房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可辦理簡明流程_secret

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可辦理的簡明流程一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。3 # w4 L: m0 K. 0 j9 p ( Ch$ x7 h+ ?2 k; A, B ( D2 g. G第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作$ _ Y0 9 V9 v9 U9 q. + X 在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。( l4 o# c7 m0 R6 M 第二部分，行政審批部分1 jC4 P! p& |4 Y. n X$ 根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建

2、設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。- n: z3 n7 B( n+ S+ U一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：4 i2 k1 $ D O8 B. x g# t. A1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。; S|N4 V T$ L2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。7 e! p9 fL. P s3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。! : V# o4 W6 d5 X6 ?1 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。!

3、O- m# b- K) L2 T4 B* C5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。, B3 f+ L! ?; 4 & h) l6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。: ?+ q7 L o* o# J二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：w, N7 H% G; I4 s1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。. O& z3 s% E! b9 2、國土資源局辦理土地預(yù)審。+ w! q5 Y9 H) b7 l3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。! I+ / g+ k& C

4、4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。6 O$ y0 1 Y0 M* d% N5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。# x) j1 * b0 l5 n2 N- t& X三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：6 a% m2 W$ 3 u- B3 B6 k1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。7 J. F2 ( F/ P0 h( c2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。: W z2 hg* d: Z3 h3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。/ N) v6 k! ) ?; m# |4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。5 M. m- Q4

5、u$ 5、國土資源局進行用地預(yù)審。! w: E4 M: y& n1 c: V$ z6 N6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查4 B c7 YG. f9 n9 3 x( U! e! 7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。! k$ V2 # j& P& Y$ i! r( ; d8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。) M4 x/ f7 k! k. k9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書。, y/ t7 t* |5

6、 x: x Z; d9 g四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：) k i* G! R5 Y4 e0 1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。4 z, J& K- m: d4 g% s2、人防辦進行人防設(shè)施審查。/ / 1 t4 G7 g/ ! . H3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。( u* e, JO h# $ p1 r4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。# 4 * j5 U7 O6 P& 6 Z2 A7 z五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：, D- 3

7、k$ 8 j9 |- j1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。; i( B0 & _. a0 A) m2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。& 7 Q6 Q( d0 ?1 _7 Y/ G, Q3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 Y6 a7 HJ2 g& k3 Z8 B六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：A6 q! 7 A& h: ) c/ H 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。5 z0 m; o3 & Q7 kD3 _! x 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）

8、及資料：9 L- ?+ x! u9 M5 _ F. y, |1、以下證明材料：9 m* O V0 d( L5 z! r0 z (1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；0 v- B0 3 H. 8 , C: k4 k) ? （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； X7 s% C6 n) k1 i: w% e. x, J5 H （3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。& q) ( K6 T! C2 X/ _2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； P d3 W( x6 a h3、工程施工合同； h1 D1 S/

9、 X5 a4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。1 o O0 iK6 9 m: + V七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：* i I! ?. 2 h |4 n3 c1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。* B0 G3 M; L/ d! r 2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。 _3 D/ _6 R. U8 J0 * d3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及

10、其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。7 p2 p4 G8 V4 A* P. F, K4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 % g8 h: k2 G% n3 r/ m( F4 w: V$ m0 Y0 I9 qa* C. j. C7 m& w% H$ m 第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段- S& Xo1 h! c0 G z1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

11、C$ 0 W6 U3 m/ O O2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：) G8 p. # 4 x1 B（1）申請書；$ Q V) c2 Q. g: e0 C# 3 _1 T（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；* C3 c% _8 % z( q. d（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；; V/ f X5 q7 x2 h3 y k h& m% |（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；8 P: U4 f7 ! D（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；; m) U0 n- N5 I/ g& S. K（6）施工許可證；) z9 d ?j- w1 E/ N# t- w* t（7）房屋竣工驗收資料1 H6 R4 o l) （8）房屋測繪成果；5 K. E5 B

12、* q. K1 A/ o& x（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。0 Q* g9 K1 |0 + k 以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表。一出讓土地的辦理程序- K9 e$ g% u- E5 B H& r! + Y1、向國土局提交“國有土地使用權(quán)競買申請書”# K0 $ + H: b, l6 g! f: Y: D/ t: _# C2、向國土局交納地塊競買保證金$ I0 # b+ I r% C0 3 f# c/ d8 e5 O8 B6 &

13、 ( 1 O- M: a6 G3、向國土局填報“國有土地使用權(quán)掛牌出讓競買報價單”) jF6 B. h9 M1 y$ u0 u+ Z$ p 04、摘牌后，簽訂“國有土地使用權(quán)掛牌成交確認書”、“國有土地使用權(quán)出讓合同”( _6 f# I/ m; % Y E2 K& e* e. i9 e! v, 6 B* A& T- O5、向發(fā)改局進行項目立項6 sM6 v) E# B$ W- D) |3 x* O) B5 c5 g; W2 V* X2 L1 a6、由市環(huán)保局進行項目環(huán)評1 w+ k+ H& e# p, W O& % Q F& d) 1 j3 L3 E# a7、由規(guī)劃局進行測繪. a O J3

14、b% Rl/ W- C6 W5 P+ l: u& Z g) H+ v8、由規(guī)劃局出規(guī)劃設(shè)計條件) h5 - h0 K5 P! M- p5 m& t4 y8 9 W& J9、由規(guī)劃局或國土局出征收前后勘測定界圖、出讓合同宗地圖- d1 . l. b( x5 j/ v9 W% J. l8 . q10、委托中介機構(gòu)曬藍圖( I! k6 t5 ?5 : E( X& N: * ?$ D8 r& v% C11、由規(guī)劃局出平面規(guī)劃圖* g_ o0 t9 ( J3 P X, * f3 ?12、向市規(guī)劃局辦理建設(shè)用地許可證9 P c. F) J# W ( j2 J* b5 K V# r- 0 D W+ f; G

15、13、交納契稅、耕地占用稅 K2 c0 U; 2 8 ! z$ u% w7 C K6 & Z0 x $ a5 |- . B14、交納土地出讓金+ M) l- X8 K3 l: H& / i5 L# K! V15、交納發(fā)證費用 q8 X; Z8 U9 , j& m8 X. x1 Q! w2 P0 g( d. h& p二 轉(zhuǎn)讓土地的辦理程序; C t3 L- k |0 f8 6 R7 t$ b1、土地使用者的申請報告* r8 f, f( F5 m2 + v2、提交國有土地使用證 u) p8 X: M7 y) h9 V) y. 9 q3、提交原宗地圖/ w6 Z& B/ U$ p( a( R8 y4 w4、交驗土地使用權(quán)出讓合同# z0 P5 w9 h( vA8 R6 Z, s! Y5、土地使用權(quán)出讓金發(fā)票復(fù)印件0 R4 g. h4 U. m( J6 Y% E6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書/ T# G! C+ d# s+ W# T7 o+ m( w4 F% I7、屬房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)提供受讓方的房產(chǎn)證復(fù)印件1 P! B r5 j q; R* L% a+ u8、項目完成25%投資票據(jù)2 o3 n7 7 * J4 i+ N9、交驗建設(shè)用地規(guī)劃許可證并復(fù)印: _5 f8 T- m8 10、規(guī)劃部門關(guān)于審批建設(shè)用地的聯(lián)系函原件、復(fù)印件 h) . ! _0 % q6 ! G11、規(guī)劃部門的建設(shè)用地綠線范