房地產(chǎn)市場外匯管理政策問答

1、房地產(chǎn)市場外匯管理政策問答 新聞來源: 國家外匯管理局資本項目管理司 - 1、國家外匯管理局 建設部關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知（匯發(fā)200647號）的主要內容包括哪些？答：匯發(fā)200647號文規(guī)范的內容既涵蓋了房地產(chǎn)一級市場外資準入和管理的有關內容，也涵蓋了境外機構和個人在房地產(chǎn)二級市場買賣境內商品房所涉及的外匯收支和匯兌管理。具體地說，匯發(fā)200647號文一方面明確規(guī)定了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債的條件、轉股收匯外資外匯登記以及禁止固定回報或變相固定回報等內容。另一方面具體規(guī)定了境外機構在境內的分支、代表機構、境外個人以及港澳臺居民和華僑在境內購買商品房所涉及的外匯收支和匯兌管

2、理，以及已結匯的購房款因故退回和轉讓商品房所得人民幣收入購匯匯出等問題。此外，匯發(fā)200647號文還要求外匯指定銀行、各分局以及房地產(chǎn)主管部門要及時匯總本地區(qū)房地產(chǎn)外資統(tǒng)計信息，嚴格匯兌審核，加強部門之間的協(xié)調和配合，認真落實房地產(chǎn)市場外匯管理及外資準入等政策法規(guī)，嚴肅查處房地產(chǎn)交易和匯兌環(huán)節(jié)違規(guī)違法等問題。2、匯發(fā)200647號文確定了哪些基本管理原則？答：匯發(fā)200647號文主要確定了三大基本管理原則。（一）商業(yè)存在原則。從國際經(jīng)驗看，多數(shù)國家是對沒有商業(yè)存在的境外機構直接在本國從事房地產(chǎn)投資是進行一定限制的。匯發(fā)200647號文明確了商業(yè)存在的管理原則，明確了境外機構和個人在境內投資購買

3、非自用房地產(chǎn)，應當遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關規(guī)定，申請設立外商投資企業(yè)，并經(jīng)有關部門批準和辦理有關登記后，方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關業(yè)務。（二）實需自用原則。在借鑒國際經(jīng)驗的基礎上，匯發(fā)200647號文明確了對境外機構和個人在境內購買商品房的條件限制，實行實需自用的原則進行管理，即：境外機構在境內的分支、代表機構只能在注冊登記地購買符合實際需要的自用的商品房，境外機構不得直接購買境內商品房。對于境外個人，則要求其必須滿足在境內工作和學習時間超過一年，且必須是實需自用的條件。當然，我們也考慮到港澳臺和華僑在境內生活的實際情況，允許其在境內購買一定面積的商品房。但對于不符合實

4、需自用的原則，不予辦理外匯購房款的結匯手續(xù)。（三）先結匯，后入賬的原則。為了規(guī)范管理，簡化審核環(huán)節(jié)，在匯發(fā)200647號文中明確了先結匯，后入賬的原則。具體地說，不論境外機構在境內設立的分支、代表機構在境內購買商品房，還是符合條件的境外個人以及港澳臺居民和華僑在境內購買商品房，從境外直接匯入的購房款，或者使用境內外匯賬戶內的資金購買商品房，都需要將外匯購房款在外匯指定銀行辦理結匯后，方可將結匯后的人民幣資金劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。上述購房外匯資金不得直接進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外匯賬戶。在匯發(fā)200647號文出臺前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)常項目外匯賬戶保留購房款外匯收入后，再申請結匯的做法較為

5、普遍。對于匯發(fā)200647號文發(fā)布前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外匯賬戶可能還保留部分出售房地產(chǎn)的外匯收入，經(jīng)外匯局核準后，可以允許其辦理結匯，但匯發(fā)200647號文發(fā)布后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售給境外機構和個人的商品房的收入只能是外匯購房款結匯后的人民幣收入，不得直接收取外匯購房款。3、匯發(fā)200647號文規(guī)范的境外機構和個人購買商品房包括哪幾種？答：匯發(fā)200647號文規(guī)范的商品房不僅包括期房，還包括現(xiàn)房和二手房。4、境外機構和個人購買期房、現(xiàn)房和二手房是否均需向外匯指定銀行提供登記證明文件？答：是的。其中，境外機構和個人購買期房需提交房地產(chǎn)主管部門出具的商品房預售合同登記備案；購買現(xiàn)房及二手房應提交

