某地產(chǎn)投資股份有限公司戰(zhàn)略思想和架構(gòu)流程

1、做一個(gè)與眾不同的企業(yè)*地產(chǎn)投資股份有限公司2006年7月21日*是一家什么樣的公司？公司名稱*寓意：匯集財(cái)富 匯聚精英，既是公司字號(hào)，又是產(chǎn)品品牌*改建房產(chǎn)品牌*新建房產(chǎn)品牌 公司定位城市價(jià)值發(fā)現(xiàn)者 不做傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是一個(gè)有專業(yè)地產(chǎn)背景的投資型公司，最終將成為房地產(chǎn)金融綜合服務(wù)商在城市中心居住、商業(yè)、商務(wù)區(qū)域范圍內(nèi)，積極尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)和新興投資熱點(diǎn)，關(guān)注價(jià)值被嚴(yán)重低估的物業(yè)資產(chǎn)和投資項(xiàng)目，通過(guò)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作使其價(jià)值得以重新發(fā)現(xiàn)關(guān)注最有購(gòu)房意愿的客戶群的實(shí)際需求，以客戶能接受的心理價(jià)位提供客戶能接受的商品，主力產(chǎn)品是順應(yīng)政府號(hào)召和市場(chǎng)需求的中低價(jià)商品房，樹(shù)立親民的品牌形象學(xué)習(xí)的榜樣融資

2、和財(cái)技學(xué)順馳 順馳是從二手房中介商轉(zhuǎn)型到開(kāi)發(fā)商眾最成功的例子，而且順馳的開(kāi)發(fā)系統(tǒng)和置業(yè)系統(tǒng)相互配合，互為支持非常成功，*有模仿順馳的天然“基因”。順馳的財(cái)務(wù)技巧將資金效率運(yùn)用到了極至，多種融資渠道是其每年業(yè)績(jī)翻幾番的重要支撐商業(yè)模式學(xué)恒基兆業(yè) 香港恒基兆業(yè)是香港十大財(cái)團(tuán)和地產(chǎn)商之一，他有在香港開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最多（20年600個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目），開(kāi)發(fā)范圍最廣（從舊樓改造、工業(yè)廠房、寫字樓、別墅、高中低檔各式住宅），合作伙伴最多（恒基公司幾乎與香港各大地產(chǎn)公司都合作過(guò) ），最重要的是不管好市淡市樓宇照建不誤，所以穩(wěn)定在十大財(cái)團(tuán)之列。 期望結(jié)果 股東滿意實(shí)施利潤(rùn)率和規(guī)模戰(zhàn)略，公司超常規(guī)發(fā) 展帶來(lái)的豐厚回報(bào) 公司

3、存在的唯一價(jià)值就是給股東創(chuàng)造財(cái)富 客戶滿意提供優(yōu)異的產(chǎn)品、可靠的質(zhì)量、性價(jià)比 最高的商品，滿足多數(shù)市民的需要 員工滿意公司規(guī)模不斷擴(kuò)張讓員工有更多的發(fā)展 機(jī)會(huì)，從精神和物質(zhì)兩方面都得到滿足 社會(huì)滿意響應(yīng)政府號(hào)召，順應(yīng)市場(chǎng)需求，大量提 供中低價(jià)位的商品，樹(shù)立親民品牌形象*是做什么的？常規(guī)業(yè)務(wù)通過(guò)自行建立四大業(yè)務(wù)資源網(wǎng)絡(luò)，發(fā)現(xiàn)價(jià)值被嚴(yán)重低估的物業(yè)和土地資產(chǎn)，經(jīng)過(guò) 收購(gòu)變性改建包裝銷售或經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，達(dá)到將原有物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值最大化體現(xiàn)出來(lái)，從而得到最大效應(yīng)的投資回報(bào) 業(yè)務(wù)資源網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)(市場(chǎng)研發(fā)部)： 1、銀行資產(chǎn)保全部和資產(chǎn)管理公司 2、法院和拍賣公司 3、國(guó)有資產(chǎn)管理公司和產(chǎn)權(quán)交易所 4、中介公司

