[標(biāo)桿房企]高端精裝樓盤項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 112頁）_secret

1、 PAGE - 115 -前 言XX項(xiàng)目是浙江省XX投資集團(tuán)和XX房地產(chǎn)集團(tuán)XX項(xiàng)目后的第二個(gè)合作項(xiàng)目，也是雙方股東集團(tuán)在華東地區(qū)首個(gè)實(shí)施全精裝修交付的法式電梯官邸公寓，通過3年的打造，目前XX項(xiàng)目已成為國(guó)內(nèi)知名的低密度高端精裝樓盤。作為雙方集團(tuán)公司的在XX板塊首個(gè)建設(shè)完成且圓滿完成銷售的全精裝修高端物業(yè)項(xiàng)目，錘煉了XX城團(tuán)隊(duì)建設(shè)高端品牌的經(jīng)驗(yàn)。通過徹底梳理反思項(xiàng)目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各階段工作，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目拓展和營(yíng)建具有重大的參考價(jià)值。XX項(xiàng)目用地于2005年5月13日由浙江XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過公開招標(biāo)方式競(jìng)得，同年9月成立浙江XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，應(yīng)董事會(huì)要求，由翡翠

2、城團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)營(yíng)造開發(fā)。項(xiàng)目于2006年5月正式動(dòng)工，2007年10月一期官邸開盤， 2009年5月底全面交付入伙，2010年8月基本完成稅務(wù)清算工作。雖然05年9月接手XX項(xiàng)目時(shí)，正處于國(guó)家宏觀調(diào)控后杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的形勢(shì)，但在XX項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)開發(fā)過程中，XXXX公司團(tuán)隊(duì)思路清晰，重點(diǎn)明確，緊抓目標(biāo)項(xiàng)目定位、客戶營(yíng)銷和前期報(bào)建三條主線，成功樹立項(xiàng)目在同類型產(chǎn)品的標(biāo)志性地位。一是準(zhǔn)確定位項(xiàng)目檔次，在解決容積率的同時(shí)做大面積大進(jìn)深的精裝修差異化產(chǎn)品，充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以高端項(xiàng)目支撐高房?jī)r(jià)。二是踏準(zhǔn)銷售的最佳時(shí)點(diǎn)，做好優(yōu)質(zhì)客戶的維護(hù)，在07年房地產(chǎn)回暖之際，果斷決策提前開盤，快速回籠資金。三是克服

3、規(guī)劃限高、地鐵輕軌穿越、90/70新政和3#路建設(shè)等前期規(guī)劃報(bào)建壁壘，為項(xiàng)目順利開展掃清障礙。同時(shí)由于項(xiàng)目土地成本較高，在成本控制方面加大了管控力度，注重投入產(chǎn)出效益比，以確保項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益。綜合項(xiàng)目品牌塑造、盈利能力、品質(zhì)營(yíng)造、銷售策劃、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等各方面的表現(xiàn)，XX項(xiàng)目應(yīng)該是圓滿成功的。通過回顧XX項(xiàng)目開發(fā)的全過程，客觀評(píng)價(jià)項(xiàng)目得失，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)和反思不足之處，希望能為浙江鐵路集團(tuán)和XX集團(tuán)今后開發(fā)類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。核心內(nèi)容提要一、項(xiàng)目投資管理評(píng)估由于XX項(xiàng)目的土地成本較高、原始地形南高北低加之規(guī)劃限高，為做足容積率，經(jīng)反復(fù)論證最終定位為高檔精裝修法式平層官邸大宅。經(jīng)過3年半的經(jīng)

4、營(yíng)建設(shè)，目前XX項(xiàng)目在業(yè)界品牌認(rèn)可度高，交付1年多，入住率達(dá)到50%，除50個(gè)車位外全部房源已基本銷售完畢，資金回籠迅速，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，項(xiàng)目總體是成功的。二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本管理評(píng)估XX項(xiàng)目收入指標(biāo)完成良好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增加而帶來的效益得到體現(xiàn)，項(xiàng)目超額實(shí)現(xiàn)了股東雙方的投資預(yù)期，是高投資高利潤(rùn)的一個(gè)項(xiàng)目。但加強(qiáng)成本控制,特別是從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)工程成本的控制仍然是項(xiàng)目開發(fā)過程中的重要工作,要總結(jié)經(jīng)驗(yàn),做到以成本預(yù)算表為剛性控制大綱，完善成本預(yù)警體系,提高成本控制水平。建議稅務(wù)籌劃要提前介入項(xiàng)目前期策劃和設(shè)計(jì)，全過程管控，提前做好項(xiàng)目稅務(wù)清算的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。三、項(xiàng)目規(guī)劃

5、設(shè)計(jì)工作評(píng)估本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作緊密結(jié)合市場(chǎng)定位，在江南地區(qū)首創(chuàng)法式高端全裝修低密度平層官邸公寓這類住宅產(chǎn)品,掀起了省內(nèi)高端低密度樓盤的法式全石材干掛外立面的風(fēng)潮，在項(xiàng)目的概念策劃、規(guī)劃布局、單體研究、成本控制等方面取得了一定的成績(jī)，積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)并得到了客戶、市場(chǎng)和行業(yè)的認(rèn)可。四、項(xiàng)目前期工作評(píng)估XX項(xiàng)目在前期報(bào)建上通過公司經(jīng)營(yíng)班子和團(tuán)隊(duì)上下的不懈努力，克服了西溪濕地限高18米黃海高程對(duì)做足容積率和整體規(guī)劃的不利限制、天目山路輕軌噪音對(duì)住宅環(huán)評(píng)的障礙、東側(cè)3號(hào)市政道路未能由政府牽頭先行建設(shè)、項(xiàng)目90平米以下小戶型由酒店式公寓承擔(dān)，比例不足部分由麗江公寓異地解決等諸多困難，為項(xiàng)目的順利推進(jìn)起到了

6、保駕護(hù)航的作用。五、項(xiàng)目營(yíng)銷工作評(píng)估本項(xiàng)目營(yíng)銷工作的重點(diǎn)是準(zhǔn)確進(jìn)行目標(biāo)客戶定位和產(chǎn)品定位；準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)形勢(shì)，一期官邸大宅果斷提前開盤形成市場(chǎng)追捧，營(yíng)造項(xiàng)目熱銷氛圍，充分利用產(chǎn)品高端定位和XX品牌提高銷售價(jià)格；在面對(duì)08年宏觀調(diào)控時(shí)，能及時(shí)快速地調(diào)整銷售策略，按計(jì)劃3年完成銷售任務(wù)。由于準(zhǔn)確做到了各類目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格差異化定位，從營(yíng)銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時(shí)機(jī)的選擇、價(jià)格策略的制訂等大方向來看，XX項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)及操作較為成功。官邸精裝修住宅的成功銷售，改變了杭州市場(chǎng)對(duì)西溪版塊高端住宅區(qū)的觀念，奠定與鞏固了精裝大戶型公寓市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位；酒店式公寓的銷售積累了大量市場(chǎng)需求和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)

7、，同時(shí)更清晰的認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃先期介入的重要性。六、項(xiàng)目工程管理評(píng)估XX項(xiàng)目開發(fā)周期總體控制符合計(jì)劃要求，工程建設(shè)周期為一期30個(gè)月，二期為23個(gè)月。XX項(xiàng)目作為全精裝修交付的住宅項(xiàng)目，面對(duì)戶型多樣，外立面復(fù)雜，質(zhì)量要求高的特點(diǎn)和難點(diǎn)，工程營(yíng)造能克服重重困難做到按期竣工備案和入伙，工程進(jìn)度控制總體比較成功。但從簽訂土地出讓合同到一期正式開工長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月，較大影響了整個(gè)項(xiàng)目合理開發(fā)周期安排。XX官邸和酒店式公寓的精裝修管理具有分包多，時(shí)間緊，成品保護(hù)困難等特點(diǎn)，通過實(shí)施裝修主包制、現(xiàn)場(chǎng)管理高效靈活等方法，較好的實(shí)現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝修工程提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。工程管理中采用了樣板區(qū)現(xiàn)行的做法

