房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估分析

1、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評(píng)估1142206019陳清貴房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評(píng)估常用的方法有成本法、收益法、市場(chǎng)法，這三種方法各有特點(diǎn)，在選擇采用哪種方法時(shí)要考慮資料的可得性以及評(píng)估目的。一、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中三種評(píng)估方法的理論依據(jù)1、成本法。成本法是指以當(dāng)前條件下重新購(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其 已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi) 用價(jià)值理論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的原始成本越高，價(jià)值越大；房地產(chǎn)的存續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)， 損耗越多，價(jià)值越小。從這個(gè)意義上說(shuō)，成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前重置成本 以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是以歷史成本為基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)用

2、效 率無(wú)關(guān)，因此成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。成本法所評(píng)估的價(jià)值能被人們認(rèn)可 的原因是：房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價(jià)不應(yīng)低于其成本，否則無(wú)利可圖； 房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人出價(jià)不愿高于其重置成本， 否則不如自己建造。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá) 成交易的均衡價(jià)格就是重置成本。 重置成本還不完全是會(huì)計(jì)上的成本，它是經(jīng)濟(jì) 學(xué)意義上的成本，不僅包含重置時(shí)必要的材料、物料、人工以及稅費(fèi)投入，而且 包含投資報(bào)酬，即所投入的會(huì)計(jì)成本中在重新購(gòu)建期間應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤(rùn)報(bào)酬。2、收益法。收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)所帶來(lái) 的未來(lái)收益，未來(lái)收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值，該折現(xiàn)率亦稱(chēng)資本化率。 早在

3、1906年，耶魯大學(xué)教授費(fèi)雪在其專(zhuān)著資本與收入的性質(zhì)中就系統(tǒng)地論 述了收入與資本的關(guān)系。費(fèi)雪認(rèn)為，收入是資本價(jià)值的源泉，并把收入分為享用 收入、實(shí)際收入和貨幣收入。享用收入是指人們?cè)谙M(fèi)中所產(chǎn)生的精神愉悅感受,由實(shí)際收入所帶來(lái)。實(shí)際收入是指能給人們帶來(lái)享用的客觀事物， 包括人們的衣 食住行等一切物品。貨幣收入是指人們的工資、股利、利息、租金和利潤(rùn)等現(xiàn)金 收入。當(dāng)人們的貨幣收入大于實(shí)際收入時(shí)， 就會(huì)進(jìn)行儲(chǔ)蓄或投資，因?yàn)橥顿Y能帶 來(lái)未來(lái)收入。資本價(jià)值就是收入的資本化。1930年費(fèi)雪所著的利息理論完 整地提出了利用收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的框架， 認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值就是未來(lái)現(xiàn)金流量 的折現(xiàn)值。費(fèi)雪資本評(píng)估理論

4、的不足就是認(rèn)為未來(lái)現(xiàn)金流量是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，所以折現(xiàn)率取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)利率。20世紀(jì)60年代，莫迪格萊尼和米勒又對(duì)收益法進(jìn)行 了進(jìn)一步完善，未來(lái)收益不再是確定的，并對(duì)資本化率進(jìn)行了正確的定義和論述。 此后，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價(jià)值評(píng)估理論和技術(shù)才逐漸發(fā)展和完善起來(lái)。3、市場(chǎng)法。市場(chǎng)法又稱(chēng)現(xiàn)行市價(jià)法或市場(chǎng)比較法，是指比照相同或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià) 格，經(jīng)過(guò)必要的因素調(diào)整，據(jù)此確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。 其理論依據(jù) 是資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格反映資產(chǎn)的價(jià)值， 價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。一般而言，如果某 項(xiàng)房地產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)即市場(chǎng)上交易活動(dòng)較頻繁、市場(chǎng)信息比較透明，則相同 或類(lèi)似房地產(chǎn)同一時(shí)點(diǎn)的交易價(jià)格會(huì)調(diào)整到