4、和房地產(chǎn)金融主題咖啡廳投資和回報(bào)要求投資要求 地段：武漢市中環(huán)線內(nèi) 項(xiàng)目：兩證齊全或產(chǎn)權(quán)明晰的住宅樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、各類歷史建 筑，可改為住宅式的商鋪、工業(yè)產(chǎn)房、半拉子工，破產(chǎn)企 業(yè)土地等 面積：300020000平方米 金額：5002000萬(wàn)元回報(bào)要求 周期：六個(gè)月 收益：30以上產(chǎn)品線根據(jù)收購(gòu)資產(chǎn)特征、所處市場(chǎng)環(huán)境和潛在消費(fèi)對(duì)象歸類，分成多個(gè)產(chǎn)品類型（線），每一個(gè)產(chǎn)品類型的開(kāi)發(fā)改造案例總結(jié)成經(jīng)驗(yàn)，便于產(chǎn)品復(fù)制，提高生產(chǎn)效率和效益住宅類： 青年公寓（低端） 非住宅類： 酒店式公寓（高端） 純商業(yè)： 社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心 專業(yè)市場(chǎng)偶然業(yè)務(wù)通過(guò)長(zhǎng)期對(duì)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的跟蹤和分析，在特定的時(shí)候，介入新盤開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，

5、做項(xiàng)目的投資商分享開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，或做階段性投資獲取高額回報(bào)，甚至接手整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán) 地段：武漢市中環(huán)線內(nèi) 項(xiàng)目：三證以上齊全、產(chǎn)權(quán)明晰的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 面積：20000平方米以上 金額：不低于1200萬(wàn)元，不高于5000萬(wàn)元 合作方式：低價(jià)買斷包銷 借款加代理 項(xiàng)目合資合作 買斷部分開(kāi)發(fā)面積*如何與眾不同？個(gè)性詞匯價(jià)格標(biāo)竿（價(jià)格和價(jià)值）規(guī)模、利潤(rùn)率戰(zhàn)略現(xiàn)金流超常規(guī)發(fā)展（速度）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資本經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)金融平臺(tái)價(jià)值和價(jià)格價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格決定回款速度，優(yōu)異的商品性價(jià)比是決定市場(chǎng)成敗的重要手段 推廣水平 回款速度 利潤(rùn) 成本 決定競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵是敵我取得資產(chǎn)的成本不同開(kāi)發(fā)商心中的價(jià)值客戶心中的價(jià)值產(chǎn)品價(jià)

6、格對(duì)手產(chǎn)品價(jià)格利潤(rùn)率戰(zhàn)略在相同效率的情況下盡量提升速度可以獲得更高的利潤(rùn) 利 潤(rùn) 資 資 金 金 投 回 入 收 效 率 時(shí) 間 為什么強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)率和規(guī)模優(yōu)良的盈利能力是金融機(jī)構(gòu)和各類合作方對(duì)我們的基本要求，是獲得持續(xù)融資的基本保證規(guī)模效應(yīng)的體現(xiàn)吸引金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者的合作，資金的聚集和銀行授信可以在規(guī)?；馁Y源基礎(chǔ)上，可以不斷搭載更多的高利潤(rùn)率業(yè)務(wù)和服務(wù)規(guī)模和利潤(rùn)率利潤(rùn)率直接反映企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)力水平，是衡量企業(yè)操作水平的綜合性指標(biāo)，是企業(yè)資源使用效率、體系化能力、操作技能、管理水平等一系列能力的綜合體現(xiàn)追求利潤(rùn)和利潤(rùn)率是實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化的必由之路，公司價(jià)值最大化來(lái)源于企業(yè)持續(xù)、安全的

