同濟(jì)慈溪產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品建議報(bào)告100305

1、產(chǎn)品建議(jiny)報(bào)告慈溪同濟(jì)(tn j)產(chǎn)業(yè)園2010.03共五十一頁(yè)前言(qin yn)本報(bào)告希望通過(guò)對(duì)上?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品發(fā)展研究，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件(tiojin)，能夠?qū)?xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)生有利的指導(dǎo)和幫助。共五十一頁(yè)目錄(ml)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品(chnpn)總結(jié)同濟(jì)慈溪產(chǎn)業(yè)園自身?xiàng)l件同濟(jì)慈溪產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品建議123共五十一頁(yè)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品(chnpn)總結(jié)共五十一頁(yè)鋼領(lǐng)國(guó)際(guj)中邦MOHO上?？偛?zn b)灣上河商務(wù)園浦江智谷總部1號(hào)大業(yè)領(lǐng)地名企公館慧創(chuàng)國(guó)際A5A5A30A30A20A20A20A20A2A2A4A4A5A5A5A6A30A30A30A7A9A30A30A8臺(tái)鼎

2、中小企業(yè)園財(cái)富興園印象鋼谷盛創(chuàng)科技園上海產(chǎn)業(yè)園為了總結(jié)產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公產(chǎn)品特點(diǎn)，我們選取了上海目前主要的15個(gè)產(chǎn)業(yè)園作為研究對(duì)象潤(rùn)和國(guó)際總部園金領(lǐng)之都總部園共五十一頁(yè)大業(yè)(dy)領(lǐng)地名企公館(gnggun)松江西部科技園區(qū)占地:1800畝建筑面積:60萬(wàn)方容積率:1.3集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財(cái)務(wù)結(jié)算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。占地：265畝建筑面積：28萬(wàn)方容積率：1.58集展示、研發(fā)、商務(wù)、創(chuàng)意與一體的雙生態(tài)上海產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園。松江出口加工區(qū)占地：278畝建筑面積：28萬(wàn)容積率：1.51首座現(xiàn)代化、商務(wù)化、人性化、園林式成長(zhǎng)型總部園區(qū)。財(cái)富興園國(guó)際企業(yè)園松江西部工業(yè)園區(qū)上海產(chǎn)業(yè)園這

3、15個(gè)產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個(gè)區(qū)共五十一頁(yè)鋼領(lǐng)國(guó)際(guj)印象(ynxing)鋼谷羅森寶商務(wù)中心臺(tái)鼎中小企業(yè)園寶山鋼鐵物流園占地:347畝建筑面積:48萬(wàn)方容積率:2.04以鋼鐵物流服務(wù)為特征的鋼鐵產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，成為全國(guó)乃至全球最大的鋼鐵產(chǎn)業(yè)總部基地。占地：600畝建筑面積：40萬(wàn)方容積率：0.98集科研、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、辦公、會(huì)議、展示、生活、休閑和綜合管理服務(wù)為一體的高配置、智能型、新興現(xiàn)代化的綜合性商務(wù)花園。寶山工業(yè)園占地：250畝建筑面積：21萬(wàn)方容積率：1.24集生產(chǎn)、科貿(mào)、研發(fā)、 辦公為一體的花園式廠房成為上海北翼重要的貨物集散地 。寶山工業(yè)園上海產(chǎn)業(yè)園這

4、15個(gè)產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個(gè)區(qū)共五十一頁(yè)上海產(chǎn)業(yè)園金領(lǐng)之都總部(zn b)園區(qū)占地：16萬(wàn)方建筑面積(jin zh min j)：30萬(wàn)方容積率：1.9集辦公、研發(fā)、商務(wù)配套和企業(yè)總部于一體的多功能全方位的大型綜合性服務(wù)園區(qū)金橋出口加工區(qū)中邦MOHO金橋出口加工區(qū)占地:180畝建筑面積:7.3萬(wàn)方容積率：0.6集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財(cái)務(wù)結(jié)算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。占地：82868平米建筑面積：77227平米容積率：0.93集綜合辦公與商務(wù)、科研、服務(wù)于一體的國(guó)際化花園辦公區(qū)（International Office Garden)潤(rùn)和國(guó)際總部園

