房地產(chǎn)開發(fā)全流程稅務(wù)風(fēng)險管理課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)全流程稅務(wù)風(fēng)險管理前言總論 -房地產(chǎn)開發(fā)涉及財稅人員重要節(jié)點財務(wù)重要節(jié)點8、竣工驗收備案9、交房稅收重要節(jié)點1、簽訂土地出讓合同2、設(shè)立項目公司3、發(fā)改委立項7、預(yù)售許可證8、竣工驗收備案9、交房融資重要節(jié)點1、簽訂土地出讓合同3、發(fā)改委立項4、取得建設(shè)用地許可證5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、建設(shè)工程施工許可證7、預(yù)售許可證集團承擔(dān)政策中心、輔導(dǎo)中心、管控中心，建立標(biāo)準(zhǔn)，輸出制度，流程監(jiān)控1、避稅地稅收返還談判2、招聘人員3、建立財務(wù)制度、流程融資預(yù)售清算開辦立項三證齊上會，四證齊提款甲供材土地分割抵押1、制訂銷售流程，開盤演練2、按揭回款3、貸款還款4、預(yù)售后稅收風(fēng)險升高5、預(yù)售前資金

2、投入最大化6、銷售定價企業(yè)所得稅風(fēng)險突然升高資本化停止1、土地增值稅清算2、企業(yè)所得稅清算3、打包注銷交房竣工會計收入、成本結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)流程稅收管控一、拿地階段【案例2-1】 甲房地產(chǎn)公司注冊在A市，到異地城市B市購得土地一塊，面積7萬平米；土地出讓合同約定土地凈價70000萬，市政建設(shè)配套1000萬，有線電視配套費800萬，土地出讓合同總額71800萬元，由甲一次性支付給財政局，合同簽訂時點2012年6月18日，合同約定交地時點2012年12月18日。2012年8月1日，甲一次性支付財政局71 800萬元，由財政局統(tǒng)一開具土地出讓金收據(jù)。 項目公司乙于2012.9.11日設(shè)立后，甲、乙、

3、國土局三方簽訂補充協(xié)議，將購地主體由甲房地產(chǎn)公司變更為開發(fā)該地塊的項目公司殼主體乙公司。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚?元/平米年，契稅稅率為3%。1、合同簽訂，變更拿地主體，變更收據(jù)2、出讓合同交印花稅，變更合同不交印花稅3、土地使用稅合同約定2011年5月交地，結(jié)果2010年5月交地，土地使用稅什么時候交？什么時候停止？異地拿地，土地使用稅什么時候交？由誰交？4、配套設(shè)施費用交不交契稅？如果是毛地，含前期開發(fā)費用，但是操作過程中許多契稅都漏了，是由于管理的漏洞自建的房屋辦初始產(chǎn)證不交契稅【案例2-2】 、無土地權(quán)的拆遷補償費涉稅處理1、是否免營業(yè)稅及土增、契稅？免契稅 土增 營業(yè)稅并且是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。2、

4、后來產(chǎn)生了違約金，違約金交不交營業(yè)稅？土增？【例2-3】A公司2008年5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元。該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6400萬元。其中，土地征用費及拆遷補償

5、費為零，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1600萬元，公共配套設(shè)施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元，向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率）?！景咐?-4】 甲房地產(chǎn)公司通過出讓的方式購得土地一塊，土地價格20000萬元，同時出讓合同約定，該土地上有乙公司的建筑物5000萬，甲公司需支付財政局20000萬土地款，乙公司建筑物補償款5000萬，乙公司建筑物無產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%。問題：甲公司應(yīng)該按20000萬還是25000萬作為契稅的計稅依據(jù)？【案例2-5】 甲房地產(chǎn)公司將一塊投資而來的工業(yè)用地變性為商業(yè)，補交土地出讓金10000億

6、，簽訂土地變性合同。二、公司設(shè)立【案例3-1】 甲房地產(chǎn)集團是一家在新加坡上市的房地產(chǎn)集團公司，2011年3月1日在A城市的CBD區(qū)域（位于B鎮(zhèn)）拍得土地一塊，用于建造五星級酒店、商業(yè)、寫字樓，投資總額3億美元。設(shè)立項目公司乙公司來開發(fā)運作該地塊，于2011年6月18日取得工商執(zhí)照，2012年2月1日總包進場開工，2012年12月1日預(yù)售取得第一筆收入。1、稅收返還2、開辦期止點根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)稅收減免管理辦法（試行）的通知（國稅發(fā)2005129號第十五條第（二）款規(guī)定：“新辦企業(yè)減免稅執(zhí)行起始時間的生產(chǎn)經(jīng)營之日是指納稅人取得第一筆收入之日?！?，部分人士認為房地產(chǎn)公司開辦期自2012年

