上海房地產(chǎn)走勢與預(yù)警

1、上海房地產(chǎn)走勢與預(yù)警張斌2012-11-1214:40:10來源：中國地產(chǎn)市場2012年第09期客觀、公正地評價房地產(chǎn)經(jīng)濟中所存在的各種問題，科學(xué)地測度房地產(chǎn)經(jīng)濟警情程度，是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個重要內(nèi)容。本文根據(jù)歷年來上海市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)，對商品住宅進行了預(yù)警分析。目前，總量預(yù)警指標(biāo)與生產(chǎn)類預(yù)警指標(biāo)保持在警戒限度以內(nèi)，但交易類和價格類預(yù)警指標(biāo)與購買力指標(biāo)發(fā)生了反向發(fā)展的趨勢，由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格過快增長可能會破壞剛剛回暖的整體行業(yè)環(huán)境，對上海市房地產(chǎn)乃至整體經(jīng)濟產(chǎn)生不良影響。房地產(chǎn)價格趨穩(wěn)由于上海市政府限購令等一系列調(diào)控政策的影響，從去年年中開始，上海市房地產(chǎn)均價一路呈現(xiàn)走低態(tài)勢

2、，到今年2月達到谷底（22485元平方米），之后呈現(xiàn)緩慢小幅上升趨勢，在7月達到23707元平方米。具體到各個行政區(qū)，寶山、嘉定、楊浦、長寧依然呈現(xiàn)頹勢，平均成交價格一路下跌，閔行、浦東、普陀區(qū)的房價呈劇烈動蕩趨勢，僅有松江和徐匯兩區(qū)在今年上半年房價保持了持續(xù)的上漲趨勢。在上海市房地產(chǎn)市場的構(gòu)成中，中高檔地產(chǎn)占據(jù)了相當(dāng)大的比例，這對于平均價格的拉動有著非常明顯的作用，而成交量的很大比例又集中在中低檔的商品房中。今年上半年實體經(jīng)濟并不景氣，尤以造船等制造業(yè)為甚，作為中低檔住宅的主力消費群體的工薪階層的消費與投資能力都受到了很大的沖擊，銀行業(yè)在銀根上也受到了更大的壓力。所以總體而言,上半年房價雖然

3、趨于穩(wěn)定，但對于其回暖的判斷與估計，還需持謹(jǐn)慎態(tài)度。近3年以來，上海市房地產(chǎn)投資一直保持高速增長勢態(tài)，但2011年以后增速大大放緩。2012年，上海市房地產(chǎn)投資總額滯后于房價的變化非常明顯，反映了房地產(chǎn)投資商從樂觀到悲觀又到樂觀的一個心態(tài)變化過程。2012年12月房地產(chǎn)總投資315.86億元，同比增長9.5%，略高于2011年同期水平。但是受到市場持續(xù)低迷的影響，到了4月，上海市房地產(chǎn)累計投資總額僅為613.18億元，同比下降0.1%，這是非常罕見的；而隨著2月以后價格的逐步回升，房地產(chǎn)投資商又開始看好市場走向，截至今年6月，房地產(chǎn)累計投資達到1042.43億元，同比增長達到12.7%。土地市

4、場難言整體回暖在“新國八條”出臺前，上海土地出讓的溢價率一般都在100%以上?！靶聡藯l”出臺后，土地出讓的溢價率也在50%100%。目前土地出讓的溢價率基本都在50%以下，甚至許多地塊都是以底價成交。這對地方政府的財政收入是一個巨大的考驗。2011年上海土地市場在供應(yīng)大幅放量的情況下，成交率同樣呈現(xiàn)上漲勢頭,全年總共達成地塊出讓729幅，合計2684萬平方米，環(huán)比分別增長39%、15%。保障性住房延續(xù)前一年上漲勢頭，用地供應(yīng)大幅增長，直接促進居住類地塊放量成交，全年總共出讓149幅居住用地，累計成交901萬平方米，環(huán)比分別增長19%、下滑6%。商辦用地成交震蕩回落，全年共計出讓104幅，累計

5、成交267萬平方米，環(huán)比分別增長9%、下滑20%。2012年上半年依然延續(xù)了2011年的走勢，到6月出現(xiàn)轉(zhuǎn)折跡象，6月上海共成交20幅經(jīng)營性用地，占上半年總數(shù)的40.8%；且溢價地塊有9幅，其中最高溢價率更是達到435%，創(chuàng)造了近2年多來的新高。雖然6月土地市場“回暖”，但整個2012年上半年還是難掩冷淡局面。數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，全市共成交204幅地塊（包括經(jīng)營性用地和其他用地），總成交金額為178.7億元，同比下降67.1%。2011年至今，上海土地市場的底價成交率提升迅猛,但成交率仍在98%左右，一方面預(yù)申請制度的實施大大降低了土地流標(biāo)的風(fēng)險；另一方面也反映出實力房企儲備土地的積極心

