某招拍掛項(xiàng)目可行性分析模板

1、* 市*項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完整版1）宏觀環(huán)境：GDP、人口、產(chǎn)業(yè)2）板塊描述：板塊處于城市發(fā)展方向上，周邊規(guī)劃有重點(diǎn)小學(xué)、 初中，未來定位為高端居住社區(qū)板塊，被當(dāng)?shù)厝怂J(rèn)可3）市場容量：17年全市銷售面積40萬，廣義去化周期10個(gè) 月，狹義去化周期4個(gè)月4）競爭摸排：旭輝、招商、萬科、保利、xxx等12家用地性質(zhì)容積率()規(guī)劃建筑面積()起始價(jià)(萬元)保證金(萬元)樓面底價(jià)(元/)商住用地住宅1.5 商業(yè)1.2212654.7687142440004098土拍要求最高限價(jià)130000萬元，樓面價(jià)6113元/，溢價(jià)49%；限價(jià)（限總價(jià)）+競自持（競自持住房、商業(yè)或保障房），競自持住房面積的，須集

2、中設(shè)置，不得辦 理銷售許可，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。對自持住房若實(shí)施整體轉(zhuǎn)讓、整體抵 押等處置的，處置后仍為租賃住房，不得銷售土地款支付 要求簽署土地合同時(shí)支付60%；余款 2017年12月5日 內(nèi)付清（超指導(dǎo)價(jià)后11月5日 付清）項(xiàng)目周邊土地成交2015年12月長沙經(jīng)開集團(tuán)競得經(jīng)網(wǎng)掛75號地塊，總建面113261 ，樓板價(jià)2300元/m2 ，高層為1365元/，溢價(jià)率20%項(xiàng)目周邊住宅市場寧基花園二期：以高層、小高層為主；當(dāng)前均價(jià)小高層110800元/m2增加保證金退換時(shí)間（非出讓文件的最晚 時(shí)間而是城市公司所 能做到的退還時(shí)間）項(xiàng)目概況5）政策環(huán)境土拍政策：是否設(shè)底價(jià)、是否有熔斷、搖號、現(xiàn)

3、房、競自持等要求調(diào)控政策：限購、限價(jià)、限貸、限簽等預(yù)售條件：形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)等融資環(huán)境：前融、并購貸、開發(fā)貸的難易程度資金監(jiān)管：預(yù)售資金監(jiān)管、工程資金監(jiān)管、保證金等區(qū)域政策最新動(dòng)態(tài)（如有）：指標(biāo)地塊名稱周邊競品Xxx地塊（8%對應(yīng)成交）（企業(yè)名稱）+項(xiàng)目名稱（企業(yè)名稱）+項(xiàng)目名稱（企業(yè)名稱）+項(xiàng)目 名稱基本指標(biāo)土地面積55121、容積 率2.2、計(jì)容建面121266，商業(yè)占比20%成交情況2018-7-23、總價(jià)15578萬元、樓板價(jià)2000元/、 溢價(jià)率12%住宅類銷售均價(jià)高層精裝8000、洋房精裝10000商業(yè)銷售均價(jià)1-2F20000車位售價(jià)10萬/個(gè)優(yōu)劣勢6）市場環(huán)境市場及定位產(chǎn)品形態(tài)面積

4、段（平米）戶型套數(shù)比客戶情況高層88-105緊湊型3房2廳1衛(wèi)/2衛(wèi)50%相城區(qū)和園區(qū)剛需外溢周邊廠區(qū)普通職員、 企業(yè)中層、個(gè)體私營業(yè)主投資客小高層（洋房）109-135標(biāo)準(zhǔn)型3房2廳2衛(wèi)40%企業(yè)中層本地拆遷為子女購房經(jīng)濟(jì)別墅120-150舒適型4房2廳2衛(wèi)10%本地拆遷戶自住改善7）產(chǎn)品線建議：圓夢8）面積配比建議一期地上可售建筑面積11.89萬方高層9棟952戶開工2018年7月25日示范區(qū)開放2018年10月1日首批次開盤2018年11月3日第二批次開盤2019年3月31日交付2020年8月30日首開棟號二期地上可售建筑面積7.55萬方高層5棟570戶開工2019年3月25日第三批次開

5、盤2019年9月29日第四批次開盤2020年3月28日交付2021年4月30日首批次開盤首開棟號6、9、12、13棟地上可售建筑面積6.06萬方高層4棟480戶銷售均價(jià)9000元/平米首批供貨貨值5.45億占一期供貨比率51%41237581011691213項(xiàng)目示范區(qū)（售樓部+樣板房）方案及分期利潤 率溢價(jià)率（%）總價(jià)（萬元）樓板價(jià)（元/）非融資狀態(tài)融資狀態(tài)IRR（自有 資金）房地 比車位貨值 占凈利潤 的比例非住宅類業(yè) 態(tài)貨值占比（不含車位）名義實(shí)際自有資金年 化回報(bào)率回正 周期自有資金年 化回報(bào)率回正 周期0%8%10%12%12）開發(fā)節(jié)點(diǎn)成交時(shí)間開工時(shí)間樣板區(qū)開放時(shí)間開盤時(shí)間項(xiàng)目資金平

6、衡時(shí)間（融資）項(xiàng)目資金平衡時(shí)間（非融資）時(shí)間2018-5-102018-5-102018-8-102018-9-102018-11-102018-12-10距拿地的間 隔時(shí)間（天）090120180210財(cái)務(wù)指標(biāo)13）資金解決方案資金來源、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、出資方、出資性質(zhì)（股、債）、成本等10）成本可售單方（含土地、精裝）：總建面單方成本（不含土地、精裝）：地上可售建面單方成本（不含土地、精裝）：11）財(cái)務(wù)測算指標(biāo)：全口徑貨值10.8億元6宗地價(jià)值市場環(huán)境Part 1目錄ContentsPart 2操盤策略Part 3Part 4產(chǎn)品定位財(cái)務(wù)測算Part 5Part 1宗地價(jià)值8位于合肥城市南部，規(guī)

