國開辦的迫切性和可行性的評(píng)析J.城市,2008,1:61-64.李智芬.以房養(yǎng)老:加固養(yǎng)老保障J.時(shí)代金融,2006,8:129-130.31980年同志提出住房商品化的房改構(gòu)想，1988年開始分期分批推行房改實(shí)施方案到1994年國務(wù)院下發(fā)房改決定再到今天，擁有自主產(chǎn)權(quán)住房的城市老年人比例不斷上升。在這樣的一個(gè)前提下，“以房養(yǎng)老”政策作為養(yǎng)

11、老方式的一種補(bǔ)充，給予有房老年人一種新的選擇，可以在一定程度上緩解養(yǎng)老資金不足的困境。減輕子女養(yǎng)老的壓力計(jì)劃生育政策使我國家庭規(guī)模不斷縮小，隨著老年人醫(yī)療和生活的開支不斷加大，青年人的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)也日益加重。“以房養(yǎng)老”政策增加了老年人的收入，房屋反向抵押所得的資金很好的填補(bǔ)了老人的日常開支，這在很大程度上減輕了子女的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。推動(dòng)不同行業(yè)之間開展合作對(duì)于銀行業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)，房地產(chǎn)等多個(gè)部門而言，“以房養(yǎng)老”政策的提出為其提供了一定的機(jī)會(huì)，在國家政策的引導(dǎo)和鼓勵(lì)下，不同行業(yè)之間相互合作，不斷加強(qiáng)各部門的業(yè)務(wù)往來和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。四、史密斯政策執(zhí)行模型如何正確地制定和如何有效地執(zhí)行公共政策，一直以來是備受

12、關(guān)注的問題。各國政策研究者從各個(gè)不同角度研究影響公共政策執(zhí)行的因素，政策執(zhí)行模型對(duì)政策執(zhí)行過程中相關(guān)重要因素彼此之間的關(guān)系進(jìn)行了理論上的概括與總結(jié)。但對(duì)于公共政策的研究重點(diǎn)大多數(shù)集中在如何制定理想化的政策，以及如何優(yōu)化政策規(guī)劃及分析的方法，而史密斯政策執(zhí)行模型更多的從目標(biāo)群體、執(zhí)行機(jī)構(gòu)及環(huán)境因素方面對(duì)政策執(zhí)行的影響進(jìn)行了分析。美國學(xué)者史密斯（T.B.Smith）在政策執(zhí)行過程一書中提出了公共政策執(zhí)行過程的模型，稱為“史密斯模型”。史密斯模型包括四大因素：理想化的政策、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、目標(biāo)群體以及環(huán)境因素。同時(shí)，各要素之間也相互作用，共同影響著政策的執(zhí)行效果。4圖1-1史密斯政策執(zhí)行模型運(yùn)用“史密斯模

13、型”從“以房養(yǎng)老”政策的理想化政策，執(zhí)行機(jī)構(gòu)，目標(biāo)群體，環(huán)境因素四個(gè)方面進(jìn)行分析，可以在滿足系統(tǒng)整體性的前提下，將政策執(zhí)行中的要素進(jìn)行個(gè)別和綜合的分析，更好地解決政策執(zhí)行中的實(shí)際問題，促進(jìn)政策的實(shí)踐意義。五、“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行的因素及問題分析依據(jù)史密斯模型有關(guān)政策執(zhí)行研究的方法，將“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行劃分為四個(gè)變量進(jìn)行分析，通過對(duì)這四個(gè)變量的分析及之間的影響效果，來研究“以房養(yǎng)老”政策在我國的可行性。（一）理想化的政策史密斯模型中理想化的政策，指合理、正確的政策?！耙苑筐B(yǎng)老”在我國首次進(jìn)入人們的視野、引起人們的重視是在2003年，時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇曾提議設(shè)立“反向抵押貸款”保險(xiǎn)

14、。但目前為止，我國“以房養(yǎng)老”政策尚未有具體的規(guī)定，由于牽扯的部門較多，需要不同部門和機(jī)構(gòu)共同制定具體的政策和細(xì)則才可能得到開展。對(duì)于該政策中所涉及到的房屋產(chǎn)權(quán)，老年人的壽命，房屋價(jià)格等具有不確定和較大變化的因素，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和金融領(lǐng)域?qū)Υ似毡閾?dān)憂，雖然“以房養(yǎng)老”可能會(huì)給這些機(jī)構(gòu)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益和混業(yè)經(jīng)營的機(jī)會(huì)，但由于不可控的因素太多，目前大都持觀望態(tài)度。“以房養(yǎng)老”是為緩解ThomasB.Smith.ThePolicyImplementationProcessJ,PolicySciences4(1973):197-2095當(dāng)今我國社會(huì)的養(yǎng)老壓力，作為現(xiàn)有養(yǎng)老保障政策的補(bǔ)充而提出的，是一種新模