8、，針對(duì)樓幢多、作業(yè)面廣的特點(diǎn)，通過樣板區(qū)的施工，為大面積施工后的工程管理和質(zhì)量控制提供經(jīng)驗(yàn)。七、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)評(píng)估XX項(xiàng)目是翡翠城團(tuán)隊(duì)從單一項(xiàng)目建設(shè)向集團(tuán)化管理轉(zhuǎn)變的契機(jī)。由于中途XX集團(tuán)因結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的要求提出希望項(xiàng)目于2008年底交付，工程管理系統(tǒng)經(jīng)受住了巨大的壓力，付出了艱巨的努力。通過XX這樣的高端項(xiàng)目的錘煉，磨合出一支能吃苦打硬仗、凝聚力強(qiáng)的隊(duì)伍，培養(yǎng)了一批工程、精裝修、財(cái)務(wù)和成本管理的專業(yè)人才。目 錄第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目情況簡(jiǎn)述二、項(xiàng)目總投資三、項(xiàng)目開發(fā)主要合作單位四、項(xiàng)目開發(fā)大事記第二章 項(xiàng)目開發(fā)主要環(huán)節(jié)回顧和總結(jié)一、項(xiàng)目策劃定位二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理三、前期報(bào)批管理四、項(xiàng)目銷售管理五、

9、項(xiàng)目工程管理六、項(xiàng)目成本管理七、客戶服務(wù)管理八、項(xiàng)目竣工交付九、項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理十、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理第三章、項(xiàng)目總結(jié)評(píng)價(jià)第四章、對(duì)類似項(xiàng)目開發(fā)和集團(tuán)后評(píng)估工作的建議第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目情況簡(jiǎn)述浙江XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2005年5月13日經(jīng)過13輪激烈的書面競(jìng)價(jià)，以公開競(jìng)買的方式競(jìng)得杭政儲(chǔ)出【2005】2號(hào)地塊，地塊系住宅含公建配套和公共設(shè)施用地。后經(jīng)集團(tuán)董事會(huì)斟酌再三，決定與XX集團(tuán)合作開發(fā)本地塊，于2005年9月組建浙江XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本金5000萬元，XX集團(tuán)占股比45%，由翡翠城項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)營(yíng)造。并取“西溪且留下”之意，命名為XX。1、項(xiàng)目區(qū)位和地理位置XX項(xiàng)目隸屬西溪

10、板塊，位于西湖區(qū)西溪國(guó)家濕地正南側(cè)，東至浙江XX科技集團(tuán)有限公司，南至杭州大自然磁帶廠，西至中國(guó)人民解放軍73021部隊(duì)，北至天目山路。項(xiàng)目周邊主要的配套設(shè)施有留下西湖高級(jí)中學(xué)、規(guī)劃中小學(xué)及醫(yī)院。5-10分鐘車程內(nèi)的配套有： 學(xué)校：星洲求是小學(xué)、文新小學(xué)、育華小學(xué)、育華中學(xué)、留下西湖高級(jí)中學(xué)、杭州第十五中學(xué)；幼兒園：育華幼兒園、杭州省級(jí)機(jī)關(guān)府苑幼兒園等；休閑購物：集新華書店、UME影院、銀樂迪KTV、物美超市、購物、餐飲、游樂園等為一體的西城廣場(chǎng)；五星級(jí)酒店：西溪XX酒店和喜來登酒店。留莊項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目原始地貌:地塊西南角地塊東北角 2、規(guī)劃指標(biāo)杭政儲(chǔ)出【2005】2號(hào)地塊出讓的規(guī)劃總用地面積

11、為51062（折合76.6畝），規(guī)劃指標(biāo)為容積率1.1-1.3，即可建地上面積區(qū)間為51062-66380平米，限高黃海高程18米，建筑密度37%，綠化率25%。3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模XX項(xiàng)目由14幢建筑單體組成，1-9號(hào)樓為120套平層官邸公寓，10-13號(hào)樓為229套酒店式公寓，一層人防地下室面積為19576平米，地下車位344個(gè)，地上車位8個(gè)，車位配比為1：1.02。容積率地上建筑面積（平米）地下建筑面積（平米）地上可售面積（平米）樓面地價(jià)（元/平米）規(guī)劃指標(biāo)1.1-1.351062-663807547-9812報(bào)建指標(biāo)1.175996017607541578356實(shí)測(cè)面積1.15586231

12、9576531788546注：本表的樓面地價(jià)按地價(jià)款5.01億元計(jì)算，理論最低的樓面地價(jià)7547元/平米。項(xiàng)目不可售面積10480（包括會(huì)所、酒店、多功能廳、物管用房、經(jīng)營(yíng)用房、人防設(shè)施、自行車庫等）。4、規(guī)劃布局XX項(xiàng)目的總平圖：總平面的布局以會(huì)所和泳池景觀為中心和軸線,布置各個(gè)組團(tuán)。住宅的布局強(qiáng)調(diào)圍合式組團(tuán)布局，同時(shí)通過不同戶型的錯(cuò)落組合，打破組團(tuán)封閉的形式，把中心綠化、自然風(fēng)景引入到組團(tuán)之中，使每戶獲得最大范圍的景觀。酒店式公寓布置在小區(qū)北側(cè)，北可盡攬西溪濕地盛景，同時(shí)遮擋天目山路部分行車噪音。會(huì)所布置在東側(cè)入口廣場(chǎng)，是業(yè)主進(jìn)入整個(gè)小區(qū)的公共客廳和相互交流的主要空間。5、項(xiàng)目產(chǎn)品描述XX

13、項(xiàng)目各樓幢均設(shè)電梯，包含兩種精裝修產(chǎn)品類型：260平米-430平米的平層層官邸大宅和公建配套的拎包入住型產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。是繼北京御園后，在華東地區(qū)的首個(gè)圓廳十字戶型平層官邸大宅項(xiàng)目。XX共設(shè)有4個(gè)地下室，園區(qū)還配備獨(dú)立4000多平米的2層豪華會(huì)所，是杭州極為少見的低層、低密度、豪華全精裝修高尚住宅區(qū)。6、項(xiàng)目開發(fā)周期XX于2005年5月13日與杭州市國(guó)土資源局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，截止到2009年5月30日XX全面入伙交付，項(xiàng)目XX總周期為4年，共計(jì)47個(gè)月。其中一期4-9號(hào)樓開工時(shí)間06年12年28日，施工周期為2年零6個(gè)月，二期包括會(huì)所、1-3號(hào)樓以及10-13號(hào)樓，開工時(shí)間2007

14、年6月12日，施工周期為1年零11個(gè)月。二、項(xiàng)目總投資1、項(xiàng)目立項(xiàng)決策批復(fù)投資8億元，所需資金自籌解決。其中項(xiàng)目土地中標(biāo)價(jià)為50100萬元。2、初步設(shè)計(jì)批復(fù)概算130100萬元。3、項(xiàng)目總預(yù)算128705萬元XX高級(jí)公寓總成本預(yù)算分析表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容金 額（萬元）建筑面積單方成本（元/平米）銷售面積單方成本（元/平米）組成比例1 土地成本52473.74 6764.96 9689.19 40.77%2 前期費(fèi)用3737.79 481.88 690.18 2.90%3 工程費(fèi)用50064.18 6454.31 9244.27 38.90%4 期間費(fèi)用支出12339.59 1590.83 2278.