7、劃為現(xiàn)代化濱湖城市，與老城區(qū)距離約15公里、與南站片區(qū)距離約5公里、與政務(wù)區(qū)距離約10公里?？拷罔F、城市主干道上，快速通達(dá)市中心。Part1宗地價(jià)值 宗地區(qū)位區(qū)域、四至本地塊位于拱墅區(qū)，屬橋西板塊，東至吉祥寺路，南近育苗路，西近通益路，北至紅旗河濱河綠化帶出讓面積（）27630容積率2.8計(jì)容建筑面積（）77364用地性質(zhì)住宅用地商住比例暫無限高（m）80（黃海標(biāo)高）建筑密度28%綠化率/集中綠化率30%【裝配率】暫無住宅套型中小套型 比例/經(jīng)適房、回遷房、保 障房配建要求/全裝修住宅比例要求/其他對決策有影響 的出讓條件1200m2幼托用房，代建15066市政綠化出讓底價(jià)競買保證金付款進(jìn)度

8、公告 發(fā)布保證金到 賬截止競買報(bào) 名截止現(xiàn)場 競價(jià)交地 時(shí)間10月21日2016年8月2日總價(jià)98330萬元 樓面價(jià)12710元/ 折合2372.5萬元/畝10000萬元12月8日前付款50%，2016年7月23日前付清11月20日 上午11：3011月20日 下午14：30地塊占地面積27630平方米、容積率2.8、計(jì)容建面7736411月20日 上午12：00保證金退 還時(shí)間11月22日增加保證金退換時(shí)間（非出讓文件的最晚 時(shí)間而是城市公司所 能做到的退還時(shí)間）注明上下限Part1宗地價(jià)值 出讓指標(biāo)地塊地勢平整，地上以植被為主，有少量堆土。周邊現(xiàn)有西渡公園、西渡學(xué)校等配套，以及眾多的臨街商

9、業(yè)。南側(cè)高壓線距地塊較近，有一定的不利影響。北側(cè)民居西側(cè)區(qū)間道南側(cè)潤元路東南側(cè)地鐵站點(diǎn)東側(cè)元和塘東側(cè)齊門北大街地塊內(nèi)部西側(cè)高壓線Part1宗地價(jià)值 現(xiàn)狀及周邊環(huán)境（必須有從南往北拍攝的航拍圖，地塊四周都能看到）項(xiàng)目所處區(qū)域交通便利，雙軌交，多主干道環(huán)伺，多維立體交通，通達(dá)度高，且與項(xiàng)目地塊連接緊密主干道：人民路/齊門北大街/相城大道/潤元路/陽澄湖中路輕軌：地鐵二號線陸慕站200米，在建四號線陽澄湖站/金民西路站1.5公里高速：京滬高速出入口距離1.8公里本案陽澄湖中路齊 門 北 大 街地 鐵 二 號 線地鐵四號 線（預(yù)計(jì)2017年通車）京滬高速潤元路相 城 大 道人 民 路常 臺 高 速陸慕

10、站Part1宗地價(jià)值 內(nèi)外部交通（重點(diǎn)描述通達(dá)性及項(xiàng)目展示性）類型序號配套名稱商業(yè)生活1繁花中心2相城歐尚（預(yù)計(jì)明年開業(yè)）3萬達(dá)廣場4香榭里時(shí)光生活廣場（在 建）5萬家鄰里生活廣場6中翔廣場文體休閑1陸慕公園2香溢園3虎丘濕地公園教育1廟前小學(xué)2元和小學(xué)3御窯小學(xué)4陸慕小學(xué)5相城實(shí)驗(yàn)中學(xué)醫(yī)療1蘇大附一院平江院區(qū)2相城人民醫(yī)院3蘇州平江醫(yī)院4元和街道衛(wèi)生院項(xiàng)目周邊配套（1-3km內(nèi)）113361本案目前地塊周邊3公里范圍內(nèi)生活配套基本齊全，1公里范圍內(nèi)配套正逐步兌現(xiàn) 周邊有xx幼兒園、xx小學(xué)、 xx初中，學(xué)校排名，是否有學(xué)區(qū)及學(xué)位等132234524425Part1宗地價(jià)值 區(qū)域配套（重點(diǎn)描述

11、幼兒園、小學(xué)、初中及項(xiàng)目學(xué)區(qū)、學(xué)位等）結(jié)論：重點(diǎn)規(guī)劃有哪些（例如交通、配套等等）以及規(guī)劃落地的時(shí)間（突出的自然、人文景觀資源，如有）地塊緊鄰濕地，非常稀缺的景觀等。 其他，如有（不利因素，如有，對不利因素解決措施） 地塊緊鄰高架、鐵道；增加了隔音設(shè)施成本等。（示意圖等）Part1宗地價(jià)值 重點(diǎn)價(jià)值挖掘/不利因素（如有）相城中心城區(qū)，配套基本齊全，交通便利，中高端品質(zhì)社區(qū)地塊位于相城區(qū)元和街道，規(guī)劃為相城中心城區(qū)，具有較高的發(fā)展?jié)摿?；地塊周邊雙軌交，多主干道環(huán)伺，多維立體交通，通達(dá)度高 地塊周邊配套基本齊全，小學(xué)、初中排名前三地塊周邊當(dāng)前城市面貌一般，后期隨著規(guī)劃兌現(xiàn)有改善空間地塊容積率1.6，

12、限高35米，可打造為低密度中高端品質(zhì)住宅社區(qū)Part1宗地價(jià)值 小結(jié)Part 2市場環(huán)境16Part2市場環(huán)境-城市環(huán)境（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）名稱地址產(chǎn)業(yè)人數(shù)四川省文君酒廠有限公司臨邛鎮(zhèn)東環(huán)路33號200伊利集團(tuán)（邛崍）工業(yè)路2號2000四川金六福酒業(yè)有限公司金六福大道6 號1000成都蓉崍通威飼料有限公司（通威集團(tuán)）臨邛工業(yè)園區(qū)400臨邛工業(yè)園區(qū)工業(yè)路50000合計(jì)53600產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工單人月收入調(diào)查:工資+補(bǔ)貼+獎(jiǎng)金+年終獎(jiǎng)，平均月均收入在4000元左右，其中中高層月收入在9000元以上。產(chǎn)業(yè)規(guī)模：優(yōu)質(zhì)白酒及食品飲料、生物醫(yī)藥、日用化工及新型涂料為主導(dǎo)，已達(dá)到147家國內(nèi)外知名企業(yè) 進(jìn)駐；核心工業(yè)園

