房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)算

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算土地(td)增值稅清算與最新土地(td)增值稅反避稅應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù) 共二百五十頁(yè)2【主要(zhyo)收益】 1、全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的程序和對(duì)開(kāi)發(fā)成本的準(zhǔn)確核算 2、掌握企業(yè)所得稅收入確認(rèn)、開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的稅收處理 3、深刻理解土地增值稅清算的收入和扣除項(xiàng)目的歸集技巧 4、介紹房地產(chǎn)企業(yè)最新反避稅政策及熟悉房地產(chǎn)稅收策劃的主要思路、方法(fngf)及運(yùn)用 5、交流解決企業(yè)現(xiàn)實(shí)中的財(cái)稅疑難問(wèn)題共二百五十頁(yè)3【主要(zhyo)內(nèi)容】第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(xingm)結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù) 第二節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算實(shí)務(wù)解析 第三節(jié) 企業(yè)所得稅與土地增值稅比較第四節(jié) 企業(yè)主要稅收

2、籌劃方法及反避稅應(yīng)對(duì)第五節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)84個(gè)稅收問(wèn)題共二百五十頁(yè)4第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)項(xiàng)目結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的三個(gè)階段二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)算的四個(gè)程序三、開(kāi)發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)置、程序、方法四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的10大內(nèi)容(nirng)五、房屋開(kāi)發(fā)成本與土地開(kāi)發(fā)成本的核算六、企業(yè)所得稅開(kāi)發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本5大不同點(diǎn) 七、土地增值稅開(kāi)發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本3大不同點(diǎn)共二百五十頁(yè)5 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的三個(gè)階段 準(zhǔn)備階段、行政審批階段和權(quán)屬初始登記階段。 （一）準(zhǔn)備階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)

3、告書，應(yīng)附有詳細(xì)(xingx)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。共二百五十頁(yè)6 取得國(guó)有土地使用權(quán)的最主要途徑： 1、出讓(chrng)方式 2、劃撥方式 3、轉(zhuǎn)讓方式 4、參加競(jìng)拍取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 5、合作開(kāi)發(fā)取得土地或項(xiàng)目 6、收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目 7、收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)獲得土地或在建項(xiàng)目 8、收購(gòu)債權(quán)將債務(wù)人抵債的在建項(xiàng)目或土地通過(guò)司法程序過(guò)戶的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目 9、改制重組置換方式取得土地或項(xiàng)目共二百五十頁(yè)7 （二）行政審批階段 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)步驟：選址定點(diǎn)；規(guī)劃總圖審查及確定(qudng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；施工報(bào)建；建設(shè)工

4、程竣工綜合驗(yàn)收備案。 1、選址定點(diǎn) 計(jì)委立項(xiàng)、國(guó)土資源局規(guī)劃和土地審查、建委建設(shè)條件意見(jiàn)、環(huán)保局意見(jiàn)、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)審查 、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書 。 共二百五十頁(yè)8 2、規(guī)劃總圖審查及確定(qudng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 人防工程建設(shè)審查、土地預(yù)審、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查、規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 3、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 規(guī)劃審查、消防設(shè)計(jì)審查、交警支隊(duì)的交通條件審查、人防設(shè)計(jì)審查、用地預(yù)審、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等專業(yè)審查、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)并核發(fā)技

5、術(shù)性審查委托通知單，同時(shí)發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書。 共二百五十頁(yè)9 4、規(guī)劃(guhu)報(bào)建圖審查階段 消防設(shè)計(jì)審查、人防設(shè)施審查、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍審查、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。 5、施工報(bào)建階段 建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記、工程發(fā)包、建委組織職能部門對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。共二百五十頁(yè)10 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售(y shu)許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 證明材料：土地使用權(quán)證書；建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開(kāi)

6、發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書； 工程施工合同； 商品房預(yù)售方案。說(shuō)明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、物業(yè)管理等，并附預(yù)售總平面圖、分層平面圖。共二百五十頁(yè)11 6、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?zhèn)浒笇彶?、?cái)政部門對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)和基金核實(shí)驗(yàn)收、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收、規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，出具建設(shè)(jinsh)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。

