上海某項目商業(yè)定位及價格建議初步報告_secret

1、PAGE PAGE 55商業(yè)環(huán)境篇宏觀市場分析1、近半年全市成交量分析上海市商鋪總體成交量（2005.122006.5）成交日期成交面積成交套數(shù)05年12月19.3萬1408套06年1月15.0萬1793套2月11.2萬928套3月18.7萬1609套4月31.6萬1425套5月13.2萬1119套以上是自2005年12月至2006年5月的全市商鋪成交量統(tǒng)計，從這半年的數(shù)據(jù)來看，除2月份因春節(jié)假期影響成交量較低外，其余月份變化均不大。成交面積在4月份因為有興力達國際廣場的16萬整體收購，因此總量達到近32萬，其他月份都在20萬以下。與去年同期相比，全市商鋪成交量今年有所下滑，從一定程度上可以說

2、明去年至今一系列調(diào)控政策出臺以來，伴隨著對住宅市場的抑止，也使整體市場都處在一個觀望的氛圍之中，后市如何仍需拭目以待。另外，從近半年來的商鋪供應及成交情況來看，整體市場中以兩種類型物業(yè)為主，一是專業(yè)市場，二是社區(qū)商鋪，就社區(qū)商鋪來講，供應和成交量較大的也主要集中在外郊環(huán)地區(qū)，直接原因是此類地區(qū)開發(fā)的住宅樓盤一般體量都較大，因此相應的需要有一定體量的社區(qū)商鋪配套，從而滿足未來居民的基本生活消費需求。然而總體來看，目前的成交量水平同龐大的市場供應量還是不成正比，有相當程度的供大于求現(xiàn)象。2、近半年松江區(qū)成交分析松江區(qū)商鋪成交量（2005.122006.5）成交日期松江成交面積全市成交面積占全市比重

3、05年12月10,78519.3萬5.506年1月10,24815.0萬6.82月1,62011.2萬1.43月31,69218.7萬16.94月32,82331.6萬10.35月22,04913.2萬16.7）松江區(qū)作為上海城市擴展的重點區(qū)域，新建樓盤眾多，因而相配套的商用物業(yè)也必然體量龐大，以上數(shù)據(jù)表明，半年來整個松江區(qū)商鋪成交量在全市總量中都占有較大比重。而*鎮(zhèn)作為地處松江區(qū)，同時也緊鄰閔行區(qū)的重鎮(zhèn)，又屬于松江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域之一，新建樓盤普遍體量龐大，這也從很大程度上刺激著區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商鋪成交量也就反映出了較大的需求，但這并不意味著區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展樂觀，從

4、目前看來，具體表現(xiàn)為已成交并交房的商鋪大量空置，這也從一定程度上說明，投資者對于商鋪的投資有些過于樂觀和盲目，而沒有對項目具體情況及周邊環(huán)境作出準確判斷，對人口導入及消費特征沒有進行詳細分析，因此目前的成交情況良好并不代表以后市場會持續(xù)樂觀。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析約4公里九亭鎮(zhèn)七寶商圈由于本案處于松江區(qū)*老鎮(zhèn)，緊鄰*商圈，該商圈為周邊區(qū)域輻射范圍最大的重要商圈，目前區(qū)域內(nèi)居民人口的主要消費地也是在*商圈，所以其對*鎮(zhèn)及周邊范圍內(nèi)新興商業(yè)項目的發(fā)展都會形成較大影響，因此作為競爭商圈進行重點分析。1. *商圈分析*鎮(zhèn)所規(guī)劃的*路路商業(yè)走廊，通過近幾年的發(fā)展已初具規(guī)模，輻射范圍不斷擴大。以*路走向可分為北

5、、中、南三段。北段以【龍城購物中心】為主，投資3億元的二期工程已于05年啟動，建成面積6.4萬平方米的中高檔美食城。而正在規(guī)劃設計中的三期，則以影院等娛樂設施為主。同龍城購物中心一期一樣,二三期均有1500輛規(guī)模的室內(nèi)停車場。中段則是6萬平方米【*綜合超市】，目前每天人流超過3萬人次，免費班車已開到航華、龍柏、莘莊、華漕和虹橋地區(qū)。位于*對面的【*商業(yè)中心】規(guī)劃面積9萬平方米，將通過錯位競爭滿足各類消費群體，其中還包括高檔賓館、寫字樓和精品店?！?】和【商業(yè)中心】同附近具有民俗特色的【*老街】一起，形成今古兩貌、交相輝映的商業(yè)特色。南段已投入使用的滑雪場一期及其配套設施目前經(jīng)營狀況良好，正在籌

6、辦的二期由滑冰場和會展中心組成，加上附近的體育公園，將是一個運動及展覽的綜合項目。與此同時，*鎮(zhèn)正在建設約為7萬平方米的【*地鐵廣場】，以及10萬平方米【*萬科購物中心】等，由此進一步擴大*鎮(zhèn)的商業(yè)規(guī)模，使*商業(yè)更為發(fā)達。*購物中心6萬平方米的【*Shopping Mall】位于*商圈核心的北側，區(qū)域內(nèi)主要交通線路均圍繞其間?！?】屬于臺灣頂新企業(yè)旗下，1999年引入國內(nèi)市場。初期建筑面積為3萬平方米，*二期、三期【星鉆城未來家電廣場】等工程將原【*商城】改建成一體化后，商業(yè)面積增加2萬平方米，主要經(jīng)營日用百貨、家具、文化用品，包括了娛樂、餐飲、賣場、電器賣場、零售百貨等各種業(yè)態(tài)，主要商家有：

7、*、燦坤電器、星鉆城、河畔百貨、KFC、麥當勞、德克士、必勝客、來天華酒樓、和記小菜等。這些與原有的*超市連在一起，鑄成*鎮(zhèn)繁華中心。【*Shopping Mall】至今日均營業(yè)額達200萬元，最高日營業(yè)額過700萬，其影響已經(jīng)超出了*的范圍，輻射到了周邊10公里范圍內(nèi)城鎮(zhèn)，人氣極旺。*龍城購物中心【*龍城購物中心】總共商業(yè)28萬平方米，分為三期來開發(fā)。一期8.3萬平方米,包括【巴黎春天百貨】、餐飲街、休閑娛樂城、書城, 其中有歐特利品牌折扣直銷中心。一期體量接近【南方商城】總規(guī)模。二期61，000平方米包括超大餐飲、娛樂航母城、國際電影城和家電家具城。三期13.6萬平方米包括國際名牌工廠直營

