標(biāo)桿房企景觀成本控制指導(dǎo)手冊(cè)_secret

1、XXPKXX：景觀成本這樣控起來(lái)景觀品質(zhì)的提升，真的是一分錢(qián)一分貨，還是一分錢(qián)可以掰成兩半花？這個(gè)需要對(duì)景觀成本進(jìn)行好的管理與分配，以合理的投入得到最佳的效果。本文看看XX和XX是怎么管理景觀成本的。產(chǎn)品定位決定了景觀形象，更直接地說(shuō)是房屋售價(jià)決定了景觀成本。按業(yè)內(nèi)人士的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)10萬(wàn)方的樓盤(pán)景觀面積約3萬(wàn)方，20萬(wàn)方的樓盤(pán)的景觀面積約7萬(wàn)方，景觀面積占樓盤(pán)可售面積的30%左右。一般而言，景觀成本占房屋售價(jià)的2%是市場(chǎng)能夠接受的比例，是個(gè)合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)線下，增加景觀投入將帶來(lái)樓盤(pán)形象的極大提升，是質(zhì)的改變。當(dāng)然，對(duì)于精品樓盤(pán)和企業(yè)標(biāo)桿樓盤(pán)，在于樹(shù)立本企業(yè)品牌形象，景觀成本收益率讓位

2、于形象塑造，不適用成本2%法則，應(yīng)采用客戶(hù)調(diào)研確定法。那么，景觀品質(zhì)的提升，真的是一分錢(qián)一分貨，還是一分錢(qián)可以掰成兩半花？這個(gè)需要對(duì)景觀成本進(jìn)行好的管理與分配。本文看看XX和XX是怎么管理景觀成本的。一、管控硬景比例XX景觀成本的管控原則在于，“在有限景觀總成本下，減少硬景面積，做出精致感?！钡貕K越小，容積率越高，硬景比例越高；別墅類(lèi)型不同比例有區(qū)別，獨(dú)棟比聯(lián)排低；檔次不同比例有區(qū)別，檔次越高，硬景比例越低。XX硬景比例建議指標(biāo)：獨(dú)棟別墅9%10%，聯(lián)排別墅12%15%，中式別墅16%19%；花園洋房17%19%；高層公寓18%20%。下表例舉重慶XX歷史項(xiàng)目硬景比例：二、水景：減少大面積水體

3、，注重水體結(jié)構(gòu)XX的水體特點(diǎn)在于，多布點(diǎn)狀壁泉、點(diǎn)狀涌泉或溪流，減少大面積水體。首先，水體底部結(jié)構(gòu)宜用硬池底不宜用泥底，例如XX藍(lán)湖郡、紫都城就因泥底水景受到過(guò)許多投訴，改造多造成成本增加。其次，要做好水體結(jié)構(gòu)，防沉降、抗沖擊，做好防滲漏處理。大水體一定采用鋼筋混凝土池底如XX水晶酈城、酈江、藍(lán)湖郡湖東項(xiàng)目，小水體可適當(dāng)采用柔性防水，如XX大城小院、香樟林項(xiàng)目等。再次，硬鋪粘合劑易用膠或低堿水泥，防止水體翻堿此外，溪流遵循“意不斷實(shí)分段”的原則，便于修補(bǔ)、打理，且有利于減低成本。三、綠化：分清主次及比例，注重養(yǎng)護(hù)1.主景樹(shù)和主景點(diǎn)有業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士提出，中軸景觀可選用當(dāng)?shù)匾欢ㄒ?guī)格的喬木，其中，10

4、15厘米的占30%、2025厘米的占5%，30厘米以上的占2%左右；色葉樹(shù)種不低于10%。而在小區(qū)公共景觀上，亦可選用當(dāng)?shù)匾欢ㄒ?guī)格的喬木，其中，1015厘米的占35%、1520厘米的占3%，30厘米以上的占2%左右；灌木球徑80厘米以上；選用四季景色變換植物。道路綠化帶景觀上，常綠喬木占50%；灌木球徑60厘米以上。河岸景觀上，以春、夏季觀花、觀葉、觀果品種占50%。此外，草坪面積占綠化總面積比例不超過(guò)40，草皮可采用普通兩季型。XX的做法是，從喬、灌、地被、攀沿、草中選出主景植物，選主景植物以“低成本、易獲取、綠量大、綠期長(zhǎng)、易栽易活”等因素綜合平衡，反過(guò)來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)。如西苑項(xiàng)目以小葉榕做主景

