基礎班馬兆瑞講義土地增值稅法

1、本章考點精講三、土地（）（一）納稅義務人不人與自然人；不論經濟性質；不論內資與企業(yè)；不論行業(yè)與部門。（二）征稅范圍（）1.基本征稅范圍征收的標準：轉讓的土地使用權是否為國家所有；土地使用權、地上建筑物和附著物是否發(fā)生轉移；（3）轉讓房地產是否取得收入?！咎崾尽客恋氐恼鞫惙秶鷥H指土地使用權的轉讓（二級市場）而不是出讓（一級市場）；轉讓的必須是國有土地使用權，不能是集體土地使用權；必須發(fā)生轉移；必須獲得收入（特殊情況除外）。2.特殊征稅范圍（）經濟行為征免范圍的確認征否繼承、贈與（1）房地產的繼承（2）公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的（3）上述之外的贈與（非公益性贈與）抵押（1）在抵

2、押期間（2）抵押期滿不能償還，造成房地產轉移的交換（1）之間互換房地產（2）個人之間互換自有居住用房地產，經當地核實免征合作建房（1）自用暫免基本征稅范圍不屬于征稅范圍轉讓國有土地使用權，包括出售、交換和贈與地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓存量房地產的國有土地使用權出讓行為未轉讓土地使用權的行為，如房地產的出租3.企業(yè)改制重組土地 政策非公司制企業(yè)整體改建為 公司或者， 公司（ 有限公司）整體改建為（ 公司）。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地 。整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個

3、或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地 。、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地 。上述改制重組有關土地 政策不適用于房地產開發(fā)企業(yè)。企業(yè)改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除

4、。企業(yè)在重組改制過程中經省級以上（含省級）管理部門批準，國家以國有土地使用權作價出資入股的，再轉讓該宗國有土地使用權并申報繳納土地時，應以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）管理部門批準的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應提供該宗土地作價入股時省級以上（含省級）管理部門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。（2）轉讓出租房地產的代建房行為重新評估【相關】關于不動產涉及的稅種：（1）在不動產保有環(huán)節(jié)，即未轉移的：涉及稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、（出租）、城建稅、教育費附加和地方教育附加等；（2）在不動產流通環(huán)節(jié)，即發(fā)生轉移的

5、：涉及（出售）、城建稅、教育費附加和地方教育附加、土地、契稅、印花稅等?！纠} 1多選題】下列各項中，屬于土地納稅義務人的有（）。A.轉讓閑置的事業(yè)B.轉讓辦公樓的外商投資企業(yè)C.轉讓我國國有土地使用權的企業(yè)D.與某公司互換的集體企業(yè)【】ABCD【】土地的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物并取得收入的和個人，包括事業(yè)和企業(yè)?！纠} 2多選題】下列各項中，屬于土地征稅范圍的有（）。A.轉讓國有土地使用權B.出讓國有土地使用權C.轉讓地上建筑物D.轉讓地上附著物【】ACD【】土地的征稅范圍不包括國有土地使用權的出讓?！纠} 3多選題】下列各項中，應計算繳納土地的有（）。A.轉讓存量

6、房B.個人之間互換自有居住用房地產（經當地核實）C.所有人將房屋用于抵債的D.房地產開發(fā)企業(yè)將建造的商品房用于商業(yè)出租，不發(fā)生轉移的【】AC【】選項 B：個人之間互換自有居住用房地產，經當地核實，可以免征土地；選項 D：房地產開發(fā)企業(yè)將建造的商品房用于商業(yè)出租，不發(fā)生轉移的，不屬于土地征收范圍?！纠} 4多選題】下列各項中，應當繳納土地的有（）。A.房地產開發(fā)企業(yè)將其建造的商品房對外投資B.企業(yè)之間進行房地產交換的C.非房地產開發(fā)企業(yè)在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)D.以房地產抵債而發(fā)生房地屬轉移的【】ABD【】、個人在改制重組時以國有土地

7、、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地。（上述政策適用于非房地產開發(fā)企業(yè)）【例題 5多選題】下列項目中，不征或免征（暫免）土地的有（）。A.按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上非房地產開發(fā)企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)B.因國家建設需征用、收回的房地產C.因城市實施規(guī)劃的需要而搬遷，由自行轉讓原房地產的D.合作建房后按比例分房自用的【】ABCD【】選項 A：屬于暫不征收；選項 BC：屬于免征土地的范疇；選項 D：屬于暫免征收土地的范疇?！纠} 6多選題】根據土地有關規(guī)定，下列業(yè)務屬于土地

