商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)市場定位策劃方案

1、從成功(chnggng)到卓越 三林世博功能區(qū)域?qū)I(yè)市場定位研究說明：本報告為過程文件，尚未經(jīng)過公司評審，暫提交給貴司進行初步結(jié)論(jiln)的參考。共八十二頁研究(ynji)思路現(xiàn)狀(xinzhung)盤點提出問題外部發(fā)展環(huán)境解構專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略成功案例借鑒區(qū)域發(fā)展定位第一部分 研究基礎第二部分 研究視角第三部分 案例研究第四部分 整體定位匯報議程共八十二頁匯報(hubo)議程第一部分 研究(ynji)基礎第二部分 研究視角第三部分 案例研究第四部分 整體定位現(xiàn)狀盤點提出問題發(fā)展歷程區(qū)域地位產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀消費構成經(jīng)濟貢獻發(fā)展趨勢判斷共八十二頁本項目位于上海市浦東區(qū)三林世博功能(gngn

2、ng)區(qū)域，臨近世博會場所世博會項目(xingm)15分鐘車程共八十二頁以楊高南路為界分為東西兩區(qū)楊高南路以西為恒大建材市場，包括陶瓷、綜合建材和石材，另有一個成熟居住小區(qū)南江苑楊高南路以東分為同福建材市場和東明建材市場整個市場總建筑面積超過(chogu)50萬M2浦東最大的建材專業(yè)市場，在上海頗具影響力其中石材類處于市場領導者地位項目(xingm)現(xiàn)狀：以楊高路為界西區(qū)以恒大陶瓷建材市場為主，東區(qū)以同福、東明建材市場為主恒大陶瓷建材市場同福石材市場東明石材市場恒大石材交易在全市建材銷售產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)的基礎地位較強，具有一定的定價能力同福易家麗東明家具廣場共八十二頁區(qū)域(qy)內(nèi)專業(yè)市場發(fā)展歷程19

3、971999年起步期20002003年快速發(fā)展2003年至今鼎盛期填補市場空缺依靠低成本吸引商家入駐交通主干道楊高南路建成上海房地產(chǎn)市場開始走高上海房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；偁巸?yōu)勢建材市場一期（陶瓷）、二期（衛(wèi)浴）、三期（燈飾）1999年石材交易中心成立建材市場四期（窗簾布藝）、五期（家具）知名度逐漸提升提升品位，引進國內(nèi)外知名品牌；重新劃分功能區(qū)，劃行歸市；進行內(nèi)部裝修，同時改建道路、停車場等配套；完善功能，新建約2萬平米的品牌展示廳1998年同福石材市場開業(yè)，經(jīng)營各類石材2002年在石材市場基礎上擴建同福易家麗家居裝飾廣場，經(jīng)營各類綜合建材1999年東明石材交易中心開業(yè)，經(jīng)營各類石

4、材2000年東明家具廣場形成，經(jīng)營各類家具恒大同福東明恒大建材市場從1997年起以每年一期的速度于2002年左右全部建成；2003年起主要以內(nèi)部功能調(diào)整、完善配套為主，規(guī)?；l(fā)展；同福和東明建材市場規(guī)模較小，經(jīng)營品種相對單一(dny)；對應專業(yè)市場的發(fā)展歷程可以看出，建材市場的發(fā)展與房地產(chǎn)市場的發(fā)展息息相關。共八十二頁楊高南路以西主要(zhyo)是恒大陶瓷建材市場：包含石材交易中心和陶瓷建材市場恒大陶瓷建材市場位于楊高路以西，總占地面積約800畝；營業(yè)面積：約10萬m2；物業(yè)類型：一層為主交通條件：外部交通主要依靠楊高南路，內(nèi)部交通屬于自發(fā)形成，雖經(jīng)過改建，但仍比較雜亂整體環(huán)境：市場由恒大集團

5、統(tǒng)一進行開發(fā)(kif)和市場管理，采取攤位出租經(jīng)營方式;市場周邊被居民區(qū)和農(nóng)村宅基地不規(guī)則包圍，市場內(nèi)部仍留有部分宅基地石材交易中心陶瓷建材市場合計占地面積（畝）550150700建筑面積（M2）2500009200259200其中：營業(yè)房面積80000920089200 倉庫（M2）170000170000 大棚（M2）2100021000 堆場（M2）1100011000 停車場(M2)11000200013000經(jīng)營戶數(shù)（戶八十二頁恒大專業(yè)市場功能(gngnng)分區(qū)：建材及石材恒大建材市場主要分為七大功能區(qū)，其中陶瓷、五金、木質(zhì)品等功能劃分并不十分明確；市場有

6、明顯的功能分區(qū)，具備營業(yè)、展示、倉儲等功能，但由于分期建設缺乏整體規(guī)劃，屬于被動功能改善，功能布局存在明顯的不合理性;倉庫和石材加工展示區(qū)占地(zhn d)規(guī)模擁有絕大比重。陶瓷潔具家具五金木質(zhì)品木質(zhì)品綜合配置區(qū)窗簾布藝陶瓷精品廳玻璃廚具展廳燈飾城膠合板區(qū)石材展示、加工堆場123456123564倉庫其他已建成住宅小區(qū)共八十二頁交易方式以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨交易為主，消費者以上海本地為主，批發(fā)(p f)量占總交易量的70%左右交易方式消費者構成(guchng)市場交易方式以現(xiàn)貨交易為主，隨著電子科技的發(fā)展，目前約有15的商家采用電子交易和傳統(tǒng)交易相結(jié)合的方式，主要是木材和陶瓷類商家。市場消費者來源以上海

7、本地為主，其中批發(fā)約占70，主要為上海及周邊小型專業(yè)市場集群采購和家裝公司。交易方式仍以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨批發(fā)交易為主；主要消費群體來自于上海，同時為上海的部分專業(yè)市場如金山、寶山、杭州灣等的貨源地，可輻射江浙一帶；經(jīng)營者以外地人多，上海本地的基本沒有，主要來源于福建。共八十二頁市場(shchng)盈利水平可觀，租金水平逐漸上漲，市場(shchng)在三林注冊，年上交稅收較為穩(wěn)定2002年市場全面建成后，隨著上海房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，市場營業(yè)額保持約5億元/年的增長速度(zn chn s d)，目前穩(wěn)定在50億元/年左右；陶瓷、膠合板、五金等建材產(chǎn)品的銷售量在上海市建材市場銷售排名中位居前列；年營業(yè)額

8、年份02年06年30億元50億元類型租金（元/m2.天）營業(yè)用房臨街2.53轉(zhuǎn)租租金達到4不臨街約2.2倉庫1.2租金水平年營業(yè)額出租率利稅情況出租情況良好，優(yōu)質(zhì)租戶保有率高經(jīng)營戶達1400多戶市場整體出租率達99.7其中70的租戶為長期租戶銷售額：將近50億元/年普通的店鋪利潤可達7080萬/年租賃收入：9000多萬元/年上繳稅金：700萬元/年共八十二頁恒大建材市場形成了一定(ydng)的品牌與影響力，消費者認可度較高現(xiàn)狀質(zhì)量良莠不齊(ling yu b q)，存在一定的欺詐現(xiàn)象，對市場整體有所影響。石材交易在全市建材銷售產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)的基礎地位較強，具有一定的定價能力入選進了石材行業(yè)“2005

