白領(lǐng)概念項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式_secret

1、白領(lǐng)概念項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式第1操作環(huán)節(jié)：白領(lǐng)概念項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)遇分析分析A白領(lǐng)階層有強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望都市白領(lǐng)在無(wú)房者中占了相當(dāng)大的比例，作為急于改善居住條件的年輕人，他們有著極為強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望，但普遍積蓄比較有限。因而，鳥(niǎo)籠式的住宅單位加上分期付款才符合他們的經(jīng)濟(jì)支付能力，至于大面積和高價(jià)位的樓房則只能是他們下今階段奮斗的目標(biāo)。按現(xiàn)行的樓價(jià)，恐怕一個(gè)普通白領(lǐng)積蓄多年的收入也難以購(gòu)得一套住房。但假如從銀行貸一筆款購(gòu)買房子，不僅可提前圓了購(gòu)房夢(mèng)，還可讓房子保值或增值。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)資料顯示：個(gè)人購(gòu)房者中年齡在2539歲之間的年輕人已成為1997年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房能力最強(qiáng)的消費(fèi)群體，占個(gè)人購(gòu)房總數(shù)的61%，這些

2、人當(dāng)中大多是白領(lǐng)階段。他們的消費(fèi)需求遠(yuǎn)大于投資需求。其中為改善居住環(huán)境而購(gòu)房的占了總數(shù)的7547%分析B：發(fā)展商與白領(lǐng)階層的需求錯(cuò)位在外企工作的鐘小姐欲在市內(nèi)租一房一廳，有些許家具和電器，月租1000元左右，但她發(fā)現(xiàn)這樣的房子實(shí)在難找。較理想的大多為兩房一廳或以上，租價(jià)均在1500元以上， 以單身人士而言租金負(fù)擔(dān)仍重；有些高級(jí)或標(biāo)準(zhǔn)公寓的租金高達(dá)30008000元，只適合少數(shù)高級(jí)白領(lǐng)租住。據(jù)了解，大多數(shù)白領(lǐng)的月收入在25004500元，據(jù)說(shuō)有10多萬(wàn)人，其中不少是需要租房的外地人，他們最想租住的是“面積40平方米左右、獨(dú)立廚廁、地段安全便利、月租價(jià)900一1300元的房子”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于

3、大批面臨貨幣分房的年輕人，租房也是買房前的重要選擇，但市面卻沒(méi)有多少合適的房子供應(yīng)。有發(fā)展商說(shuō)，小戶型同大套型的投入成本差不多，但前者要占用許多隔斷墻和增加配套設(shè)施，資金回收慢，所以房子越建越大，越建越豪華。分析c高級(jí)白領(lǐng)公寓的市場(chǎng)吸引力 在國(guó)外一些地方，一個(gè)大行李箱就可以把全家搬到另一個(gè)城市。因?yàn)樵谌魏我粋€(gè)城市，都可以租到與家一樣的房子，除了穿的衣服和錢(qián)之外，房子里的生活用品一應(yīng)俱全，同時(shí)，還有良好的配套服務(wù)?，F(xiàn)在，廣州、深圳等幾大城市，就出現(xiàn)了一些供高級(jí)白領(lǐng)租用的公寓，和陰暗、嘈雜的“農(nóng)民房”、七零八落分散在一些小區(qū)單元房相比，這種公寓動(dòng)輒要五六千、甚至上萬(wàn)元的月租，讓許多普通白領(lǐng)望而卻步