8、城、藝文新天地等。規(guī)劃共有汽車位1500個，自行車、電動車位5000個以上。該項目的面世初期,引起了多方關注,業(yè)內(nèi)人士均一致看好其未來發(fā)展,認為隨著今后上海西南地區(qū)的商業(yè)競爭激烈化，該項目的優(yōu)勢會進一步得到體現(xiàn)，規(guī)?；?、國際化的運作將其迅速取代*成為西南地區(qū)的購物中心。一期目前在經(jīng)營上遭遇了瓶頸,主要暴露為選址偏離商業(yè)中心、商業(yè)定位重疊、交通組織欠缺等問題。導致客流導入嚴重不足?！?龍城購物中心】現(xiàn)階段在與【*Shopping Mall】的競爭中漸漸落于下風。但以長遠眼光來看，作為大型的商業(yè)項目,進入市場初始階段是需要一定的培育期,其業(yè)態(tài)業(yè)種也需要做階段性的調(diào)整。從整體規(guī)劃角度分析,該項目還是

9、具有前瞻性的。相信隨著二、三期的建成,終會將其打造成真正的Shopping Mall。競爭力綜合比較指標項目交通通達性目標消費群定位潛力綜合評估一般中低層目前較差一般需要引入新業(yè)態(tài)較好中低層定位準確，經(jīng)營火爆一般 經(jīng)營狀況好，未來發(fā)展受龍城威脅大很好中高層定位較好，業(yè)種業(yè)態(tài)調(diào)整中較大未來最具潛力的商業(yè)項目小結：總體來看，目前*地區(qū)的商業(yè)競爭已經(jīng)相當激烈。根據(jù)規(guī)劃，未來的*鎮(zhèn)將成為北京至上海高速鐵路的終點站，并開設4條地鐵通往上海各地區(qū)。通過近幾年的發(fā)展，*地區(qū)內(nèi)已開業(yè)商業(yè)面積超過30萬平米，加上在建及規(guī)劃中的商業(yè)項目，未來商業(yè)面積將超過60萬平米,整體商業(yè)趨于飽和狀態(tài)。這樣的商業(yè)規(guī)模,如僅僅依

10、靠當?shù)叵M群體去消化顯然不可能,因此就需要引入周邊區(qū)域乃至上海市的客源來解決、消化，而如*等區(qū)域就屬于其輻射范圍，并且從目前*本地居民的消費習慣來看，已經(jīng)將*商圈作為消費購物的第一選擇，除“油鹽醬醋”等最基本的日常生活消費外，其余均習慣前往*，而*龐大的商業(yè)體量、齊全的商品種類、熱鬧的商業(yè)氛圍，也是對區(qū)域內(nèi)居民生活休閑和消費購物最大的吸引力。待軌道交通9號線建成后，其輻射能力必然將進一步增強，使*成為上海西區(qū)最具有影響力的區(qū)域商業(yè)中心之一。而本案雖在行政上屬于松江，但地理位置上緊鄰*商圈，因此完全受其輻射和影響。從今后的長遠可持續(xù)發(fā)展來看, 本案的商業(yè)特性應該是：錯位經(jīng)營定位，填補消費空白。2

11、、*商業(yè)狀況分析近兩年雖然上海商鋪主要供應量是在松江等郊環(huán)地區(qū),但*原來由于人口導入緩慢,規(guī)劃起步較晚,以致商業(yè)發(fā)展滯后。從區(qū)域目前的經(jīng)營情況來看，生活類的消費雖占有一定市場份額，但還遠遠不夠滿足目前*區(qū)域居民的需求，特別是在餐飲、娛樂消費的需求上。以至需要他們頻繁往返于*鎮(zhèn)與*鎮(zhèn)之間，由此可以從很大程度上反映出*鎮(zhèn)居民乃至周邊區(qū)域居民對*鎮(zhèn)的商業(yè)已具很大的依賴性。而從*地區(qū)目前商業(yè)的業(yè)態(tài)和檔次來講，大都為社區(qū)便利店、日用雜貨、建材和五金類小店，其低檔次根本無法與*商圈競爭。而隨著*大量別墅項目的開發(fā)建設，導入了大批徐匯區(qū)、閔行區(qū)乃至上海其他地區(qū)的人口。相對品位較高并與休閑主題相一致的服飾、餐

12、飲、娛樂等業(yè)態(tài)在該區(qū)域內(nèi)處于真空狀態(tài)。目前*鎮(zhèn)的商業(yè)主要還是集中在*大街沿線。整條*大街約有商鋪300家左右，基本上以20100小面積商鋪為主，總體量約在1萬余平方米左右。業(yè)態(tài)業(yè)種相對比較單一，尚未形成一個集中完善的商業(yè)氛圍。*商鋪市場特征：新增供應量以社區(qū)商業(yè)配套項目為主，從建筑形態(tài)上來看,大部分為一層沿街商鋪。這主要是*鎮(zhèn)新建成大量的住宅項目需要相關配套設施，從而衍生了較多的社區(qū)商鋪項目。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商鋪供應量非常有限，在市場需求的引導下，目前銷售情況尚可。但商鋪價格能否得到有效提升，很大程度上要取決于*地區(qū)的開發(fā)進度與成熟速度。 區(qū)域內(nèi)尚未有大型綜合性的商業(yè)項目的建成、投入運營，缺乏整體商

13、業(yè)氛圍。3、*未來商業(yè)重點規(guī)劃 *廣場 M9*站是中心城區(qū)通往松江區(qū)第一站，也是面積較大的中心站點，將在這里建設軌道交通商業(yè)商務區(qū)。規(guī)劃范圍：位于滬松公路以南、*公路以東、滬亭南路以西、浦匯塘以北，總用地面積112畝，總建筑面積215,400平方米，將以*廣場為載體，整合站點周邊商業(yè)資源，組團式開發(fā)地下于地面空間，融交通換乘、商務辦公、酒店公寓、購物餐飲、文化休閑為一體，建成后，將成為上海近郊主要交通商業(yè)商務區(qū)之一，具備交通集散，人流集散，商業(yè)商務集散的綜合樞紐功能，服務于*、松江北部地區(qū)、閔行*、青浦徐涇，輻射范圍廣闊。*廣場商業(yè)商務設施布局要點功能分區(qū)區(qū)位建筑面積（）服務內(nèi)容站前交通換乘中

