寫字樓產(chǎn)品設(shè)計建議報告撰寫思路分享@寫字樓

1、寫字樓產(chǎn)品設(shè)計建議報告(bogo)撰寫思路分享內(nèi)部分享(fn xin)材料2006-07-24共二十八頁報告(bogo)撰寫的前提與發(fā)展商的充分(chngfn)溝通界定報告的核心內(nèi)容明確產(chǎn)品設(shè)計建議需要解決的核心問題聚焦報告思路項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的認知共二十八頁eg：本報告需要解決(jiju)的問題針對天利中央(zhngyng)廣場二期項目寫字樓產(chǎn)品Q1: 各物業(yè)形態(tài)體量分析Q2: 各物業(yè)形態(tài)特色設(shè)計建議Q3: 整體物業(yè)發(fā)展建議例共二十八頁片區(qū)客戶(k h)特征Who am I后期(huq)入市項目項目所屬區(qū)位入市時機，決定產(chǎn)品競爭策略如何差異化區(qū)域規(guī)劃，決定物業(yè)限制條件常規(guī)？突破？目標客戶，決定主

2、流物業(yè)類型適銷對路初判產(chǎn)品設(shè)計方向項目經(jīng)濟指標體量大小，決定可延展的空間因地制宜共二十八頁基于項目情況的產(chǎn)品(chnpn)物業(yè)類型的選擇價值視角甲級寫字樓商務(wù)公寓酒店式公寓LOFT市場角度片區(qū)需求，未來標竿產(chǎn)品；寫字樓定位最多的物業(yè)形態(tài)，但片區(qū)市場仍然缺乏符合片區(qū)客戶需求的產(chǎn)品形態(tài)，客戶認知度高，門檻低與片區(qū)的凱賓斯基酒店服務(wù)復(fù)合，需求量較小符合片區(qū)客戶個性化需求的產(chǎn)品形態(tài)，客戶認知度高開發(fā)角度高形象物業(yè)對應(yīng)的前期投入成本高較純寫字樓工程復(fù)雜度高，需要提前預(yù)留較多上下水管線，加設(shè)隔墻，結(jié)構(gòu)成本投入較多開發(fā)酒店式公寓要優(yōu)于酒店，需要考慮物業(yè)經(jīng)營；對裝修要求高，后期需要發(fā)展商維護，對發(fā)展商要求高較

3、寫字樓建筑成本低廉；結(jié)構(gòu)設(shè)計需考慮加板后的承重要求銷售角度銷售周期相對其他物業(yè)形態(tài)長；銷售彈性大單位面積小，總價低，客戶面廣；銷售周期相對較快對區(qū)域商業(yè)成熟度和覆蓋力度要求高；需要引進星級的酒店管理公司輔助借勢銷售；銷售賣點明晰，但銷售彈性小產(chǎn)品附加值高，可以成為有力的搏高價營銷手段營銷角度形象高檔，有利于提升整體樓盤形象，但營銷較難推陳出新個性化概念容易導(dǎo)入，營銷易于差異化易于包裝，形象高檔個性化概念容易導(dǎo)入，營銷易于差異化產(chǎn)品形態(tài)契合度 基于對市場借鑒點的理解(lji)，選擇符合目標客戶需求的寫字樓產(chǎn)品形態(tài)進行對比分析：例共二十八頁初判產(chǎn)品設(shè)計方向(fngxing)關(guān)鍵詞回顧設(shè)計制約因素關(guān)

4、 鍵 詞客戶需求中小型科技型企業(yè)需要高形象物業(yè)100m以下小面積單位為市場空缺物業(yè)形態(tài)包括寫字樓、公寓、LOFT產(chǎn)品設(shè)計西座寫字樓+東座公寓的等高雙塔樓設(shè)計建筑外立面與一期統(tǒng)一雙塔樓共用酒店式豪華裝修大堂標準層面積控制在12001300m例共二十八頁產(chǎn)品設(shè)計建議(jiny)需要解決的核心問題產(chǎn)品體量(t lin)分析物業(yè)排布方案分項物業(yè)特色設(shè)計建議項目整體物業(yè)發(fā)展建議報告核心問題分解產(chǎn)品設(shè)計定位產(chǎn)品定位共二十八頁為物業(yè)類型設(shè)計(shj)體量分布尋找案例支撐，因地制宜提解決方案產(chǎn)品(chnpn)體量分析PART共二十八頁確定產(chǎn)品(chnpn)排布總結(jié)(zngji)排布大原則案例借鑒聚焦方案設(shè)計原

