如皋汽配城完整策劃案.

1、如皋汽配城項(xiàng)目(xingm)營銷策劃提案共八十頁匯報(bào)(hubo)框架 項(xiàng)目(xingm)形象展示 項(xiàng)目營銷運(yùn)作方案建議 大中城市汽車城項(xiàng)目成功的條件如皋房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析共八十頁前 言本報(bào)告是為該汽車城所作的項(xiàng)目營銷策劃方案，由于項(xiàng)目在定位、規(guī)劃等方面已形成了初步的方案，因此(ync)，我們所做的一切策略分析，均是以此為基礎(chǔ)并結(jié)合我們對市場及項(xiàng)目的初步認(rèn)知下做出的。本報(bào)告僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商另行制定。共八十頁匯報(bào)(hubo)框架 項(xiàng)目形象(xngxing

2、)展示 項(xiàng)目營銷運(yùn)作方案建議 大中城市汽車城項(xiàng)目成功的條件如皋房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析共八十頁如皋，隸屬南通市，江蘇歷史文化名城，位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲上海都市(dsh)圈內(nèi)，南臨長江，與蘇州張家港隔江相望。全國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市），全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力50強(qiáng)縣（市），中國長壽之鄉(xiāng)。 如皋東距上海150公里，西距南京200公里。面積1477平方公里，人口145萬。江蘇大力實(shí)施沿江大開發(fā)戰(zhàn)略以來，800里沿江被專家視為全球未來最大的制造業(yè)基地。如皋作為(zuwi)江蘇沿江開發(fā)的15個(gè)重點(diǎn)縣（市）之一，在江蘇沿江乃至長三角地區(qū)，以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢占得重要地位。 目前，位于如皋港下游的滬通

3、公路大橋的立項(xiàng)和設(shè)計(jì)接近尾聲，即將開工?？傞L11公里的滬通長江大橋上距江陰長江大橋約45公里，下距蘇通長江公路大橋約40公里。項(xiàng)目建成后，如皋到上海、嘉興等地的城際列車時(shí)間縮短至40分鐘，南通經(jīng)錫通高速公路到蘇州、無錫也將縮短至40分鐘。城 市 印 象共八十頁美 麗 如 皋共八十頁 2010年如皋全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破430億元，財(cái)政總收入突破78億元，位于全省第十位，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19852元，社會消費(fèi)品零售總額突破170億元，全部工業(yè)應(yīng)稅銷售突破570億元，經(jīng)濟(jì)總量躍居南通第一，蘇中第二（僅次于靖江市），“三外工作”近幾年一直位于全省前列。 2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資18.29億元

4、，增長28.98%；房屋施工面積(min j)335.7萬平方米，增長31.1%，其中，施工住宅266.28萬平方米，增長28.03%；商品房屋銷售面積(min j)65.83萬平方米，增長8.31%，商品房屋銷售額24.29億元，增長20.43%。 2010年交通設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加快，全年完成交通建設(shè)投入16.8億元，比去年增長6.3%，建成農(nóng)村集體居住點(diǎn)道路112公里，完成農(nóng)村等級公里提升30公里，改造危橋114座，市政基礎(chǔ)設(shè)施投入19億元，新增道路面積36萬平方米。 近年來，如皋市出臺了一系列的惠民、富民政策，提高職工工資水平，鼓勵(lì)自主創(chuàng)業(yè)，加強(qiáng)社會保障機(jī)制，提高離退休金標(biāo)準(zhǔn)，“十一五”期

5、間，全市城鎮(zhèn)居民可支配收入快速增長，生活質(zhì)量迅速提高，反映城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的六大小康指標(biāo)均快速增長，迅速接近并超過小康標(biāo)準(zhǔn)。城 市 經(jīng) 濟(jì)城市恩格爾系數(shù)如皋36.3%南通36.7%全國平均37.9%聯(lián)合國糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)50%-59%40%-50%30%-40%59%以上如皋為36.3%貧困溫飽小康富裕低于30%最富裕共八十頁城 市 規(guī) 劃經(jīng)濟(jì)增長速度持續(xù)高于全省和南通，總體保持“十一五”水平，全市地區(qū)生產(chǎn)總值年遞增20%以上，到“十二五”期末達(dá)1200億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過8萬元；財(cái)政收入年遞增35%左右，到“十二五”期末財(cái)政總收入突破300億元，一般預(yù)算收入突破130億元。產(chǎn)業(yè)結(jié)

6、構(gòu)明顯優(yōu)化，到“十二五”期末服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)40%以上，二三產(chǎn)業(yè)占GDP比重達(dá)95%以上；全部(qunb)工業(yè)應(yīng)稅銷售突破3000億元，年遞增40%以上。城市化水平達(dá)到70%。如皋市2011-2015年（“十二五”）經(jīng)濟(jì)發(fā)展(fzhn)規(guī)劃共八十頁城 市 規(guī) 劃中北部經(jīng)濟(jì)板塊西部經(jīng)濟(jì)板塊東部經(jīng)濟(jì)板塊南部經(jīng)濟(jì)板塊 一城：如皋市城區(qū)，是市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心，應(yīng)集中優(yōu)勢力量，進(jìn)一步強(qiáng)化如城在市域范圍的集聚(jj)和服務(wù)功能，強(qiáng)化其作為市域發(fā)展極核的地位，同時(shí)打造其生產(chǎn)功能和綜合服務(wù)功能 一區(qū)：如皋港區(qū)，是市域產(chǎn)業(yè)中心，承擔(dān)市域相當(dāng)部分的產(chǎn)業(yè)功能，其定位為以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的城鎮(zhèn)地區(qū)，以發(fā)展港口

7、相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)城市建設(shè) 四板塊：中北部經(jīng)濟(jì)板塊、南部經(jīng)濟(jì)板塊、東部經(jīng)濟(jì)板塊、西部經(jīng)濟(jì)板塊空間架構(gòu)(ji u)：一城一區(qū)四板塊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局共八十頁城 市 規(guī) 劃如皋市先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展(fzhn)規(guī)劃：共八十頁城 市 規(guī) 劃 雖然汽車及配件(pijin)行業(yè)被列入如皋市的主導(dǎo)制造產(chǎn)業(yè)，但行業(yè)產(chǎn)值規(guī)模并不突出，僅占規(guī)模工業(yè)比重的10%。共八十頁城 市 土 地 市 場 2010年如皋總出讓土地406.8萬方，09年全年出讓土地面積383.02萬方，10年環(huán)比09年上漲(shngzhng)6.2%；比08年上漲了197%。 2010年土地市場整體成交均價(jià)為1369元/平，環(huán)比09年18

