房地產(chǎn)泡沫基本問(wèn)題我國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析

1、-. z成 績(jī)中 國(guó) 礦 業(yè) 大 學(xué)碩 士研究生課程考試試卷考試科目 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理 房地產(chǎn)泡沫根本問(wèn)題及我國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自90年代以來(lái)得到了飛速的開(kāi)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重也日益提升。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展也面臨著諸多問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷飆升，住房需求超過(guò)供給，影響了正常的社會(huì)開(kāi)展秩序，從 2003 年開(kāi)場(chǎng)關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的辯論已經(jīng)爭(zhēng)論不止，本文首先通過(guò)對(duì)何謂房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)、房地產(chǎn)泡沫的評(píng)估方法 、房地產(chǎn)泡沫的解決方法四個(gè)問(wèn)題的總結(jié)，從而對(duì)房地產(chǎn)泡沫有一個(gè)宏觀上的認(rèn)識(shí)；然后介紹了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，主要從房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象、產(chǎn)生原因、危害

2、及對(duì)策四個(gè)方面入手。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫 原因 危害 對(duì)策一、何謂房地產(chǎn)泡沫泡沫或泡沫經(jīng)濟(jì)一詞，來(lái)源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界，迄今為止國(guó)際上并沒(méi)有做出統(tǒng)一的或經(jīng)典的釋義。一般認(rèn)為簡(jiǎn)要的釋義是：虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)1。我國(guó)在認(rèn)同西方的普遍解釋的同時(shí)，一般都認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。所謂 房地產(chǎn)泡沫 就是指由房地產(chǎn)投機(jī)因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)根底的情況，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值的根底不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上不具備穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)的根底，形成一種外表上的虛假繁榮2。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋?zhuān)康禺a(chǎn)泡沫是由于虛

3、擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為平安區(qū)、戒備區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)四個(gè)階段5。平安區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險(xiǎn)區(qū)和嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用，地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說(shuō)是投機(jī)需求。這里應(yīng)區(qū)分投資需求與投機(jī)需求，投機(jī)需求的特點(diǎn)是買(mǎi)是為了賣(mài)，目的是賺取差價(jià)；投資需求則是通過(guò)租金來(lái)獲得投資收益。不過(guò)，現(xiàn)實(shí)中只有事后才能完全區(qū)分投資與投機(jī)，事前很難判斷。一般來(lái)講，市場(chǎng)需求的投機(jī)成分越高，泡沫越大，危險(xiǎn)區(qū)與嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)的泡沫相對(duì)難逃破裂的命運(yùn)，但泡沫并不是只有破裂一條路徑，平安區(qū)的泡沫可以維持，戒備區(qū)的泡沫可以繼續(xù)膨

4、脹到危險(xiǎn)區(qū)，也可收縮到平安區(qū)。因此，科學(xué)客觀地對(duì)待泡沫必須度量泡沫，判斷泡沫所處的階段。度量泡沫主要有三個(gè)指標(biāo)，即：房地產(chǎn)投資占GDP比重、房?jī)r(jià)收入比、租售比15。房地產(chǎn)投資占GDP比重指標(biāo)用于判斷是否存在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，并形成未來(lái)的空置；房?jī)r(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性；租售比則是住房售價(jià)與月租賃價(jià)格的比值，用于判斷是否具有長(zhǎng)期投資價(jià)值。根據(jù)市的實(shí)證研究結(jié)果，房地產(chǎn)投資占GDP比重的合理圍在10%-14%，房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間是6-9倍，租售比的合理區(qū)間為150-230倍。二、房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)22 25關(guān)于房地產(chǎn)泡

5、沫的測(cè)度，國(guó)的研究甚少，主要有以下幾種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)指出，實(shí)物資本根底價(jià)值確實(shí)定不是根據(jù)現(xiàn)實(shí)資本的投資收益，而是由該資產(chǎn)或商品生產(chǎn)本錢(qián)加上流通費(fèi)用再加上社會(huì)平均利潤(rùn)計(jì)算的。另一種觀點(diǎn)設(shè)計(jì)了關(guān)于地產(chǎn)泡沫的預(yù)警指標(biāo)，分為生產(chǎn)類(lèi)指標(biāo)、交易狀況類(lèi)指標(biāo)、消費(fèi)狀況類(lèi)指標(biāo)和金融類(lèi)指標(biāo)四大類(lèi)20，這些指標(biāo)雖然以測(cè)度房地產(chǎn)泡沫為名，實(shí)際上仍然是房地產(chǎn)景氣的測(cè)度指標(biāo)，并且指標(biāo)過(guò)多，為實(shí)際應(yīng)用帶來(lái)困難。還有一種觀點(diǎn)提出了泡沫計(jì)量的市場(chǎng)修正法，以空置率為根底計(jì)量房地產(chǎn)泡沫，同樣沒(méi)有分清景氣與泡沫的區(qū)別。國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫研究大致可以分為兩類(lèi)：一是以房地產(chǎn)價(jià)格形成的角度進(jìn)展分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)根底價(jià)格的計(jì)算模型，

