海港區(qū)海鮮批發(fā)市場項目策劃書課件1

1、項目總綱一、項目建議書二、項目實施計劃書一、項目建議書（1）項目總論序言可行性創(chuàng)新性價值性 政府政策與規(guī)劃趨式 面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值 項目的主要建設(shè)指標(biāo) （2）產(chǎn)品定位篇社會價值定位 文化價值定位 產(chǎn)品功能定位 （3）市場營銷篇市場分析 營銷戰(zhàn)略 目標(biāo)客戶定位分析 整體形象策劃推廣項目視覺識別系統(tǒng)形象的延展及運用 廣告總體策略 （4）經(jīng)濟效益篇項目建設(shè)進(jìn)度 項目資金投入與資金籌措 經(jīng)濟效益分析項目投資價值判斷 特別說明管理費用的支出二、項目實施計劃書 1 WBS 2 項目編碼 3 項目工作進(jìn)度及甘特圖 4 組織管理 5 風(fēng)險分析項目總論序言： 建設(shè)“秦皇島海鮮批發(fā)市場”是秦皇島經(jīng)濟社會的一

2、件大事，項目建設(shè)在即將興起的國家著名的旅游區(qū)秦皇島，被秦皇島市政府列為發(fā)展“海上秦皇島”的龍頭項目，項目建成后將產(chǎn)生明顯的社會效益和巨大的經(jīng)濟效益。本策劃書在“效益，謹(jǐn)慎，創(chuàng)新”的原則下，注重項目的可行性、創(chuàng)新性、價值性、集中性、信息性和安全性。一、可行性該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場營銷理論和實踐方法，從項目初始就導(dǎo)入策劃營銷，充分結(jié)合項目的實際情況，涵蓋投資、設(shè)計、質(zhì)量、工期、形象、營銷推廣等多項內(nèi)容,作為指導(dǎo)項目操作的重要依據(jù)，注重項目實施過程中的技術(shù)性和可操作性。雖然本策劃有別于“項目可行性研究報告”，但也是基于項目的可行而進(jìn)行的，項目不可行，任何的策劃都將失去意義。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)

3、展的動力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。美國學(xué)者S阿瑞提普說：“單單靠科學(xué)上的創(chuàng)造力是不能解決人類一切領(lǐng)域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會學(xué)和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答人與人之間的信任以及互相幫助而提出來的問題?！笨梢?，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動態(tài)，創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖，這也是本項目策劃的一個最基本的出發(fā)點之一。本策劃從產(chǎn)品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。三、價值性任何一項策劃必然以價值量的形式來衡量，一個優(yōu)秀的項目策劃其價值一定很大，相反，無價值的項目策劃，不能稱之為一個好的策劃。策劃的結(jié)果都要能創(chuàng)造一定的價值，只

4、有這樣，策劃才能體現(xiàn)其自身的價值所在。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場、管理等實際情況，對如何發(fā)揮各自內(nèi)在價值潛力做出了科學(xué)的、可操作性的價值回報方案，并對每一個項目進(jìn)行組合，更便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。四、政府政策與規(guī)劃趨式秦皇島市是中國沿海開放城市之一，是中國的旅游勝地和國家機關(guān)暑期辦公地，交通發(fā)達(dá)，高樓林立，賓館、飯店、商場比比皆是。 海港區(qū)是秦皇島全市政治、經(jīng)濟、文化中心，依山面海，地理位置優(yōu)越，風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，是游客住宿、購物的重要集散地。區(qū)內(nèi)有我國著名的能源大港秦皇島港。港口水深港闊，萬噸巨輪可四季出入，是中國北方的不凍良港。五、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值（一）可依賴的秦皇島港載體目前海港

5、區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場所，在海港區(qū)按照高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場所及休閑旅游消費場所，將對海港區(qū)海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿足市民對水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。五、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值（二）可借助的旅游資源本項目緊臨北戴河風(fēng)景區(qū) ，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，每年吸引數(shù)萬游客，而周圍缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施及旅游項目。本項目作為其“近鄰”實現(xiàn)了優(yōu)勢互補。 北戴河北戴河碧螺塔五、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？?，深海歸來的漁船與海港區(qū)的水產(chǎn)批發(fā)

6、、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易。在海港區(qū)建設(shè)批發(fā)市場具有極大的開發(fā)潛力與消費市場。海港區(qū)批發(fā)市場的建成，不但可以滿足海港區(qū)的水產(chǎn)品消費，周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會來此進(jìn)行水產(chǎn)交易。五、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值（四）珍貴的經(jīng)濟價值本項目是進(jìn)入海港區(qū)兩條道路入口的交會位置，占地利；項目符合城市群體“下午經(jīng)濟與周末經(jīng)濟、特色經(jīng)濟，假期經(jīng)濟”體會漁港休閑生活的特定場所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價海鮮餐飲的聚集地，有人和 六、項目的主要建設(shè)指標(biāo)（一）項目選址秦皇島港緊鄰秦皇度假村，求仙入海處，東山浴場，西側(cè)往北戴河方向。海港區(qū)海鮮批發(fā)市場就在建國路的末端，緊鄰秦皇度假村。附：秦皇島港概況 秦皇島港是世