7、共二百五十頁(yè)12 （三）權(quán)屬初始登記 房管局核準(zhǔn)(hzhn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料： 1、申請(qǐng)書； 2、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 3、用地證明文件或者土地使用權(quán)證； 4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6、施工許可證； 7、房屋竣工驗(yàn)收資料； 8、房屋測(cè)繪成果； 9、其他文件。 共二百五十頁(yè)13 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)算的四個(gè)程序 （一）工程預(yù)算 企業(yè)根據(jù)(gnj)擬建建筑工程的設(shè)計(jì)圖紙、建筑工程預(yù)算定額、費(fèi)用定額、建筑材料預(yù)算價(jià)格以及與其配套使用的有關(guān)規(guī)定等，預(yù)先計(jì)算和確定每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需全部費(fèi)用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，稱為建筑工程預(yù)算。 按專業(yè)劃分為土建工程、給排水工

8、程、采暖工程和電氣工程預(yù)算。按費(fèi)用內(nèi)容劃分為單位工程、單項(xiàng)工程和總概預(yù)算。共二百五十頁(yè)14 （二）工程結(jié)算 是指施工企業(yè)按照承包合同（含補(bǔ)充協(xié)議）和已完工程量向建設(shè)(jinsh)單位（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）辦理工程價(jià)結(jié)（清算）的文件。主要方式： 1、按月結(jié)算。實(shí)行旬末或月中預(yù)支，月終結(jié)算，竣工后清算的方法。 2、竣工后一次結(jié)算 3、分段結(jié)算（按形象進(jìn)度） 4、目標(biāo)（控制界面）結(jié)算 5、其他結(jié)算方式 共二百五十頁(yè)15 （三）竣工結(jié)算 是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個(gè)單位工程或單項(xiàng)建筑安裝工程完工、驗(yàn)收、點(diǎn)交后，向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理最后工程價(jià)款清算的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。經(jīng)審查的工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造

9、價(jià)的依據(jù)。 竣工決算工程款=預(yù)算（或概算）或合同價(jià)款+施工過(guò)程中預(yù)算或合同價(jià)款調(diào)整數(shù)額預(yù)付(y f)及已結(jié)算工程價(jià)款保修金共二百五十頁(yè)16 1、預(yù)算結(jié)算方式。施工圖預(yù)算加簽證結(jié)算。 2、承包總價(jià)結(jié)算方式。這種方式的工程承包合同為總價(jià)承包合同。工程竣工后，暫扣合同價(jià)的2%5%作為維修金，其余工程價(jià)款一次結(jié)清。 3、平方米造價(jià)包干方式。 4、工程量清單結(jié)算方式。采用清單招標(biāo)時(shí)，中標(biāo)人填報(bào)的清單分項(xiàng)工程單價(jià)是承包合同的組成部分，結(jié)算時(shí)按實(shí)際完成的工程量，以合同中的工程單價(jià)為依據(jù)計(jì)算結(jié)算價(jià)款。 工程竣工驗(yàn)收(ynshu)合格簽署“工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。共二百五十頁(yè)17 （四）竣工決算 竣工決算是由建設(shè)(j

10、insh)單位編制的反映建設(shè)(jinsh)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是項(xiàng)目法人核定各類新增資產(chǎn)價(jià)值，辦理其交付使用的依據(jù)。通過(guò)竣工決算，反映建設(shè)(jinsh)工程的實(shí)際造價(jià)和投資結(jié)果；通過(guò)竣工決算與概算、預(yù)算的對(duì)比分析，考核投資控制的工作成效。 竣工決算的內(nèi)容應(yīng)包括從項(xiàng)目策劃到竣工投產(chǎn)全過(guò)程的全部實(shí)際費(fèi)用，包括竣工財(cái)務(wù)決算說(shuō)明書、竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表、工程竣工圖和工程造價(jià)對(duì)比分析四個(gè)部分。 共二百五十頁(yè)18 三、開(kāi)發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)置、程序、方法 （一）開(kāi)發(fā)成本組成內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本可分為四類：土地開(kāi)發(fā)成本