5、相同或相當(dāng)?shù)膬r(jià)位上。但在信息不對(duì)稱(chēng)、市場(chǎng)效率低下、相同或類(lèi)似房地產(chǎn)交易不活躍的情況下，價(jià)格不可能反映價(jià) 值，這使得市場(chǎng)法的運(yùn)用受到很大的限制。 市場(chǎng)法利用了市場(chǎng)這一看不見(jiàn)的手代 替人們做了一部分評(píng)估工作。市場(chǎng)法具有簡(jiǎn)單易行、直觀易懂的特點(diǎn)，因此在房 地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中得到廣泛的應(yīng)用。二、發(fā)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中三種評(píng)估方法的應(yīng)用比較成本法所形成的價(jià)值是假定房地產(chǎn)在目前的情況下重新購(gòu)建所需投入的土 地開(kāi)發(fā)成本、建安成本以及其他費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用以及稅費(fèi)）加上購(gòu)建期間應(yīng)合理負(fù)擔(dān)的利息和利潤(rùn)。設(shè)： Co = 土地開(kāi)發(fā)成本+建安成本+其他費(fèi)用, 則成本法評(píng)估的價(jià)值Vi為:V Co（1 K）t其中：K為房地產(chǎn)

6、行業(yè)全體投資者（包括股東和債權(quán)人）的平均投資報(bào)酬率； t為購(gòu)建開(kāi)始至評(píng)估時(shí)點(diǎn)所需時(shí)間（按投入資本加權(quán)計(jì)算）。特別地，如果假定瞬 間完成購(gòu)建，貝U: Vi Co收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值就是折現(xiàn)未來(lái)收益。 未來(lái)收益的計(jì)算一般以現(xiàn)金流量 作為基礎(chǔ)，因?yàn)楝F(xiàn)金流量更客觀，是價(jià)值形成的基礎(chǔ)。折現(xiàn)未來(lái)現(xiàn)金流量的房地 產(chǎn)價(jià)值V為：n NCFtV22t 1 （1 K）其中：NCFt為該房地產(chǎn)所帶來(lái)的未來(lái)現(xiàn)金流量；n為未來(lái)收益延續(xù)的年數(shù)。如果假定房地產(chǎn)的未來(lái)收益能及時(shí)收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會(huì)計(jì)收入同步，則折現(xiàn)未來(lái)現(xiàn)金流量也可以等價(jià)為折現(xiàn)未來(lái)剩余收益（也稱(chēng)為超額收益或非正常收益）。 關(guān)于剩余收益的概念，最早可追溯到經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬

7、歇爾在 1890年所著的經(jīng)濟(jì)學(xué) 原理中。其認(rèn)為，剩余收益是所有者或經(jīng)營(yíng)者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩 下的部分，可稱(chēng)為經(jīng)營(yíng)收益或管理收益。以后許多學(xué)者以剩余收益（也稱(chēng)非正常 收益）作為口徑評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，并進(jìn)行了推廣應(yīng)用，如奧爾遜、克雷沙帕利普、 湯姆科普蘭等。房地產(chǎn)所帶來(lái)的非正常收益是未來(lái)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)扣減投入資本與平 均投資報(bào)酬率乘積的剩余部分。非正常收益的折現(xiàn)值加上投入資本賬面價(jià)值就是該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其計(jì)算公式為:V2CoCo(r K)(1 K)t其中：r為該房地產(chǎn)未來(lái)實(shí)際的投資報(bào)酬率。特別地當(dāng)r K時(shí)，即當(dāng)房地產(chǎn)未來(lái)實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等時(shí)，V2 Co?？梢?jiàn)，當(dāng)市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)、

8、信息充分對(duì)稱(chēng)、供需均衡、交易瞬間完成、沒(méi)有交易費(fèi)用時(shí)，各行業(yè)都 不存在超額利潤(rùn)，即在各個(gè)行業(yè)的投資報(bào)酬率都相同的情況下， 房地產(chǎn)未來(lái)實(shí)際 投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等，這時(shí) Vi V2 Co。同時(shí)，房地產(chǎn)的交易價(jià) 格反映房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，故用市場(chǎng)法評(píng)估的價(jià)值V3與用收益法評(píng)估的價(jià)值V2相同，即V V V3 Co。但是市場(chǎng)實(shí)際不存在這樣的理想狀態(tài)，三種評(píng)估方法 的評(píng)估結(jié)果必然存在差異。當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)際投資報(bào)酬率大大高于要求的投資報(bào)酬率 時(shí)，收益法評(píng)估的價(jià)值會(huì)比成本法評(píng)估的價(jià)值高出許多；當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，市場(chǎng)法評(píng)估的價(jià)值也會(huì)比收益法評(píng)估的價(jià)值要高，反之則可能比收益法要低。在評(píng)估實(shí)踐中，每種方法都有