13、區(qū)：臨邛工業(yè)園、中國名酒工業(yè)園(成都唯一名優(yōu)白酒釀造基地）、羊安工業(yè)園（成都唯一精細(xì) 化工業(yè)園）。三大園區(qū)帶動(dòng)147家國內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐，催生一定潛在購房客群三四線及新進(jìn)入城市需要Part2市場環(huán)境 城市發(fā)展方向分析（三四線及新進(jìn)入城市需要）自貢老城區(qū)大安區(qū) 老城區(qū)貢井區(qū)老城區(qū)沿灘區(qū)老城區(qū)匯東新區(qū)沿灘新城板塊東部新城自貢市發(fā)展軌跡老城區(qū)南湖 板塊沿灘 新城建成區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊。 無土地、新房供應(yīng)1991年開始開發(fā)的新區(qū)，目前已發(fā)展成熟政府規(guī)劃的新興高端商 務(wù)居住區(qū)，供應(yīng)見底東部 新城規(guī)劃新區(qū)，尚未進(jìn)入規(guī)模開發(fā)期，成熟時(shí)間長匯東 新區(qū)承接南湖板塊外溢需求， 目前重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域自貢向南向東發(fā)展，匯東

14、片區(qū)已經(jīng)發(fā)展飽和，土地資源稀缺自貢整個(gè)城市向南向東發(fā)展，板塊輪動(dòng)由自貢老城匯東新區(qū)南湖板塊沿灘板塊東部新城方向發(fā)展。匯東片區(qū)已經(jīng)發(fā)展飽和，土地資源稀缺。目標(biāo)地塊宗地位置老城區(qū)西外 老城區(qū)蓮花湖馬踏洞翠平山楊柳婭張家壩老城區(qū)西外 老城區(qū)蓮花湖宗地位置馬踏洞楊柳婭張家壩老城區(qū)西外 老城區(qū)蓮花湖宗地位置馬踏洞翠平山楊柳婭張家壩20002012年，城市發(fā)展主要板塊在老城區(qū)、西外片區(qū)、南外片區(qū)、翠屏山片區(qū)；20122017年 ，城市發(fā)展主要板塊在蓮花湖片區(qū)、張家壩片區(qū)、南外片區(qū)；2017以后，城市主要發(fā)展馬踏洞片區(qū)、三里坪片區(qū)。Part2市場環(huán)境 板塊演變（三四線及新進(jìn)入城市需要）Part2市場環(huán)境 政

15、策環(huán)境預(yù)售條件：工程形象進(jìn)度達(dá)到地上一層封頂，政策優(yōu)于成都。資金監(jiān)管：預(yù)售資金監(jiān)管、工程資金監(jiān)管、保證金等土拍政策：“自由競價(jià)+設(shè)有底價(jià)”拍賣方式，沒有最高限價(jià)、熔斷、現(xiàn)房、競自持等政策。貸款政策：前融、并購貸、開發(fā)貸的難易程度，客戶按揭難易程度和放款周期限價(jià)政策：不限價(jià)限購政策：不限購政策環(huán)境寬松，不限購，不限價(jià)，預(yù)售條件（地上1層）備注：標(biāo)注建筑面積為計(jì)容總建面周邊地價(jià)水平：，時(shí)間最近地塊為：年月所拿，樓板 ；距離最近地塊為：年月所拿，樓板 ：地塊編號：鄭政經(jīng)開出（2015）036號占地面積：51624，容積率2.5計(jì)容建面：XXXX 用地性質(zhì)：住宅成交時(shí)間：2015年12月18日 成交單

16、價(jià)：714萬/畝樓面價(jià)：4285元/ 溢價(jià)率：98.2%受讓方：河南綠地陸港置業(yè)有限公 司地塊編號：鄭政經(jīng)開出（2016）006號占地面積：100961，容積率2.5 計(jì)容建面：XXXX用地性質(zhì)：住宅成交時(shí)間：2016年7月27日 成交單價(jià)：1500萬/畝樓面價(jià)：9005元/ 溢價(jià)率：160.96%受讓方：鄭州鑫茂房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司開發(fā)樓盤：康橋悅?cè)貓@地塊編號：鄭政經(jīng)開出（2015）014號占地面積：37614，容積率2.5計(jì)容建面：XXXX 用地性質(zhì)：住宅成交時(shí)間：2015年8月13日 成交單價(jià)：585萬/畝樓面價(jià)：3509元/ 溢價(jià)率：73.68%受讓方：北京中金聯(lián)盛投資有限公 司地塊編

17、號：鄭政經(jīng)開出（2016）004號占地面積：72649，容積率2 計(jì)容建面：XXXX用地性質(zhì)：住宅成交時(shí)間：2016年6月22日 成交單價(jià)：1406萬/畝樓面價(jià)：10544元/ 溢價(jià)率：160.54%受讓方：鄭州河海置業(yè)有限公司 開發(fā)樓盤： 海馬青風(fēng)公園土地成交信息中需寫明 溢價(jià)率及其他特殊因素（例如熔斷、競房價(jià)、 無償移交、自持等）Part2市場環(huán)境 近兩年周邊成交土地分析本地塊銷售期內(nèi)板塊內(nèi)項(xiàng)目多已收尾，將主要面臨新出讓地塊的競爭；整體競爭并不激烈， 月后將開盤，海馬青風(fēng)公園體量稍小緊隨其后,主力面積段為:目前兩個(gè)項(xiàng)目近一年實(shí)現(xiàn)的均價(jià)南湖逸家28F高層精裝xxxx萬/平米；保利葉語32F高

