佛山“三舊”項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)交流_30P_XXXX

1、佛山“三舊”項(xiàng)目拓展經(jīng)驗(yàn)交流1 目錄導(dǎo)入語(yǔ) 一、舊改政策解讀 1、“三舊”改造范疇 2、政府層面自身要求科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造 3、“三舊”改造主要操作模式 4、“三舊”改造政策扶持 二、佛山舊改研究及實(shí)例 1、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取土地方式 3、與村集體舊改合作模式簡(jiǎn)述 4、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的介入基本流程 5、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù)需注意的事項(xiàng) 6、禪城集體用地舊改合作項(xiàng)目稅費(fèi)說(shuō)明 7、稅金規(guī)避 三、提煉：舊改項(xiàng)目拓展關(guān)注重點(diǎn) 2佛山市作為全省“三舊”改造試點(diǎn)示范市，從2007年開(kāi)始即在全市大力推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居的“三舊”改造工作，目前已取得

2、一定經(jīng)驗(yàn)并得到了全面鋪開(kāi)。政府出臺(tái)了一系列有助于開(kāi)展三舊改造相關(guān)政策文件及優(yōu)惠措施，使各舊改項(xiàng)目具備了操作相對(duì)靈活、流程簡(jiǎn)化、財(cái)政扶持、原主體改造意愿強(qiáng)烈、待整治存量大等特點(diǎn)，亦給開(kāi)發(fā)商通過(guò)三舊改造方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了契機(jī)，增加了開(kāi)發(fā)商獲取項(xiàng)目的途徑。該報(bào)告從對(duì)政府相關(guān)政策文件的解讀、佛山舊改項(xiàng)目實(shí)操兩個(gè)方面進(jìn)行結(jié)合分析，提煉出在 “三舊”項(xiàng)目拓展中應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)，引發(fā)思考，希望能有所借鑒。導(dǎo)入語(yǔ)：3一、舊改政策解讀41、“三舊”改造范疇 城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地； 須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)

3、保等要求進(jìn)行改造的集體舊物業(yè)用地； 布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊； 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域； 其它經(jīng)區(qū)級(jí)或以上人民政府認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。 布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地； 國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地； 因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）； 國(guó)土資源部“萬(wàn)村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；佛山市增加部分：省78號(hào)文：5以推進(jìn)“三舊”改造工

4、作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開(kāi)發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。政府將從簡(jiǎn)化手續(xù)、提高效率、加大資金支持力度等方面為“三舊”改造提供良好的環(huán)境。政府開(kāi)展了三舊用地的摸底工作，通過(guò)統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快商貿(mào)、物流等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)貨公益事業(yè)的建設(shè)，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。依據(jù)三舊改造規(guī)劃，政府制定年度實(shí)施計(jì)劃，明確改造的規(guī)模、地塊和時(shí)序，并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃。涉及新增建設(shè)用地的，將納入土地利用年度計(jì)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。2、政府層面自身要求科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造63、“三舊”改造主要操作模式模式一：村集體經(jīng)濟(jì)主導(dǎo),自籌資金進(jìn)行改造代表案例：石梁村項(xiàng)目

5、村方主導(dǎo)自行對(duì)其土地進(jìn)行整合和改造，通過(guò)保留或改變?cè)恋匦再|(zhì)和功能進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。有的村自己成立房地產(chǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。7模式二：政府主導(dǎo)、劃定改造范圍、引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)代表案例：祖廟東華里片區(qū)改造項(xiàng)目、瀾石片區(qū)舊城改造項(xiàng)目2007年，政府出臺(tái)祖廟東華里片區(qū)控制性規(guī)劃等規(guī)劃文件，由香港瑞安公司投資改造。政府負(fù)責(zé)征地拆遷和文物保護(hù)等工作，最大限度保證和維護(hù)被拆遷人合法權(quán)益，維護(hù)歷史文化街區(qū)風(fēng)貌；通過(guò)掛牌交易引入市場(chǎng)資金實(shí)現(xiàn)該片區(qū)的整體更新改造。2009年12月30日、2010年2月22日，通過(guò)設(shè)置競(jìng)買人條件，政府將瀾石片區(qū)舊改整體捆綁掛牌出售，交由舊改經(jīng)驗(yàn)豐富、大型城市綜合體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)