7、界上最大的煤炭輸出港之一，也是中國對外貿(mào)易的綜合性大港。1898年建港，至今已有兩年歷史。港口吞吐量多年位居全國沿海港口前列，1997年全港完成吞吐量7862萬噸。港口實現(xiàn)利潤、人均創(chuàng)利等多項經(jīng)濟指標(biāo)多年居全國同行業(yè)首位。 秦皇島港有優(yōu)越的自然條件，素以不凍、不淤、水深、浪小著稱。有4條鐵路干線直達(dá)港口，京秦高速公路正在修建，大慶至秦皇島輸油管線直達(dá)碼頭前沿。秦皇島港已與世界上80多個國家和地區(qū)的港口保持著經(jīng)常性的貿(mào)易往來。 秦皇島港是國家重點建設(shè)和發(fā)展的港口，也是國家唯一直接管理的港口。主要承擔(dān)著煤炭、原油、雜質(zhì)等運輸任務(wù)。港口擁有固定資產(chǎn)原值85. 4億元，全港共有碼頭泊位49個，其中生產(chǎn)

8、泊位28個，年設(shè)計通過能力1 . 24億噸。港口的生產(chǎn)配屬設(shè)施較為齊全，有先進(jìn)的裝 機械、自營鐵路、港作船舶等，能為船方貨主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。秦皇島港不斷拓展港口功能，提高企業(yè)素質(zhì)，港口的經(jīng)濟效益得到穩(wěn)步發(fā)展。近幾年來，曾榮獲“國家二級企業(yè)”、“國家級衛(wèi)生港”、“國家企業(yè)技術(shù)進(jìn)步獎”、“全國五一勞動獎狀”等多種榮譽稱號。被榮列“國有企業(yè)500強”和“國務(wù)院512戶國有重點企業(yè)”。 秦皇島港的發(fā)展藍(lán)圖是宏偉的，它將沿著多功能、全方位、綜合性、現(xiàn)代化的方向發(fā)展。到本世紀(jì)末，港口規(guī)劃通過能力可達(dá)到1. 3億噸，從而躋身于世界大港的行列。（二）建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1、建筑面積和內(nèi)容 本項目擬建設(shè)為綜合商業(yè)

9、項目，初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米（原來是12000平米，建議增加10000平米），批發(fā)市場60000平方米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店12000平方米。其中臨街商鋪部分是項目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請減少批發(fā)市場建筑面積，以達(dá)到容積率指數(shù)不變。（二）建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)2、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)本項目開發(fā)的沿街商鋪，是整個工程創(chuàng)造經(jīng)濟效益的主體部分，注重人性化的設(shè)計，以滿足業(yè)主的居住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計上要重點考慮；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主

10、和經(jīng)營業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)?；締误w戶型設(shè)計為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進(jìn)深10米，廚衛(wèi)齊全。（批發(fā)市場等部分未做介紹）（三）建設(shè)方案總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠北戴河風(fēng)景區(qū)，南向緊靠秦皇島港，沿項目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場，項目西北角緊鄰秦皇度假村。項目設(shè)主入口一個，次入口三個，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢，并處于秦皇島市海港區(qū)兩條主路之間。項目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實用性。（1）商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。（2）商鋪戶型設(shè)計適應(yīng)“商住兩用”需求。（3）體現(xiàn)獨特的漁港建筑風(fēng)格。（4）注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計。 附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟指

11、標(biāo)附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建筑方案設(shè)計本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。本項目地塊緊靠海港與北戴河旅游景區(qū)，項目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。同時應(yīng)考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高的要求，因此，項目在建筑上應(yīng)采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ)。特別提示的是環(huán)境保護(hù)：停車場汽車排放尾氣對地面周圍空氣的污染。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對周圍空氣的污染。

12、商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等 產(chǎn)品定位本篇由社會價值定位、文化價值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實現(xiàn)項目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變原產(chǎn)品設(shè)計，敬請決策層高度重視。 社會價值定位本項目的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項目緊密結(jié)合，引領(lǐng)了海港區(qū)的特色消費新觀念。在景觀上，注重造景提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。文化價值定位 秦皇島市是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們在項目策劃中重點突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項目穿上蔚藍(lán)文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預(yù)估的商業(yè)價值。住漁村、觀海港

13、景色、吃海鮮，聞覽漁家風(fēng)俗。來到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮 產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計涉及項目的利潤，在符合政府規(guī)劃的前提下，應(yīng)盡量優(yōu)化產(chǎn)品的布局，最大程度促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設(shè)計方案已呈報，應(yīng)采用公關(guān)方法調(diào)整。 （一）主路入口景觀-趕海大道在建國路與河北大街路交叉口將建一個具有藝術(shù)感的漁港大門，請書法名家題字“海港區(qū)海鮮批發(fā)市場”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”

14、，總長度為450米左右。作為項目標(biāo)志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。（二）入口廣場景區(qū)-“漁港船歌” 趕海大道向南200米左右，即本項目沿街商品房部分和整個項目的入口，建議在此設(shè)置小型廣場-“漁港之歌”。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。項目主入口作為中心廣場，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現(xiàn)漁民們在晨霧中推船出海的場景，成為廣場標(biāo)志；圍繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場的輔助廣場,按北斗七星方位布局成七個小型廣場, 安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場小路,設(shè)激光

15、地?zé)?、旱噴、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。北斗七星廣場用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時靠北斗七星位導(dǎo)航的場景。 （三）海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)-“漁舟唱晚”“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區(qū)，是整個項目中的亮點。秦皇島市雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動物美價廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業(yè)街區(qū)，不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補了秦皇島市的市場空白，更能帶動已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場的銷售開發(fā)工作。建議調(diào)整規(guī)劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開發(fā)面積，商鋪的開發(fā)應(yīng)注重建筑自身的品質(zhì)與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點；