18、層毛美林康城（高層6800）-開發(fā)商：欣帝達(dá)地產(chǎn)-占地面積：35畝-容積率：3.39-戶型區(qū)間：高層83-143；洋 房120-140-梯戶比：2T6-28F高層精裝均價(jià)：8000元/，預(yù)估精裝成本為700元/； 月均去化8000；-8F洋房精裝均價(jià)：11000元/，預(yù)估精裝成本為1000元/；月均去化8000。-首開時(shí)間： 2017-10-22-物業(yè)形態(tài)：高層、洋房恒大都市但需近距離爭奪客戶?？禈驉?cè)貓@體量較大數(shù)坯XXXX萬/平米，11F洋房毛坯xxxx萬/平米。廣場（商住地塊）-開發(fā)商：-占地面積：-容積率：3.3-建筑面積：35萬 -戶型區(qū)間：-梯戶比：-當(dāng)前均價(jià)：前期已售罄，預(yù)期下 批

19、次25F高層公寓毛坯均價(jià) 8500 元/；-去化速度：前期月均去化5000-首開時(shí)間： 2017-02-26-物業(yè)形態(tài)：高層公寓住宅項(xiàng)目需寫明1、物業(yè)形態(tài)（須寫明層數(shù)及梯戶 比）2、精裝成本（若無明確了解可估計(jì)）3、價(jià)格需標(biāo)注清楚是“當(dāng)前均 價(jià)”、還是“前期售罄均價(jià)”、 還是“*下期開盤預(yù)期均價(jià)”4、月均流量Part2市場環(huán)境 競品（在建在售項(xiàng)目競爭分析）當(dāng)前項(xiàng)目存量大，約90萬；按照板塊消化速度，需3年時(shí)間消化完成，可見南橋新城板塊未來競爭壓力將比較大。但是由于本案位于西渡，在南橋新城以北7公里，區(qū)位、交通、市場都有一定差別，因此與南橋新城的樓盤沒有直接 競爭關(guān)系。存量狀 態(tài)項(xiàng)目名稱競品類型

20、（直接或間接）總建面已推面積已售面積已推未售量總存量推售節(jié)奏在售秋月朗庭123,980123,980115,8458,13520,047綠地玉湖庭149,05393,34663,03830,30886,015合景萬景峰260,00076,25363,04313,210248,125金輝天鵝灣99,06060,01648,03111,98551,029湯臣臻園190,00080,90039,86241,038153,504萬科南橋傳奇134,62261,84223,35938,483111,263蘇寧榮悅58,57958,57958,57946,722東原酈灣75,42535,94712,208

21、23,73963,217待售中糧南橋半島三期125,616125,616萬科金域南橋134,621134,621中南南橋項(xiàng)目38,50838,508近期土堆出讓計(jì)劃合計(jì)166,898892,834Part2市場環(huán)境 存量競品存量盤點(diǎn)（板塊級）城市基本面好，政策比較寬松，市場容量大，競爭環(huán)境好Part2 市場環(huán)境 小結(jié)城市面：惠州2017年GDP總量為3140億元，產(chǎn)業(yè)主要以白酒及食品飲料、生物醫(yī)藥、日用化工及 新型涂料為主導(dǎo)，2017戶籍人口總數(shù)為476萬規(guī)劃：整個(gè)城市向南向東發(fā)展，2017年以后城市重點(diǎn)發(fā)展的板塊是馬踏洞片區(qū)、三里坪片區(qū)，地 塊處于城市的主要發(fā)展方向上，區(qū)位被當(dāng)?shù)刂髁骺蛻粽J(rèn)可

22、政策：不限購，不限價(jià)，預(yù)售條件為出地面0-3層，前融/并購貸、開發(fā)貸、客戶按揭辦理可 能性高市場：17年供應(yīng)商品住宅246.99萬方，成交359.24萬方，成交均價(jià)5243元/平方米競爭度：狹義去化周期為5個(gè)月，廣義去化周期為10個(gè)月，目前碧桂園、萬科、保利已進(jìn)駐。Part 3產(chǎn)品定位25Part3產(chǎn)品定位-客戶分析（客戶來源）1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊首置型客戶， 追求更好區(qū)域配套 2 、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型需求客戶1、元和街道地緣性改善客戶2、地緣性首改客戶主力客源重要客源姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)價(jià)格擠 壓型客戶、首置以及剛性 改善需求50%30%15%補(bǔ)充客源5%其他區(qū)域客戶 及少量投資客 戶偶得客源未來一段時(shí)間內(nèi)，元

23、 和本地客戶仍將是項(xiàng)目 的主要客戶來源，具有 較高的改善屬性；項(xiàng)目位于相城中心城 區(qū)，配套正逐步完善， 并憑借與姑蘇區(qū)、園區(qū)的地緣關(guān)系吸收兩地的價(jià)格擠壓型客戶；相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為 項(xiàng)目有效補(bǔ)充客源目標(biāo)客戶：外溢普通階層頂級財(cái)富階層財(cái)富階層公司CEO、 豪宅別墅、花“土豪”園別墅800萬以上300-500萬企事業(yè)單位花園洋房經(jīng)濟(jì)中高層領(lǐng)導(dǎo)、 型別墅、舒適私 營 業(yè) 主型三、四室10萬人 、 小白領(lǐng)新區(qū)資源導(dǎo)向， 自然資源、城市核心地地段 、 環(huán)段境、品質(zhì)環(huán)境導(dǎo)向， “圈子”、傳統(tǒng)富人區(qū)、 環(huán)境 、 品南部、東部質(zhì)、地段、育 、 交通 、兩室 、市場主流剛?cè)倚琛⒎浅鞘衅放?、 規(guī)核心地段、劃總價(jià)