5、浦東張江高科技園這15個(gè)產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個(gè)區(qū)共五十一頁(yè)占地：150畝建筑面積：16萬(wàn)容積率：1.6區(qū)域科研(k yn)技術(shù)與先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)化平臺(tái)。盛創(chuàng)科技園嘉定徐行(x xn)鎮(zhèn)慧創(chuàng)國(guó)際占地：6746畝建筑面積：420萬(wàn)方容積率：0.93知識(shí)化、生態(tài)型、樞紐及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，吸引公司總部、營(yíng)銷、研發(fā)、設(shè)計(jì)中心，成為長(zhǎng)三角企業(yè)總部基地首席。江橋現(xiàn)代物流園區(qū)總部1號(hào)占地：500畝建筑面積：42萬(wàn)方容積率：1.26集研發(fā)、設(shè)計(jì)、展示、貿(mào)易、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等職能，定位于中小企業(yè)總部。閔行顓橋向陽(yáng)工業(yè)園上海產(chǎn)業(yè)園這15個(gè)產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、

6、南匯六個(gè)區(qū)共五十一頁(yè)上海總部(zn b)灣埔江智谷占地(zhn d)：1400畝建筑面積：150萬(wàn)方容積率：1.61集展示、研發(fā)、商務(wù)、創(chuàng)意與一體的雙生態(tài)上海產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園。南匯康橋工業(yè)區(qū)占地：1100畝建筑面積：88萬(wàn)方容積率：1.2集研發(fā)、設(shè)計(jì)、展示、貿(mào)易、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等職能，定位于中小企業(yè)總部。埔江工業(yè)園占地：225畝建筑面積：10.4萬(wàn)容積率：0.47首座現(xiàn)代化、商務(wù)化、人性化、園林式成長(zhǎng)型總部園區(qū)。上河商務(wù)園南匯工業(yè)區(qū)上海產(chǎn)業(yè)園這15個(gè)產(chǎn)業(yè)園分別分布在松江、浦東、閔行、嘉定、寶山、南匯六個(gè)區(qū)共五十一頁(yè)上海產(chǎn)業(yè)園風(fēng)格容積率占地體量產(chǎn)品面積上河商務(wù)園現(xiàn)代0.4715000073000獨(dú)棟商

7、務(wù)辦公樓350-400中邦MOHO現(xiàn)代0.612000072000獨(dú)棟商務(wù)辦公樓420-620潤(rùn)和國(guó)際總部園現(xiàn)代0.938286877228獨(dú)棟商務(wù)辦公樓+6層600-2000、5000-9000慧創(chuàng)國(guó)際現(xiàn)代0.93720006-10層1600-3300印象鋼谷現(xiàn)代0.98600畝400000高層綜合辦公樓+獨(dú)棟286（獨(dú)棟）浦江智谷現(xiàn)代1.21100畝8800004層單層5800-6800臺(tái)鼎中小企業(yè)園新古典1.24250畝2100003層309-517總部1號(hào)現(xiàn)代1.26250畝2100006、7層900-2600大業(yè)領(lǐng)地現(xiàn)代1.31800畝6000004-9層1250-4320財(cái)富興園現(xiàn)

8、代1.51278畝2800004層1300-6500名企公館現(xiàn)代1.58265畝2800004、5層900-1469上?？偛繛超F(xiàn)代1.611400畝1500000獨(dú)棟商務(wù)辦公樓+小高層1500-2500、2500-5000盛創(chuàng)科技園現(xiàn)代1.9286785、8層41-335上海金領(lǐng)之都現(xiàn)代1.91600003000005層+高層綜合辦公樓單層2000鋼領(lǐng)國(guó)際現(xiàn)代2.04347畝4000006、10、18層單層400、1000、1200從上海目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品類型來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公產(chǎn)品主要有三種(sn zhn)類型，獨(dú)棟商務(wù)辦公樓，多層辦公，高層綜合辦公樓共五十一頁(yè)獨(dú)棟商務(wù)(shngw)辦公風(fēng)格容