14、心商業(yè)地面1,600快速型商業(yè)服務業(yè)為主。站廳核心商業(yè)區(qū)地面31,0006000平米大型國際連鎖品牌綜合超市，各類零售專賣，大型美食城 。地下15,000周邊區(qū)域辦公樓、公寓式酒店地面99,400規(guī)劃建造2座聯(lián)體高層商務樓，其中5作為商業(yè)配套，包括大型餐飲，會所，便利店，咖啡廳，銀行，禮品店等。地下18,500商鋪地面24,000以生活休閑、主題餐飲、商務酒吧、時尚飾品、書店、生鮮超市等社區(qū)生活配套。 “一主兩翼”城鎮(zhèn)生活中心結合*鎮(zhèn)中心改造和市政道路建設，以滿足居民生活消費、提升居民生活質(zhì)量為宗旨，調(diào)整提升*大街，*公路為主的中心商業(yè)街區(qū)。規(guī)劃建設北部和南部兩翼鄰里中心。*鎮(zhèn)中心商業(yè)街區(qū)規(guī)劃

15、要點名稱規(guī)劃范圍規(guī)劃定位布局要點業(yè)態(tài)配置*大街城市綜合商業(yè)街區(qū)（核心為滬亭南路至淶亭路段）滬亭南路以西為A段居住區(qū)街坊商業(yè)購物類與服務類設施比例4:6便利店、藥店、銀行、郵政、洗染、主副食品、生鮮、咖啡茶飲、票務等滬亭南路以東、虬涇路以西為B段都市綜合服務街區(qū)購物與服務類設施比例為6:4銀行、郵政、書店、便利店、酒吧、高檔餐飲等虬涇路以東、淶亭路以西為C段新興商業(yè)集聚街區(qū)快餐、服飾、數(shù)碼通訊、珠寶、音像制品等*公路餐飲娛樂休閑商業(yè)街區(qū)*公路滬松公路至*大街段特色餐飲為主、休閑購物為輔的特色商業(yè)街區(qū)購物類與服務類比例為3：7精品店、各類專賣店、藝術類特色商店、餐飲酒吧、便利店、銀行等規(guī)劃中的南北

16、鄰里中心將以大型綜合超市為核心的與生活消費相關的業(yè)態(tài)，配套相關大中型餐飲及各類其他休閑和服務設施，其中北部鄰里中心位于北部新興房產(chǎn)開發(fā)區(qū)，淶寅路南側，規(guī)劃建筑面積約3萬至4萬平方米，以大型綜合超市為核心塊狀集聚設置購物、餐飲、休閑娛樂和社區(qū)公共服務設施，服務半徑為公里以內(nèi)區(qū)域。北部房產(chǎn)區(qū)鄰里中心規(guī)劃要點類別業(yè)態(tài)面積（平方米）比例購物類大型綜合超市約10,00033專賣店、專業(yè)店群約4,00013餐飲類大型品牌餐飲店及中小餐飲約8,00027娛樂類娛樂休閑文體約6,00020服務類社區(qū)服務約2,0007附屬設施停車場及其他服務設施約8,000 重點建設項目實施進程重點建設項目實施進程（20052

17、010年）項目20062007200820092010北部鄰里中心南部鄰里中心根據(jù)這一規(guī)劃進程，本案可作為重點參考，以規(guī)劃自身商業(yè)部分的開發(fā)建設及后期經(jīng)營的時間進度控制。4、周邊主要在售商鋪項目*家園地址：*公路180弄/伴亭路樓層：單層、雙層及三連層等多種形式單套面積：26551m2成交情況：成交價范圍8,00415,055元/，成交均價11,530元/。該項目由于位置較佳，商鋪分批推出，自2004年6月開盤，目前已售磬。于2006年5月已交房，尚未進入經(jīng)營階段。*項目地址：*鎮(zhèn)淶坊路/淶亭北路項目規(guī)劃：項目總體量達到30萬平方米，包含別墅、公寓以及配套商鋪。其中商業(yè)面積為21,467.4平

18、方米，占到7.2%。共分一期、二期銷售，一期體量5,360m2，二期16,107m2商鋪情況：圍繞小區(qū)的北、南、西三面商鋪組成。其中北面的1層商鋪2004年開始出售，現(xiàn)已售磬，單套面積60120，成交價8,33915,368元/，成交均價11,853元/。南面商鋪為12層商鋪，2005年出售，單套面積120200，成交價為10,000元/。另外西面沿滬亭北路商鋪尚未推出，租售未定。該項目開盤1年多以來商鋪銷售率在50左右。2006年交房后，目前商鋪大部分空置。*園商鋪項目地址：淶亭南路/近虬涇路總體商業(yè)面積：約6,000商鋪套數(shù)：80套層 高：5.3米單位面積：50m2100m2物業(yè)類型：一層

19、沿街底商項目規(guī)劃：項目總體量達到38萬平方米，包含別墅、小高層公寓以及配套商鋪。其中商業(yè)面積為6,000平方米，占到1.6%。共分一期、二期、三期銷售，一期體量805，二期1,422，三期3,500。成交均價 ： 一期：7,057元/二期：11,225元/該項目從2004年年底開盤至今銷售率在40左右。業(yè)態(tài)規(guī)劃：除餐飲、娛樂之外，其余均可經(jīng)營；周邊主要在售項目項目名稱開盤日期交付日期商業(yè)面積（m） 成交均價（m）銷售率2004-82006.55,40011,530元402004-72006.321，46710，000元502004-720066，00011，225元40周邊住宅供應*鎮(zhèn)總面積3

20、2.92平方公里，目前全鎮(zhèn)總人口19萬，其中“原住民”2萬，市區(qū)遷移人口2萬，規(guī)劃到2010年，人口將達到30萬。 另外本案所在地周邊1.5公里范圍內(nèi)新建住宅主要有以下樓盤:項目名稱項目地址總建筑面積（）總戶數(shù)均價（元/）52,2144205,3929,8752718,89075,8285857,34852,00089185,3727255,21638,5213645,48645,6063786,57844,38513411,320總計403,8013,524附：政策動態(tài)分析2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，并針對當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場所存