7、獲取最大化利潤(rùn)的能力企業(yè)價(jià)值最大化增長(zhǎng)戰(zhàn)略利潤(rùn)率戰(zhàn)略建立長(zhǎng)期獨(dú)特優(yōu)勢(shì)提高售價(jià)降低成本提高資產(chǎn)使用率平衡風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)價(jià)值最大化企業(yè)價(jià)值最大化來(lái)源于企業(yè)持續(xù)、安全的獲取最大化利潤(rùn)的能力，追求利潤(rùn)和利潤(rùn)率是實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化的必由之路 公司價(jià)值最大化 公司規(guī)模利潤(rùn)率商業(yè)模式 公司價(jià)值最大化 速度項(xiàng)目盈利水平資金放大系數(shù)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng) 小中介 收購(gòu)單套房產(chǎn)再簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)賣出去，吃差價(jià)獲得15左右的收益 大中介 批量收購(gòu)房產(chǎn)、舊樓重新翻新改造再零售出去，獲得30左右的收益 開(kāi)發(fā)商 購(gòu)得土地，規(guī)劃報(bào)批，建造房屋，包裝出售，獲得自有資金100的收益資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就是在收購(gòu)的過(guò)程中留下未來(lái)增值潛力大，有持續(xù)現(xiàn)金流收益強(qiáng)的商

8、業(yè)物業(yè)，通過(guò)有效提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)從而提升物業(yè)價(jià)值目的： 商業(yè)地產(chǎn)以其穩(wěn)定的租金彌補(bǔ)公司在其他投資項(xiàng)目上回款周期性不均衡的問(wèn)題 成功的招商和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)良好的租金收益，進(jìn)而通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估（收益法）使資產(chǎn)在公司帳面上的價(jià)值有翻幾番的增值，便于對(duì)外融資 優(yōu)異的現(xiàn)金流和資產(chǎn)規(guī)模的增值有利于公司后期增資擴(kuò)股現(xiàn)金流 大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 現(xiàn)金流 開(kāi)發(fā)前期 銷售期 銷售尾期 開(kāi)發(fā)時(shí)間現(xiàn)金流 少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 現(xiàn)金流 均衡的現(xiàn)金流 開(kāi)發(fā)時(shí)間資本經(jīng)營(yíng)資本經(jīng)營(yíng)是所有企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高境界，就是以公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流為保證，將公司整體打包上市目的： 股票溢價(jià)發(fā)行，股東權(quán)益得到最大程度的增值 實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)化

9、成虛擬的股票，可以回收更多資金，以資金和股票對(duì)外收購(gòu)更多的有效經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，周而復(fù)始，獲得的收益無(wú)可估量商業(yè)模式所有開(kāi)發(fā)商關(guān)注的問(wèn)題都是一個(gè)從購(gòu)買土地項(xiàng)目、開(kāi)工開(kāi)盤到銷售的過(guò)程，一個(gè)現(xiàn)金到現(xiàn)金的商業(yè)模式，是房地產(chǎn)公司最核心的東西，決定公司的操作和精細(xì)管理的水平。怎樣把項(xiàng)目所需啟動(dòng)資金做的更小，怎樣盡快把現(xiàn)金流平衡做的最好，從付款到現(xiàn)金流平衡，資金占用時(shí)間長(zhǎng)短多少，在財(cái)務(wù)上反映的是一個(gè)公司的庫(kù)存周轉(zhuǎn)率，其實(shí)背后是公司之間操作水平的根本差別。商業(yè)模式圖 資金資源利用最大化 實(shí)現(xiàn)銷售回款 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 縮短 現(xiàn)金-現(xiàn)金周期項(xiàng)目選擇項(xiàng)目取得開(kāi)工開(kāi)盤入住服務(wù)開(kāi)始付款付清全款收回全部房款收回全部投資*的核心競(jìng)爭(zhēng)力