6、將房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格與其根底價(jià)格進(jìn)展比照來(lái)測(cè)量泡沫的程度。另一類(lèi)是以房地產(chǎn)的信用角度進(jìn)展分析，設(shè)計(jì)各種指標(biāo)來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)的泡沫程度。三、房地產(chǎn)泡沫的評(píng)估方法14 22房地產(chǎn)泡沫的評(píng)估方法，可以采用定量的方法，也可以采用定性的方法；可以采用收益復(fù)原法，也可以采用數(shù)據(jù)比擬法。收益復(fù)原法是用未來(lái)預(yù)期資產(chǎn)收益的現(xiàn)值與資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格相比擬來(lái)進(jìn)展的。我國(guó)轉(zhuǎn)型開(kāi)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)使房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格常常難以反映市場(chǎng)供求的真實(shí)狀況，這就使收益復(fù)原模型的運(yùn)用受到了極大的局限。收益復(fù)原法的準(zhǔn)確性是建立在市場(chǎng)體系非常完善的假設(shè)根底之上的，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于較低的層次，不僅在市場(chǎng)數(shù)據(jù)的獲取上有難以克制的困難，而且非市場(chǎng)力量

7、的巨大影響常常使房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制扭曲，因而這一方法在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的操作價(jià)值。目前人們習(xí)慣使用數(shù)據(jù)比擬法評(píng)估房地產(chǎn)的泡沫。數(shù)據(jù)比擬法就是將房地產(chǎn)行業(yè)的主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如開(kāi)工面積、土地指標(biāo)、房地產(chǎn)金融指標(biāo)等，與歷史數(shù)據(jù)進(jìn)展縱向比擬，或?qū)⑵渑c事先選定的基準(zhǔn)數(shù)據(jù) 如國(guó)際通行數(shù)據(jù)進(jìn)展比擬，判斷房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，以及泡沫的程度。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是比擬直觀、簡(jiǎn)便，在實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用，但也有許多缺點(diǎn)，存在不同指標(biāo)進(jìn)展比擬后得出的數(shù)據(jù)相互矛盾，缺少綜合指標(biāo)進(jìn)展比擬，缺少權(quán)威系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)全國(guó)性數(shù)據(jù)的比擬并不能說(shuō)明各地區(qū)情況的差異，在比照擬的結(jié)論進(jìn)展解釋時(shí)，帶有很大的主觀色彩；在進(jìn)展橫向比擬時(shí)，基

8、準(zhǔn)數(shù)據(jù)的選擇很關(guān)鍵，由于房地產(chǎn)有非常強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，有時(shí)和國(guó)外的通行數(shù)據(jù)比并沒(méi)有可比性。因此本方法使用得出的結(jié)論更多是定性的，不同的人容易得出不同的結(jié)論。四、房地產(chǎn)泡沫的解決方法22研究說(shuō)明，解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的方法可歸納為以下幾種：1、房地產(chǎn)泡沫擠壓法。該法指的是通過(guò)降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格更接近其在價(jià)值。擠壓法采取的措施主要是增加供給和限制消費(fèi)兩類(lèi)。增加供給的措施主要有增加土地供給，增加中低價(jià)格產(chǎn)品的供給，限制消費(fèi)的措施主要有增加消費(fèi)稅費(fèi)、限制房地產(chǎn)金融等。這兩類(lèi)措施往往可以綜合使用。2、房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化法。該法指的是降低社會(huì)資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置，將資

9、源從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)化到其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，從而降低房地產(chǎn)泡沫的方法。房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)化是由于房地產(chǎn)價(jià)值與其它資產(chǎn)價(jià)值在共同的市場(chǎng)環(huán)境中相互作用而產(chǎn)生的，主要由于不同類(lèi)型，資產(chǎn)利用效率的差異而產(chǎn)生。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫到一定程度后，整個(gè)行業(yè)的收益風(fēng)險(xiǎn)比下隆，市場(chǎng)的自發(fā)力量將引導(dǎo)資源由房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到其它收益風(fēng)險(xiǎn)比更高的領(lǐng)域。在市場(chǎng)機(jī)制失靈時(shí)，也可以使用政府調(diào)控的手段促進(jìn)這種轉(zhuǎn)化。金融市場(chǎng)的興旺和產(chǎn)業(yè)投資時(shí)機(jī)的增多，無(wú)疑能引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移出去?？梢圆捎檬袌?chǎng)和行政相結(jié)合的手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的轉(zhuǎn)化。3、房地產(chǎn)泡沫吸收法。該法指的是通過(guò)提升房地產(chǎn)的價(jià)值方法降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格更接近其在價(jià)值。吸