16、建議商鋪開發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游相關(guān)內(nèi)容；單位面積不宜過大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設(shè)計為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進(jìn)深均10米左右。 （四）大型海鮮批發(fā)市場-“漁家賣場”建筑于項目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬平方米，是項目開發(fā)的核心區(qū)，由于啟動批發(fā)市場不確定因素較多，建議分步開發(fā)，前期開發(fā)控制在三萬平方米以內(nèi)，二期作為儲備項目。產(chǎn)品布局不但要考慮市場的形成，更要考慮便于項目的銷售，盡量采取“產(chǎn)權(quán)”式銷售，便于資金的回籠。有兩種設(shè)計方案：一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場”，降低業(yè)主入住門檻，以改變漁

17、民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營模式。該方案受益期長，但投資回報慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設(shè)計分體街區(qū)式市場。建議結(jié)合國內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場經(jīng)驗，聘請規(guī)劃設(shè)計專家調(diào)整。（五）小型公寓-“漁人之家”項目規(guī)則中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十-八十平方米/套,總體銷售價格不超過十萬元左右；可作為海港區(qū)漁民的經(jīng)濟適用房開發(fā)；可用來出租為度假或者外來人口的臨時公寓；居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計；考慮漁民漁需用品倉儲的實際情況，可視開發(fā)情況，增建倉儲室，減少車庫。市場營銷本篇主要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略”兩個內(nèi)容，核心思路是“通過市場的啟動帶動和

18、促進(jìn)房產(chǎn)的銷售”策劃過程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及核心內(nèi)容的操作不做過多的文字描述。市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀國家宏觀經(jīng)濟形勢良好，經(jīng)濟增長勢頭強勁，社會安定，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費信心增加，這些無可非議地成為房地產(chǎn)市場活躍的基礎(chǔ)，商品房有效需求不斷被激發(fā)。銀行儲蓄利率的降低和股票、期貨等項目投資風(fēng)險的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，全國正掀起大眾百姓（中等收入家庭）買房的熱潮，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體呈上升趨勢，有些城市和地區(qū)的房價持續(xù)上漲。如山東青島的住宅價格平均已達(dá)6000元/平方米以上，廈門、珠海、蘇州等地專業(yè)市場的鋪面價格已高達(dá)1.5萬/平方米以上。個人購房者中的絕大多數(shù)又

19、以置業(yè)投資為目的，因此，當(dāng)前中國房地產(chǎn)熱是由個人投資置業(yè)消費的有效需求所推動的。秦皇島商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀隨著城市經(jīng)營戰(zhàn)略的實施，地價迅猛上漲，掀起秦皇島房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮。調(diào)查表明，秦皇島商品房價格呈總體上漲趨勢，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現(xiàn)在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現(xiàn)在的3000-4000元/平方米左右。本項目個性鮮明，是秦皇島為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場，項目集多種功能于一身，不但是秦皇島當(dāng)?shù)丶跋嚓P(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營商戶的首要考慮，還將是秦皇島人民投資置業(yè)的重要選擇。 三、本項目優(yōu)劣勢與機會分析劣勢分析：項目周邊暫時不能形成規(guī)模龐大的人流、物流

20、和商流。一是項目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，近期難以形成良好的周邊環(huán)境；二是海港區(qū)常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是海港區(qū)近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單一。 營銷戰(zhàn)略根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，項目的營銷推廣策略分為以下四個部分。一、目標(biāo)客戶定位分析（一）目標(biāo)客戶區(qū)域暫時鎖定整個秦皇島市海港區(qū)，以經(jīng)營業(yè)戶和投資業(yè)主兩個類別分析，還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來人士。（二）目標(biāo)客戶特征按當(dāng)前秦皇島市海港區(qū)商品房價格和此項目位置等綜合因素分析，沿街商鋪每套總價在20萬左右，按揭付款首付40%即8萬元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場可劃分為10100平方米的不同面積

21、，單價在1.4萬-14萬/套左右。通過調(diào)查表明，秦皇島市海港區(qū)市民中家有存款5萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在秦皇島市海港區(qū)周邊的漁民由于長期漂泊在外，對于“一代商鋪養(yǎng)三代”的理解尤為嚴(yán)重，他們必將成為該市場的第一批投資置業(yè)業(yè)主。（三）目標(biāo)客戶細(xì)分根據(jù)以上目標(biāo)客戶特征，此項目的目標(biāo)客戶可細(xì)分為以下幾類人群：1、秦皇島市海港區(qū)原來以漁業(yè)為生的居民2、在秦皇島市海港區(qū)?？康臐O船老板、流動的漁民3、秦皇島市海港區(qū)管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的工作人員及海洋與水產(chǎn)局的職工4、自身經(jīng)營水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群5、二次置業(yè)的人群6、秦皇島市海港區(qū)年收入在3

22、萬元以上的人群二、整體形象策劃推廣項目形象，主要指該項目視覺識別，其核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。（一）項目視覺識別系統(tǒng)1、名稱（1）項目名一個好的項目名稱，使人有親切喜愛之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛、傳播。好的項目首先要有一個響亮易記的項目名稱，目前的項目名稱暫定為“秦皇島市海港區(qū)海鮮批發(fā)市場”考慮到地理位置，項目特點等因素，在名稱方面應(yīng)高度重視，可以聘請風(fēng)水先生、起名大師參與甚至借機炒作宣傳。（2）道路名項目東側(cè)沿秦皇島市海港區(qū)的大路向政府爭取冠名權(quán)，命名為“X