5、則，明晰思路明確方向針對方案搜尋市場案例得到啟示事實說話羅列方案羅列多種可能的產(chǎn)品排布方案周全考量產(chǎn)品體量分析思路確定體量關(guān)系確定產(chǎn)品具體體量關(guān)系共二十八頁關(guān)鍵詞下可能實現(xiàn)的產(chǎn)品(chnpn)排布方案商業(yè)裙樓寫字樓公 寓寫 字 樓寫字樓+公寓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓寫字樓商業(yè)裙樓公 寓公 寓寫字樓+公寓商業(yè)裙樓寫字樓+公寓寫字樓+公寓寫字樓公寓商業(yè)組合一：寫字樓與公寓分布(fnb)于兩棟塔樓組合三：獨棟公寓+寫字樓與公寓綜合體組合二：獨棟寫字樓+寫字樓與公寓綜合體組合四：兩棟均為寫字樓+公寓綜合體例共二十八頁借鑒案例一：鳳凰(fnghung)大廈總用地面積11038m2總建筑面積106436.2m2建

6、筑高度110m結(jié)構(gòu)層數(shù)1棟地上25層； 2棟地上29層；3棟地上6層1棟寫字樓2棟商務(wù)公寓3棟商業(yè)、鳳凰演播廳雙塔樓設(shè)計，物業(yè)形態(tài)互補，滿足兩種物業(yè)形態(tài)的不同客戶需求，客戶覆蓋面廣。通過獨立設(shè)置寫字樓和商務(wù)公寓，確保了項目整體形象的純粹性，同時項目高檔寫字樓為商務(wù)公寓帶來極大的形象附加值，公寓發(fā)售后受市場(shchng)追捧，1個月即售罄。體量配比公寓寫字樓=0.96 1分棟設(shè)計共二十八頁借鑒案例(n l)二： 星河世紀A棟總用地面積11038（整體）m2總建筑面積39581（A棟）m2建筑高度170m結(jié)構(gòu)層數(shù)39A棟寫字樓+商務(wù)公寓B棟居住公寓C棟居住公寓體量(t lin)配比（A棟）公寓寫

7、字樓=0.35 1A棟15層以下實際為商務(wù)公寓，15層以上為公寓式劃分寫字樓，客戶覆蓋面廣。但因公寓與寫字樓同棟設(shè)置，降低了寫字樓的檔次，整棟稱為甲級寫字樓的包裝推廣概念較難被市場認同。獨棟設(shè)計共二十八頁案例借鑒(jijin)小結(jié)寫字樓與公寓同棟設(shè)置對寫字樓形象有一定影響，故獨棟設(shè)計時寫字樓面積不宜過大，避免(bmin)大面積寫字樓滯銷。雙塔樓項目最好設(shè)置獨棟寫字樓，力求最大化的保證寫字樓的高端商務(wù)純粹感，樹立整體項目形象；至少保有一棟純寫字樓體量排布大原則借鑒點公寓與寫字樓同棟設(shè)置時盡量降低寫字樓面積比例例共二十八頁本項目可選產(chǎn)品(chnpn)排布方案注：LOFT在建筑設(shè)計上為雙層復(fù)式構(gòu)造，

8、在使用方式與寫字樓類似。在本項目中LOFT與寫字樓部分的差異主要是面積體量的不同(b tn)。而本項目中LOFT面積所占比例有限，故將LOFT體量算入寫字樓內(nèi)計算。商業(yè)裙樓寫字樓公 寓寫 字 樓寫字樓+公寓商業(yè)裙樓產(chǎn)品排布制約因素：雙塔樓設(shè)計中，寫字樓部分需分布于地塊西側(cè)，保持與一期甲級寫字樓定位的延續(xù)性。盡量單獨設(shè)置一棟寫字樓，保障純粹商務(wù)形象，提升物業(yè)品質(zhì)。 基于以上兩點，本項目產(chǎn)品排布方案只能在如上圖所示中選其一。方案一方案二例共二十八頁市場相似(xin s)項目類比項目總建筑面積（m2）產(chǎn)品類型公寓：寫字樓鳳凰大廈110,000商務(wù)公寓、寫字樓0.96：1星河世紀39581商務(wù)公寓、寫