9、年度CISE中國十大石材交易市場”1998、1999及2000年連續(xù)三年被評為“上海市文明市場”2002 年被評為浦東新區(qū)“三星級市場”被評為全國“市場系統(tǒng)五星級市場”恒大建材市場的品牌影響力消費者認可度平時日人流量：8500人/天周末及節(jié)假日：13000多人/天共八十二頁交易方式和經(jīng)營狀況：家具零售(ln shu)缺乏競爭優(yōu)勢，經(jīng)營狀況出現(xiàn)下滑趨勢東區(qū)市場均以現(xiàn)貨交易；由于業(yè)態(tài)不同，東區(qū)市場除石材交易中心與街鋪以批發(fā)為主外，其他以零售為主；東區(qū)租金基本以1020的水平上漲，商戶經(jīng)營成本逐年增加，但家具市場競爭日益激烈，導致(dozh)經(jīng)營狀況下滑。名稱交易方式租金水平交易方式同福易家麗家居裝

10、飾廣場（同福石材）零售為主石材批發(fā)為主2004年為100元/平米月左右130150元/平米月零售非本市場優(yōu)勢，經(jīng)營狀況一般，由于競爭激烈，近兩年經(jīng)營狀況明顯下滑石材起步較早，已有一定市場影響力東明家具廣場零售為主一樓：150元/平米月二樓：120元/平米月基本滿租，但由于區(qū)域內(nèi)同質(zhì)競爭日趨激烈，嚴重影響經(jīng)營狀況東明石材中心批發(fā)為主經(jīng)營狀況一般，隨著新東明石材中心的建成，地位逐漸被取代板泉路沿街商鋪以批發(fā)為主120150元/平米月2007年預計提到180元/平米月沿街面生意比較興旺共八十二頁擬合單一產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場生命周期曲線可以看出目前(mqin)本專業(yè)市場處于發(fā)展的成熟期，但局部增速放緩，甚至出

11、現(xiàn)下滑趨勢知名度：從2002年起逐步提高，有上海地區(qū)石材的定價權；輻射范圍：浦東地區(qū)最大的專業(yè)市場，輻射上海及其周邊部分地區(qū)；利潤水平：恒大建材市場的單位營業(yè)面積營業(yè)額高達5萬元/平方米年；交易成本：較低，但近年有走高趨勢(qsh)；經(jīng)營者和消費者態(tài)度：有議價空間，受到一定的認可；經(jīng)營者滿意度較高，經(jīng)營穩(wěn)定。投入期成長期成熟期衰退期知名度低提高高降低輻射范圍窄擴大廣泛縮小利潤水平低提高高降低交易成本高降低低提高經(jīng)營者和消費者態(tài)度懷疑認知認可遺忘單產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場生命周期曲線 我們在現(xiàn)狀的發(fā)展中同時也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場土地利用效率較低，局部競爭激烈，經(jīng)營狀況下滑，租金水平連年升高，提高經(jīng)營成本。

12、共八十二頁基于現(xiàn)狀(xinzhung)提出問題專業(yè)市場區(qū)域的外部環(huán)境如何(rh)，能否支持區(qū)域成熟期的持續(xù)發(fā)展？Q1上海建材市場的內(nèi)部競爭格局如何，區(qū)域本身的競爭優(yōu)劣勢在哪？Q2共八十二頁匯報(hubo)議程第一(dy)部分 研究基礎第二部分 研究視角第三部分 案例研究第四部分 整體定位外部發(fā)展環(huán)境解構專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域發(fā)展背景發(fā)展機遇判斷競爭格局研判競爭優(yōu)劣勢分析共八十二頁中國已經(jīng)形成了三大城市群，其中以長三角城市群地區(qū)經(jīng)濟最為發(fā)達(fd)，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第六大都市圈美國(mi u)東北部大西洋沿岸都市群美國五大湖大城市群日本東海道太平洋沿岸都市

13、群英國大城市群歐洲西北部大城市群中國長三角大城市群2005年全國GDP分布41,3環(huán)渤海城市群特征：中心化城市強化階段，即極化階段。北京、天津成為一個磁石核心，強烈地吸引著周邊城市的產(chǎn)業(yè)功能。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴散帶動中小城市發(fā)展，點軸系統(tǒng)形成，即擴散階段。以香港為核心，深圳為代言人，周邊城市形成產(chǎn)業(yè)分工，并向特色性方向發(fā)展。長三角城市群特征：信息化與產(chǎn)業(yè)高技術化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間結(jié)構網(wǎng)絡化，形成點軸網(wǎng)絡系統(tǒng)，整個區(qū)域成為一個高度發(fā)達的城市化區(qū)域。環(huán)渤海長三角珠三角世界六大都市圈資料來源：國家統(tǒng)計信息網(wǎng)；文獻檢索中國已經(jīng)形成環(huán)渤海、長三角和珠三角三大都市圈，

14、其中上海市的城市一體化程度最高，逐漸形成了以上海為核心的世界第六大都市圈。共八十二頁上海蘇州揚州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺州泰州湖州紹興(sho xn)核 心對外窗口(chungku) 第一圈層次級輻射中心第二圈層專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層原材料基地上海將重點發(fā)展國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、信息服務等服務業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。次級中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時調(diào)整自己在整個城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展 。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)

15、，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場第三圈層原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。第二圈層依靠廉價的人力資源，對原材料進行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢、低成本、低利潤取勝。依靠人才、信息、技術、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設，提高凝聚與展示優(yōu)勢。資料來源：文獻檢索；世聯(lián)分析上海作為長三角都市圈的核心承擔著綜合服務中心和對外窗口的功能共八十二頁上海正形成多核心的大都市格局，世博地區(qū)(dq)將是城市化的主要方向上海城市化正形成多核心的中心區(qū)格局； 世

16、博地區(qū)規(guī)劃為上海第五個城市副中心，將輻射87.37平方公里、100萬人口；是近階段上海城市化的主要(zhyo)方向上海市“多中心發(fā)展”的空間戰(zhàn)略 上海中心城區(qū)“多中心發(fā)展”的模式： 一個市級中心； 真如、五角場、花木、徐家匯四個城市副中心； 世博會周邊地區(qū)規(guī)劃形成“第五個城市副中心”花木五角場真如徐家匯世博共八十二頁本項目屬于浦東世博功能區(qū)范疇，近期發(fā)展(fzhn)受世博影響最大依托三林世博園區(qū)建設，逐步將世博園區(qū)及周邊地區(qū)建成融都市旅游、生態(tài)(shngti)居住、現(xiàn)代商貿(mào)、文化博覽等多重功能為一體的現(xiàn)代生活與綜合功能區(qū)，成為現(xiàn)代都市會展旅游的標志性區(qū)域之一。 名稱功能定位分析東北分區(qū)高橋次分

17、區(qū)依托外高橋保稅區(qū)和港口資源優(yōu)勢，發(fā)展以物流、倉儲、信息等為主的產(chǎn)業(yè)，兼有居住功能；金橋次分區(qū)依托金橋出口加工區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)，形成由產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學園區(qū)和居住區(qū)組成的多功能區(qū)域；中央分區(qū)陸家嘴次分區(qū)以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為依托，發(fā)展以金融、旅游、會展等為主的第三產(chǎn)業(yè)，結(jié)合黃浦江兩岸開發(fā)，形成居住功能為主導的區(qū)域；東南分區(qū)張江次分區(qū)以張江高科技園區(qū)和孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為依托，發(fā)展以信息技術、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游為主的產(chǎn)業(yè)，兼有居住功能； 三林次分區(qū)以世博會、環(huán)球影城主題公園為依托，發(fā)展以旅游、會展、服務等為主的第三產(chǎn)業(yè)，形成居住功能為主導的區(qū)域；郊區(qū)川沙次分區(qū)依托現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)