9、積率占地體量產(chǎn)品面積上河商務(wù)園現(xiàn)代0.4715000073000獨(dú)棟商務(wù)辦公樓350-400中邦MOHO現(xiàn)代0.612000072000獨(dú)棟商務(wù)辦公樓420-620潤(rùn)和國(guó)際總部園現(xiàn)代0.938286877228獨(dú)棟商務(wù)辦公樓+6層多層600-2000（獨(dú)棟）印象鋼谷現(xiàn)代0.98600畝400000高層綜合辦公樓+獨(dú)棟286（獨(dú)棟）上?？偛繛超F(xiàn)代1.611400畝1500000獨(dú)棟商務(wù)辦公樓+小高層1500-2500（獨(dú)棟）從容積率來(lái)看，獨(dú)棟商務(wù)(shngw)辦公樓基本都是出現(xiàn)在容積率小于1的項(xiàng)目從風(fēng)格來(lái)看，獨(dú)棟商務(wù)辦公都是屬于現(xiàn)代風(fēng)格從面積來(lái)看，獨(dú)棟商務(wù)辦公主要有280-600和1500-25

10、00兩個(gè)面積段共五十一頁(yè)中邦MOHO地處上海浦東新區(qū)東南部，隸屬浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)（南區(qū)），屬中邦置業(yè)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財(cái)務(wù)結(jié)算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。東：妙境(mio jn)北路 南：置業(yè)路西：利川路 北：王橋路客源：來(lái)自本地與江浙，以制造、進(jìn)出口貿(mào)易為主。 中邦MOHO經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址：浦東新區(qū)王橋路10001024號(hào)總建筑面積(jin zh min j)：7.2萬(wàn)M2 容積率：0.6 綠化率：32%標(biāo)準(zhǔn)層高：3.5M 得房率：85%物業(yè)管理費(fèi)： 4.5元/平方米/月 總體規(guī)劃中邦MOHO共五十一頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn) 采用石材干掛以及

11、大面積玻璃做搭配的立面形態(tài)，位于辦公(bn gng)空間的任何地方都能享受到充足的陽(yáng)光。 單棟建筑面積：420620M2。 地上共3層（局部2層） 地下除部分停車外可用作辦公、娛樂(lè)或儲(chǔ)藏。 外立面采用大面積玻璃+石材貼面組合中邦MOHO共五十一頁(yè)規(guī)劃(guhu)布局一期占地面積15萬(wàn)平米建筑面積10.9萬(wàn)平米地上建筑面積7.3萬(wàn)平米地下建筑面積3.5萬(wàn)平米容積率0.47綠化率35%規(guī)劃140余幢研發(fā)樓及1幢商務(wù)會(huì)所汲取德國(guó)現(xiàn)代建筑理念之精髓，強(qiáng)調(diào)線條，結(jié)構(gòu)(jigu)，材質(zhì)之間約美，著力于細(xì)節(jié)的不茍，還原對(duì)自然，生態(tài)的本真態(tài)度；結(jié)合圍合、庭院的中式鄰里精神，形成“出入有別”的獨(dú)棟商務(wù)生活氛圍。

12、整體采用幾何結(jié)構(gòu)規(guī)則排列，由一條帶有綠化島的主干道貫穿一期和二期的別墅區(qū),與主干道平行的是帶水景的合歡林蔭路.上河商務(wù)園共五十一頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn)特色：block 街區(qū)圍合型建筑獨(dú)棟獨(dú)院,地面雙車庫(kù)大面積落地窗,比例高大35%,超大20米面(mmin)寬涂料加混凝土建筑立面上河商務(wù)園共五十一頁(yè)多層辦公(bn gng)從容積率來(lái)看，多層辦公是辦公產(chǎn)品的主體，容積率大部分在1.6以下從風(fēng)格來(lái)看，多層辦公以現(xiàn)代風(fēng)格為主，只有臺(tái)鼎中小企業(yè)園采用新古典風(fēng)格從面積來(lái)看，多層辦公面積跨度極大，其中2000以內(nèi)產(chǎn)品占多數(shù)由于(yuy)面積跨度大，所以多層辦公銷售方式既有整棟出售，也有整層出售，還有分割單

13、間銷售風(fēng)格容積率占地體量產(chǎn)品面積潤(rùn)和國(guó)際總部園現(xiàn)代0.9382868772286層5000-9000慧創(chuàng)國(guó)際現(xiàn)代0.93720006-10層1600-3300浦江智谷現(xiàn)代1.21100畝8800004層單層5800-6800臺(tái)鼎中小企業(yè)園新古典1.24250畝2100003層309-517總部1號(hào)現(xiàn)代1.26250畝2100006、7層900-2600大業(yè)領(lǐng)地現(xiàn)代1.31800畝6000004-9層1250-4320財(cái)富興園現(xiàn)代1.51278畝2800004層1300-6500名企公館現(xiàn)代1.58265畝2800004、5層900-1469盛創(chuàng)科技園現(xiàn)代1.9286785、8層41-335上海