11、、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本、代建工程開(kāi)發(fā)成本。 會(huì)計(jì)核算將其費(fèi)用分為六個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期(qinq)工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 共二百五十頁(yè)19 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。是指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 2、前期工程費(fèi)。是指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。是指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊(tngxn)、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 共二百五十頁(yè)20 4、建筑安

12、裝工程費(fèi)。是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5、配套設(shè)施費(fèi)。是指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水泵房、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、車庫(kù)等設(shè)施支出(zhch)。 6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 共二百五十頁(yè)21 （二）開(kāi)發(fā)成本核算程序 開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量(shling)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（如商品房）所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出

13、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。其一般程序是： 1、確定成本核算單位 2、設(shè)置賬戶：開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 3、歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用：直接成本、間接成本和共同成本 4、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本 共二百五十頁(yè)22 （三）成本分?jǐn)偡椒?1、占地面積法。 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配(fnpi)。 2、建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 4、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)

14、行分配。共二百五十頁(yè)23 舉例(j l)1：某公司在10000平米土地上開(kāi)發(fā)，土地出讓金1000萬(wàn)元。分兩期開(kāi)發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）6000平米，建筑面積15000平米;二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。公寓已銷售完畢，計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偼恋爻鲎尳穑?占地面積法：1000(600010000)600 建筑面積法：100015000（150005000)750共二百五十頁(yè)24 舉例2： 某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程(gngchng)進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為2000萬(wàn)元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)分別為：A預(yù)算造價(jià)為1200萬(wàn)元，B預(yù)算造價(jià)為1000萬(wàn)元，合計(jì)為220

15、0萬(wàn)元。則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算A、B各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： A商品房：2000120022001090 B商品房：200010002200910 房屋開(kāi)發(fā)成本核算表一.doc 房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬之二.doc 共二百五十頁(yè)25 四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的10大內(nèi)容 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目施工單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法(wf)將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 會(huì)計(jì)核算時(shí)，先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

16、成本。 共二百五十頁(yè)26 1、工資。 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員(rnyun)的工資、獎(jiǎng)金和津貼。 2、職工福利費(fèi)。 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（14）范圍內(nèi)列支的職工福利費(fèi)。 3、折舊費(fèi)。 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。 4、修理費(fèi)。 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 共二百五十頁(yè)27 5、辦公費(fèi)。 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、集體取暖用煤等費(fèi)用。 6、水電費(fèi)。 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位各管理部門耗

17、用的水電費(fèi)。 7、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。 指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及(yj)工地上職工洗澡、飲水的燃料等。共二百五十頁(yè)28 8、周轉(zhuǎn)房攤銷。 指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。 9、利息支出。 指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入應(yīng)沖減支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品動(dòng)工前和完工(wn n)以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 10、其他費(fèi)用。指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。共二百五十

18、頁(yè)29 五、房屋開(kāi)發(fā)成本與土地開(kāi)發(fā)成本的核算 分析：開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)有住宅、別墅(bish)、商鋪和配套設(shè)施，需要分別計(jì)算可售面積單位成本嗎？ （一）核算對(duì)象 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下： 共二百五十頁(yè)30 1、可否銷售原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 2、分類歸集原則 對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間(shjin

19、)相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。共二百五十頁(yè)31 3、功能區(qū)分原則 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 4、定價(jià)差異原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致(dozh)其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。共二百五十頁(yè)32 5、成本差異原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象(duxing)進(jìn)行核算。 6、權(quán)益區(qū)分原則 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)

20、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。共二百五十頁(yè)33 （四）房屋開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目核算 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （1）能分清成本核算對(duì)象，直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)(kif)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本A項(xiàng)目”科目借方和“銀行存款”等科目貸方。 （2）分不清核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目歸集，待開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按規(guī)定的方法分配計(jì)入成本核算對(duì)象，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本A項(xiàng)目”科目借方和“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目貸方。共二百五十頁(yè)34 2.前期工程費(fèi) （1）能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”項(xiàng)目，借記