6、先的香港新鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。8模式三：開(kāi)發(fā)商與村集體主導(dǎo)、合作開(kāi)發(fā)模式代表案例：石頭村濱海御庭項(xiàng)目2006年，石頭村實(shí)施舊村改造，整合屬下8個(gè)經(jīng)濟(jì)社200多畝土地，以土地入股，引入發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)濱海御庭項(xiàng)目。采取拆舊建新的方式，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，新建成的房屋可以上市流通。對(duì)拆遷的村民，實(shí)行按房屋面積11置換，同時(shí)實(shí)行由村委會(huì)為村民代交物業(yè)管理費(fèi)，并向每戶村民提供一個(gè)車位等優(yōu)惠，得到了村民的支持。目前，濱海御庭項(xiàng)目一期已完成，正進(jìn)行第二期建設(shè)。94、“三舊”改造政策扶持10佛山市土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)所有權(quán)性質(zhì)取得方式土地功能事宜土地出讓金集體-依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地補(bǔ)辦出讓的土地市場(chǎng)價(jià)格*40%國(guó)有劃撥-

7、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)、加建、擴(kuò)建、改建、重建土地市場(chǎng)價(jià)格*40%國(guó)有劃撥-改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-征地補(bǔ)償費(fèi)）*50%國(guó)有出讓-原劃撥土地補(bǔ)償出讓手續(xù)，后改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-原用途基準(zhǔn)地價(jià)的剩余年限值）*50%國(guó)有出讓-協(xié)議或公開(kāi)交易方式出讓的土地改變用途（市場(chǎng)價(jià)格-原用途地價(jià)款的剩余年限值）*50%國(guó)有有償使用取得經(jīng)營(yíng)性用地超出原出讓合同規(guī)定增加建筑面積補(bǔ)交的土地出讓金土地市場(chǎng)價(jià)格*100%注：土地公開(kāi)交易的，土地市場(chǎng)價(jià)格以該地塊的公開(kāi)交易成交價(jià)為準(zhǔn)；政府不對(duì)土地實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備時(shí)，用地單位才可按規(guī)定辦理改變用途手續(xù)，并要按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。依據(jù)：關(guān)于印發(fā)佛山市土地出讓金及租金標(biāo)準(zhǔn)的通知1112

8、131415二、佛山舊改研究及實(shí)例161、佛山主要舊改進(jìn)展與規(guī)劃2007年6月，佛山市委、市政府即出臺(tái)了關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定，緊接著，對(duì)全市“三舊”土地進(jìn)行了摸底調(diào)查，發(fā)現(xiàn)全市“三舊”用地竟達(dá)25.3萬(wàn)畝，“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃編制工作迅速展開(kāi)。 為加快建設(shè)“廣東省節(jié)約集約用地試點(diǎn)市”步伐，全力推進(jìn)“三舊”改造，佛山市政府決定從2009年3月起，啟動(dòng)“雙百計(jì)劃”，即自2009年起的若干年內(nèi)，佛山全市每年啟動(dòng)100個(gè)以上有一定規(guī)模的“三舊”改造項(xiàng)目；每年完成100個(gè)以上舊改項(xiàng)目改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2007年到2009年8月底，佛山共啟動(dòng)“三舊改造”項(xiàng)目691個(gè)，其中，已完成改造項(xiàng)目

9、140個(gè)，完成改造1800多萬(wàn)平方米，總投入250多億元，取得明顯的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。 TIPS:目前佛山市政府已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)展祖廟-東華里、普君南、瀾石舊改及季華路沿線等主城區(qū)的多個(gè)三舊改造房地產(chǎn)項(xiàng)目，并有步驟地推進(jìn)更大量的舊城改造項(xiàng)目。17（1）需要轉(zhuǎn)政府儲(chǔ)備的，將土地轉(zhuǎn)成國(guó)有之后，通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)出讓（招拍掛），所得出讓收入按規(guī)定進(jìn)行分配。（流程如下）三舊改造范圍內(nèi)的非建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性國(guó)有建設(shè)用地與村集體合作的開(kāi)發(fā)商手中招拍掛集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取土地方式18（2）集體留用地、舊村居宅基地或經(jīng)政府批準(zhǔn)可不納入儲(chǔ)備的土地，補(bǔ)繳劃撥轉(zhuǎn)為出讓的土地出讓金或轉(zhuǎn)性的土地出讓