7、12月1日預(yù)售取得第一筆收入作為開辦期的結(jié)束，這種觀點主要受工商企業(yè)納稅觀念的影響。根據(jù)國稅總局2010年04月27日問題解答：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度”，應(yīng)是指企業(yè)的各項資產(chǎn)投入使用開始的年度，或者對外經(jīng)營活動開始年度。因而認為2012年2月1日總包進場開工作為開辦期的結(jié)束。根據(jù)國稅發(fā)1995153號：“專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè),應(yīng)以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日,確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn),經(jīng)營之日.如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前,則應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn),經(jīng)營之日.”因而，外資房地

8、產(chǎn)公司的開辦期止點是有明確規(guī)定的，即“首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日，如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前,則應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn),經(jīng)營之日.”。因而案例3-1中，開辦期以2011年6月18日取得工商執(zhí)照作為開辦期的結(jié)束。筆者傾向于這種觀點，同時筆者原操作過的項目公司及新企業(yè)所得稅法下新設(shè)項目公司，稅務(wù)機關(guān)對開辦期的把握都持這種觀點。最具爭議的問題在于，國稅發(fā)1995153號是原外商投資企業(yè)所得稅法體制下的配套文件，嚴(yán)格來說沒有法定的效力。三、設(shè)計與建造【案例4-1】 香港設(shè)計公司乙公司為甲房地產(chǎn)公司提供概念設(shè)計服務(wù)，甲公司

9、需支付人民幣1000萬港幣，乙公司共計派員來華一次，時間為2012年2月1日-2012年2月18日。1、常設(shè)機構(gòu)的判定與稅收管轄權(quán)協(xié)定就是稅盾2、六個月怎么算 ？廢了舊的，新的沒說，因為工程類6個月的方法與原方法不同，原方法僅用于派遣性勞務(wù)的6個月判定。外國企業(yè)為境內(nèi)某項目提供服務(wù)（包括咨詢服務(wù)），以該企業(yè)派其雇員為實施服務(wù)項目第一次抵達境內(nèi)的月份起直到完成服務(wù)項目雇員最后離開境內(nèi)的月份作為計算期間，在此期間如連續(xù)30天沒有雇員在境內(nèi)從事服務(wù)活動，可扣除一個月，按此計算超過6個月的，即為在華構(gòu)成常設(shè)機構(gòu)。 183怎么算實際停留天數(shù)，全部算關(guān)于判定納稅義務(wù)時如何計算在中國境內(nèi)居住天數(shù)問題 對在中

10、國境內(nèi)無住所的個人，需要計算確定其在中國境內(nèi)居住天數(shù)，以便依照稅法和協(xié)定或安排的規(guī)定判定其在華負有何種納稅義務(wù)時，均應(yīng)以該個人實際在華逗留天數(shù)計算。上述個人入境、離境、往返或多次往返境內(nèi)外的當(dāng)日，均按一天計算其在華實際逗留天數(shù)。 二、關(guān)于對個人入、離境當(dāng)日如何計算在中國境內(nèi)實際工作期間的問題 對在中國境內(nèi)、境外機構(gòu)同時擔(dān)任職務(wù)或僅在境外機構(gòu)任職的境內(nèi)無住所個人，在按國家稅務(wù)總局關(guān)于在中國境內(nèi)無住所的個人計算繳納個人所得稅若干具體問題的通知（國稅函發(fā)1995125號）第一條的規(guī)定計算其境內(nèi)工作期間時，對其入境、離境、往返或多次往返境內(nèi)外的當(dāng)日，均按半天計算為在華實際工作天數(shù)。 國稅發(fā)【2004】