10、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作能力投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)“國(guó)六條”及相關(guān)政策公布之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，房地產(chǎn)投資人群從住宅市場(chǎng)上逐步退出，在沒(méi)有更好的投資炒作的渠道情況下，進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)就是他們最好的選擇營(yíng)業(yè)稅的瓶頸已不再是阻礙人們投資商業(yè)地產(chǎn)的因素，相比較住宅地產(chǎn)投資，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)周期更短能看到商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的開(kāi)發(fā)商不少，能有信心，有能力操作成功的少之又少，70%商業(yè)地產(chǎn)失敗的案例，給有能力操作商業(yè)地產(chǎn)的投資者一個(gè)暴富的機(jī)會(huì) 在每一個(gè)三級(jí)城市，都有一個(gè)規(guī)模巨大的綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是當(dāng)?shù)卣猩桃Y的重要成果，90%處于經(jīng)營(yíng)不善的地步，在*有能力挽救的前提下，低（零）成本收購(gòu)是一個(gè)最好的投資選擇商業(yè)

11、地產(chǎn)增值 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值根據(jù)所處的地段、經(jīng)營(yíng)的軟硬件、經(jīng)營(yíng)氛圍、經(jīng)營(yíng)特色和主力商戶等諸多因素影響，不能按常規(guī)的重置成本法簡(jiǎn)單衡量。國(guó)際上通行的評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)是收益法，即以租金確定售價(jià)。所以低價(jià)收購(gòu)商業(yè)物業(yè)通過(guò)成功的商業(yè)經(jīng)營(yíng)是給公司會(huì)帶來(lái)巨大的資產(chǎn)增殖的 租金 經(jīng)營(yíng)期 購(gòu)買價(jià)格 現(xiàn)實(shí)價(jià)值 時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)和金融成熟的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以可見(jiàn)到的現(xiàn)金流為質(zhì)押加上升值的房產(chǎn)為抵押，向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款無(wú)往不勝國(guó)外眾多的房地產(chǎn)投資基金希望投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但大多希望直接收購(gòu)有現(xiàn)金流和巨大升值潛力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如有眾多的商業(yè)地產(chǎn)投資組合，可以與房地產(chǎn)投資基金建立廣泛的業(yè)務(wù)合作戰(zhàn)略合

12、作者通過(guò)了解*的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作能力和成功案例，會(huì)源源不斷的給*投資商業(yè)地產(chǎn)所需資金商業(yè)地產(chǎn)操作秘訣根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特征，總結(jié)出成功操作商業(yè)地產(chǎn)的秘訣是“三因一果”，沒(méi)有事前周密的商業(yè)規(guī)劃，切實(shí)可行的招商活動(dòng)，成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)制造出的氛圍，就沒(méi)有完美的銷售結(jié)果商業(yè)規(guī)劃招商商業(yè)運(yùn)營(yíng)銷售為什么要做商業(yè)研究商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)潛在的經(jīng)濟(jì)效益是所有投資商都看得到的，但70的商業(yè)地產(chǎn)失敗案例阻礙投資人進(jìn)一步進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，操作水平能否達(dá)到取代資金缺乏成為考驗(yàn)投資商的第一大難題商業(yè)地產(chǎn)概念在中國(guó)興起也就2年時(shí)間，沒(méi)有人愿從底層基礎(chǔ)的商業(yè)業(yè)態(tài)研究開(kāi)始，加上商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)因地域差異不可復(fù)制，所以*理論研究加上案例實(shí)踐完全