10、收房地產(chǎn)泡沫的措施主要可歸納為優(yōu)化宏觀環(huán)境和優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，這些措施的實(shí)施能提高房地產(chǎn)的在價(jià)值，使社會(huì)和企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的增加有更好的合理預(yù)期，獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低，房地產(chǎn)泡沫程度下降。4、綜合法。該法指綜合使用擠壓法、轉(zhuǎn)化法、吸收法的方法。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫比擬嚴(yán)重，特別是出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)，要求在短期減少或者消除房地產(chǎn)泡沫時(shí)，可以采用綜合法。五、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題及解決對(duì)策一、我國(guó)常見(jiàn)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象14 231、住房?jī)r(jià)格過(guò)高。聯(lián)合國(guó)人居中心與世界銀行認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)該是居民家庭年收入的2-3倍，不超過(guò)6倍。目前我國(guó)許多城市房?jī)r(jià)與居民家庭收入之比已到達(dá)10：1以上。2、土地供給

11、過(guò)量。有些開(kāi)發(fā)商過(guò)去通過(guò)協(xié)議批租廉價(jià)占有相當(dāng)多土地，并利用未開(kāi)發(fā)的圈地進(jìn)展炒作，把土地價(jià)格越炒越高。有的城市近年通過(guò)拍賣(mài)方式出讓土地，也使地價(jià)居高不下。3、商品房空置過(guò)高。目前，我國(guó)商品住宅空置率已達(dá)15%左右，大大高于國(guó)際上3%-7%的水平。4、住房構(gòu)造過(guò)偏。有些地區(qū)在經(jīng)營(yíng)城市過(guò)程中，為了追求政府土地收入與企業(yè)高額利潤(rùn)，盲目興建高檔住宅，適應(yīng)中低收入者消費(fèi)的一般商品房與經(jīng)濟(jì)使用房供給缺乏。5、房地產(chǎn)投資增速過(guò)快。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度同比增長(zhǎng)1999年為13.8%、2000年為19.5%、2001年為25.3%、2002年高達(dá)32.9%，全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度高于銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度10個(gè)百分點(diǎn)左右

12、。二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因1 2 7 231.房地產(chǎn)四大經(jīng)濟(jì)主體預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)四大經(jīng)濟(jì)主體是指政府、開(kāi)發(fā)商、建筑商和購(gòu)房者。政府負(fù)責(zé)出售或?qū)徟恋?；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌集資金，購(gòu)置土地，規(guī)劃土地的最優(yōu)利用，設(shè)計(jì)具體的實(shí)施方案；建筑承包商負(fù)責(zé)房產(chǎn)建立、裝飾；購(gòu)房者出錢(qián)購(gòu)置房地產(chǎn)。政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑承包商都希望價(jià)格上漲，因?yàn)樗麄兊睦麧?rùn)大小取決于價(jià)格的上下。2.投資資本的炒作經(jīng)過(guò)20多年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，我國(guó)民間閑置資本已經(jīng)到達(dá)一個(gè)極其巨大的數(shù)目。據(jù)有關(guān)部門(mén)估算，截止2002年底僅省民間閑置資本到達(dá)了8000億元之多。在我國(guó)，由于投資渠道不暢以及買(mǎi)方市場(chǎng)的出現(xiàn)導(dǎo)致傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率下降，居民的儲(chǔ)蓄很難

13、轉(zhuǎn)移為直接產(chǎn)業(yè)投資。因此，許多閑置的民間資金進(jìn)入股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形成規(guī)模龐大的炒作資本。3.銀行的盲目信貸11目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中有23%的資金來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)，如加上個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，則其投資資金約60%來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，其開(kāi)展離不開(kāi)金融的支持。但是，在金融體制不健全的情況下，信息不對(duì)稱(chēng)會(huì)給銀行帶來(lái)逆向選擇問(wèn)題，使那些冒險(xiǎn)精神強(qiáng)、信譽(yù)差、最有可能造成不利(逆向)結(jié)果的借款人獲得貸款，從而給銀行帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。4.政府干預(yù)失誤由于以住宅為主的房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特性，因此，政府對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)比其他市場(chǎng)都要多得多。其干預(yù)的方式除以城市規(guī)劃、土地政策