4、。但事實(shí)上，隨著城市高收入白領(lǐng)的日益增多，這種“家庭旅館”式的公寓蘊(yùn)含著巨大的市場(chǎng)商機(jī)。這些白領(lǐng)公寓，部分是酒店開(kāi)的，部分由小區(qū)公寓改建而成。廣州一些大酒店也開(kāi)辦了租房業(yè)務(wù)。酒店出租的房間寬敞豪華，床、衣柜、書(shū)桌、沙發(fā)一件不缺，還有彩電、國(guó)際直撥電話、保險(xiǎn)箱、冰箱、洗衣機(jī)和干衣機(jī)。只要客人住一個(gè)月以上，酒店還配給相應(yīng)的廚具，如微波爐、電爐等，每天都會(huì)有服務(wù)員整理房間。出租的客房有單間、一室一廳、兩室一廳三種格局，單間大約50多平方米，月租金在1萬(wàn)元左右。另一種是精心經(jīng)營(yíng)好的小區(qū)內(nèi)的公寓。如海珠區(qū)鷺江就有些公寓，每層樓的走廊上掛著油畫(huà)，房間門(mén)口擺著盆景，樓梯口還設(shè)有投幣電話，這里的房間有單間和一

5、室一廳兩種，都帶廚、廁。這種近似花園式的小區(qū)也受到了高級(jí)白領(lǐng)的歡迎。據(jù)說(shuō)，入住的大多是記者、企業(yè)主管等人士。分析D：白領(lǐng)階層購(gòu)房需求定位在廣州，高收入白領(lǐng)喜歡租住的公寓主要在天河體育中心附近地區(qū)、淘金路一帶。他們對(duì)單身公寓有著以下幾個(gè)要求位于市中心或市中心周圍地帶建筑面積在20平方米左右；住所分房、廚、廁、陽(yáng)臺(tái)四個(gè)部分；可辦產(chǎn)權(quán)；首期6萬(wàn)左右；月供500一800元；按揭時(shí)間在5年左右；物業(yè)管理良好。這種單身公寓具有交通方便、付款輕松、風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，只要攢夠了首期的房款，供上三五年便可擁有一套屬于自己的房子。廣州現(xiàn)在稱得上“白領(lǐng)公寓”的有萬(wàn)科園、廣怡大廈、南國(guó)天然居等，但多為高層“白領(lǐng)”定位。而

6、上海不久前在神區(qū)服務(wù)中心推出的1000套具有酒店式管理與裝備的白領(lǐng)公寓，不到一個(gè)月即全部租出，還有4000多人前來(lái)預(yù)約。第2操作環(huán)節(jié)：白領(lǐng)概念項(xiàng)目市場(chǎng)定位要點(diǎn)要點(diǎn)A居住環(huán)境質(zhì)量要求高首先，從居住環(huán)境區(qū)位上講，他們對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求較高，比如他們對(duì)于小區(qū)綠化、空氣質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境(不要緊靠工廠、舊村、市場(chǎng)等喧鬧場(chǎng)所)等這些要求都很敏感。在歐洲，最搶手和最高尚的住宅是靠近湖畔的住宅，而休閑是在海邊。這種生活形態(tài)是在西方社會(huì)經(jīng)過(guò)了幾百年發(fā)展、調(diào)整和選擇后最終形成的，其中有著極為豐富而細(xì)膩的背景。要點(diǎn)B。自由個(gè)性和嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一其次，自由個(gè)性和嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一是現(xiàn)代白領(lǐng)的特點(diǎn)。室內(nèi)空間感強(qiáng)，要求的戶型具

7、有個(gè)性化特點(diǎn)，功能分區(qū)、空間層次具有多樣化和可變性特點(diǎn)。他們的自由個(gè)性突出表現(xiàn)為對(duì)創(chuàng)造性工作的喜愛(ài)與投入。他們對(duì)自己生活里富于挑戰(zhàn)的“自我動(dòng)手”也有著濃厚的興趣。要點(diǎn)c。高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)服務(wù)文化社區(qū)服務(wù)文化上，他們有著重視社會(huì)尊重和文化、群體氛圍認(rèn)同的一面，同時(shí)有著強(qiáng)烈的自我意識(shí)，講究生活品味、注重個(gè)人隱私、不愿意自己的生活受到過(guò)于低俗的大眾文化的沖擊與騷擾。對(duì)這一類人而言，“超大社區(qū)”式的群體生活不但不能帶來(lái)交流上的快樂(lè)，反而會(huì)變成一種不堪忍受的“負(fù)擔(dān)”。同時(shí)，他們對(duì)教育、文化、安全、尊重、方便、輕松等生活元素的要求，也是一般超大社區(qū)所無(wú)法一一滿足的。要點(diǎn)D：生活方式講效率和求快捷在生活方式上，