21、在的問題提出六條措施。1、切實調(diào)整住房供應結構制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。各級城市住房建設規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發(fā)展

22、普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。2、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用3）調(diào)整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通

23、住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。4）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。5）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求

24、，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。6）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。7）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動

25、工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度8）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知(國辦發(fā)200446號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得

26、實施拆遷，不得損害群眾合法利益。4、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序9）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結構超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規(guī)定建設的住房要依法予以處理直至沒收。10）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直

27、至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關負責人的責任。 5、有步驟地解決低收入家庭的住房困難11）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。12）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴

28、格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。13）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度14）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當?shù)刈》靠偭?、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定

29、期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。15）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。政策分析：此次出臺的政策與2005年相比，在完善稅收、制止囤積房源、控制拆遷速度、發(fā)展住房二級市場和租賃市場等流通環(huán)節(jié)，都有了一些新的進展。但其中相當一部分并未列出具體規(guī)定，即所謂的“有法無文”，因此其影響在短時間內(nèi)還無法顯現(xiàn)。另一方面，自去年以來諸多政策的出臺已在一定程度上抑止了住宅市場，嚴重打擊了投資氣氛，同時投資需求也被很大程度的打壓，觀望氛圍漸

30、濃，此種現(xiàn)狀對商業(yè)地產(chǎn)也產(chǎn)生了間接影響，主要表現(xiàn)為： 商鋪投資者的心理預期有所改變市場的變化，讓投資者有了新的認識，對房產(chǎn)投資也更趨謹慎。一部分人可能會對商業(yè)地產(chǎn)持觀望態(tài)度，但由于沒有實質(zhì)性的負面政策，相信其間即使商鋪價格水平有所下降，但也不會維持長久。投資熱點有向商業(yè)地產(chǎn)轉移的可能由于住宅投資受到限制，社會閑散資金無法釋放，在沒有合適的投資途徑之時，可能會把投資熱點轉向辦公與商鋪。但這種轉移受到宏觀政策、金融、證券、住宅市場行情等多種因素影響，變數(shù)較大。產(chǎn)品定位篇 項目簡況分析1、項目技術經(jīng)濟指標技術經(jīng)濟指標（6#地塊）基地面積77,341平方米建筑密度28%容積率1.6綠化率30%總建筑面

31、積123,000平方米總戶數(shù)750戶其中商業(yè)面積：住宅底商面積4,300平方米集中商業(yè)面積8,774平方米合計13,074平方米商業(yè)機動車位45個技術經(jīng)濟指標（8#地塊）基地面積50,690平方米建筑密度27%容積率1.8綠化率30%總建筑面積91,000平方米總戶數(shù)710戶其中商業(yè)面積：住宅、影院、酒店式公寓底商面積3,000平方米商業(yè)機動車位42個2、SWOT分析優(yōu) 勢區(qū)位優(yōu)勢本案位居*鎮(zhèn)核心位置，區(qū)域內(nèi)商業(yè)設施以*大街與*公路為圓心向四周擴散，消費者對區(qū)域商業(yè)有相當?shù)恼J可度。資源優(yōu)勢本案周邊為傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，常住人口約有2萬左右，是本案商業(yè)開發(fā)的消費基礎。且本案1.5公里范圍內(nèi)，目前有近

32、400,000 平米已建及在建住宅，未來三年內(nèi)還將導入的人口約在12萬左右。產(chǎn)品優(yōu)勢本案商業(yè)總體量約為16,000平米，其中集中式商業(yè)8,774平米，住宅底商7,300平米，且底商均為商業(yè)價值最大的一層建筑，兩者在當?shù)鼐哂幸欢ǖ囊?guī)模優(yōu)勢，且在未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合方面占據(jù)有利位置。劣勢：消費力劣勢本案所在位置屬老城鎮(zhèn)核心，附近居民的收入水平和消費能力低于全市平均水平，日常消費以生活日用品，中低檔餐飲為主，對于中高檔的商品消費接受程度有限。道路劣勢本案臨街的*公路是一條連通工業(yè)開發(fā)區(qū)與市中心城區(qū)的主要干道，大型工程車輛往來頻繁，不僅帶來大量的噪音和粉塵，并且影響居民的日常的跨街消費。機會：人口

33、導入本區(qū)域未來將承擔大量的人口居住重任，大規(guī)模住宅建設亦隨之跟進。根據(jù)目前區(qū)域住宅銷售價格，新導入人口的消費能力將在原有的基礎上有所提升，必將對商業(yè)配套提出新的要求。集中商業(yè)稀缺本案周邊區(qū)域商業(yè)多以臨街散鋪為主，整體檔次較低且無統(tǒng)一的規(guī)劃，業(yè)態(tài)業(yè)種之間無科學合理的布局，總體以街區(qū)型條狀分布，只能滿足基本生活消費，除此之外非基本生活類消費均呈現(xiàn)外流趨勢。風險：競爭威脅距本案4公里左右的*商圈通過幾年的發(fā)展，已集中了*Shopping Mall，*龍城購物中心，*商業(yè)中心等項目，未來還將興建70,000平米的地鐵廣場和100,000平米的萬科購物中心。由于*鎮(zhèn)商業(yè)配套相對滯后，且距*商圈較近，因此

34、本區(qū)域消費群體對*商圈有較強的依賴性。本案周邊在建樓盤*家園、*陽光城等均有商業(yè)配套物業(yè)，在規(guī)模、位置和概念上各具特色，且在開發(fā)進度上早于本案，因此對本案的招商及經(jīng)營都會形成威脅。政策風險近一年以來中央政府出臺的一系列打壓房地產(chǎn)行業(yè)的政策，從目前的發(fā)展態(tài)勢看，雖然商業(yè)、辦公市場受此影響相對較小，但未來一段時間內(nèi)是否還會出臺帶有遏制性的政策，尚無法預知。而這正是可能左右整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的潛在因素之一。本案商圈分析1、產(chǎn)品條件分析：規(guī)劃設計在滿足區(qū)域基本商業(yè)配套 安排一定比例的住宅底商的基礎上，充分考慮到了未來區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，添加了獨立商業(yè)設施，具有一定的前瞻性，以此通過對業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)配，滿足消

