國內(nèi)外工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式升級轉(zhuǎn)型研究_2020

1、1、國內(nèi)外工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式綜合研究7/25/2022關(guān)鍵字：工業(yè)園區(qū)、類型、發(fā)展模式、轉(zhuǎn)型升級簡介：通過研究工業(yè)園區(qū)的緣起、類型、發(fā)展歷程，對工業(yè)園區(qū)做一個全面的概述；列舉國內(nèi)外的一些工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式的成功或失敗的經(jīng)驗(yàn)，隨著時代科技的發(fā)展、城市的更新，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式也發(fā)生著轉(zhuǎn)變，原有的一些以粗礦的加工制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)已無法適應(yīng)時代的需求，必須通過功能演變尋求新的發(fā)展道路。適用范圍：研究工業(yè)園區(qū)的發(fā)展方向以及一些通過功能演變實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型的案例研究2整體框架工業(yè)園區(qū)研究工業(yè)園區(qū)綜述工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式工業(yè)園區(qū)升級轉(zhuǎn)型3工業(yè)園區(qū)綜述4工業(yè)園區(qū)綜述 工業(yè)園區(qū)定義工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程工業(yè)園區(qū)類型1

2、、工業(yè)園區(qū)源起 最早的工業(yè)園 可追溯至18世紀(jì)，當(dāng)時工業(yè)園是一個國的概念。英國最早完成工業(yè)革命（從手工工場到大機(jī)器工廠的飛躍），成為當(dāng)時最大的資本主義工業(yè)園。當(dāng)然這個工業(yè)園的名號是后人安上去的，但卻無形中給工業(yè)園下了個定義：工廠集中地。 工業(yè)園區(qū)是二戰(zhàn)以來各國通過制定各種工業(yè)區(qū)域開發(fā)政策建立起來的特殊環(huán)境。在日本稱為 “工業(yè)團(tuán)地”，在香港稱為“工業(yè)村”，在英國稱為“企業(yè)區(qū)”，在大陸稱為“工業(yè)園區(qū)”，主要設(shè)立在衰退的內(nèi)城地區(qū)。2、工業(yè)園區(qū)定義工業(yè)園是指建立在一塊固定地域上的由制造企業(yè)和服務(wù)企業(yè)形成的企業(yè)社區(qū)。在該社區(qū)內(nèi)，各成員單位通過共同管理環(huán)境事宜和經(jīng)濟(jì)事宜來獲取更大的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會

3、效益。5工業(yè)園區(qū)綜述 工業(yè)園區(qū)定義工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程工業(yè)園區(qū)類型中國工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程城市化與技術(shù)革命是園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的兩大推手6工業(yè)園區(qū)綜述 工業(yè)園區(qū)定義工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程工業(yè)園區(qū)類型我國大陸地區(qū)的工業(yè)園區(qū)分為兩類：一類是各級地方政府為了吸引投資，發(fā)展本地區(qū)經(jīng)濟(jì)而人為設(shè)立的各級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，我們不妨稱之為開發(fā)區(qū)；另一類是在當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展到一定程度，為了更好的滿足當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)發(fā)展需求而設(shè)立的工業(yè)園區(qū)，我們稱之為特色工業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)的類型多種多樣，其中包括免稅區(qū)、出口加工區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、企業(yè)區(qū)、保稅區(qū)、工業(yè)園區(qū)（包括生態(tài)工業(yè)園區(qū)）、工業(yè)村、工業(yè)團(tuán)地、科學(xué)園區(qū)、技術(shù)園區(qū)、研究園區(qū)、技術(shù)城等各種形態(tài)。7工

4、業(yè)園區(qū)發(fā)展模式8工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式 初始模式為傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)，隨著技術(shù)的發(fā)展帶來產(chǎn)業(yè)革命，產(chǎn)生了生態(tài)工業(yè)園、高新技術(shù)科技園、電子產(chǎn)業(yè)園、IT產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等，產(chǎn)業(yè)集群的效應(yīng)帶來了產(chǎn)業(yè)新城的時代。傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)生態(tài)工業(yè)園區(qū)高新技術(shù)科技園電子產(chǎn)業(yè)園IT產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)形勢紡織、煤炭、鋼鐵、機(jī)械、化工等傳統(tǒng)工業(yè)；高新技術(shù)為指導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)和高端制造業(yè)；以多種產(chǎn)業(yè)形式形成產(chǎn)業(yè)集群；園區(qū)特點(diǎn)人力密集型；污染嚴(yán)重、資源嚴(yán)重浪費(fèi)，已無法適應(yīng)時代的發(fā)展，繼續(xù)脫胎換骨人才、技術(shù)、資金高度密集；人才、技術(shù)、資金高度密集；開發(fā)了創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)模式：工業(yè)旅游；配套設(shè)施無配套配套生活休閑娛樂區(qū)域配套完善，集聚居住、

5、辦公、商業(yè)、休閑娛樂為一體的都市綜合體；9創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園案例廈門留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園關(guān)鍵要點(diǎn)： 非盈利的科技產(chǎn)業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)研發(fā)辦公樓、廠房、綜合樓10廈門國家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園成立于1996年，建面8.8萬平方米，交通便利，屬于不盈利的科技產(chǎn)業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)湖里區(qū)火炬創(chuàng)業(yè)園廈門國家留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園廈門地圖園區(qū)概況 成立時間1996年底區(qū)位位于廈門湖里區(qū)火炬高科技園東側(cè)規(guī)模占地面積6.6；建筑面積8.8；交通緊鄰市區(qū)主干道，距離機(jī)場3公里，距離火車站7公里，東渡海運(yùn)港3.5公里。功能定位高科技產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)11廈門創(chuàng)業(yè)園是由火炬高新區(qū)管委會投資1.8億興建的，在向政府申請政策支持、基金支持和租金補(bǔ)貼支持的同時，負(fù)責(zé)創(chuàng)

6、業(yè)園日常運(yùn)作的管理并收取租金收益。廈門市政府火炬高新區(qū)管委會廈門留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園低地價批地，具體價格不詳投資1.8億興建申請優(yōu)惠政策上繳稅收租金無償啟動基金和稅收優(yōu)惠政策廈門創(chuàng)業(yè)園物管會下屬國有企業(yè)日常物業(yè)管理補(bǔ)貼租金廈門創(chuàng)業(yè)園盈利模式小結(jié)：火炬高新區(qū)管委會：資金流出：向政府以較低價格取地投資興建創(chuàng)業(yè)園資金流入：享有租金收益廈門市政府：支出：提供無償啟動資金、稅收優(yōu)惠政策租金補(bǔ)貼收入：享有稅收收益促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升區(qū)域影響力運(yùn)營模式12在創(chuàng)業(yè)園區(qū)發(fā)展中，政府提供政策支持和資金扶持；創(chuàng)業(yè)園物管會作為平臺；吸引具有高成長性企業(yè)入園孵化，促使200余家企業(yè)成功轉(zhuǎn)產(chǎn)，最終達(dá)到促進(jìn)區(qū)域發(fā)展的目的。政府火

7、炬高新區(qū)管委會孵化企業(yè)角色：提供優(yōu)惠政策提供孵化企業(yè)可申請報批的啟動、運(yùn)營資金以活動、視察的方式提升園區(qū)知名度和影響力角色：建造創(chuàng)業(yè)園提供配套服務(wù)：住宿、餐飲、娛樂為孵化企業(yè)享受政府優(yōu)惠政策提供平臺作為孵化企業(yè)與外界溝通的窗口。角色：攜帶高成長性項(xiàng)目入園利用創(chuàng)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢環(huán)境孵化項(xiàng)目，并轉(zhuǎn)產(chǎn)創(chuàng)造效益為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)（孵化成功企業(yè)200余家）橋梁和紐帶運(yùn)營模式13辦公樓主力戶型為140-170平米，多數(shù)企業(yè)認(rèn)為200平米左右面積將更為適合創(chuàng)業(yè)型企業(yè)創(chuàng)業(yè)園物業(yè)組成：由1棟研發(fā)樓，3棟標(biāo)準(zhǔn)廠房，1棟綜合樓構(gòu)成，研發(fā)辦公樓為7層，出租率近乎100%，物業(yè)組成名稱建筑參數(shù)出租情況設(shè)施建設(shè)其他費(fèi)用創(chuàng)