11、97 3、183天是限于同一個公司的同一個業(yè)務(wù)的派遣性勞務(wù)？如果是相似業(yè)務(wù)，可以認為構(gòu)成實體性常設(shè)機構(gòu)，所以全部征收。如果不同性質(zhì)的業(yè)務(wù)，可以認為不構(gòu)成常設(shè)機構(gòu)。4、如果是常設(shè)機構(gòu)，就有個人所得稅，按147來征收。提供合同及外方的工資證明。【案例4-1續(xù)】香港搞個辦事處，沒收入只報銷，一年虧損1千萬美元。1、這個辦事處是否構(gòu)成常設(shè)機構(gòu)，交企業(yè)所得稅沒有，香港沒有按中國費用加利潤核定的規(guī)定。以離岸公司申報，收入與成本都不在香港扣除。但是如果有費用是支付給香港公司，則會被稅務(wù)認定為在香港有收入。需要解釋2、香港的一千萬虧損，是否可以作為境內(nèi)虧損不可以的。境外利潤可以補境內(nèi)虧損，但是境外虧損不能抵境

12、內(nèi)利潤。3、解決方案香港與中國公司進行關(guān)聯(lián)交易，支付咨詢費?！景咐?-2】 甲公司是一個特級資質(zhì)的建筑集團公司，注冊地在N市H區(qū)，具有豐富的建筑經(jīng)驗，是許多著名地產(chǎn)商的總包單位，在與房地產(chǎn)公司接觸的過程中，學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)開發(fā)的間接經(jīng)驗，因而自己組建房地產(chǎn)公司乙公司進行房地產(chǎn)開發(fā)。從整個集團層面，建筑商與開發(fā)商合二為一，同時建筑公司的管理能力很強，許多部門都是一套人馬兩塊牌子。 精裝房 分劈避稅問題【案例4-3】一個房地產(chǎn)公司挖土方，稅務(wù)機關(guān)說這是開采自用砂石，需交資源稅。1、交不交？山東對于這種事情是不征的魯?shù)囟惏l(fā)2004 56號，遼寧有文件遼地稅函2009 209號就是要征的。2、誰交？對建筑

13、公司征還是房地產(chǎn)公司征？河南是對建筑公司的，遼寧是對建設(shè)方的，納稅義務(wù)人并不明確。3、開挖土方是否屬于自用？什么叫自用？并無規(guī)定.農(nóng)民挖土也是自用？4、征稅對象，砂石是有明確定義的。浙地稅函2006600號單位或個人在礦產(chǎn)開采或工程建設(shè)中委托施工單位開采礦產(chǎn)品進行銷售或自用，其納稅義務(wù)人為有礦產(chǎn)開采權(quán)（包括有開采許可證和應(yīng)取得開采許可證，下同）的單位或個人；其銷售或自用的礦產(chǎn)品，均應(yīng)由有礦產(chǎn)開采權(quán)的單位或個人按規(guī)定繳納資源稅?！景咐?-4】 A房地產(chǎn)公司購入竣工的不動產(chǎn)，由于戶型不適銷對路，將不動產(chǎn)拆除重新建造，拆除部分如何進行財稅處理。1、準(zhǔn)則規(guī)定，拆除的部分應(yīng)該減除帳面價值2、所得稅規(guī)定，

14、拆除部分仍然做資本化處理，不做損失 國家稅務(wù)總局公告2011 34號 企業(yè)對房屋、建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值，應(yīng)并入重置后的固定資產(chǎn)計稅成本，并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產(chǎn)的改擴建支出，并入該固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。3、土地增值稅，目前主流觀點是，與所得稅一樣。但是購入的在建工程如果賣方

15、做了加計扣除，則買方不得再加計扣除。就是一個資產(chǎn)在做土增清算只能加計扣除一次。4、增值稅，拆除部分如果認為是非正常損失，就是要進項轉(zhuǎn)出，如果是認為是正常損耗，則不進行進項轉(zhuǎn)出。國家稅務(wù)總局公告2011年第34號 四、融資【案例4-4】2011年房地產(chǎn)受金融調(diào)控影響嚴(yán)重，融資困難，甲集團公司以集團公司名義并以流動貸款的形式從銀行借款3億，然后轉(zhuǎn)貸給乙房地產(chǎn)公司使用，同時從丙公司抽調(diào)資金2億給乙公司使用。當(dāng)年甲集團公司3億流動貸款產(chǎn)生600萬元銀行利息費用，甲集團公司與丙公司未向乙公司收取利息。甲、乙、丙三公司企業(yè)所得稅率為25%，也不享受稅收優(yōu)惠。1、委代印花稅、土地增值稅2、REITS與類RE