8、他們講究效率，也欣賞快捷周到的服務(wù)。作風(fēng)拖沓、工作散漫甚至日常生活中常見(jiàn)的疏忽大意，對(duì)于他們都會(huì)是一種“審美上的折磨”。要點(diǎn)E。現(xiàn)代化高科技含量生活他們是對(duì)現(xiàn)代化高科技含量在生活中融入最快的一族，隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來(lái)，他們對(duì)信息的數(shù)量與質(zhì)量都有著更高的要求，如果說(shuō)居住環(huán)境里的高科技因素對(duì)許多人還像擺設(shè)的話，那么對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，已經(jīng)更像空氣與食物那樣，成為生活中不可缺少的一部分。第3操作環(huán)節(jié)：白領(lǐng)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)A：規(guī)模大小的界定就社區(qū)的規(guī)模而言，目前在香密湖區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有了不少大規(guī)模的樓盤(pán)與社區(qū)，如萬(wàn)科城市花園、特發(fā)小區(qū)、天健花園等，楓丹雅苑自身則定位于“大社區(qū)內(nèi)的精英社區(qū)”，不過(guò)于追求規(guī)模

9、的龐大，而強(qiáng)調(diào)通過(guò)精致的建筑、優(yōu)美的環(huán)境、細(xì)膩體貼的服務(wù)以及富于特色的社區(qū)文化來(lái)體現(xiàn)出小區(qū)自身的品位與特質(zhì)。在這里，“湖畔”表現(xiàn)的是小區(qū)自身的地理和環(huán)境等實(shí)體優(yōu)勢(shì)；“雅居”則體現(xiàn)出小區(qū)在文化、服務(wù)和生活方式等“軟件”方面的追求與理想。要點(diǎn)B精致的小區(qū)楓丹雅苑規(guī)劃總建筑面積近70，000平方米，也算是不小的社區(qū)了，園林廣場(chǎng)及綠地面積10，000平方米。配套有“豪爵會(huì)”住客專用會(huì)所和3，800平方米的標(biāo)準(zhǔn)幼兒園。由四棟凹型板式28層高層住宅半圍合而成，其中半地下和地下停車庫(kù)兩層，地上28層(裙樓3層，住宅25層)，其中三層裙樓架空作立體綠化及休閑場(chǎng)所，不計(jì)入業(yè)主的分?jǐn)偯娣e，是發(fā)展商送給業(yè)主的一份大

10、禮。整座大廈的規(guī)劃突破了傳統(tǒng)的“井”字型設(shè)計(jì)，最大限度地爭(zhēng)取南北向， 曰照與通風(fēng)都優(yōu)于傳統(tǒng)的住宅。要點(diǎn)C精致的建筑在建筑風(fēng)格上，小區(qū)由四幢高層建筑組成，每?jī)纱苯ㄖ橐唤M團(tuán)，兩個(gè)組團(tuán)完全對(duì)稱，由中間開(kāi)放型會(huì)所和噴泉水景聯(lián)接起來(lái)，并分別在各自的組團(tuán)中形成自己的獨(dú)具風(fēng)格的庭園廣場(chǎng)，結(jié)合雕塑、噴泉、疊水、園林綠化形成具法蘭西風(fēng)格的主題庭園。無(wú)論是具有巴洛克風(fēng)格的觀景塔、還是鐵花陽(yáng)臺(tái)、走廊設(shè)計(jì)的細(xì)部處理，都充分展示了經(jīng)典、莊重、豪華、俊朗的法國(guó)建筑文化精華。要點(diǎn)D：精致的園林特色在園林風(fēng)格上，小區(qū)環(huán)境體現(xiàn)出了更加濃郁的法蘭西風(fēng)情：首層的架空綠化平層、小區(qū)路、南面的楓丹廣場(chǎng)組成極具法式情調(diào)的社區(qū)綠化環(huán)境。