13、可以在一年到一年半內(nèi)做到全國(guó)領(lǐng)先水平*商業(yè)地產(chǎn)的操盤能力加上資金實(shí)力，完全可以將“天門經(jīng)驗(yàn)”、“楊園經(jīng)驗(yàn)”、“瑤琦園經(jīng)驗(yàn)”復(fù)制，在武漢或周邊城市收購(gòu)、包銷類似項(xiàng)目獲得多重暴利*的戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃經(jīng)營(yíng)思路中短期經(jīng)營(yíng)方向集中在房地產(chǎn)的中低端業(yè)務(wù)上，趁大開(kāi)發(fā)商沒(méi)看中，中介商因資金原因不敢大量介入之際，重點(diǎn)突破存量不良資產(chǎn)改造市場(chǎng)，取得該領(lǐng)域的絕對(duì)領(lǐng)先，擺脫在市場(chǎng)熱點(diǎn)上角逐的被動(dòng)局面，同時(shí)有目的性選擇陷入資金困境的小型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為經(jīng)營(yíng)的補(bǔ)充。 只有大眾化的市場(chǎng)才能孵化大企業(yè)，選擇大眾化的市場(chǎng)仍然是我們今后產(chǎn)業(yè)選擇的基本原則。公司優(yōu)先選擇占用資金最小、周期最短、利潤(rùn)率最高的項(xiàng)目，所有項(xiàng)目投資緊緊圍繞資金現(xiàn)

14、金流和利潤(rùn)率展開(kāi)，要嚴(yán)格控制進(jìn)入新的領(lǐng)域，避免分散有限的力量及資金。對(duì)規(guī)劃外的有創(chuàng)意有潛質(zhì)的項(xiàng)目，我們?cè)诓挥绊懘缶值那疤嵯聯(lián)艹鲆欢ǖ馁Y源，將創(chuàng)意變成現(xiàn)實(shí)。戰(zhàn)略目標(biāo)一根據(jù)自身特點(diǎn)，總結(jié)出適合自身超常規(guī)發(fā)展的商業(yè)模式，潛心商業(yè)地產(chǎn)研究和實(shí)踐，不斷夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在未來(lái)的三年內(nèi)跑贏大勢(shì)，2009年進(jìn)入武漢市開(kāi)發(fā)前10名發(fā)展多層次的戰(zhàn)略合作平臺(tái)，結(jié)合創(chuàng)造性的商業(yè)發(fā)展模式，形成執(zhí)續(xù)的具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，做到特定區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)的N0.1。多層次的戰(zhàn)略合作平臺(tái)，也是資金和項(xiàng)目的利益交換平臺(tái)做NO.1不是做微弱優(yōu)勢(shì)的第一，而是要做規(guī)模絕對(duì)領(lǐng)先、盈利能力絕對(duì)領(lǐng)先、市場(chǎng)影響力絕對(duì)領(lǐng)先、持續(xù)發(fā)展后勁絕對(duì)領(lǐng)先； 戰(zhàn)略目標(biāo)二

15、運(yùn)用現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式，規(guī)范化公司運(yùn)作流程，開(kāi)創(chuàng)全新的商業(yè)模式，培養(yǎng)出一批能征善戰(zhàn)的隊(duì)伍。加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，持續(xù)調(diào)整架構(gòu)，提高領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)略能力，持續(xù)提高操作水平，提升規(guī)模和盈利能力關(guān)注項(xiàng)目操作能力，加快現(xiàn)有資源的增值變現(xiàn)；構(gòu)筑起強(qiáng)勢(shì)品牌知名度、客戶認(rèn)可度及忠誠(chéng)度，構(gòu)筑起企業(yè)向更高理想沖刺、員工擁有無(wú)比自豪感的堅(jiān)實(shí)平臺(tái)，成為綜合實(shí)力領(lǐng)先的專業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)三分析自身獨(dú)特的資源和優(yōu)勢(shì)，充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿?，學(xué)習(xí)順馳搭建有自己特色的地產(chǎn)金融舞臺(tái)，實(shí)現(xiàn)由產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展到資本運(yùn)營(yíng)的過(guò)渡，最終打造強(qiáng)大的地產(chǎn)金融平臺(tái)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是突出企業(yè)個(gè)性的重要手段，也是令企業(yè)超常規(guī)發(fā)展的唯一途徑，傳