18、，利用臨近浦東國際機場的優(yōu)勢，發(fā)展以旅游業(yè)、物流業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)，形成居住功能為主導的區(qū)域；陸家嘴功能區(qū)川沙功能區(qū)外高橋功能區(qū)金橋功能區(qū)張江功能區(qū)三林功能區(qū)共八十二頁世博會區(qū)域?qū)⑿纬梢陨虅?、旅?lyu)休閑、高尚居住為主的副中心，三林是最主要的輻射區(qū)域大三林憑借區(qū)域(qy)優(yōu)勢受世博會的影響最大，世博會的發(fā)展會大大加速三林地區(qū)的城市化進程世博規(guī)劃區(qū)6501000米核心區(qū)大三林輻射區(qū)5KM邊緣區(qū)域完成會址的舊城改造，促進周邊基礎設施建設，成為上海黃浦江兩岸城市空間整合的戰(zhàn)略性節(jié)點，同時也將形成城市意象脈絡的核心區(qū)域之一 。承接配套商品房建設、城市配套建設，同時滿足建設期間部分臨時性居住需求；加速

19、三林的城市化進程。成為世博配套商品房基地之一，推動區(qū)域的公共設施和生活配套的完善。如浦江鎮(zhèn)等。共八十二頁三林功能區(qū)將在世博會的驅(qū)動(q dn)下與核心城區(qū)融為一體，成為上海新的城市功能區(qū)和形象標桿之一 隨著上海多核心城市(chngsh)化的擴張，和世博會的強勢推動，三林功能區(qū)將融入上海核心城區(qū)，成為上海大都市新的城市(chngsh)功能區(qū)和形象標桿之一世博會與三林功能區(qū) 龐大的集中投資建設：世博會園區(qū)建設的直接投資將達到30億美元，由此帶動約150300億美元的產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整、交通、商業(yè)以及舊區(qū)改造等延伸領域的投資 發(fā)達的一體化交通：將建地鐵線3條、快速軌道線2條、輕軌線2條、“3橋5隧”的越江

20、交通、輪渡線4條、公交和有軌電車線l8條，與中心城區(qū)充分一體化 浦江兩岸綜合開發(fā)：位于浦江兩岸開發(fā)的重點地區(qū)，同時片區(qū)會展、文化休閑、商務、貿(mào)易、生態(tài)居住的功能定位，將使其快速融入都市核心區(qū)，成為上海新的城市功能區(qū)和形象標桿之一 世博會的經(jīng)濟效益：本屆世博會預計帶來7000萬的消費人流，2010年與世博會消費相關的消費預計達100億元，將快速拉動三林區(qū)域的跳躍發(fā)展共八十二頁案例驗證(ynzhng)：絕大多數(shù)世博會選址區(qū)通過世博會發(fā)展成為城市的重要功能區(qū)1984年新奧爾良世博會貫通西岸沿河地區(qū)(dq)和市中心，帶旺整個城市的商業(yè)和旅游業(yè)1988年布里斯班世博會成為澳大利亞最好的市內(nèi)公園，布里斯班

21、人生活方式的代表1992年塞維利亞世博會塞維利亞科技園區(qū)、新型旅游城市密西西比河西岸一片破舊的倉庫和廢地世博會場館地原貌世博會后布里斯班河南岸，荒涼的美軍廢棄營地 2010年上海世博會也必將為三林帶來無限的發(fā)展機遇1998年里斯本世博會萬國公園、文體娛樂中心、政府辦公區(qū)、住宅區(qū)，帶動周邊區(qū)域發(fā)展，成為重要城市新區(qū)里斯本市東部廢棄的舊倉庫區(qū)、垃圾焚燒場共八十二頁三林世博區(qū)將成為上海人口主要流動方向(fngxing)之一，未來城市化程度高 三林世博區(qū)承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動(lidng)方向之一； 未來片區(qū)人口密度高，僅次于上海CBD陸家嘴功能區(qū)，城市化程度高黃埔區(qū)盧灣區(qū)徐匯區(qū)閔 行

22、靜安區(qū)虹口區(qū)楊浦區(qū)閘 北 區(qū) 普陀 浦 東 新區(qū)南 匯 閔行長 寧 松江嘉定青浦1994-2002年，浦東新區(qū)的人口密度以2.1%的年均速度增長； 三林世博功能區(qū)是上海主要居住片區(qū)，是人口流動的主要方向之一 2020年三林世博功能區(qū)規(guī)劃人口100萬/ km2，人口密度僅次于陸家嘴功能區(qū)浦東功能區(qū)人口密度（萬人/km2）陸家嘴功能區(qū)2.1三林世博功能區(qū)1.15外高橋功能區(qū)0.36金橋功能區(qū)0.67張江功能區(qū)0.33川沙功能區(qū)0.25影響之一共八十二頁隨著交通的不斷完善，世博期間三林區(qū)域(qy)將與浦西地區(qū)完全一體化規(guī)劃有4條軌道交通線路連接三林片區(qū)與浦西地區(qū)將有3座橋梁聯(lián)系東西規(guī)劃4條隧道(su

23、do)連接東西共有11個通道3種方式與浦西地區(qū)聯(lián)系，三林世博功能片區(qū)與浦西區(qū)將完全一體化影響之二南浦大橋地鐵8號線盧浦大橋西藏南路隧道打浦路隧道及復線龍耀路隧道上中路隧道徐浦大橋地鐵11號線地鐵13號線地鐵7號線共八十二頁三林片區(qū)是上海最新的住宅開發(fā)熱點區(qū)，未來將形成大規(guī)模的成熟(chngsh)高檔居住區(qū) 浦東新區(qū)是目前上海商品房銷售量最大的區(qū)域； 三林片區(qū)是浦東當前及未來最主要的商品房供應片區(qū);新政顯效背景下，三林片區(qū)集聚上海熱銷(r xio)樓盤；三林片區(qū)整體市場認可度高，市場信心足2005年上海外環(huán)內(nèi)各區(qū)商品房銷售情況（萬平方米）浦東新區(qū)的新推樓盤20%集中于三林片區(qū)影響之三2006-2

24、007年上海最具人氣名盤前15位中，三林片區(qū)樓盤占4位樓盤人氣名次地杰國際城 第2名萬科新里程第4名大華錦繡華城第11名中房櫻桃苑第12名共八十二頁三林片區(qū)認可度高，房價受宏觀政策影響(yngxing)最小，價格逐年穩(wěn)步上升2005年受宏觀調(diào)控影響，上海住宅新房成交均價下挫，但三林片區(qū)價格(jig)相對平穩(wěn)114009900840069005400元/平方米上海及三林近5年同期房價增長率增長率年份2005年15月房價變化圖上海三林平均增長率22.25%平均增長率12.83%三林近年整體房價表現(xiàn)穩(wěn)定，受宏觀調(diào)控影響相對較小。共八十二頁對本項目影響2快速城市化使區(qū)域地位提升的同時必將帶來土地成本的