11、中軸線的噴泉水景廣場(chǎng)構(gòu)成了社區(qū)的主景環(huán)境，烘托出楓丹雅苑的尊貴、安逸。南北兩個(gè)中心區(qū)是主要的休閑場(chǎng)所，老人、孩子在這個(gè)鮮花、雕塑、草坪塑造的環(huán)境中可以充分享受大自然的氣息。專門(mén)設(shè)計(jì)的晨跑道可以為住戶提供不受干擾的鍛煉場(chǎng)所。南廣場(chǎng)的平面構(gòu)圖自由寫(xiě)意，從建筑物向下俯瞰，猶如欣賞一款法國(guó)時(shí)裝。樹(shù)種的選擇上以楓樹(shù)、梧桐樹(shù)等為主，凸顯法蘭西園林藝術(shù)第4操作環(huán)節(jié)：白領(lǐng)概念項(xiàng)目房型與功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)A。獨(dú)特功能分區(qū)首先從戶型上來(lái)看，整套住宅由臥室、客廳、餐廳三個(gè)不同層面組成，分布在三個(gè)不同的高度上，將人們?cè)诩彝ブ械幕顒?dòng)場(chǎng)所劃分為用餐雜務(wù)、家庭社交、隱私休息三個(gè)區(qū)域，通過(guò)兩個(gè)樓梯將三個(gè)層面結(jié)合起來(lái)。這樣的功能

12、分區(qū)，有著幾個(gè)突出的優(yōu)點(diǎn)：首先是它的私密性強(qiáng)， 一是對(duì)外的私密性，即臥室與客廳分開(kāi)，目前許多住宅也考慮到了這一因素。但與此同時(shí)，設(shè)計(jì)者卻往往忽略了對(duì)內(nèi)的私密性，大人、孩子或保姆的臥房之間毫無(wú)私密可言，不但對(duì)日常生活造成很大不便，更嚴(yán)重影響需要在家里工作的居住者，三錯(cuò)層的結(jié)構(gòu)解決了這個(gè)問(wèn)題。二是分區(qū)明確，住宅內(nèi)將使用頻繁的客廳、餐廳、廚房等場(chǎng)所設(shè)計(jì)在一起，列為“動(dòng)區(qū)，同時(shí)將書(shū)房、臥房等閱讀和休息場(chǎng)所列為“靜區(qū)”，通過(guò)不同的錯(cuò)層將它們?cè)诳臻g上隔開(kāi)，做到動(dòng)靜有序，互不干擾。要點(diǎn)B；對(duì)S0H0趨勢(shì)的把握隨著信息時(shí)代的到來(lái)，人們的工作和生活空間也越來(lái)越緊密，近幾年來(lái)流行的s0H0(家庭工作室)就是這一趨

13、勢(shì)的代表。與在單位上班不同，在家里工作最大的干擾實(shí)際上來(lái)自家庭內(nèi)部：你可以謝絕朋友的來(lái)訪，也可以通過(guò)電話、互聯(lián)網(wǎng)等通訊工具處理公司里的事務(wù)，但你總避免不了小孩的吵鬧、電視機(jī)的干擾，家人的進(jìn)進(jìn)出出等內(nèi)部影響，而這往往會(huì)極大地分散你的注意力，破壞你的情緒，最終大大降低工作效率一一三錯(cuò)層的結(jié)構(gòu)將臥房、書(shū)房、工作室設(shè)置在住宅內(nèi)最具對(duì)內(nèi)私密性的“靜區(qū)”，最大限度地避免了來(lái)自家庭內(nèi)部的干擾。對(duì)于許多需要在家里工作的人而言，他們能真正理解其中的價(jià)值與重要性。要點(diǎn)C：滿足白領(lǐng)的功能設(shè)備發(fā)展商融合了當(dāng)代最新網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成果，把楓丹雅苑營(yíng)造成為21世紀(jì)的網(wǎng)絡(luò)住宅。在楓丹雅苑，配備了富有時(shí)代特征的3A系統(tǒng)：小區(qū)安全自