8、業(yè)大廈建筑總面積：9500平方米單戶型面積：80-200平米，其中主力戶型140-170平米層高：3.6米，吊棚后2.7米。層數(shù)：7層租金價格： 26元/平米，留學(xué)人員第一年全免，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租金的80%?？罩寐剩?%基礎(chǔ)設(shè)施：結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，配備有光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、消防監(jiān)控、安防智能化系統(tǒng)及客貨電梯 服務(wù)設(shè)施：會議室、信息中心、培訓(xùn)中心、商務(wù)中心等 水費(fèi)：2.8元/噸電費(fèi)：0.97元/噸。物業(yè)管理費(fèi)2元/平米創(chuàng)業(yè)園綜合樓廠房研發(fā)樓14創(chuàng)業(yè)園內(nèi)含有標(biāo)準(zhǔn)廠房3棟，每棟6層，最受歡迎的戶型是500平米左右名稱建筑面積戶型情況租金情況空置率其他費(fèi)用新業(yè)樓5400平

9、方米面積最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米層高：6層1層租金20-24元/平米2-6層租金15-18.5元/平米幾乎是全滿水費(fèi)：2.8元/噸電費(fèi)：0.97元/噸。物業(yè)管理費(fèi)2元/平米昂業(yè)樓5400平方米宏業(yè)樓8940平方米廠房創(chuàng)業(yè)園綜合樓廠房研發(fā)樓15綜合樓為六層，1層為生活配套，2-6層為129套單身公寓，空置率為6.2%，入住企業(yè)對于高檔飲食配套具有強(qiáng)烈的改善性需求名稱建筑參數(shù)功能布局公寓其他費(fèi)用軒業(yè)樓棟數(shù)：一棟層數(shù)：6層建筑面積：9400平米1層為3個餐廳，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店，會議室：2個大的容納100人，400平左右，小的容納20-30人

10、左右，100多平。價格1小時80元2-6層為單身公寓戶型： 1房1廳，面積9*3.3=29.7平米租金： 700元/月空置率：129套空8套物業(yè)費(fèi)40元/月水費(fèi)2.8噸電費(fèi)0.572元創(chuàng)業(yè)園廠房綜合樓研發(fā)樓16創(chuàng)業(yè)園客戶主要關(guān)注租金上的優(yōu)惠，首期無償啟動金金額；辦公室、廠房的面積，公寓是否帶精裝修，綠化環(huán)境，安靜程度，高檔的酒店，此外對休閑的會所也有所提及關(guān)注點(diǎn)分類 客戶詢問頻次排名第一名第二名第三名第四名優(yōu)惠政策租金優(yōu)惠首期無償啟動資金稅收優(yōu)惠辦公場所戶型面積辦公樓物業(yè)形態(tài)綜合配套公寓戶型面積和檔次餐飲情況會議室情況休閑配套環(huán)境綠化安靜程度客戶咨詢過程中主要詢問問題 “租金有什么優(yōu)惠呀？”“

11、首期無償啟動資金能申請多少呀？”“有哪些稅收優(yōu)惠呀？”“辦公室戶型面積有沒有200平米左右的？” “公寓有沒有高檔些的，帶不帶精裝修呀？”“吃飯除了食堂有沒有高檔的酒店呀”“創(chuàng)業(yè)園綠化好不好呀，吵不吵呀”“創(chuàng)業(yè)園有沒有會議室呀？我們開會時會用到的”“要是再有一些商務(wù)配套，比如會所什么的就好了” 入園企業(yè)行業(yè)全部為高科技企業(yè)，其中IT/光電子、軟件和生物，三者合計(jì)超過60%。入園企業(yè)構(gòu)成企業(yè)類型17入園企業(yè)享受無償資助金、房租減免、配套資本金、創(chuàng)新基金、申請經(jīng)濟(jì)適用房等優(yōu)惠，其中企業(yè)最關(guān)注的是無償資助金、房租減免和配套資本金以其專利、專有技術(shù)出資入股的，科技成果作價占注冊資本的比例不受限制。 留

12、學(xué)人員優(yōu)惠政策房租減免：用于研發(fā)、生產(chǎn)的廠房，在60150平方米以內(nèi)，第一年免交租金，第二年、第三年分別按市場價的50% 、80%交納租金；可按優(yōu)惠價租用配套生活公寓。 申辦有限責(zé)任公司，注冊資本起點(diǎn)為三萬元人民幣（或等值外幣）；注冊資本在100萬元人民幣以上的，可分期出資。 創(chuàng)新基金：優(yōu)先推薦申請國家科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金和廈門市、火炬高新區(qū)技術(shù)創(chuàng)新基金。 留學(xué)人員及臺灣學(xué)者憑廈門市留學(xué)人員工作證，在購房、辦理駕駛證以及子女入學(xué)、入園就讀等方面享受本市居民生活待遇。留學(xué)人員及臺灣學(xué)者在廈門創(chuàng)辦企業(yè)，可申請購買經(jīng)濟(jì)適用房 無償資助金：符合條件的每家10萬元。 配套資本金：符合條件的可申請獲

13、得最高達(dá)總注冊資本49%、100萬元以內(nèi)的配套資本金，允許在三年內(nèi)按優(yōu)惠價回購股份在與眾多企業(yè)咨詢優(yōu)惠政策的過程中發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)業(yè)企業(yè)最關(guān)注的是無償資助金、房租減免、配套資本金優(yōu)惠。 優(yōu)惠政策18扶持政策主要有稅收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金優(yōu)惠以三年為期限，優(yōu)惠程度逐年遞減；租金優(yōu)惠集中于辦公研發(fā)和產(chǎn)品生產(chǎn)，生活配套沒有優(yōu)惠物業(yè)類型第一年租金第二年租金第三年租金辦公研發(fā)樓（80平米以內(nèi)）013元20.8元廠房（以18元/平米記）09元/平米14.4元/平米單身公寓700元/月700元/月700元/月租金優(yōu)惠一般以三年為期限，優(yōu)惠度逐年遞減，第四年起無優(yōu)惠租金優(yōu)惠集中于辦公研發(fā)和產(chǎn)品生產(chǎn)，生活

14、配套上沒有優(yōu)惠租金優(yōu)惠扶持政策稅收扶持主要是所得稅，增值稅和營業(yè)稅基金扶持入園無償啟動基金（申請通過率近乎100%）各種組織和機(jī)構(gòu)的基金（申請通過率較低）租金扶持符合條件的企業(yè)享受辦公室租金優(yōu)惠，廠房租金優(yōu)惠主要扶持政策優(yōu)惠政策19廈門創(chuàng)業(yè)園靜態(tài)投資回收期要22年，可見依靠出租方式回現(xiàn)周期長，與需要快速回現(xiàn)為目標(biāo)的項(xiàng)目相違背廈門創(chuàng)業(yè)園靜態(tài)投資回收期計(jì)算首期投入金額1.8億辦公研發(fā)樓年租金收益=26元/平米*9500平米*12個月=2964000元廠房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12個月=4263840元公寓年租金收益=700元*129套*12個月=1083600元靜投資回收期=

15、1.8億/（2964000+4263840+1083600）=21.7年盈利模式20廈門創(chuàng)業(yè)園目前在扶持資金、辦公環(huán)境、公寓裝修、酒店配套、社區(qū)環(huán)境方面存在著較強(qiáng)的改善性需求不足對現(xiàn)狀評分改善意見租金優(yōu)惠希望第二年、第三年維持50%的折扣扶持資金落實(shí)已有基金，擴(kuò)充資金來源，對企業(yè)發(fā)展初期至關(guān)重要稅收優(yōu)惠在允許的情況下，盡量加大優(yōu)惠力度辦公情況希望辦公樓內(nèi)裝修更精致一些，戶型寬敞一些，最好200平米左右公寓情況要求一定要精裝修餐飲要有較高檔次的酒店會議室要設(shè)有1-2個會議室，一大一小，大會議室（400平米-500平米）、小會議室（100-200平米）休閑配套建議增加一些滿足商務(wù)需求的休閑配套，比

