房地產(chǎn)開發(fā)土地獲取方式詳解

1、房地產(chǎn)開發(fā)土地獲取方式目前土地獲取通過一級市場有三種方式：招標、拍賣、掛牌，土 地供應主要以掛牌為主，通過以下三種形式獲得土地。1、普通的土地招拍掛土地供應量和存量調(diào)查（區(qū)域） 地塊瑕疵調(diào)查（權屬糾紛）地塊所在區(qū)域的地價和房價調(diào)查獲取土地信息（網(wǎng)絡、社會關系、其他媒介）土 地 市 場 調(diào) 研地上附著物和地下管線調(diào)查市政配套情況城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃規(guī)劃設計要點城市近三年的開竣工面積和商品房銷量分析區(qū)域行政性收費（房地產(chǎn)開發(fā)相關費用）、基準地價出具報告+成本測算初步設計新項目投資決策會議蛆參與招、拍、掛2、內(nèi)部運作土地招拍掛土地局組卷報省廳批復組織招拍掛取得土地確定地塊（城市規(guī)劃內(nèi)的集體土地

2、、耕地，非基本農(nóng)田）省廳批復建設用地指標后土地局征用該宗地，組織補償進場3、城中村改造土地招拍掛獲取土地信息同村委會接觸達成改造意向書-土地市場調(diào)研f初步設計成本測算90%以上通過簽訂合作意向*組織召開村支兩委會，黨員代公司決策會議通過后*出具報告表會議，村民代表會議 形成改造決議，報市政府批準J組織測量評估并出具報告 |制定拆遷補償方案J由村委與村民逐一簽訂拆遷補償協(xié)議1 組織土地局集體建設用地轉(zhuǎn)用招拍掛為國有建設用地（報省政府批準）取得土地后組織拆遷注：以上是區(qū)域通過掛牌獲得土地的三種形式，依據(jù)土地管理 法和城市房地產(chǎn)管理法，地方土地管理部門應當將國有建設用 地使用權“凈地”出讓，出讓前處

3、理好土地的產(chǎn)權、補償安置等經(jīng)濟 法律關系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)工作 后進行土地招拍掛。但及其他中小城市由于財政原因，沒有能力達到 “凈地”出讓，前期一般由開發(fā)企業(yè)先行墊資進行拆遷補償、征地進 場等工作，土地進行“毛地”掛牌出讓。另外，第3種形式通過拆遷拿地是依據(jù)2001年6月13日國務院 令第305號城市房屋拆遷管理條例進行的，現(xiàn)在若通過拆遷拿地 需依據(jù)國務院2011年1月19日頒布的國有土地上房屋征收與補償 條例為依據(jù)。前期手續(xù)辦理涉及科局及相應資料準備房地產(chǎn)開發(fā)特別是前期部主要與當?shù)卣?、土地、?guī)劃、建設、 房產(chǎn)、發(fā)改、消防、人防、防震、氣象、環(huán)保、電力、通信、燃氣、 水利等相關科局打交道，辦理手續(xù)的目的一是保證項目開發(fā)的正常進 行，二是主要為后期項目貸款做準備，以下為辦理事項及資料準備明 細。1、環(huán)保局辦理事項：擬開發(fā)項目的環(huán)評批復意見申報材料（報至主管科長，需局領導審批）1）項目申請報告/項目簡介1份（由一定資質(zhì)的可研單位編寫，需向 其提供總平面規(guī)劃圖、營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)）。2）帶著可研報告至環(huán)保局聯(lián)系科長填寫環(huán)評咨詢意見登記卡，依據(jù) 項目規(guī)模及建設性質(zhì)確定是編制環(huán)評報告表/報告書。3）環(huán)評報告5份（該報告由一定資質(zhì)的環(huán)評單位編寫，需向其提供：規(guī)劃局出具的選址意見書、用地紅線圖，土地局出具的土 地預審意見，污水處理站出具的污水接收證