武漢市控規(guī)審查、審批及備案07231課件

1、控制性詳細規(guī)劃審查、審批相關制度和程序探索 武漢市城市規(guī)劃設計研究院 吳之凌 一、控制性詳細規(guī)劃審查、審批面臨的形勢和要求1、城鄉(xiāng)規(guī)劃法對控制性詳細規(guī)劃地位的確定城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十七、三十八條明確規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥、出讓方式取得國有土地使用權，由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃確定相關規(guī)劃條件。第三十七條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經(jīng)有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證

2、。第三十八條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。2、控制性詳細規(guī)劃審批、審查中可能出現(xiàn)的矛盾（1）規(guī)劃編制過程中地塊劃分的可操作性不強控規(guī)在編制過程中，按現(xiàn)行的控規(guī)規(guī)程，要求劃分地塊，作為指標控制的載體，然而劃分地塊受現(xiàn)狀權屬、開發(fā)時序的影響，地塊界線主觀性太強、在操作中變化較大。規(guī)劃部門按照控規(guī)進行審批時，控規(guī)中劃分的地塊與實際建設地塊往往不完全一致，給實際操作工作

3、帶來了困難。2、控制性詳細規(guī)劃審批、審查中可能出現(xiàn)的矛盾（2）控規(guī)控制指標確定的科學性不足城市規(guī)劃編制辦法第41條，規(guī)定控制性詳細規(guī)劃應包括六個方面的內(nèi)容。第四十一條控制性詳細規(guī)劃應當包括下列內(nèi)容：（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設的建筑類型。（二）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（三）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則；（四）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設施。

4、規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。（五）根據(jù)規(guī)劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（六）制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定。2、控制性詳細規(guī)劃審批、審查中可能出現(xiàn)的矛盾控規(guī)至少要確定十數(shù)項控制指標，其中大量的與開發(fā)建設直接相關，涉及建設單位的切身利益。而這些指標的取值、管理要求都沒有確定的技術方法，科學性、合理性和適用性不足，導致剛性不強、彈性不足，應該強制性控制的（如用地性質(zhì)、“五線”等指標）往往剛性不強，類似建設強度等應該靈活控制的又往往彈性不足。2、控制性詳細規(guī)劃審批、審查中可能出現(xiàn)的矛盾（

5、3）修改與調(diào)整的指導思想不夠明確批準后的控規(guī)，如有編制時未考慮到的項目要求調(diào)整規(guī)劃，是積極配合項目建設調(diào)整規(guī)劃條件還是嚴格保持規(guī)劃要求限制跟隨項目調(diào)整，目前的應對思想還不明確。3、武漢市的做法對照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的要求，以及行政許可法、物權法等相關法律，控制性詳細規(guī)劃的嚴肅性、權威性達到了前所未有的高度：科學編制、嚴肅審批、嚴格執(zhí)行、嚴控調(diào)整。武漢市的控規(guī)分為導則和細則兩個層次。以總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對編制單元內(nèi)的功能、土地利用、人口分布、居住區(qū)級及以上公共設施和重要市政基礎設施等進行規(guī)劃控制。在此基礎上逐步展開控規(guī)細則的編制。3、武漢市的做法（1）地塊指標的分級確定采用三級控規(guī)編制體制（控規(guī)

6、編制單元-控規(guī)管理單元-地塊），主要以控規(guī)管理單元為載體，根據(jù)分區(qū)規(guī)劃對各類用地和設施所提出的定性、定量、定位等控制內(nèi)容進行進一步落實和細分。強制性內(nèi)容作為法定控制要求主要落實在管理單元層面。3、武漢市的做法（2）設施、綠地的分類控制方法武漢市控規(guī)中的公共服務設施、市政基礎設施、綠地的控制采取四種方法，分別是：虛線控制、實線控制、虛位控制、點位控制。實線控制是指納入保護或控制的規(guī)劃要素在法定文件中采用實線予以界定。進行實線控制的地塊及線網(wǎng)設施，其位置、（邊界）線形、建設規(guī)模、設施控制要求等原則上不得更改，確須更改的，要經(jīng)過相應的調(diào)整、論證及審查程序，報原審批機關審批同意。3、武漢市的做法（2）