21、“開(kāi)發(fā)成本A房屋開(kāi)發(fā)成本”，貸記“銀行存款”等科目(km)。 （2）應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本前期工程費(fèi)”科目歸集，再按規(guī)定的方法分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”項(xiàng)目，借記“開(kāi)發(fā)成本A/B項(xiàng)目前期工程費(fèi)”，貸記“銀行存款”等科目。共二百五十頁(yè)35 3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 一般應(yīng)直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象(duxing)的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借記“開(kāi)發(fā)成本A項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”科目。 4.建筑安裝工程費(fèi) 根據(jù)企業(yè)承付完工價(jià)款，直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”項(xiàng)目，借記“開(kāi)發(fā)成本A項(xiàng)目”科目，貸記“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款

22、”科目。如要分配的，可以按工程預(yù)算造價(jià)比例計(jì)算。共二百五十頁(yè)36 舉例： 某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為2000萬(wàn)元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)分別為：A預(yù)算造價(jià)為1200萬(wàn)元，B預(yù)算造價(jià)為1000萬(wàn)元，合計(jì)(hj)為2200萬(wàn)元。則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算A、B各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： 某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)工程標(biāo)價(jià)該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì) A商品房：2000120022001090 B商品房：200010002200910 共二百五十頁(yè)37 5.公共配套(pi to)設(shè)施費(fèi) （1）對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本對(duì)象的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配

23、套設(shè)施，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本，在“開(kāi)發(fā)成本A項(xiàng)目配套設(shè)施本”科目歸集其發(fā)生的支出。 （2）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，開(kāi)發(fā)完成后再按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。共二百五十頁(yè)38 （3）對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”科目(km)進(jìn)行歸集，完工后轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”中。 （4）先開(kāi)發(fā)房屋，后開(kāi)發(fā)配套設(shè)施的，可以采取預(yù)提的辦法，完工時(shí)調(diào)整。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）應(yīng)負(fù)擔(dān)該配

24、套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)100% 共二百五十頁(yè)39 舉例：某開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)(q ni)幼托設(shè)施成本應(yīng)由A、B商品房項(xiàng)目和營(yíng)業(yè)會(huì)所負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開(kāi)發(fā)成本。假定各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和D幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： A：商品房1000 000 B：商品房 900 000 C：營(yíng)業(yè)會(huì)所 500 000 D：幼托設(shè)施 240 000 共二百五十頁(yè)40 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率240000（1000000+900000+500000）100%10% 各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)為： A商品房：1000 0

25、00元10100000 B商品房：900 000元1090000 C會(huì)所：500 000元1050000 按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)(fish)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。 共二百五十頁(yè)41 6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 先計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后(rnhu)再按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品成本。 為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活

26、動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)管理費(fèi)用。 共二百五十頁(yè)42 舉例：某房開(kāi)發(fā)企業(yè)某項(xiàng)目部5月份共發(fā)生了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用502400元，應(yīng)分配(fnpi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱 直接成本 A 商品房 5000 000 B 商品房 1200 000 C 配套設(shè)施 800 000 合計(jì) 6280 000 根據(jù)上列公式，即可為各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)？共二百五十頁(yè)43 分配比例=5024006280000=8% A商品房：50000008%400000 B商品房：12000008%96000 C配套設(shè)施：800 000元86

27、400 將各開(kāi)發(fā)(kif)產(chǎn)品分配的開(kāi)發(fā)(kif)間接費(fèi)記入各開(kāi)發(fā)(kif)產(chǎn)品的二級(jí)賬戶“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方： 借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本 496000 開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 6400 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 502400共二百五十頁(yè)44 （五）土地開(kāi)發(fā)成本核算 1、劃分和歸集的原則 企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為(fn wi)如下兩種： 一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而開(kāi)發(fā)的自用土地。 前者是最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)成本；后者則是中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本。 共