8、征稅范圍的有（）。A.企業(yè)置換B.轉讓房屋所C.出讓國有土地使用權 D.轉讓國有土地使用權【】ABD【 】土地 是對有償轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物 的行為征稅，包括：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓、存量房地產的 、企業(yè)之間互換 ，不包括國有土地使用權出讓，故選項 ABD 正確?！纠} 7單選題】根據土地 相關規(guī)定，下列行為中，需要計算繳納土地 的是（ ）。將自己擁有的一套閑置的住房出租將自己的 無償贈與自己的某房地產開發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價入股進行對外投資 D.某企業(yè)通過國家機關將一套無償贈與當地一家福利機構【】C【 】選項 A： 將自己擁

9、有的一套閑置的住房出租， 權屬未發(fā)生改變，不繳納土地 ；選項 B：個人將 無償贈與直系親屬，不征收土地 ；選項 D：符合條件的 公益性捐贈，不征收土地 。（三）稅率四級超率累進稅率（四）增值額的確定（） 增值額=應入-扣除項目金額 1.應入包括：貨幣收入、實物收入、其他收入。2.扣除項目金額（）A、新建房扣除項目（）（1）取得土地使用權所支付的金額：包括地價款和相關費用。【提示】取得土地使用權時繳納的契稅計入取得土地使用權所支付的金額，是扣除項目的組成部分。級數增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數（%）1不超過 50%的部分3002超過 50%至 100%的部分4053超過 100

10、%至 200%的部分50154超過 200%的部分6035【例題多選題】下列項目屬于房地產開發(fā)成本的有（）。A.土地征用及拆遷補償費B.建筑安裝工程費C.公共配套設施費D.前期工程費【】ABCD【】四個選項均符合。（2）房地產開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發(fā)間接費用等（3）房地產開發(fā)費用計算扣除（）分兩種情況：能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的：允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）5%以內【提示】利息扣除的限定：不超過同類同期利率，不包括加息、罰息。不能按轉讓房地產項目計算分攤利

11、息支出或不能提供金融機構證明的：允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）10%以內全部使用自有，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民此前規(guī)定的比例執(zhí)行?！咎崾尽吭谟嬎阃恋胤康禺a開發(fā)費用時，要按照標準扣除，而不按照實際發(fā)生數扣除，這是與企業(yè)所得稅稅前扣除的本質區(qū)別。土地時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除?！纠}單選題】企業(yè)在計算房地產開發(fā)費用時，對財務費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構的證明的，允許據實扣除。下列項目可以計入利息支出扣除的是（）。A.金融機構加罰的利息超過期限

12、的利息部分超過國家規(guī)定上浮幅度的利息部分按照商業(yè)同類同期利率計算的利息金額【】D【 】在計算土地 扣除項目時，財務費用中的利息支出，凡能夠按照轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但不包括罰息、超過 期限的利息部分和超過國家規(guī)定上浮幅度的利息部分。與轉讓房地產有關的稅金（）城建稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加（視同稅金）“兩稅兩費”財政部規(guī)定的其他扣除項目（）加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本）20%【提示】僅適用于房地產開發(fā)企業(yè)（轉讓新建房地產）。B、轉讓舊房及建筑物的扣除項目（存量房的扣除項目）取得土地使用權所支付的金額：包括地價款和相關費用。

13、與轉讓房地產有關的稅金。評估價格=重置成本價成新度折扣率?！咎崾尽磕攴莸拇_定：從購房所載日期起至售房開具之日止，每滿 12 個月計一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可以視同為一年。對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但加計 5%的基數。具體情況扣除項目有評估價格評估價格+取得土地使用權所支付的金額+轉讓環(huán)節(jié)稅金評估價格=重置成本價成新度折扣率無評估價有購房記載的金額（1+5%年份）+轉讓環(huán)節(jié)稅金（包含契稅）無評估價無購房核定征收【考點小結】入中扣除的與轉讓房地產有關的稅金或視同稅金扣除的有（）。教育費附加城市建設稅 C.地方

14、教育附加 D.【】ABC【】房地產開發(fā)企業(yè)在計算土地時，允許從應入中扣除的與房地產轉讓有關的稅金及及附加包括城市建設稅、教育費附加和地方教育附加等?！纠} 2多選題】企業(yè)轉讓舊房計算土地時，其扣除項目金額有（）。房屋及建筑物的原值取得土地使用權支付的地價款（不能提供已支付地價款的憑據）【例題 1多選題】房地產開發(fā)企業(yè)在計算轉讓新建房地產的土地時，允許從收轉讓項目的性質扣除項目新建房地 產轉讓取得土地使用權支付的金額價+稅（契稅）+費開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等開發(fā)費用（1）利息+（取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本）5%以內（2）（取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本）10%以內與轉讓房地產有關的稅金城建稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加加計扣除（取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本）20%（針對房地產開發(fā)企業(yè)）存量房地產轉讓（有評估價格）舊房及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價成新度折扣率取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按規(guī)定繳納的有關費用