![大灣區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)月報(1月刊)_第1頁](http://file4.renrendoc.com/view/96f691448fdce14f4b9d72f5c3e0b1b4/96f691448fdce14f4b9d72f5c3e0b1b41.gif)
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文檔簡介
1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 本月看點 2 HYPERLINK l _bookmark1 全國視角 HYPERLINK l _bookmark1 2 HYPERLINK l _bookmark2 大灣區(qū)樓市 HYPERLINK l _bookmark2 4 HYPERLINK l _bookmark1 2、土地動態(tài) HYPERLINK l _bookmark1 8 HYPERLINK l _bookmark3 城市表現(xiàn) HYPERLINK l _bookmark3 9 HYPERLINK l _bookmark4 土拍排行 HYPERLINK l _bookmark4 1
2、0 HYPERLINK l _bookmark5 3、后市研判 HYPERLINK l _bookmark5 12 HYPERLINK l _bookmark6 區(qū)域動態(tài)附錄 13本月看點深圳樓市“開門紅”觸發(fā)調控、廣州熱度不減引房貸收緊2020 年底沖刺后,年初各大房企供應放緩,市場交投氛圍呈現(xiàn)季節(jié)性回落,一線及部分二線市場火熱觸發(fā)調控加碼;灣區(qū)樓市熱度維持,核心城市熱度高企,其中深圳需求強勁,外溢至中山及東莞臨深,市場氛圍提升:特征一,深中熱度高企,供不應求下新盤表現(xiàn)亮眼。深圳熱點項目集中入市帶動成交量攀升,月內引發(fā)兩次調控加碼,此后投資客減少、中簽率有所提升;中山臨深熱點區(qū)域馬鞍島供應放
3、量明顯,交投氛圍提升顯著、創(chuàng)近兩年新高;特征二,廣莞成交維持高位,珠海穩(wěn)中向好。廣州、東莞供應縮量下成交小幅回調,但仍處近一年高位,其中廣州四大行上調房貸利率,穩(wěn)定后市預期;珠海內生需求堅挺,疊加外溢及外省客逐步回流,市場穩(wěn)中向好;特征三,多城市場熱度呈現(xiàn)回落,供求有所下降。佛山、惠州房企推貨積極性減弱,多項目續(xù)銷為主;江肇市場表現(xiàn)平淡,供求處于低位。土地市場年初處于淡季,惠州成交量領跑、廣莞熱度延續(xù)大灣區(qū) 1 月土地供應減少,成交自然回落,總成交 242 萬,其中惠州以 85 萬領跑,肇慶、中山分列二三位,地塊均為房企勾地競得;廣州出讓老黃埔宅地,競爭激烈,達最高限價+最大配建面積,需通過搖
4、號出讓;東莞宅地均以最高限價成交。2 月受春節(jié)假期影響,大灣區(qū)預計出讓宅地規(guī)模將維持低位。廣州、江門均有優(yōu)質地塊出讓,值得關注。全國視角全國市場季節(jié)性回落,華南區(qū)域熱度維持、其余區(qū)域均有不同程度下滑。1 月全國監(jiān)測重點 40 城商品住宅成交 3018 萬,環(huán)比下滑 16%,市場季節(jié)性回落至 2020 年疫情后均值水平;此外受去年同期疫情及春節(jié)基數(shù)較低影響,成交同比漲幅為 62%。圖:全國監(jiān)測 40 城商品住宅分區(qū)成交情況(萬)備注:華南區(qū)域包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山。數(shù)據(jù)來源:保利投顧研究院監(jiān)測整理華南、華東核心城市熱度高漲,觸發(fā)調控加碼。華南廣深需求強勁,市場熱度高企,帶動區(qū)域成