16、統(tǒng)的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的強(qiáng)有力的保證，經(jīng)營(yíng)規(guī)模發(fā)展到一定階段，預(yù)期的收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流能過(guò)金融創(chuàng)新手段實(shí)現(xiàn)回流和放大戰(zhàn)略目標(biāo)描述（20072008）按照現(xiàn)代化的管理制度組建股份公司，規(guī)范公司運(yùn)作流程，關(guān)注研究和銷售團(tuán)隊(duì)建設(shè)，培養(yǎng)出一批能征善戰(zhàn)的隊(duì)伍，推出“*制造，必屬良品”品牌 以收購(gòu)改造不良資產(chǎn)項(xiàng)目為主營(yíng)業(yè)務(wù)，多項(xiàng)目快速實(shí)現(xiàn)持續(xù)不斷的現(xiàn)金流，成為武漢城區(qū)改造的新興開(kāi)發(fā)商，同時(shí)新盤開(kāi)發(fā)選擇合適規(guī)模的項(xiàng)目進(jìn)入發(fā)展多層次的戰(zhàn)略合作平臺(tái)，打造多種融資渠道，初步形成多層次的融資合作平臺(tái)戰(zhàn)略目標(biāo)描述（20082009）根據(jù)市場(chǎng)變化不斷調(diào)整市場(chǎng)規(guī)劃以及戰(zhàn)略布局，在舊樓改造和次新房細(xì)分市場(chǎng)要做到絕對(duì)的N

17、O.1，在新房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域低成本收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，不斷強(qiáng)化“*制造，必屬良品”品牌按照公眾公司的標(biāo)準(zhǔn)，高效標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)方式和流程，經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)透明化，同時(shí)開(kāi)始產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡的過(guò)程廣泛結(jié)交戰(zhàn)略合作伙伴，借助他們的渠道、聲望和資金，使公司在業(yè)務(wù)規(guī)模、公司形象、創(chuàng)利水平都能上一個(gè)臺(tái)階戰(zhàn)略目標(biāo)描述（200920010）完成武漢市城區(qū)的布局，使*推出的每一個(gè)樓盤都成為當(dāng)?shù)貐^(qū)域的重要性價(jià)比標(biāo)桿，銷售量進(jìn)入武漢市前10名（年銷售額5億元），發(fā)展成為武漢市開(kāi)發(fā)銷售額、利潤(rùn)額、操作水平一流的房地產(chǎn)企業(yè)至少獨(dú)自開(kāi)發(fā)出一個(gè)在全國(guó)范圍來(lái)算都是有特色創(chuàng)新的項(xiàng)目， 由“*制造”升級(jí)到“*作品”，真正確立*品牌在地產(chǎn)界中

18、的地位通過(guò)私募（PE）不斷增資擴(kuò)股，引入戰(zhàn)略投資人，進(jìn)行上市輔導(dǎo) ，向上市目標(biāo)靠近*組織架構(gòu)組織架構(gòu)圖股東大會(huì)市場(chǎng)研發(fā)部收購(gòu)?fù)顿Y部開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)管理中心行政人事中心董事會(huì)總經(jīng)理投資決策審計(jì)委員會(huì)策劃銷售部策劃代理公司權(quán)證擔(dān)保部投資擔(dān)保公司工程管理部建筑裝飾公司人事薪酬委員會(huì)監(jiān)事會(huì)組織架構(gòu)說(shuō)明 公司的基本組織結(jié)構(gòu)將是一種二維結(jié)構(gòu)：按職能專業(yè)化原則劃分的管理中心和按對(duì)象專業(yè)化原則劃分的利潤(rùn)中心交叉運(yùn)作時(shí)，就在組織上形成了矩陣結(jié)構(gòu)。 公司組織的矩陣結(jié)構(gòu)，是一個(gè)不斷適應(yīng)戰(zhàn)略和環(huán)境變化，從原有的平衡到不平衡，再到新的平衡的動(dòng)態(tài)演進(jìn)過(guò)程。不打破原有的平衡，就不能抓住機(jī)會(huì)，快速發(fā)展；不建立新的平衡，就會(huì)給公