10、金。村集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性國(guó)有建設(shè)用地村集體（國(guó)有建設(shè)用地）出讓非集體建設(shè)用地申請(qǐng)轉(zhuǎn)性轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司（國(guó)有建設(shè)用地）村集體開(kāi)發(fā)商合作19 按銷售額分成 3、與村集體舊改合作模式簡(jiǎn)述 按建筑面積分成 一次性轉(zhuǎn)讓 租金收入（商業(yè)地產(chǎn)）204、以集體用地舊改合作項(xiàng)目為例的 介入基本流程村集體開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議三舊改造批文未完善手續(xù)用地手續(xù)辦理 集體用地轉(zhuǎn)國(guó)有 國(guó)有劃撥用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)免儲(chǔ)備申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)條件申請(qǐng)交易條件設(shè)置并掛牌競(jìng)得并代村支付土地出讓金合作談判項(xiàng)目調(diào)研村民決議共同成立項(xiàng)目公司并開(kāi)發(fā)申請(qǐng)土地出讓金返還（若有）申請(qǐng)財(cái)政扶持地價(jià)評(píng)估注：發(fā)展商介入的各類三舊改造項(xiàng)目因土地功能、所有權(quán)性質(zhì)、權(quán)屬性質(zhì)、

11、土地手續(xù)等差異，流程不盡相同，僅以最常見(jiàn)的“集體土地入股、引入開(kāi)發(fā)商聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)”進(jìn)行分析。215、村集體建設(shè)用地完善土地手續(xù) 需注意的事項(xiàng)（1）集體土地（或農(nóng)用地）轉(zhuǎn)國(guó)有問(wèn)題 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，只有國(guó)有建設(shè)用地才能開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，因此，村集體開(kāi)展“三大改造”涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，都必須將集體建設(shè)用地（或農(nóng)用地）轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。（2）土地儲(chǔ)備問(wèn)題 “三大改造”中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，除了原來(lái)村集體的留用地、宅基地以及經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)可不納入政府儲(chǔ)備土地外，其它的土地一般都須納入政府儲(chǔ)備。 （3）土地公開(kāi)交易問(wèn)題 “三大改造”涉及開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，全部都需要進(jìn)行土地公開(kāi)交易。原屬于留用地或宅基地的，由村集體

12、委托區(qū)土地交易中心進(jìn)行土地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，其它土地由區(qū)土地儲(chǔ)備中心代表政府實(shí)施儲(chǔ)備后，按一級(jí)市場(chǎng)出讓。22稅種稅基稅率備注出讓契稅土地出讓金3%代村繳納轉(zhuǎn)讓契稅土地成交價(jià)3%部分為代村繳納轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅開(kāi)發(fā)商股權(quán)比例*土地成交價(jià)5.71%村屬部分以土地作價(jià)入股，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土增稅土地成交價(jià)1%部分為代村繳納匯總土地成交價(jià)8.8%按開(kāi)發(fā)商64%股權(quán)比例估算（1）土地交易環(huán)節(jié)稅收一覽表相比一級(jí)招拍掛項(xiàng)目，其土地交易環(huán)節(jié)稅收多出近4%6、禪城集體用地舊改合作項(xiàng)目稅費(fèi)說(shuō)明23（2）發(fā)展商主要成本組成土地費(fèi)用：土地出讓金、完善手續(xù)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、其它費(fèi)用（中介費(fèi)用、關(guān)系費(fèi)用）等代建成本：前期費(fèi)用、

13、土建成本、配套成本、期間費(fèi)用（行政、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)費(fèi) 用）等【對(duì)方分得部分】其他補(bǔ)償：拆遷補(bǔ)償（貨幣、物業(yè)）、分紅、墊付資金利息等開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目總成本=土地費(fèi)用+代建成本+其他補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目樓面地價(jià)=開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目總成本/開(kāi)發(fā)商可得計(jì)容面積24土增稅：從稅務(wù)角度，土增稅以項(xiàng)目公司為征稅對(duì)象，只以項(xiàng)目公司為抬頭開(kāi)具的發(fā)票作為抵稅的憑證，并不考慮內(nèi)部合作關(guān)系，如物業(yè)分配、拆遷補(bǔ)償?shù)?，除村民回遷部分外其他的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓都視同銷售。因合作方式的不同，舊改合作項(xiàng)目地價(jià)相比一級(jí)招拍掛項(xiàng)目一般都低許多，導(dǎo)致其可抵稅額少。舊改合作項(xiàng)目一般規(guī)定為各付各稅，就開(kāi)發(fā)商角度，其可抵稅額=土地成交價(jià)*開(kāi)發(fā)商股權(quán)+開(kāi)發(fā)商可得