14、金領(lǐng)之都現(xiàn)代1.91600003000005層單層2000鋼領(lǐng)國(guó)際現(xiàn)代2.04347畝4000006、10、18層單層400、1000、1200共五十一頁(yè)園區(qū)位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側(cè)，集研發(fā)、設(shè)計(jì)、展示、貿(mào)易、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等職能，定位于中小企業(yè)總部。交通便利，水系發(fā)達(dá)。東：召樓路 南：沈莊塘西：三魯路 北：友誼(yuy)河園區(qū)一期規(guī)劃為多層大平面的研發(fā)樓群。浦江智谷經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地址：閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側(cè)(lin c)規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大CPC建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司規(guī)劃用地：1100畝 總建筑面積：88萬(wàn) M2容積率：1.2 綠化率：45%總體規(guī)劃浦江智谷共五十一頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)特

15、點(diǎn)研發(fā) 710號(hào)樓為研發(fā)，總建筑面積約25000，共分4層（局部層），單層建筑面積為58006800 ；可自由分割，最小可出租面積為400。 外立面采用大面積玻璃+石材(sh ci)貼面+涂料。 底層層高3.8m， 二層起層高為3.6m。 研發(fā)樓以出租為主，租金1.8元/m2.天，售價(jià)8500元/m2 。物管費(fèi)12元/ m2.月。浦江智谷共五十一頁(yè)研發(fā)樓平面(pngmin)示意入口(r ku)大堂西餐廳中餐廳垂直交通輔助入口輔助入口垂直交通垂直交通浦江智谷共五十一頁(yè)研發(fā)(yn f)內(nèi)部空間浦江智谷共五十一頁(yè)產(chǎn)品特點(diǎn)(tdin)辦公 號(hào)樓為項(xiàng)目的主體建筑，總建面積約12165m2，其中地上面積約

16、9047m2。 由兩棟?rùn)E圓型塔樓(t lu)組成，底層裙房將其連接；兩棟塔樓(t lu)分別為五層和六層，各設(shè)兩臺(tái)電梯；每棟塔樓(t lu)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為746m2，內(nèi)部空間無(wú)梁無(wú)柱，現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商自用。 整層起租：租金2.5元/m2.天，售價(jià)13000元/m2 。物管費(fèi)18元/ m2.月。浦江智谷共五十一頁(yè)辦公(bn gng)內(nèi)部空間浦江智谷共五十一頁(yè)高層(o cn)綜合辦公在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面(lmin)，高層綜合辦公一般都是作為補(bǔ)充產(chǎn)品存在，體量較少?gòu)娘L(fēng)格來(lái)看，多層辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他產(chǎn)品風(fēng)格保持一致，以現(xiàn)代風(fēng)格為主從面積來(lái)看，高層綜合辦公面積在1200-2000 ，有利于分割銷售或出租風(fēng)格容積率

17、占地體量產(chǎn)品面積印象鋼谷現(xiàn)代0.98600畝400000高層綜合辦公樓+獨(dú)棟上?？偛繛超F(xiàn)代1.611400畝1500000獨(dú)棟商務(wù)辦公樓+小高層單層1200-1800上海金領(lǐng)之都現(xiàn)代1.91600003000005層+高層綜合辦公樓單層2000共五十一頁(yè)功能區(qū)域：研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)/總部商務(wù)區(qū)/高檔國(guó)際生活區(qū)設(shè)計(jì)單位：美國(guó)PSA建筑設(shè)計(jì)公司上海現(xiàn)代華蓋建筑設(shè)計(jì)公司開(kāi)發(fā)單位： 上?？翟路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 施工單位： 浙江天元建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司 上?？偛?zn b)灣共五十一頁(yè)上海總部(zn b)灣研發(fā)樓平面(pngmin)示意 大平層設(shè)計(jì)，可自由分割，最小可出租面積為400。 外立面采用大面積玻璃