15、48 9.59%5 營(yíng)業(yè)稅金及附加10089.32 1300.72 1862.98 7.84%6 總成本128704.62 16592.70 23765.09 100.00%7 總收入156823.97 20217.87 28957.29 成本利潤(rùn)率8 稅前利潤(rùn)28119.35 3625.17 5192.19 21.85%4、實(shí)際完成投資情況XX項(xiàng)目截止2010年10月，動(dòng)態(tài)投資總額為129807萬元，超預(yù)算投資1098萬元，實(shí)現(xiàn)在總投資增長(zhǎng)0.86%的前提下，收入增長(zhǎng)6.5%，稅前利潤(rùn)增長(zhǎng)32.3%的良好業(yè)績(jī)。由前期費(fèi)用、工程成本和期間費(fèi)用組成開發(fā)總成本為64555萬元，較預(yù)算減少1587萬

16、元；主要原因有三：1是銷售資金回籠迅速，減少了財(cái)務(wù)利息的支出；2是充分利用翡翠城團(tuán)隊(duì)的整合邊際效應(yīng)，管理費(fèi)用有較大節(jié)余，3是銷售費(fèi)用控制良好。由于售價(jià)攀升，實(shí)際支出的營(yíng)業(yè)稅金及附加為12680萬元，超預(yù)算2591萬元，占實(shí)際總成本的10%。XX高級(jí)公寓實(shí)際總成本分析表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)際金額（萬元）超預(yù)算金額（萬元）建筑面積單方成本（元/平米）銷售面積單方成本（元/平米）組成比例1土地成本52572.1198.376722.869886.0640.50%2前期費(fèi)用3135.39-602.4400.95589.602.42%3工程費(fèi)用53603.003538.826854.6910079.9241.

17、29%4期間費(fèi)用支出7816.61-4522.98999.581469.906.02%5營(yíng)業(yè)稅金及附加12680.392591.071621.552384.529.77%6總成本129807.501102.8816599.6424410.00100.00%7總收入166998.6610174.6921355.6031403.71成本利潤(rùn)率8稅前利潤(rùn)37191.169072.314755.966993.7130.34%XX實(shí)際成本和預(yù)算成本組成比例比較（其中內(nèi)環(huán)為實(shí)際成本） 三、項(xiàng)目開發(fā)主要合作單位1、設(shè)計(jì)合作單位1）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：浙江XX東方建筑設(shè)計(jì)有限公司2）景觀設(shè)計(jì)： 雅博奧頓國(guó)際有限公司

18、3）室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)：BILKEY LLINAS DESIGN LIMITED4）精裝修深化設(shè)計(jì)：蘇州金螳螂建筑裝飾股份有限公司5）景觀燈光設(shè)計(jì)：美國(guó)BPI碧譜照明設(shè)計(jì)公司6）樣板房軟裝設(shè)計(jì)：上海夢(mèng)思裝飾工程有限公司 上海迪揚(yáng)裝飾設(shè)計(jì)有限公司7）會(huì)所軟裝設(shè)計(jì)：上海典繹裝飾工程有限公司2、主要施工合作單位1）總承包工程施工：中天建設(shè)集團(tuán)有限公司2）外立面石材幕墻施工：浙江亞廈幕墻有限公司上虞市康利裝飾有限公司3）鋁木復(fù)合門窗施工：北京美馳建筑材料有限責(zé)任公司4）景觀工程施工：浙江XX景觀工程有限公司5）平層官邸精裝修施工：上海市建筑裝飾工程有限公司深圳海外裝飾工程公司浙江亞廈裝飾集團(tuán)有限公司華鼎建

19、筑裝飾工程有限公司6）會(huì)所精裝修施工：浙江諸安建設(shè)有限公司7）酒店式公寓精裝修施工：深圳洪濤裝飾股份有限公司北京深長(zhǎng)城建筑裝飾工程有限公司3、主要材料設(shè)備供應(yīng)商1）住宅空調(diào)供應(yīng)商：浙江美佳空調(diào)電器有限公司（日本大金）2）電梯供應(yīng)商：廣州日立電梯杭州工程有限公司3）新風(fēng)供應(yīng)商：浙江卓靈建筑智能技術(shù)有限公司（美國(guó)霍尼韋爾）4）中央吸塵供應(yīng)商：浙江森都住宅科技開發(fā)有限公司（美國(guó)beam）5）地暖供應(yīng)商：杭州意格供熱工程有限公司（德國(guó)喬治費(fèi)舍爾）6）燃?xì)忮仩t供應(yīng)商：北京菲斯曼供熱技術(shù)有限公司（德國(guó)菲斯曼）7）住宅潔具供應(yīng)商：浙江匯豐建材有限公司（德國(guó)唯寶）8）住宅龍頭供應(yīng)商：杭州沃馳建材有限公司（德國(guó)

20、漢斯格雅）9）官邸櫥柜供應(yīng)商: 北京博寶廚房設(shè)備有限公司（德國(guó)博德寶）10）酒店式公寓櫥柜供應(yīng)商：杭州柏麗貿(mào)易有限公司（德國(guó)柏麗）11）廚房電器供應(yīng)商：江蘇博西家用電器銷售有限公司（德國(guó)嘉格納及西門子） 杭州善邦電子貿(mào)易有限公司（伊萊克斯）4、其他合作單位1）項(xiàng)目策劃整體推廣：杭州捷群廣告有限公司2）工程監(jiān)理：浙江江南工程管理股份有限公司3）工程造價(jià)審計(jì)：浙江萬邦會(huì)計(jì)師事務(wù)所 杭州信達(dá)投資咨詢估價(jià)監(jiān)理有限公司 浙江金誠(chéng)工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司 浙江天健東方會(huì)計(jì)師事務(wù)所 杭州天元土木工程造價(jià)咨詢有限公司4）招標(biāo)代理服務(wù)：杭州中成工程設(shè)備招標(biāo)代理有限公司5）物業(yè)管理服務(wù)：浙江XX物業(yè)管理有限公司

21、 浙江XX酒店管理有限公司四、項(xiàng)目開發(fā)大事記 2005年1、2005年9月29日浙江XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，公司注冊(cè)資金5000萬元，鐵投集團(tuán)和XX集團(tuán)的持股比例分別為55%和45%。2、2005年10月8日在杭州市計(jì)劃與XX委員會(huì)立項(xiàng)；3、2005年10月27日取得勘測(cè)紅線和項(xiàng)目選址意見書；2006年4、2006年3月23日召開方案和初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，5月26日取得方案和初步設(shè)計(jì)批復(fù)；5、2006年6月5日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、2006年8月28日取得一期土地使用權(quán)證；7、2006年12月4日取得一期規(guī)劃許可證；8、2006年12月28日取得一期施工許可證；2007年9、2007

22、年3月1日以原深藍(lán)廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)建立XX營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)；10、2007年3月15日XX東方建設(shè)設(shè)計(jì)院完成所有建筑設(shè)計(jì)修改施工圖；11、在07年3月19-22日參加XX集團(tuán)組織的新品物業(yè)品鑒會(huì),在XX老客戶當(dāng)中正式亮相并進(jìn)行意向客戶積累。12、2007年4月28日取得二期土地證；13、2007年5月4日樣板小樓外立面評(píng)審?fù)ㄟ^；現(xiàn)場(chǎng)評(píng)審樣板小樓14、2007年5月17日，為確保提前開盤，經(jīng)過28天的奮戰(zhàn)，杭大路銷售展示中心投入使用，正式開始接待客戶；銷售中心入口留莊銷售中心客戶接待區(qū)15、2007年5月17日項(xiàng)目首次參加杭州房地產(chǎn)博覽會(huì)第七屆人居展，XX模型亮相。16、2007年5月24日取得二

23、期規(guī)劃許可證；17、2007年6月開始舉辦系列XX老客戶小型座談會(huì)，邀請(qǐng)XX各小區(qū)業(yè)主參加。18、2007年6月11日取得二期施工許可證；19、2007年7月BLD設(shè)計(jì)事務(wù)所完成會(huì)所及樣板房室內(nèi)設(shè)計(jì)施工圖；20、2007年7月第一幢樓4#樓屋面結(jié)頂；21、2007年8月XX官邸展示樣板房進(jìn)場(chǎng)施工；22、2007年8月上旬開始，通過報(bào)紙、戶外、雜志、網(wǎng)絡(luò)等多渠道全城推廣本項(xiàng)目，在短期內(nèi)快速擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。為項(xiàng)目2007年10月開盤打下基礎(chǔ)。23、2007年10月與項(xiàng)目相臨部隊(duì)內(nèi)的雨污水管移位；24、2007年10月20日取得一期商品房預(yù)售證，XX一期官邸大宅開盤，開盤當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售率約70%，開盤