14、物業(yè)部分建安成本，代村建設(shè)所投入資金亦無(wú)法抵稅，整體可抵稅額低，土增稅稅負(fù)重。以石頭村項(xiàng)目為例，開(kāi)發(fā)商可得物業(yè)的實(shí)際樓面成本約為3100元/m2，可抵稅成本僅約為930元/m2，比例約30%。企業(yè)所得稅情況類同。規(guī)避思路（討論）爭(zhēng)取地價(jià)以評(píng)估價(jià)入帳，繳納相關(guān)稅費(fèi)；多數(shù)三舊合作項(xiàng)目原業(yè)主希望保留商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期持有，通過(guò)等值置換方式開(kāi)發(fā)商以可得的商業(yè)物業(yè)換取村方住宅物業(yè)，收入總額不變，但可減少增值額而降低稅費(fèi)。村方商業(yè)物業(yè)不出售留存項(xiàng)目公司，項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后開(kāi)發(fā)商退出項(xiàng)目公司股權(quán)。該問(wèn)題現(xiàn)無(wú)政策提供相應(yīng)扶持或優(yōu)惠，已有多個(gè)舊改合作項(xiàng)目面臨土增稅清算問(wèn)題，暫未有完善的解決辦法。7、稅金規(guī)避25三、提

15、煉： 舊改項(xiàng)目拓展關(guān)注重點(diǎn)26項(xiàng)目地段:價(jià)值尤為重要（成本浮動(dòng)相對(duì)較小，利潤(rùn)主要取決于售價(jià)）用地性質(zhì)、功能:土地屬國(guó)有用地還是集體用地、現(xiàn)狀功能是什么（農(nóng)用地、耕地、宅基地、工業(yè)等）、權(quán)屬人是否為集體性質(zhì)項(xiàng)目容積率：誰(shuí)負(fù)責(zé)規(guī)劃條件的工作？未能達(dá)到預(yù)定的設(shè)計(jì)條件時(shí)如何處理權(quán)屬:清晰，盡量避免多個(gè)權(quán)屬主體，土地邊界是否規(guī)整合作方情況，合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估:（人格魅力、個(gè)人能力、村的大姓是否單一、村委會(huì)換屆及發(fā)展情況,村領(lǐng)導(dǎo)班子內(nèi)部協(xié)調(diào)一致，最好有唯一的話事人）現(xiàn)狀建筑物特點(diǎn):（廠房、村屋、空地等，建筑密度、層數(shù)、構(gòu)造來(lái)判斷拆遷難 度和補(bǔ)償比例，避開(kāi)村民物業(yè)拆遷量大的村，盡量選擇無(wú)拆遷要求或集體物業(yè)為主的合

16、作項(xiàng)目）27政策優(yōu)惠措施（市政配套減收等）留用地：是否享受留用地優(yōu)惠政策雙方職責(zé)：改性改功等手續(xù)的辦理及費(fèi)用由哪一方承擔(dān)開(kāi)發(fā)資金：項(xiàng)目運(yùn)作資金，包括土地出讓金、稅費(fèi)、完善手續(xù)費(fèi)用、建安費(fèi)用、期間費(fèi)用等的承擔(dān)方土地融資：是否允許開(kāi)發(fā)商用合作用地進(jìn)行融資、有無(wú)限制要求分配方式：貨幣還是物業(yè)分成分成比例：計(jì)容、不計(jì)容各自分成比例分配時(shí)間：銷售進(jìn)度還是固定時(shí)間等，及每次分配比例相關(guān)稅費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用：明確是否各自承擔(dān)簽訂合作開(kāi)發(fā)合同后的工作（簽訂合作開(kāi)發(fā)合同后，其土地收購(gòu)工作才剛剛開(kāi)始，還需面臨大量的工作程序和繁瑣的流程）28保底收益：對(duì)方是否要求有保底收益，有無(wú)要求按保底收益提前分配墊付資金：有無(wú)要求提供墊付資金提對(duì)方歸還貸款、債務(wù)或其他用途，如有是否返還？其支付時(shí)間、