9、字樓0.35：1金中環(huán)大廈131012.99商務(wù)公寓、酒店式公寓、寫字樓1.1：1世界金融中心157039.53酒店式公寓、寫字樓0.36：1江蘇大廈72000商務(wù)公寓、寫字樓0.35：1財富廣場84502.24商務(wù)公寓、寫字樓0.47：1本項目98300商務(wù)公寓、寫字樓？ 步驟二：分析(fnx)其各物業(yè)類型的體量關(guān)系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目 步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較 步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權(quán)重比例 步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間 步驟五：結(jié)合市場需求、建筑設(shè)計等因素調(diào)整體量比例例共二十八頁寫字樓、公寓體量(t lin)確定結(jié)合特定因

10、素調(diào)整體量權(quán)重(qun zhn)比較值：考慮到南山市場中商務(wù)公寓的稀缺性，以及建筑設(shè)計科學(xué)性。建議公寓比例適當加大。經(jīng)分析試算，本項目公寓、寫字樓體量關(guān)系的合理配比為：體量權(quán)重比較值：0.96M%+0.35 N%+1.1 A% +0.36 K% +0.35 P%+0.47 Q%=S商務(wù)公寓寫字樓（含LOFT）=S 1項目公寓：寫字樓權(quán)重鳳凰大廈0.96：1M%星河世紀0.35：1N%金中環(huán)大廈1.1：1A%世界金融中心0.36：1K%江蘇大廈0.35：1P%財富廣場0.47：1Q%本項目？考慮到LOFT在辦公樓物業(yè)領(lǐng)域使用的方式與寫字樓相同，主要是面積不同，故體量算入寫字樓內(nèi)計算。例 步驟二：

11、分析其各物業(yè)類型的體量關(guān)系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目 步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較 步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權(quán)重比例 步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間 步驟五：結(jié)合市場需求、建筑設(shè)計等因素調(diào)整體量比例共二十八頁各種物業(yè)類型(lixng)具體排部示意由于塔樓限高，而商業(yè)(shngy)裙樓及塔樓結(jié)構(gòu)未確定設(shè)計方案，故物業(yè)類型排部同類產(chǎn)品產(chǎn)品的裙樓及層高設(shè)計要求模擬排部，僅作為設(shè)計示意，具體方案由設(shè)計院根據(jù)實際情況權(quán)衡。考慮到寫字樓總建面為 m2，且東西塔樓體量相同，故單棟塔樓標準層面積取 m2左右為宜。寫字樓商業(yè)裙樓商務(wù)公寓LOFT6F-29F30

12、F-31F18F避難層18F避難層A 座B 座例共二十八頁具有遠期(yun q)競爭力的框架式定位及定位詮釋產(chǎn)品設(shè)計定位(dngwi)PART共二十八頁產(chǎn)品設(shè)計定位(dngwi)項目分析：項目(xingm)設(shè)計關(guān)鍵詞市場需求寫字樓物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)想：樹立產(chǎn)品亮點制造差異化一二期產(chǎn)品融合符合設(shè)計意圖的產(chǎn)品定位賦予項目更多內(nèi)涵，為提供詳細特色物業(yè)建議打下基礎(chǔ)共二十八頁打造項目核心(hxn)競爭力的關(guān)鍵分物業(yè)形態(tài)設(shè)計(shj)建議PART共二十八頁特色物業(yè)(w y)設(shè)計建議要點新技術(shù)新概念的引入必須符合項目定位和形象；引入技術(shù)需提供市場驗證案例；突出亮點，忌堆砌技術(shù)資料；成本試算不可少，明確設(shè)計投