18、幕墻+涂料。 層高4.5m。 整層出售。共五十一頁(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品(chnpn)對(duì)比獨(dú)棟商務(wù)辦公多層辦公高層綜合辦公相同點(diǎn)風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格不同點(diǎn)面積段280-6001500-2500面積跨度大，其中2000以內(nèi)產(chǎn)品占多數(shù)1200-2000外立面石材/玻璃幕墻為主面磚+涂料為主涂料為主從上海目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品來(lái)看，獨(dú)棟商務(wù)(shngw)辦公樓，多層辦公，高層綜合辦公樓產(chǎn)品特點(diǎn)對(duì)比共五十一頁(yè)項(xiàng)目自身(zshn)條件 共五十一頁(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)(jch)屬性慈溪同濟(jì)產(chǎn)業(yè)園位于杭州灣新區(qū)(xnq)東面，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)明顯杭州灣跨海大橋建設(shè)帶來(lái)巨大的歷史性機(jī)遇，慈溪的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿τ纱说玫綐O大提升，大橋南岸

19、所在杭州灣新區(qū)一下子成為寧波北接上海的門戶。共五十一頁(yè)項(xiàng)目(xingm)基礎(chǔ)屬性慈溪同濟(jì)(tn j)產(chǎn)業(yè)園將依托同濟(jì)(tn j)大學(xué)，擁有無(wú)可比擬的知識(shí)優(yōu)勢(shì)有著近百年歷史的同濟(jì)大學(xué)，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有理、工、醫(yī)、文、法、經(jīng)濟(jì)和管理的研究型、綜合性大學(xué)，擁有獨(dú)特的學(xué)科優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)，豐碩的科研成果，強(qiáng)大的科技實(shí)力。同濟(jì)大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園成立之后，始終以依托同濟(jì)大學(xué)優(yōu)勢(shì)學(xué)科為指導(dǎo)思想，立足于大學(xué)的知識(shí)、人才資源。同時(shí)，根據(jù)同濟(jì) “一校多校區(qū)” 的具體情況，同濟(jì)科技園確定了 “一園多基地” 的發(fā)展特色。共五十一頁(yè)項(xiàng)目(xingm)基礎(chǔ)屬性慈溪同濟(jì)產(chǎn)業(yè)園位于杭州灣新區(qū)東面(dn min)，緊鄰新區(qū)管委會(huì)

20、的位置主要指標(biāo)占地面積100畝容積率1.0建筑密度50%綠化率 20%南面：新區(qū)管委會(huì)西面、北面：工廠共五十一頁(yè)杭州灣新區(qū)(xnq)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)都是以大型生產(chǎn)型工廠為主，產(chǎn)業(yè)層次不高，高新企業(yè)比重偏低，勞動(dòng)密集型企業(yè)居多目前園區(qū)已入駐企業(yè)90%以上占地超過(guò)50畝入駐企業(yè)以機(jī)電紡織(fngzh)等大型生產(chǎn)型工廠為主大部分企業(yè)都提供飲食住宿和娛樂(lè)設(shè)施，對(duì)外部需求低項(xiàng)目環(huán)境分析共五十一頁(yè)杭州灣新區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)的比例不協(xié)調(diào)，三產(chǎn)配套滯后(zh hu)嚴(yán)重，園區(qū)酒店、餐飲等設(shè)施不足，缺乏商業(yè)氛圍和人氣周邊村鎮(zhèn)(cnzhn)商業(yè)，檔次低新區(qū)配套商貿(mào)街，生意慘淡項(xiàng)目環(huán)境分析共五十一頁(yè)杭州灣新區(qū)政府投資的科創(chuàng)

21、服務(wù)中心，屬于綜合型辦公大樓，面向(min xin)小型及創(chuàng)業(yè)型公司，目前引進(jìn)企業(yè)困難杭州灣新區(qū)科創(chuàng)服務(wù)中心綜合型辦公大樓引進(jìn)(ynjn)企業(yè)困難項(xiàng)目環(huán)境分析共五十一頁(yè)項(xiàng)目(xingm)SWOT分析優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)良的地段；同濟(jì)大學(xué)品牌導(dǎo)入的優(yōu)勢(shì)，和對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的豐富經(jīng)驗(yàn)機(jī)會(huì)：跨海大橋的通車帶動(dòng)(didng)杭州灣新區(qū)更快的融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，將直接受到上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，帶動(dòng)(didng)杭州灣新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展；同時(shí)杭州灣新區(qū)也將具有更多承接上海產(chǎn)業(yè)外移的機(jī)會(huì)威脅：杭州灣新區(qū)目前是以大企業(yè)為主，每個(gè)企業(yè)都是一個(gè)完整發(fā)展的個(gè)體，企業(yè)和企業(yè)之間聯(lián)系并不緊密、發(fā)展相對(duì)獨(dú)立，對(duì)外部的依賴性非常低，這種