16、如建造一個會所綠化建議擴(kuò)大綠化面積，控制噪音影響，營造舒適的辦公、居住環(huán)境，增加環(huán)境舒適度安靜程度希望不要太吵，營造一個較安靜的工作、生活環(huán)境5分1分園區(qū)不足21生態(tài)工業(yè)園區(qū)案例唐山曹妃甸關(guān)鍵要點(diǎn)： “生態(tài)城”：17處公園高端休閑配套：假日酒店、水上餐廳、游艇俱樂部、高爾夫球場生態(tài)、科技住宅22曹妃甸工業(yè)區(qū)我國北方國際航運(yùn)中心重要組成部分和世界級重化工業(yè)基地園區(qū)概況 成立時間2008年區(qū)位位于河北唐山南部海岸規(guī)模初期到2010年基礎(chǔ)建設(shè)面積為：88K;未來要建設(shè)成為富有水城特色的新型工業(yè)城市，建成區(qū)面積達(dá)300K;交通緊鄰市區(qū)主干道，距離機(jī)場3公里，距離火車站7公里，東渡海運(yùn)港3.5公里。功能

17、定位為循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，將建設(shè)以現(xiàn)代物流、鋼鐵、石化、裝備制造等四大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)臨港產(chǎn)業(yè)體系23工業(yè)園共規(guī)劃有處公園，將曹妃甸工業(yè)園打造成了一個“生態(tài)城”，積極開展港口工業(yè)旅游序號名 稱級別用 地（公頃）位置規(guī)劃要求1濕地公園區(qū)級201是工業(yè)區(qū)中最大的公園，位于海陸交接帶上。充分利用鹽池、濕地，集中展示本地區(qū)生態(tài)環(huán)境特點(diǎn)。也作為未來生產(chǎn)服務(wù)空間的預(yù)留。2中央公園區(qū)級187從北向南貫穿綜合服務(wù)區(qū)，包括納潮河北岸，是工業(yè)區(qū)重點(diǎn)綠化建設(shè)的地區(qū)。是綜合服務(wù)區(qū)的中心，統(tǒng)一和提高整個綜合服務(wù)區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。3水上運(yùn)動區(qū)級62綜合服務(wù)區(qū)東部濱臨三號港池的人工海灣是綜合服務(wù)區(qū)東部的景觀核心，是濱海休閑娛樂功能中心，

18、結(jié)合人工沙灘、游艇碼頭、海上人工綠島、風(fēng)力發(fā)電等元素塑造濱海休閑場所。4老龍頭海島植物園區(qū)級（277）工業(yè)區(qū)東端，與曹妃甸新城隔海相望。是工業(yè)區(qū)綠地建設(shè)的試驗(yàn)區(qū)（屬于工業(yè)區(qū)發(fā)展備用地）5渤海公園區(qū)級45一號大街南端。作為一號大街主要綠化帶的向海出口，眺望渤海。6青龍河公園區(qū)級165裝備制造區(qū)東段，與與曹妃甸新城隔河相望。保護(hù)濱海生態(tài)環(huán)境，重點(diǎn)保護(hù)生態(tài)多樣性，塑造工業(yè)區(qū)面向新城的綠色界面。7南區(qū)濱水公園區(qū)級166從南至北貫穿南區(qū)中部，包括納潮河南岸與電廠排水渠相結(jié)合。8石化公園組團(tuán)級12遷曹鐵路以東的化工產(chǎn)業(yè)區(qū)東側(cè)，與發(fā)展備用地相鄰。作為工業(yè)區(qū)東部的活動中心之一。9鹽田公園組團(tuán)級11與鹽化、煤化

19、和高新科技園區(qū)相鄰。與就近服務(wù)設(shè)施共同形成工業(yè)區(qū)西部地區(qū)的活動中心。10煤化公園組團(tuán)級11西通河中部北側(cè)煤鹽化工區(qū)的活動中心11高新公園組團(tuán)級11河北西路濱臨納潮河地區(qū)高新科技園區(qū)的活動中心，納潮河濱水公園群的組成部分。12港池島公園組團(tuán)級8港池島向北的門戶港池島的活動中心13物流公園組團(tuán)級14南區(qū)中部，濱臨南區(qū)河南區(qū)物流園區(qū)的活動中心，利用電廠排水的南區(qū)河景觀，塑造特色熱河、雪松等景觀14石油公園組團(tuán)級12遷曹鐵路以東的原油物流中心東側(cè)，與北側(cè)石化產(chǎn)業(yè)區(qū)相鄰。作為工業(yè)區(qū)東部的活動中心之一。15甸頭公園組團(tuán)級9甸頭服務(wù)區(qū)的中心。是港區(qū)活動中心16裝備公園組團(tuán)級16裝備制造區(qū)的中心裝備制造區(qū)西部

20、的活動中心17游艇公園組團(tuán)級10保稅港區(qū)的門戶裝備制造區(qū)東部的活動中心生態(tài)環(huán)境 24大量城市級休閑旅游、娛樂設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，為工業(yè)園區(qū)提供完善配套的同時，構(gòu)筑了世界級的高端休閑度假平臺 規(guī)劃建設(shè)中設(shè)施： 假日酒店 國際化“水上餐廳” ：建設(shè)別具一格的水上接待中心，與假日酒店相呼應(yīng)，成為生態(tài)城亮點(diǎn)工程，達(dá)到能接待300人規(guī)模的國際會議的能力。 游艇俱樂部 曹妃殿 高爾夫球場等旅游休閑項(xiàng)目配套設(shè)施 25 在工業(yè)區(qū)東北公里的地方規(guī)劃建設(shè)一座占地平方公里可供萬人居住的曹妃甸濱海新城，預(yù)計(jì)到年城市面積將達(dá)到平方公里，形成萬人口規(guī)模 歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)、生態(tài)科技住宅住宅以生態(tài)型、國際化、濱海風(fēng)情都市社區(qū)為產(chǎn)品定

21、位。突出生態(tài)設(shè)計(jì)和生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用， 高端居住 26國際化的建筑風(fēng)格、在建筑造型上體現(xiàn)了：生態(tài)、新穎、摩登 建筑設(shè)計(jì)： 造型：新穎、國際化 技術(shù)：采用一流的構(gòu)造技術(shù)打造非同尋常的形態(tài) 生態(tài)：環(huán)保、科技、綠色建筑特色27產(chǎn)業(yè)新城案例新加坡裕廊工業(yè)園關(guān)鍵要點(diǎn)： 新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地集科技工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)為一體的配套完整的綜合工業(yè)區(qū)28園區(qū)概況 新加坡裕廊工業(yè)區(qū)新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，被認(rèn)為是亞洲工業(yè)區(qū)中的一個成功典型良好的區(qū)位，合理的規(guī)劃是打造裕廊的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，舉國之力的支持是裕廊工業(yè)區(qū)的堅(jiān)強(qiáng)后盾。居住區(qū)市中心石化區(qū)港口和重工業(yè)區(qū)自由貿(mào)易區(qū)輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū)中心區(qū)（居住、商業(yè)、辦公）新

22、興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū)功能分明、結(jié)構(gòu)有致的五大分區(qū)是裕廊工業(yè)區(qū)的一大特點(diǎn)，也是其發(fā)展的見證。成立時間1961年區(qū)位位于新加坡島西南部濱海地帶規(guī)模面積約70平方公里；目前已發(fā)展成為新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，工業(yè)產(chǎn)值占全國的2/3以上；交通距離市區(qū)約10公里，具有建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)的自然地理?xiàng)l件，和海陸空交通條件；功能定位初期的出口加工制造等逐步向通訊技術(shù)、生命科學(xué)等眾多高新技術(shù)企業(yè)演化29優(yōu)質(zhì)的住宅和商業(yè)配套滿足了園區(qū)中產(chǎn)業(yè)人群的生活需要，吸引了更多高素質(zhì)人才園區(qū)配套主要為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供住宅服務(wù)，區(qū)內(nèi)有5000間公寓、300間獨(dú)立住宅和1200間宿舍；實(shí)施國外人才安居計(jì)劃，吸引外來高級人才；提供綜