13、入和收益的關(guān)系；從市場角度對寫字樓主要結(jié)構(gòu)(jigu)（核心桶、標準層、大堂、外立面）設(shè)計要點進行點評，提煉設(shè)計關(guān)鍵詞和技術(shù)指標。共二十八頁項目設(shè)計引導(dǎo)(yndo)關(guān)鍵詞回顧設(shè)計要點關(guān) 鍵 詞賣點、形象樹立智能要求：智能呼吸式玻璃幕墻能源要求：屋頂采用太陽能電池板健康要求：自然送風(fēng)系統(tǒng)核心筒形狀要求：正方形核心筒呈“十字型”或“一字型”；位置要求：向北偏移；功能要求：公共衛(wèi)生間、強弱電井、消防走道、電梯全部歸入核心筒內(nèi)其他要求：充分考慮單位拼合的方便性。標準層柱位要求： 面積要求； 走道要求： 凈高要求： 使用率要求： 大堂形狀要求： 裝修要求： 面積要求： 功能要求： 例共二十八頁為實現(xiàn)(s

14、hxin)產(chǎn)品定位和銷售目標需要具備的整體設(shè)計要素物業(yè)(w y)發(fā)展建議PART共二十八頁了解(lioji)客戶心中的“甲級”，設(shè)計產(chǎn)品細節(jié)特征檔次所在區(qū)位建筑規(guī)模和體量形象配套設(shè)備及裝修標準物業(yè)管理服務(wù)甲A級中心區(qū)或城市干線沿線1）超高層；2）大規(guī)模3）建筑外觀極富個性；4）層高大于2.6m1）2500平方米以上大規(guī)模商務(wù)會所；2）配套完善齊備且規(guī)模夠大；3）車位充裕。五星級設(shè)備及裝修標準：1）進口知名品牌高速電梯，等待時間短；2）進口知名品牌中央空調(diào)可分戶計量；3）衛(wèi)生間使用位充裕，知名品牌自控式潔具；4）5A智能化管理；5）寬頻網(wǎng)絡(luò)6）進口知名品牌備用電源國際認證知名物管管理甲B級中心區(qū)

15、或城市干線沿線1）高層2）中等規(guī)模3）建筑外觀個性鮮明；4）層高不小于2.6m1）1500平方米以上規(guī)模商務(wù)會所；2）配套齊全且規(guī)模適中；3）車位充裕。四星級設(shè)備及裝修標準：1）進口品牌高速電梯，等待時間短；2）部分進口中央空調(diào)；3）衛(wèi)生間使用位適中，知名品牌自控式潔具；4）3A以上智能化管理；5）寬頻網(wǎng)絡(luò)；6）進口備用電源知名物管管理顧問，訓(xùn)練有數(shù)的甲級物管管理根據(jù)設(shè)計規(guī)范，結(jié)合客戶需求，世聯(lián)總結(jié)(zngji)的甲級寫字樓標準： 客戶心中的甲級寫字樓標準已經(jīng)高出建筑設(shè)計的既定標準 甲級寫字樓標準的進一步細分，明確了客戶對物業(yè)品質(zhì)需求的提升 應(yīng)客戶需求把握物業(yè)品質(zhì)，成為后期銷售的有利武器。共二

16、十八頁通過客戶需求(xqi)強化設(shè)計要點硬件(yn jin)配置外 立 面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標準:電 梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計等候時間空 調(diào)：系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式配套設(shè)施：會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店軟件配置物業(yè)服務(wù)：管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)智能化系統(tǒng)：5A智能化發(fā)展商品牌：發(fā)展商曾經(jīng)運作項目口碑大堂電梯間衛(wèi)生間公共走道品質(zhì)樓宇要素客戶“埋單”的原因，也是項目賣點的來源物業(yè)形象關(guān)鍵詞共二十八頁代理商的產(chǎn)品設(shè)計建議報告(bogo)價值何在？了解客戶真實、變化(binhu)的產(chǎn)品需求用市場和客戶的角度談設(shè)計的專業(yè)問題而非用建筑專業(yè)本身熟知寫字樓核心產(chǎn)品技術(shù)要點共二十八頁分享結(jié)束(jish)，謝謝！歡迎(hunyng)溝通共二十八頁內(nèi)容摘要寫字樓產(chǎn)品設(shè)計建議報告撰寫思路分享。2006-07-24。符合片區(qū)客戶個性化需求的產(chǎn)品形態(tài)，客戶認知度高。