9、其特有的不確定性因素影響到評(píng)估結(jié)果的可靠 性。就成本法而言，建安成本、專(zhuān)業(yè)費(fèi)率、管理費(fèi)率、稅率取值相對(duì)容易，可在 一定范圍內(nèi)選取，但對(duì)其要求的投資報(bào)酬率以及重新購(gòu)建需要的時(shí)間則難以準(zhǔn)確 把握，從而影響合理利息和利潤(rùn)的取值。 土地開(kāi)發(fā)成本的求取也是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng) 估的關(guān)鍵，特別是在我國(guó)土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，土地開(kāi)發(fā)成本很難準(zhǔn)確測(cè)定。就收益法而言，未來(lái)各年現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對(duì)評(píng)估結(jié)果影響較大。 關(guān) 于折現(xiàn)率，是取房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資報(bào)酬率還是取全社會(huì)的平均投資報(bào)酬率， 是取該區(qū)域房地產(chǎn)投資者的平均投資報(bào)酬率還是取特定投資者的投資報(bào)酬率？ 不同的評(píng)估目的可能從不同的角度來(lái)確定折現(xiàn)率，而評(píng)估結(jié)果對(duì)

10、折現(xiàn)率具有高度敏感性，這使得收益法評(píng)估的價(jià)值具有相當(dāng)?shù)牟豢煽啃浴＞褪袌?chǎng)法而言，只要交易情況正常、市場(chǎng)信息比較充分、相同或類(lèi)似房地產(chǎn) 存在活躍的市場(chǎng)、替代案例比較多，則評(píng)估結(jié)果在短期內(nèi)具有一定的可靠性。當(dāng) 供需失衡時(shí)，評(píng)估結(jié)果不具有長(zhǎng)久的可靠性。另外，選取的案例是否為可比較案 例、交易價(jià)格是否為市場(chǎng)正常交易價(jià)格、因素修正幅度是否合理等對(duì)評(píng)估結(jié)果均 具有一定的影響。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估要充分收集相關(guān)信息， 選取合理的評(píng)估方法，針對(duì)評(píng)估方法 合理確定評(píng)估參數(shù)，尤其關(guān)注不確定性和敏感性參數(shù)，同時(shí)認(rèn)真分析比較不同評(píng) 估方法所得評(píng)估結(jié)果存在差異的原因，并做出可能的調(diào)整。三、案例分析1、市場(chǎng)比較法-*大廈辦公用房

11、(1 )房地產(chǎn)位置狀況本次評(píng)估的對(duì)象為*銀行總行位于上海市浦東新區(qū)*路*號(hào)的辦公樓。該樓建筑面積69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處陸家 嘴中心區(qū)域。(2)房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)巴恋剞D(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物屬*銀行所有，鋼 混結(jié)構(gòu)；估價(jià)對(duì)象為北幢全幢，地上共 55層，地下4層，委估建筑面積為 69,720.566 平方米。(3)房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)座落于上海市浦東新區(qū)*路*號(hào)；地處陸家嘴金融區(qū)內(nèi)， 估價(jià)對(duì)象為北

12、幢全幢，地上共 55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。該建筑物為*銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓61,276.486平 方米，地下為車(chē)庫(kù)，建筑面積 8444.08平方米（車(chē)位116個(gè)）該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方 米。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進(jìn)口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。進(jìn)口中央空調(diào)和消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話光 纜接入，雙回路供電，自備發(fā)電機(jī)，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石， 地面為進(jìn)口花崗石（辦公室及會(huì)議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚 ），大 堂挑空二層，建筑物墻面及

13、地面，保養(yǎng)情況較好。照明為日光燈燈艙；進(jìn)口衛(wèi)生 潔具設(shè)施齊全。該大廈緊鄰*廣場(chǎng)，有一定的商業(yè)氛圍，與金貿(mào)大廈、東方明珠等上海標(biāo) 志性建筑毗鄰，周?chē)肪W(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利。（4 ）評(píng)定估算1 ）地上建筑物部分用市場(chǎng)比較法評(píng)估。A.比較實(shí)例選擇：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級(jí)別相同地區(qū)、價(jià)格類(lèi)型 相同等特點(diǎn)篩選案例。交易實(shí)例調(diào)查情況表實(shí)例項(xiàng)目名稱(chēng)地址標(biāo)價(jià)A新上海國(guó)際大廈浦東南路360號(hào)$2,800B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號(hào)$2,800C證券大廈浦東南路528號(hào)$3,000B.比較因素條件表比較因素條件表物業(yè)名稱(chēng)待估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素情況名稱(chēng)*銀行大廈新上海國(guó)際大