19、司組織運(yùn)作造成長(zhǎng)期的不確定性，削弱責(zé)任建立的基礎(chǔ)。分工原則公司董事會(huì)負(fù)責(zé)確定公司未來(lái)的使命、戰(zhàn)略與目標(biāo)，對(duì)公司重大問(wèn)題進(jìn)行決策，確保公司可持續(xù)成長(zhǎng)管理委員會(huì)是由資深人員組成的咨詢機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)擬制戰(zhàn)略規(guī)劃和基本政策，審議預(yù)算和重大投資項(xiàng)目，以及審核規(guī)劃、基本政策和預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果。審議結(jié)果由經(jīng)理辦公會(huì)議批準(zhǔn)執(zhí)行公司管理中心代表公司總經(jīng)理對(duì)公司的公共資源進(jìn)行管理，對(duì)各事業(yè)部、子公司、業(yè)務(wù)部門進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)控。公司管理中心集中設(shè)立以盡量避免多頭領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)象高層管理人員的指標(biāo)任務(wù)應(yīng)以項(xiàng)目形式予以落實(shí)。高層管理人員的項(xiàng)目完成后，形成具體工作和制度，并入人事行政管理中心的職責(zé)決策原則重大決策需經(jīng)管理委員會(huì)充分討論。

20、決策的依據(jù)是公司的宗旨、目標(biāo)和基本政策；決策的原則是，從賢不從眾。真理往往掌握在少數(shù)人手里，要造成一種環(huán)境讓不同意見(jiàn)存在和發(fā)表。一經(jīng)形成決議就要實(shí)行權(quán)威管理。高層委員會(huì)集體決策以及總經(jīng)理負(fù)責(zé)制下的辦公會(huì)議制度，是實(shí)行高層民主決策的重要措施，放開(kāi)高層民主，使智慧充分發(fā)揮；強(qiáng)化基層執(zhí)行，使責(zé)任落在實(shí)處。 為防止決策的片面性，在日常管理決策中，應(yīng)遵循經(jīng)理辦公會(huì)確定的原則，對(duì)決策后果承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。經(jīng)理辦公會(huì)的討論結(jié)果，以會(huì)議紀(jì)要的方式向上級(jí)呈報(bào)。報(bào)告上必須有三分之二以上的正式成員簽名，報(bào)告中要特別注明討論過(guò)程中的不同意見(jiàn)。 決策流程 投資考慮的第一要素是風(fēng)險(xiǎn)，其次才是利潤(rùn) 股東 市場(chǎng)研發(fā)部 收購(gòu)?fù)顿Y部

21、 投資決策 收購(gòu)?fù)顿Y部 投資決策 市場(chǎng)研 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部 審計(jì)委員會(huì) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部 審計(jì)委員會(huì) 發(fā)部 信息收集 初篩調(diào)研 盡職調(diào)查 項(xiàng)目決策 執(zhí)行 驗(yàn)收審計(jì)委員會(huì)職能投資決策審計(jì)委員會(huì) 由董事會(huì)常務(wù)董事、高管人員、外聘專家共同組成，對(duì)超過(guò)總經(jīng)理對(duì)外投資權(quán)限的項(xiàng)目，公司對(duì)外進(jìn)行的重大投資活動(dòng)進(jìn)行論證決策，并上報(bào)董事會(huì)最后批準(zhǔn)，對(duì)外投資的結(jié)果由其審計(jì)驗(yàn)收做出結(jié)論管理人事薪酬委員會(huì) 由董事會(huì)常務(wù)董事、高管人員、外聘專家共同組成，參與公司的管理制度操作流程，薪酬、激勵(lì)制度的指定以及重大人事招聘解聘事項(xiàng)進(jìn)行審核，并上報(bào)董事會(huì)最后批準(zhǔn)管理中心職能 為了降低管理成本，加大后勤保障的力度，以及更加充分合理的運(yùn)用資金