5、樹(shù)，香樟林項(xiàng)目則采用香樟，尤其是樟科的天竺桂。對(duì)于XX而言，“沒(méi)有廉價(jià)（難看）的植物，只有廉價(jià)（難看）的搭配”，而信奉每一個(gè)小區(qū)一定要有23處能讓人產(chǎn)生視覺(jué)沖擊并留下記憶點(diǎn)的景觀。2.管理喬木和大灌占總成本比例總的來(lái)說(shuō)，XX的喬木+大灌（2米以上）占總苗木造價(jià)超過(guò)80%，其中大喬+中喬（5米以上）占總苗木造價(jià)超過(guò)65%。但這其中要注意地區(qū)差別。在XX所做的項(xiàng)目中，以重慶地區(qū)為例，喬木+大灌占軟景總造價(jià)的60%左右，其中軟景與苗木造價(jià)的差別在于是否有種植土。即使會(huì)大量提升喬木數(shù)量，減少灌木數(shù)量，但也建議控制在75%左右。XX基于苗木成本分配有一個(gè)重點(diǎn)順序：點(diǎn)睛樹(shù)大喬中喬小喬大灌點(diǎn)睛攀沿植物中球灌

6、小球灌攀沿植物（墻地）草地被片植灌地被宿根花地被草花地被。關(guān)于這一順序，主旨在于控制2040公分的中低層灌木用量，慎用草花，提倡多年生地被。而對(duì)于上海XX而言，在苗木選擇和綠化成本比例及各樹(shù)種的搭配上，注重在效果一致的前提下，選用質(zhì)量好、價(jià)格低的樹(shù)種，以節(jié)省費(fèi)用。行道樹(shù)選擇：上海XX的主要道路選用樂(lè)昌含笑代替香樟作為行道樹(shù)，成本降低了40%。與此同時(shí)，在主入口廣場(chǎng)及會(huì)所周?chē)缆沸械罉?shù)不選用上海XX的大銀杏（胸徑3032厘米）及大櫸樹(shù)（胸徑2022厘米），而用嫁接銀杏（胸徑1820厘米）和樸樹(shù)（胸徑1516厘米），成本能下降40%；3株特大海棗（棕高4.5、胸徑5355厘米）選用古香樟（胸徑63

7、65厘米、高78米、冠徑78米），成本降低了40%；花崗巖車(chē)行道的行道樹(shù)香樟（胸徑1415 厘米、高45米、冠徑33.5米）換成樂(lè)昌含笑（胸徑1415厘米、高45米、冠徑33.5米），成本降低了30%；大灌木多選用冠徑在2.63.0米的大葉黃楊球、海桐球、小葉女貞球、金葉女貞球、木槿、孝順竹、佛肚竹、紅繼木球、剛竹等比石楠球、南天竹、含笑球、垂絲海棠、西府海棠好得多，成本降低了30%；叢生金桂使用四季桂代替，成本下降30%；至于小灌木的面積小于綠化面積的25%，增加草坪面積，成本能降低20%。3.取消“行道樹(shù)”概念，改以植物群落布置XX在園區(qū)內(nèi)提倡以植物群落的布置來(lái)替代市政行道樹(shù)概念。其中某二

8、、三種植物表現(xiàn)出一定的視覺(jué)統(tǒng)一性，可以用大量“偏冠”或“不完美枝型”喬灌木傾斜向路面并組合栽植，就可以達(dá)成“豐滿(mǎn)艷麗+濃蔭夾道”的效果，而令到選樹(shù)容易、栽種現(xiàn)場(chǎng)控制不難，成本易控。這種方式通過(guò)植物群落布置，減少了對(duì)行道樹(shù)樹(shù)型、規(guī)格選擇的要求，減少了資源壓力，以最少的錢(qián)達(dá)到最好的效果。4.這10招讓植物豐滿(mǎn)卻又少花錢(qián)XX提煉了讓植物豐滿(mǎn)且少花錢(qián)的10個(gè)妙招。第一，地下車(chē)庫(kù)頂板上道路標(biāo)高不超過(guò)頂板結(jié)構(gòu)之上40厘米，堆土后可形成微起伏地形，省回填土方量，且形成的綠量顯豐滿(mǎn)。當(dāng)然，具體項(xiàng)目要具體分析，覆土深度如果9001500mm，可合理利用車(chē)庫(kù)頂上種植土空間，道路應(yīng)低于回填土完成面標(biāo)高。第二，減少墻