24、一月實(shí)現(xiàn)銷售率94%。2008年25、2008年3月21日一期工程全部通過中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收26、2008年4月18日會(huì)所景觀樣板區(qū)和樣板房正式開放；27、2008年5月17日取得二期商品房預(yù)售證；XX官邸大宅二期和酒店式公寓小軒開盤，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售率約61%；28、2008年5月9日二期工程通過中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收29、2008年10月1日中心花園景觀樣板區(qū)正式開放；30、2008年12月23日取得工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；2009年31、2009年4月XX項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收；32、2009年5月1日XX項(xiàng)目順利交付第一套房子；33、2009年5月5日取得房屋建筑工程竣工備案表；34、2009年5月31日順利完成X

25、XVIP交付工作，交房率達(dá)到85%；35、2009年5月5日取得房屋建筑工程竣工備案表；36、2009年6月6日XX現(xiàn)場(chǎng)舉辦XX交付答謝晚會(huì)；37、2009年11月11日XX獲得國(guó)家住建部3A級(jí)住宅性能認(rèn)定；2010年38、2010年4月25日為XX項(xiàng)目的清算基準(zhǔn)日，5月17日發(fā)布XX清算公告。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程鳥瞰圖2006年12月19日 2007年4月20日 2007年10月23日 2009年5月17日第二章 項(xiàng)目開發(fā)主要環(huán)節(jié)回顧和總結(jié)一、項(xiàng)目策劃定位1、2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)背景回顧2005年二季度開始，國(guó)家宏觀調(diào)控措施所取得的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了明顯變化：市場(chǎng)信心受到打

26、壓，短期內(nèi)購房者以觀望為主，成交量持續(xù)萎縮，新建商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)區(qū)域性回落，市場(chǎng)回暖步伐緩慢。主要表現(xiàn)為：1）市場(chǎng)信心受挫，觀望情緒濃厚，短期難以恢復(fù)2）市場(chǎng)供求關(guān)系變化，需求受到抑制，成交大幅縮減杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)自05年宏觀調(diào)控后長(zhǎng)期低迷，直至07年5月方顯現(xiàn)回暖跡象。2、項(xiàng)目策劃定位分析由于XX的地價(jià)較高，區(qū)位處于留下和西溪之間，周邊無高檔物業(yè)支撐，且生活配套較為缺乏，地勢(shì)與周邊相比較為低洼，離化工研究院和天目山路較近，有一定的噪音影響。而項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是樓盤規(guī)模小又臨近西溪濕地，借杭州市政府大力打造西溪濕地高端住宅商務(wù)氛圍的勢(shì)，可以發(fā)掘從西湖到西溪的居住風(fēng)尚和稀缺價(jià)值。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)是”九樹”首創(chuàng)杭

27、城平層精裝修大宅的思路，類似精裝修平層大宅的產(chǎn)品在杭州未見其二，可以抓住時(shí)機(jī)走高成本高定位的高端物業(yè)路線，找到產(chǎn)品差異化的出口突圍，避免市場(chǎng)同質(zhì)產(chǎn)品定價(jià)瓶頸的局限。因此，XX項(xiàng)目的定位已經(jīng)十分清晰，要做足容積率要定位創(chuàng)新要產(chǎn)品創(chuàng)新，走高端小眾的差異化之路，讓客戶和市場(chǎng)找不到價(jià)格參照物，引領(lǐng)行業(yè)的潮流，攀登不同尋常的險(xiǎn)峻之峰。于是法式官邸風(fēng)格的XX北京御園項(xiàng)目進(jìn)入了視線，大進(jìn)深十字戶型，全干掛石材外立面，全高端精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，多層公寓電梯入戶，為高端客戶打造鄰里關(guān)系更緊密的平層別墅產(chǎn)品和可以頤養(yǎng)天年的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，為國(guó)內(nèi)稀缺的AAA性能住宅。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作緊密結(jié)合市場(chǎng)定位，在

28、江南地區(qū)首創(chuàng)法式高端全裝修低密度平層官邸公寓這類住宅產(chǎn)品,掀起了省內(nèi)高端低密度樓盤的法式全石材干掛外立面的風(fēng)潮，在項(xiàng)目的概念策劃、規(guī)劃布局、單體研究、成本控制等方面取得了一定的成績(jī)，積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)并得到了客戶、市場(chǎng)和行業(yè)的認(rèn)可。XX項(xiàng)目作為集住宅、酒店式公寓為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項(xiàng)目，從項(xiàng)目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的比例考慮與利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上引進(jìn)知名境外設(shè)計(jì)公司，成功實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目策劃的產(chǎn)品定位與形態(tài)結(jié)構(gòu)的和諧統(tǒng)一。從戶型、外立面、室內(nèi)精裝修和景觀設(shè)計(jì)等各方面全面貫徹和體現(xiàn)高端物業(yè)的一絲不茍的追求，并在營(yíng)造過程中針對(duì)杭州地域氣候特點(diǎn)，做了適應(yīng)性調(diào)整和設(shè)計(jì)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品在業(yè)界的領(lǐng)先性。1

29、、竭盡所能爭(zhēng)取做足容積率項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能在土地出讓的容積率控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。 由于項(xiàng)目地處西溪濕地，限高控制為黃海高程18米，通過采取全面降低原始地面標(biāo)高，設(shè)計(jì)大進(jìn)深戶型、爭(zhēng)取按檐口標(biāo)高做為限高認(rèn)定等多種措施，來保證精裝修房頂層層高3.4m,其余樓層層高3.1m的要求，最終使得XX的容積率達(dá)到了極限的1.15。樓面地價(jià)為8766元/平米，較原測(cè)算增加15%。2、項(xiàng)目住宅產(chǎn)品AAA性能設(shè)計(jì) XX項(xiàng)目在產(chǎn)品定位時(shí)就確定按精裝修交付考慮，降低了裝修的二次污染和消耗。要求各專業(yè)按國(guó)家AAA住宅性能標(biāo)

30、準(zhǔn)指導(dǎo)設(shè)計(jì)，注重項(xiàng)目適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能等5個(gè)方面的設(shè)計(jì)，尤其是節(jié)能、減噪和低耗，設(shè)置了雨水收集、太陽能、外墻外保溫系統(tǒng)、各類建筑減噪等節(jié)能減排的系統(tǒng)。園區(qū)內(nèi)交通依靠環(huán)形路結(jié)合地下車庫形成人車分流交通體系；1）節(jié)能 由于杭州位于夏熱冬冷地區(qū)，按50%節(jié)能要求設(shè)計(jì)，外窗采用5+12A+5中空雙層玻璃斷橋隔熱木包鋁合金門窗；外墻采用30mm厚硬泡聚氨酯噴涂外保溫體系；屋面采用50mm厚擠塑聚苯板保溫，符合浙江省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求；會(huì)所利用太陽能為室內(nèi)泳池提供熱水；室內(nèi)空調(diào)全部采用變頻技術(shù)。2）節(jié)水 室內(nèi)精裝修基本采用節(jié)水器具；原設(shè)計(jì)考慮景觀雨水回收，用于人工景觀水

31、體和綠化澆灌，但最終因項(xiàng)目工程成本因素未予實(shí)施。3）節(jié)地項(xiàng)目建筑密度達(dá)到33.4%；機(jī)動(dòng)車地下停車位344個(gè)占總車位357個(gè)的96.36%，原則入園車輛全部地下停放，減少對(duì)戶外居民的影響；地下可停自行車448輛；水泵房和配電間等設(shè)備用房設(shè)在地下，有利于節(jié)約用地。4）住宅科技運(yùn)用XX項(xiàng)目率先引進(jìn)了八大住宅科技：官邸擁有中央空調(diào)、中央新風(fēng)、中央吸塵、地板低溫輻射供熱、燈光控制、凈水、外墻外保溫、同層排水體系等眾多住宅科技系統(tǒng)。給水管為食品級(jí)不銹鋼管，減少飲用水的二次污染；重視項(xiàng)目的保溫減噪性能設(shè)計(jì)領(lǐng)先性：排水管采取吉博力HDPE管道和同層排水技術(shù)，管道可達(dá)到與建筑同壽命，又減少管道下水噪音。外墻采

