房地產(chǎn)工程項(xiàng)目報(bào)建規(guī)則詳解_secret

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建15個(gè)潛規(guī)則1.土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序非常有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上寫明土地用途及年限。但在現(xiàn)實(shí)中，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。首先，很多地方的

2、國(guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情規(guī)劃部門得給我搞定。2.項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上

3、消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性?？尚行袁F(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。不過上有政策下有對(duì)策，我如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。3.總平面審

4、查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，看起來很簡(jiǎn)單，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。比如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有爭(zhēng)議了。但是3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。那么，2000平方米到底算不算建筑基底？之所以限制建筑密度，無

5、非就是為了保證綠化，保障居民的休閑空間?，F(xiàn)在雖然是在地面上建了東西，但都是綠化，綠化、休閑空間沒有減少，2000平方米不能算在建筑密度里面?？罩谢▓@型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆研。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。但實(shí)踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積，還是一直到周邊道路的道路中線去？根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。其他譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一來，小區(qū)綠化基本就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖

6、紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格的設(shè)計(jì)要求的，個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2-3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改才能通得過。4.管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的幾率是一樣的，就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。管線綜合包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。管線綜合所有的線，都

7、得從外面引進(jìn)來，跟外面有個(gè)接口。但是外面預(yù)留的接口經(jīng)常會(huì)變。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。還有高壓電線的接入口，一開始說得好好的，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者容量已經(jīng)超了，不能再接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢引，引到多少電算多少電。排水許可證是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)。5.單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查非

8、常嚴(yán)格，但相對(duì)于總平面規(guī)劃，容易通過一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。目前來說，我國(guó)各大城市在車位問題上管得非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是審經(jīng)驗(yàn)值，一般不會(huì)很在意車位夠不夠。但是單體階段不一樣，審得非常嚴(yán)格。這個(gè)時(shí)候開發(fā)商什么招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位，還有的宣稱要做立體機(jī)械停車位。不過很多都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一

9、下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程沒什么技術(shù)含量。6.消防和人防專項(xiàng)審查這方面的審查越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商會(huì)想

10、辦法減少人防面積。7.節(jié)能審查、施工圖審查節(jié)能審查是怎么審都行。我國(guó)現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些設(shè)計(jì)，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。不過老百姓喜歡。在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接腥∨瘑栴}，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天要花取暖費(fèi)。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。施工圖審

11、查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴。8.余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音是最擾民的，但在很多城市，幾乎沒怎么管?，F(xiàn)在越來越多的城市加強(qiáng)了這兩方面的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門的主要生財(cái)?shù)缆妨?，包括公路、交通、警察。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥，沒辦法，只能打通各路神仙。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的、噪音較輕的方式施工。這個(gè)是由環(huán)境保護(hù)部門管理?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘

12、擊樁了。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，還處于幾乎沒有管理的地步。9.質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工很難分清楚。譬如打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？說不清楚。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁

13、荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么嚴(yán)，質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己?，F(xiàn)在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。做得比較好的城市是廣州，做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的三分之一。10.施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，這個(gè)領(lǐng)域黑得讓人毛骨悚然。舉個(gè)例子，施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)企業(yè)想進(jìn)去，準(zhǔn)備材料時(shí)發(fā)現(xiàn)技術(shù)人員不夠，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去，不受理。后來好不容易受理

14、了，又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。最后這個(gè)標(biāo)當(dāng)然是投不進(jìn)去了。也不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，不多說了。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。通過了就是施工許可證了。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。11.施工許可證施工許可證所需材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。但從來沒見過哪個(gè)開發(fā)商老老實(shí)實(shí)一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的

15、話，沒1年時(shí)間辦不下來。但今時(shí)今日，很少企業(yè)抱怨政府管得太嚴(yán)，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜了。因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。直接一點(diǎn)，就是大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就

16、是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。12.放線、驗(yàn)線圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合

17、，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。13.預(yù)售許可證預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收兩三成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算

18、?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。申報(bào)價(jià)格直接就是2500元/平方米，隨便怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾最

19、關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都開始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。14.關(guān)于預(yù)售中的土地解押關(guān)于土地解押的問題，這個(gè)話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑

20、規(guī)模來確定和發(fā)放的。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。兩個(gè)辦法：現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，找一個(gè)比較合理的能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以解釋過去。那么就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉，然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，給房管部門看。房管部門一看，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地