25、提高，對低附加值產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生(chnshng)“擠出”效應 隨著(su zhe)三林區(qū)域價值的高端化，地價上漲，建材市場的土地成本大幅上漲，經(jīng)營三林區(qū)域價值提升地價巨幅上漲經(jīng)營成本加大土地成本加大利潤率低價格上漲無競爭力外遷或退出市場低成本低售價是恒大建材市場的核心競爭力共八十二頁深圳華強北將原有區(qū)域內(nèi)建筑功能轉(zhuǎn)化(zhunhu)后，區(qū)域價值極大提升，低附加值產(chǎn)業(yè)逐漸被“擠出”區(qū)域華強北路南北930米，東西1560米，商業(yè)區(qū)總面積1.45平方公里左右；格局：振華路以南以電子專業(yè)市場為主；振華路以北為服裝、百貨；餐飲、酒店(ji din)等貫穿其中。 80年代末電子商家自發(fā)匯集80年代初城市邊緣工業(yè)

26、區(qū)80年代末賽格電子市場進駐1998-99年第一次改造2000年后成熟商業(yè)區(qū)隨著城市化的快速發(fā)展，原有的城市郊區(qū)逐漸變?yōu)槌鞘械闹行?，商家根?jù)市場變化自發(fā)形成電子專業(yè)市場。賽格的進駐和政府對改造的規(guī)劃指導，使華強北發(fā)展成一個電子市場的步伐加快，同時帶來華強北對商業(yè)配套的需求，隨著金融、服裝、百貨、酒店等商家的進入，華強北逐漸發(fā)展成為一個以專業(yè)市場為主導的綜合商業(yè)街區(qū)，同時抬高了華強北片區(qū)的地價，區(qū)低附加值工廠區(qū)已經(jīng)無法支付日益升高的土地租金，逐漸外遷。目前華強北成為深圳最大的市民消費中心和旅游觀光購物中心之一，成為全國最大的電子市場。 深南中路振華路振興路燕南路華發(fā)路華強北路華強電子世界電子科技

27、大廈電子大廈賽格廣場中電電子市場兒童世界男人世界順電女人世界曼哈食 街食 街食 街案例：華強北共八十二頁短短十年時間，華強北商鋪租金水平增長(zngzhng)了近20倍之多，但目前遇到了發(fā)展的瓶頸由于華強北早期由市場自發(fā)(zf)形成，因此在發(fā)展的過程中存在著一定的制約因素，主要表現(xiàn)在：配套不完善，給排水及電力跟不上，消防系統(tǒng)不合格，街區(qū)照明燈光不夠，嚴重缺乏停車場等市政配套設施；管理混亂，經(jīng)營混雜，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃；商品結(jié)構不合理，處在無序競爭狀態(tài)；存在物業(yè)所有權和經(jīng)營者投入的矛盾。改造后，賽格廣場形成，配套逐漸完善。專業(yè)市場20多家營業(yè)面積60多萬M2日客流量3050萬人銀行機構20多家 證券機

28、構40多家 華強北商鋪月租金水平變化圖電子市場形成初期，工業(yè)廠房與商鋪混雜。1994年-2006年十幾年的時間，商鋪的租金水平增長了近20倍。1994年50-80元/ M2 2002年180-200元/ M2 2006年1000元/ M2 以上市級商業(yè)中心形成，更新改造持續(xù)進行，配套完善。專業(yè)市場40余家日客流量50萬人次營業(yè)面積80萬M2700多家商業(yè)經(jīng)營單位中，匯集了電子、電器、通訊、服裝、百貨、銀行證券、保險、房地產(chǎn)、酒樓賓館等幾十個行業(yè) 案例：華強北共八十二頁啟示：政府應及早介入?yún)^(qū)域(qy)的再開發(fā)，防止區(qū)域(qy)無序發(fā)展引起的衰退案例經(jīng)驗與啟示：城市化進程促進區(qū)域由郊區(qū)向中心的升級

29、，高附加值產(chǎn)業(yè)必將取代低附加值產(chǎn)業(yè)；專業(yè)市場的發(fā)展(fzhn)將帶來金融、酒店等配套服務的需求；隨著區(qū)域的不斷繁榮，政府應盡早對區(qū)域的發(fā)展進行規(guī)劃引導，防止區(qū)域內(nèi)部由于管理不善、環(huán)境惡劣、配套緊張等引起的區(qū)域過早衰退。郊區(qū)低附加值產(chǎn)業(yè)中心高附加值產(chǎn)業(yè)功能過濾功能選擇“擠出”“轉(zhuǎn)型”“升級”市場自發(fā)形成無序城市化驅(qū)動規(guī)劃引導完善市場化驅(qū)動政府介入共八十二頁隨著世博的召開，該區(qū)域(qy)未來的發(fā)展機遇和威脅并存，政府應及早介入?yún)^(qū)域(qy)的再開發(fā)過程上海城市化的快速進行和2010年世博會的召開將迅速推進三林片區(qū)的發(fā)展，對本區(qū)域同時意味著機遇和威脅；政府應及早介入?yún)^(qū)域的再定義和升級更新，以取得區(qū)域開

30、發(fā)價值最大化，保持區(qū)域活力(hul)和可持續(xù)發(fā)展。上海多中心城市化發(fā)展階段三林世博副中心本項目機遇：大三林區(qū)域價值升高威脅：區(qū)域經(jīng)營成本升高競爭力下降，加速區(qū)域衰退政府及早介入?yún)^(qū)域的再開發(fā)世博加速三林城市化進程區(qū)域宏觀背景發(fā)展結(jié)論抓住機遇轉(zhuǎn)變威脅保持區(qū)域持續(xù)競爭力低附加值高附加值粗放型土地集約利用共八十二頁匯報(hubo)議程第一部分 研究(ynji)基礎第二部分 研究視角第三部分 案例研究第四部分 整體定位外部發(fā)展環(huán)境解構專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域發(fā)展背景發(fā)展機遇判斷競爭格局研判競爭優(yōu)劣勢分析共八十二頁專業(yè)市場(shchng)的分類建材市場屬于靠近消費地型的專業(yè)市場，市場的規(guī)模和輻射面

31、主要與市場需求的程度有關，市場潛在需求較大，競爭壓力較小時，專業(yè)市場則能夠(nnggu)得到長足的發(fā)展。典型產(chǎn)品：農(nóng)副產(chǎn)品、糧食市場產(chǎn)生原因：產(chǎn)品受運輸情況、倉儲保管、目標市場的消費水平、消費習慣、自然條件影響較大典型產(chǎn)品：水果、建材產(chǎn)生原因：產(chǎn)品受自然條件等限制，生產(chǎn)集中在某一特定區(qū)域，而產(chǎn)品則行銷全國各地，在一些地方形成不同規(guī)模的專業(yè)市場典型產(chǎn)品：低壓電器、輕紡產(chǎn)生原因：受當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、技術力量、產(chǎn)品特性、傳統(tǒng)觀念等因素影響，在生產(chǎn)地形成富有特色的專業(yè)市場 典型產(chǎn)品：便于運輸?shù)男∩唐樊a(chǎn)生原因：所在地交通便利，政府提供優(yōu)惠政策供給和需求都在本地由外地生產(chǎn)在本地消費本地生產(chǎn)滿足外地消