32、用聚氨酯硬泡保溫+斷橋隔熱鋁木復(fù)合門窗+屋面擠塑保溫板的先進(jìn)保溫體系，設(shè)計(jì)隔熱性能達(dá)到50%。地板低溫輻射供熱系統(tǒng)同時(shí)滿足了樓板減噪的要求。3、建筑設(shè)計(jì)1）總平面布置莊重對(duì)稱北面以4幢酒店式公寓遮擋來自天目山路的交通噪音，既可滿足規(guī)劃公建建設(shè)指標(biāo)，又解決了90/70新政的大小戶型比例，營(yíng)造園區(qū)內(nèi)靜逸環(huán)境。主入口及設(shè)置豪華園區(qū)會(huì)所入園，以大戶型官邸圍合主要中軸線景觀和小組團(tuán)中心景觀。2）戶型創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)獨(dú)立產(chǎn)品以精裝修平層大宅為主力戶型，從260平米-470平米不等，分十個(gè)主要戶型，一般為1廚3廳5室5衛(wèi)，戶均面積350；室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)源自帕拉迪奧的圓廳別墅，在平層大戶的室內(nèi)形成圓廳、十字

33、內(nèi)廊的空間形態(tài)，也稱為“十字戶型”。既滿足容積率的要求，又是杭城的創(chuàng)新戶型?！笆中汀钡膽粜推矫娌季郑瑢a(chǎn)品的空間功能劃分為禮儀區(qū)（包括門廳、接待區(qū)）、社交區(qū)（包括起居室、正餐廳）、家庭活動(dòng)區(qū)（包括家庭室、中西廚、早餐廳）與休息區(qū)（主臥室與次臥區(qū)域）等不同區(qū)域，各功能區(qū)均保持非常好的獨(dú)立性與連通性，避免了空間之間的功能性干擾；整個(gè)室內(nèi)的布局顯得嚴(yán)謹(jǐn)、對(duì)稱。為提升產(chǎn)品的定位和家庭成員生活的獨(dú)立性，減少相互干擾，每個(gè)臥室和書房均設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間；大戶型設(shè)中西雙廚。3）全石材干掛外立面引領(lǐng)行業(yè)法式風(fēng)尚XX采用純正的法式建筑風(fēng)格，建筑外觀講究構(gòu)圖規(guī)整，追求莊重、經(jīng)典。外墻為全天然石材飾面，屋頂為深灰色平

34、瓦坡屋面，以古典柱式和各種線條造型組合形成精致的建筑風(fēng)格，注重細(xì)部裝飾。建筑風(fēng)格的特征是高臺(tái)階、粗柱廊、厚山花，使得建筑整體莊重雄偉。4）高車位配比標(biāo)準(zhǔn)以高端客戶的實(shí)際需求出發(fā)，大戶型車位按每戶2個(gè)車位考慮，而酒店式公寓的客戶基本為投資或度假偶住，車位配置率為1：0.5，項(xiàng)目共設(shè)344個(gè)地下車位，確保地下室面積配置的經(jīng)濟(jì)性和適用性。5）配置超大面積豪華會(huì)所XX為提升客戶入住后的生活配套，同時(shí)滿足規(guī)劃25%的公建配比提要求，配置了4000平米的會(huì)所，內(nèi)含酒店客房、餐廳、室內(nèi)恒溫泳池、健身、視聽、棋牌、臺(tái)球、咖啡書吧、洗衣收衣、超市等功能區(qū)域；通過舍讓可售面積為客戶提供附加價(jià)值，戶均會(huì)所面積為12

35、平米，會(huì)所室內(nèi)精裝修及設(shè)施設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)為6000元/平米，提升項(xiàng)目的價(jià)值感。4、精裝修設(shè)計(jì)管理XX高級(jí)公寓樓共120套14個(gè)戶型的大戶型官邸、227套小戶型單身公寓及1個(gè)4000平米的會(huì)所。根據(jù)建筑風(fēng)格及戶型面積特征選定了新古典為主、簡(jiǎn)約風(fēng)格為輔的做法，即在大戶型、會(huì)所及小戶型的公共區(qū)域采用新古典風(fēng)格，在小戶型室內(nèi)采用簡(jiǎn)約風(fēng)格。1）平層官邸大宅每戶設(shè)計(jì)大理石壁爐和整石白砂米黃石柱，公共部位地面均用高檔米色大理石材拼花鋪地，為歐式的新古典主義風(fēng)格。室內(nèi)色彩以雅致的米色為主基調(diào)，局部以深色的木色作為點(diǎn)綴。櫥柜、廚房電器、衛(wèi)浴龍頭、衛(wèi)生潔具、開關(guān)插座設(shè)施設(shè)備均考慮德國(guó)品牌原裝進(jìn)口。留莊平層官邸B風(fēng)格

36、樣板房實(shí)景留莊平層官邸H風(fēng)格樣板房實(shí)景2）酒店式公寓以暖色木飾面為主調(diào)，凸顯簡(jiǎn)潔而雅致的居家氣氛，并且和官邸大宅的風(fēng)格拉開距離。留莊小軒酒店式公寓樣板房實(shí)景3）會(huì)所按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，采用大量的紅杉木樹瘤木飾面和白砂米黃石材，營(yíng)造溫馨尊貴的公共會(huì)客環(huán)境。留莊會(huì)所大堂實(shí)景留莊會(huì)所咖啡廳實(shí)景4）燈光控制系統(tǒng)燈光控制系統(tǒng)可以對(duì)照明、換氣扇、電動(dòng)窗簾等進(jìn)行控制。起居室、家庭室、餐廳及主臥室內(nèi)的開關(guān)可對(duì)部分燈具進(jìn)行開關(guān)或調(diào)光控制，主臥內(nèi)還可以對(duì)電動(dòng)窗簾進(jìn)行控制，還可以對(duì)部分區(qū)域的燈光亮度進(jìn)行調(diào)節(jié)。系統(tǒng)還具有場(chǎng)景選擇功能，通過開關(guān)面板的操作可以對(duì)已設(shè)定的燈光場(chǎng)景進(jìn)行選擇。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理XX項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)安全

37、等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為50年，建筑抗震設(shè)防烈度為六度。基礎(chǔ)采用獨(dú)立基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)，車庫地下室頂板為無梁樓板結(jié)構(gòu)，其余建筑的樓面為現(xiàn)澆混凝土梁板結(jié)構(gòu)。根據(jù)工程地質(zhì)勘察報(bào)告，本工程的主要持力層為粘土夾卵石，性質(zhì)良好，是理想的地基持力層，可作為天然地基，節(jié)省了樁基的成本。本工程地下室基礎(chǔ)采用筏基，主樓基礎(chǔ)采用獨(dú)立基礎(chǔ)，局部筏基。5、景觀設(shè)計(jì)管理XX景觀以歐洲宮廷園林為設(shè)計(jì)思路，項(xiàng)目占地面積51062.98平方米，景觀面積約31058平方米，綠化面積為15362.98平方米，水景面積809.74平方米，其余為硬質(zhì)鋪裝和小品部分。XX景觀意向參考美國(guó)mansion酒店的歐式風(fēng)格，以期達(dá)

38、到建筑景觀一體化的效果。美國(guó)mansion酒店中心庭院景觀平面布置強(qiáng)調(diào)軸線對(duì)稱關(guān)系，營(yíng)造歐式古典園林氛圍，有氣勢(shì)，體現(xiàn)南歐風(fēng)情。ADI公司留莊景觀平面方案6、景觀照明設(shè)計(jì) 景觀照明設(shè)計(jì)與歐式古典園林相匹配，營(yíng)造一種朦朧、婆娑感覺，由美國(guó)碧譜公司進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)，同景觀設(shè)計(jì)的方案相互補(bǔ)充。碧譜燈光專業(yè)設(shè)計(jì)平面方案7、電氣安裝設(shè)計(jì)XX項(xiàng)目的消防用電設(shè)備、生活、水泵為二級(jí)負(fù)荷，其余無特殊要求均為三級(jí)負(fù)荷。為節(jié)約地面用地，在會(huì)所一層設(shè)10KV開閉所一座,地下室設(shè)小區(qū)公用變電所三座、專用變電所一座。各公用變電所均設(shè)在地下室內(nèi),各樓的消防負(fù)荷、電梯等重要負(fù)荷由雙回路同時(shí)供電，末端自投。8、弱電設(shè)計(jì)XX小區(qū)智能