24、承受區(qū)間客戶標(biāo)簽意向物業(yè)類型意向區(qū)域置業(yè)關(guān)注點(diǎn)“ 財(cái)富階級”奧體洋房客戶150-泛公務(wù)員、 花園洋房經(jīng)濟(jì)城市配套生活配套中產(chǎn)階級300萬企業(yè)中層型別墅、或舒適導(dǎo)向，城市總價(jià) 、 教小/中高層客戶三室主流品質(zhì)剛育、環(huán)境需及改善區(qū)域高層客戶100-產(chǎn)業(yè)工緊 湊價(jià)格導(dǎo)向 ， 總價(jià)、教目標(biāo)客戶Part3產(chǎn)品定位-客戶分析（客戶階層）Part3產(chǎn)品定位-客戶分析（偏好分析）高層洋房疊拼聯(lián)排潛在供應(yīng)量：377萬方去化周期：3.02年潛在供應(yīng)量：84萬方去化周期：2.8年潛在供應(yīng)量：29萬方去化周期：5.4年潛在供應(yīng)量：23萬方去化周期：5.3年主力產(chǎn)品控總價(jià) 控體量 控風(fēng)險(xiǎn)市場接受度低 放棄Part3產(chǎn)品

25、定位-客戶分析（價(jià)值排序）住宅市場啟示板塊競爭啟示：高層及洋房市場風(fēng)險(xiǎn)較小，疊拼市場競爭相對激烈，但存在溢價(jià)機(jī) 會。在產(chǎn)品選型上以高層/洋房產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，適當(dāng)布置疊拼實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，競爭壓力 大，控制疊拼體量；放棄聯(lián)排產(chǎn)品控制市場風(fēng)險(xiǎn)Part3產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇（產(chǎn)品線選擇）整體定位： 品質(zhì)型首置首改社區(qū)圓夢產(chǎn)品線產(chǎn)品定位：產(chǎn)品線物業(yè)類型主力面積價(jià)格（元/平方米）定位說明去化速度圓夢電梯高層80-110平三房15000（含2000精裝， 報(bào)價(jià)4000）兼顧剛需和改善需求，設(shè)置緊湊型和舒適型兩 種產(chǎn)品線，故給的面積段比較大；本案作為新盤入市，可參考萬科翡翠公寓和德 商御府天驕項(xiàng)目，精裝定價(jià)1.5萬/

26、平米。待項(xiàng)目 入市時(shí)，雙流區(qū)域項(xiàng)目余量不多，競爭分流影 響不大；天府新區(qū)有供應(yīng)但是強(qiáng)限購，影響亦 不大；為提升項(xiàng)目溢價(jià)能力， 建議精裝交付；并在社 區(qū)打造上增加其他賣點(diǎn)。10000/月110-140平四房疊墅/聯(lián)排（兩疊）120-160平18200（毛坯）疊墅體量最大化排布；在排布允許的情況下，亦可考慮設(shè)置少量聯(lián)排， 提升項(xiàng)目檔次；疊墅與高層住宅的價(jià)差在20%-40%左右，考慮 到疊墅的稀缺性，取40%；參考德商疊墅項(xiàng)目定價(jià)，可到1.8萬/平。1500/月沿街商鋪（兩層）50-90平36000（一層）21600（二層）以銷售型住宅底商為主；從周邊在售底商來看，價(jià)格相對比較穩(wěn)定，溢 價(jià)率高，但是

27、走量比較慢；本案商業(yè)定價(jià)不考慮價(jià)格漲幅。500/月地下車庫/12萬/個(gè)目前中海左岸右岸一期車庫10萬/個(gè)，保利葉語12.6萬/個(gè)，目 前市場水平亦差不多。建議本案車庫12萬/個(gè)。Part3產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇（戶型配比）地塊產(chǎn)品線建議：自身屬性：根據(jù)地塊自身的容積率等指標(biāo)；市場情況：根據(jù)區(qū)域市場和競爭市場中個(gè)案產(chǎn)品成交與存量的主流產(chǎn)品線；客戶屬性：根據(jù)區(qū)域客戶屬性和客戶需求，以及競爭個(gè)案的客戶情況；建議項(xiàng)目的產(chǎn)品線面積配比為：產(chǎn)品形態(tài)面積段（平米）戶型套數(shù)比客戶情況高層88-105緊湊型3房2廳1衛(wèi)/2衛(wèi)50%相城區(qū)和園區(qū)剛需外溢 周邊廠區(qū)普通職員企業(yè)中層個(gè)體私營業(yè)主投資客小高層（洋房）109-

28、135標(biāo)準(zhǔn)型3房2廳2衛(wèi)40%企業(yè)中層本地拆遷為子女購房經(jīng)濟(jì)別墅120-150舒適型4房2廳2衛(wèi)10%本地拆遷戶自住改善Part3產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇（設(shè)計(jì)任務(wù)書）前策標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)任務(wù)書（三四線城市0346項(xiàng)目適用）地塊及指 標(biāo)地塊信息地塊名稱城市公司上會時(shí)間地塊位置（四至）土地屬性老城核心區(qū)（A1）老城核心外延區(qū)（A2）新城核心區(qū)（B1）新城核心外延區(qū)（B2）產(chǎn)業(yè)新城/經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū)（C）鄉(xiāng)鎮(zhèn)（D）投資評級級級規(guī)劃條件建筑面積（平米）容積率建筑密度綠化率車位配比限高/限低配建要求其他要求及限制條件客戶定位鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城返鄉(xiāng)置業(yè)新婚分巢棚改拆遷子女教育富足改善逐利投資其他，請注明：%產(chǎn)品線及 價(jià)值體系建筑

29、風(fēng)格/產(chǎn)品線樂居-樂居圓夢尊享主命名備選名主命名備選名主命名備選名標(biāo)準(zhǔn)化案名大都會悅雋萃雋匯雋璟雋尚雋朗雋譽(yù)雋天雋傲雋現(xiàn)代明昱和昱云昱盛昱品昱星昱天昱瀚昱臻昱新中式金樾和樾瑯樾璽樾胤樾珅樾璞樾禮樾價(jià)值體系物業(yè)配比物業(yè)品類住宅商業(yè)商務(wù)指標(biāo)百分比建筑面積（）百分比建筑面積（）百分比建筑面積（）數(shù)據(jù)%Part3產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇（戶型競品對比）本案洋房109戶型入戶花園使用舒適儷珠華庭115戶型主臥套設(shè)衣帽 間及四件套， 舒適感更佳中海瓏灣112戶型等面寬餐客通廳 效果更好Part3產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇（方案比選）概念規(guī)劃方案比選高層275665.52洋房124410.01其中 商業(yè)面積9971.8幼