22、大企業(yè)的發(fā)展模式不利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展共五十一頁(yè)項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃原則產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展方式能和目前杭州灣新區(qū)大企業(yè)獨(dú)立發(fā)展的模式形成互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在功能上應(yīng)該充分考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中企業(yè)的多種功能需求，要有一定的超前性由于目前杭州灣新區(qū)大企業(yè)獨(dú)立發(fā)展導(dǎo)致新區(qū)內(nèi)配套嚴(yán)重不足，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還需要滿足一定的配套需求在產(chǎn)品理念和形態(tài)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中，在借鑒(jijin)成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)要和本地實(shí)際情況相結(jié)合，避免陷入科創(chuàng)中心的困境共五十一頁(yè)項(xiàng)目(xingm)產(chǎn)品建議 共五十一頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)功能定位參考上海目前產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀發(fā)展，我們建議同濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的功能應(yīng)能夠滿足廠房(chngfng)、辦

23、公、展示、倉(cāng)儲(chǔ)和生活配套等基本需求生活配套展示辦公廠房倉(cāng)儲(chǔ)生活配套辦公所有功能項(xiàng)目合計(jì)5%10%25%100%廠房50%10%展示倉(cāng)儲(chǔ)各功能面積比例分配共五十一頁(yè)產(chǎn)品形態(tài)(xngti)定位綜合考慮地塊容積率1以及科創(chuàng)中心招商困難的情況，我們(w men)建議同濟(jì)產(chǎn)業(yè)園以多層花園式辦公樓的形態(tài)組成。展示辦公廠房倉(cāng)儲(chǔ)多層辦公樓容積率產(chǎn)品上河商務(wù)園0.47獨(dú)棟商務(wù)辦公中邦MOHO0.6獨(dú)棟商務(wù)辦公潤(rùn)和國(guó)際總部園0.93獨(dú)棟+多層慧創(chuàng)國(guó)際0.93多層印象鋼谷0.98高層+獨(dú)棟浦江智谷1.2多層臺(tái)鼎中小企業(yè)園1.24多層總部1號(hào)1.26多層大業(yè)領(lǐng)地1.3多層財(cái)富興園1.51多層名企公館1.58多層上?？?/p>

24、部灣1.61獨(dú)棟+小高層盛創(chuàng)科技園1.9多層上海金領(lǐng)之都1.9多層+高層鋼領(lǐng)國(guó)際2.04多層，高層共五十一頁(yè)項(xiàng)目規(guī)劃(guhu)建議1、在建筑單體上，建議(jiny)采用圍合式或半圍合式，單體和單體之間可以組合也可以分割銷售例：慧創(chuàng)國(guó)際圍合示意ABCD共五十一頁(yè)項(xiàng)目規(guī)劃(guhu)建議2、注重圍合內(nèi)部景觀(jn un)的打造，在圍合單體內(nèi)部形成一個(gè)交流空間，形成本項(xiàng)目的特色之一圍合示意圍合內(nèi)部景觀：?jiǎn)为?dú)的入口，小品、鋪地等豐富多樣小品小徑景觀共五十一頁(yè)項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃建議3、每個(gè)單體(dn t)面積建議在1000-2000之間，同時(shí)單體(dn t)內(nèi)部可分層銷售，單體(dn t)和單體(

25、dn t)之間可組合銷售，因此將滿足大范圍的面積需求圍合示意主要針對(duì)辦公產(chǎn)品進(jìn)行面積分類與比較:50以下50-200200-500500-10001000-15001500-20002000以上總供應(yīng)量（） 供應(yīng)量24000600005332044699111689022998556147987333供應(yīng)比例2%6%5%47%12%22%6%100%目前總部型辦公產(chǎn)品主要面積段集中在500-1000、1500-2000 和1000-1500 三個(gè)面積段，其中尤以1000 以下最受市場(chǎng)歡迎，占到了整個(gè)供應(yīng)量的60%。財(cái)富興園低于1000的產(chǎn)品占到了該樓盤一期的96%，浦江智谷、中邦MOHO、上河