39、化系統(tǒng)包括安全防范、管理監(jiān)控、信息網(wǎng)絡(luò)等，預(yù)留業(yè)主遠(yuǎn)程控制接口。9、XX項(xiàng)目新技術(shù)應(yīng)用情況序號(hào)新技術(shù)、科技含量應(yīng)用情況1結(jié)構(gòu)及隔墻技術(shù)體系框架結(jié)構(gòu),隔墻為蒸壓加氣混凝土塊；2環(huán)保、節(jié)能節(jié)水技術(shù)體系節(jié)能：外墻外保溫（30厚聚氨酯外墻外保溫）、聚氨酯防水涂料、合成高分子JS防水、高聚物改性瀝青卷材、雙層中空玻璃高級(jí)鋁包木美式門窗、干掛天然石材、會(huì)所采用太陽能熱水系統(tǒng)；3管網(wǎng)成套技術(shù)體系雨污水分流；4施工技術(shù)及質(zhì)量保證體系懸挑式腳手架應(yīng)用技術(shù)；抗?jié)B砼防治技術(shù)；ISO9001質(zhì)量管理體系；5空調(diào)系統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)：大金VRV中央空調(diào)系統(tǒng)：大金變頻中央空調(diào)的特點(diǎn)：節(jié)能、低噪音、控制性能佳；6地面采暖地

40、暖系統(tǒng)：低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)：由燃?xì)獗趻鞝t提供生活熱水及采暖熱水，室內(nèi)大理石地面或地板下的熱水管道向室內(nèi)均勻輻射熱量，創(chuàng)造出具有理想溫度分布的室內(nèi)熱微氣候，使室內(nèi)達(dá)到人體感官的最舒適的狀態(tài)；7室內(nèi)空氣清潔新風(fēng)系統(tǒng)：霍尼韋爾全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)：在不開窗的情況下可完成室內(nèi)空氣置換，提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，系統(tǒng)將室外空氣過濾并與室內(nèi)排出的廢氣進(jìn)行熱量交換后送至各個(gè)房間；8防吸塵污染中央吸塵系統(tǒng)：官邸大宅配置美國(guó)原裝進(jìn)口“BEAM”中央吸塵設(shè)備。在進(jìn)行清潔工作時(shí)將吸塵組件插入墻面上的吸塵口，即可啟動(dòng)吸塵主機(jī)，灰塵與有害氣體塵粒通過埋設(shè)在墻體內(nèi)的真空吸塵管道吸到主機(jī)大容量的垃圾袋中，廢氣過濾后通過管道排出室

41、外；9防排水滲漏同層排水；10物業(yè)管理及智能化技術(shù)體系國(guó)家甲級(jí)物業(yè)管理，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防盜報(bào)警系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、可視對(duì)講設(shè)備系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)；12、設(shè)計(jì)管理中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)1、由于XX項(xiàng)目是將北京御園的官邸精裝修產(chǎn)品移植到江南，在具體的節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)上，對(duì)檐溝形式、鋁木門窗構(gòu)造、架空層、地下室等部位設(shè)計(jì)有所欠缺，未能充分考慮江浙黃梅季節(jié)氣溫高空氣濕度大，夏季多雨水臺(tái)風(fēng)的氣候特點(diǎn)，對(duì)原有設(shè)計(jì)進(jìn)行本地化改良。導(dǎo)致項(xiàng)目的“水土不服”，防潮防滲漏設(shè)計(jì)不盡完善。2、建筑設(shè)計(jì)在外立面設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)大面積平層精裝修公寓的設(shè)備陽臺(tái)位置和面積考慮不足，導(dǎo)致設(shè)備陽臺(tái)狹小，空間不夠，通風(fēng)不良，設(shè)備檢修和更換極其困

42、難。3、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，XX項(xiàng)目的主樓建筑正負(fù)零標(biāo)高為黃海高程5.3米，低于周邊單位的地表面26米不等，平均約為4米。因此，整個(gè)XX工地是造在一個(gè)大坑中的工程。這種情況造成XX項(xiàng)目的地下室長(zhǎng)期處于地下水位以下，且整個(gè)XX工地在雨天濕氣較重，造成了黃梅季節(jié)來臨期間XX地下室結(jié)露發(fā)霉現(xiàn)象非常嚴(yán)重。梅雨季節(jié)地下室結(jié)露現(xiàn)象較為嚴(yán)重在車庫地下室通主樓地下室的通道內(nèi)，也存在明顯的結(jié)露發(fā)霉現(xiàn)象。4、車庫地下室到主樓地下室電梯這一段的樓梯踏步未設(shè)置無障礙通道，導(dǎo)致輪椅使用者不能從車庫地下室直接通過地下室通道到室內(nèi)住宅。三、前期報(bào)批XX項(xiàng)目的前期報(bào)批和三通一平工作是開發(fā)過程的推進(jìn)重點(diǎn)和難點(diǎn)，因天目山路沿線地鐵上行

43、噪音超標(biāo)、項(xiàng)目原始地坪偏高、西溪濕地限高控制、配套東側(cè)3號(hào)規(guī)劃路建設(shè)滯后、宏觀調(diào)控實(shí)行9070政策、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量等一系列棘手問題，變得異常艱巨。但是項(xiàng)目公司上下仍然齊心協(xié)力勇挑重任，在攻堅(jiān)克難的過程中，努力推進(jìn)XX項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作。1、調(diào)整輕軌線路設(shè)置推動(dòng)項(xiàng)目環(huán)評(píng)批復(fù)項(xiàng)目北側(cè)沿天目山路擬建的3號(hào)輕軌控制線，緊貼XX擬建地塊，測(cè)定擬建輕軌3號(hào)線噪音嚴(yán)重超標(biāo)，得出的初步環(huán)評(píng)結(jié)論是項(xiàng)目選址不合理。在項(xiàng)目用地?zé)o法退還杭州市政府的背景下，歷時(shí)8個(gè)月的努力協(xié)調(diào)，調(diào)整擬建地鐵3號(hào)線由地上輕軌改走地下線，于2006年8月4日取得了環(huán)評(píng)批復(fù)。2、調(diào)整濕地限高標(biāo)準(zhǔn)盡可能做足容積率2006年3月23日XX召開方案評(píng)

44、審會(huì)時(shí)，被告知臨近西溪濕地項(xiàng)目必須要做建筑限高的景觀分析。杭州市政府對(duì)西溪濕地附近的建筑控高為黃海高程18米，如果按規(guī)劃部門原定的屋脊線的高度作為控制標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目只能做到3層，地上可售面積要減少9000平方米左右。按當(dāng)時(shí)的銷售預(yù)期價(jià)格2.65萬元/平米，收入的直接損失達(dá)2.385億元。最后終于爭(zhēng)取到18米的建筑控高按檐口高度計(jì)算，確保容積率做到極限的1.15。3、異地解決小戶型比例確保規(guī)劃指標(biāo)不變2006年9月中旬杭州市出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，要求項(xiàng)目?jī)?nèi)部小戶型比例達(dá)到總地上建筑面積的30，通過努力XX9.5的小戶型比例在原嘉和樂園項(xiàng)目（麗江公寓）中落實(shí)，另20.5的小戶型比例用以公建綜合樓報(bào)批的酒店式公

45、寓抵沖，最終項(xiàng)目得以按原方案實(shí)施。4、挖地三尺降低場(chǎng)地整體標(biāo)高 為確保XX項(xiàng)目不超控制標(biāo)高，在規(guī)劃階段設(shè)計(jì)提出XX場(chǎng)地整體卸土2.6米，局部11米。因此增加了12.9萬立米的外運(yùn)土方，周邊擋墻結(jié)構(gòu)加固，擋墻飾面裝修、地下室設(shè)置大量排水設(shè)施等一系列費(fèi)用和問題。5、教訓(xùn)總結(jié)地塊東面規(guī)劃3號(hào)路的建設(shè)一直制約著XX工程建設(shè)的進(jìn)程，政府一直因資金和道路權(quán)屬未實(shí)施，經(jīng)多方努力，直至2009年1月8日才完成半幅道路的建設(shè)，較原定的計(jì)劃滯后1年。四、項(xiàng)目銷售管理1、項(xiàng)目命名和定位由于項(xiàng)目地處西溪和留下地域，結(jié)合“西溪且留下”的歷史文脈，追隨西湖“汪、劉、郭、蔣”四大名莊，取劉莊之諧音，項(xiàng)目名為“XX”。寓意隱