35、費客源對更高層次購物休閑的需求。產(chǎn)品形態(tài)以底商 + 獨立商業(yè)構成，16,000余平米的規(guī)模所產(chǎn)生的商業(yè)勢力必將影響本區(qū)域及周邊住宅用戶。2、區(qū)域條件分析：區(qū)位條件相對落后，是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心位置，但市場的商業(yè)形象較差。區(qū)域交通工具單一，主要依賴于地面公共交通運輸往來，通達便捷度不高。由此我們初步將本案可能輻射的區(qū)域做以下劃分：核心商圈：以本案為核心，東到滬亭南路，西至金家新村，南臨九富路，北接伴亭路，吸引40以上的常住消費人口二級商圈：通過優(yōu)良的經(jīng)營運作，商圈范圍將逐步延伸至文化廣場以東愛倫坡、新上海弄里人家，南至滬松公路沿線的九州大唐花園、夏州花園等別墅消費人群，以滿足該區(qū)域內(nèi)特定消費人

36、群的市場需求。3、人口條件分析商圈未來范圍內(nèi)人口總量將達到4萬左右，消費人口分析將較為復雜，主要從兩個方面入手：現(xiàn)有居民，主要分布在滬亭小區(qū)，金家新村等范圍內(nèi)，家庭人員結構多以三代同堂為主，經(jīng)濟來源較為單一，生活負擔相對較重，年輕人均向市區(qū)發(fā)展，導致其消費模式更新緩慢，因此當前的消費模式仍以日常生活型消費為主，發(fā)展?jié)摿τ邢?。導入人口，主要集中在本案東側區(qū)域的新建住宅區(qū)內(nèi)以及北側的中高檔別墅區(qū)，該部分潛在消費客源大都受過良好教育，經(jīng)濟實力相對充沛，對生活品質(zhì)具有相當?shù)囊?，消費能力和消費頻率將遠遠超過現(xiàn)有居民，簡單的基礎型生活配套商業(yè)已經(jīng)不能滿足其對生活品質(zhì)的渴望，綜合性商業(yè)中心將對此類消費群體

37、產(chǎn)生巨大吸引。產(chǎn)品定位1、社區(qū)商業(yè)模式“社區(qū)商業(yè)”與住宅社區(qū)有著密不可分的關聯(lián)，住宅社區(qū)是社區(qū)商業(yè)的土壤，社區(qū)商業(yè)的價值依附于住宅的價值，社區(qū)商業(yè)的利潤也依賴于住宅的居民消費。社區(qū)商業(yè)的建設對小區(qū)的形象、配套和人氣、以及客戶的服務是很好的補充，尤其當住宅無法表現(xiàn)社區(qū)形象時，社區(qū)商業(yè)可以展示社區(qū)公眾形象，品牌和服務，更可以展現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。社區(qū)商業(yè)作為住宅的一個重要的配套設施，它的啟動來源于住宅的成熟。更確切的說，社區(qū)的人氣決定了社區(qū)商業(yè)的成功與否。因此，在社區(qū)商業(yè)的商業(yè)模式中，先聚人，再形成消費，進而吸引更多的商家參與到社區(qū)的經(jīng)營中來，從而使該社區(qū)商業(yè)的價值得到提高，最終形成一個上升狀的良性循

38、環(huán)。社 區(qū) 商 業(yè)消費力 人升值聚商 社區(qū)商業(yè)模式社區(qū)商業(yè)的成功運作和啟動，首先要解決人氣問題。從一些成功的案例看來，社區(qū)商業(yè)要達到“聚人”的目的，有兩個重要的途徑，一是依賴住宅社區(qū)的成熟帶來居民消費；另外還可以在商業(yè)項目中首先安置大賣場等具有較強聚人能力的“商業(yè)錨”，對于外向型的社區(qū)商業(yè)特別有效。2、定位考量本案區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍相對成熟。目前市場上的商業(yè)物業(yè)類型基本為無整體規(guī)劃的沿街商鋪，以及部分住宅配套底商；生活類賣場和大型專業(yè)店集中分布在離本案約4公里左右的七寶鎮(zhèn)；各類小超市、便利店和散鋪則零散分布在周邊各條街道上。而休閑類商業(yè)在區(qū)域內(nèi)基本處于空白狀態(tài)；本案區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)設施比較落后陳

39、舊，以本案為圓心，九亭大街西端，九新公路北部均呈現(xiàn)這種狀況。而九亭大街東側則因新興住宅項目的開發(fā)而帶動了部分配套商業(yè)的發(fā)展；本案距離七寶鎮(zhèn)不遠，該商圈內(nèi)的樂購購物中心、七寶龍城購物中心等規(guī)模體量較大且相對成熟，本案受到以上區(qū)域級商圈的輻射影響，致使區(qū)域內(nèi)大量中高檔類消費客流失。市場考量本案一、二期商業(yè)總建面積約為16,000平方米，項目建成后將改善本案周邊區(qū)域較為落后的商業(yè)狀況，同時新導入的人口將帶來一系列生活配套的需求，為本案商業(yè)的定位提供一定的消費基礎支持。本案周邊新建住宅眾多，且地塊位于九新公路與九亭大街交匯點，并且規(guī)劃將對九新公路進行一定的拓寬，從而增強了本案商業(yè)的可及性。地塊在南北方

40、向上被九亭大街分為兩塊，南側地塊的東北角區(qū)域其形狀和面積較適合開發(fā)集中商業(yè)，且由于地處兩大主干道的交匯點，可以利用其地理位置優(yōu)勢打造成具有吸附力的商業(yè)據(jù)點，截流區(qū)域內(nèi)向區(qū)域外大型商業(yè)中心流散的消費客。地塊南北向距離較長，住宅底商均集中于此，便于安置日常生活配套型商業(yè)進駐。地塊考量九亭鎮(zhèn)本地人口受到經(jīng)濟收入的影響，消費能力相對薄弱，消費觀念亦較為落后，比較安于目前現(xiàn)有的商業(yè)狀況，新興商業(yè)的導入可能會對其消費行為產(chǎn)生新的影響。本案位于九亭鎮(zhèn)核心板塊，靠近九亭房產(chǎn)發(fā)展區(qū)和別墅區(qū)，從當前的住宅價格來看，區(qū)域內(nèi)的居住客層次較高，消費能力較強，而對當下的商業(yè)情況表示不滿的直接行為就是該部分消費群體向七寶傾

