房地產(chǎn)成本管理控制要點(diǎn)_secret

1、PAGE PAGE 11PAGE PAGE 11房地產(chǎn)成本管理控制要點(diǎn)目錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc192492427 第一項(xiàng) 立項(xiàng)成本控制要點(diǎn) PAGEREF _Toc192492427 h 2 HYPERLINK l _Toc192492428 第二項(xiàng) 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) PAGEREF _Toc192492428 h 2 HYPERLINK l _Toc192492429 第三項(xiàng) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) PAGEREF _Toc192492429 h 4 HYPERLINK l _Toc192492430 第四項(xiàng) 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) PAGEREF

2、 _Toc192492430 h 5 HYPERLINK l _Toc192492431 第五項(xiàng) 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) PAGEREF _Toc192492431 h 7 HYPERLINK l _Toc192492432 第六項(xiàng) 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) PAGEREF _Toc192492432 h 8 HYPERLINK l _Toc192492433 第七項(xiàng) 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) PAGEREF _Toc192492433 h 9 HYPERLINK l _Toc192492434 第八項(xiàng) 期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) PAGEREF _Toc192492434 h 10總體控制

3、方式：明確各階段控制要點(diǎn)落實(shí)各控制點(diǎn)的責(zé)任人和責(zé)任部門結(jié)合考核機(jī)制有效監(jiān)督執(zhí)行到位通過(guò)系統(tǒng)化管理過(guò)程充分透明抓住敏感要點(diǎn)以點(diǎn)帶面利用系統(tǒng)化管理尋找薄弱環(huán)節(jié)第一項(xiàng) 立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目管理中心在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目管理中心來(lái)承擔(dān)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制建立標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)形式新征土地征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭(zhēng)減免項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目管理中心負(fù)

4、責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、總師室和成本管理中心負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本項(xiàng)目管理中心、總師室負(fù)責(zé)買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)合作開發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求；項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表分成比例雙贏原則；項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房

5、標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)付款總額付款時(shí)間選擇有利于公司利益的方式項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)第二項(xiàng) 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。總師室和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制建立標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書可行性設(shè)計(jì)變更總師室負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、成本管理中心、市場(chǎng)部配合

6、（2）方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由項(xiàng)目、總師室、工程、成本管理中心、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)等各部門組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定總師室負(fù)責(zé)，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算成本管理中心負(fù)責(zé)，總師室配合報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書總師室負(fù)責(zé)，項(xiàng)目管理中心、市場(chǎng)部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)總師室方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)，總師室配合擴(kuò)初設(shè)計(jì)（

7、1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核總師室負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算總師室與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書成本管理中心負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整總師室負(fù)責(zé)樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察總師室負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建

8、筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。總師室和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。項(xiàng)目管理中心報(bào)施圖審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商總師室負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)市場(chǎng)部面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合總師室負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)裝修方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求總師室負(fù)責(zé)，市場(chǎng)部協(xié)助材料設(shè)備選型成本方案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備總師室負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書總師室負(fù)責(zé)，

9、市場(chǎng)部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能總師室負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額總師室負(fù)責(zé)，項(xiàng)目管理中心協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（4）智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制市場(chǎng)部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（5）銷售承諾保持各部門與市場(chǎng)部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性總師室負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽

10、商流程進(jìn)行總師室負(fù)責(zé)，工程、市場(chǎng)部協(xié)助工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)范材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝總師室負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（3）采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)成本管理中心第三項(xiàng) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、總師室、成本管理中心、市場(chǎng)等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制建立標(biāo)準(zhǔn)1、投標(biāo)單位的選擇資質(zhì)管理水平技術(shù)力量歷史記錄資金

11、實(shí)力合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；總師室負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。成本管理中心負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。市場(chǎng)部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)管理規(guī)范和招投標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。招投標(biāo)管理規(guī)范和招投標(biāo)管理程序2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：工期；工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；質(zhì)量要求；付款方式；招標(biāo)范圍；結(jié)算方式；驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；投標(biāo)

12、注意事項(xiàng)；廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；接標(biāo)時(shí)間；開標(biāo)時(shí)間；定標(biāo)方法；投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；標(biāo)準(zhǔn)合同條文；圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、總師室負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。3、成本管理中心負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、市場(chǎng)部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)管理規(guī)范和招投標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；招投標(biāo)管理規(guī)范和招投標(biāo)管理程序3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)2、成本管理中心負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包