23、合生活、休閑環(huán)境，如公園、學(xué)校、體育館、商場等，形成生產(chǎn)和生活的綜合體。利用最初石化的帶動，中期石化產(chǎn)業(yè)鏈形成，中后期復(fù)合型工業(yè)區(qū)發(fā)展，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成熟，裕廊工業(yè)園已經(jīng)發(fā)展成為集科技工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)為一體的配套完整的綜合工業(yè)區(qū)30規(guī)劃布局科學(xué)規(guī)劃，合理布局，綜合發(fā)展；作為新加坡最大的工業(yè)園區(qū)，新加坡政府從一開始就將裕廊確定為全面發(fā)展的綜合型工業(yè)區(qū)，精心規(guī)劃、科學(xué)布局。根據(jù)具體地理環(huán)境的不同，把靠近市區(qū)的東北部劃為新興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展電子、電器及技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；把沿海的西南部劃為港口和重工業(yè)區(qū)，安排發(fā)展鋼鐵、造船等大型骨干企業(yè)，煉油業(yè)則安排在沿海的幾個小島上；中部地區(qū)為輕工業(yè)

24、和一般工業(yè)區(qū)；沿裕廊河兩岸則規(guī)劃了住宅區(qū)和各種社會生活設(shè)施。居住區(qū)市中心石化區(qū)港口和重工業(yè)區(qū)自由貿(mào)易區(qū)輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū)中心區(qū)（居住、商業(yè)、辦公）新興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū)園區(qū)開發(fā)必須考慮整個園區(qū)的社會功能和經(jīng)濟(jì)功能，考慮園區(qū)如何成為整個城市的有機(jī)組成部分，在園區(qū)內(nèi)部形成高效率“內(nèi)生循環(huán)系統(tǒng)”的同時，與整個城市乃至地區(qū)發(fā)生交換31 發(fā)展歷程新加坡裕廊工業(yè)區(qū)發(fā)展分為五個階段，經(jīng)歷基礎(chǔ)建設(shè)、石化帶動、復(fù)合工業(yè)與產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型發(fā)展為成熟的宜居城市發(fā)展程度時間12345區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接推動區(qū)域城市化成熟階段化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口區(qū)域初步發(fā)展（啟動期）石化區(qū)拉

25、動區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期）工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型推動城市化（全面建設(shè)期）區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期）在大量一般綜合工業(yè)進(jìn)駐后，進(jìn)駐企業(yè)發(fā)生產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型（升級后）才對房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速推動作用1、啟動期:10年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及行業(yè)工人,產(chǎn)生臨時低層次居住性需求；23、建設(shè)初期: 20年，核心項(xiàng)目建設(shè)期,大量專業(yè)性的藍(lán)領(lǐng)建設(shè)者,產(chǎn)生中高層次的居住需求。外地資本開始涌入，選此為生產(chǎn)基地；4、全面建設(shè)期: 10年；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后高收入技術(shù)藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)與管理者成為長期固定工作人員,同時對商業(yè)與寫字樓的需求開始呈現(xiàn)；5、平穩(wěn)發(fā)展期: 10年大項(xiàng)目基本建成投產(chǎn), 產(chǎn)業(yè)布局基本完成,產(chǎn)能不斷增長,區(qū)域發(fā)展成為集工業(yè)居住于一體綜

26、合性城區(qū)。裕廊工業(yè)區(qū)最終發(fā)展為產(chǎn)業(yè)多元，功能完備成熟的城市化區(qū)域，不僅靠石化拉動和產(chǎn)業(yè)鏈補(bǔ)強(qiáng)，更多依靠復(fù)合工業(yè)區(qū)，特別是高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的對居住和配套等的城市化生活要求。32居住、辦公、商業(yè)、休閑娛樂為一體的城市綜合功能，滿足生產(chǎn)、生活各項(xiàng)所需案例啟示：產(chǎn)業(yè)新城是未來工業(yè)園存在的極具競爭力的模式，并不是單一的產(chǎn)業(yè)，而是聚集了生產(chǎn)、生活、服務(wù)為一體的微型城市體。一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備了以下關(guān)鍵要素配套完善“去工業(yè)化”，生態(tài)化、高綠化率，營造園林式、花園般的園區(qū)環(huán)境環(huán)境與形象新穎、創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、科學(xué)合理布局，實(shí)現(xiàn)生態(tài)化、宜居化規(guī)劃布局產(chǎn)品設(shè)計(jì)和企業(yè)品牌、文化相結(jié)合，植入企業(yè)品牌，展現(xiàn)文化內(nèi)涵品

27、牌植入注重工業(yè)旅游的開發(fā)，使之成為營銷宣傳的重要手段，有效促進(jìn)區(qū)域增值，區(qū)域認(rèn)識度快速提升工業(yè)旅游一流工業(yè)園區(qū)的KPI以人為本高品質(zhì)、人性化居住滿足多種類型人群需求案例總結(jié) 33工業(yè)園區(qū)升級轉(zhuǎn)型34城市化技術(shù)產(chǎn)業(yè)革命工業(yè)園區(qū)將向何方？35城市化城市化進(jìn)程加速！城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變！城市更新勢在必行！技術(shù)產(chǎn)業(yè)革命經(jīng)濟(jì)增長需振興產(chǎn)業(yè)！新興技術(shù)引領(lǐng)全新的園 區(qū)模式！高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)+現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)時代來臨！工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級孕育而生！36模式二：工業(yè)區(qū)改造升級納入到工業(yè)區(qū)升級改造中，不改變土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷售，其他部分自用模式一：城市更新納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫兀?/p>

28、建物業(yè)可全部進(jìn)入市場 工業(yè)辦公物業(yè)模式三：“工業(yè)辦公物業(yè)”在這樣大的背景底下，工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級通過三種模式實(shí)現(xiàn)37隨著城市的快速發(fā)展，可開發(fā)的土地難以滿足城市、人口增長需求，未來的城市供應(yīng)將以城市更新為主原來占有大量土地資源的工業(yè)用地成為了改造的契機(jī)。 全國各地陸續(xù)開展實(shí)行城市更新，從一線城市北京、上海等城市為起源點(diǎn)，波及二線城市。 作為土地資源稀缺、人口密集、飛速發(fā)展的深圳在2009年10月22日頒布了深圳市城市更新辦法，并以2009年12月1日實(shí)施，深圳歷史上最大規(guī)模城市更新全面啟動，20個項(xiàng)目在8月25日舉行了聯(lián)合開工儀式 .工業(yè)園區(qū) 改造后的供應(yīng)量直接說明自身扮演了城市更新的重要角色城

29、市更新 38改造項(xiàng)目改造形態(tài)賽格日立工業(yè)區(qū)升級改造創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)，配套有寫字樓、公寓等平湖工業(yè)區(qū)一期高層住宅小區(qū)雅寶工業(yè)區(qū)升級改造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)坂田第一工業(yè)區(qū)坂田華為新的商住中心橫崗128工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目集商業(yè)、商務(wù)、居住和休閑娛樂的綜合體工業(yè)園區(qū)更新方向：住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公、都市綜合體星河雅寶高科總部園坂田第一工業(yè)區(qū)改造橫崗128工業(yè)區(qū)改造園區(qū)更新 39 城市更新項(xiàng)目呈現(xiàn)出：高容積率、超高層、都市綜合體等等，這反映了未來城市的發(fā)展趨勢; 呈現(xiàn)區(qū)域差異 位于城市老中心區(qū)域的工業(yè)園區(qū)改造方向：均以都市綜合體呈現(xiàn)，集住宅、大型的shopping mall、超高的商務(wù)辦公樓等為一體，極大地促進(jìn)其

30、所在區(qū)域城市功能的完善，方便為居民提供更多更為高檔次的配套設(shè)施，并且會優(yōu)化和美化城市面貌。 位于城市邊緣區(qū)域的工業(yè)園區(qū)改造方向：以改造為住宅形式居多，緣于都市綜合體需要一定的商務(wù)市場承載力。 位于城市規(guī)劃的新興核心區(qū)域：以商務(wù)辦公樓、都市綜合體、大型的shopping mall為主，在建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)生態(tài)、科技、時代感。工業(yè)園區(qū)更新特征：高容積率、并存在區(qū)域差異園區(qū)更新 40更新單元規(guī)劃制定的區(qū)域須滿足的條件以及多權(quán)利主體的申報條件更新條例 41更新單元規(guī)劃申報與審批流程 更新單元規(guī)劃編制是更新單元納入年度計(jì)劃后緊接的工作 規(guī)劃制定由原申報單位進(jìn)行 目前大部分納入更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃的，都應(yīng)該準(zhǔn)