23、X趕海大道”。（3）建筑名項目主廣場命名為“漁港船歌”主題廣場三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場命名為“漁家賣場”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村 （二）形象的延展及運用1、工地環(huán)境包裝視覺（1）建筑物主體開工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項目噴繪巨幅廣告，突出項目整體形象，吸引到現(xiàn)場參觀人群的注意力。（2）工地圍墻工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻，設(shè)置項目噴繪廣告，宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整體形象、渲染現(xiàn)場氣氛。（3）主路網(wǎng)及參觀路線在通向項目工地的主要交通路線設(shè)置宣傳項目的路標(biāo)或廣告牌，在項目

24、入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項目的彩噴吊旗。 2、售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計在項目現(xiàn)場臨時建設(shè)或利用原來建筑改建項目銷售接待中心，要求內(nèi)部環(huán)境明亮整潔，里面設(shè)置項目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等，在項目展示區(qū)內(nèi)設(shè)置項目整體沙盤、房子模型、戶型結(jié)構(gòu)圖等，展示整個項目的建成效果，建筑布局等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機等設(shè)施，便于客戶休憩和詳細(xì)了解項目情況，客戶接待中心墻面懸掛項目宣傳展板、項目平面圖、項目銷售情況表等，要表現(xiàn)出項目紅火的銷售狀況，引發(fā)客戶的購買欲望，增強客戶的購買信心（公司有條件的話，對于商鋪和公寓樓的銷售可以設(shè)置樣板間，給客戶身臨其境的感覺

25、，增強客戶購買信心）。附：接待中心的設(shè)計要求詳表序 號內(nèi) 容設(shè)計要求1接待中心室內(nèi)外展示室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2接待中心功能分區(qū)項目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū)3接待中心大門橫眉項目公司名稱和醒目的接待中心標(biāo)志4接待中心形象墻項目公司標(biāo)志5臺面設(shè)計項目視覺標(biāo)準(zhǔn)色的利用6展板設(shè)計分類展示商業(yè)街、市場、酒店、公寓的形象和項目的詳細(xì)介紹7接待中心導(dǎo)視牌標(biāo)志字體醒目8銷售人員服裝與項目標(biāo)準(zhǔn)色的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、9銷售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項目視覺系統(tǒng)的運用10樣板房的設(shè)計結(jié)構(gòu)、面積、裝飾與建成后符合（三）廣告總體策略1、廣告宣傳階段廣告宣傳要針對確定的目標(biāo)群體

26、，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計劃、分階段、系統(tǒng)地對項目的整體形象和“賣點”集中進(jìn)行宣傳和推介。一般按以下五個階段發(fā)布：銷售準(zhǔn)備階段首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對各個時期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評估，及時向公司反饋信息，便于對下期廣告策略的修正和發(fā)布。 2、媒介策略根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價格，綜合受眾比例和媒體價格后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。（1）媒體建議（項目公司可根據(jù)實際情況選擇運用）媒體分類媒體選擇投放形式及頻率目標(biāo)區(qū)域和特點現(xiàn)場廣告工地圍墻、接

27、待中心室內(nèi)外、參觀路線、項目入口噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌到現(xiàn)場參觀的客戶、秦皇島市海港區(qū)當(dāng)?shù)鼐用瘛⑼？繚O民戶外廣告在西城顯著位置人群聚集之處或主要交通干道設(shè)置單立柱廣告巨幅形象廣告受眾面廣，媒體費較高報紙雜志秦皇島日報、勝利日報、電視周報、齊魯晚報、魯中晨報等形象廣告和軟性文字資料，按銷售周期分階段發(fā)布受眾面廣，價格相對便宜電視廣告秦皇島電視臺、勝利電視臺、有線臺等專題片、形象廣告分階段發(fā)布受眾廣泛，廣告效果明顯電臺廣告秦皇島廣播電臺交通頻道和新聞時段黃金時段投放乘坐出租車的顧客直郵資料印刷品和信函郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗拍繕?biāo)明確，有車族和重點客戶，如餐飲經(jīng)營業(yè)主、水產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)主、停靠漁船等宣傳畫冊樓

28、書、宣傳單頁等接待中心、銷售網(wǎng)絡(luò)、展銷會、及專人定點發(fā)送來訪客戶、重點客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳公司網(wǎng)站、秦皇島信息港、勝利局域網(wǎng)及國內(nèi)招商網(wǎng)站項目網(wǎng)頁受眾廣泛、價格優(yōu)惠其他宣傳自備看樓車，上噴項目廣告流動廣告、發(fā)放宣傳單頁、組織活動用重點客戶（2）印刷品的種類序號分類1購房須知2詳細(xì)價格表3銷售控制表4樓書5宣傳海報、折頁6認(rèn)購書7正式合同8交房標(biāo)準(zhǔn)9物業(yè)管理內(nèi)容10物業(yè)管理公約3、公關(guān)活動策劃（1）內(nèi)部認(rèn)購在項目建設(shè)開工后、預(yù)售證辦理前，采取直銷方式或小范圍組織客戶對項目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，簽定內(nèi)部認(rèn)購書，收取訂金，增強項目銷售信心。（2）舉辦展銷會開盤后，在市區(qū)選擇合適場所組織大型展銷會，全面展示項目，吸引