41、斜。伴隨的大量的住宅項目開發(fā)進程，未來幾年九亭鎮(zhèn)將吸納眾多外區(qū)人口，而當?shù)氐南M力和對商業(yè)設施的需求也將隨之提升到一個新的高度。消費者考量3、功能定位從服務對象來分，社區(qū)商業(yè)可以分為服務小區(qū)內(nèi)部居民的內(nèi)向服務型和服務小區(qū)內(nèi)部及周邊居民的外服務型兩種：配 套 型 社 區(qū) 商 業(yè) 功 能以居民服務為對象，以綜合經(jīng)營各類、各層次的消費品為主在功能設定上則結合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、需求、心理、及生活習慣而設定商鋪面積在20 100平米之間主要有便利店、洗染店、花店、郵局、銀行等服務小區(qū)內(nèi)部居民內(nèi)向服務型功能上綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢及街區(qū)功能商鋪店面以60200平米的中大面積為主，有的在1000平米以上主要

42、有大型超市、各種專賣店、大型商場等服務小區(qū)內(nèi)外居民外向服務型根據(jù)本案的地理位置、商業(yè)體量、并結合項目周邊的商業(yè)態(tài)勢以及街區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)狀況，本案的功能定位：面向小區(qū)內(nèi)外居民的外向服務型社區(qū)商業(yè)4、市場定位1）定位課題在進行本案具體的商業(yè)定位之前，首先必須明確商業(yè)在整個項目中的地位和作用的問題。對本案商業(yè)部分的地位認識定位課題僅作為住宅的配套，完善項目的功能應把商業(yè)作為整個項目的一部分考慮，與項目內(nèi)的其他物業(yè)形成連動效應。不僅僅是住宅的配套，更是一個獨立的商業(yè)場所，面向整個九亭鎮(zhèn)服務的一個具有特色的新商業(yè)踞點。使得商業(yè)部分成為項目的賣點和亮點，不只是為了獲取商業(yè)開發(fā)利潤，更重要的是通過商業(yè)提升整個

43、項目的品質(zhì)，加快住宅的去化，提高住宅的價值。通過商業(yè)的成功經(jīng)營，是整個項目獲取更多的銷售利潤。2）定位表述因此，根據(jù)以上分析，我們確定了“發(fā)展”和“融合”為本案商業(yè)定位的兩種方向。融合發(fā)展針對本案的規(guī)劃特征，結合未來區(qū)域的整體商業(yè)發(fā)展，尋找區(qū)域市場的整合點，使本案與區(qū)域商業(yè)有機地融合，滿足更高層次的市場需求，提升本案的商業(yè)地位。結合本案的區(qū)域特點，在對現(xiàn)有商業(yè)進行分析的基礎上，甄別具有市場發(fā)展空間的商業(yè)類型，將其確立為本案的商業(yè)組成，并在規(guī)劃、經(jīng)營等方面提升其品質(zhì)?！耙匀藶楸?服務社區(qū)”構建新型社區(qū)商業(yè)中心成為九亭生活好幫手Village Mall確定基礎性社區(qū)商業(yè)中心，為項目居民服務符合區(qū)域

44、性超越一般社區(qū)配套的新型社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)互補性滿足不同層次消費人士的需求打造地標性樹立*鎮(zhèn)區(qū)域特色的社區(qū)商業(yè)中心5、業(yè)種定位本案的商業(yè)主要由兩塊組成：*大街沿街底商、*大街和*公路轉角處的集中商業(yè)。現(xiàn)分別確定其具體的業(yè)種商家。1）底商住宅底商首先需提供項目住戶和周邊居民日常生活的配套需要，同時要考慮到規(guī)劃對于餐飲類商家的限制，所以其業(yè)種定位為：基礎型生活配套商鋪：滿足居民日常生活需求的最基本的配套，如小餐飲店、便利店、理發(fā)店、銀行、郵局等。九亭大街沿街底商發(fā)展型生活配套商鋪：滿足居民多元化多層次的物質(zhì)和服務需求的配套，一般有服飾店、禮品鮮花店、彩擴店、音像制品店、中高檔餐飲、美容店等。底商部分的市

45、場前景評價如下：本案擁有十余萬平方米的住宅體量，具備充足的生活配套需求，且現(xiàn)有的街鋪零星分散在各條街道，也沒有針對性的業(yè)種規(guī)劃，發(fā)展型生活配套對此類商鋪的需求存在。市場評價本案原設計的住宅底商面積過大，現(xiàn)有的單套面積基本在150200平方米之間，明顯偏大，且進深過長（部分長達18米），建議進行適當調(diào)整。 產(chǎn)品評價2）集中商業(yè)位于*大街和*公路轉角處的集中商業(yè)是本案的規(guī)劃重點，其業(yè)種的選擇形式和組合方式相對于底商更加豐富。在此首先對于集中商業(yè)可能引進的業(yè)種形式進行適應性評價：A.超市形式大賣場：其特點是單店規(guī)模較大、品種齊全，以區(qū)域居民為主要服務對象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪、

46、家樂福、好又多等。這里主要指生活類的日常購物場所大中型超市：其特點是單店規(guī)模適中、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商等市場前景市場適應度：離本案4公里內(nèi)有七寶樂購購物中心，未來的玖九廣場也配置了大型綜合超市，區(qū)域內(nèi)已不具備大型賣場的市場空間。但作為一個新建的十余萬平方米的住宅項目，大中型超市仍可作為市場新增供應量。 本案適應度產(chǎn)品適應度：一般的大賣場體量都在1萬平方米以上，本案在體量上難以滿足其面積需求。而對于大中型超市，則可以在3000 5000平米范圍內(nèi)得到實現(xiàn)，且 通過 大中型生活類超市更貼近區(qū)域 消費者的實際需求。操作適應度：大賣場的商家通常是自己開發(fā)物業(yè)或租

47、賃其他商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，他們的租金極低，一般情況下，某些大型商業(yè)中心或大型居住區(qū)引入大賣場的目的不是本身的盈利，而是利用大賣場的人氣帶動其他商業(yè)或住宅物業(yè)的銷售，而本案并不需要采取如此辦法。此外，對于中小超市的去化，租售兩種方式都可以運用，而且由于體量小，即使自營也不會擠壓太多資金。B. 集中式餐飲形式餐飲街：如虹梅路休閑街、吳江路休閑街這里主要指經(jīng)營較為高檔的餐飲集中型的商業(yè)場所餐飲廣場：如新天地、宏基休閑廣場市場前景產(chǎn)品適應度：無論是商業(yè)街的形式還是集中式廣場的形式，在本地塊內(nèi)都比較好布置，但是，休閑商業(yè)街宜在非交通主干道兩側排布，因此，在兩條交通主干道 的交叉點比較適宜設置以 廣場形式出現(xiàn)的