22、和人力資源，所以采用大集中管理模式，成立財(cái)務(wù)管理中心和行政人力資源中心，統(tǒng)一管理投資公司下屬子公司的行政人事財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作財(cái)務(wù)管理中心除負(fù)責(zé)投資公司和下屬子公司的預(yù)算工作、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃與分配、會(huì)計(jì)核算、日常報(bào)銷工作外，還將資金集中管理調(diào)度，母子公司之間資金來(lái)往核算資金成本，提高資金使用效力，提高對(duì)資金使用的監(jiān)管力度，以股份公司為統(tǒng)一的融資渠道行政人力資源中心綜合性行政管理部門，為股份公司和下屬子公司的運(yùn)作及發(fā)展提供后勤保障的職能部門，包括人員招聘、績(jī)效管理、薪酬管理、員工培訓(xùn)、勞資關(guān)系處理，對(duì)外公關(guān)品牌宣傳，以及各子公司、事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)工作事業(yè)部的職能事業(yè)部是利潤(rùn)中心，在公司規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)自

23、主經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)擴(kuò)張責(zé)任、利潤(rùn)責(zé)任和資產(chǎn)責(zé)任。事業(yè)部的全部利潤(rùn)由公司根據(jù)戰(zhàn)略和目標(biāo)統(tǒng)一分配對(duì)事業(yè)部的考核指標(biāo)主要為銷售收入、銷售收入增長(zhǎng)率、市場(chǎng)份額和管理利潤(rùn)?？己虽N售指標(biāo)的目的是鼓勵(lì)事業(yè)部擴(kuò)張；考核管理利潤(rùn)的目的是兼顧擴(kuò)張、效益和資產(chǎn)責(zé)任。公司將按照對(duì)各事業(yè)部的不同發(fā)展要求，通過(guò)調(diào)節(jié)與事業(yè)部銷售收入、銷售收入增長(zhǎng)率和管理利潤(rùn)各部分掛鉤的利益分配系數(shù)，影響事業(yè)部的經(jīng)營(yíng)行為市場(chǎng)研發(fā)部架構(gòu)市場(chǎng)研發(fā)部是*的情報(bào)收集和分析機(jī)構(gòu)，是保證公司在市場(chǎng)上取得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的主要來(lái)源，是保證公司作出正確投資決策的重要依據(jù)市場(chǎng)研發(fā)部的職能信息分析組持續(xù)收集跟蹤國(guó)家各項(xiàng)政策變化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)和特定市場(chǎng)變化，提供有針對(duì)性的

24、市場(chǎng)研究報(bào)告，以及追蹤武漢市和全國(guó)房地產(chǎn)最新的潮流和產(chǎn)品類型，研發(fā)適合自身需求的新產(chǎn)品和服務(wù)投資調(diào)研組通過(guò)自建四大信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，廣泛收集各種投資項(xiàng)目信息資源，經(jīng)過(guò)初步調(diào)查篩選認(rèn)為可行轉(zhuǎn)給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部或收購(gòu)?fù)顿Y部房地產(chǎn)主題咖啡廳是通過(guò)咖啡廳這樣個(gè)輕松的商務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所將房地產(chǎn)和金融界的相關(guān)人士聚集起來(lái)，真假信息匯聚交換的場(chǎng)所，也就是商機(jī)出現(xiàn)的地方商業(yè)地產(chǎn)部架構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)部是公司*的商業(yè)地產(chǎn)研發(fā)和操作部門，代表了公司未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是決定*進(jìn)入一流知名公司的重要手段，日后考慮拆分各自獨(dú)立運(yùn)營(yíng)專業(yè)商業(yè)策劃咨詢公司專業(yè)商業(yè)銷售公司專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司商業(yè)地產(chǎn)部的職能商業(yè)研究組從各類型商業(yè)的基本業(yè)態(tài)特征開(kāi)始研究，總結(jié)出不同商業(yè)的生存狀態(tài)和發(fā)展規(guī)律，最終落實(shí)到在