32、費產(chǎn)地型外地生產(chǎn)外地消費集散地按產(chǎn)品供給和需求的流向，將專業(yè)市場分為四種類型共八十二頁上海建材專業(yè)市場(shchng)分布：多處于中環(huán)路沿線上海綜合建材市場分布較廣，從內(nèi)環(huán)到外環(huán)都分布有不同(b tn)規(guī)模、經(jīng)營范圍的各類建材市場；各類市場分布密集，各行政區(qū)域都有規(guī)模不同的建材市場；建材市場基本飽和，基本滿足市場需要。金沙建材市場共八十二頁各建材市場的規(guī)模對比(dub)分析上海市區(qū)的建材市場分布星羅棋布，規(guī)模大小不一，其中(qzhng)以九星市場、恒大建材市場、宜山路建材一條街規(guī)模最大；整個市場大型建材市場大約為20%，中小型建材市場占到80%。營業(yè)面積(平方米)建材市場大型：10萬M2以上中

33、型：110萬M2 小型共八十二頁各建材市場的定位(dngwi)對比分析個人(grn)零售集體采購批發(fā)100%宜山路建材市場成大建材市場恒大建材市場九星建材市場眾匯旺建材市場上海裝飾市場100%本區(qū)域外區(qū)域整體建材以批零兼售為特點，團購及批發(fā)（家裝公司、三級經(jīng)銷商）批發(fā)占到了整個建材市場的50-80%；離市區(qū)較近的建材市場以零售占據(jù)份額較多；客源以上海本地為主，一般以來自市場所在區(qū)域（周邊）為主，根據(jù)提供服務和影響力不同，來自外區(qū)域的比例會不同。共八十二頁各建材市場的主力產(chǎn)品由于其發(fā)展不同，形成了不同的產(chǎn)品特色，進駐商家(shn ji)一般以長三角地區(qū)廠商為主類建材市場多以綜合建材產(chǎn)品為主, 但

34、各有側(cè)重；其中以九星、恒大、成大的品牌知名度較大；恒大建材的陶瓷、石材競爭力最強；九星的石膏吊頂?shù)犬a(chǎn)品在建材市場占據(jù)主流；宜山路建材市場衛(wèi)浴產(chǎn)品等匯集眾多國內(nèi)外中高檔品牌，具有相當影響力；整體建材市場進駐廠商以長三角為主,約占40-60%不等,并輻射到華東地區(qū)；國外品牌在零售(ln shu)為主導的建材市場中如宜山路建材市場、成大建材市場中占10-20%；大型建材市場中除來自華東地區(qū)的廠商外，還有來自東北、華北等地的廠商大約占10-20%產(chǎn)品品牌檔次石材五金木材涂料家具衛(wèi)浴陶瓷國內(nèi)國外中高一般宜山路建材市場成大建材市場恒大建材市場九星綜合市場 上海裝飾市場眾匯旺建材市場宜山路建材市場九星綜合市

35、場 成大建材市場恒大建材市場上海裝飾市場眾匯旺建材市場進駐廠商數(shù)量5400家500多家1400多戶300多家廠商區(qū)域全國及國外全國長三角地區(qū)華東地區(qū)長三角長三角共八十二頁大中型建材市場的年營業(yè)額都在數(shù)十億元以上(yshng)，盈利能力較強，發(fā)展穩(wěn)定大中型建材市場的年營業(yè)額都在數(shù)億元以上，發(fā)展穩(wěn)定；大中型建材市場大多處于城郊，租金在2.2元/平米.天左右, 租金的相對廉價一方面滿足了建材特別的倉儲、流通的需要，另一方面為建材市場追求規(guī)模效益提供(tgng)了可能；一般大中型建材市場的出租率在90%以上，市場影響力較大的可達到98-100%，如恒大建材市場、九星建材市場、成大建材市場等。市場宜山路

36、建材市場九星綜合市場 恒大建材市場成大建材市場上海裝飾市場金沙建材市場眾匯旺建材市場營業(yè)額30億100億50億5.5億5億租金元/M2天最高182.2-32.21.8-2.0出租率98%99%99.7%100%80%90%95%營業(yè)額（億元）共八十二頁各建材市場一般(ybn)都以獨立店鋪作為主要經(jīng)營形式，交易方式以現(xiàn)貨交易為主宜山路建材市場九星綜合市場 恒大建材市場成大建材市場金沙建材市場紅都建材市場經(jīng)營形式專賣店商廈和市場三種類型獨立店鋪獨立店鋪獨立店鋪,500多間營業(yè)房獨立店鋪獨立店鋪,營業(yè)房1000余間 經(jīng)營模式電子交易、現(xiàn)貨交易電子交易、現(xiàn)貨交易電子交易、現(xiàn)貨交易電子交易、現(xiàn)貨交易現(xiàn)貨

37、交易現(xiàn)貨交易倉儲情況小面積倉儲17萬平方米有小面積倉儲9萬平方米市場布局大中建材市場的經(jīng)營模式均以電子交易和現(xiàn)貨交易相結(jié)合的方式，而小規(guī)模建材市場則以現(xiàn)貨交易為主；倉儲方面，只有恒大擁有(yngyu)超過10萬平方米的倉儲規(guī)模。共八十二頁上海市的城市建設(jinsh)速度加快，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，對建材需求強勁，消費力強近年上海加快城市建設，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)增長，將帶動建材市場的強勁需求2010年上海世博會帶動一大批房地產(chǎn)、場館、城市道路等基礎建設項目，上海未來幾年石材的需求量呈持續(xù)增長之勢上海城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，人口眾多，對建材市場具有較高的消費(xiofi)能力。房地產(chǎn)施工面積（萬m2）住宅投

38、資額（億元）上海年均木材消耗上海市民年家具消費額05年上海石板材交易額三林片區(qū)住宅面積130萬m3以上15億元2500多萬m305年上海石板材用量70億元3600萬m2一組數(shù)據(jù)共八十二頁上海市各專業(yè)(zhuny)市場均在尋求升級路徑，主動應變市場環(huán)境的變化上海專業(yè)市場的主要升級路徑有：1、產(chǎn)業(yè)延伸，發(fā)展商務、展示、設計、物流、服務等功能；2、規(guī)范市場管理；3、提升檔次(dn c)水平。發(fā)展包括貿(mào)易、商務、展示、服務等的多功能發(fā)展建材家居的設計、展示、咨詢、貿(mào)易、信息技術服務加強市場統(tǒng)一經(jīng)營管理，增強質(zhì)量檢測和仲裁能力推行“人性化”服務，進一步完善售后服務提升綜合市場的檔次、功能和規(guī)模開發(fā)餐飲、

39、娛樂、住宅、辦公、物流等建筑，形成現(xiàn)代服務業(yè)與城市化相互支撐、互為推動的良性格局集展銷、倉儲、設計、娛樂休閑、餐飲、金融等多功能智能化管理，規(guī)范化交易資產(chǎn)重組，充分利用配套設施為駐商提供全方位的服務發(fā)揮綜合優(yōu)勢，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境和銷售機會宜山建材市場城大建材綜合市場九星綜合市場上海裝飾市場金沙建材市場共八十二頁本區(qū)域的發(fā)展(fzhn)優(yōu)勢和劣勢價格低，具有大規(guī)模倉儲用地而推動市場持續(xù)發(fā)展石材市場上海市最大，且具有一定(ydng)的定價能力建材產(chǎn)品鏈較完整區(qū)域內(nèi)因世博會驅(qū)動未來幾年對建材需求量大區(qū)域城市中心化加速將使土地價值提升，運營成本提高，降低專業(yè)市場的吸引力上海各大市場都在進行一定的更新