30、兒園5000.0經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案一方案二方案三備注總用地面積209521.53209521.53209521.53計(jì)容建筑面積419047.3419047.3419047.365745.3265745.3規(guī)劃方案比選需結(jié)合政策市場預(yù)判結(jié)論、目標(biāo)分挖掘客戶基本研判及地塊價(jià)值充39410.0139410.09890.09890.00.00.0配套4000.04002.04002.0地下車庫面積135450.0140005.0140005.0建筑密度28.7%29.6%30.0%貨值測算419000425000435000現(xiàn)有方案與政府溝通情況一、從總體貨值、溢價(jià)達(dá)成及去化難度等方面綜合考慮商業(yè)排布

31、。 濟(jì)南新世紀(jì)酒店商辦項(xiàng)目商鋪方案：1、方案一（內(nèi)街模式）中，總商業(yè)面積：2971，其中沿經(jīng)十路外街面積為975，內(nèi)街面積為964， 沿淄博路商業(yè)1032；2、方案二（商業(yè)廣場模式）中，總商業(yè)面積：2994，其中沿經(jīng)十路外街面積為1443，沿淄博路商業(yè)1551；3、方案三（純沿街模式）中，；結(jié)論：按照商鋪貨值測算，方5335萬元，方案三（總商業(yè)面積3003，其中沿經(jīng)十路外街面積為1971，沿淄博路商業(yè)1032案一（內(nèi)街模式）中貨值為4914萬元，方案二（商業(yè)廣場模式）中貨值為純沿街模式）中貨值為5875萬元。最終結(jié)合規(guī)劃局溝通確定。注意：細(xì)化商業(yè)規(guī)劃與位置排布方案，需與人流密度相匹配二、強(qiáng)化商

32、業(yè)主題性展示，驗(yàn)證節(jié)點(diǎn)式廣場、主題街區(qū)的可能性。在三四線城市配套不成熟、住宅售價(jià)“瓶頸”明顯、商住價(jià)差顯著區(qū)域：在商業(yè)規(guī)劃體量寬松的情況下，需驗(yàn)證打造“區(qū)域商業(yè)中心”，實(shí)現(xiàn)“自我” 配套，提升項(xiàng)目甚至板塊價(jià)值的可能性，參考案例泰興吾悅廣場三、細(xì)化商鋪品類，在控面積、控總價(jià)的同時(shí)明確商鋪面寬與進(jìn)深關(guān)系。商業(yè)形態(tài)規(guī)劃總面積層數(shù)分層面積單鋪主力面積面寬進(jìn)深均價(jià)沿街 底商50001層350050-808m5-10m150002層150050-1508-10m5-10m9000結(jié)合過往操盤經(jīng)驗(yàn)來看，三四線城市商業(yè)售價(jià)遠(yuǎn)高于住宅，但去化流量不匹配 “0346”要求；車位一般為滯銷產(chǎn)品。需要針對兩者做專項(xiàng)定

33、位與確認(rèn)。Part3產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇（商業(yè)、車位專項(xiàng)）Part3產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇（示范區(qū)選址）結(jié)合地塊周邊道路情況，為提高昭示性，將售樓處設(shè)置在項(xiàng)目地塊中部西側(cè)初步定位基本原則：展示性好，參觀動(dòng)線優(yōu) 。 后期大區(qū)施工影響性小。 錯(cuò)開學(xué)校入口和道路交叉口實(shí)驗(yàn) 學(xué)校金色理想天華苑川澤 寧湖 華府 左岸規(guī)劃道路景興路寧 湖 東 路大屯路珍泉路江東天然居大 屯西 路售樓部選址公交車站項(xiàng)目地塊選址區(qū)域選址區(qū)域項(xiàng)目地塊學(xué)校入口售樓處樣板區(qū)選裝建議：地塊內(nèi)部（西側(cè)緊鄰大屯西路及學(xué)校），臨干道昭示 性好，進(jìn)入性強(qiáng)，可設(shè)置售樓處及景觀展示區(qū)。（臨近 售樓處設(shè)置，便于展示及參觀動(dòng)線設(shè)定）Part 4操盤策略3

34、7Part4操盤策略-價(jià)格（價(jià)格邏輯）星 湖 街高速中環(huán)內(nèi)環(huán)高層門檻200萬聯(lián)排550萬起高層門檻100萬 洋房門檻140萬 聯(lián)排門檻260萬高層門檻150萬洋房240萬，疊加310萬高層門檻110萬 洋房門檻170萬客戶需要經(jīng)過三次封鎖才能外溢至本項(xiàng)目第一道封鎖：青劍湖 單價(jià)：20000-22000總價(jià)門檻：200萬第二道封鎖：高鐵新城 單價(jià)：16000-18000總價(jià)門檻：150萬第三道封鎖：渭塘，太平 單價(jià)：12000-14000總價(jià)門檻：110萬本項(xiàng)目合理總價(jià)門檻：100-110萬Part4操盤策略-價(jià)格（各類型產(chǎn)品價(jià)格）參考項(xiàng)目對比因素權(quán)重系數(shù)本案淄博碧桂 園碧桂園翡 麗公館外部因素

35、區(qū)域交通6%評分545區(qū)域環(huán)境15%評分101315區(qū)域配套12%評分101112社區(qū)屬性社區(qū)規(guī)模2%評分121社區(qū)景觀12%評分111111建筑外觀5%評分444戶型設(shè)計(jì)19%評分181618社區(qū)配套6%評分456服務(wù)品質(zhì)施工質(zhì)量3%評分333交付時(shí)間1%評分0.510.5物業(yè)管理6%評分566營銷力度4%評分444現(xiàn)場表現(xiàn)5%評分444開發(fā)商品 牌3%評分233其他因素去化速度1%評分0.511合計(jì)系數(shù)累加100%828893.5參考項(xiàng)目售價(jià)1000013000參考權(quán)重80%20%項(xiàng)目價(jià)格*權(quán)重*系數(shù)比值74552280本案參考價(jià)格9735住宅區(qū)域項(xiàng)目名稱車位銷售模式銷售價(jià)格車位配比去化率