26、務(wù)園、印象鋼谷、臺(tái)鼎中小企業(yè)預(yù)園產(chǎn)品的面積都控制1000以下出售，其中400左右出售的項(xiàng)目也很多。目前市場(chǎng)上的辦公產(chǎn)品的面積段單體面積設(shè)置1000-2000每個(gè)單體4-5層，分層面積250-400采用單體分層銷售、單體組合銷售等多種組合方式，將可以滿足從250-4000甚至更大范圍的面積需求共五十一頁(yè)項(xiàng)目規(guī)劃(guhu)建議4、每個(gè)單體(dn t)采用框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部大空間，可自由分割使用，可以同時(shí)滿足倉(cāng)儲(chǔ)、廠房、辦公等多功能圍合示意底層可用作倉(cāng)儲(chǔ)、廠房等上層可用作辦公、會(huì)議等頂層可用作會(huì)客、休憩等實(shí)現(xiàn)單棟滿足倉(cāng)儲(chǔ)、廠房、辦公、休憩四位一體的彈性空間共五十一頁(yè)項(xiàng)目規(guī)劃(guhu)建議5、選取項(xiàng)目

27、園區(qū)重要的道路交通節(jié)點(diǎn)等位置設(shè)置一個(gè)單體(dn t)，作為園區(qū)內(nèi)企業(yè)的集中展示空間展示單體選取園區(qū)重要交通節(jié)點(diǎn)1-2個(gè)在節(jié)點(diǎn)處設(shè)置一個(gè)單體作為園區(qū)內(nèi)企業(yè)集中展示空間滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)的展示推廣需求共五十一頁(yè)項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃建議6、建議本項(xiàng)目采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，造型簡(jiǎn)潔、強(qiáng)調(diào)自由空間布局和注重功能性的特點(diǎn)(tdin)也符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)(tdin)建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格為主體在建筑風(fēng)格方面，考察的15個(gè)項(xiàng)目中，93%的項(xiàng)目為現(xiàn)代風(fēng)格。現(xiàn)代 新古典 14/151/15(臺(tái)鼎中小企業(yè)園采用新古典風(fēng)格，但其二期辦公樓的風(fēng)格并沒(méi)有延續(xù)一期風(fēng)格。)共五十一頁(yè)項(xiàng)目(xingm)規(guī)劃建議7、從市場(chǎng)主流外立面及各種材

28、料(cilio)成本角度出發(fā)，在保證項(xiàng)目立面品質(zhì)的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目采用面磚+涂料這種較為經(jīng)濟(jì)的材料(cilio)組合立面材料涂料面磚為主市場(chǎng)上，現(xiàn)代風(fēng)格的辦公園區(qū)中有三種表現(xiàn)形式。玻璃幕墻+涂料面磚+涂料石材+涂料鋁板+玻璃幕墻涂料面磚3/135/132/131/131/131/13玻璃幕墻石材鋁板涂料面磚成本400-500元/2000-2200元/（LOW-E雙層中空玻璃）300500元/鋁板：32元/公斤鋼材:3000元/噸涂料：30-40元/500-600元/(進(jìn)口防水涂料）面磚:80-90元/價(jià)格僅供參考：共五十一頁(yè)THE END謝謝(xi xie)！共五十一頁(yè)附：部分(b fen)辦公特殊要求商務(wù)辦公多單位共用的辦公建筑，應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃配置電信接人設(shè)備機(jī)房。綜合布線系統(tǒng)應(yīng)符合下列要求：1 對(duì)于多單位共用的辦公建筑，宜由各單位建立各自獨(dú)立的布線系統(tǒng)。2 對(duì)于出租、出售型辦公建筑，物業(yè)管理部門應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)設(shè)備間、垂直主干線系統(tǒng)及樓層配線設(shè)備等。3 對(duì)于辦公建筑內(nèi)區(qū)域(qy)范圍較明確的，宜采用配置集合點(diǎn)的區(qū)域(qy)配線方式。會(huì)議系統(tǒng)宜具有提供會(huì)議室或會(huì)議設(shè)備出租使用管理的便利性。建筑