14、、利率政策和稅收政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)和私人投資外，還包括政府直接投資或以轉(zhuǎn)移支付方式等。但是，同市場(chǎng)不是萬(wàn)能的一樣，政府的干預(yù)也有正、負(fù)效應(yīng)兩種。三房地產(chǎn)泡沫危害1 3 141、房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在和開(kāi)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的本錢(qián)獲得生產(chǎn)所必須的資金。2、房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)構(gòu)造和社會(huì)構(gòu)造失衡一方面，地價(jià)上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)展投資無(wú)利可圖。另一方面，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目

15、中最平安、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來(lái)越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題。3、房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了金融危機(jī)通過(guò)對(duì)過(guò)去30至40年中21個(gè)工業(yè)化國(guó)家的住房市場(chǎng)及股市的熱潮和衰落的研究，國(guó)際貨幣基金組織發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格下跌更可能使銀行受到打擊。原因是在多數(shù)國(guó)家，銀行主導(dǎo)著購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)泡沫破滅意味著房地產(chǎn)價(jià)格的急劇下降，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無(wú)法收回，經(jīng)營(yíng)極其困難，而且大批破產(chǎn)。由于銀行等金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)

16、的主要資金來(lái)源，因此，房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了大量的呆帳和壞帳。金融機(jī)構(gòu)不僅無(wú)法收回利息，而且實(shí)際上地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于擔(dān)保價(jià)格，即使實(shí)行抵押權(quán)也無(wú)法全部收回貸款。4、房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致了生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債在長(zhǎng)期不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地和股票的銷(xiāo)售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資缺乏，既降低了研究開(kāi)發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。四防房地產(chǎn)泡沫對(duì)策如何防房地產(chǎn)泡沫，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持

17、續(xù)開(kāi)展。有的提出要硬著陸，有的則提出要軟著陸，比擬可取的做法是軟著陸，因?yàn)檐浿懕扔仓懞?。綜合來(lái)看，具體對(duì)策是：1、必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管4。推動(dòng)房地產(chǎn)過(guò)熱產(chǎn)生的資金絕大局部是從銀行流出的。要嚴(yán)格規(guī)定銀行向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比例，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放零首付個(gè)人住房貸款管理。此外，還要規(guī)個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。2、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的圈地行為進(jìn)展監(jiān)管。建議政府建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，政府土地出讓不能僅僅是價(jià)高者得，政府也要盡量減少大宗土地的出讓行為。與此同時(shí)，強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)土地資源供給量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。3、大規(guī)模開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適

18、用房18。抑制商品房?jī)r(jià)格，國(guó)家就要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要方法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房的作用：一是通過(guò)免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買(mǎi)。二是平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。如果大規(guī)模建立經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實(shí)施，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的空間就會(huì)被封殺。4、建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度5 20。通過(guò)預(yù)警機(jī)制及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布市場(chǎng)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，住房消費(fèi)者理性消費(fèi)。5、全面研究住房稅、費(fèi)政策。通過(guò)稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建立和消費(fèi)。一是貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)

19、優(yōu)惠政策。二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策。三是繼續(xù)加大清理住宅建立和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。四是政府可以考慮征收實(shí)地稅、土地保有稅，提高囤積土地本錢(qián)，限制以投機(jī)為目的的土地交易。6、提高房地產(chǎn)業(yè)信息的透明程度。理性的決策需要信息的支持，僅僅依靠外表現(xiàn)象甚至小道消息往往會(huì)使決策主體過(guò)分樂(lè)觀或者過(guò)分悲觀，顯然這兩種情況對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展都是很不利的。與證券市場(chǎng)或者其它實(shí)物交易市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就具有信息傳遞慢、透明度差的特點(diǎn)，這無(wú)形中增加了政府制定政策，投資者和開(kāi)發(fā)商進(jìn)展決策時(shí)的盲目性。在我國(guó)這樣新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這個(gè)問(wèn)題更加嚴(yán)

20、重：統(tǒng)計(jì)體系很不完善，指標(biāo)模糊不清，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確程度差；交易信息很難得到，沒(méi)有固定的發(fā)布渠道；各種指數(shù)含義模糊，實(shí)用性差。因此，要加速房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的完善，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明程度，研究能科學(xué)把握市場(chǎng)狀況和開(kāi)展趨勢(shì)的分析方法。參考文獻(xiàn)：1王必梁，論房地產(chǎn)泡沫的成因、危害及對(duì)策 沿海企業(yè)與科技 200511：172-1752羅丹，淺析房地產(chǎn)價(jià)格泡沫現(xiàn)狀、成因及對(duì)策建議 財(cái)經(jīng)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報(bào)2007，109：144-1463 季光偉，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及危害性分析 郵電學(xué)院學(xué)報(bào)20046：56-574 茉、石振武，預(yù)防我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的假設(shè)干思考 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 20075 余 凱，我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警

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