31、備或正在做規(guī)劃的編制原計(jì)劃申報單位擬定規(guī)劃草案是否涉及改變法定圖則否市規(guī)劃國土委在15個工作日內(nèi)提出審定的規(guī)劃草案，并公示公示結(jié)束后10個工作日內(nèi)向申報單位核發(fā)規(guī)劃批復(fù)是市規(guī)劃國土委在10個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)城市更新辦城市更新辦在45個工作日內(nèi)形成審定的規(guī)劃草案，報規(guī)劃國土委審議。公示公示結(jié)束后報請市城市規(guī)劃委員會審議，通過后在10個工作日內(nèi)核發(fā)規(guī)劃批復(fù)更新條例 42模式二：工業(yè)區(qū)改造升級納入到工業(yè)區(qū)升級改造中，不改變土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷售，其他部分自用模式一：城市更新納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫兀ㄎ飿I(yè)可全部進(jìn)入市場 工業(yè)辦公物業(yè)模式三：“工業(yè)辦公物業(yè)”43工業(yè)

32、園區(qū)改造升級模式選取案例產(chǎn)業(yè)升級傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型生態(tài)工業(yè)園、高科技工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園功能符合的產(chǎn)業(yè)新城日本“硅谷”筑波科技城、蘇州工業(yè)園區(qū)、上海金橋出口加工區(qū)、臺灣新竹科學(xué)城、裕廊工業(yè)園環(huán)保旅游生態(tài)城德國魯爾工業(yè)區(qū)、丹麥卡倫堡循環(huán)工業(yè)園、海爾工業(yè)園44總用地面積30萬平方米（450畝）總建筑面積80萬平方米容積率2.66物業(yè)形態(tài)商業(yè)，高檔住宅，公寓，辦公樓，廠房資源優(yōu)勢臨近高爾夫，位于城市中心區(qū)域深圳天安數(shù)碼城天安數(shù)碼時代大廈創(chuàng)新科技廣場一期創(chuàng)新科技服務(wù)中心廠區(qū)創(chuàng)新科技廣場二期天安高爾夫花園一期天安高爾夫花園二期天安高爾夫花園三期天安管理中心和派出所園區(qū)概況 45天安數(shù)碼城經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、

33、穩(wěn)健發(fā)展三個階段，成功完成從傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)向民營科技園區(qū)的發(fā)展1990年1999年未來2003年傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園 規(guī)?；母呖萍计髽I(yè)迅速發(fā)展傳統(tǒng)加工制造企業(yè)廠房、食堂水電、網(wǎng)絡(luò)園區(qū)定位城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇企業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成軟件設(shè)施高平臺下的中小民營科技企業(yè)園區(qū)服務(wù)于較大規(guī)模高科技企業(yè)的下游中小企業(yè)缺失中小民營企業(yè)辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù)模式成熟的全國知名民營科技園區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈中小民營企業(yè)辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù)起步期全國化模式復(fù)制期高速發(fā)展期發(fā)展歷程46天安數(shù)碼城從起步到快速發(fā)展階段，兩次成功成功抓住

34、了深圳高科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的機(jī)遇1990年天安工業(yè)園成立，主要是傳統(tǒng)加工制造企業(yè)進(jìn)入園區(qū)廠區(qū)建設(shè)Opportunity 1 1999年天安工業(yè)園主動升級為天安數(shù)碼城，由功能單一的工業(yè)園向復(fù)合功能園區(qū)轉(zhuǎn)變定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器孵化器建設(shè)Opportunity 2成功要素一47把握政府核心目標(biāo)，結(jié)合市場需求，將自身定位為民營企業(yè)的加速器而不是孵化器促進(jìn)區(qū)域發(fā)展增加稅收哈佛大學(xué)教授拉瑞葛雷納(Larry E. Greiner)中小企業(yè)成長模型創(chuàng)業(yè)階段集體化階段規(guī)范化階段精細(xì)化階段合作階段加速器孵化器工業(yè)園發(fā)展階段發(fā)展載體 企業(yè)需求政府目標(biāo)成功要素二48天安數(shù)碼城緊跟城市以及市場發(fā)展趨勢，由單一的工業(yè)

35、園區(qū)向綜合工作型社區(qū)發(fā)展1999年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比2006年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比單一功能社區(qū)向綜合社區(qū)發(fā)展主要物業(yè)：廠房主要物業(yè)：天安數(shù)碼時代大廈天安創(chuàng)新科技廣場一期天安創(chuàng)新科技廣場二期天安科技創(chuàng)業(yè)園天安高爾夫花園一期天安高爾夫花園二期天安高爾夫花園三期成功要素三49隨著天安數(shù)碼城入住企業(yè)逐漸增多，園區(qū)影響力加大，開發(fā)商由最初的申請政策、開發(fā)房產(chǎn)、代收租金等多項(xiàng)責(zé)任轉(zhuǎn)為全市場化模式，開發(fā)商只承擔(dān)開發(fā)房產(chǎn)，銷售回現(xiàn)的責(zé)任企業(yè)逐漸聚集園區(qū)影響力擴(kuò)大成功要素四50在園區(qū)軟件服務(wù)建設(shè)中做足細(xì)節(jié)，憑借做好水電網(wǎng)絡(luò)，金融服務(wù)，物管，科技園區(qū)氛圍營造這些基礎(chǔ)工作，提升園區(qū)吸引力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)聚集成功要素五51開發(fā)商角色

36、借鑒開發(fā)商的角色由園區(qū)成立初期的開發(fā)房產(chǎn)、代收租金和申請政策等多項(xiàng)角色轉(zhuǎn)變?yōu)楹髞淼募兪袌龌\(yùn)作，僅承擔(dān)開發(fā)房產(chǎn)和銷售回現(xiàn)的責(zé)任?；A(chǔ)設(shè)施借鑒園區(qū)建設(shè)初期要做好水電網(wǎng)絡(luò)、物管、金融服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升園區(qū)吸引力，為園區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。物業(yè)比例借鑒園區(qū)由開始的單一功能的工業(yè)園區(qū)成功向綜合工作型社區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)類物業(yè)所占比例隨需求變化而有所提升定位借鑒抓住城市產(chǎn)業(yè)升級給予，準(zhǔn)確把握政府設(shè)立園區(qū)的根本目標(biāo)，考慮中小企業(yè)的需求，創(chuàng)造性地控制孵化成本，實(shí)現(xiàn)雙贏 捕捉機(jī)遇借鑒成功經(jīng)驗(yàn)52工業(yè)園區(qū)改造升級模式選取案例產(chǎn)業(yè)升級傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型生態(tài)工業(yè)園、高科技工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園功能符合的產(chǎn)業(yè)新城日本

37、“硅谷”筑波科技城、蘇州工業(yè)園區(qū)、上海金橋出口加工區(qū)、臺灣新竹科學(xué)城環(huán)保旅游生態(tài)城德國魯爾工業(yè)區(qū)、丹麥卡倫堡循環(huán)工業(yè)園、海爾工業(yè)園53案例蘇州工業(yè)園 54園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園是中新兩國政府合作，以建設(shè)具有國際競爭力的高科技工業(yè)園和創(chuàng)新性、生態(tài)型新城區(qū)為發(fā)展目標(biāo)，是國內(nèi)工業(yè)園發(fā)展的典范浦東機(jī)場120KM劉家港60KM出口加工區(qū) 信息產(chǎn)業(yè)園獨(dú)墅湖高教區(qū)中央商務(wù)區(qū)出口加工區(qū)現(xiàn)代物流園中新生態(tài)科技城陽澄湖休閑度假區(qū)金雞湖獨(dú)墅湖陽澄湖國際科技園區(qū) 蘇州工業(yè)園區(qū)初步形成了國際科技園、中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、獨(dú)墅湖高教區(qū)、信心產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、現(xiàn)代物流園、中心科技生態(tài)城、陽澄湖休閑度假區(qū)等功能完善的分區(qū)；