36、經(jīng)開 區(qū)淄博 碧桂 園銷售8萬/個(gè)1:180%張店 新城 區(qū)花漾 城銷售12萬/個(gè)1:150%本案銷售10萬/個(gè)1.1-1.319年4月入 市車位車位總結(jié)：經(jīng)開區(qū)車位售價(jià)較低，去化率一般本案規(guī)劃條件要求車位按1.1-1.3配比，按100%銷售，考慮入市銷售時(shí)間，建議本案 車位首期入市10萬/個(gè)，保證高去化率；后期視客戶接受度情況，進(jìn)行適當(dāng)提價(jià)銷售。Part4操盤策略-價(jià)格（備案價(jià)突破措施）（如有）突破備案價(jià)可行性突破措施123Part4操盤策略-流量產(chǎn)品入市價(jià)格區(qū)域月均跑量本案月均跑量備注高層產(chǎn)品96中間戶1250050-1006088邊套12500104邊套1250011812500小高產(chǎn)品

37、競品主流為高層低總價(jià)產(chǎn)品，小高層總價(jià)相 對較高，適當(dāng)保守估計(jì)1101300020-302013513000考慮未來周邊聯(lián)排產(chǎn)品競爭激烈，同時(shí)本案 無湖景資源，流量下調(diào)。120181014921000聯(lián)排產(chǎn)品19000說明：1.入市價(jià)格：目前市場下蘇州大戶型溢價(jià)能力稍強(qiáng)，同時(shí)高層邊戶產(chǎn)品價(jià)格明顯高于中間戶，預(yù)計(jì)本案2016年 年底入市時(shí)仍將持續(xù)當(dāng)前現(xiàn)狀，因此，入市定價(jià)上大戶型定價(jià)略貴。 2.未來價(jià)格：從未來中長期看，未來板塊及項(xiàng)目的整體價(jià)格優(yōu)勢仍將凸顯，客戶需求基本無明顯變化，本案整 體大小價(jià)格差預(yù)計(jì)延續(xù)當(dāng)前情況。Part4操盤策略-分期一期地上可售建筑面積11.89萬方高層9棟952戶開工20

38、18年7月25日示范區(qū)開放2018年10月1日首批次開盤2018年11月3日第二批次開盤2019年3月31日交付2020年8月30日項(xiàng)目分期首開棟號二期地上可售建筑面積7.55萬方高層5棟570戶開工2019年3月25日第三批次開盤2019年9月29日第四批次開盤2020年3月28日交付2021年4月30日首批次開盤首開棟號6、9、12、13棟地上可售建筑面積6.06萬方高層4棟480戶銷售均價(jià)9000元/平米首批供貨貨值5.45億占一期供貨比率51%12437581011691213項(xiàng)目示范區(qū)（售樓部+樣板房）Part4操盤策略-推盤節(jié)奏推售分期一批次一批次一批次一批次二批次二批次二批次二批

39、次幼兒園三批次三批次四批次四批次四批次三批次地上可售建筑面積約2.78萬方高層2棟136戶銷售均價(jià)9000元/平米二批次供貨貨值約2.5億四批次地上可售建筑面積約4.76萬方高層3棟446戶銷售均價(jià)9000元/平米二批次供貨貨值約4.29億首批次開盤地上可售建筑面積6.06萬方高層4棟480戶銷售均價(jià)9000元/平米首批供貨貨值5.45億占一期供貨比率51%二批次地上可售建筑面積約5.83萬方高層4棟476戶銷售均價(jià)9000元/平米二批次供貨貨值約5.24億Part4操盤策略-首開區(qū)排布首開貨源業(yè)態(tài)面積套數(shù)面積首開目標(biāo)價(jià)格（元/）目標(biāo)去化套數(shù)目標(biāo)成交金額20#、21#、22#高層8954480

40、69200483979368099100990097009086427000105515355100004648195000125100125001050085116125000車位車位/305/120000元/計(jì)/30532561100002743085408622017年首開20#、21#、22#樓幢，合計(jì)305套，去化85%以上，簽約額2.4億元；億11516262721128521920117283418141023242529首2開2區(qū)171396簽約額:3Part4操盤策略-宗地遺留問題處理（如有）宗地主要遺留問題解決措施123時(shí)間安排Part 5財(cái)務(wù)測算

41、4647項(xiàng)目總貨值 *萬元，整盤均價(jià) * 元/（不含車位）物業(yè)名稱數(shù)量(戶數(shù)或面積)單位綜合平均單價(jià)(元/或個(gè)/)銷售總值1高層精裝（16-18F）81,37013,7031,115,027,4902多層毛坯（9F）-3車庫835個(gè)100,00083,546,3394人防車庫835個(gè)-5商業(yè)1,75620,50036,004,970合計(jì)13,0201,234,578,7991、整盤均價(jià)為不含車位均價(jià)Part5 財(cái)務(wù)測算 貨值測算梯戶情 況物業(yè)名稱主力面積現(xiàn)價(jià)（元/）入市價(jià)（元/）入市時(shí)間銷售周期（月）月均去化（）漲幅精裝成本精裝售價(jià)2梯4戶高層精裝（16-18F）2梯四 戶多層毛坯（9F）車庫

42、人防車庫商業(yè)合計(jì)48序號建筑類型分?jǐn)傤愋蛦挝豢偨ㄖ娣e 成本單位可售面積成 單位地上可租售 進(jìn)項(xiàng)稅適用 本面積成本稅率成本匯總（含稅）物業(yè)名稱 成本分?jǐn)傤愋?28,334266,710241,580可售面積100%全類型分?jǐn)?部分類型分?jǐn)?00%(一）土地征用成本部分類型分?jǐn)?,1813,9164,32411%1,044,521,658(二）前期工程費(fèi)部分類型分?jǐn)?464274712%113,757,6561規(guī)劃報(bào)批費(fèi)部分類型分?jǐn)?733368,786,2262市政配套費(fèi)部分類型分?jǐn)?1226028869,456,375345(三） (1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(四）(五）