9、面顯露面積，路邊靠墻種植一定要堆土成坡，再種植時(shí)綠量豐滿(mǎn)，同時(shí)減少墻飾面處理成本，例如北京XX滟瀾山圍墻外雪松。此外，小區(qū)邊界的綠量要足，可以選擇小葉榕。第三，高樹(shù)種在高點(diǎn)上，可借助地形來(lái)提升喬木的體量。第四，大、中灌木若價(jià)格較高時(shí)，嘗試用便宜小喬替代；盡量用小喬木或球狀灌木替代片植灌木，在達(dá)到同等綠量下可節(jié)省成本第五，將“不完美枝型”樹(shù)組合，高低搭配、群植、叢植，可省錢(qián)。第六，路口、拐點(diǎn)處的大樹(shù)、花喬、花地被應(yīng)重點(diǎn)處理，渲染“濃墨重彩”。第七，結(jié)合道路尺度，大喬、中喬盡量靠路邊栽并傾斜，“擋不住房子擋眼睛”，可實(shí)現(xiàn)視線范圍內(nèi)的觀感和私密性。喬木采購(gòu)宜采用低分枝喬木；樹(shù)形不佳的也可巧妙利用。第

10、八，用攀沿植物在入口、房角、路拐點(diǎn)、墻頭形成視覺(jué)焦點(diǎn)和趣味點(diǎn)。第九，植物盡量不以線狀布置，而是以團(tuán)狀、片狀布置，不顯雜亂、單薄，片植植物如灌木、花、草等，不得露土。第十，大膽使用綠量大、綠色較重的常綠針葉（如松、柏、杉等），或闊葉常綠的小葉榕、天竺桂、珊瑚等，尤其用作樹(shù)籬或圍擋；為了減弱其過(guò)于“嚴(yán)肅”的感覺(jué)，可以開(kāi)花濃艷的喬木、灌木、攀綠植混栽。當(dāng)然，松、柏、杉要結(jié)合地域使用，注意栽植方式。5.“三分種、七分管”，選好施工/養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍以上海XX為例，綠化從來(lái)都是“三分種、七分管”，而上海XX優(yōu)質(zhì)的綠化水平和效果，80%取決于它的養(yǎng)護(hù)水平。選擇一個(gè)好的施工隊(duì)伍和養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍非常關(guān)鍵，它能決定最后的綠化

11、效果如何，這里所指好的施工隊(duì)伍并不是指這個(gè)施工單位資質(zhì)有多高，以前項(xiàng)目做的項(xiàng)目非常多，這里強(qiáng)調(diào)的是這個(gè)單位做的精品有多少，特別要強(qiáng)調(diào)這個(gè)單位的養(yǎng)護(hù)水平。四、合理化管控鋪裝等硬景成本首先，以功能為主，減少無(wú)必要的硬地；非功能性的景點(diǎn)要酌情考慮是否保留。其次，在地勢(shì)處理上，盡量保證在最短距離內(nèi)消除坡度，最大限度留出景觀觀賞區(qū)，且坡度在進(jìn)宅部分逐漸放平，可有效節(jié)約土方量，減低成本。再次，車(chē)行道與各種入口交匯處鋪裝天然石材。園路鋪裝使用樹(shù)脂加工材料、混凝土壓模、人造石材、磚等，部分可天然石材。石材厚度方面區(qū)別對(duì)待，人行道花崗巖2025mm，大理石3050mm；車(chē)行道3040mm。此外，具體在石材選用和