14、動(dòng)化(SAS)，包括住戶燃?xì)庑孤﹫?bào)警和自動(dòng)切斷系統(tǒng)，住戶防盜報(bào)警及緊急求助系統(tǒng)，住戶可視對(duì)講系統(tǒng)；小區(qū)通信自動(dòng)化(CAS)，包括有限電視系統(tǒng)，語(yǔ)音與傳真服務(wù)及寬帶互聯(lián)網(wǎng)接口；小區(qū)管理自動(dòng)化(NAS)，包括三表(水、電、燃?xì)?抄表系統(tǒng)；小區(qū)車輛出入管理系統(tǒng)，小區(qū)攝像監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)，小區(qū)巡邏系統(tǒng)和設(shè)備管理系統(tǒng)。楓丹雅苑為小區(qū)的住戶提供了目前住宅小區(qū)中不多見(jiàn)的寬頻上網(wǎng)系統(tǒng)，通過(guò)寬帶互聯(lián)網(wǎng)接口，輕松遨游Internet世界。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，可方便查閱網(wǎng)上新聞信息，入網(wǎng)上影院可點(diǎn)播猛片和音樂(lè)，進(jìn)網(wǎng)上商店購(gòu)物，上網(wǎng)上醫(yī)院查詢醫(yī)療保健信息。加入網(wǎng)上證券網(wǎng)站，安坐家中，馳騁股市此外，還可通過(guò)它打IP電

15、話，發(fā)Email，實(shí)現(xiàn)家庭辦公的夢(mèng)想。第5操作環(huán)節(jié)：白領(lǐng)概念項(xiàng)目成功示范示范A。針對(duì)白領(lǐng)客戶的產(chǎn)品設(shè)計(jì)把目標(biāo)客戶鎖定在都市白領(lǐng)一族的碧星苑，在戶型設(shè)計(jì)上，尤顯匠心。浙偉星投資是在深圳地產(chǎn)界頗有聲名的地產(chǎn)中介代理商，在開(kāi)發(fā)碧星苑前，代理樓盤(pán)無(wú)數(shù)，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、研究更是獨(dú)到。在對(duì)戶型設(shè)計(jì)的把握上，往往會(huì)出現(xiàn)大小失衡的現(xiàn)象。小，易逼人局促；大，易曠而失當(dāng)。碧星苑的發(fā)展商充分利用代理公司在戶型上的經(jīng)驗(yàn)積累，完全尊重都市白領(lǐng)一族的獨(dú)特個(gè)性，歷經(jīng)數(shù)百次的論證篩選，得出了黃金尺寸，并據(jù)此為白領(lǐng)階層度身定做，其主打戶型A、B、C三種，極其方正實(shí)用，均是兩房和三房的設(shè)計(jì)，建筑面積不超過(guò)100平方米，且戶戶設(shè)凸窗增加實(shí)用面積，并采用“干濕分區(qū)”、“動(dòng)靜分區(qū)”的人本主義設(shè)計(jì)，吻合都市白領(lǐng)人求精求美的完美心理。示范B。針對(duì)白領(lǐng)客戶的服務(wù)模式設(shè)計(jì)作為現(xiàn)代白領(lǐng)階層的雅宅一一都市小筑，在物業(yè)管理的服務(wù)上，更需體貼和呵護(hù)，發(fā)展商不惜重金，聘請(qǐng)金地物業(yè)管理公司進(jìn)行全方位管理。作為深圳首批甲級(jí)物業(yè)管理公司的金地物業(yè)管理公司將在碧星苑全面推行“親情、溫情、人情”的“金地管理模式”。建立即時(shí)凈化系統(tǒng)，使垃圾污物在小區(qū)內(nèi)存留時(shí)間保持在最短：廣泛引入“環(huán)保住宅”概念，并從二層架空層、空中花園排水排污設(shè)施、噪音處理等采取一系列的環(huán)保措施；實(shí)施住戶滿意戰(zhàn)略