14、華能聯(lián)合大廈證券大廈物業(yè)名稱(chēng)待估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素情況廈坐落位置*路*號(hào)浦東南路360號(hào)銀城東路139號(hào)浦東南路528號(hào)所處地區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價(jià)待估22,48022,48024,090交易日期2004 年 6 月 30日2004年8月2004年7月2004年7月區(qū) 域 因 素商業(yè)繁華度繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華，金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華，金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務(wù)設(shè)施陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共

15、服務(wù)設(shè)施 齊全。陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施 齊全。陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施 齊全。陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共服務(wù)設(shè) 施齊全。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會(huì)環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不 動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售狀 況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)別 因 素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕 墻，內(nèi)裝修到公共 部位。辦公房?jī)?nèi)為 輕鋼龍骨吊頂，木 地板，輕質(zhì)隔斷。外墻化岡巖，玻 璃幕墻，內(nèi)裝修到 公共部位。辦公房 內(nèi)為毛坯外墻化岡巖，玻 璃幕墻，內(nèi)裝修到 公共部位。辦公房 內(nèi)為毛坯。外墻全玻璃幕 墻，內(nèi)裝修到公 共部位。辦公房 內(nèi)為輕鋼龍骨吊 頂，木地

16、板，輕 質(zhì)隔斷物業(yè)名稱(chēng)待估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素情況設(shè)施狀況進(jìn)口電梯，中央 空調(diào)，消防報(bào)警、 自動(dòng)噴淋，水電到 位，電話進(jìn)戶(hù)。進(jìn)口電梯，中央 空調(diào)，消防報(bào)警、 自動(dòng)噴淋，水電到 位，電話進(jìn)戶(hù)。進(jìn)口電梯，中央 空調(diào)，消防報(bào)警、 自動(dòng)噴淋，水電到 位，電話進(jìn)戶(hù)。進(jìn)口電梯，中 央空調(diào)，消防報(bào) 警、自動(dòng)噴淋， 水電到位，電話 進(jìn)戶(hù)。平面布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。物業(yè)管理好好好好交易情況修正評(píng)估比較對(duì)象表實(shí)例項(xiàng)目名稱(chēng)地址標(biāo)價(jià)價(jià)格修正后A新上海國(guó)際大廈浦東南路360號(hào)$2,800 22,480B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號(hào)$2,800 22

17、,480C證券大廈浦東南路528號(hào)$3,000 24,090因可比實(shí)例都是美元標(biāo)價(jià)，按1美元二8.27元人民幣換算。因可比實(shí)例都是中介開(kāi)價(jià)，根據(jù)上海市現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，修正系數(shù)取1.03。交易時(shí)間修正因可比實(shí)例成交日期距評(píng)估基準(zhǔn)日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較穩(wěn)定，因此修正系數(shù)1.00。因素修正（詳見(jiàn)下表）比較因素修正表物業(yè)名稱(chēng)待估物業(yè)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三比較因素交通銀行大廈新上海國(guó)際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈分分分狀況描分狀況描述值狀況描述值狀況描述值述值交易單價(jià)（元/待估224802248024090平米）座落位銀城中路188銀城東路139號(hào)浦東南路528置號(hào)浦東南路360號(hào)號(hào)交易日期2004

18、631002004.8102004.71002004.100070區(qū)域繁華程繁華繁華10繁華繁華10100100度00距城市主要近100近10近100近10商服中心距離001010道路狀況優(yōu)100優(yōu)0優(yōu)100優(yōu)01010交通便捷度優(yōu)100優(yōu)0優(yōu)100優(yōu)0交通受制情無(wú)100無(wú)10無(wú)100無(wú)10況00距車(chē)站港口近100近10近100近10區(qū)的距離00域城市基礎(chǔ)設(shè)七通一平100七通一平10七通一平100七通一10因施0平0素社會(huì)公共服1010務(wù)設(shè)施齊全100齊全0齊全100齊全0社會(huì)人文環(huán)1010境條件優(yōu)100優(yōu)0優(yōu)100優(yōu)01010環(huán)境質(zhì)里優(yōu)100優(yōu)0優(yōu)100優(yōu)0自然環(huán)境條優(yōu)100優(yōu)10優(yōu)100優(yōu)

