禁止宅基地轉(zhuǎn)讓正當(dāng)性和必要性

1、禁止宅基地轉(zhuǎn)讓的正當(dāng)性和必要性孟勤國 武漢大學(xué)法學(xué)院 教授近年來，我國禁止宅基地轉(zhuǎn)讓的法律政策受到了強(qiáng)烈的質(zhì)疑和挑 戰(zhàn)。有人認(rèn)為：法律既然承認(rèn)宅基地使用權(quán)是一種物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)賦予 宅基地使用權(quán)人充分享有行使、處分宅基地使用權(quán)的自由。開放宅基 地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，通過價(jià)格機(jī)制和競爭機(jī)制引導(dǎo)宅基地流轉(zhuǎn)， 以發(fā) 揮宅基地的經(jīng)濟(jì)效益，減少宅基地的閑置。限制宅基地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民難 以通過轉(zhuǎn)讓、抵押宅基地使用權(quán)、房產(chǎn)的方式獲得進(jìn)城就業(yè)、定居的 資金，影響城市化進(jìn)程。物權(quán)法草案公開征求意見稿明確規(guī)定禁止城 鎮(zhèn)居民購買宅基地，引來一片反對(duì)聲。最后，物權(quán)法修改為宅基地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)適用土地管理法等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定。有關(guān)

2、人 員解釋為物權(quán)法為今后開禁宅基地買賣預(yù)留了空間。因此，禁止宅基地轉(zhuǎn)讓是否正當(dāng)和必要，已經(jīng)成為一個(gè)爭論性的問題。我們認(rèn)為，我 國現(xiàn)階段和今后相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，禁止宅基地轉(zhuǎn)讓都是符合我國社會(huì) 的共同利益和農(nóng)民利益的。土地資源狀況和農(nóng)民生存現(xiàn)狀決定了宅基地對(duì)農(nóng)戶的生存保障 作用喪失宅基地將導(dǎo)致農(nóng)民流離失所。宅基地不僅是一項(xiàng)簡單的集體 組織福利，而且是國家一項(xiàng)極其重要的土地政策。這有兩層含義：一是農(nóng)民有權(quán)基于生存的理由無償取得定量的宅基地。 每戶只能按統(tǒng)一的用地標(biāo)準(zhǔn)分得一處宅基地， 即一塊棲身之地。 無論貧富， 結(jié)果均等，體現(xiàn)了強(qiáng)烈的社會(huì)公平， 實(shí)現(xiàn)了基本的社會(huì)保障。 二是宅基地必須真正起到使農(nóng)民安居

3、樂業(yè)的作用。 宅基地使用權(quán)不得抵押、 轉(zhuǎn)讓或被強(qiáng)制執(zhí)行，確保了每戶農(nóng)民不因貧窮而流離失所。與其他稀缺資源不同， 宅基地是農(nóng)民安身立命之地， 解決了我國2/3 人口的居住問題。如果說土地承包經(jīng)營權(quán)是“耕者有其田”，宅基地使用權(quán)則是“居者有其地”， 兩者共同構(gòu)成了農(nóng)戶吃住兩大基本生存保障。 宅基地是稀缺性生活必需品， 定量分配是唯一確保每一農(nóng)戶都能安居的方式， 而不準(zhǔn)宅基地轉(zhuǎn)讓也是確保每一農(nóng)戶都能安居的不可缺少的措施。 配給制度決定了宅基地使用權(quán)不可交易性， 宅基地使用權(quán)不可交易保證了配給制度的有效性。 如果農(nóng)戶可以通過多次分配宅基地的方式獲得生存之地， 就沒有禁止交易的必要， 但這樣一來勢必導(dǎo)致

4、農(nóng)用土地不斷流失。 允許轉(zhuǎn)讓而又堅(jiān)持農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓了宅基地就不再分配宅基地， 就必須考慮失去宅基地的農(nóng)戶如何生存的問題。 一兩戶喪失宅基地的農(nóng)戶還可以通過投親靠友、 外出打工租房或搭建臨時(shí)棲身之所的方式解決生存問題， 若一個(gè)村出現(xiàn)幾十戶、 一個(gè)鄉(xiāng)出現(xiàn)幾百戶喪失宅基地的農(nóng)戶， 就會(huì)形成很嚴(yán)重的社會(huì)問題。 禁止宅基地轉(zhuǎn)讓，是我國土地資源緊張和農(nóng)民占人口多數(shù)的客觀條件所決定的，改變這兩個(gè)客觀條件中的任何一個(gè)， 都可以開禁宅基地轉(zhuǎn)讓。 但土地資源緊張對(duì)于中華民族而言幾乎是永恒的條件， 而城市化進(jìn)程沒有幾十年的時(shí)間不可能使農(nóng)民成為我國人口的少數(shù)。aSK中腰法律 www. 9ask. cnni文章來源：中顧法律