8、84元/平下降了37.6%。2011年上半年共八十頁城 市 土 地 市 場市場簡析： 如皋近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，城市化建設(shè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也步入高速發(fā)展階段；市場在住宅市場顯現(xiàn)低迷時(shí)，開發(fā)商更青睞商辦用地的開發(fā)；土地成交面積近年逐步增長，但土地成交均價(jià)卻逐年下滑，主要原因(yunyn)為土地成交區(qū)域向近郊擴(kuò)散；城市規(guī)模基數(shù)有限，發(fā)展空間的后勁不足，且市場競爭日趨激烈。共八十頁城 市 商 品 房 市 場商品房市場在09年經(jīng)過“井噴式”發(fā)展后，2010年、2011年趨于平緩；2009年商品房銷售面積60.78萬方(wnfng)，環(huán)比上漲120.3%，2010年商品房銷售面積65.83萬方，環(huán)

9、比增長8.31%；2009年商品房銷售均價(jià)3362元/，環(huán)比增長12.81%，2010年商品房銷售均價(jià)3689元/，環(huán)比增長,9.72%。共八十頁城 市 商 品 房 市 場市場簡析：2009年以來，如皋土地供應(yīng)量加大，后續(xù)存量土地可觀。如皋房產(chǎn)老城區(qū)項(xiàng)目較少，發(fā)展趨勢由中心向東南西北四個(gè)方向擴(kuò)展，城西板塊成為2010年房產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域之一，成交量與成交價(jià)格在如城中占有(zhnyu)重要位置。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶入城購房比例較大，客戶需求以120-150平米三房產(chǎn)品為主。共八十頁近年如皋市主要(zhyo)的專業(yè)類商業(yè)項(xiàng)目分布圖共八十頁如皋市場商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案( n)調(diào)研分析金威(jn wi)汽車城共八十頁匯報(bào)

10、(hubo)框架 項(xiàng)目形象(xngxing)展示 項(xiàng)目營銷運(yùn)作方案建議 大中城市汽車城項(xiàng)目成功的條件如皋房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析共八十頁地區(qū)汽車市場宏觀調(diào)研(dio yn)分析 自2001年以來中國汽車工業(yè)總體上保持了良好的發(fā)展勢頭，連續(xù)九年增幅保持兩位數(shù)增長，中國汽車行業(yè)前景廣闊。如皋市政府將汽車及其配套產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，說明其具有一定的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，并具備較好的發(fā)展前景。目前如皋市已規(guī)劃建設(shè)了汽車配套產(chǎn)業(yè)園，引進(jìn)了生產(chǎn)輕型卡車的江蘇英田集團(tuán)、生產(chǎn)輪胎的雙錢集團(tuán)等具有一定影響力的汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。據(jù)悉，2009年如皋市的汽車保有量為45146輛，2010年為60300輛，增長率為33.6%。今年

11、1至9月份全市的汽車保有量為72592輛，比去年一年的總量增長12292輛，有望突破(tp)9萬量。2年1倍的增長速度說明如皋汽車保有量發(fā)展迅猛，未來汽車相關(guān)的消費(fèi)需求空間較大。共八十頁借鑒大中城市汽配市場運(yùn)營(ynyng)經(jīng)驗(yàn)坐落于大明路、寧溧路交界處?？傉嫉?3畝，實(shí)際使用面積40畝。建成后占地面積12298平方米，建筑總面積19281平方米，中心綠化廣場面積2000平方米。項(xiàng)目為7棟框架結(jié)構(gòu)單體組成，其中沿主干道為兩層，其余一層。該項(xiàng)目依托大明路汽車一條街的成熟氛圍，地勢條件無可比擬。吸引了一批在南京市頗為影響的汽配企業(yè)入駐，有年發(fā)汽車實(shí)業(yè)有限公司、上海美車飾汽車百貨、南京博隆科技有限公

12、司、榮華汽車配件公司、九華山汽配公司等。目前運(yùn)營狀況良好，租賃率過80%。大明路汽配城規(guī)模小，略顯雜亂無序，但是其中汽車配件、美容(mirng)、二手車等服務(wù)鏈完善。 大明路汽配城項(xiàng)目運(yùn)營分析項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目概況共八十頁寧南(nn nn)汽配城由南京林大汽配市場和常熟國際汽配城合作興建，城南商貿(mào)集聚區(qū)子項(xiàng)目之一，也是雨花臺區(qū)、寧南街道兩級政府重點(diǎn)扶持(fch)企業(yè)。項(xiàng)目總占地約260畝，坐落在南京寧南汽車貿(mào)易園中心位置，設(shè)進(jìn)口配件、國產(chǎn)配件、汽車用品、輪胎輪轂、汽車快修、工程機(jī)械、養(yǎng)護(hù)美容七大交易服務(wù)區(qū)，還有2萬平方米的知名品牌整車展示大廳和12000平方米超大型的地下停車場。與大明路、寧南大道、

13、寧溧路汽車“后市場”一條街，外延至江寧汽車整車生產(chǎn)基地，形成了全國第一條完整的最大的汽車生產(chǎn)、銷售與汽車后市場貿(mào)易服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目分東區(qū)與西區(qū)，西區(qū)商鋪已經(jīng)全部投入使用，東區(qū)圖4、6部分整體打包出租/售。西區(qū)剩余存量商鋪出租價(jià)格：8-12萬元/年，面積8米*8米，雙層1：東區(qū)2：東區(qū)3：東區(qū)5：東區(qū)4：西區(qū)6：西區(qū)7：入口景觀項(xiàng)目點(diǎn)評共八十頁高力汽配城隸屬集團(tuán),為江蘇省汽配行業(yè)(hngy)批發(fā)中心和南京市汽配交易龍頭市場.營業(yè)面積20萬平方米,超過南京原有汽配市場經(jīng)營面積的總和,汽車配件專業(yè)市場.建筑為三層，一層門面，二、三層辦公、居住或者(huzh)作為倉庫棲霞大道的高力汽配城以大車的修理

14、、交易、裝飾為主，運(yùn)作成熟，是大型車輛客戶的集中地項(xiàng)目點(diǎn)評共八十頁新伊汽配城該汽配城于2005年8月開業(yè),主要經(jīng)營戶都是由原新莊汽配城的商戶拆遷(chi qin)而來經(jīng)營方針仍是一條龍的汽車配件銷售,力爭打動(dòng)成南京以至江蘇省地區(qū)的一個(gè)汽車零部件銷售業(yè)的新品牌! 城北最大的汽配城，口碑好，經(jīng)營效益佳商鋪出租率達(dá)99%，西區(qū)新建4棟3層商鋪，租一層用三層，面積(min j)128左右，租金7萬多/年項(xiàng)目點(diǎn)評共八十頁中南(zhn nn)汽車港中南汽車港位于南京江寧祿口，是一座兼具龐大規(guī)模效應(yīng)和優(yōu)越行業(yè)知名度的航母級汽配市場。中南汽車港占地881畝，建筑面積超過65萬平米，擁有汽配用品、汽車倉儲物流、