19、10件001010景觀優(yōu)100優(yōu)0優(yōu)100優(yōu)0城市規(guī)劃限1010制相似100相似0相似100相似0物業(yè)名稱(chēng)待估物業(yè)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三比較因素交通銀行大廈新上海國(guó)際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100區(qū)域因素小計(jì)1111別因素優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100臨街狀況大100大100大100大100建筑面積層咼3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性一般100一般100一般100一般100物業(yè)朝向、層 數(shù)較好100好102較好100較好100建筑結(jié)構(gòu)鋼混100鋼混100鋼混100鋼10

20、1日照、通風(fēng)程度相似100相似100相似100相似100裝修狀況高檔裝修100外裝修高檔，內(nèi)裝修毛坯96外裝修高 檔，內(nèi)裝修 毛坯96高檔裝修100設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及狀況高100高100高100高100新舊程度新100新100新100新100物業(yè)管理好100好100好100好100綠化環(huán)保程度一般100一般100一般100一般100特別因素一般100一般100一般100一般100物業(yè)名稱(chēng)待估物業(yè)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三比較因素交通銀行大廈新上海國(guó)際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值個(gè)別因素小計(jì)11.02041.04170.9901比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）23400（取整）229

21、392341723852評(píng)估價(jià)格（總價(jià)）1,444,286,755.00經(jīng)過(guò)上述各種修正后，評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格如下：A = 22939 （元/平方米）B = 23417（元/平方米）C = 23852 （元/平方米）取三者的算術(shù)平均值作為評(píng)估單價(jià)（比準(zhǔn)價(jià)格），即：地上建筑物評(píng)估單價(jià)=（22939+23417+23852） /3=23400（元/平方米）（取整）2、成本法案例 *辦公樓辦公樓產(chǎn)權(quán)屬武漢*有限公司，建于1984年，共2層，磚混結(jié)構(gòu)，建筑 面積551.88平方米。房屋基本狀況如下：外墻水泥砂漿，內(nèi)墻及頂棚噴涂，木 門(mén)窗，地面水磨石，走道鐵欄桿，樓梯砼踏步，鐵欄桿扶手。（1 ）綜合造價(jià)辦公樓

22、樓預(yù)決算資料難以搜集，根據(jù)武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站于 2001年 10月發(fā)布的文件（武建造預(yù)字200128號(hào)）中公布的第四期工程造價(jià)信息，選取與評(píng)估對(duì)象技術(shù)特征類(lèi)似的典型工程綜合造價(jià)為602.32元/平方米，評(píng)估對(duì)象基準(zhǔn)日為2001年12月31日，距典型工程造價(jià)發(fā)布僅兩月時(shí)間，該期間人工、 材料價(jià)格基本無(wú)變化，故評(píng)估人員對(duì)典型工程造價(jià)直接采用。 以下為典型工程與評(píng)估對(duì)象的建筑技術(shù)特征一覽表：技術(shù)特征典型工程評(píng)估對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)，240mm厚磚墻，預(yù)應(yīng)力鋼筋砼板磚混結(jié)構(gòu)，240mm厚磚墻、結(jié)構(gòu)稍差層數(shù)72建筑外形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形層高外墻水刷石局部墻面磚3確墻及天棚混合砂3米裝修漿、鋁合金推拉窗、

23、木門(mén)、卷閘門(mén)、水泥地 面外墻水泥砂漿、內(nèi)墻及天棚噴涂、木門(mén)窗、水 磨石地面附屬設(shè)備水、電、衛(wèi)水、電稍差采光、通風(fēng)良好稍差依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價(jià)管理站文件（武建造預(yù)字200128號(hào)）并參考“資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)”第二版（呂發(fā)欽主編）中的有關(guān)參數(shù)，將典型工程與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較確定修正系數(shù)，下表為修正系數(shù)一覽表：602.32 X100/101X100/96 X100/100X100/100 X100/105 X100/100 X技術(shù)特征典型工程評(píng)估對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)101100層數(shù)96100建筑外形100100層高100100建筑裝修105100附屬設(shè)備105100采光、通風(fēng)101100經(jīng)過(guò)以上修正