6、房地產(chǎn)主管部門出具的相關登記證明文件。5、境外機構和個人外匯按揭貸款購房和外匯擔保人民幣貸款購房后結匯履約還貸是否允許？答：允許，但需要按照匯發(fā)200747號文的審核要求執(zhí)行，遵守先結匯后入賬的原則。6、境外機構和個人購買商品房有無量化標準？答：根據(jù)建設部等六部委關于房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見（建住房2006171號）新聞稿的解釋，符合條件的境外個人可以購買一套商品住宅。境外機構在境內設立的分支、代表機構可以在注冊登記地根據(jù)實需自用原則購買商品房。對境外機構和個人不符合自用原則購買商品房的，外匯指定銀行應不允許其結匯。7、境外機構如何辦理購買境內商品房的外匯管理手續(xù)？答：境外機構在境內設立

7、的分支、代表機構在注冊登記地購買符合實際需要的自用商品房應按以下規(guī)定辦理： （一）從境外匯入購房款的，應持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結匯后直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶： 1、商品房銷售合同或預售合同； 2、境內分支、代表機構獲準設立的批準文件和有效登記證明； 3、房地產(chǎn)主管部門出具的該境內分支、代表機構在注冊登記地購房的商品房預售合同登記備案等相關證明； 4、所購商品房符合實需自用原則的書面承諾。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境內分支、代表機構境外匯入的購房款。 （二）從境內外匯賬戶支付購房款的，應持本條第（一）款規(guī)定的各項文

8、件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房結匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。境內代表機構經(jīng)常項目賬戶資金不得結匯購買境內商品房。8、境外機構在境內設立的分支、代表機構購買境內商品房結匯都需要提交批準文件和有效登記證明嗎？答：無需審批就可以直接設立分支、代表機構的，只需提供分支、代表機構工商登記證明文件；需要審批才能設立分支、代表機構的，需要提供行業(yè)主管部門出具的批準文件和工商登記證明文件。9、境外個人如何辦理購買境內商品房的外匯管理手續(xù)？ 答：在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可購買符合實際需要的自住商品房，并按以下規(guī)定辦理： （一）從境外匯入購房款的，應持以

9、下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶： 1、商品房銷售合同或預售合同； 2、有效護照等身份證明； 3、一年期以上的境內有效勞動雇傭合同或學籍證明； 4、房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。 （二）從境內外匯賬戶支付購房款的，應持本條第（一）款規(guī)定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房結匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。10、港澳臺居民和華僑如何辦理購買境內商品房的外匯管理手

10、續(xù)？ 答：港澳臺居民和華僑因生活需要，可在境內購買一定面積的自住商品房，并按以下規(guī)定辦理： （一）從境外匯入購房款的，應持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶： 1、商品房銷售合同或預售合同； 2、港澳居民往來內地通行證等有效身份證明； 3、房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留港澳臺居民和華僑境外匯入的購房款。 （二）從境內外匯賬戶支付購房款的，應持本條第（一）款規(guī)定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購

11、房結匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。11、華僑購房結匯時需提供的身份文件是什么？答：華僑可以提供由負責僑務工作部門出具的華僑身份認定。12、境外個人是否可以委托他人辦理購房結匯？答：可以。如委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房出讓方或其他人辦理，應提供經(jīng)公證的授權委托書。13、境外機構和個人外匯賬戶開戶地與實際購房地不一致的，購房資金如何結匯？答：按照屬地管理原則，由房地產(chǎn)所在地外匯指定銀行負責結匯審核，禁止購房資金異地結匯。如果境外機構和個人的外匯賬戶開立在異地，可以按現(xiàn)行賬戶和外匯資金劃轉管理規(guī)定先將資金劃入房地產(chǎn)所在地，再申請結匯。14、境外機構和個人出售境內房地產(chǎn)所得資金購匯申請時，是否

12、需要提交原結匯憑證？答：境外機構和個人出售境內房地產(chǎn)所得資金購匯申請時，可以不需要提交原結匯憑證。15、境外機構和個人在匯發(fā)200647號文前，已購置并經(jīng)營的房地產(chǎn)如何辦理資金匯出？答：境外機構和個人在匯發(fā)200647號文前，已購置并經(jīng)營的房地產(chǎn)的，在匯發(fā)200647號實施后可以繼續(xù)按規(guī)定將經(jīng)營所得購匯匯出。16、夫妻一方為境內個人，另一方為境外個人的，該境外個人可以將購房外匯資金匯入對方賬戶嗎？答：可以。境外個人結匯申請時除提交規(guī)定材料外，還需提交證明婚姻關系的文件。17、境內分支、代表機構和境外個人因故沒有完成商品房買賣的如何辦理資金匯出？答：境內分支、代表機構和境外個人因故不能完成商品房