12、鋪裝上，有如下要點(diǎn)：一是設(shè)計(jì)中大量利用現(xiàn)有地形產(chǎn)生直線作為景觀構(gòu)成；曲線及弧線則選取合適的材料進(jìn)行搭配和控制。二是控制設(shè)計(jì)尺寸。所有尺寸必須符合300模數(shù)，石材規(guī)格易在5種以?xún)?nèi)，包括道路及廣場(chǎng)尺寸也應(yīng)控制模數(shù)，避免切割損耗提高成本。三是花崗巖石材切割，切割下來(lái)的邊角余料，集起來(lái)作為人行小徑碎拼鋪裝，避免材料浪費(fèi)，可節(jié)約成本。四是石材中自然面、荔枝面比其他面狀貴，要合理使用。五是控制鋪貼方式，盡量使用規(guī)整鋪裝，減少碎拼。規(guī)整鋪裝比碎拼的人工成本便宜一倍。六是硬質(zhì)景觀中地面所采用的石材不宜超過(guò)3種，主要出入口及節(jié)點(diǎn)上的石材種類(lèi)不宜超過(guò)5種。因?yàn)殇佈b拼花過(guò)于復(fù)雜切割復(fù)雜需要異形加工，且鋪裝人工費(fèi)高、

13、材料損耗率高。七是立面材料如樹(shù)池、景墻等可以選擇和建筑相同或相近的材料進(jìn)行搭配，根據(jù)西班牙風(fēng)格的景觀效果，真石漆等噴涂材料也是不錯(cuò)的選擇。雕塑可以仿砂巖代替石材、鑄鐵、鑄銅，成品標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)節(jié)約成本。八是盡量使用或利用市場(chǎng)上通行的材料規(guī)格來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，節(jié)省材料的損耗。九是石材的價(jià)格與產(chǎn)地、品名、厚度、面層類(lèi)型有關(guān)，同樣的品種，進(jìn)口的比國(guó)產(chǎn)的貴一倍，山東的比福建的貴20%。十是高檔樓盤(pán)中應(yīng)杜絕普通水泥磚，即使是通體水泥磚，在使用一段時(shí)間后，也難免脫色的結(jié)果，耐久性差。以XX為例：XX會(huì)盡量簡(jiǎn)化材料品種，水景除外，一個(gè)項(xiàng)目硬質(zhì)鋪地不超過(guò)三種材料；硬鋪材料必須做面層保護(hù)，防止吸附污物，這一做法可參考北京X

14、X滟瀾山樣板區(qū)成品保護(hù)；園區(qū)公共區(qū)域車(chē)、人行道路石材硬鋪不宜采用大塊材料，主要是易破碎和色差不好處理；園區(qū)道路不宜人為過(guò)度彎曲，浪費(fèi)材料、鋪貼費(fèi)用，種上植物后客戶(hù)并不敏感；樣板區(qū)步行道多用木甲板，施工速度快，與軟景好搭配，但木甲板注意密排，縫隙不超過(guò)3毫米，避免女士高跟鞋嵌入；曲線道路盡量用一次成型的材料，如水洗石、彩色混凝土；單個(gè)分項(xiàng)工程盡量用同一種材料，如道路、橋、景墻、亭子、庭院水體、花池，盡量單純化。五、控制擋墻面積和省圍墻來(lái)節(jié)省成本1.控制擋墻面積首先，盡量在建筑規(guī)劃階段全局考慮場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)，加強(qiáng)早期建筑與景觀的協(xié)調(diào)，在方案階段合理消化高差，一米以下的擋墻在空間允許的情況下盡量放坡，

15、通過(guò)植物軟化處理。其次，不能避免擋墻的結(jié)構(gòu)成本，也要盡量降低其飾面處理成本，同時(shí)對(duì)其進(jìn)行“軟化”、美化。一來(lái)用木樁、石塊、磚在標(biāo)高不高的堆土處設(shè)立擋墻，省去面材處理成本，例如重慶XX西苑一組團(tuán)消防車(chē)道旁的夾角處綠化；二來(lái)用土坡埋掉擋墻，再在坡上綠化；三來(lái)用常綠植物+開(kāi)花植物+外墻漆美化，或木格柵+常綠植物+開(kāi)花植物進(jìn)行美化。再次，親水建筑的地下室底板標(biāo)高與市政排水標(biāo)高應(yīng)協(xié)調(diào)，若無(wú)法協(xié)調(diào)，地下室可不設(shè)衛(wèi)生間，若設(shè)衛(wèi)生間，可考慮提排；否則，水邊可能必須考慮增高3米以上的擋墻。例如XX香樟林為湖心島八戶(hù)地下室增一個(gè)衛(wèi)生間增加了幾千平米擋墻，造價(jià)增加數(shù)百萬(wàn)。2.私家花園省圍墻首先，私家花園內(nèi)不得出現(xiàn)坡