5、交量同比大幅上漲超 100%,環(huán)比較上月持平。其中深圳成交量創(chuàng)近三年高峰,引來調控兩度加碼;廣州市場熱度維持,月末銀行信貸額度收緊、利率上調,后市調控壓力較大;華東市場季節(jié)性小幅回調,但仍處近一年高位。其中核心城市漲幅明顯,上海同比漲幅超 100%,杭州同環(huán)比實現(xiàn)雙漲,成交量均達近半年高位,政府隨即出臺“組合拳”、加強限購等政策平抑樓市熱度。西部、海西區(qū)域呈現(xiàn)季節(jié)性回落,部分核心城市表現(xiàn)較好。西部市場表現(xiàn)冷熱不均,核心城市如成都同環(huán)比均提升明顯、成交量突破 250 萬,其他城市表現(xiàn)平淡;海西整體熱度穩(wěn)定,同比提升 50%,環(huán)比受季節(jié)性影響小幅回落 12%。東北、華北和華中區(qū)域熱度下滑明顯,成交
6、環(huán)比跌幅均超 30%。東北大連、沈陽受疫情影響持續(xù),熱度下滑明顯;華北石家莊受疫情反復影響,成交同環(huán)比雙降超五成,同時北京學區(qū)房及核心地段熱度高漲、引來監(jiān)管層關注,成交量降至疫情后均值水平;華中長沙、鄭州同環(huán)比雙降,其中鄭州市場本月成交現(xiàn)“腰斬”,環(huán)比下滑 57%。大灣區(qū)樓市大灣區(qū)成交年底沖量后、市場季節(jié)性回落,核心城市熱度延續(xù)1 月大灣區(qū) 9 城商品住宅成交面積 777.9 萬,環(huán)比下降 9%,受去年疫情及春節(jié)基數(shù)較低影響,同比漲幅超 100%。經(jīng)歷房企年底業(yè)績沖刺后,當前市場回落至年底前正常水平,核心城市廣深熱度維持。圖: 9 城月度商品住宅成交情況(萬,%)數(shù)據(jù)來源:保利投顧研究院監(jiān)測整
7、理大灣區(qū) 9 城表現(xiàn)深中推新表現(xiàn)亮眼、熱度提升顯著,廣莞成交維持高位深圳市場熱度不減,帶動周邊城市臨深板塊熱度提升,本月中山臨深區(qū)域表現(xiàn)突出;廣州、東莞熱度較上月有所回落仍維持高位。圖:大灣區(qū) 9 城 1 月商品住宅供求情況備注:去年同期基數(shù)小。數(shù)據(jù)來源:保利投顧研究院監(jiān)測整理深圳市場供需兩旺、熱度高漲,成交量創(chuàng)近三年高峰,同環(huán)比分 別上漲 184%和 61%。多個熱點項目集中入市、需求表現(xiàn)強勁,調控兩 度加碼后,當前投資客減少,中簽率有所提升。中山在臨深熱點區(qū)域 馬鞍島供應放量下,交投氛圍提升明顯,成交同環(huán)比雙漲 117%和 125%,為自 2019 年以來最高位水平,深圳外溢客為成交主力。
8、廣州市場熱度維持,供求季節(jié)性回調,環(huán)比分別下滑 69%和 21%,月內成交主力由中心區(qū)向南部轉移,交替支撐市場熱度;月末信貸額度收緊、利率上調下,后市有望平抑市場熱度。東莞供求環(huán)比分別下降 28%和 11%,但仍維持高位。其中區(qū)域分化顯現(xiàn),主城及臨深板塊持續(xù)火熱,其他區(qū)域熱度有所降低。珠海市場穩(wěn)中向好,內生需求堅挺,疊加外溢及外省客逐步回流,成交有望持續(xù)放量。佛山市場熱度回落明顯,房企推貨積極性減弱,項目以續(xù)銷為主?;葜轃岫瘸掷m(xù)回落,供求處近一年來低位,其中仲愷外區(qū)成交降幅大;惠城需求表現(xiàn)穩(wěn)定。江肇供求低位運行,市場表現(xiàn)平淡。表:大灣區(qū) 9 城 1 月市場表現(xiàn)特征廣州市場熱度維持,供求季節(jié)性回