7、設施、綠地的分類控制方法武漢市控規(guī)中的公共服務設施、市政基礎設施、綠地的控制采取四種方法，分別是：虛線控制、實線控制、虛位控制、點位控制。虛線控制是指納入保護或控制的規(guī)劃要素在法定文件中采用虛線予以界定。進行虛線控制的地塊，其位置、規(guī)模及設施要求等原則上不得更改，用地邊界可以根據(jù)具體方案深化確定。3、武漢市的做法（2）設施、綠地的分類控制方法武漢市控規(guī)中的公共服務設施、市政基礎設施、綠地的控制采取四種方法，分別是：虛線控制、實線控制、虛位控制、點位控制。虛位控制是指納入保護或控制的規(guī)劃要素在法定文件中采用虛位予以界定。進行虛位控制的地塊，在滿足服務半徑和相關控制要求（交通、日照、消防、安全、用

8、地權屬等條件）的前提下，可根據(jù)項目建設情況對設施位置在管理單元內(nèi)作出適當位移；進行虛位控制的線網(wǎng)設施，其線型可根據(jù)相關規(guī)劃依據(jù)作出相應調(diào)整。以上變更須經(jīng)過相應的論證及審查程序，報武漢市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審批同意。3、武漢市的做法（2）設施、綠地的分類控制方法武漢市控規(guī)中的公共服務設施、市政基礎設施、綠地的控制采取四種方法，分別是：虛線控制、實線控制、虛位控制、點位控制。點位控制是指納入保護或控制的規(guī)劃要素在法定文件中采用點位予以界定。實行點位控制的設施不單獨占地，在確保規(guī)模的前提下，結(jié)合相鄰地塊開發(fā)與其他項目進行聯(lián)合建設。二、武漢市與控制性詳細規(guī)劃編制、審批有關的技術規(guī)范1、武漢市控制性詳細

9、規(guī)劃編制規(guī)程通過試點制定了武漢市控制性詳細規(guī)劃編制規(guī)程并在規(guī)劃編制中試行。“規(guī)程”對控規(guī)（包括導則）法定文件和指導文件的內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、深度、成果形式等都提出了明確的規(guī)范性要求，對控制性詳細規(guī)劃成果的一致性奠定了基礎，為審查審批提供了便利。1、武漢市控制性詳細規(guī)劃編制規(guī)程武漢市城市規(guī)劃地域劃分及編碼圖1、武漢市控制性詳細規(guī)劃編制規(guī)程法定文件1、文本（1）總則（2）功能定位（3）“五線”控制（4）公共設施控制（5）名詞注釋2、圖紙編制單元“五線”和公共設施控制圖（1：2000）指導文件1、文本（1）總則（2）人口規(guī)模（3）規(guī)劃用地布局和管理單元劃分（4）建筑總量和強度指標控制（5）特殊要求（6）名詞

10、注釋2、圖紙編制單元用地指標控制圖（1：2000）附件1、規(guī)劃說明書2、圖紙（1）用地現(xiàn)狀圖（1：2000）（2）規(guī)劃人口分布圖（1：10000）（3）用地規(guī)劃圖（1：2000）（4）公共設施布局圖（1：2000）（5）綠化體系布局圖（1：2000）（6）歷史文化保護規(guī)劃圖（1：2000）（7）綜合交通規(guī)劃圖（1：2000）（8）市政設施規(guī)劃圖（1：2000）（9）強度分區(qū)分區(qū)控制圖（1：2000）控規(guī)導則成果結(jié)構(gòu)1、武漢市控制性詳細規(guī)劃編制規(guī)程法定文件1、文本（1）總則（2）主導性質(zhì)與建設強度控制（3）“五線”控制（4）公益性公共設施規(guī)劃控制（5）特殊要求（6）名詞注釋2、圖紙（1）規(guī)劃管理