15、式的嘗試和方法上的創(chuàng)新。盡管目前已在、XX、XX等城市逐步開展試點(diǎn)工作，但由于該政策屬于涉及私人物品的政策，政策所適用的人群具有局限性有房的窮人，使用該政策所需達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)較高、條件較復(fù)雜，使民眾對(duì)于該政策更多的是討論和觀望，正真參與和實(shí)踐的人少之又少。通過以上分析我們可以看出“以房養(yǎng)老”政策有著良好的制定初衷，雖然開始進(jìn)行試點(diǎn)工作，但尚未有有力的法律法規(guī)來為該政策的運(yùn)行保駕護(hù)航。保險(xiǎn)業(yè)和銀行業(yè)屬于不同的行業(yè)，開展跨行業(yè)的混業(yè)經(jīng)營同樣需要有關(guān)的法律法規(guī)予以約束和指引方向。在缺少完備法律制度的前提下開展“以房養(yǎng)老”的工作，為各個(gè)部門業(yè)務(wù)的開展和政策的良好運(yùn)行都增加了難度。（二）政策執(zhí)行機(jī)構(gòu)政策的執(zhí)

16、行機(jī)構(gòu)包括政府機(jī)構(gòu)中負(fù)責(zé)政策執(zhí)行的組織?！耙苑筐B(yǎng)老”政策實(shí)際上是政府出臺(tái)相關(guān)的規(guī)定和法律條文，并對(duì)老年人和涉及的相關(guān)部門與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)與引導(dǎo)。政策有效開展的前提是擁有完備的法律條文和規(guī)章制度為其保駕護(hù)航，但就當(dāng)前情況而言，雖然“以房養(yǎng)老”得到了政府部門的批準(zhǔn)和支持，試點(diǎn)方案也已進(jìn)入商討和確定階段，但原定于2014年第一季度公布的實(shí)施方案遲遲沒有公布。“以房養(yǎng)老”在真正實(shí)施的過程中需要住建、民政、財(cái)政等多部門的配合，單獨(dú)靠某個(gè)部門的單獨(dú)運(yùn)作肯定肯定會(huì)有障礙。除了執(zhí)行機(jī)構(gòu)的操作難度，各保險(xiǎn)、銀行機(jī)構(gòu)的信譽(yù)也是影響“以房養(yǎng)老”政策能否順利開展的重要因素。目前，我國市場(chǎng)上還缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機(jī)

17、構(gòu)來開展這一業(yè)務(wù)，畢竟該政策屬于涉及私人物品的政策X圍，如何保障老年人在將房屋抵押貸款之后權(quán)益能夠得到保障，相關(guān)機(jī)構(gòu)在支付能力不足時(shí)如何保證養(yǎng)老，如何提供更好的養(yǎng)老服務(wù)，這些都都需要政府機(jī)構(gòu)予以設(shè)計(jì)和解決。雖然“以房養(yǎng)老”政策的制定和實(shí)施面臨著一定的困難，我國在此之前也沒有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，但該政策的制定初衷是順應(yīng)我國當(dāng)前養(yǎng)老負(fù)擔(dān)不斷加重的現(xiàn)狀，是符合我國發(fā)展前景，也是被政府有關(guān)部門所看好的，在制定和實(shí)施方面可參考國外較為成熟和成功6的經(jīng)驗(yàn)作為參考。（三）政策的目標(biāo)群體政策的目標(biāo)群體受政策最直接影響的，必須對(duì)政策采取適當(dāng)反應(yīng)的符合政策要求的群體或個(gè)體。目前我國60歲以上的老人約有194億人，據(jù)估計(jì)2

18、050年將突破3億人，這意味著約4個(gè)人中就有一位老人，養(yǎng)老壓力可想而知?！耙苑筐B(yǎng)老”政策對(duì)于緩解社會(huì)和子女的養(yǎng)老壓力，給予老年人更多的資金和更好的生活保障可以起到一定的作用。它并不是一種全民性的養(yǎng)老政策，也不是對(duì)養(yǎng)老保障體系的代替，而是對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系和養(yǎng)老方式的一種補(bǔ)充。真正適合“以房養(yǎng)老”是擁有產(chǎn)權(quán)房的老年人。這部分老年群體大都文化知識(shí)水平不高，對(duì)于新鮮事物的接受程度不大，對(duì)于要把居住的房屋抵押出去以此來換取養(yǎng)老金的方式充滿疑慮，擔(dān)心賠了夫人又折兵。對(duì)于很多老年人而言，很少會(huì)愿意把自己奮斗一輩子的成果交給銀行。所以，取得更多人的認(rèn)同和接受，是“以房養(yǎng)老”政策在我國順利開展下去的前提條件。