9、調,環(huán)比分別下滑 69%和 21%,同比受基數(shù)小影響增幅明顯。月內區(qū)域熱度交替支撐,上旬中心區(qū)域新盤入市,供應稀缺下去化亮眼,帶動交投氛圍高漲;下旬南沙多項目集中加推,成交熱度維持高位。本月央行收緊信貸額度,四大行上調首套及二套房貸利率,黃埔吹風限購收緊,調控收緊信號明顯,需警惕調控加碼風險。佛山市場供求有所回落。房企推貨積極性減弱,供應同環(huán)比雙降 7%和 70%,項目多續(xù)銷為主,本月成交量略低于 2020 年成交均值水平。其中南順為交投主力,平穩(wěn)放量;外圍區(qū)域以消耗庫存為主,三水恒大項目表現(xiàn)亮眼。肇慶市場表現(xiàn)平淡,供求低位運行。經(jīng)歷年底放量后,1 月市場量縮,供求環(huán)比分別下滑 47%和 38
10、%,部分項目于月末集中入市。其中,端州熱度穩(wěn)定,鼎湖大盤競爭加劇,大旺持續(xù)走冷。深圳市場熱度高漲、需求強勁,成交量創(chuàng)近三年新高。多個熱點項目入市,帶動市場熱度上升,疊加集中網(wǎng)簽,成交量同環(huán)比分別上漲 184%和 61%。分區(qū)域來看,成交主力為寶安、龍華低價剛需盤;南山區(qū)前海熱點樓盤入市,供不應求疊加一二手倒掛,開盤即罄。本月深圳熱度攀升后引來兩輪調控加碼,調控后投資客減少,中簽率有所提升,后市調控效果將逐步顯現(xiàn)、市場回歸理性。東莞熱度小幅下滑,但仍維持高位。環(huán)比分別小幅下降 28%和 11%,但仍好于去年同期;主城及臨深熱點區(qū)域需求高漲,熱度不減。惠州熱度持續(xù)回落,供求處近年低位。1 月供求縮
11、量明顯,供應同環(huán)比雙降 23%和 70%,成交走弱,市場熱度下滑明顯。其中仲愷外區(qū)持續(xù)放量;惠城需求支撐下表現(xiàn)穩(wěn)定。珠海市場穩(wěn)中向好,當前以續(xù)銷為主。供應縮量,同環(huán)比分別下降 45%和 66%;內生需求堅挺,疊加外溢及外省客逐步回流,成交量穩(wěn)中向好。其中金灣、斗門仍為成交主力,內生需求充足,表現(xiàn)穩(wěn)定;唐家灣北圍板塊受深珠通道利好,深莞外溢客持續(xù)流入;橫琴新區(qū)外省客回流,熱度有所提升。中山市場熱度提升顯著。臨深板塊馬鞍島集中放量帶動成交量大幅上漲,同環(huán)比分別上漲 117%和 125%,創(chuàng)近兩年新高,深圳外溢客為成交主力。市場熱度仍集中于主城西區(qū)、東部馬鞍島及火炬開發(fā)區(qū)。其中馬鞍島臨近深中通道,主
12、打深圳外溢客,前期持續(xù)供不應求下、本月新盤入市帶動市場熱度提升。江門市場熱度回落,整體量縮價穩(wěn),成交環(huán)比下滑 11%,價格較 12月基本持平,市場仍以續(xù)銷和去庫存為主。中心兩區(qū)部分折扣回收,成交呈現(xiàn)小幅回落;新會熱度下降、鶴山量價企穩(wěn)。2、土地動態(tài)全國及大灣區(qū)成交全國土地供求季節(jié)性回落,溢價率微升至 14%全國土地市場重點監(jiān)測 55 城 1 月宅地供求環(huán)比自然回落,年初政府供地意愿不強,整體成交相對平淡,溢價率微升至 14%;分區(qū)來看,華東三四線熱點城市土拍持續(xù)火熱,溫州、徐州、湖州等城市土拍溢價率高企。大灣區(qū)土地市場年初處于淡季,廣莞地市熱度延續(xù)大灣區(qū) 1 月總成交 242 萬,年初為土地市