11、單元劃分圖（1：5000）：（2）管理單元強制性內(nèi)容控制圖（1：2000）：指導文件1、技術指引（1）總則（2）人口規(guī)模（3）用地布局（4）建筑高度控制（5）城市設計指引（6）交通及配套設施要求（7）建筑后退道路紅線控制（8）機動車出入口控制（9）其他規(guī)定2圖紙（1）管理單元指導性內(nèi)容控制圖（1：2000）附件1、現(xiàn)狀調(diào)研報告2、規(guī)劃說明書3、圖紙（1）管理單元劃分圖（1：5000）（2）用地現(xiàn)狀圖（1：2000）（3）現(xiàn)狀權屬圖（1：2000）（4）地塊劃分圖（1：2000）（5）土地利用規(guī)劃圖（1：2000）（6）專項工程規(guī)劃（1：2000）（7）規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖（8）特色意圖區(qū)規(guī)劃圖（9）建設

12、強度控制圖（10）景觀視線及建筑高度控制圖控規(guī)細則成果結(jié)構(gòu)2、武漢市規(guī)劃管理用圖制圖技術規(guī)范控制性詳細規(guī)劃細則篇對控規(guī)制圖的圖層、線型、分類、著色、標注等都進行了規(guī)范性的規(guī)定。3、武漢市新建地區(qū)公共設施配套標準指引經(jīng)過前期的專題研究，制定了武漢市新建地區(qū)公共設施配套標準指引并在規(guī)劃編制中試行，該指引對公共設施的分類和分級、市級和區(qū)級（組團級）以及居住區(qū)級和居住小區(qū)級公共設施的設置準則進行了明確的規(guī)定。除了以上三個明確針對控制性詳細規(guī)劃的技術規(guī)范之外，市規(guī)劃局還頒布了武漢市主城區(qū)用地建設強度管理技術規(guī)定（試行）、武漢市城市用地分類與代碼標準、武漢市規(guī)劃用地兼容性技術規(guī)定等技術規(guī)范和規(guī)定。3、武漢

13、市新建地區(qū)公共設施配套標準指引經(jīng)過前期的專題研究，制定了武漢市新建地區(qū)公共設施配套標準指引并在規(guī)劃編制中試行，該指引對公共設施的分類和分級、市級和區(qū)級（組團級）以及居住區(qū)級和居住小區(qū)級公共設施的設置準則進行了明確的規(guī)定。除了以上三個明確針對控制性詳細規(guī)劃的技術規(guī)范之外，市規(guī)劃局還頒布了武漢市主城區(qū)用地建設強度管理技術規(guī)定（試行）、武漢市城市用地分類與代碼標準、武漢市規(guī)劃用地兼容性技術規(guī)定等技術規(guī)范和規(guī)定。三、控制性詳細規(guī)劃的審查中的市區(qū)權限及程序1、市區(qū)兩級控制性詳細規(guī)劃的權限中心城區(qū)的控規(guī)，由市規(guī)劃局組織編制，征求相關區(qū)政府的意見，經(jīng)規(guī)委會審議后，報市政府審批。兩個國家級開發(fā)區(qū)的控規(guī)，由其管

14、理機構(gòu)組織編制，市規(guī)劃局組織審查，經(jīng)規(guī)委會審議后，報市政府審批。遠城區(qū)區(qū)政府所在地和都市發(fā)展區(qū)內(nèi)的控規(guī)，由區(qū)政府組織編制，市規(guī)劃局組織審查，經(jīng)規(guī)委會審議后，報市政府審批。其他地區(qū)的控規(guī)，由鎮(zhèn)政府、街道辦事處組織編制，報區(qū)政府審批。1、市區(qū)兩級控制性詳細規(guī)劃的權限2、控規(guī)成果技術審查流程2008年10月，武漢市規(guī)劃局開始試行武漢市控制性詳細規(guī)劃（導則和細則）審查工作細則2、控規(guī)成果技術審查流程（1）成果驗收擬申報審查、審批的控制性詳細規(guī)劃方案除正式規(guī)劃成果外，還應有專家評審意見、相關部門書面意見等附件。2、控規(guī)成果技術審查流程（2）初審初審的主要內(nèi)容包括校對、核查、審查三個環(huán)節(jié)：校對環(huán)節(jié)主要是檢