38、 蘇州園區(qū)規(guī)劃上形成的功能完善的分區(qū)，不同的功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中承擔(dān)不同的功能和作用，為園區(qū)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。成立時間2008年區(qū)位位于蘇州古城東側(cè)規(guī)模行政區(qū)域面積288平方公里，下轄三個鎮(zhèn)，戶籍人口27萬，從業(yè)人員31.57萬，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展面積80平方公里；交通周邊發(fā)達(dá)的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)與中國和世界的各主要城市相連功能定位高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國際化、信息化的創(chuàng)新型、生態(tài)型新城區(qū)；55配套歷程 蘇州工業(yè)園區(qū)配套發(fā)展先于產(chǎn)業(yè)和住宅發(fā)展，鄰里中心首先擔(dān)負(fù)園區(qū)配套功能的職責(zé)；園區(qū)CBD的規(guī)劃建設(shè)使得園區(qū)配套功能更加完善鄰里中心首先擔(dān)負(fù)園區(qū)配套功能的職責(zé)；借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)

39、的第一個鄰里中心新城大廈98年建成;CBD的規(guī)劃建設(shè)，園區(qū)的配套更加完善；蘇州總體規(guī)劃2004-2020提出市域CBD在園區(qū)的概念，園區(qū)的發(fā)展上升到城市的高度；與此同時，鄰里中心的發(fā)展更加成熟，大型商場開始進(jìn)駐園區(qū)，特色商業(yè)街開始形成;CBD功能逐步完善；李公堤商業(yè)街圓通時代廣場、東方之門修建。鄰里中心湖東大廈鄰里中心貴都大廈鄰里中心新城大廈鄰里中心玲瓏大廈鄰里中心沁苑大廈鄰里中心師惠大廈金雞湖商業(yè)廣場李公堤風(fēng)情商業(yè)水街青積案湖商業(yè)廣場左岸商業(yè)街中央商業(yè)廣場圓通時代廣場久光百貨蘇杭時代購物廣場湖濱新天地東沙湖商業(yè)廣場蘇州園區(qū)配套圖00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99

40、年98年97年借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)的第一個鄰里中心新城大廈，97年興建，98年建成。2001年，貴都大廈鄰里中心建成蘇州總體規(guī)劃2004-2020提出市域CBD在園區(qū)的概念。鄰里中心快速發(fā)展，師惠等五座鄰里中心修建，截止到08年，園區(qū)7座鄰里中心，總建面超過12萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。歐尚、沃爾瑪家樂福等商場進(jìn)駐；左岸商業(yè)街、湖濱新天地、聯(lián)豐廣場等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū) 陸續(xù)出現(xiàn)。CBD商業(yè)辦公功能的完善，李公堤 商業(yè)街，圓通時代廣場、東方之門的修建等鄰里中心發(fā)展期、CBD建設(shè)期CBD擴(kuò)展期鄰里中心起步期56住宅配套亮點(diǎn) 園區(qū)住宅建設(shè)突出“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，充

41、分考慮人與環(huán)境的關(guān)系，突出強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施與生活配套設(shè)施同步建設(shè)，營造出“富有獨(dú)特魅力”的生活居住環(huán)境亮點(diǎn)一：蘇州工業(yè)園區(qū)居住用地按居住分區(qū)、居住鄰里、小區(qū)或組團(tuán)三級規(guī)劃設(shè)置；在園區(qū)第二、三區(qū)可分為2個分區(qū)、每個分區(qū)包括幾個鄰里。每個鄰甲約有10000戶，鄰里可進(jìn)一步劃分為小區(qū)20004000戶，或者組團(tuán)300700戶；組團(tuán)大小約為34公頃；亮點(diǎn)二：居住用地根據(jù)住宅密度分為五種類型，可全面滿足不同居住人群需求。容積率密度（人ha）用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）2.3 750 4862高密度（公館式公寓）2.3 510129.4中密度（公館式公寓） 2.03603218.9低密度 0

42、.7-1.26070.7工人宿舍2.32301957商業(yè)配套亮點(diǎn) 獨(dú)立公司運(yùn)營園區(qū)7個鄰里中心，構(gòu)筑完善的配套體系亮點(diǎn)一：三級配套的商業(yè)體系商業(yè)設(shè)施按城市級、分區(qū)級、鄰里級三級配套；居住區(qū)以鄰里中心的方式集中設(shè)置社區(qū)主要配套設(shè)施，為社區(qū)居民提供綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；工業(yè)區(qū)以綜合性便利中心的形式為外來務(wù)工人員設(shè)置集中的宿舍區(qū)和商業(yè)便利服務(wù)設(shè)施。亮點(diǎn)二：將金雞湖打造成為最佳公共設(shè)施配套圍繞金雞湖的高品質(zhì)用地都用作生活與商業(yè)性用途，不作工業(yè)招商之用，金雞湖環(huán)境的打造大大提升了區(qū)域價值；金雞湖環(huán)湖4平方公里的地區(qū)將成為蘇州全市最富現(xiàn)代氣息的都市新商圈。58交通配套亮點(diǎn) 園區(qū)注重完善立體道路交通

43、設(shè)施及公共交通規(guī)劃，深化公交規(guī)劃，研究地鐵、輕軌、出租車等出行比例，為園區(qū)今后實(shí)現(xiàn)立體交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及早規(guī)劃。未雨綢繆的立體交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃亮點(diǎn)一：規(guī)劃中鼓勵公交進(jìn)住區(qū)，公交與鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、新鎮(zhèn)中心及住宅組團(tuán)緊密結(jié)合，地下與地面、地上交通銜接，減少平行交叉，加大暢通度；亮點(diǎn)二：園區(qū)鼓勵在居住區(qū)、商業(yè)房、商住樓設(shè)計(jì)建造立體多層、高層車庫，可不計(jì)容積率；亮點(diǎn)三：嚴(yán)格控制主要道路兩側(cè)用地，形成良好的都市景觀帶，并有利于預(yù)留未來立交橋的實(shí)施。59景觀建設(shè)：高品質(zhì)建筑、大量現(xiàn)代藝術(shù)雕塑與自然山水相映成趣，發(fā)展成為一個充滿現(xiàn)代感和文化意蘊(yùn)的新城 景觀建設(shè) 60游在蘇州工業(yè)園：依托兩大湖區(qū)，結(jié)合工業(yè)旅游和豐富的休閑娛

44、樂配套，發(fā)展成為蘇州七大旅游板塊之一蘇州工業(yè)園綜合保稅區(qū)工業(yè)旅游項(xiàng)目順利通過了國家旅游局的最終驗(yàn)收并獲得了高度評價。國家旅游局文件通知，綜合保稅區(qū)工業(yè)旅游項(xiàng)目已被正式批準(zhǔn)為全國工業(yè)旅游示范點(diǎn)。 音樂噴泉、水幕電影桃花島文化水廊國際博覽中心 工業(yè)旅游 61案例日本筑波 62園區(qū)概況 筑波城是日本目前最大的科學(xué)中心和知識中心，依靠教育科研產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動，經(jīng)過40多年的發(fā)展已成為國際知名的R&D中心城市成立時間1970年區(qū)位距離東京都東北約60km規(guī)模用地2696公頃；現(xiàn)有人口約20萬，規(guī)劃總?cè)丝?5萬人（至2030年）交通三條國家級高速公路通過這個城市，與東京各大城市都有著良好的連接關(guān)系功能定位重要功

45、能為科研教育與居住，商業(yè)服務(wù)僅占整個園區(qū)用地的0.9%63合理的開發(fā)節(jié)奏控制，完善的配套設(shè)施逐步投入，使得筑波城最終成為一個功能完善的中心城市 基礎(chǔ)建設(shè)期城市整治期城市建設(shè)期 1963年-1979年 1980年1989年 1990年至今區(qū)域發(fā)展背景：“貿(mào)易立國”轉(zhuǎn)向“技術(shù)立國”；緩解東京環(huán)境惡化，人口擁擠現(xiàn)象國家決策、政府規(guī)劃、土地征用規(guī)劃方案落實(shí)、市政設(shè)施、公園、配套學(xué)校建成科研機(jī)構(gòu)遷入、住宅建設(shè)、標(biāo)志性建筑建成大型商業(yè)購物中心營業(yè)、大型停車場投入使用文化、藝術(shù)、圖書館、博物館、會展等標(biāo)志性的公建配套建成階段特征發(fā)展舉措決策、規(guī)劃、征地調(diào)整用地范圍Joban特快專線建設(shè)公司成立國家無機(jī)物研究