13、場傳統(tǒng)淡季,供應減少,成交自然回落,溢價率小幅下行至 12%。圖:大灣區(qū) 9 城 1 月宅地成交建面(萬)數(shù)據(jù)來源:保利投顧研究院監(jiān)測整理城市表現(xiàn)惠州成交面積領跑灣區(qū) 9 城,但基本以底價成交;肇慶、中山分列二三位,地塊均為房企勾地競得;廣州出讓老黃埔優(yōu)質宅地,房企競爭異常激烈;東莞地市熱度持續(xù)高企,均為最高限價成交。圖:大灣區(qū) 9 城月度宅地成交建面(萬)數(shù)據(jù)來源:保利投顧研究院監(jiān)測整理廣州、東莞熱點區(qū)域土拍持續(xù)火熱。廣州本月共成交 1 宗宅地,位于黃埔區(qū),建面 8.4 萬,由卓越以最高限價+最大配建面積搖號競得,折合樓面價超 27000 元/,溢價率 45%,另有 1 宗相鄰地塊也達到最高
14、限價+最大配建面積,待搖號出讓、房企預期較高。東莞本月共成交 2 宗宅地,攬金 15 億元,均為最高限價成交。其中招商以最高限價競得東莞鳳崗宅地一宗,成交樓面價約 24021 元/,溢價 78%,為東莞樓面地價排名第十?;葜莩山惑w量領跑大灣區(qū),規(guī)模達 85 萬。本月共成交 4 宗宅地,惠城、博羅、仲愷及惠東各 1 宗,總收金 19 億元,多以底價成交。其中,招商蛇口以 4.58 億元競得惠城區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)園商住地一宗,溢價 0.2%,建面 10.86 萬,折合成交樓面價 4278 元/。肇慶、中山緊隨其后。肇慶出讓 2 宗商住用地,總建面 56 萬,總金額 10.4 億元。均位于鼎湖區(qū),與此前
15、肇慶萬達地塊相鄰,本次再度由萬達底價摘得,將用于度假區(qū)項目建設。目前萬達已競得鼎湖區(qū) 6 宗涉宅地,總建面 147 萬。中山底價成交一宗東區(qū)巨無霸商住地塊綜合用地,由寶龍競得,總建面 53.8 萬(住宅 29 萬),成交樓面價 5114 元/,需自持不少于 40%商業(yè)建筑面積 20 年。土拍排行Top10 總價排行榜中,惠州包攬 3 宗地塊,肇慶 2 宗,其余中山、廣州、東莞、珠海、佛山各一宗。從總價門檻來看,由于出讓地塊較少,1 月 TOP10 門檻僅為 3.7億元;其中中山巨無霸地塊總價超 27 億元,廣州黃埔化工廠地塊總價超 19 億元。從拿地企業(yè)看,寶龍、萬達分別拿下中山、肇慶大體量地
16、塊, 卓越、南山控股分別拿下廣州、東莞靚地。表:1 月大灣區(qū) 9 城總價 TOP10 宅塊排名1 月僅 6 宗地塊溢價成交,其中溢價最高為東莞鳳崗鎮(zhèn)地塊,由招商蛇口以 78%溢價率競得,廣州黃埔東風化工廠地塊由卓越溢價 45%奪得,位列第二。表:1 月大灣區(qū) 9 城溢價 TOP10 宅地排名數(shù)據(jù)來源:保利投顧研究院監(jiān)測整理3、后市研判市場端:2021 新年伊始,一線城市迎來樓市開門紅,優(yōu)質地段房子及學區(qū)房火熱不斷,以廣深等為代表的大灣區(qū)城市,樓市熱度居高不下。隨后深圳出臺新政強化對購房資格的審查和管理;廣州四大行上調房貸利率,同時提醒打擊投機及哄抬房價行為。展望后市,樓市回歸核心價值邏輯,擁有
17、稀缺資源(如地段、教育)將在市場上占據(jù)優(yōu)勢。深圳當前市場熱度較高,調控加碼后將有望平抑市場熱度;廣州在房貸收緊、利率上調背景下,后市客戶預期將回歸平穩(wěn)。東莞樓市或將伴隨地市熱度有所提升,當前政策環(huán)境較寬松,不排除調控加碼風險;珠海伴隨部分外省客逐漸回流,市場有望穩(wěn)中向好。土地端:2 月受春節(jié)假期影響,大灣區(qū)預計出讓宅地規(guī)模將維持低位,供應面積約 200 萬。其中廣州海珠赤沙車輛段地塊待拍,值得關注;江門新會樞紐新城 TOD 地塊區(qū)位價值高、配套逐步齊全,關注度較高。區(qū)域動態(tài)附錄1 月灣區(qū)行業(yè)動態(tài)方面,深圳調控加碼,強化對購房資格的審查和管理;廣州四大行上調房貸利率,同時天河區(qū)住建局提醒打擊投機