40、迎接市場環(huán)境變化，區(qū)域市場競爭壓力加大市場缺乏統(tǒng)一規(guī)劃布局及規(guī)范管理，現(xiàn)狀功能較混雜家具市場缺乏優(yōu)勢大型連鎖超市式建材市場（如B&Q）沖擊市場劣勢優(yōu)勢共八十二頁三林世博功能區(qū)域?qū)I(yè)市場SWOT分析及應對(yngdu)戰(zhàn)略SWOT優(yōu)勢-Strength劣勢-Weak1、涵蓋各類建材的綜合專業(yè)批發(fā)市場2、石材、陶瓷等在上海地區(qū)有定價權3、經(jīng)營效益較高，對地方經(jīng)濟貢獻大1、土地集約化利用程度較低，投入產(chǎn)出比較小2、東、西發(fā)展不均衡，整體規(guī)劃布局不合理，與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)3、 家具市場競爭力減弱機會-OpportunitySO戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會WO戰(zhàn)略利用機會，克服劣勢1 、世博等重大項目加速地區(qū)房

41、地產(chǎn)、商業(yè)、服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2 、上海城市化進程進入多中心化階段，人口、房地產(chǎn)開發(fā)量向城市周邊擴散1 、保持石材等龍頭產(chǎn)品的優(yōu)勢地位2、充分運用上海城市化和世博會發(fā)展的契機，開發(fā)與世博功能區(qū)發(fā)展相匹配的功能1 、進行土地的緊縮、集約化利用，提高土地的投入產(chǎn)出力2 、改變現(xiàn)有功能布局，變單一建材市場功能為多功能的組合，提高區(qū)域的市場競爭力威脅-ThreatenST戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略減小劣勢，避免威脅1 、上海及長三角成規(guī)模建材批發(fā)市場發(fā)展勢頭迅猛2 、百安居等大型建材品牌連鎖店對批發(fā)市場造成沖擊3 、隨著區(qū)域進一步發(fā)展，經(jīng)營成本升高產(chǎn)生“擠出”效應1 、綜合功能定位，將競爭轉(zhuǎn)化

42、為竟和2、對現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)升級，穩(wěn)固龍頭地位1 、拓展專業(yè)市場的服務領域2 、主動變低附加值產(chǎn)業(yè)為高附加值產(chǎn)業(yè)，防止擠出效應的出現(xiàn)3、重新對區(qū)域進行合理的規(guī)劃與布局，符合區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展通過對本項目SWOT的綜合分析可以看出，保持該區(qū)域持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略在于通過現(xiàn)有“龍頭”產(chǎn)業(yè)的升級保持區(qū)域優(yōu)勢；通過功能的重新定義和規(guī)劃改變區(qū)域劣勢；通過機會的運用(ynyng)促進區(qū)域轉(zhuǎn)型；通過預見性的措施防止區(qū)域受到競爭威脅。共八十二頁區(qū)域(qy)發(fā)展戰(zhàn)略 以世博發(fā)展帶動為契機(qj)，在鞏固現(xiàn)有建材市場龍頭地位的同時，積極對區(qū)域進行升級和功能延展； 發(fā)展由粗放型向集約型、低附加值向高附加值轉(zhuǎn)變的保持競爭活力與可

43、持續(xù)發(fā)展的綜合型區(qū)域。共八十二頁基于發(fā)展(fzhn)提出問題如何才能保持三林專業(yè)市場區(qū)域的可持續(xù)(chx)發(fā)展？Q3怎樣對區(qū)域進行再定義才能與大三林世博功能區(qū)的發(fā)展相匹配？Q4共八十二頁匯報(hubo)議程第一部分 研究(ynji)基礎第二部分 研究視角第三部分 案例研究第四部分 整體定位里斯本世博區(qū)塞維利亞世博區(qū)布里斯班世博區(qū)大阪世博區(qū)南潯建材市場中國日用品商城義烏中國小商品城杭州四季青服裝市場寧波華東物資城杭州中國絲綢城日本專業(yè)市場法國專業(yè)市場里斯本世博區(qū)大阪世博區(qū)南潯建材市場義烏中國小商品城杭州四季青服裝市場寧波華東物資城日本專業(yè)市場法國專業(yè)市場 世博影響區(qū)專業(yè)市場升級區(qū)專業(yè)市場延展區(qū)初

44、步考慮案例重點研究案例功能構成及分區(qū)升級、延展模式案例總結(jié)和啟示共八十二頁葡萄牙的里斯本通過世博會，將廢棄場地建設為里斯本融居住、商務和休閑為一體的多功能地區(qū)、城市經(jīng)濟(jngj)增長核之一里斯本世博區(qū)位于(wiy)里斯本東部邊緣的Tagus河畔的廢棄場地。分布著各類污染和危險設施，包括煉油場和儲油灌、設施簡陋的屠宰場、軍火堆場等里斯本世博會場址區(qū)世博會前區(qū)域原貌以世博會為動力，將100公頃的世博場館與340公頃的新區(qū)建設融為一體，根本改善地區(qū)的交通條件、基礎設施和環(huán)境品質(zhì)里斯本的首都新區(qū)，融居住、商務和休閑為一體的多功能區(qū)域，里斯本的經(jīng)濟增長極核之一世博會后改造新區(qū)共八十二頁世博會促使區(qū)域功

45、能升級(shng j)，高附加值功能替代低附加值功能世博影響(yngxing)區(qū)域重建154321：舊有設施拆除或改造2：區(qū)域條件的根本改善：基礎設施、交通條件等3：世博會的高端功能設施和知名效應4：高端形象定位，吸引新的高端功能集聚5：地價猛增，區(qū)域復興 世博會的舉辦，提升了區(qū)域的價值和形象； 區(qū)域功能升級，土地升值，商務辦公、商業(yè)服務、休閑娛樂等高附加值的功能取代原先低附加值的煉油場、屠宰場等； 里斯本世博區(qū)域原先的煉油場、屠宰場等外遷，將部分工業(yè)建筑改造作工業(yè)景觀共八十二頁將成為(chngwi)葡首都里斯本最大的商業(yè)區(qū)；目前已興建兩家星級賓館；一個購物中心：匯集了160家商店和餐館 銀行

46、、信息、娛樂等設施 里斯本的生活新區(qū)，已成為一個高檔的生活區(qū) 1萬套住宅，可容納2.5萬居民(jmn)和2.2萬個就業(yè)崗位 越來越多的市民選擇了搬遷到這個生活新區(qū)小區(qū)來生活休閑會展、商務辦公、高檔居住、商業(yè)為世博影響區(qū)內(nèi)的主要功能構成 旅游：每年吸引1200萬游客，境外游客占多數(shù)；文娛：舉辦各類世界級體育比賽和文藝表演； 展覽：里斯本展覽中心每年舉辦30場展覽，參觀人次達80萬休閑會展辦公樓建設進入高潮時期 61萬平方米的辦公建筑； 跨國公司(如BMW、 Ford、Sony等) 入駐； 葡萄牙政府購買場館用作政府辦公商務辦公功能產(chǎn)業(yè)商業(yè)中心高檔居住區(qū) 共八十二頁世博場館、內(nèi)部基礎設施，外部交通