15、舊機(jī)動(dòng)車交易、汽車品牌推廣及汽車文化、汽車人才培訓(xùn)5大基地。建成后的汽車港將成為承接區(qū)域整車廠及汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)、同時(shí)服務(wù)于汽配用品生產(chǎn)廠、經(jīng)銷商、國際采購機(jī)構(gòu)及汽車后市場的重要環(huán)節(jié)。 在中南汽車港之前，福特就落戶江寧祿口，此后祿口巨大的發(fā)展?jié)摿ν宫F(xiàn)無疑，世界500強(qiáng)企業(yè)已有20余家陸續(xù)在這里建立了研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)基地。中南汽車港的進(jìn)入，將使祿口成為中國第四大汽車產(chǎn)業(yè)綜合生產(chǎn)基地。市場采取(ciq)連續(xù)5年年租金8%的回報(bào)方式，聘請專業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，最大化地降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，確保了投資者的經(jīng)濟(jì)利益，回報(bào)高安全可靠，即投入即收40%回報(bào)吸引了眾多眼球。銷售均價(jià)：8500元/平米共八十頁

16、共八十頁結(jié)論：一座成功的汽配城應(yīng)完善的汽車服務(wù)鏈，二手車、汽車配件、汽車修理、汽車裝飾，汽車服務(wù)等，區(qū)域內(nèi)的汽車航母，一站式專業(yè)市場。規(guī)模要大，有合理完善的規(guī)劃，汽車城的功能劃分必須(bx)全面科學(xué)，符合實(shí)際情況，道路寬闊，樓層的設(shè)計(jì)符合汽車商戶的需求。汽配城的前景與城市規(guī)劃發(fā)展方向一致，吸引投資客。 必須有完善的投資計(jì)劃及投資保障，充分挖掘汽車行業(yè)客戶，有較強(qiáng)的招商與經(jīng)營管理能力。共八十頁匯報(bào)(hubo)框架 項(xiàng)目(xingm)形象展示 項(xiàng)目營銷運(yùn)作方案建議 大中城市汽車城項(xiàng)目成功的條件如皋房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析共八十頁項(xiàng)目位于(wiy)如皋市西面，市區(qū)主干道解放路與惠政路之間，隔花市路與長途汽

17、車站面對面。規(guī)劃占地面積130余畝，是江蘇省政府批準(zhǔn)實(shí)施的省級“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”重點(diǎn)項(xiàng)目之一。工程預(yù)計(jì)將于2012年開工建設(shè)，建成后將形成如皋地區(qū)最大的汽車、汽配交易市場，會有力提升城市經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力。項(xiàng) 目 概 況共八十頁項(xiàng)目(xingm)SWOT分析SWOT本案(bn n)為如皋城區(qū)高起點(diǎn)、新形態(tài)的汽配主題商業(yè)城項(xiàng)目位于如皋汽車站對面，交通便利，未來商業(yè)前景可觀總規(guī)劃800畝大規(guī)模汽車綜合城，容納4S品牌店、汽配、美容、快修、辦證、銀行、倉儲物流等內(nèi)容，滿足人們一站式消費(fèi)的便利性項(xiàng)目體量大，投資與銷售風(fēng)險(xiǎn)高，資金壓力大項(xiàng)目體量大，城市居民的汽車消費(fèi)總規(guī)模量有限，且已有金威汽車城進(jìn)行競爭區(qū)域商

18、業(yè)人氣不足，周邊互補(bǔ)型商業(yè)配套缺失，生活不便城市號召力較小、市場輻射力有限四級城市的汽車行業(yè)發(fā)展迅速，與之相對應(yīng)的消費(fèi)需求量大，汽配城是市場需要的專業(yè)市場，未來潛力較大具有一定的汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政府政策支持新型業(yè)態(tài)的汽配主題定位在如皋尚屬新鮮，多元化的消費(fèi)體驗(yàn)使項(xiàng)目具備競爭機(jī)會受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，全球的經(jīng)濟(jì)不景氣這一輪房產(chǎn)寒冬襲來，市民觀望氣氛濃厚金威汽配城與本案形成直接競爭關(guān)系，城區(qū)新增其他類型的專業(yè)市場對本案帶來競爭共八十頁整體市場(shchng)定位首先，汽配城近年的興起適應(yīng)了大量增加的汽配經(jīng)營者對低價(jià)營業(yè)場所的需求。同時(shí)，城市的動(dòng)遷改造和經(jīng)營場所租金的飛漲，經(jīng)營者的“扎堆效應(yīng)”，地方政府

19、把汽配城作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和安排就業(yè)的載體，都是汽配城得以(dy)繁榮的因素。而另一方面，汽配城經(jīng)營主要是通過批發(fā)業(yè)務(wù)為主發(fā)展起來，因此城內(nèi)經(jīng)營主體層次不一，難于統(tǒng)一管理，在環(huán)境、位置、便捷性、價(jià)格透明度方面存在無法避免的不足，是直接影響消費(fèi)的原因。以如皋目前汽車保有量，及我司市場調(diào)查來看，多數(shù)經(jīng)營戶仍以零售為主（批發(fā)僅為少量大型貨車配件，且備貨量不足），因此經(jīng)營場所多為街鋪，若本項(xiàng)目仍沿用普通汽配城經(jīng)營模式，同時(shí)在租金上不占優(yōu)勢，將使招商工作帶來極大考驗(yàn)。其次，現(xiàn)代商鋪營銷鏈應(yīng)該是：發(fā)展商投資者經(jīng)營商家消費(fèi)市場，這樣一個(gè)完整的綜合體系。商鋪營銷首先必須考慮消費(fèi)市場，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位

20、，商鋪才能生存與發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才有回報(bào)，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個(gè)好價(jià)錢。不充分考慮商鋪的經(jīng)營性，商鋪的價(jià)值就不可能最大化。項(xiàng)目總建筑面積近10萬，完全依靠汽車產(chǎn)業(yè)的配套肯定無法支撐整個(gè)市場，因此建議項(xiàng)目依托汽配城的龍頭業(yè)態(tài)，將三期開發(fā)定位為其他業(yè)態(tài)的專業(yè)市場。根據(jù)如皋的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)特征，三期定位為農(nóng)副食品專業(yè)市場較為適宜。遵循上述營銷鏈規(guī)則，本項(xiàng)目作為政府指定的未來大型汽配專業(yè)市場，同樣從消費(fèi)市場汽車配件考慮，汽車配件零售市場與建材、百貨等傳統(tǒng)零售市場面對個(gè)人消費(fèi)者不同，汽配市場主要面對的是上游售后服務(wù)型企業(yè)，如維修中心，品牌特約服務(wù)中心等。因此汽車服務(wù)行業(yè)形成如下消費(fèi)鏈：共