29、目標(biāo)客戶購買。（3）集團認(rèn)購面向集團客戶如某地財團進(jìn)行項目的整體招商，或制訂優(yōu)惠的團購政策，鼓勵水產(chǎn)品市場的所有經(jīng)營業(yè)戶或秦皇島市海港區(qū)居民進(jìn)行團體購買。（4）開工儀式邀請秦皇島市海港區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加，媒體同時進(jìn)行采訪報道，以擴大項目知名度，引起目標(biāo)客戶注意。（5）開盤儀式組織策劃大型公關(guān)活動，除組織市級領(lǐng)導(dǎo)參與外，還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化的大型文藝活動，邀請媒體參與宣傳，進(jìn)一步擴大項目知名度，增強目標(biāo)客戶對項目的認(rèn)知度，促進(jìn)銷售。4、營銷推廣費用預(yù)算（費用待定）項 目費 用 內(nèi) 容費用估算備 注現(xiàn)場包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)置，形象廣告運用8萬元印刷品樓書，宣傳單頁，海報等1

30、0萬元媒介投放電視廣告，報紙廣告，電臺廣告，戶外廣告，網(wǎng)絡(luò)宣傳等20萬元公關(guān)活動活動組織策劃費用10萬元其他費用看樓車的購置、裝飾，網(wǎng)站制作等8萬元合計56萬元按項目收入的0.5%投入廣告費三、銷售招商策略執(zhí)行（一）項目賣點分析1、“無憂置業(yè)”。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃，并給予投資者每年6%的三年租金回報；2、秦皇島市海港區(qū)唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場；3、秦皇島市海港區(qū)唯一的大型專業(yè)經(jīng)營海鮮的美食街（二）銷售策略1、沿街商鋪銷售策略為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場啟動的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金回報，來打消其關(guān)于市場啟動的顧慮。具體是引進(jìn)一家市場經(jīng)營管理公司，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全

31、面責(zé)運營市場，并向業(yè)主支付固定的租金，即“返租回報”方式。“返租回報”啟動市場的銷售方式與傳統(tǒng)銷售方式的比較：（以100平方米商鋪為例）對比內(nèi)容“先銷售后承租回報”方式傳統(tǒng)銷售方式市場形成確保市場的啟動和形成，第一年向社會招商免租金，市場迅速形成，第二年和第三年收取租金合計收18000元（保守）。自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房價偏低。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右定價1750元/平方米1600元/平方米總售價175000元160000元額外回報帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預(yù)料價值分

32、析收入：房價差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。結(jié)論采用“先銷售后承租”方式，以啟動市場促進(jìn)商鋪銷售的方式，銷售利潤基本是相同的，如果根據(jù)市場反映及時調(diào)整銷售價格和租金收入兩個敏感點，將獲得意外收獲，具體運作方式和價格根據(jù)實際情況調(diào)整。2、產(chǎn)權(quán)式海鮮市場的銷售銷售策略采取“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”的運作模式，對整個市場進(jìn)行整體經(jīng)營，統(tǒng)一對外招商招租。適用于大型封閉市場，操作方法是將市場按區(qū)域劃分為1050平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售，回收大量資金，然后通過返租的方法從購房者手中取得經(jīng)營權(quán)。其返租利率一般定在總投資的5-7。市場整租模式對中小投資者具有極

33、大的誘惑力，他們購得海鮮市場小戶產(chǎn)權(quán)，由專門的市場管理運營公司（開發(fā)商控股）返租整體經(jīng)營，降低了投資者的投資風(fēng)險，將大大提高項目銷售速度。3、“漁人之家”公寓的銷售“漁人之家”住宅項目的劣勢在于緊靠海鮮批發(fā)市場，周圍環(huán)境嘈雜，優(yōu)勢在于“雙水景”的獨特景觀，一面看海，另一面看湖。為促進(jìn)其銷售，可以先期進(jìn)行市場調(diào)查，了解目標(biāo)客戶對項目的需求，然后采取先預(yù)定后銷售的方式對外銷售。 4、酒店的開發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟價值，現(xiàn)在開發(fā)為時尚早。（三）市場啟動與招商招租成立專門的市場經(jīng)營管理公司，可在省外注冊，如浙江某某漁產(chǎn)品市場經(jīng)營管理公司，名義上是與開發(fā)商沒有任何關(guān)聯(lián)的外來公司，實

34、際上由開發(fā)商控股，該公司負(fù)責(zé)與投資業(yè)主的具體接洽，簽定三年租賃協(xié)議，統(tǒng)一經(jīng)營管理市場。1、政府優(yōu)惠政策。向政府爭取凡是來此經(jīng)營的業(yè)戶享受減免相關(guān)稅費、簡化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策。2、招商招租政策。為便于招商和啟動，第一年房租免房費，第二年、第三年均以優(yōu)惠價格面向經(jīng)營業(yè)戶招商招租。可適當(dāng)收取少量履約保證金（如5000元），約定經(jīng)營業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。3、招商對象：經(jīng)營水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營業(yè)戶乃至有意投資的大財團；4、招商范圍：全國沿海省份，河北省內(nèi)各城市，秦皇島市海港區(qū)及周邊縣區(qū)；5、招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營場所發(fā)放宣傳單，重點大客戶當(dāng)面洽談；在秦皇

35、島市召開招商大會，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營業(yè)戶入住，迅速啟動市場。6、其他建議：為帶動市場的快速形成，市場經(jīng)營管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開店經(jīng)營，營造市場氣氛，等招租完成，市場形成后，根據(jù)實際情況繼續(xù)經(jīng)營或?qū)ν獬邪?（四）價格定位及策略1、定價方法主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價。突出項目“賣點”和項目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房因素的差異。2、優(yōu)惠條款1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團購買一次性購買五戶以上可視為集團購買，給予一定優(yōu)惠3選擇購買購買較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場或購買偏僻位置的客戶給予相應(yīng)優(yōu)惠4特殊消費對