47、、住宿、公園的建設極大提升大阪(d bn)的經(jīng)濟基礎主題：人類的進步與和諧 地點：日本大阪 會期：1970.3.15-9.13類別：綜合類總面積：330公頃(n qn) 參加國：參觀者：6420萬人經(jīng)濟效益：170億日元 時日本政府不僅對建設世博會場館及配套設施撥出巨額?？?，還對交通、住宿、公園、城市下水道與河道等進行了大力改造。尤其是在交通方面，政府對東京至大阪的高速鐵路線進行改建，擴大機場，從市中心到博覽會之間建設了幾十公里鐵路，大大方便了游客參觀和疏散。大阪世博區(qū)共八十二頁世博場館周邊商業(yè)、旅游(lyu)等產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，大阪產(chǎn)業(yè)結(jié)構提升，與周邊城市形成關西經(jīng)濟帶舉辦(jbn)世界博覽會商

48、業(yè)旅游文化商務高新技術產(chǎn)業(yè)信息產(chǎn)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)會展產(chǎn)業(yè)金融服務產(chǎn)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)大阪成為商務交易、金融、信息交流的中樞，成為世界的市場中心、資源配置中心、全球服務中心世博園區(qū)世博園區(qū)周邊大阪市周邊城市群關西經(jīng)濟帶共八十二頁基于完善的基礎設施，世博會后大阪Senri形成(xngchng)旅游區(qū)、公眾居住區(qū)及高尚居住區(qū)大阪世博區(qū)萬博公園 原來的場址被改建成一個龐大的、綠草茵茵的萬博公園。園內(nèi)散布著各類博物館和科技館游樂、溫泉原來的停車場等附屬設施，現(xiàn)在全部改造成了游藝場和溫泉等設施公眾居住區(qū)世博會期間供職員和參觀者居住的“世博會城”，在世博會結(jié)束以后就轉(zhuǎn)成了公眾居住區(qū)近郊住宅區(qū)公園便捷的交通和配套設

49、施的完善，帶動了周邊的房地產(chǎn)，當?shù)爻蔀榇筅嬉黄撵o的近郊住宅區(qū)。共八十二頁世聯(lián)研究分析幾十個國內(nèi)外案例，尋求(xnqi)延長專業(yè)市場生命周期的方法參考案例批發(fā)與期貨融合美國電力批發(fā)市場多元化經(jīng)營中國日用商品城（臺州）升級換代四季青服飾城（杭州）產(chǎn)業(yè)關聯(lián)發(fā)展舟山國際(guj)水產(chǎn)城完整的產(chǎn)業(yè)鏈安國東方藥城全方位發(fā)展中國科技五金城產(chǎn)業(yè)延伸浙江松門水產(chǎn)品批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展湛江霞山水產(chǎn)批發(fā)市場專業(yè)市場共八十二頁國內(nèi)專業(yè)市場商業(yè)形態(tài)(xngti)的發(fā)展歷程第一代第二代第三代第四代第五代馬路市場大棚市場獨立店鋪大商場式交易中心經(jīng)營形式露天為市、沿街為場 ，擺地攤、以 臨 時 攤 位以“大棚”基本設施加上

50、粗放式的管理手扶梯升堂入室圍繞某一區(qū)域，自然集中形成獨立店面大型室內(nèi)市場，完備設施的商場式環(huán)境和完善服務，統(tǒng)一管理構筑產(chǎn)業(yè)綜合服務平臺，內(nèi)部主要以精品店形式構成，檔次、環(huán)境和平臺均升級市場特點伴隨商品交換活動產(chǎn)生而產(chǎn)生，是原始的市場形態(tài)現(xiàn)貨交易投資小準入門檻低貨品來源及銷售都以城鄉(xiāng)集鎮(zhèn)為主，輻射范圍小規(guī)模擴大，呈分散化趨勢物流平臺，競爭激烈產(chǎn)品來源及銷售面對大城市和發(fā)達城鎮(zhèn)，輻射范圍大以物業(yè)管理為基礎，提供全方位多功能的物流、信息、技術、咨詢等服務為競爭手段，通過提供完善的服務取得規(guī)模效益以現(xiàn)代主流形式為基礎的綜合服務平臺，集產(chǎn)品信息交換、產(chǎn)品展示、產(chǎn)品交貨和國內(nèi)外商貿(mào)于一體依托于電子商務集現(xiàn)

51、代物流業(yè)專業(yè)市場雛形輻射面較窄規(guī)模、輻射面擴大系統(tǒng)服務、規(guī)模效應交易、服務平臺共八十二頁南潯(nn xn)建材市場發(fā)展歷程：主動升級完善，做大做強1987年1993年1998年2004年至今(zhjn)19951997年19992003年建材市場雛形南潯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立，建材市場投入使用快速發(fā)展奠定地位完善產(chǎn)業(yè)鏈物流中心化發(fā)展為滿足當?shù)?000余家家具生產(chǎn)廠家的原始需求而自發(fā)形成的交易場所形成以膠合板為主的交易市場，初步形成區(qū)域影響力連續(xù)三年成交額名列浙江省生產(chǎn)資料市場第一名，初步確立了全國膠合板交易中心、價格中心、信息中心的地位膠合板銷售額占全國市場的四分之一積極探索“以市興市、滾動發(fā)展”的運

52、作機制，在中國經(jīng)濟信息網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)的基礎上，追加投資組建浙江南潯建材市場信息中心，完成生產(chǎn)資料市場與生產(chǎn)要素市場結(jié)合、現(xiàn)貨市場與期貨市場結(jié)合這兩個跨世紀的轉(zhuǎn)變膠合板市場競爭激烈，需求呈飽和狀態(tài)，逐漸向生產(chǎn)銷售實木地板產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展市場先后7次擴建，經(jīng)營面積從當初的2.13萬M2擴大到38萬M2 ，擁有地板、膠合板、五金、家私、坯料、建陶等6大交易區(qū)2003年11月，被認定為全省20家重點市場和省百強市場成為全國最大的膠合板集散市場，市場交易量占全國交易總量的1/3，連續(xù)4年成交額突破80億元以木業(yè)建材、木業(yè)制品、裝飾材料為主的集產(chǎn)品展示、交易、信息、倉儲、服務為一體的物流中心，逐步成為在國內(nèi)甚至國際上

53、有較高知名度的物流中心共八十二頁南潯建材市場(shchng)形成管理、展示、物流的合理功能分區(qū)以及產(chǎn)供銷一條龍的市場(shchng)體系功能分區(qū)使各功能區(qū)分又緊密聯(lián)系，可以整合現(xiàn)有物業(yè)和土地資源，提高整體效益配套(pi to)了倉庫、搬運公司、貨運公司、專用碼頭、木材準運代理、進出口業(yè)務代理、金融、有點、治安等服務。綜合管理服務區(qū)產(chǎn)品展示銷售區(qū)現(xiàn)代物流區(qū)收集、整理、發(fā)布各類市場信息，提供商務服務，包括市場物業(yè)管理、餐飲、價格中心、信息中心等產(chǎn)品展示及銷售經(jīng)營服務為市場客戶物資進出、儲運停車提供服務，提供貨物儲存的區(qū)域每個專業(yè)交易區(qū)根據(jù)市場化運作方式劃分不同的交易區(qū)，并分別確定精品和普通交易區(qū)塊