13、交易的，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，應持以下文件向原結匯外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機構或個人外匯賬戶： 1、申請書（包括沒有完成商品房交易的原因說明）； 2、原結匯憑證； 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與境內分支、代表機構或境外個人解除商品房買賣合同的證明文件； 4、房地產(chǎn)主管部門出具的境內分支、代表機構或境外個人取消購買商品房的相關證明。18、境內分支、代表機構和境外個人轉讓所購商品房取得的人民幣資金如何匯出？ 答：境內分支、代表機構和境外個人轉讓所購境內商品房取得的人民幣資金，經(jīng)商品房所在地國家外匯管理局分支局、外匯管理部審核確認以下文

14、件后，方可購匯匯出： （一）購匯申請書； （二）商品房轉讓合同； （三）房屋權屬轉讓的完稅證明文件。19、在匯發(fā)200647號文前的登記設立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否滿足匯發(fā)200647號規(guī)定的注冊資本與投資總額？答：在匯發(fā)200647號文前的登記設立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)仍按原規(guī)定執(zhí)行，無需增加注冊資本或變更投資總額。20、開發(fā)類外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債需要滿足哪些條件？答：除了需要滿足一般外商投資企業(yè)的外債條件外，開發(fā)類外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債還需要滿足以下條件： （一）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金全部繳付； （二）取得國有土地使用證； （三）開發(fā)項目資本金達到項目投資總額35（含）以上；

15、 （四）新設外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，如果投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。21、房地產(chǎn)開發(fā)以外的其他房地產(chǎn)外商投資企業(yè)舉借外債是否需要滿足匯發(fā)200647號文的條件？答：除了需要滿足一般外商投資企業(yè)的外債條件和上述第20問的答復中第（一）和（四）項要求外，房地產(chǎn)開發(fā)以外的其他外商投資房地產(chǎn)企業(yè)舉借外債還需要滿足以下條件： （一）取得國有土地使用證或被收購房產(chǎn)的產(chǎn)權證； （二）收購項目資本金達到項目收購金額35（含）以上。22、如何證明外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目資本金已經(jīng)達到項目投資總額3

16、5？答：開發(fā)項目資本金達到項目投資總額35（含）的證明文件可以是房地產(chǎn)項目所在地城市開發(fā)綜合管理辦公室的相關批復或所在地發(fā)展改革委等相關部門批復。23、境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產(chǎn)企業(yè)等事項需要特別注意哪些外匯管理問題？答：境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。24、境外機構和個人可否開立外國

17、投資者專用外匯賬戶資金用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營？答：境外機構和個人在外匯指定銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。如果需要房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，必須先設立房地產(chǎn)企業(yè)。但如果境外機構和個人競標境內土地使用權，可以由負責土地出讓的專門部門向外匯局申請開立外國投資者競標土地使用權的保證類專用外匯賬戶，外方將保證金匯匯入該賬戶。25、外國投資者參與境內土地使用權競標時如何辦理資金劃轉？答：外國投資者在參與境內土地使用權競標時，可以按如下程序辦理：第一步：負責土地出讓的專門部門向外匯局申請一個統(tǒng)一的外國投資者競標土地使用權的保證類專用外匯賬戶。分局初審同意后報送總局核準。該賬戶的收入范圍為外國投資者匯入土地招標、拍賣、掛牌外匯保證金，支出范圍為經(jīng)分局核準將原幣劃轉至后續(xù)成立的外商投資企業(yè)外匯資本金賬戶、按原匯路匯出境外、對競標違約的保證金結匯上繳國庫。第二步：外國投資者將保證金匯入該賬戶。分局負責對該賬戶的變更、注銷以及賬戶內資金劃轉、匯兌管理。第三步：如果競標失敗，經(jīng)外匯局核準可將匯入外匯保證金按原匯路匯出境外；如果外國投資者違約，經(jīng)外匯局審核，開戶人對競標違約的保證金結匯上繳國庫。如果競標成功，外國投資者履