46、院遷入筑波大學(xué)建立國家土地代理部成立7筑波科學(xué)城委員會成立科研機(jī)構(gòu)建設(shè)規(guī)劃完成9個工業(yè)實(shí)驗(yàn)室、43個科研機(jī)構(gòu)部分搬遷筑波科學(xué)技術(shù)博覽會Joban特快專線與東京連接?xùn)|京至筑波高速巴士運(yùn)營新筑波規(guī)劃正式確定9大筑波概念提出Joban特快專線得到運(yùn)行資格商務(wù)中心城概念提出政府確定科學(xué)技術(shù)規(guī)劃筑波科學(xué)城委員會修訂規(guī)劃，制訂周邊區(qū)域規(guī)劃中心區(qū)規(guī)劃方案確定主要道路建成各公園建成Taketono東方小學(xué)建成筑波中心大樓建成科研機(jī)構(gòu)遷入HUD的住宅項(xiàng)目開工建設(shè)CREO購物中心營業(yè)筑波中心交通大樓建成停車場營業(yè)筑波文化藝術(shù)中心建成，圖書館、藝術(shù)博物館開放國際會議中心建成筑波科學(xué)城筑波中心區(qū)發(fā)展歷程 64中心區(qū)總

47、占地面積80公頃，南北長2.4公里，東西寬240560米。筑波科學(xué)城中心區(qū)聚集了會展中心、會議中心、購物中心、學(xué)校、公園、醫(yī)院等主要的城市功能筑波醫(yī)療中心公園購物中心護(hù)士學(xué)校筑波大學(xué)圖書與科技信息大學(xué)女子大學(xué)筑波會展中心中心公園Azuma中學(xué)文化藝術(shù)中心巴士終點(diǎn)站筑波中心大樓購物中心國際會議中心Takezo中學(xué)科研中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)城市與住宅發(fā)展建設(shè)公司（HUD）公園綜合停車場筑波公共圖書館 筑波文化中心 筑波藝術(shù)博物館筑波會展中心 筑波中心大樓 市政友誼中心 Matsumi公園 完善配套 65案例臺灣新竹 66新竹科學(xué)園區(qū)包括工業(yè)園和科學(xué)城兩大部分，依托雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，新竹已發(fā)展成以IC產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)

48、的產(chǎn)業(yè)集群新竹科學(xué)園區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)住宅區(qū)配套服務(wù)區(qū)拆遷還建區(qū)拆遷還建區(qū)園區(qū)概況 新竹科學(xué)工業(yè)園1980年成立，源于70年兩次世界石油危機(jī)后臺灣對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需要新竹科學(xué)城以科學(xué)工業(yè)園為基礎(chǔ),將新竹科學(xué)園區(qū)建構(gòu)成科學(xué)城,成立時間1980年區(qū)位位于臺灣新竹市東南側(cè)，臺北市西南約70公里處規(guī)模占地2000公頃，可供開發(fā)用地800公頃。其中科學(xué)工業(yè)園公頃功能定位科技、居住、社教、娛樂67科學(xué)工業(yè)園科學(xué)城形成時間1980年功能分區(qū)1986年計(jì)劃，1993年通過工業(yè)區(qū)教育研究區(qū)商業(yè)區(qū)住宅區(qū)園林區(qū)規(guī) 模一、二、三期已開發(fā)603公頃四大功能科技、居住、社教、娛樂四大組成(近期目標(biāo))大園區(qū)大學(xué)城香山山城歷史古跡城199

49、6年近期目標(biāo)在新竹市內(nèi);2116年遠(yuǎn)期目標(biāo)包括12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)共776平方公里;性質(zhì)改變 ,規(guī)劃擴(kuò)張轉(zhuǎn)型演變 在科學(xué)工業(yè)園的基礎(chǔ)上成立了科學(xué)城，使得整個新竹科學(xué)園區(qū)在功能上更加完善68高端居住區(qū)、完善的生活配套，打造了一處便捷、高效的生活城香山山城：新竹青草湖附近，占地500公頃，規(guī)劃為可供1.5萬人居住的大社區(qū)，為本園區(qū)及附近區(qū)域的民眾提供居住。園區(qū)還具備完善的商業(yè)、休閑娛樂、教育、醫(yī)療配套完善配套 69歷史古跡城：將歷史古跡完善保存，并以人行道將諸多古跡連接起來，形成新竹的觀光資源。園區(qū)展示中心等其他旅游相關(guān)設(shè)施豐富重視“工業(yè)旅游”開發(fā)，通過遺跡保存、展示中心打造等將旅游和工業(yè)相融合，以此成為營

50、銷宣傳的重要手段工業(yè)旅游 玻璃博物館70工業(yè)園區(qū)改造升級模式選取案例產(chǎn)業(yè)升級傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型生態(tài)工業(yè)園、高科技工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園功能符合的產(chǎn)業(yè)新城蘇州工業(yè)園區(qū)、日本“硅谷”筑波科技城、臺灣新竹科學(xué)城環(huán)保旅游生態(tài)城海爾工業(yè)園71海爾集團(tuán)在青島共設(shè)立有五大園區(qū)，擁有完整家電產(chǎn)業(yè)鏈園區(qū)所在地面積興建時間園內(nèi)項(xiàng)目海爾工業(yè)園青島高新科技開發(fā)區(qū)800畝 1992 海爾總部大樓 海爾中央研究院 產(chǎn)品制造基地 精密注塑鈑金配套基地 海爾信息產(chǎn)業(yè)園青島高新科技開發(fā)區(qū)500畝 1998海爾物流立體庫 信息家電制造基地 通訊產(chǎn)品生產(chǎn)基地 電子控制模塊制造車間 海爾大學(xué) 海爾科技館 海爾開發(fā)區(qū)工業(yè)園青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)150

51、0畝 1999 生產(chǎn)基地 物流中心 海爾開發(fā)區(qū)國際工業(yè)園青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1000畝 2000智能家電信息技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)品的開發(fā)和生產(chǎn)基地 海爾開發(fā)區(qū)新興產(chǎn)業(yè)園青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1000畝 2000新型環(huán)保包裝材料 海爾集團(tuán)創(chuàng)立于1984年，在短短17年的時間里，從一個瀕臨倒閉的集體小廠發(fā)展壯大成為在國內(nèi)外享有廣泛聲譽(yù)的跨國企業(yè)集團(tuán)。 園區(qū)概況 72海爾集團(tuán)工業(yè)旅游展示了家電產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)工藝為特定型工業(yè)旅游項(xiàng)目工業(yè)旅游類型參觀主要內(nèi)容代表地區(qū)科技型現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù) 先進(jìn)的生產(chǎn)工藝美國硅谷日本筑波科學(xué)城中國西昌衛(wèi)星發(fā)射中心傳統(tǒng)型比較落后的生活工藝比較落后生產(chǎn)模式開發(fā)礦區(qū)，蒸汽機(jī)制造廠和老火車廠等德國魯爾工業(yè)區(qū)

52、英國蘇格蘭威士忌文化遺產(chǎn)中心 上海寶鋼工業(yè)旅游 特定型展示特定生產(chǎn)模式特定生產(chǎn)工藝的項(xiàng)目美國費(fèi)城的美國國家造幣廠中國青島海爾園綜合型自然景觀、人文景觀與工業(yè)旅游融為一體美國拉斯維加斯胡佛水庫浙江省安吉天荒坪抽水蓄能電站工業(yè)旅游 73海爾家電廳海爾未來家庭海爾動感影院 1999.22002.5 公益性的參觀游覽 公益性的參觀游覽 +與海爾管理者互動交流 2003.3 公益性的參觀游覽 +與海爾管理者互動交流 +管理培訓(xùn) +游客動手實(shí)踐 海爾工業(yè)旅游的主要產(chǎn)品類型由簡單的公益參觀發(fā)展到旅游,參觀,培訓(xùn)等多種類型2006興建:海爾大學(xué)海爾科技館時空飛碟海爾山莊海爾培訓(xùn)中心總參觀人數(shù)達(dá)到100萬人總參