18、及哄抬房價行為;東莞提倡房企及中介機構線上銷售;佛山多家銀行房貸額度吃緊。整體市場政策趨緊,熱點城市調控壓力大。城市 1 月動態(tài)類別區(qū)域/城市具體動態(tài)城市規(guī)劃江門2021 年經(jīng)濟增長的預期目標是:地區(qū)生產(chǎn)總值增長 6%以上,規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 5.5%以上,固定資產(chǎn)投資增長 8%,社會消費品零售總額增長 6%以上,外貿(mào)進出口總額保持正增長,地方一般公共預算收入增長 5%。城市發(fā)展深圳機場和海關正式開通進口免稅品轉關業(yè)務,未來進口免稅品可經(jīng)由深圳機場口岸,以空陸聯(lián)運的方式運往海南自貿(mào)港,將進一步助力消費回流。產(chǎn)業(yè)發(fā)展佛山順德省重點建設項目中航云順德金融云總部在北滘啟動建設,總投資 10 億元
19、,占地約 25 畝。新基建項目將充分利用國際海纜網(wǎng)絡及境內數(shù)據(jù)中心群的資源優(yōu)勢,規(guī)劃建設 3000 個機柜的數(shù)據(jù)中心、跨境金融數(shù)據(jù)服務區(qū)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)與人工智能創(chuàng)新中心,以及配套孵化基地,預計 2022 年第四季度投入使用,推進三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)融入全球海纜網(wǎng)絡一體化。廣州琶洲高新區(qū)獲省政府批準,為省級高新區(qū),規(guī)劃面積 1287.47萬,重點發(fā)展人工智能和數(shù)據(jù)經(jīng)濟,目前已聚集超過 189家高新技術企業(yè)。交通發(fā)展大灣區(qū)召開城際鐵路項目建設工作會議,將加快廣州與周邊城市城際鐵路建設,包括 28 號線(佛山-廣州-東莞)、18 號線南延段及北延段(廣州-中山及珠海、廣州東-花都)等 10 個項目,建
20、設里程 656 公里,總投資額 3585 億元。深圳發(fā)布“十四五”交通運輸發(fā)展戰(zhàn)略,到 2025 年,寶安機場旅客吞吐量將達 7000 萬人次(2019 年 5293 萬人),國家鐵路城市動態(tài)方面,灣區(qū)多城積極推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展及交通建設,其中廣州琶洲高新區(qū)獲批,同時加快與周邊城市各城間城際鐵路項目建設;深圳發(fā)布“十四五”交通運輸發(fā)展戰(zhàn)略等;佛山順德投入發(fā)展新基建等。通車里程達 220 公里,城際鐵路通車里程 190 公里,城市軌道交通通車里程 640 公里(2020 年約 411 公里)等。城市合作廣州湛江廣州市政府與湛江市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,將推進交通設施互連,共建合作發(fā)展平臺,加強重點產(chǎn)
21、業(yè)協(xié)作,深化科技和金融合作,促進社會事業(yè)共建,推進公共服務共享,在經(jīng)濟社會領域全方位交流合作,實現(xiàn)優(yōu)勢互補、合作共贏。行業(yè) 1 月動態(tài)城市更新東莞印發(fā)軌道交通 TOD 范圍內城市更新項目開發(fā)實施辦法:明確此類項目范圍;改造方式包括政府主導、土地權利人自行改造、單一主體掛牌招商等;政府主導、市交通局會同市土地儲備中心和屬地鎮(zhèn)街收儲的,以招拍掛形式公開出讓;自行改造項目,項目容積率大于 2 的部分,政府占 30%,土地權利人占 70%。佛山順德發(fā)布舊改新政:探索改造權公開交易改造模式;調整優(yōu)化了聯(lián)動改造的有關規(guī)定;補充舊村居、舊城鎮(zhèn)改造的相關規(guī)定;補充了地價計收及收儲補償標準等。行業(yè)調控深圳據(jù)報道