21、八十頁為保證將來汽配城可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，從本行業(yè)及本地經(jīng)營特點(diǎn)考慮，本汽配城如果(rgu)只是單一經(jīng)營汽配零售，將如同無水之源，失去經(jīng)營的根本；同時(shí)針對目前如皋汽車服務(wù)行業(yè)缺乏核心市場、綜合競爭能力弱的現(xiàn)狀，因次本項(xiàng)目必須利用自身交通便捷的優(yōu)勢，整合如皋現(xiàn)有汽車行業(yè)服務(wù)資源，使本項(xiàng)目集多元化服務(wù)功能于一體，提供一站式優(yōu)化服務(wù)，最大程度滿足客戶的消費(fèi)需求，且規(guī)模化、規(guī)范化經(jīng)營的專業(yè)市場，才能保證市場將來的健康發(fā)展。本項(xiàng)目整體市場定位：如皋首席一站式汽車服務(wù)物流基地汽車使用者整車專賣、售后服務(wù)（維修中心、美容）汽車配件、裝飾用品整體(zhngt)市場定位共八十頁一站式區(qū)位(q wi)條件符合城市圈

22、專業(yè)市場集群地需求超大規(guī)模復(fù)合業(yè)態(tài)(y ti)，集群地體量需求汽配市場基礎(chǔ)有力支撐區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級，休閑娛樂市場空白整盤概念有利于銷售、招商及整個(gè)營銷運(yùn)營整體市場定位共八十頁整 體 規(guī) 劃 建 議整體規(guī)劃、主題鮮明本汽配城包括整車銷售、維修、美容、裝飾、汽配等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，這些相關(guān)業(yè)態(tài)高度集中將形成一個(gè)(y )突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠較大范圍地主導(dǎo)本地行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題清晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的體現(xiàn)。因此進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營配置是聚集商業(yè)人氣的必要條件，引進(jìn)實(shí)力商家和品牌連鎖店才能夠提升物業(yè)形象。目

23、前國內(nèi)一般的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓不上顧客。比較成功的大型購物廣場基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分割功能分區(qū)，有意識地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。本項(xiàng)目商業(yè)部分含獨(dú)立街鋪、內(nèi)街鋪、內(nèi)鋪，要使各類型物業(yè)形態(tài)的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對汽配城進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，從經(jīng)營的角度對各經(jīng)營形態(tài)規(guī)劃分區(qū)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營。建議設(shè)立主題鮮明的規(guī)劃分區(qū)，如“汽車精品裝飾一條街”、“汽車維修服務(wù)一條街”等。共八十頁產(chǎn) 品 規(guī) 劃 建 議創(chuàng)造專業(yè)市場新型體驗(yàn)空間(kngjin)打造街區(qū)立體景觀節(jié)點(diǎn) 建筑風(fēng)格突破創(chuàng)新 主入口建議設(shè)計(jì)綜

24、合性的建筑，其用途不在于汽配市場的經(jīng)營，更多的功能應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目高端的專業(yè)形象，有很強(qiáng)的汽配城昭示(zhosh)和煽動(dòng)性效果，增強(qiáng)項(xiàng)目對客戶的震懾力和感召力。中心圓弧的雙子樓很好地體現(xiàn)了項(xiàng)目的昭示性共八十頁產(chǎn) 品 規(guī) 劃 建 議創(chuàng)造專業(yè)市場新型體驗(yàn)空間打造街區(qū)立體景觀節(jié)點(diǎn) 建筑風(fēng)格突破(tp)創(chuàng)新由于項(xiàng)目整體綠化面積小，在街鋪的中心廣場增加(zngji)項(xiàng)目綠化景觀，提高組團(tuán)小品，如圓弧內(nèi)街的墻面做浮雕藝術(shù)處理，起到景觀視覺延伸的效果。結(jié)合浮雕描繪的內(nèi)容，中心小廣場設(shè)計(jì)汽車文化的組團(tuán)小品，使整個(gè)主題景觀情調(diào)各異。共八十頁產(chǎn) 品 規(guī) 劃 建 議創(chuàng)造專業(yè)市場新型體驗(yàn)空間打造(dzo)街區(qū)立體景觀節(jié)點(diǎn)

25、建筑風(fēng)格突破創(chuàng)新從項(xiàng)目的目標(biāo)銷售(xioshu)客群考慮，內(nèi)外街建議設(shè)計(jì)成回廊式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，單位產(chǎn)權(quán)面積控制在30-50平米，這一總價(jià)面對的銷售(xioshu)人群基數(shù)最大。共八十頁4S店 汽修、美容 汽配 二手車 服務(wù)(fw)機(jī)構(gòu)4S店汽修、美容(mirng)汽配二手車服務(wù)機(jī)構(gòu)經(jīng)營面積大，可視性要求高，是汽車城整體形象的外圍展示。因此應(yīng)布局在汽車城的外圍。汽車城的主要功能區(qū)，對其本身還要進(jìn)行區(qū)分，因大車臟亂，小車環(huán)境要求高，因此須將大小車的汽修和美容進(jìn)行區(qū)域劃分。商鋪要求挑高在3.5米以上，滿足汽修升降的要求。單層面積在50平米左右，2、3層作為倉儲配套。作為汽車城的主要構(gòu)成板塊，由于汽配

26、的批發(fā)與零售之分，應(yīng)根據(jù)兩種不同經(jīng)營方式的要求對其經(jīng)營區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格劃分。汽配批發(fā)、經(jīng)銷商有固定的客源，對區(qū)域可視性要求不是很高，而汽配零售商客源相對分散，因此汽配零售商應(yīng)設(shè)置在臨街主干道上，批發(fā)、經(jīng)銷商可設(shè)置在內(nèi)部。二手車是汽車城中相對容易經(jīng)營的板塊，建議將其作為一期招商經(jīng)營的重點(diǎn)。為搭建汽車城一站式的功能體系，建議將與汽車行業(yè)相關(guān)的政府單位在此設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，如處理交通事故，車輛曝光繳款等統(tǒng)一至本案辦公地點(diǎn)辦理。備注：因項(xiàng)目分期開發(fā)，為一期盡快經(jīng)營，形成較濃的商業(yè)氛圍，建議一期中設(shè)置較容易經(jīng)營的項(xiàng)目，如二手車交易。同時(shí)，為支撐一期的經(jīng)營，一期應(yīng)有齊全的功能板塊組合，為避免汽車城整體功能定位的混