53、訓(xùn)人數(shù)達(dá)到3萬人工業(yè)旅游 74海爾工業(yè)旅游給政府和企業(yè)帶來的收益 1.競合合作海爾與日本三洋、德國歐倍德、臺灣聲寶的合作，都是對方高層來海爾交流后，對海爾的產(chǎn)品、管理優(yōu)勢和網(wǎng)絡(luò)資源產(chǎn)生了興趣所引發(fā)的結(jié)果。 2.產(chǎn)品定購?fù)ㄟ^工業(yè)旅游，讓更多游客對海爾產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚興趣及購買欲望，從而每年為企業(yè)帶來的收入達(dá)一千多萬元。 3.提供產(chǎn)品建議游客常常會對海爾的產(chǎn)品也提出自己的建議和個性化需求，企業(yè)會根據(jù)這些建議改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足需求的多樣性。海爾國旅專門建立了工業(yè)旅游信息處理系統(tǒng)平臺，直接收集到第一手資料并迅速反饋給設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和銷售部門，對于產(chǎn)品開發(fā)和市場銷具有重要意義。 4.管理文化、服務(wù)的咨詢客人在互

54、動交流過程中往往會提出一些有關(guān)產(chǎn)品開發(fā)、企業(yè)管理、企業(yè)發(fā)展、客戶潛在需求等探討性建議、想法，反饋一些有價值的行業(yè)信息。使游客群成為海爾忠誠顧客群宣傳海爾品牌的內(nèi)涵使工業(yè)旅游成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的潤滑劑快速獲得客戶反饋2003年共接待25.7萬人，實(shí)現(xiàn)收入1.38億元，直接吸納就業(yè)人數(shù)204人，間接帶動就業(yè)人數(shù)313人，帶動企業(yè)產(chǎn)品銷售1213.16萬元，年納稅額實(shí)現(xiàn)172萬元。 75更新單元規(guī)劃制定的區(qū)域須滿足的條件以及多權(quán)利主體的申報條件工業(yè)區(qū)升級改造條件1、已列入試點(diǎn)項(xiàng)目的11個工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目2、符合以下條件的工業(yè)區(qū)：不符合工業(yè)布局規(guī)劃和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求的工業(yè)區(qū)不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要

55、求的工業(yè)區(qū)建筑容積率偏低、土地利用率低的工業(yè)區(qū)內(nèi)部規(guī)劃不合理、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、建筑質(zhì)量差的工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)改造單元應(yīng)該是成片的區(qū)域改造單元總用地不少于10萬平米企業(yè)破產(chǎn)清算涉及工業(yè)樓宇分割的法院裁定執(zhí)行涉及工業(yè)樓宇分割的列入產(chǎn)業(yè)主管部門公布的限制禁止產(chǎn)業(yè)目錄中禁止類產(chǎn)業(yè)的企業(yè)將其擁有的工業(yè)樓宇作價入股，其自用面積的比例不低于總建筑面積50%的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，其企業(yè)總部和財(cái)務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用原有工業(yè)樓宇，但自用部分的面積不低于總建筑面積50%的單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇，企業(yè)自用確有富余，但自用面積的比例不低于總建筑面積50%的工業(yè)區(qū)改造單元界定工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓的情況升級法規(guī) 76 改

56、造主體編制工業(yè)區(qū)升級改造的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、升級改造專項(xiàng)規(guī)劃和改造實(shí)施方案第一步 改造主體向所在區(qū)工業(yè)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組遞交以上 材料，并提出改造申請 第二步項(xiàng)目所在區(qū)工業(yè)區(qū)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組組織專家論證并征求市發(fā)改、貿(mào)工、規(guī)劃、國土房產(chǎn)、環(huán)保等主管部門和相關(guān)利害關(guān)系人的意見后批準(zhǔn)第三步報市工業(yè)區(qū)升級改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案第四步工業(yè)區(qū)升級改造申報與審批流程77模式二：工業(yè)區(qū)改造升級納入到工業(yè)區(qū)升級改造中，不改變土地性質(zhì)，允許部分配套物業(yè)銷售，其他部分自用模式一：城市更新納入城市更新范疇，更改法定圖則，將土地性質(zhì)改變?yōu)樯套∮玫?，所建物業(yè)可全部進(jìn)入市場 工業(yè)辦公物業(yè)模式三：“工業(yè)辦公物業(yè)”78工業(yè)辦公物業(yè)特點(diǎn)

57、 用地性質(zhì)為工業(yè)用地，工業(yè)用地樓宇是屬于商品房，可自由買賣、轉(zhuǎn)讓，與商務(wù)用地樓宇沒有區(qū)別； 未來工業(yè)用地升級功能用途將普遍存在，并在一線城市形成主流；深圳市區(qū)內(nèi)存在大量的工業(yè)性用地儲備，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳關(guān)內(nèi)工業(yè)用地面積儲備量為45.36 萬平米。并且均會升級改造為辦公等非生產(chǎn)性用途的物業(yè)?？梢姡I(yè)用地的蓬勃發(fā)展是未來深圳城市發(fā)展的趨勢之一，亦是城市產(chǎn)業(yè)升級改造的必由之路。 優(yōu)惠措施能降低企業(yè)運(yùn)營成本，促使更多企業(yè)入住節(jié)省水電費(fèi)：商業(yè)用地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.0064 元/KW h,工業(yè)用地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.88271 元/KW h79深圳典型工業(yè)辦公物業(yè)案例項(xiàng)目產(chǎn)品類型項(xiàng)目備注項(xiàng)目圖片香年廣場商務(wù)寫字樓

58、1、該宗地土地用途為“工業(yè)用地”AB棟50年產(chǎn)權(quán)，CD 棟35 年產(chǎn)權(quán)。2、工業(yè)用地，在拉閘限電，水電收費(fèi)實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。泰然金谷系列商務(wù)寫字樓1、土地用途為工業(yè)用地，土地使用年限為50 年；天安龍崗數(shù)碼新城商務(wù)寫字樓1、該宗地土地用途為工業(yè)廠房，土地使用年限為50 年；2、建立成為創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，金融服務(wù)業(yè)，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)典型聚集的科技園區(qū)。智慧廣場商務(wù)寫字樓1、土地用途為工業(yè)用地，土地使用年限為50 年；2、工業(yè)用地，在拉閘限電，水電收費(fèi)實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。80此類轉(zhuǎn)型模式無明晰的法定程序規(guī)定，是現(xiàn)階段正在盛行的一種房產(chǎn)開發(fā)模式 2006年12月11日，依據(jù)深地和字（1996）3002號深圳

59、市土地使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議（三），將 T405-0037（智慧廣場地塊），將自用型高新技術(shù)工業(yè)用地轉(zhuǎn)為一般工業(yè)用地，性質(zhì)轉(zhuǎn)化為商品房，并按照辦公市場商品房的標(biāo)注補(bǔ)交地價第一步第二步2009年補(bǔ)交T405-0037（智慧廣場地塊）土地使用年限地價，將土地使用年限調(diào)整為50年，地價按照最新時間2009年9月1日補(bǔ)交第三步2004年6月7日，依據(jù)深地和字（1996）3002號深圳市土地使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議（一），將宗地號T405-0010地塊劃分為T405-0037（智慧廣場地塊）和T405-0038（住宅地塊），用地性質(zhì)為高新技術(shù)工業(yè)用地（自用），性質(zhì)為非商品房基本操作步驟（以智慧廣場為例

60、）81三種工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級模式對比分析模式優(yōu)點(diǎn)限制條件備注 “城市更新”模式物業(yè)可完全市場化操作1、城市更新單元必須達(dá)1萬平米以上的連續(xù)區(qū)域2、修改法定圖則3、完全按辦公商品房補(bǔ)交地價1、修改法定圖則程序繁雜，難度較大2、需補(bǔ)交高額的地價，經(jīng)濟(jì)代價大“工業(yè)區(qū)升級改造”模式物業(yè)最高只能50%進(jìn)入市場1、工業(yè)區(qū)改造的規(guī)模必須達(dá)到10萬平米以上2、可售物業(yè)不能超過50%1、有些項(xiàng)目占地較小，規(guī)模不夠，不符合申請改造條件“商務(wù)辦公”模式物業(yè)可完全銷售1、對企業(yè)公關(guān)能力要求極高1、無明晰的法定程序822、產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展研究關(guān)鍵字：產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)城市案例簡介：分析案例由產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)城市的發(fā)展歷程，總結(jié)