24、系數(shù)修正，確定評(píng)估對(duì)象單方綜合造價(jià)為:100/105 X100/101=557.8（ 元/平方米）綜合造價(jià)=557.8 X551.88= 307,838.66（元）（2）前期及其他費(fèi)用（5.16 %）1）按工程比例收取：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（依據(jù)原國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字375號(hào)文，按建安 工程造價(jià)的2.55%計(jì)算）;城市建設(shè)工程招（議）標(biāo)服務(wù)費(fèi)（依據(jù)鄂價(jià)費(fèi)地字1992232號(hào)文，按建安 工程造價(jià)的0.04%計(jì)算）；標(biāo)底審查費(fèi)（依據(jù)鄂價(jià)費(fèi)字1992232號(hào)文，按建安工程造價(jià)的0.1%計(jì)算）； 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（依據(jù)武政199720號(hào)文，按建安工程造價(jià)的0.18%計(jì)算）； 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（依據(jù)原國(guó)家

25、物價(jià)局、建設(shè)部 1992價(jià)費(fèi)字479號(hào)文，按 建安工程造價(jià)的2.6%計(jì)算）。安全監(jiān)督費(fèi)（鄂財(cái)綜發(fā)【1997 269號(hào)文，按建安工程造價(jià)的0.08 %計(jì)算）。工程預(yù)算定額測(cè)定費(fèi)（依據(jù)武政辦【1998 65號(hào)文，按建安工程造價(jià)的 0.06 %）。小計(jì)：557.8 X5.61 % = 31.29 元/平方米2）按建筑面積計(jì)?。?0.25元/平方米）人防易地建設(shè)費(fèi)（依據(jù)武政199720號(hào)文，14元/平方米）城市公共消防設(shè)施配套費(fèi)（依據(jù)武漢市政府 199720號(hào)文，5元/平方米）白蟻防治費(fèi)（依據(jù)鄂價(jià)費(fèi)字1992232號(hào)文，1.2元/平方米）抗震審查費(fèi)（依據(jù)鄂價(jià)房地字19939號(hào)文，0.05元/平方米）。

26、前期及其它費(fèi)用小計(jì)：51.54元/平方米（3 ）資金成本按工程建設(shè)正常投資情況，建設(shè)期為1年，利息率取評(píng)估基準(zhǔn)日的一年期固 定資產(chǎn)貸款利率5.85%。故資金成本為：（557.8+51.54 ）X5.85% X1 X1/2=17.82 （元/ 平方米）（4）重置成本合計(jì)單方造價(jià)為557.8+51.54+17.82= 627元/平方米投資利潤(rùn)及銷(xiāo)售稅費(fèi)合計(jì)按成本價(jià)的18%計(jì)取，重置成本為627元/平方米X( 1 + 18 )X551.88平方米=408,313.94 元成新率確定使用年限法理論成新率二1 (1殘值率)X(已使用年限/耐用年限)式中:殘值率依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范提供的參考值，磚混結(jié)構(gòu)為2

27、%。 已使用年限為17年，耐用年限為50年。理論成新率二 1 (1 2%)X( 17/50)= 66.68 %打分法評(píng)估人員實(shí)地勘察，辦公樓基礎(chǔ)無(wú)不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尚好，內(nèi)裝修有少量裂縫、空鼓，外裝修稍好。按原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)勘察后打分為：目項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)定分評(píng)合計(jì)完損等級(jí)基礎(chǔ)1有承載力、稍有不均勻沉1基結(jié)6-20降、但穩(wěn)定8本構(gòu)承重1有輕微變形、細(xì)小裂縫17尚構(gòu)件6-2080好部非承1稍有裂縫、破損1分重構(gòu)件0-200屋面1稍有滲漏13-164樓地1稍有磨損、裂縫1面0-120門(mén)窗1基本靈活、少量變形1裝6-2086修外粉1稍有裂縫、風(fēng)化183-164分部?jī)?nèi)粉13-16稍有裂縫、風(fēng)化31頂棚13-16無(wú)明顯變形、稍有裂縫31細(xì)木裝修10-12稍有破損01備設(shè)水衛(wèi)25-32基本尚可526電照16-2015部線路、照明裝置基本尚好、 無(wú)漏電8分其他22-28基本正常使用22完好分值率二結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分X結(jié)構(gòu)部分權(quán)重+裝修部分合計(jì)得分X裝修部分權(quán)重+設(shè)備部分合計(jì)得分X設(shè)備部分權(quán)重=70 X0.60 + 68 X0.20 + 65 X0.20二