27、亂，兩期中的相同功能板塊盡量銜接起來。五大功能模塊共八十頁商 務(wù) 集 成 平 臺（4S）汽車專賣(zhunmi)中心信息(xnx)提供服務(wù)零部件銷售整車銷售服務(wù)中心按揭窗口保險(xiǎn)理賠窗口牌照窗口稅務(wù)窗口車管所窗口公安檢測窗口汽車俱樂部新車發(fā)布車友沙龍輕/重型汽配中心新車加油站辦公商務(wù)中心舊車拍賣中心汽車美容養(yǎng)護(hù)中心汽車維修服務(wù)中心酒店、餐飲物業(yè)管理中心物業(yè)租賃中心汽配城商務(wù)集成平臺主題展覽區(qū)/車飾博覽區(qū)共八十頁市 場 功 能 分 區(qū)4S店二手車交易(jioy)汽車配件綜合(zngh)展示機(jī)械配件汽車美容農(nóng)副食品批發(fā)市場商業(yè)配套酒店公寓、SOHO辦公共八十頁功 能 分 區(qū) 優(yōu) 化有關(guān)一般銷售區(qū)域的

28、位置規(guī)劃，可分為兩個(gè)步驟來進(jìn)行：首先是依經(jīng)營理念劃分不同的銷售區(qū)域范圍。a、首先一般性汽車經(jīng)銷商要緊靠4S品牌汽車專營區(qū)域，汽車銷售形成統(tǒng)一的布局；同時(shí)汽車展示中心應(yīng)位于汽車銷售區(qū)域的中心位置，以有利于新車發(fā)布和廣告推廣；4S汽車專賣中心商業(yè)價(jià)值較高，要求盡可能采取按品牌特色建成后整體出讓或土地租賃并有品牌經(jīng)銷商自行建設(shè)；b、在汽配專區(qū)的布局上，盡可能有效的將重型汽配和輕型(qn xn)汽配區(qū)進(jìn)行分區(qū)，同時(shí)重型汽配區(qū)的交通道路要更為寬敞，單鋪經(jīng)營面積也應(yīng)稍大，以滿足產(chǎn)品類型的需要；c、維修區(qū)應(yīng)緊靠汽配專區(qū)，甚至可以將輕型汽車維修區(qū)和重型汽車維修區(qū)獨(dú)立分開，各自緊鄰相關(guān)的汽配區(qū)，這樣更為便利；d

29、、服務(wù)中心、商務(wù)辦公中心應(yīng)集中在一起，這樣有利于各個(gè)功能區(qū)間之間的有機(jī)協(xié)調(diào)和配套；e、餐飲、汽車俱樂部等配套功能的設(shè)置應(yīng)預(yù)留足夠的停車空間，同時(shí)考慮到各個(gè)專業(yè)區(qū)間的消費(fèi)的便利性；f、設(shè)置地面停車場臨街沿線廣場內(nèi)。 共八十頁軟 性 服 務(wù) 價(jià) 值專享汽配城全方位特別(tbi)服務(wù) 市場內(nèi)商鋪智能化綜合布線、數(shù)字有線電視信號、寬帶(kun di)全部入戶； 24小時(shí)保安巡邏，確保安全有序的經(jīng)營環(huán)境； 每個(gè)商鋪中都配備了足夠的電力配套設(shè)施； 設(shè)計(jì)便利快捷的物流服務(wù)體系； 精心打造一流的網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺，建立“汽配在線”商務(wù)網(wǎng)站，為商戶提供電子商務(wù)、物流配送、流進(jìn)分銷等全方位的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)； 舉辦各項(xiàng)產(chǎn)品

30、的主題促銷活動(dòng)，推出相關(guān)品類展銷會，形成永不落幕的交易會； 不定期組織商戶走訪汽配集市原產(chǎn)地，同時(shí)通過各種途徑與加盟企業(yè)和消費(fèi)者建立橋梁，為商戶拓展上下渠道； 金融、商業(yè)、娛樂等配套服務(wù)全面入場，營造高效、舒適的經(jīng)營環(huán)境；共八十頁目標(biāo)(mbio)客群定位招商客群定位對招商客群進(jìn)行細(xì)分，以便對后期的招商政策及招商步驟提供指導(dǎo)和依據(jù)，我們對本項(xiàng)目所有的招商潛在客群進(jìn)行了初次等級(dngj)劃分，其中級別越高，說明越是本項(xiàng)目的主力客群，一系列的招商優(yōu)惠措施和招商步驟也基本按照級別由高到底的原則來執(zhí)行。一級：實(shí)力汽車服務(wù)品牌經(jīng)銷商、代理商項(xiàng)目周邊及客車站一帶汽車服務(wù)經(jīng)營戶二手車服務(wù)經(jīng)營戶區(qū)域內(nèi)正在運(yùn)營

31、的汽車修理、裝修、配件銷售等商戶備注：在招商過程中根據(jù)實(shí)際情況，做適當(dāng)調(diào)整共八十頁目標(biāo)(mbio)客群定位銷售客群定位針對本案的專業(yè)性市場特征，可將本案的銷售客群分為： 產(chǎn)業(yè)內(nèi)自營客戶(k h)：汽車、汽配行業(yè)內(nèi)的相關(guān)經(jīng)營者。 產(chǎn)業(yè)外投資者：有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和敏銳投資意識的投資客。共八十頁營銷(yn xio)運(yùn)作思路招商(zho shn)、銷售并舉 共八十頁 營銷(yn xio)運(yùn)作方向項(xiàng)目(xingm)自身期望目標(biāo)專業(yè)市場批發(fā)導(dǎo)向?qū)I(yè)市場窗口型批發(fā)專業(yè)市場南通汽配第一形象政府交通部門辦公地1、進(jìn)一步提升集團(tuán)的品牌影響力；2、逐步樹立集團(tuán)國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營商的品牌形象；3、打造南通第

32、一、全國一流的一站式汽車服務(wù)平臺；4、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的較高價(jià)格快速銷售；5、保障后期經(jīng)營順暢。 共八十頁產(chǎn)業(yè)(chny)營銷城市(chngsh)營銷項(xiàng)目營銷適合創(chuàng)業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè)1、汽車行業(yè)的發(fā)展空間巨大。2年內(nèi)如皋汽車保有量翻一番；2、汽車服務(wù)獲利是汽車獲利的主要部分。在整個(gè)汽車獲利過程中，整車銷售、配件、維修三者的比例構(gòu)成為2：1：4。經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的城市1、如皋2010年GDP430億元，以高于全省平均水平快速增長。2、如皋每百戶居民擁有私車數(shù)量超過全國平均數(shù)。如皋每百戶居民擁有6輛私車。 具有良好前景的項(xiàng)目1、如皋汽配專業(yè)市場第一品牌。2、項(xiàng)目打造成熟的汽車服務(wù)片區(qū)。項(xiàng)目為規(guī)劃中的如皋汽車產(chǎn)業(yè)集中