36、象重點客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷會期間優(yōu)惠促銷價6變相優(yōu)惠鑒于秦皇島市海港區(qū)距離東西城位置較遠(yuǎn)的實際情況，對于一次性購買300平方米商鋪或400平方米市場攤位的業(yè)主，可以贈送一輛價值25000元左右的微型車等3、價格分期策略內(nèi)部認(rèn)購價格內(nèi)部認(rèn)購期間屬于期房，此時房價不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在秦皇島市海港區(qū)房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價為1600元/平方米，市場攤位定價為1300元/平方米較為合適。入市價格開盤銷售一個月內(nèi)，為吸引客戶，商鋪價格上浮到1650-1700元/平方米，市場攤位上浮到1350-1400元/平方米。價格浮動策略為體現(xiàn)房產(chǎn)升值，增強投資者信心，吸引更多客戶購房，在銷售擴張期

37、建議每兩個月上浮20元，爭取在預(yù)定銷售期內(nèi)，商鋪價格上浮到1800元/平方米以上，市場攤位價格上浮到1500元/平方米以上。 附表1：項目銷售前準(zhǔn)備工作進(jìn)度計劃表序號工作事項時間負(fù)責(zé)部門 備注1銷售部門組建項目公司與策劃商合作2銷售人員招聘、培訓(xùn)和專項培訓(xùn)銷售部3銷售接待中心設(shè)置項目公司沙盤、模型、展板4宣傳單頁印刷項目公司項目形象、賣點5樓書設(shè)計制作銷售部項目形象、賣點展示6排號認(rèn)購活動策劃銷售部7廣告營銷計劃銷售部8宣傳單頁派送銷售部9銷售價格表制定項目公司10東西城售樓處設(shè)置項目公司11廣告計劃實施12樓書派送銷售部包括講解銷售部13物業(yè)管理的制定項目公司14銷售文件準(zhǔn)備項目公司認(rèn)購書、

38、五證二書、合同等15銷售物品計劃和準(zhǔn)備銷售部16業(yè)主培訓(xùn)活動策劃銷售部購房知識、項目介紹17施工圍墻、現(xiàn)場氣氛營造銷售部18胸卡、名片、手提袋銷售部19銷售環(huán)境布置銷售部旗幟、導(dǎo)視牌等20服裝選型、定做銷售部統(tǒng)一服裝21業(yè)主培訓(xùn)活動實施銷售部22銷售要點、統(tǒng)一說辭的培訓(xùn)銷售部23銷售收款計劃項目公司24銷售人員安排銷售部25按揭銀行及方式確定項目公司26樣板房裝修項目公司銷售建議附表2：銷售資料的準(zhǔn)備序 號資料分類詳細(xì)資料1批文公司營業(yè)執(zhí)照國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程開工證房屋質(zhì)量保證書商品房銷售（預(yù)售）許可證2項目說明書項目統(tǒng)一說詞項目平面圖交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料

39、物業(yè)管理內(nèi)容3價格體系價目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用入住流程入住收費明細(xì)表物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)合同文本預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購書）銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個人商品房抵押合同個人商品房商業(yè)性借款合同保險合同公證書經(jīng)濟效益篇 概述：本篇由項目建設(shè)進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險分析四部分組成，并綜合考慮市場多方面因素，通過價格、銷售進(jìn)度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨在通過對項目建設(shè)進(jìn)度、投資與收益的分析等，測算出各投資期產(chǎn)品的不同價格、不同銷售進(jìn)度情況下項目的盈虧保本點，從而幫助企業(yè)進(jìn)行正確的資金運作，降低投資風(fēng)險，最大限度地獲得既得利益。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金

40、融機構(gòu)項目借款程序和有關(guān)說明。一、項目建設(shè)進(jìn)度 該項目工程施工準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動開發(fā)。項目總建設(shè)期為兩年半，合計30個月，工期從2006年3月開始，至2009年12月底結(jié)束。一期開發(fā)分成兩部分同時進(jìn)行。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”及市場進(jìn)口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時建設(shè)售樓接待中心、開展大規(guī)模的宣傳炒作。另一部分為海鮮美食休閑街“漁舟唱晚”的開發(fā)建設(shè)。工期預(yù)計為6個月，2006年3月動工至2006年9月結(jié)束。二期為1000030000平方米海鮮批發(fā)市場“漁家賣場”的建設(shè)。工期預(yù)計為6個月，2007年3月動工至2007年9月結(jié)束。三期為建設(shè)四棟住

41、宅樓“漁人之家”?？紤]到資金狀況，住宅樓的開發(fā)建設(shè)可在二期海鮮批發(fā)交易市場啟動后鋪開。工期預(yù)計為6個月，2007年6月動工至2007年12月結(jié)束。四期為“鑫奧特海洋渡假村”的開發(fā)建設(shè)。工期預(yù)計為12個月，2008年1月動工至2008年12月結(jié)束。 二、項目資金投入與資金籌措一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬元，其中第一部分工程總投資約為200萬元;第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬元。二期工程靜態(tài)投資為7002100萬元?？紤]到該部分如果全部建為批發(fā)交易市場投資額較大（按700元/平方米計算，60000平方米需要投資4200余萬元），且按一個出售單位50平方米計算，將有1200余個經(jīng)營攤位，這