43、(六）(七）設(shè)計(jì)技術(shù)費(fèi)部分類型分?jǐn)偸┕?bào)建費(fèi)部分類型分?jǐn)側(cè)ㄒ黄郊芭R時(shí)設(shè)施費(fèi)部分類型分?jǐn)偨ò补こ藤M(fèi)基礎(chǔ)工程全類型分?jǐn)傊黧w結(jié)構(gòu)工程全類型分?jǐn)偸覂?nèi)水電全類型分?jǐn)傞T窗工程部分類型分?jǐn)傠娞莨こ滩糠诸愋头謹(jǐn)偡职こ滩糠诸愋头謹(jǐn)傃b飾裝修工程分?jǐn)傊辆b項(xiàng)目其他建安工程費(fèi)用部分類型分?jǐn)?公共配套設(shè)施部分類型分?jǐn)偣不A(chǔ)設(shè)施部分類型分?jǐn)偤笃诔杀静糠诸愋头謹(jǐn)偸蹣翘?、樣板房（營銷設(shè)施）部分類型分?jǐn)傂∮?jì)4744173,7332821,48125515351561,451558452487,9455855214,5963471,82331418862691,786671965599,7816460235,0743832

44、,01334620769771,9727793716510,7986%15,385,3675%14,588,22510%5,541,46211%1,225,739,2319%92,593,97711%486,195,94114%83,703,51613%50,112,21217%16,611,00017%18,518,83011%476,280,00011%1,723,75511%191,655,46817,223,46911%15,750,00010%2,608,647,4821、總成本 *億，可售單方成本 *元/2、不含土地不含精裝的總建面單方成本：3、不含土地不含精裝的地上可售單方成本：

45、成本估算中需寫明：1、總成本，可售單方成本（含土地）2、不含土地不含精裝的總建面單方成本3、不含土地不含精裝的地上可售單方成本（即測算表中的“地上可租售面積成本”）Part5 財(cái)務(wù)測算 成本估算項(xiàng)目里程：項(xiàng)目240天開盤，300天實(shí)現(xiàn)資金平衡（按起始價(jià)融資狀態(tài))；8%利潤率時(shí)的地價(jià)摘牌， 個(gè)月實(shí)現(xiàn)資金平衡（非融資狀態(tài)）， 個(gè)月實(shí)現(xiàn)資金平衡（融資狀態(tài)）。2018.5.22018.9.22018.11.2土地合 同簽訂開工 建設(shè)樣板區(qū) 開放項(xiàng)目 開盤竣工 驗(yàn)收項(xiàng)目資金平 衡（融資）2019.5.230天90天300天60天開發(fā)分期:共分為*期一期供貨貨值: 年內(nèi)供貨貨值:在節(jié)點(diǎn)計(jì)劃中需寫明：1、開

46、發(fā)分期2、一期供貨貨值3、年內(nèi)供貨貨值需寫明：8%利潤率地價(jià)摘牌時(shí)，在 非融資狀態(tài)及融資狀態(tài)下 各需個(gè)月實(shí)現(xiàn)資金平衡2018.5.2 2018.8.2項(xiàng)目資金平 衡（非融資）2019.4.2Part5 財(cái)務(wù)測算 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃新城地產(chǎn)投資評價(jià)表項(xiàng)目合肥市濱湖地塊時(shí)間2017年1月核心評價(jià)指標(biāo)1.1內(nèi)部收益率(自有資金)101.24%使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率1.2銷售物業(yè)凈利率27.15%2項(xiàng)目整體凈利率27.15%項(xiàng)目凈利潤/銷售收入100%核心指標(biāo)的基本要求：內(nèi)部收益率20%；銷售凈利率8%關(guān)鍵效 率指標(biāo)1資金峰值(萬元)115,779累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值2地價(jià)支付周期1月項(xiàng)目獲取至土地價(jià)款

47、付清的周期3拿地至開盤時(shí)間8月項(xiàng)目獲取至首次銷售開盤的周期4.1現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正時(shí)間(自有資金)19月項(xiàng)目獲取至累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正的周期4.2現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正時(shí)間(融資)19月經(jīng) 濟(jì) 效 益 指 標(biāo)銷售物業(yè)持有物業(yè)持有物業(yè)出售合計(jì)地上可售面積單位指標(biāo)(元/)占收入比例萬元萬元萬元萬元%1營業(yè)收入(不含稅)589,931-589,93124,4202附加稅4,827-4,8272000.8%3營業(yè)成本(不含稅)236,201-236,2019,77740.0%4主營業(yè)務(wù)毛利348,903-348,90314,44359.1%5毛利率59.1%59.1%6銷售費(fèi)用14,144-14,1445852.4%7管理

48、費(fèi)用8,603-8,6033561.5%8土地增值稅105,779-105,7794,37917.9%9息稅前利潤220,378-220,3789,12237.4%10財(cái)務(wù)費(fèi)用6,8426,8422831.2%11企業(yè)所得稅53,384-53,3842,2109.0%12項(xiàng)目公司凈利潤160,152-160,1526,62927.1%13視同銷售稅金-14凈利潤160,152-160,1526,62927.1%15銷售凈利潤率27.15%27.1%27.1%16股權(quán)溢價(jià)金額-17投資凈收益160,152160,1526,62927.15%18增值稅40,228-40,2281,6656.8%Part5 財(cái)務(wù)測算 財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目凈利潤*，銷凈率*，IRRPart5 財(cái)務(wù)測算 敏感性分析利潤溢價(jià)率總價(jià)（萬率（%）元）非融資狀態(tài)樓板價(jià)（元/） 名義實(shí)際融資狀態(tài)年化回回正周年化回報(bào)回 報(bào)率期率IRR（自有資金）正周期8%10%12%敏感性分析中需在利潤率 為8%、10%、12%處標(biāo)黃 可通過修改敏感性分析表 中此藍(lán)色區(qū)域數(shù)字后重新 模擬運(yùn)算來達(dá)成需寫明利潤率分別在8%、10%、12%時(shí)的溢價(jià)率、總價(jià)、樓板（名義及實(shí)際）價(jià)、融