54、4個交易區(qū)地板家具（辦公）膠合板配件包括地板坯料、五金、木線條、燈具等南潯建材市場共八十二頁市場地位全國中心化，成立木業(yè)信息中心和價格中心，形成(xngchng)具有全國影響力的專業(yè)市場全國中心化極高地提升了南潯建材市場的知名度以及品牌影響力，使其能迅速確立(qul)行業(yè)中的龍頭地位南潯建材市場五個全國中心全國最大的膠合板集散中心全國最大的木地板產(chǎn)銷基地全國最大的木業(yè)價格中心全國最大的木業(yè)信息中心全國最大的木業(yè)質(zhì)檢中心以國內(nèi)銷售為主，部分出口香港及日本等地興建地板生產(chǎn)交易中心，銷售額占全國市場的50以木材加工制造為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大形成價格中心開辟網(wǎng)站及發(fā)行報紙，報導價格行情與信息動態(tài)吸引質(zhì)檢中

55、心落戶，為市場提供良好的平臺共八十二頁以木業(yè)的主導產(chǎn)品為龍頭，進行產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與關聯(lián)(gunlin)產(chǎn)品鏈的擴展以膠合板、地板等木業(yè)為龍頭，形成具有全國優(yōu)勢的產(chǎn)品，區(qū)別于其他建材市場延展產(chǎn)業(yè)鏈，依托(ytu)市場需求及市場的集聚效應，完善產(chǎn)業(yè)鏈擴展產(chǎn)品鏈，市場吸引建材相關產(chǎn)品入場，形成體系完整的市場，實現(xiàn)一站式采購膠合板地板（主導產(chǎn)品）產(chǎn)業(yè)鏈延伸產(chǎn)品鏈擴展種植樹木，培育木材資源林木業(yè)機械極配件等相關行業(yè)金融、網(wǎng)站、報紙等服務行業(yè)價格中心、信息中心、質(zhì)檢中心家具（辦公）建筑五金、燈具建陶、油漆地板坯料、木線條燈上下游產(chǎn)業(yè)建材相關產(chǎn)品共八十二頁提高市場(shchng)附加值、提高市場(shchng

56、)檔次，搭建電子商務平臺，實現(xiàn)雙平臺運作搭建電子商務平臺是期貨交易的基礎，也是交易方式現(xiàn)代化的重要途徑木材(mci)等原材料可以實現(xiàn)期貨交易建材等不能進行期貨交易的產(chǎn)品通過預定等“類期貨”的交易方式進行交易通過將精品交易區(qū)與普通交易區(qū)區(qū)分的方式，在提高市場的檔次同時增加市場覆蓋面雙平臺運作現(xiàn)場交易期貨交易木材的期貨交易建材“類期貨”預定依托于建立成熟的電子商務平臺普通交易區(qū)精品交易區(qū)提高市場檔次的路徑以品牌產(chǎn)品為主，面向中高端人群普通建材市場，面向中低端人群共八十二頁南潯(nn xn)建材市場案例啟示啟示(qsh)一強化龍頭產(chǎn)品，擴占相關產(chǎn)品形成產(chǎn)業(yè)集聚。以膠合板、木材為拳頭產(chǎn)品，帶動建材產(chǎn)品

57、結(jié)構的完整，形成擁有膠合板、家私、建筑五金、建陶、燈具、木材、油漆等建材產(chǎn)品集聚市場啟示二延展產(chǎn)業(yè)鏈，提高專業(yè)市場附加值及效益。成立建材和木業(yè)的銷售中心、價格中心、信息中心和質(zhì)檢中心，開發(fā)木材種植等上游產(chǎn)業(yè)啟示三地位全國中心化，成立木業(yè)價格及信息中心。成為具有木業(yè)定價能力的專業(yè)市場，擴大影響力啟示四搭建現(xiàn)代的電子商務平臺及現(xiàn)代物流平臺。實現(xiàn)現(xiàn)貨與電子交易相結(jié)合現(xiàn)代化的交易方式，降低交易成本，建立競爭優(yōu)勢啟示五合理功能分區(qū)及延展。改善專業(yè)市場的場地結(jié)構及經(jīng)營環(huán)境共八十二頁義烏中國小商品城發(fā)展成具有先進市場(shchng)體系的國際化專業(yè)市場(shchng)義烏中國小商品城由篁園市場、賓王市場、國

58、際商貿(mào)城三大市場集群組成 ；市場經(jīng)營面積150萬M2，商位4.3萬個，匯集4個行業(yè)1502個大類32萬種商品；行銷東南亞、中東、歐美等200多個國家和地區(qū)，場內(nèi)90%以上的商戶發(fā)生外貿(mào)供貨業(yè)務；義烏積極推進市場交易方式創(chuàng)新，大力發(fā)展電子商務(din z shn w)、小商品數(shù)字城，擁有網(wǎng)上租賃經(jīng)營戶三萬多家，形成網(wǎng)上展示，線上洽談、連鎖配送、國際貸代等現(xiàn)代化經(jīng)營方式。義烏中國小商品城關鍵點借鑒：專業(yè)市場國際化路徑功能構成與分區(qū)市場功能的延伸信息化及電子商務平臺發(fā)展會展帶動市場共八十二頁中國小商品城的發(fā)展經(jīng)歷了3個階段(jidun)，發(fā)展成為國際化的專業(yè)批發(fā)市場升級(shng j)時間成立階段：

59、19821987年由馬路市場到大棚市場到第三代的篁園市場場地、設施、品種、檔次質(zhì)量不斷提高全國化階段：19881994年1990年義烏小商品市場成交額躍居全國各大專業(yè)市場之首，此后年年保持這一桂冠 1992年，命名為中國小商品城 國際化階段：1995年至今90年代中期，間接轉(zhuǎn)口貿(mào)易的萌芽階段，賓王市場建立，舊市場改造升級90年代后期，轉(zhuǎn)型接軌期，內(nèi)外貿(mào)商品分區(qū)、做強做大博覽會、創(chuàng)國外分市場2001年以來的全面發(fā)展期，義烏國際商貿(mào)城建成使用，國際物流園區(qū)、海關辦事處、博覽會等配套相繼成立20多年來經(jīng)歷四次搬遷、八次擴建，推進市場基礎設施的國際化建設；順應經(jīng)濟發(fā)展趨勢，逐步發(fā)展成為面向全球的小商品

60、市場。共八十二頁內(nèi)外貿(mào)易市場功能區(qū)分、同類產(chǎn)品集聚(jj)的市場功能構成與分區(qū)國際(guj)商貿(mào)城：主要針對外貿(mào)批發(fā)，設主體市場、生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、商品采購中心、倉儲中心、餐飲中心五大經(jīng)營區(qū)。主要經(jīng)營：花類、花類配件、玩具、工藝品、飾品等為主賓王市場：由5個交易區(qū)塊和化妝品市場、國際貿(mào)易中心等7個部分組成，主要經(jīng)營服裝、針織內(nèi)衣、領帶、毛線、毛巾、皮革、紡織品、花邊、床上用品、副食、干果、糖果、炒貨、雜貨、化妝品、家俱等商品 篁園市場：小商品特色最明顯的核心市場，主要經(jīng)營文體、日用百貨、五金、電子、電器、鐘表、箱包、雨具、針棉、線帶、鞋類、鈕扣、眼鏡等 專業(yè)市場專業(yè)街：有針織市場、眼鏡市場、化