15、查成果文件的完整性、紙質(zhì)文件的準確性、電子文件的規(guī)范性三個方面。核查環(huán)節(jié)主要核查現(xiàn)狀信息是否準確、與現(xiàn)狀批租、相關規(guī)劃以及技術規(guī)范是否一致，重點檢查“五線”和重大公共設施的用地性質(zhì)、地塊界線等控制內(nèi)容。審查環(huán)節(jié)是對規(guī)劃方案的科學性、合理性進行檢查。重點進一步核對規(guī)劃內(nèi)容是否嚴格依照了控規(guī)導則技術規(guī)程的要求；用地規(guī)模、比例、人均指標、用地強度控制等各類要素指標是否滿足國家和地方技術標準。2、控規(guī)成果技術審查流程2、控規(guī)成果技術審查流程預審之后，經(jīng)局技委會審查，通過之后按照法律規(guī)定公示，報規(guī)委會審議后，由市政府審批。實際上，由于控制性詳細規(guī)劃技術性較強，成果規(guī)模較大，時效性要求也高，武漢市采取的是

16、由市政府授權規(guī)劃局審批的做法，以提高效率。四、控制性詳細規(guī)劃的實施與監(jiān)督1、控制性詳細規(guī)劃的實施控規(guī)的實施，核心是兩個方面，一是相關指標的落實，二是指標的調(diào)整?？刂菩栽敿氁?guī)劃審批完成后，進入規(guī)劃管理一張圖，作為用地、建筑審批的主要依據(jù)。在審批過程中，各個地塊以控規(guī)確定的管理單元強度指標為基準值，根據(jù)其所在區(qū)位、用地性質(zhì)、是否臨主要干道、地塊南北邊比例等影響因素進一步合理確定建設強度。以此保證控規(guī)在落實城市規(guī)劃強制性要求的同時，具備一定的靈活性和合理性。1、控制性詳細規(guī)劃的實施武漢市一張圖操作界面1、控制性詳細規(guī)劃的實施武漢市一張圖操作界面1、控制性詳細規(guī)劃的實施用地類型強度一區(qū)強度二區(qū)強度三區(qū)

17、強度四區(qū)強度五區(qū)居?。ú缓行W）用地2.72.21.81.51.1商業(yè)、金融（含貿(mào)易咨詢、服務建筑以及商務寫字樓）用地3.53.02.52.0辦公、旅館（辦公主要為行政辦公）用地3.12.72.11.6其他公共設施（含中小學、文化、體育、教育、醫(yī)療及其他公益性服務設施）用地2.22.01.71.51.3工業(yè)（一般通用廠房）、倉儲用地1.51.1注：地塊額定容積率應結(jié)合用地建設條件對基準容積率按照容積率調(diào)整系數(shù)進行調(diào)節(jié)后予以確定；對于表中未明確規(guī)定容積率的建設用地，其建設強度可按照就近原則參照執(zhí)行，如強度五區(qū)用地可參照強度四區(qū)標準執(zhí)行，強度一區(qū)及二區(qū)用地可參照強度三區(qū)標準執(zhí)行。 交通區(qū)位 調(diào)整

18、系數(shù) （1）居住、辦公旅館、商業(yè)金融及其他公共設施用地A1臨軌道交通站點200米其中綜合樞紐站1.4一般站1.3A2N主干道21.2A3N主干道=1 或N次干道21.1A4N次干道=1 或N支路21.0A5N支路20.9工業(yè)、倉儲用地A1N主干道21.4A2N主干道=1 或N次干道21.2A3N次干道=1 或N支路21.0A4N支路20.9用地規(guī)模 調(diào)整系數(shù) （2）居住用地B18000M2S基地20000M21.0B220000M2S基地30000M20.95B3S基地 30000M20.9場地朝向 調(diào)整系數(shù) （3）居住用地C1L南北面/L東西面 0.50.9C20.5L南北面/L東西面 0.70.95C30.7L南北面/L東西面 1.51.0C41.5 L南北面/L東西面 21.05C52 L南北面/L東西面1.1辦公、旅館、商業(yè)、金融及其他公共設施用地D1N臨路數(shù)量41.2D2N臨路數(shù)量=31.1D3N臨路數(shù)量=21.0D4N臨路數(shù)量=10.95武漢市主城區(qū)用地基準容積率容積率調(diào)節(jié)系數(shù)1、控制性詳細規(guī)劃的實施目前國內(nèi)尚未形成系統(tǒng)的控規(guī)調(diào)整技術規(guī)程或規(guī)范，大部分城市采取個案處理的方式，以規(guī)劃咨