22、,住建局補充“715 新政”:家庭購買商品房,只能登記在具備購房資格成員名下(此前只要求一人有名額,其他聯(lián)名人無購房資格也可以聯(lián)名登記),目前已暫停夫妻婚內更名;高層次人才可憑認定證書購買首套房,無需提供社保個稅證明,購買二套則需遵守限購政策。住建部前往深圳、上海等地調研督導房地產(chǎn)市場情況,表示將采取針對性措施,引導好預期,堅決遏制投機炒房,要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標,增強工作積極性、主動性、創(chuàng)造性,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。出臺八條樓市調控措施嚴管購房資格:加強購房意向登記管理,啟用“購房意向登記系統(tǒng)”;嚴格審查購房人資格,包含婚姻關系、購房款來源、償債收入比;嚴厲打擊違規(guī)行為,對隱
23、瞞真實情況的,停止相關人員使用“購房意向登記系統(tǒng)”及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年。江門市住建局發(fā)文,明確江門市市區(qū) 2021 年上半年普通住房價格標準(豪宅線)上調至 15398 元/,該標準自 2021 年 2 月起正式實施。行業(yè)監(jiān)管廣州天河區(qū)住建局發(fā)布提醒,嚴厲打擊各類投機炒房、哄抬房價等行為,各房地產(chǎn)中介機構不得配合或協(xié)助業(yè)主以明顯高于市場價方式掛牌,不得配合或協(xié)助業(yè)主以非正常方式頻繁調整已掛牌的房產(chǎn)出售價格。發(fā)文就房屋交易監(jiān)督管理辦法征求意見,意見稿主要涉及交易規(guī)則、 監(jiān)督檢查、法律責任等內容,主要為加強房屋交易監(jiān)督管理,規(guī)范房屋交易行為,保障交易安全,維護房屋交易當事人的合法權益。包括實行商品房
24、預售資金強制監(jiān)管制度和存量房交易資金自愿監(jiān)管制度;未取得商品房預售許可證,不得發(fā)布預售廣告,不得推介房項目;調價需再備案等。住建局開展樓市專項檢查,要求中介人員禁止參與哄抬房價、炒作預期等行為,如遇到業(yè)主調價,需重新簽訂委托書。東莞倡議房企及中介機構盡量通過線上方式開展銷售宣傳推介、認籌認購開盤、居間服務等活動,避免人員聚集。現(xiàn)場活動要嚴格壓縮規(guī)模、控制人數(shù),按規(guī)定制定防疫方案。深圳住建局答復,“雙證改單證”有悖于當前國家住房政策導向和住房限購調控政策。經(jīng)過評估,將“雙拼房”變更為一套住房,允許其作為“一套房”進行交易和買賣,將會對房地產(chǎn)市場秩序和宏觀調控工作帶來不利影響。樓市供應江門三區(qū)四市陸續(xù)以清單和地圖的形式,公布住宅用地存量信 息。江門全市現(xiàn)共有存量住宅用地項目 293 個,存量用地總面積 1049 萬。其中未動工土地面積 349.8 萬,已動工未竣工土地面積 699.5 萬。蓬江、江海、新會各有 61 個、22個、56 個存量住宅用地項目。共有產(chǎn)權房廣州推出共有產(chǎn)權住房 1366 套,銷售均價為 12000 元/,承購人
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