33、片區(qū)?？傮w營銷戰(zhàn)略營銷基礎(chǔ)共八十頁兩條（營銷(yn xio)）路線相互促進(jìn)產(chǎn)業(yè)路線直接銷售目標(biāo)專業(yè)(zhuny)市場商戶投資路線主力目標(biāo)：如皋及其周邊的投資客戶經(jīng)營戶：大部分為自營，經(jīng)營有保證產(chǎn)業(yè)路線促進(jìn)投資路線 30%投資路線促進(jìn)產(chǎn)業(yè)路線 70%投資客：高價(jià)值產(chǎn)業(yè)鋪，大批投資客看中，有升值空間，租不如買總體營銷戰(zhàn)略營銷路線共八十頁銷售(xioshu)方式產(chǎn)業(yè)(chny)服務(wù)銷售優(yōu)惠招商1、免費(fèi)加入“中國汽配網(wǎng)汽配業(yè)的阿里巴巴”；2、優(yōu)先國內(nèi)外展會重點(diǎn)推廣；3、引入如皋市汽車行業(yè)協(xié)會；4、建立市場運(yùn)營中心。以服務(wù)切入銷售直接切 入銷售先服務(wù)，后銷售1、設(shè)立1年左右的免租期；2、免收一年的市場管

34、理費(fèi)；3、對簽定長期經(jīng)營協(xié)議的商戶給予更多的優(yōu)惠措施。給予市場充分信心；提供綜合價(jià)值、綜合服務(wù)共八十頁六大銷售(xioshu)措施保障銷售(xioshu)和運(yùn)營兩旺客戶類別銷售方式目的自營客1、優(yōu)先登記自營客的認(rèn)籌時(shí)間早于投資客；給投資客以壓力和市場預(yù)期2、優(yōu)惠購買自營客購買給予5%左右的折扣點(diǎn)；鼓勵(lì)自營客購買3、又賣又租市場經(jīng)營的前三年，如果自營客持續(xù)自營則分別給予自營客5%、6%、7%的租金返還；鼓勵(lì)持續(xù)經(jīng)營4、限時(shí)開業(yè)自營客需簽定協(xié)議，保證在市場開業(yè)時(shí)入場經(jīng)營，否則取消租金返還。開業(yè)率保障投資客5年包租，分別為8%，8%，8%，9%，9%，前三年一次性返還，后2年固定返還。增加安全感3年

35、后120%增值回購提高贏利預(yù)期，便利其投資獲利共八十頁價(jià) 格 策 略我司建議，在現(xiàn)在的市場情況下采用“小幅快漲”價(jià)格策略：“小幅快漲”的目的是為前期投資者提供信心。根據(jù)目前如皋市商鋪價(jià)格水平，建議本項(xiàng)目的整體銷售均價(jià)為9000元/，其中一期價(jià)格7000元/，二期為9000元/，三期為1.2萬元/。每次漲價(jià)根據(jù)6-7%左右的年利率作為參考利用新推盤源時(shí)或每隔3個(gè)月價(jià)格即小幅上漲，并適當(dāng)通過媒體、已購房客戶口碑傳播進(jìn)行宣傳。例如3個(gè)月后由開盤時(shí)6000元/平方米調(diào)價(jià)為6500元/平方米左右。由此可以暗示投資者即便未交房，也能有每年6%7%的回報(bào)1234考慮項(xiàng)目的3年租金返還（24%）和分銷傭金扣點(diǎn)

36、（16%），項(xiàng)目一期對外公開的銷售均價(jià)為11000元/。6共八十頁營 銷 節(jié) 奏 控 制時(shí)間(shjin)節(jié)點(diǎn)3.1項(xiàng)目正式推廣(tugung)：形象推廣(tugung)5.15項(xiàng)目第二階段：蓄客認(rèn)籌6.18項(xiàng)目盛大開盤：集中解籌7月項(xiàng)目進(jìn)入持續(xù)強(qiáng)銷期8月營銷節(jié)奏營銷事件客戶渠道銷售目標(biāo)預(yù)熱期蓄客認(rèn)籌期開盤強(qiáng)銷持續(xù)期開工奠基品牌商家簽約會完成項(xiàng)目形象包裝等前期工作1個(gè)月內(nèi)認(rèn)籌200組開盤盛典開盤一周換籌150組案場活動(dòng)開盤3個(gè)月內(nèi)銷售1.2萬啟動(dòng)異地分銷商考察洽談工作媒體報(bào)道、活動(dòng)分銷商帶客媒體報(bào)道、活動(dòng)、客戶積累、分銷商帶客戶外、老帶新、目標(biāo)客戶拓展共八十頁通 路 策 略根據(jù)項(xiàng)目自身特性及目

37、標(biāo)客戶群的特征，在通路方面建議：一、大眾媒體推廣(tugung)樹立項(xiàng)目形象 大眾媒體：揚(yáng)子晚報(bào)、南通日報(bào)；二、專業(yè)媒體、網(wǎng)站發(fā)布銷售信息，多渠道積累客戶資源； 專業(yè)媒體：中國汽配商報(bào)、中國汽配網(wǎng)；三、需要充分整合包括政府在內(nèi)的各種社會資源為項(xiàng)目所用，發(fā)揮名人效應(yīng)； 舉辦開工奠基、新聞發(fā)布會、產(chǎn)品說明會、開盤盛典、主題活動(dòng)等，借助政府、專家、名人效應(yīng)進(jìn)行炒作。四、在傳播通路中以主題活動(dòng)，軟性炒作為主，以硬性廣告?zhèn)鞑檩o， 實(shí)施低成本、精準(zhǔn)營銷。共八十頁通 路 策 略廣告折頁 設(shè)計(jì)精美簡練的宣傳折頁，在目標(biāo)客戶集中的各專業(yè)市場派發(fā)宣傳單張(報(bào)紙廣告)，進(jìn)行低成本廣告覆蓋。戶外廣告牌 建議204國

38、道、寧通高速、蘇通高速設(shè)立戶外廣告牌，樹立項(xiàng)目形象。項(xiàng)目圍檔 項(xiàng)目圍檔展示性很好，進(jìn)行重新包裝。短信 針對(zhndu)目標(biāo)客戶群，發(fā)送項(xiàng)目銷售信息，低成本廣告覆蓋。電臺建議：FM101.1 江蘇交通廣播網(wǎng) FM92.9 南通交通廣播頻道共八十頁推 廣 策 略立足南通市場(shchng)，兼顧蘇中、蘇南市場(shchng)，多點(diǎn)開花產(chǎn)品說明會網(wǎng)絡(luò)(wnglu)DM直郵專業(yè)報(bào)紙大型戶外廣告牌（主體形象）報(bào)紙廣告（鋒利的銷售武器）路期、燈箱（印象和口碑）DM單張派發(fā)異地分銷渠道立體化營銷渠道直效營銷相渠道本地市場蘇中、蘇南市場共八十頁推 廣 策 略 項(xiàng)目的整體推廣(tugung)工作必須與階段所面