13、裝費(fèi)招投標(biāo)管理規(guī)范和招投標(biāo)管理程序綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)招投標(biāo)管理規(guī)范和招投標(biāo)管理程序第四項(xiàng) 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制建立標(biāo)準(zhǔn)1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)（1）變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全面

14、考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。成本管理中心負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評(píng)估。成本管理中心成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。工程變更管理辦法（2）變更的審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。經(jīng)辦部門工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范變更必須有設(shè)計(jì)單位、總師室、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理工程現(xiàn)場(chǎng)簽

15、證管理規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 經(jīng)辦部門（總師室或工程部）（2）簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范（續(xù)）2、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門（總師室或工程部）工程變更管理辦法（2）簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。主管總經(jīng)理工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范（3）簽證的反饋對(duì)工程變更

16、應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見。資料工程師工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范3、審圖（1）擴(kuò)初圖會(huì)審（2）施工圖會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的問(wèn)題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)4、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃（4）預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。總師室主要

17、解決的是材料供應(yīng)對(duì)施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)先確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。成本管理中心組織工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)劃。材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付（5）付款進(jìn)度（6）工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位預(yù)算人員審核工程價(jià)值量付款審批程序規(guī)范（1）付款的審批根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。主管副總總經(jīng)理第五項(xiàng) 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損

18、失的概率，達(dá)到成本控制的目的?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制建立標(biāo)準(zhǔn)1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間暫缺工程部生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合運(yùn)輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。成本管理中心技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由總師室確定或封樣?？値熓艺型稑?biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。成本管理中心招投標(biāo)管理規(guī)范和設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不

19、低于合同總價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或總師室）付款審批程序規(guī)范4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范材料保修用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期第六項(xiàng) 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作

20、會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制建立標(biāo)準(zhǔn)1、營(yíng)銷方案（1）費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)范（2）市場(chǎng)信息收集（3）營(yíng)銷計(jì)劃（4）營(yíng)銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用市場(chǎng)部（5）營(yíng)銷方案審批征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理營(yíng)銷操作流程規(guī)范2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用銷售人數(shù)控制銷售工作進(jìn)度控制獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制市場(chǎng)部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)（3）賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)市場(chǎng)部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理營(yíng)銷包裝操作規(guī)范（7）計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和

21、超額審批制度主管總經(jīng)理營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)范3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)市場(chǎng)部營(yíng)銷包裝操作規(guī)范（2）招投標(biāo)先評(píng)后選的原則市場(chǎng)部營(yíng)銷包裝操作規(guī)范內(nèi)部評(píng)審市場(chǎng)部招投標(biāo)管理規(guī)范招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)4、樣板房裝修（1）設(shè)計(jì)、裝修市場(chǎng)信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總額總師室、市場(chǎng)部營(yíng)銷包裝操作規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范（2）材料采購(gòu)信息搜集材料、設(shè)備選型總師室設(shè)備、材料采購(gòu)規(guī)范（3）信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組招投標(biāo)管理規(guī)范（4）樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、市場(chǎng)部物業(yè)管理規(guī)范（5）材料回收、保管和再利用建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評(píng)估和處理總師室負(fù)責(zé)，物業(yè)、市場(chǎng)部配合營(yíng)銷包裝

22、操作規(guī)范5、銷售回款（1）銷售折扣點(diǎn)待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)（2）回款周期待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督回款管理規(guī)范6、銷售補(bǔ)充條款及承諾承諾的給出制作樓書承諾分類營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程監(jiān)督（2）設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制度承諾變更總師室負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處理與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺(tái)、物業(yè)公司協(xié)作補(bǔ)償管理規(guī)范8、其他（1）中介費(fèi)待定市場(chǎng)部（2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行主管副總工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)范等第七項(xiàng) 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成

23、本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制建立標(biāo)準(zhǔn)1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問(wèn)題成本管理中心負(fù)責(zé)，總師室協(xié)助2、鋼筋用量的核實(shí)（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作財(cái)務(wù)部、成本管理中心與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢公司。工程

24、預(yù)決算管理規(guī)范成本管理中心專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢公司與成本管理中心相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況成本管理中心經(jīng)理監(jiān)督3、價(jià)差的調(diào)整（1）材料價(jià)差（2）人工價(jià)差（3）費(fèi)用價(jià)差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策成本管理中心材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)工程預(yù)決算管理規(guī)范4、洽商、變更的費(fèi)用控制（1）圖紙審核（2）因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改（3）現(xiàn)場(chǎng)簽證工程部項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任總師室負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核工程項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控成本管理中心負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性工程預(yù)決算管理規(guī)范5、違