46、貴于斯，結(jié)合立意成為西湖“第五莊”的高端小眾產(chǎn)品定位，從而明確XX官邸大宅的宣傳基調(diào)。項(xiàng)目的廣告宣傳詞：“尊貴XX 源遠(yuǎn)流長(zhǎng)”。項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞：尊貴、歷史感。而在酒店式公寓的營(yíng)銷推廣過程中，考慮到酒店式公寓屬于非第一居所的房產(chǎn)品，在項(xiàng)目的推廣中，沿襲XX官邸大宅的“尊貴”的調(diào)性，同時(shí)增加“西溪度假”-休憩的小屋的概念，吸引客戶關(guān)注，取名“小軒”。2、銷售目標(biāo)完成情況 銷售團(tuán)隊(duì)的整體目標(biāo)是在項(xiàng)目開盤后的3年內(nèi)將房源售罄，且資金回籠率達(dá)到100%。 年度目標(biāo)和實(shí)際完成情況對(duì)比：年度07年08年09年合計(jì)目標(biāo)銷售金額1億元1.3億元3億16億實(shí)際銷售金額9.7188億元30949億元2.3307億元

47、16.6998億超額完成率972%238%完成回籠房款81254億元55734億元2526億元完成資金回籠率83.6%95%剩余可售面積50個(gè)車位 無論是完成XX銷售的整體目標(biāo)情況，還是各年度銷售完成情況，都是相當(dāng)圓滿，年年超年初經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，資金回籠快。一期二期開盤時(shí)間07.10.2008.5.17開盤房源官邸102套（可售91套）官邸18套（可售14套）；酒店式公寓215套（實(shí)際可售207套）工程進(jìn)度主體結(jié)頂主體結(jié)頂主力戶型350平米開盤價(jià)格均價(jià)33000均價(jià)33500銷售情況開盤一月實(shí)現(xiàn)銷售率94%。截止2009年6月30日，XX一期102套官邸大宅已售罄。大戶型當(dāng)月銷售11套，銷售率約80

48、%，酒店式公寓當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售率約61%；截止2009年6月30日，二期大戶型售罄，酒店式公寓共銷售182套，銷售率（以銷售額計(jì)算）87%。3、開盤情況介紹2007年XX在杭州市銷售總額和成交單價(jià)排名分別為第4名和第7名，銷售業(yè)績(jī)極為突出。XX各年度銷售統(tǒng)計(jì)2007年2008年2009年面積(m)套數(shù)金額(萬元)面積(m)套數(shù)金額(萬元)面積(m)套數(shù)金額(萬元)官邸大宅29203829718873292225543 152755107酒店式公寓000646311013322 4178727964車位（個(gè)）000010184014236.1合計(jì)292038297188137921323904957

49、0591133074、銷售方式創(chuàng)新1）創(chuàng)新“首席接待”和“多對(duì)一”尊貴服務(wù)相結(jié)合的營(yíng)銷模式。2）創(chuàng)新VIP預(yù)約銷售和預(yù)約交房，讓客戶感到受重視,滿足其心理需求。3）創(chuàng)新銷售模式，給銷售團(tuán)隊(duì)不得低于預(yù)定底價(jià)銷售。5、緊跟市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，提前2個(gè)月實(shí)現(xiàn)一期官邸開盤，在07年8月，雙方集團(tuán)公司根據(jù)樓市火爆的態(tài)勢(shì)，預(yù)判10月之后樓市的供需關(guān)系將逆轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，必須采取一切手段，加快前期報(bào)建和工程的進(jìn)度，確保在10月中旬一期102套官邸大宅開盤銷售，抓住有力時(shí)機(jī)，搶占潛在客戶群，快速回籠資金。公司果斷決定一期官邸開盤從原計(jì)劃的12月提前至10月20日。從開盤至2007年11月30日，共計(jì)銷售82套，

50、銷售額9.87億元，銷售率91。進(jìn)入2007年11月份，市場(chǎng)觀望氛圍明顯，杭州樓市越行越冷。進(jìn)入12月，政府又陸續(xù)出臺(tái)了系列調(diào)控政策，房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，客戶觀望氛圍明顯加重，事實(shí)證明當(dāng)初的決策是正確的，在07年12月之后開盤的和家園、公元沐橋等樓盤就遭遇了滯銷，遲遲不能翻身。6、重視項(xiàng)目客戶積累和維護(hù)7、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)1）合理的產(chǎn)品規(guī)劃定位是項(xiàng)目銷售成功的前提。由于西溪濕地的自然環(huán)境和與市中心的合適距離，因此，在產(chǎn)品定位上，精準(zhǔn)把握了高端人士第一居所需要的空間尺度。靠近中心園區(qū)，景觀資源較好的位置設(shè)計(jì)350平方米以上的戶型，景觀資源相對(duì)一般的位置多設(shè)計(jì)280平方米的戶型，合理的規(guī)劃，有利于促進(jìn)

51、項(xiàng)目銷售去化均衡。而酒店式公寓的定位就相對(duì)模糊，雖然價(jià)格制定合理，但去化速度沒有官邸大宅快。究其原因是：1）投資性客戶認(rèn)為XX的酒店式公寓的交通和配套便利不夠，不便于出租。2）實(shí)際可售房源中一室戶比例為85%偏高，偏離了客戶需求。2）及時(shí)把握市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整銷售策略。酒店式公寓開盤受市場(chǎng)環(huán)境制約的影響就更大，于2008年5月開盤，當(dāng)時(shí)受銀行貸款緊縮、股市轉(zhuǎn)弱、通貨膨脹嚴(yán)重、亞太部分國(guó)家經(jīng)濟(jì)衰退等眾多不利因素影響，樓市投資型客戶的購房意愿降到谷底。酒店式公寓在開盤選房和后期協(xié)議轉(zhuǎn)合同的過程中，都出現(xiàn)了客戶流失的情況。因此公司積極探索新的客戶渠道，積累意向客戶。2009年上半年，積極挖掘新客戶渠

52、道，通過在現(xiàn)場(chǎng)制作移動(dòng)廣告牌吸引西溪濕地游客，通過發(fā)送彩信吸引異地客戶等方式加大新客戶積累。再加之西溪濕地影響力的擴(kuò)大，房產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)有所回暖，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的魅力越來越凸顯，酒店式公寓的銷售漸漸走出困境，成交量大幅提升，09年初可售105套，截止2009年7月26日去化92套。3）隨時(shí)做好提前開盤的準(zhǔn)備。預(yù)見到市場(chǎng)形勢(shì)將出現(xiàn)的變化，公司于2007年9月份決策XX官邸大宅從原計(jì)劃的2007年12月開盤提前至2007年10月開盤。但營(yíng)銷已形成 “隨時(shí)做好提前開盤的準(zhǔn)備”的良好習(xí)慣,項(xiàng)目在7月份已經(jīng)開始開盤各項(xiàng)工作的準(zhǔn)備，較好地完成提前開盤所有準(zhǔn)備工作。4）根據(jù)市場(chǎng)制定合理的價(jià)格策略07年10月份

53、XX開盤時(shí)期是整個(gè)2007年火爆房產(chǎn)市場(chǎng)的尾聲，調(diào)控政策效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，XX大戶型預(yù)定情況良好，大多數(shù)客戶還沒有對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)將要出現(xiàn)的變化敏感。針對(duì)該種情況，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，同時(shí)為了增強(qiáng)已購房業(yè)主的購買信心，項(xiàng)目公司于2007年10月下旬針對(duì)未售房源進(jìn)行提價(jià)，提價(jià)前均價(jià)31740元/，提價(jià)后均價(jià)33828元/，增加銷售額約8700萬元。抓住最后的機(jī)會(huì)做“有策略的提價(jià)”。XX二期酒店式公寓開盤，定價(jià)策略審時(shí)度勢(shì)，公司采取“平開平走”的策略，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引客戶下單。5）適時(shí)調(diào)整銷控策略XX一期開盤時(shí)項(xiàng)目公司對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的后市還抱有一絲希望。故在推盤過程中，保留了若干套位置和戶型有優(yōu)勢(shì)的房源。若市