5、網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題禁止宅基地轉(zhuǎn)讓也是為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，防止強(qiáng)勢群體剝奪弱勢 群體的利益有的學(xué)者提出，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地和抵押房產(chǎn)還能換點(diǎn)錢，如果不 允許農(nóng)地的流轉(zhuǎn)，由此引發(fā)了一些問題，比如說農(nóng)民賣血，或者是走 上犯罪之路，這些問題誰來承擔(dān) 我樣的擔(dān)憂是誠懇的，但不在理。 農(nóng)民貧困問題的解決在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而不在于多一份可以變賣的財(cái) 產(chǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，可以看到大多數(shù)農(nóng)民變賣宅基地是為了解燃眉之急，沒 有后續(xù)生存的手段，賣地將直接導(dǎo)致他們成為流離失所的流民， 成為 社會(huì)不穩(wěn)定因素。社會(huì)穩(wěn)定是社會(huì)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，農(nóng)民的穩(wěn)定是中國社會(huì)穩(wěn)定 的基本條件。為濟(jì)一時(shí)之急，農(nóng)民急于將宅基

6、地變賣，貧困加上情勢 所迫使他們處于交易的劣勢地位，交易中的價(jià)格話語權(quán)被牢牢掌握在 強(qiáng)勢的買方手中。貧困是農(nóng)民不顧今后生活而賣地的主要原因， 廉價(jià) 是買方冒著法律風(fēng)險(xiǎn)購買農(nóng)村宅基地的根本動(dòng)因。 農(nóng)民頭上的最后一 片瓦就這樣被極其廉價(jià)地剝奪了。有錢能下鄉(xiāng)占地購房的城里人通常 是中產(chǎn)階級(jí)以上的人群，還有一些有錢有權(quán)能多占地的“村官”、“鄉(xiāng)官”、包工頭以及與他們沾親帶故的親友。 允許宅基地轉(zhuǎn)讓只能 使稀缺的土地資源集中到少數(shù)強(qiáng)勢群體手中， 為強(qiáng)勢群體乘人之危提 供便利。禁止農(nóng)村宅基地交易主要約束了買方， 因?yàn)橘I方參與非法的土地交易有可能錢地兩空。 撤掉這一盞紅燈， 還有什么能阻止廉價(jià)兼并農(nóng)村宅基地?

7、對(duì)禁止宅基地轉(zhuǎn)讓的法律政策提出的質(zhì)疑， 其理由在理論層面上站不住腳物權(quán)是支配財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，但支配不是絕對(duì)的自由，而是依法支配。 占有、 使用也是支配， 因此， 不能說不能轉(zhuǎn)讓就等于不能支配，就不是物權(quán)。財(cái)產(chǎn)并不是因?yàn)榱魍ǘ蔀樨?cái)產(chǎn)的。在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，商品的價(jià)值和使用價(jià)值都不以流通為要素。價(jià)值形成于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間， 使用價(jià)值來源于商品的自然屬性和功能。 流通只是商品的價(jià)值轉(zhuǎn)化或表現(xiàn)為交換價(jià)值的途徑。 不能流通， 只是使財(cái)產(chǎn)沒有機(jī)會(huì)表現(xiàn)為交換價(jià)值，并不消滅財(cái)產(chǎn)固有的價(jià)值和使用價(jià)值。在法律領(lǐng)域，財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用也不以流通為要件。 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、 占有權(quán)都是權(quán)利人對(duì)財(cái)產(chǎn)的直接支配， 完全可以脫離流通過程。

8、民法中本來就有不少禁止流通物、限制流通物。禁止財(cái)產(chǎn)流通的原因在客體本身，與法律關(guān)系的主體和內(nèi)容無涉。 農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織， 使用權(quán)屬于農(nóng)戶，說農(nóng)村宅基地是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，是從使用權(quán)的意義上講的。就農(nóng)村宅基地使用權(quán)設(shè)立的宗旨和方式而言，本就是為了讓農(nóng)民蓋房，并非是讓農(nóng)民拿去賣， 也就是說，農(nóng)村宅基地使用權(quán)本無流通的含義，其性質(zhì)猶如居住權(quán)。確認(rèn)宅基地使用權(quán)為物權(quán)與宅基地使用權(quán)市場化完全是兩個(gè)問題。 并不是說只要是物權(quán)都必須進(jìn)入市場， 我國的軍事裝備也有物aSK中腰法律而 www,9QE文章來源：中顧法律網(wǎng)就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題一一國家所有權(quán)，可這個(gè)所有權(quán)是不能市場化的。其實(shí)問題很簡單, 宅基地不能轉(zhuǎn)讓，當(dāng)然就不需要市場化，宅基地的資源配置只能是分 配，不能由市場調(diào)節(jié)，因?yàn)闆]有多余的宅基地供應(yīng)市場。宅基地使用 權(quán)市場化解決不了農(nóng)戶的居住問題。(3)禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與城市化進(jìn)程之間沒有必然聯(lián)系。宅 基地轉(zhuǎn)讓有助于推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城的觀點(diǎn)，是以“農(nóng)民愿意為了進(jìn)城而賣 掉宅基地”為假設(shè)的。事實(shí)上，對(duì)于大多數(shù)農(nóng)民而言，城市不過是他 們打工的地方，賺了錢都要回家娶媳