48、休閑商業(yè)內(nèi)街。市場適應度：九亭板塊本身的餐飲類商業(yè)比較缺乏，區(qū)域內(nèi)的消費者的宴請聚會活動大都通過去七寶商業(yè)中心來實現(xiàn)其需求。且以后外來人口的導入會對此類消費形成有效的支撐，因此，市場的競爭風險相對較小。 本案適應度操作適應度：餐飲類商業(yè)通常 以獨立店鋪的形式經(jīng)營，開發(fā)以后可租可售，但最好是能夠統(tǒng)一經(jīng)營，否則會使得各個商家良莠不齊，不利于將本案商業(yè)打造成區(qū)域的特色商業(yè)中心。C. 特色零售形式服裝類：GIORDANO、BALENO這里主要指經(jīng)營具有一定品牌知名度的生活型商品其他類：家居、眼鏡、床上用品市場前景產(chǎn)品適應度：本案的集中商業(yè)能夠集聚一定數(shù)量的相關零售商鋪，從而形成當?shù)仡H具吸引力的商業(yè)據(jù)點

49、。但集中商業(yè)內(nèi)的零售店鋪要求面積不大，商鋪的得房率也較低。市場適應度：九亭當?shù)氐馁徫餀n次較低，少量的品牌店也是分布較散，大量的中高檔購物都轉向七寶。 同時，隨著新建商品房帶來的人口導入，對于一個集中的、中檔的購物場所的需求不斷提升。 本案適應度操作適應度：對于集中式的購物場所需在前期進行一定的經(jīng)營引導，最好是能統(tǒng)一經(jīng)營。并且，沒有一個整體概念的集中商業(yè)難以聚集人氣不利銷售，最好有主力店的支持配合。D. 休閑娛樂形式這里主要指一些中型的娛樂休閑場所例如：美容、足浴、棋牌、健身市場前景產(chǎn)品適應度：本案的住宅底商面積偏大，規(guī)劃又限制了餐飲，故娛樂休閑類商業(yè)更適宜入駐底商。市場適應度：娛樂休閑類商業(yè)的

50、消費群體更年輕化，而當?shù)鼐用衲挲g層次偏大。另外，娛樂休閑商業(yè)不如餐飲類的基礎性（日常需求）強，客戶更有可能傾向選擇稍遠的七寶。 本案適應度操作適應度：集中商業(yè)應盡量布置種類相同的業(yè)種，以形成一定的規(guī)模和聚集效應，利于后期經(jīng)營和銷售。并且，本案的集中商業(yè)和底商相距較近，商家之間經(jīng)營可以互補。3）業(yè)種評價對以上各類商業(yè)業(yè)種在市場、產(chǎn)品和操作三個方面的適應程度進行匯總評分，結果如下：商業(yè)業(yè)態(tài)市場適應度產(chǎn)品適應度操作適應度總體評價超市餐飲零售休閑娛樂說明：以上的評定標準分為五個檔次，分別如下：適應度差適應度較差適應度一般適應度較好適應度好4）業(yè)種選擇根據(jù)以上的分析，可初步確定大型超市、餐飲、零售作為本

51、案集中商業(yè)部分的主力商家。6、業(yè)種組合方案選擇根據(jù)項目的自身條件，以及各類業(yè)態(tài)的在*當?shù)氐倪m應度。我們必須選擇一種行之有效的方案，將不同的業(yè)種進行整合，發(fā)揮業(yè)種之間的互補性和聯(lián)動性，以達到1 + 1 2的加法效應，彌補單一業(yè)態(tài)在當?shù)厥袌鲞m應度上的不足，提高商業(yè)的成功機率。1大型超市+餐飲+特色零售組合方案一：項目按照5：4：1的組合比例來執(zhí)行，即將二層50%左右的面積（約4500平米）規(guī)劃為超市，作為出租用途，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。同時通過超市對人流的吸引，來帶動餐飲和零售。一層的40%的面積（約2800平米規(guī)劃為餐飲，以滿足該區(qū)域?qū)τ诓惋嫷男枨笠?/p>

52、及超市購物后的停頓。最后的10%的面積（約1200平米），規(guī)劃為特色零售。一層餐飲和零售的商鋪約4000平米，日后可以進行銷售，以保證開發(fā)資金的回籠。以上的方案優(yōu)勢是：1以超市作為主力店，可以帶動其他業(yè)種的經(jīng)營。2超市的引入，可以提升一層商鋪的商業(yè)價值，日后銷售價格有很大的提高。3業(yè)態(tài)豐富，比例合理，避免了單一業(yè)態(tài)今后進入市場后面對的經(jīng)營風險。方案的劣勢有：二層作為超市的面積不能進行銷售，對資金的回籠有一定的影響。2餐飲+特色零售組合方案二：項目按7：3的組合比例來執(zhí)行，將70%的面積（約3200平米）規(guī)劃為餐飲。用眾多餐飲店的聚集，來形成以餐飲為主題的集中性商業(yè)項目。30%的面積用作特色零售

53、用途，來吸引人流。項目可以將該部分的營業(yè)面積分割為中小面積銷售，回收投資投入。以上的方案優(yōu)勢是：1商鋪的分割面積較小，便于日后銷售，較快的回籠資金。2比較容易形成以餐飲為主題的特色商業(yè)中心。方案的劣勢有：數(shù)量較多餐飲商家，導致今后的經(jīng)營主題難以掌控，一旦商家進入惡性競爭，則較難保證今后項目的經(jīng)營情況。以上的兩種方案都存在的一定的利弊性，因此在選擇過程中綜合考量，以保證日后項目的成功。建筑規(guī)劃建議1建筑形態(tài)規(guī)劃設計*項目集中商業(yè)地塊的形狀較為狹長(東西長約80米，南北長約160米)。地塊西側和北側均為住宅。根據(jù)我司對于集中商業(yè)的兩種不同定位，我司提出出兩種不同的建筑規(guī)劃方案。第一套規(guī)劃設計方案：