39、向目標(biāo)客戶的總體特點(diǎn)相符合，因此，項(xiàng)目推廣(tugung)的主線主要分為三個(gè)方向：點(diǎn)對點(diǎn)客戶推廣(tugung)方式銷售手冊發(fā)放電話介紹面談（上門拜訪、現(xiàn)場講解）其他（DM、短信等）傳媒推廣方式戶外廣告報(bào)紙、雜志電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播等口碑傳播等主題活動(dòng)推廣方式新聞發(fā)布會開業(yè)慶典活動(dòng)產(chǎn)品說明會共八十頁營 銷 推 廣 難 點(diǎn)難點(diǎn)一：如何增強(qiáng)項(xiàng)目(xingm)展示性，提升商業(yè)價(jià)值？告訴目標(biāo)群，上成國際汽配城在規(guī)劃、發(fā)展、行業(yè)聚集方面的領(lǐng)先優(yōu)勢，同時(shí)并將制作項(xiàng)目整體沙盤(shpn)，將項(xiàng)目一期、二期及后期規(guī)劃及區(qū)位規(guī)劃沿一起展示出來，強(qiáng)化商業(yè)氛圍，提升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值。要對他們進(jìn)行“洗腦教育”核心賣點(diǎn)全部

40、呈現(xiàn)共八十頁營 銷 推 廣 難 點(diǎn)難點(diǎn)二：客戶(k h)認(rèn)為項(xiàng)目位置較偏，如何打消客戶(k h)疑慮告訴目標(biāo)客戶，他們現(xiàn)在所經(jīng)營的這種商業(yè)結(jié)構(gòu)形式是落后且不經(jīng)濟(jì)的，并且不具有(jyu)行業(yè)的聚集力，在不久的將來，將被取代或是自然的消失。他們需要的是一個(gè)有前景的地方。要對他們進(jìn)行“洗腦教育”改變目標(biāo)群現(xiàn)有的想法共八十頁營 銷 推 廣 難 點(diǎn)難點(diǎn)三：產(chǎn)品設(shè)計(jì)為三層獨(dú)立商鋪，而客戶(k h)大多喜歡二層商鋪？對于這樣的客戶，我們(w men)可以采用“買兩層送一層”的銷售策略，提升單價(jià)，保證利潤。同時(shí)告訴客戶，三層設(shè)計(jì)基于商戶的產(chǎn)品經(jīng)營延伸（或商住辦公一體化）考慮。要對他們進(jìn)行“洗腦教育”三層商鋪

41、兩層價(jià)格共八十頁營 銷 推 廣 難 點(diǎn)難點(diǎn)四：城市規(guī)模較小，消費(fèi)需求有限，經(jīng)營收益(shuy)如何保證？利用城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)(chny)規(guī)劃的優(yōu)化提升，以及區(qū)域價(jià)值的不斷攀升，橫向比較其他城市的項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)歷，塑造項(xiàng)目獨(dú)一無二的行業(yè)領(lǐng)創(chuàng)者形象。要對他們進(jìn)行“洗腦教育”核心優(yōu)勢 聚集行業(yè)領(lǐng)創(chuàng)者共八十頁項(xiàng) 目 賣 點(diǎn) 匯 總產(chǎn)業(yè)集群 優(yōu)勢互補(bǔ)優(yōu)越的地理位置和完善的交通網(wǎng)絡(luò)朝陽產(chǎn)業(yè) 政府重點(diǎn)扶持三位一體 首創(chuàng)行業(yè)先河頂級規(guī)劃 五A級國際配套行業(yè)協(xié)會大力扶持 商戶品牌持續(xù)提升(tshng)行業(yè)精英 齊聚上成金牌策劃 打造百年旺銷賣場品牌開發(fā) 專業(yè)運(yùn)營頂級物業(yè) 全方位服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)超前 競爭優(yōu)勢明顯

42、城市運(yùn)營能力巨大無限升值潛力共八十頁項(xiàng) 目 開 發(fā) 策 略1）依托周邊相對成熟的配套環(huán)境，現(xiàn)行啟動(dòng)汽車配件區(qū)和二手車交易區(qū)，引爆市場，同時(shí)進(jìn)行其余部分汽配市場的客戶蓄水；2）再行啟動(dòng)SOHO公寓、4S店、機(jī)械配件區(qū)，形成投資、辦公市場價(jià)值提升，并實(shí)現(xiàn)部分資金(zjn)迅速回籠；3）實(shí)現(xiàn)第二波汽配商業(yè)銷售的高潮；商業(yè)配套，完善區(qū)域生活環(huán)境；4）最后啟動(dòng)農(nóng)副食品批發(fā)市場的銷售、招商，達(dá)到利潤最大化。根據(jù)目前(mqin)區(qū)域市場需求共八十頁項(xiàng) 目 資 金 計(jì) 劃（擬）本資金流轉(zhuǎn)計(jì)劃以項(xiàng)目土地款5000萬，2012年3月完成項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整，并即時(shí)啟動(dòng)開發(fā)準(zhǔn)備為節(jié)點(diǎn)，模擬出項(xiàng)目2012年資金流轉(zhuǎn)情況：預(yù)計(jì)

43、2012年3月前須投入資金2700萬元，其中土地款2500萬，工程準(zhǔn)備款100萬，財(cái)務(wù)稅費(fèi)50萬，營銷推廣費(fèi)20萬，項(xiàng)目管理費(fèi)30萬。項(xiàng)目2012年6月開盤(ki pn)銷售，至9月實(shí)現(xiàn)資金回籠1億，全年實(shí)現(xiàn)資金回籠1.6億元。按照全年1.6億銷售額計(jì)算，項(xiàng)目需要營銷推廣費(fèi)用3000萬，其中銷售傭金2400萬。工程付款方面：2012年6月、9月、12月分別需要付款約600萬、800萬、900萬，其中6月份的款項(xiàng)需要新增加投資。2012年9月，補(bǔ)齊土地款2500萬，此款項(xiàng)基本可以由銷售額抵充。2012年11月項(xiàng)目工程主體結(jié)構(gòu)封頂，2013年6月交付使用。初步測算2012年項(xiàng)目盈利4000萬，實(shí)際

44、現(xiàn)金流量表須待項(xiàng)目土地、規(guī)劃及工程進(jìn)度確定后制定執(zhí)行。共八十頁招商的成功與否，是關(guān)乎后期經(jīng)營問題與影響前期營銷中投資者信心的決定性因素之一,也即是說,它不僅關(guān)系到發(fā)展商的資金能否順利回籠,也是影響后期經(jīng)營的關(guān)鍵。作為立于企業(yè)的戰(zhàn)略高度的招商營銷，怎么說服商戶往往成為(chngwi)商業(yè)物業(yè)成功營銷的第一步。由于本項(xiàng)目細(xì)節(jié)存在不確定性，目前先針對整體策略、招商客群、招商方式、招商推廣作初步闡述。本項(xiàng)目招商定位：立足南通、輻射周邊招 商 方 案共八十頁1、總體策略前期招商手冊等資料的派發(fā)僅針對主力(zhl)目標(biāo)商戶展開，不得對其它商戶派發(fā)招商手冊；前期充分利用銷售推廣和宣傳，來提高招商的影響力；配