16、度，尤其是主要活動(dòng)花園，可用擋墻形成不同標(biāo)高的平整花園，避免出現(xiàn)不可使用的分級(jí)花園，私家花園坡度控制在3%5%。私家花園旁的道路盡可能成直線，便于劃界并計(jì)算私家花園面積。其次，由于私家花園工程施工圖上測(cè)得面積要比銷(xiāo)售合同附圖面積大5%10%；待施工放線時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)、工程要共同設(shè)立“停止檢查點(diǎn)”以復(fù)核；施工完成后，營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)要驗(yàn)收、整改后再交房。再次，私家花園盡可能不用實(shí)墻，用濃密的植物隔斷；若為安全考慮，綠籬中也可夾鐵網(wǎng)、鐵柵，以省去圍墻。六、善選低成本構(gòu)筑品與小品美化首先，盡量用大型點(diǎn)睛孤直樹(shù)或點(diǎn)睛樹(shù)群落代替構(gòu)筑物形成視覺(jué)中心，用綠植代替“墻”來(lái)形成圍合和視線遮擋。其次，盡量不設(shè)雕塑尤其是廉價(jià)雕

17、塑，代之以點(diǎn)睛植物或小水景，如北京XX滟瀾山以陶灌涌泉代替女體雕塑。再次，盡可能選用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫(kù)內(nèi)的園林小品或易外購(gòu)的園林小品，禁止自己設(shè)計(jì)和定制小品，以降低成本。此外，小區(qū)燈光盡可能以壁燈、地?zé)?、壁式嵌入燈等形式出現(xiàn)，以照亮道路臺(tái)階為宜，便于物業(yè)維護(hù)。七、微地形處理，景觀覆土的經(jīng)濟(jì)性研究現(xiàn)代住宅物業(yè)大部分都有地下車(chē)庫(kù)，而70%的景觀坐落于地庫(kù)頂板，景觀覆土厚度是地庫(kù)荷載記算的關(guān)鍵，而如果沒(méi)有豎向設(shè)計(jì)就沒(méi)有景觀可言。那么，地庫(kù)頂板上堆土坡的經(jīng)濟(jì)性就是成本控制必須研究的課題?；诖苏n題，有業(yè)內(nèi)人士提出疑問(wèn)：是用輕質(zhì)材料作為填充物堆坡，保證地庫(kù)頂板荷載不因造地形而改變，還是全部自然土壤堆坡，地庫(kù)

18、頂板結(jié)構(gòu)局部加強(qiáng)呢？為此，有專(zhuān)家提出了如下解決方案。據(jù)研究，采用輕質(zhì)陶粒造地形有利于增強(qiáng)土壤透氣透水性，但成本高于結(jié)構(gòu)加強(qiáng)的方案。全部自然堆土經(jīng)濟(jì)性略好于陶粒填充造坡，但對(duì)豎向設(shè)計(jì)前后一致性要求很高。而地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃非常緊湊，往往在景觀概念方案結(jié)束后就需要向結(jié)構(gòu)與管線專(zhuān)業(yè)提交豎向設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行地庫(kù)頂板荷載安全性計(jì)算。如果景觀深化方案設(shè)計(jì)中豎向有較大的調(diào)整，地庫(kù)結(jié)構(gòu)的安全性就得不到保障。尤其是建筑圖紙報(bào)批結(jié)束后，再調(diào)整結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將會(huì)帶來(lái)不必要的麻煩，而且引起設(shè)計(jì)變更費(fèi)用，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和成本計(jì)劃不利。因此，應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目豎向設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度選擇合理的地庫(kù)覆土方案。應(yīng)該注意的是，在車(chē)庫(kù)頂板種植覆土施工中，車(chē)