19、（四）政策環(huán)境政策環(huán)境是指影響政策執(zhí)行和受政策執(zhí)行影響的要素，包括政治的、經(jīng)濟(jì)的、文化的、歷史的。隨著我國人口老齡化速度不斷加快，養(yǎng)老問題也得到國家和人民也越來越多的重視，近幾年，國家不斷擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)制度覆蓋面，填補(bǔ)城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的空白。在這樣的一種社會(huì)背景下，“以房養(yǎng)老”作為一種現(xiàn)有養(yǎng)老保障制度的補(bǔ)充而被提出。雖然我國經(jīng)濟(jì)不斷飛速發(fā)展，但由于人口眾多，地區(qū)發(fā)展不平衡，導(dǎo)致我國在養(yǎng)老方面的公共財(cái)政投入有限，這預(yù)示著我們要尋求現(xiàn)有養(yǎng)老方式之外的其他方法，來緩解當(dāng)下社會(huì)和子女的養(yǎng)老壓力在“以房養(yǎng)老”政策的實(shí)施過程中，傳統(tǒng)文化的影響對(duì)該政策的推行造成了一定的阻礙。中國的傳統(tǒng)觀念是“養(yǎng)兒防老”，老年

20、人都想把財(cái)產(chǎn)留給子女，尤其是作為財(cái)產(chǎn)象征的房屋，更是習(xí)慣性地留給后代，這也是中國傳統(tǒng)家庭文化的體現(xiàn)。另外，在很多7子女看來，老人把房子留給子孫也是天經(jīng)地義的事情，因此許多老人不愿以犧牲親情來換取年老時(shí)相對(duì)富裕生活的。六、我國“以房養(yǎng)老”政策試點(diǎn)的案例分析（一）國內(nèi)首個(gè)案例：湯山留園養(yǎng)老公寓案例詳情2005年4月初，XX省XX市湯山留園養(yǎng)老公寓，推出了一套“以房換養(yǎng)”的操作方案，被人們稱作國內(nèi)“以房養(yǎng)老”的首次嘗試，引起了多方關(guān)注。但是兩年之后據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，從XX民政部門了解到該養(yǎng)老公寓即將進(jìn)行工商注銷。湯山留園養(yǎng)老公寓保留老人對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，將自有的房產(chǎn)使用權(quán)讓渡給老年公寓，除為簽訂協(xié)議的老

21、人提供日常的養(yǎng)老看護(hù)外，留園老年公寓還許諾可按醫(yī)保的標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)老人的醫(yī)療支出費(fèi)用。而留園養(yǎng)老公寓通過對(duì)老年人房產(chǎn)的經(jīng)營，主要是房產(chǎn)出租獲得收入維持入住老人的生活費(fèi)及部分醫(yī)療費(fèi)用的支出，在老人過世之后，房產(chǎn)的所有權(quán)則歸養(yǎng)老公寓所有。湯山留園公寓進(jìn)行了“以房養(yǎng)老”的嘗試，但最終由于各種原因最終并沒有老人與該公寓訂立“以房換養(yǎng)”合同。案例分析運(yùn)用史密斯政策執(zhí)行模型的四個(gè)要素進(jìn)行分析，XX湯山留園養(yǎng)老公寓進(jìn)行的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)失敗主要有以下幾點(diǎn)原因。（1）缺少“理想化政策”的支撐XX湯山留園養(yǎng)老公寓的嘗試是在2005年，而“以房養(yǎng)老”政策在中國的首次提出是2003年，兩年的時(shí)間內(nèi)國家沒有出臺(tái)任何指令和文件，“以房養(yǎng)老”在政策支持上尚處于一片空白的狀態(tài)。在這樣的背景下，湯山留園養(yǎng)老公寓的嘗試孤立無援，必將已X楠楠.“以房養(yǎng)老”模式在中國受挫的原因及其政策建議研究J.勞動(dòng)保障世界(理論版),2013,6:185-186.尹娟.作為一種新型養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老會(huì)否水土不服N