16、ITS、ABS ABN3 、統(tǒng)借統(tǒng)還4、關(guān)聯(lián)方借款的所得稅信托融資的分類1、股權(quán)融資2、債權(quán)融資3、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資4假股實債的處理【案例4-5】有限合伙的公司的稅收問題外籍個人入伙有限合伙公司的稅收問題1是否構(gòu)成常設(shè)機構(gòu)2是否享受稅收協(xié)定3是否享受外籍股東免稅有限合伙公司的稅收原則1企業(yè)所得稅外等同于普通企業(yè)2企業(yè)所得稅與個人所得稅先分后稅 3有限合伙屬于個人所得稅代扣代交義務(wù)人 4利息股息與經(jīng)營所得適用稅收處理不同五、銷售【案例5-1】甲房地產(chǎn)公司成立購房俱樂部，每人交5萬元入會費成為會員，樓盤開盤預(yù)售，購房者可以5萬元入會費抵10萬元購房價，不購房者全款退還入會費5萬元。2012年6月19

17、日，甲房地產(chǎn)公司一次性收取會員費1000萬元，2012年9月19日，甲房地產(chǎn)公司取得預(yù)售證開盤銷售，800萬元會員費由于簽訂銷售合同而轉(zhuǎn)為房款并申報納稅，同時退還會員費200萬元。 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)按照銷售方式不同，分別確認收入一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款

18、應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 傭金或手續(xù)費的扣除企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅200929號）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。境外機構(gòu)幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費用時，應(yīng)該代扣代繳5%的營

19、業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。 ？思考：預(yù)繳時的調(diào)節(jié)手法是不是構(gòu)成偷稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)未按期預(yù)繳所得稅加收滯納金問題的批復(fù)（國稅函發(fā)1995593號）： 根據(jù)稅收征收管理法第二十條及企業(yè)所得稅暫行條例第十五條的規(guī)定，對納稅人未按規(guī)定的繳庫期限預(yù)繳所得稅的，應(yīng)視同滯納行為處理，除責(zé)令其限期繳納稅款外，同時按規(guī)定加收滯納金國家稅務(wù)總局關(guān)于在企業(yè)所得稅預(yù)繳中對偷稅行為如何認定問題的復(fù)函 （國稅函發(fā)19968號）： 企業(yè)所得稅是采取“按年計算，分期預(yù)繳，年終匯算清繳”的辦法征收的，預(yù)繳是為了保證稅款均衡入庫的一種手段。企業(yè)的收入和費用列支要到企業(yè)的一個會計年度結(jié)束后才能準(zhǔn)確計算出來，平時在預(yù)繳中無論

20、是采用按納稅期限的實際數(shù)預(yù)繳，還是按上一年度應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，或者按其他方法預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。因此，企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不應(yīng)作為偷稅處理?！景咐?-2】 2011年底，隨著金融調(diào)控越來越緊，甲房地產(chǎn)公司決定加大購房優(yōu)惠力度，推出了購房送奔馳SMART的活動，合同約定，對總價超過200萬元的房屋業(yè)主，每戶送奔馳SMART一輛，市價20萬元。總計銷售回籠資金10 000萬，送出奔馳SMART汽車50輛，市價1000萬元?；旌箱N售的認定【例5-4】 甲房地產(chǎn)公司是一個專業(yè)從事高檔精裝住宅的房地產(chǎn)開發(fā)商，所開發(fā)住宅A樓盤只完成硬裝部分，空調(diào)、整體廚柜采購成本2

21、000萬，不附送床、桌椅等可移動家具。但是有四間樣板房為了體現(xiàn)展示效果，采購床、桌椅、家電、軟裝等，采購成本120萬。2012年房屋全部銷售完畢，簽訂房屋銷售合同開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。假設(shè)空調(diào)、整體廚柜、床、桌椅、家電、軟裝等現(xiàn)市價與采購成本相同?！纠?-5】 T房地產(chǎn)公司與客戶簽訂購房保證書約定，客戶支付資金50萬給T房地產(chǎn)公司以約定價格鎖定某單元房屋,可以待T房地產(chǎn)公司取是預(yù)售證后有兩種選擇權(quán)：選擇一，50萬元轉(zhuǎn)作房款，雙方簽訂購房合同；選擇二，T房地產(chǎn)公司可以將該房屋正式再銷售給其他客戶，但是實際銷售價格與原客戶的約定價格的差額雙方按八二比例分成，原客戶取得價格差額的80%，因而T房地產(chǎn)公司共支付8000萬資金給原客戶，原客戶開具個人收據(jù)給T房地產(chǎn)公司。售樓處、樣板房根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條規(guī)定，“開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、