45、合銷售狀況在第二輪的強(qiáng)銷期后，采用招商手冊、宣傳頁派發(fā)和人員推廣的方法擴(kuò)大宣傳面；2、爭取當(dāng)?shù)卣畲笾С直臼袌鼋ǔ梢?guī)范化的樣板市場，有機(jī)會成為政府公務(wù)車及出租車、二手車行業(yè)定點(diǎn)售后服務(wù)區(qū)，可將處理交通事故、車輛曝光繳款、車輛年檢、車輛上牌、車輛評估等單位在本案設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。由開發(fā)商（管理公司）與政府相關(guān)職能部門組成汽車產(chǎn)業(yè)園管委會，聯(lián)合對今后市場的日常運(yùn)營進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)。這樣既能有利市場將來的良性發(fā)展，增強(qiáng)招商客群對將來市場經(jīng)營的信心，同時(shí)也可借管委會成立（如進(jìn)駐揭牌儀式）制造輿論關(guān)注。3、與當(dāng)?shù)赜绊懥Υ蟮拿襟w充分支持對于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上步伐。在活動(dòng)前大造聲勢，形成一種轟

46、動(dòng)效應(yīng)；在活動(dòng)中現(xiàn)場報(bào)道，讓論壇或是座談的動(dòng)態(tài)盡展社會；在活動(dòng)后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大影響4、完善的商業(yè)手冊共八十頁采取自主招商為主A、主力商戶（品牌連鎖店、經(jīng)銷商，本地(bnd)售后服務(wù)大戶）主要采用直接招商的形式：目標(biāo)客戶(k h)收集準(zhǔn)客戶確定招商顧問拜訪項(xiàng)目推介（遞交招商手冊）合作洽談達(dá)成合作意向簽訂合作合同書B、散戶招商采用常規(guī)推廣模式：目標(biāo)客戶確定派發(fā)招商折頁和DM直郵確定準(zhǔn)客戶準(zhǔn)客戶回訪達(dá)成合作意向進(jìn)行商戶資格審查簽訂租賃合同共八十頁針對性招商優(yōu)惠(yuhu)措施A：品牌售后服務(wù)連鎖店、知名汽配經(jīng)銷商、代理商主要是指在汽車服務(wù)行業(yè)內(nèi)享有一定聲譽(yù)及影響力，帶動(dòng)(didng)市場人流作用顯著

47、，且對散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的知名品牌連鎖店、經(jīng)銷商、代理商等。對于此類客群可根據(jù)具體情況給予一定免租期使用，或一定期限內(nèi)酌情減收租金，同時(shí)享有租賃商鋪的優(yōu)先選擇權(quán)。B：當(dāng)?shù)鼐哂小邦I(lǐng)頭羊”作用售后服務(wù)大戶C: 前50戶進(jìn)駐的客戶。在所有優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，再享受招商租金的9.5折優(yōu)惠D: 前51-100戶進(jìn)駐的客戶。在所有優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，再享受招商租金的9.8折優(yōu)惠E：銀行為租、售客戶提供融資支持F:按揭貸款、小額流動(dòng)資金貸款利率從低，擔(dān)保形式可更靈活。按租期實(shí)行優(yōu)惠,租金優(yōu)惠按租約年限不同，優(yōu)惠程度不同。一年租約第二年將在原有租金基礎(chǔ)上遞增10%，兩年租約的租戶第三年租金將遞增10%，以此類

48、推。G：市場推廣支持在正式開業(yè)的前期，由起汽配城統(tǒng)一在有關(guān)媒體進(jìn)行廣告宣傳，且不收取經(jīng)營者的廣告費(fèi)；正式開業(yè)后，統(tǒng)一組織汽配城市場推廣活動(dòng)，為商戶提供售后服務(wù)。共八十頁按約定條件進(jìn)場經(jīng)營，優(yōu)惠款項(xiàng)一年后退還；若不遵守，扣除優(yōu)惠款。經(jīng)營保證金：為了統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營，業(yè)戶需交納一定的保證金，一年后返還。租賃保證金：租賃者應(yīng)交付一定費(fèi)用作為租賃保證金，保證金按照租約期限成正比增減，合同到期后原額退還。租戶必須按汽配城規(guī)定時(shí)間進(jìn)店經(jīng)營服裝，并必須符合汽配城的整體經(jīng)營規(guī)劃（業(yè)態(tài)分區(qū)）要求(yoqi)。租戶必須嚴(yán)格遵守汽配城有關(guān)經(jīng)營管理規(guī)定及相關(guān)規(guī)章制度，服從汽配城的統(tǒng)一管理，維護(hù)汽配城的聲譽(yù)。租戶在汽配城經(jīng)

49、營必須遵守相關(guān)的法律、法規(guī)。租戶必須按照汽配城的規(guī)定和要求按時(shí)裝修、布置店面、入場經(jīng)營。租戶未按規(guī)定時(shí)間入場經(jīng)營的，視為違約。經(jīng)營策略制約(zhyu)措施經(jīng)營要求共八十頁聘請專業(yè)的汽配城經(jīng)營管理公司；組建汽配城經(jīng)營管理部門，聘請行業(yè)內(nèi)專業(yè)的汽配城管理者。組建或聘請專業(yè)的汽配城經(jīng)營管理公司，引入先進(jìn)的管理理念；按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營；統(tǒng)一整個(gè)項(xiàng)目形象（內(nèi)鋪、街鋪），統(tǒng)一信息發(fā)布；對上成國際汽配城作統(tǒng)一推廣，提升汽配城的整體市場形象和知名度；組織政府有關(guān)部門、發(fā)展商、經(jīng)營商共同參加市場的管理委員，制定管理規(guī)定；今后時(shí)機(jī)成熟，成立(chngl)具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織或行業(yè)協(xié)會。 如舉辦大型的公關(guān)活動(dòng)，組織商家參觀、考查、舉辦各類汽配展銷會、交易會等經(jīng)營(jngyng)管理方式經(jīng)營管理內(nèi)容共八十頁關(guān)鍵點(diǎn)：1、增加可參與性（休憩長椅、遮陽傘） 2、體現(xiàn)(txin)生態(tài)、自然，多布置植物 3、完善導(dǎo)示系統(tǒng)廣場(gungchng)可作為公眾休憩場所，提供小型表演舞臺和臨時(shí)的展示空間。體驗(yàn)營銷售樓處前廣場共八十頁服務(wù)人員類別工作服裝置業(yè)顧問接待客戶，介紹項(xiàng)目，銷售深色西裝1、工牌售樓處大堂經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)售樓處服務(wù)人員的管理