42、樣大的規(guī)模不但秦皇島市場一時難以消化，即使再向周邊輻射，也一時難以做到，風(fēng)險相對較大。因此按照審慎的原則，擬先期進(jìn)行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè)200個600個單位的攤位，建筑面積為1000030000平方米。該部分計劃投資7002100萬元 三期工程靜態(tài)投資為700萬元。計劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。該部分按每平方米700元建筑成本計算，需投入資金700萬元。四期工程靜態(tài)投資為2000萬元。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬元。（需要說明的是，該項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變

43、化。） 總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬元項目全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設(shè)和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開發(fā)建設(shè)海鮮批發(fā)市場的建設(shè)住宅建設(shè)“海鮮大酒店”的開發(fā)建設(shè)建設(shè)時間2006年20062007年2007年2007年2008年投資額200154070021007002000總投資51406540該項目靜態(tài)總投資為51406540萬元。資金投入計劃與資金籌措方式： 該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金全部

44、用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售的關(guān)稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“海港之歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬元，由公司自有資金解決。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建設(shè)，公司自籌資金投入300萬元及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至商鋪封頂，約1540萬元。由于一期工程所需資金量較大，建設(shè)單位如墊資300500萬元，加上內(nèi)部認(rèn)購的部分資金（暫定為100萬元）可以

45、全部投入，則還有將近700900萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開發(fā)項目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款。 二期工程： 此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè)200個交易攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建設(shè)600個攤位，建筑面積30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險相對較大，資金需求量也較大。在此分別進(jìn)行估算。首先計算10000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米10000平方米700萬元資金籌措：上述700萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決

46、，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即210萬元左右即可開工建設(shè)，此210萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。其次計算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米30000平方米2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，2100萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%，即630萬元即可開工建設(shè)，此630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。 三期工程資金投入：700元/平方米10000平方米700萬元資金籌措：上述700萬元可由二期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤解決，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需要出資30%

47、，即210萬元即可開工建設(shè)，此210萬元資金來源為售出第二期的交易攤位利潤。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完成四期工程的建設(shè)。 四期工程視前三期開發(fā)實際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個1000萬元的利潤目標(biāo)。四、經(jīng)濟效益分析（一）價格分析雖然從目前來看，該項目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個人氣問題，只要前期“造景升值，分步開發(fā)”能按照計劃進(jìn)行，則可實現(xiàn)既定利潤目標(biāo)。從建筑市場原材料及各種費用價格來看，沿街商鋪及海鮮批發(fā)市場和酒店建筑成本完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作工作結(jié)束后，該項目的升值空

48、間將十分巨大。保守的估計，上述部分建設(shè)項目建成后售價能上升一倍，即平均達(dá)到1500元/平方米，利潤空間十分巨大。在本篇第三部分我們已經(jīng)對不同價格下的銷售收入和利潤情況進(jìn)行了詳細(xì)分析和測算，這里不再贅述。 （二）總利潤分析一期工程：如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400700）22000平方米1540萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500700）22000平方米1760萬元如定價每平方米1600元，則全部售出后銷售利潤：（1600700）22000平方米1980萬元二期工程：建設(shè)10000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤

49、：（1300700）10000平方米600萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400700）10000平方米700萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500700）10000平方米800萬元建設(shè)30000平方米交易市場時：如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300700）30000平方米1800萬元如定價每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400700）30000平方米2100萬元如定價每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500700）30000平方米2400萬元二、項目實施計劃書三期工程：如定價每平方米1100元，則

50、全部售出后銷售利潤：（1100700）10000平方米400萬元如定價每平方米1200元，則全部售出后銷售利潤：（1200700）10000平方米500萬元如定價每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300700）10000平方米600萬元四期工程不進(jìn)行分析，假定一個銷售利潤1000萬元?？偫麧櫆y算表單位：萬元內(nèi)容項目最低價最高價海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積22000平方米）15401980海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積10000平方米或30000平方米）600（1800）800（2400）住宅樓出售（可出售建筑面積10000平方米400600海洋渡假村1000合計3540（4

51、740）4380（5980）五、項目投資價值判斷 通過對該項目的投資規(guī)模、收益預(yù)測、投資回收期及市場需求狀況、風(fēng)險及對策等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項目都具有很好的投資價值。同時，從該項目的機會效應(yīng)看，該項目也具有較好的社會投資價值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。六、特別說明 從該項目的全局考慮，企業(yè)如果只建設(shè)一期商鋪而不進(jìn)行二期三期乃至四期工程的建設(shè)，一方面會違背政府意愿，不能取得政府各方面的大力支持，同時也不能有效地保證一期工程建設(shè)產(chǎn)品按預(yù)定計劃售出，因此，二期工程不是可建可不建的問題，而是必須要建。二期工程建設(shè)最大的障礙來自于資金和市場啟

52、動情況，一期工程如能如期建設(shè)并按計劃實現(xiàn)銷售，則一方面可以解決二期工程的開工資金，另一方面也會為二期海鮮批發(fā)市場交易攤位的出售打下堅實的基礎(chǔ)。在此我們針對建設(shè)10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進(jìn)行特別分析說明。 七、管理費用的支出管理費用按行業(yè)慣例可以用總投資的3%進(jìn)行估算，三年的管理費用約為4500萬元3%=135萬元每年的管理費用約為135萬元345萬元。如按成立后每人每年12000元工資計算，20名員工理人員每年需支出工資240000元。 1 WBS 2 項目編碼 3 項目工作進(jìn)度及甘特圖 4 組織管理 5 風(fēng)險分析二、項目實施計劃書(一) WBSWBS海港區(qū)海鮮批