54、1大型超市+餐飲+特色零售組合為了配合這兩種業(yè)態(tài)的組合，將建筑形態(tài)設計成為單體建筑，南北長約80米，東西長約50米，建筑主體為2層，每層面積約4000平米，共8000平米，局部有三層，面積約400平米。規(guī)劃過程中，結合*項目整體的建筑風格，充分體現(xiàn)建筑的特色和商業(yè)價值，以及建筑空間使用的最大化，包括今后入駐的商業(yè)對于建筑的要求等等。建筑造型簡潔、厚重，具有鮮明的主題性。建筑內(nèi)部設計：一層定位為餐飲和特色零售商鋪，便于以后出售，二層按大型超市的要求布置，內(nèi)設貨品倉儲區(qū)，該區(qū)域的層板承重需要增強。三層局部可作為超市的辦公場所用。建筑物內(nèi)部的一層往二層的層梯建議設置超市賣場專用平板式的自動扶梯，引導

55、人流進入二層消費。建筑物的北側為*的商業(yè)中心*大街，因此建議在北側的位置設置一個商業(yè)廣場，面積約8001000平米，并且將建筑物的主入口設置在北側，兩個次入口分別設計在東側和南側的位置。這樣設計，可以很好的吸引和聚集北側*大街上的大量人流，南側的入口可以方便自駕車消費者的進入，最大程度的提升項目的商業(yè)價值。具體示意圖如下：平面圖：主入口停 車 場次 入 口出、入口九亭大街九新公路立面示意圖：九新公路九亭大街東北側鳥瞰圖九亭大街九新公路南側平視圖第二套規(guī)劃設計方案：2餐飲+特色零售組合與前兩種業(yè)態(tài)組合的不同，餐飲加零售的組合對于建筑體形態(tài)的限制較小，我司將集中式商業(yè)設計成為一個圍合式的建筑，南北

56、最長面約95米左右，東西長約65米，中間設置中庭，整個建筑主體為2層，單層體量約4000平米，共8000平米左右，局部有三層，面積約400平米左右，總建筑面積約8400平米左右。二層的頂層面積較大，局部可以作為三層的露臺使用，也可作為今后的廣告位出租使用（如：高炮廣告位等）。面積分割：對于東西兩側商鋪，我司進行了小面積分割，單層最小單位面積約60平米，最大單位面積約650平米，且建筑內(nèi)部的商鋪可以結合商家的實際需求，對上下或左右相鄰的商鋪進行自由分割和組合，滿足不同客戶對于不同面積段的需求。西側的商鋪共兩層，每層每套分割面積約120平米（面寬8米，進深15米），比較適合小型餐飲，并且該面積大小

57、便于日后出售。對于東側的商鋪共兩層，我司將其每層每套的面積，劃分成60平米（面寬8米，進深7.5米）的小面積商鋪，比較適合做特色零售、生活配套等業(yè)態(tài)。東側沿街商鋪擁有較長的展示面，內(nèi)側的商鋪擁有中庭的展示面，最大程度地提升了整個東側條狀商鋪的商業(yè)價值，加上單位面積小，總價相對較低，以利于銷售。南北兩側的商鋪為大面積商鋪設計成三層，單套總面積在2000平米左右，適合做大型的餐飲，且二層的層頂可以作為其露臺進行使用。中庭部分：中庭內(nèi)，設計了回廊，消費者可以通過電梯、回廊等設施，直接上二層進行消費。今后銷售過程中，根據(jù)客戶的實際需求，既可將一層商鋪由內(nèi)部的樓梯連接至二層來銷售，也可將二層的商鋪獨立銷

58、售。由于回廊的設置，二層的商鋪的商業(yè)價值也得到了一定的提升。中庭內(nèi)部建議設計成多功能的中庭廣場，結合休閑、餐飲、購物、集會、表演、節(jié)慶等多種功能，經(jīng)營者亦可通過場地出租獲取利潤。與方案一相同的是，建議在北側設置一個商業(yè)廣場，面積在8001000平米，并且將建筑物的主入口設置在北側，次入口和出口分別設計在東側和南側的位置。具體示意圖如下：九亭大街 主入口九新公路次 入 口出、入口停 車 場立面示意圖：九新公路九亭大街東北側鳥瞰圖九新公路九亭大街 九新公路九亭大街2業(yè)態(tài)規(guī)劃設計方案一：1大型超市+餐飲+特色零售組合樓層業(yè)態(tài)分布建議層層業(yè)態(tài)分布一層中式簡餐、西式快餐（麥當勞、必勝客）、特色零售二層大

59、型超市（農(nóng)工商超市、華聯(lián)超市）三層（局部）超市辦公場所根據(jù)我司對于以上方案一業(yè)態(tài)的定位，其具體業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：一層為集中性餐飲加上部分特色零售，餐飲商鋪單套面積約100-190平米（店鋪面寬816米，進深在1218米之間），特色零售商鋪單套的面積約30平米左右（面寬4米8米，進深約67米）。以上的商鋪按客戶的實際需求可以進行面積的自由組合，滿足不同客戶對于不同面積段的需求。示意圖：一樓平面圖圖中，藍色部分商鋪面積單套約190平米，建議引入中型的中式餐飲，黃色部分的商鋪單套面積約100150平米，適合引入西式簡餐、咖啡茶座等。紅色部分的商鋪面積約5080平米，建議引進特色零售。具體商鋪分割建議：商

60、鋪類型中式簡餐咖啡簡餐、西式快餐特色零售面積分割每單位房間190左右每單位房間100-150每單位房間50-80開間16米之間8米左右48米之間8米左右進深1218米之間15米左右67米之間15米左右分割方式自由組合，根據(jù)使用需要，可前后、左右相連接層數(shù)1層2層1、2層2層層高1層吊頂前層高5米技術要求上下水、電力、天然氣、排煙、排風、隔油池、新風、廣告位電力、廣告位二層業(yè)態(tài)組合建議：建議二層整體出租，引入一家大型超市。其單層總面積在4000平米左右，能滿足這類超市對于面積的需求。二樓平面圖圖中褐色部分表示，通過一層內(nèi)部的兩臺雙向平板扶式電梯進入二層，二層整體為大型超市。方案二：2餐飲+特色零