54、場(chǎng)繼續(xù)保持熱銷局面，則可以在后市中為公司創(chuàng)造更大利潤(rùn)。實(shí)際上，自07年11月直到08年上半年，房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑，公司看到市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整銷控節(jié)奏，遇到有強(qiáng)烈購買意向的客戶，陸續(xù)推出保留房源以利及時(shí)消化。二期酒店式公寓開盤時(shí)，市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)非常嚴(yán)峻，為了爭(zhēng)取更多的客戶，公司采用了全部打開銷售的策略，保證前期積累的意向客戶基本上能挑到自己心儀的房源。6）、注重客戶關(guān)系挖掘和維護(hù)是促進(jìn)銷售的重要因素。五、項(xiàng)目工程管理1、工程進(jìn)度管理（1）、XX項(xiàng)目各階段時(shí)間計(jì)劃完成情況階段內(nèi)容計(jì)劃開始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際開始時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間狀態(tài)前期準(zhǔn)備2005.092006.122005.092006.12正

55、常工程建設(shè)2006.122009.052006.122009.05正常開盤銷售2007.122009.052007.102009.05提前2個(gè)月竣工交付2009.012009.052008.122009.05正常（2）、配合銷售樣板區(qū)展示節(jié)點(diǎn)1、2008年4月18日游泳池周邊作為樣板區(qū)對(duì)外展示，同步2套精裝修樣板房對(duì)外展示樣板區(qū)效果（2008年4月18日第一次展示）2、2008年10月8日會(huì)所內(nèi)庭院與游泳池作為擴(kuò)大樣板區(qū)第二次對(duì)外展示，同步啟用會(huì)所大堂部分作為銷售的現(xiàn)場(chǎng)接待處。擴(kuò)大樣板區(qū)（2008年10月8日對(duì)外展示）3）建主體施工略有滯后，工程建設(shè)和竣工交付各階段較原計(jì)劃略有提前，整體進(jìn)度控

56、制良好。2、設(shè)計(jì)優(yōu)化管理XX“精致、完美”的品質(zhì)追求對(duì)工程的設(shè)計(jì)管理提出了非常嚴(yán)格的要求，過程中的嚴(yán)格把控起到了關(guān)鍵作用。對(duì)建筑相關(guān)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)中有疑問之處或值得進(jìn)一步探討的地方，通過加強(qiáng)與設(shè)計(jì)師的溝通，較好地解決了相關(guān)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的探討確認(rèn)。解決了如門窗石材等重要材料的定樣、2#和3#樓的車庫入口跟景觀交接處的節(jié)點(diǎn)處理、小戶型圓弧型門窗打不開90。等問題。3、工程質(zhì)量管理對(duì)于施工過程中的工程質(zhì)量，嚴(yán)格按照施工管理記錄中事前控制、過程控制和驗(yàn)收這三道程序來進(jìn)行質(zhì)量管理。過程中對(duì)各道工序?qū)訉影殃P(guān)，仔細(xì)檢查，對(duì)于存在質(zhì)量缺陷的部位要求施工單位及時(shí)處理，要求監(jiān)理單位加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督、分管人員加強(qiáng)巡視檢查力度，使

57、結(jié)構(gòu)質(zhì)量得到了有效的控制。 SHAPE * MERGEFORMAT 5、總包管理2006年8月，經(jīng)公開招標(biāo)，確定中天建設(shè)二分公司為總包單位。該施工項(xiàng)目部經(jīng)理主要管理人員的到位率基本能夠保證每周5天以上，機(jī)械設(shè)備的到位率100%。6、外立面裝飾工程管理8號(hào)樓外立面石材完成面會(huì)所連廊會(huì)所西立面透過嚴(yán)格的立面色差和細(xì)部管理，XX外墻石材工程獲08年浙江省優(yōu)秀建筑裝飾工程獎(jiǎng)。7、室內(nèi)精裝修管理XX的官邸大宅硬裝飾按照裝修風(fēng)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)定為四種做法，制作了四套樣板戶型。最終確定大戶型采用B和H風(fēng)格，小戶型統(tǒng)一一種風(fēng)格。1）XX大戶型硬質(zhì)裝修主要用材：主臥地毯，書房及客臥為黑胡桃或沙比利地暖實(shí)木復(fù)合地板，

58、墻面均為藝優(yōu)墻紙，紅沙尼絲、麥丹娜木門套線及踢腳線；廚房部分為冠軍牌墻地磚，其它為大理石墻面地面；室內(nèi)客廳餐廳等公共區(qū)域地面H風(fēng)格為諾亞米黃大理石、啡網(wǎng)紋走邊，B風(fēng)格為白宮米黃大理石、啡網(wǎng)紋走邊，墻面均為墻紙，白沙石材門套線、踢腳線及實(shí)心柱；2）精裝修設(shè)施設(shè)備的選擇和管理廚柜、廚房器具、潔具、龍頭花灑、人造石臺(tái)板、地板、開關(guān)插座等是目標(biāo)客戶除精裝修風(fēng)格外關(guān)注的焦點(diǎn)。XX項(xiàng)目平層官邸部品及一次裝修的應(yīng)用情況序號(hào)部品情況應(yīng)用情況1門窗、墻體材料高級(jí)鋁包木美式門窗、蒸壓加氣混凝土砌塊、干掛天然石材；2保溫、防水材料硬泡聚氨脂噴涂保溫層、擠塑板、合成高分子JS防水、高聚物改性瀝青卷材、聚氨酯防水涂料；

59、3廚衛(wèi)設(shè)備每戶設(shè)有一二個(gè)廚房（中廚或中、西廚）和四六個(gè)衛(wèi)生間，均裝修到位；櫥體：德國(guó)POGGENPOHL成品廚房櫥柜，帶靜音阻尼回吸金屬抽屜軌道；德國(guó)GAGGENAU及SIEMENS品牌組合廚房電器（包括抽油煙機(jī)、微波爐、洗碗機(jī)、冰箱等）：XX配置的Gaggenau電器都是最新最先進(jìn)的產(chǎn)品；多米諾灶組合（包括燃?xì)庠?、電磁爐），既美觀時(shí)尚，又充分滿足中國(guó)爆炒的火力要求。有微波爐、烤箱等多種靈活組合；廚房洗滌槽、龍頭：德國(guó)BLANCO （德國(guó)“鉑浪高”）；衛(wèi)生間臺(tái)盆：德國(guó)唯寶；座便器：德國(guó)唯寶；浴缸：德國(guó)唯寶；衛(wèi)生間龍頭及花灑：德國(guó)漢斯格雅品牌；熱水器：菲斯曼品牌燃?xì)獗趻鞝t及水箱；專用洗衣間：配送

60、洗衣機(jī)和干衣機(jī)；4住宅內(nèi)外裝修材料1、公共空間（1）單元門廳：石材地面， 墻紙及木飾面、石材組合墻面；（2）電梯門廳及轎廂：石材地面，木飾面、不銹鋼鏡面、石材組合墻面；（3）樓梯間：地面地磚與石材，墻面、頂棚為乳膠漆；2、戶內(nèi)空間（1）入戶門：高級(jí)防火防盜門；采用韓國(guó)“技高KEICO”進(jìn)戶門指紋、密碼、IC卡、緊急鑰匙四合一鎖；（2）室內(nèi)門：黑胡桃或影木飾面成品定制門；（3）墻面開關(guān)與插座：德國(guó)吉徠；（4）各功能區(qū)裝修用材：室內(nèi)頂棚: 輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，乳膠漆飾面；墻面: 石材、墻磚和墻紙 ；地面：石材、地板和地毯；地面：地板或地毯；5供熱、采暖、制冷設(shè)備大金VRV中央空調(diào)系統(tǒng)；霍尼韋爾