53、發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工運營使用WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工運營使用項目的提出與確定成立臨時委員會可行性研究項目的定位與確立項目申報與批準(zhǔn)項目小組的正式成立項目的深入探討與研發(fā)WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工運營使用宣傳人員招募資金設(shè)計招標(biāo)協(xié)商啟動WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工運營使用宣傳社會宣傳 企事業(yè)單位宣傳電視宣傳 科研人員研討 人員招募資金設(shè)計招標(biāo)協(xié)商啟動招標(biāo)宣傳招標(biāo)說明 競標(biāo) 政府審核工程發(fā)包海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體施工人員招募資金

54、設(shè)計招標(biāo)啟動協(xié)商宣傳招募通知接受報名 初步選拔 專業(yè)考核 最終篩選 再次審核工程計劃 利益協(xié)調(diào) 完善工程計劃 建立合同WBS運營使用海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營使用主體施工人員招募資金設(shè)計招標(biāo)啟動協(xié)商宣傳資金預(yù)算政府撥款大眾融資企業(yè)投資資金匯集職能明確工作分解人員分配資金劃撥成立項目委員會成立項目執(zhí)行指揮部WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備籌劃階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營使用主體施工人員招募資金設(shè)計招標(biāo)啟動協(xié)商宣傳方案確立完善設(shè)計宏觀設(shè)計專家研討設(shè)計院收集資料WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營使用主體施工附近居民拆遷道路建設(shè)倉儲建設(shè)綠化建設(shè)WBS海

55、港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營使用主體施工附近居民拆遷道路建設(shè)倉儲建設(shè)綠化建設(shè)拆遷動員居民搬遷拆遷善后工作強制拆遷建設(shè)選址工程物資采購工程建設(shè)投入使用WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營使用主體施工附近居民拆遷道路建設(shè)倉儲建設(shè)綠化建設(shè)道路規(guī)劃動工建設(shè)投入使用綠地規(guī)劃種植花木管理維護(hù)WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營使用主體施工商鋪區(qū)后勤服務(wù)區(qū)休閑娛樂區(qū)漁家賣場度假酒店低層商鋪地下一條街漁港船歌趕海大道漁舟唱晚WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營使用主體施工商鋪區(qū)后勤服務(wù)區(qū)休閑娛樂區(qū)購物超市餐飲服務(wù)區(qū)

56、 漁人之家特色小商品市場WBS海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營使用主體施工試運營彌補漏洞WBS正式運營海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營使用主體施工試運營彌補漏洞發(fā)現(xiàn)問題分析問題解決問題WBS正式運營海港區(qū)海鮮批發(fā)市場建設(shè)前期準(zhǔn)備資源籌劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營使用主體施工試運營彌補漏洞財務(wù)測算前期宣傳意見征詢建立職能部門市場宣傳監(jiān)控管理WBS正式運營(二) 項目編碼(三)項目工作進(jìn)度 項目實施工作進(jìn)度安排 本項目計劃在三年零九個月（45個月）左右的時間內(nèi)全部建成。項目工作計劃進(jìn)度如下表：項目總時間甘特圖36813712前期準(zhǔn)備180資源籌劃375基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

57、630主體施工720運營使用5402010200720082009項目名稱工期2006具體時間前期準(zhǔn)備階段項目甘特圖資源籌劃階段項目甘特圖資源籌劃階段項目甘特圖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段項目甘特圖主體設(shè)施建設(shè)階段項目甘特圖40114504012度假酒店4504013低層商鋪4504021漁人之家904022餐飲服務(wù)區(qū)904023購物超市1054024特色小商品市場604031漁歌唱晚454032趕海大道754033漁港船歌60項目號項目名稱任務(wù)號任務(wù)名4000主體施工401040204030休閑娛樂區(qū)子任務(wù)號子任務(wù)名工期商鋪區(qū)后勤服務(wù)區(qū)具體時間789101112200712345612127891020

58、092008346511漁家賣場運營使用階段項目甘特圖(四)組織管理 有了好的項目，有了好的策劃，有了好的市場，有了充足的資金支持，如何加強項目的組織和管理就顯得尤為重要。簡單說就是如何建立一個組織機構(gòu)，用什么樣的人去組織管理，如何發(fā)揮公司員工積極性和主動性的問題。它包括以下幾個方面：一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議成立項目開發(fā)建設(shè)總公司，名稱待定。公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)，主要業(yè)務(wù)職能部門包括：工程部、市場策劃部（招商部）、銷售部、財務(wù)部、行政部（物業(yè)管理部暫時不設(shè)）。人員編制、安排及人選建議（共二十人）1：總經(jīng)理1人2、副總經(jīng)理1人3、財務(wù)總監(jiān)1人4、工程部2人5、市場策劃部（招商部）2人6、銷售部12人7、財務(wù)部（由財務(wù)總監(jiān)1人組成）8、行政部1人其中：工程部招聘有一定資質(zhì)和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員2名市場策劃部招聘有一定經(jīng)驗和較專業(yè)的市場營銷人員2名。銷售部招聘有一定經(jīng)驗和客戶資源的售樓管理及售樓員10人財務(wù)部暫由總公司指定1名。行政部暫定員1名。根據(jù)設(shè)置，成立后的公司有管理人員6人，一般工作人員14名。由于公司有總公司的大力支持，先期可以解決大部分人員。 二、各崗位職權(quán)內(nèi)容1、董事會（1）決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；（2）制訂公司年度財務(wù)預(yù)算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；（4）制訂公司增加或減少