6、態(tài)。在樓市調(diào)控背景下，各路房企拿地心態(tài)趨于謹(jǐn)慎，而一些品牌房企在較強資金實力的支撐下，土地購置仍十分必要。由于2011年一線城市樓市普遍低迷，因此房企選擇在一線城市放慢拿地速度，而在二三線城市的擴張則愈演愈烈。從拿地的性質(zhì)來看，2011年，各路品牌房企似乎“嗅”到了未來住宅領(lǐng)域的萎靡，紛紛將資金轉(zhuǎn)投商辦用地，如綠地、復(fù)地、旭輝等，主要是由于推出的地塊性價比相對較高，且商辦項目不會在銷售過程中受到限貸限購等重磅政策的影響。但是商用地塊歷來缺少泡沫成分助推，開發(fā)企業(yè)拿地時理性成分本身就更多，而信貸縮緊、開發(fā)商融資渠道受阻，央行連續(xù)加息使開發(fā)商資金壓力明顯增大，也加重了商辦地塊開發(fā)商出手拿地的謹(jǐn)慎程

7、度。因此，到了2012年上半年，在土地溢價轉(zhuǎn)冷之際，開發(fā)企業(yè)仍然將精力放在了宅地身上，但綜合下半年所推出的宅地來看，不少地塊均位于偏遠地區(qū)，給中標(biāo)企業(yè)帶來不小的壓力。因此，預(yù)計宅地競爭不激烈，高溢價難現(xiàn)，且表現(xiàn)出開發(fā)企業(yè)“各分一杯羹”的局面。政策微調(diào)尤為關(guān)鍵2012年，國家有關(guān)部門堅持房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)子仍然一如既往，但在“行政降溫”和歐債危機的雙重影響之下，我國房地產(chǎn)市場也面臨嚴(yán)峻的考驗，這迫使政府不得不開始對調(diào)控政策進行微調(diào)和完善，放緩一些激進的做法。上海提高了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，將普通住房門檻設(shè)定為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為330萬元套以下，內(nèi)外環(huán)之間為200萬元套以下；外環(huán)以外為160萬元套以下，較

8、2008年的標(biāo)準(zhǔn)分別提高85萬元、60萬元、62萬元。調(diào)整后，普通住房范圍擴大，這意味著有更多居民能夠享受購買普通商品房的優(yōu)惠。目前，房地產(chǎn)市場尚沒有出現(xiàn)明顯的危機預(yù)兆，但還是應(yīng)該建立科學(xué)、系統(tǒng)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，并充分考慮系統(tǒng)的可行性，以最大程度地實現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警價值。根據(jù)筆者之前的研究，上海市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系包括五個方面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總量異常；二是房地產(chǎn)購買力指標(biāo)異常；三是價格類指標(biāo)異常；四是生產(chǎn)類指標(biāo)異常；五是交易類指標(biāo)異常。目前政府加大了土地供應(yīng)力度，同時盡管土地成交溢價率下降，但還是保持了較高的成交率，同時房地產(chǎn)行業(yè)的總投資也呈上升勢態(tài)，所以警情指標(biāo)一與指標(biāo)四并不存在問題。從全局

9、來講，房地產(chǎn)銷售價格與銷售率也扭轉(zhuǎn)了頹勢，部分地區(qū)已開始呈上升勢態(tài)。但是從預(yù)警指標(biāo)三來看，2012年上海市的國民經(jīng)濟指標(biāo)仍存在一些危險的征兆，由于工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)放緩、投資增長乏力等因素影響，上海實體經(jīng)濟發(fā)展也面臨諸多難題，工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)放緩，工業(yè)出口繼續(xù)下降的現(xiàn)象仍未改善。房地產(chǎn)預(yù)警中，指標(biāo)二與指標(biāo)三、指標(biāo)五是否同步非常重要，而目前上海市的這些警情指標(biāo)出現(xiàn)了逆向發(fā)展的趨勢，這意味著房地產(chǎn)價格如果過快上漲就會影響房地產(chǎn)市場長遠的銷售率。在目前地產(chǎn)商依然在囤積土地、保持開發(fā)的情況下，會對行業(yè)整體環(huán)境和資金周轉(zhuǎn)造成更大的壓力，影響行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。而如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)低迷，那么對于投資和關(guān)聯(lián)行業(yè)的抑制

10、也會給上海的實體經(jīng)濟帶來重大影響。因此，既要保持對市場價格走向的引導(dǎo)，控制價格的過快增長，又要保持民眾對于房地產(chǎn)市場的信心。房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)穩(wěn)步前進，與實體經(jīng)濟同步發(fā)展。2012年，若國際經(jīng)濟政治環(huán)境不再發(fā)生顯著惡化，國內(nèi)不出現(xiàn)大范圍的嚴(yán)重自然災(zāi)害和其他重大問題，經(jīng)濟增速雖將繼續(xù)有所回落，但仍可以保持在合理增長區(qū)間，GDP增長率預(yù)計達到8.9%，CPI也將緩慢回落至4.93%，經(jīng)濟增速和高房價“硬著陸”的可能性非常小。筆者認為，與2008年相比，當(dāng)前中國整體的經(jīng)濟運行狀況較為穩(wěn)定。2012年的房地產(chǎn)政策不會出現(xiàn)方向性的轉(zhuǎn)變，但是會出現(xiàn)政策的微調(diào)。預(yù)期在政策調(diào)控的作用下，上海市政府會加大土地供應(yīng)，房地產(chǎn)商也繼續(xù)對前景保持良好信心，同時在土地交易市場也更趨于理性，結(jié)構(gòu)趨于合理化，投資也保持一定的增速，未來半年乃至更