28、二百五十頁(yè)45 企業(yè)開(kāi)發(fā)各種( zhn)商品性土地所發(fā)生的支出，應(yīng)設(shè)置的“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。 如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房使用的土地屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本，從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶。共二百五十頁(yè)46 2、成本項(xiàng)目設(shè)置 對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 2、前期工程費(fèi)； 3、基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh s

29、h)費(fèi)； 4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。 共二百五十頁(yè)47 3、開(kāi)發(fā)成本核算 設(shè)置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶。 舉例：如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生(fshng)了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出： A B 商品性土地 自用土地 支付征地拆遷費(fèi) 78 萬(wàn) 72萬(wàn) 支付前期工程款20萬(wàn) 18 萬(wàn) 應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施款25萬(wàn) 18 萬(wàn) 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)10萬(wàn) 合計(jì) 133萬(wàn)108 萬(wàn) 共二百五十頁(yè)48 銀行存款支付(zhf)征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本

30、78 開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 72 貸：銀行存款 150 銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 20 開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 貸：銀行存款 38 共二百五十頁(yè)49 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)工程款入賬時(shí)： 借：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 25 開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 43 分配應(yīng)記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 10 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 10 共二百五十頁(yè)50 六、企業(yè)所得稅開(kāi)發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本核算5大不同點(diǎn) （一）成本對(duì)象確定原則 可否銷售原則、分類歸集

31、原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。 成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意(su y)更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。共二百五十頁(yè)51 （二）計(jì)稅成本內(nèi)容(nirng) 1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 2、前期工程費(fèi)。 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)

32、勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。共二百五十頁(yè)52 3、建筑安裝工程費(fèi)。 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污(pi w)、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。共二百五十頁(yè)53 5、公共配套設(shè)施費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。 指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)

33、項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要(zhyo)包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。共二百五十頁(yè)54 （三）計(jì)稅成本核算的一般程序 1、對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除(kuch)的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。共二百五十頁(yè)55 2、 對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的

34、歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。 3、 對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)(kif)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)(kif)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)(kif)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)(kif)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。共二百五十頁(yè)56 4、 對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積(min j)計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

35、 5、 對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。共二百五十頁(yè)57實(shí)際(shj)支出待攤費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用(fi yong)開(kāi)發(fā)成本土地征用費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)成本核算程序期間費(fèi)用共二百五十頁(yè)58六項(xiàng)費(fèi)用直接共同間接在建完工未建產(chǎn)品資產(chǎn)未銷已銷銷售(xioshu)成本共二百五十頁(yè)59 （四）成本分配方法 1、企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 2、單獨(dú)作為(zuwi)過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行

36、分配。 3、借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 4、其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。共二百五十頁(yè)60占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例(bl)進(jìn)行分配。一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。共二百五十頁(yè)61 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一小區(qū)，占地6000

37、0，分三期開(kāi)發(fā)，分別20000，30000，10000，土地(td)出讓金30000萬(wàn)。一期開(kāi)發(fā)住宅3幢和一個(gè)會(huì)所，分別占地4000，5000，6000，2000。ABDC共二百五十頁(yè)62 計(jì)算： 一期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋?td)成本=（2000060000）3000010000 會(huì)所應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆?00020000） 100001000 3幢住宅應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?0000-1000=9000 4000（4000+5000+6000） 9000 5000（4000+5000+6000） 9000 6000（4000+5000+6000） 9000共二百五十頁(yè)63 （五）預(yù)提費(fèi)用及后續(xù)費(fèi)用

38、1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額(jn )可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額(jn )的10。 2、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。共二百五十頁(yè)64 3、 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)(chngdn)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 4、 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土

39、地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。共二百五十頁(yè)65 5、后續(xù)成本處理 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 第二十八條：對(duì)期前已完工成本對(duì)象(duxing)應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。共二百五十頁(yè)66 舉例： 某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2011完工，可售面積10000平米，2011年已售400

40、0平米，2012年已售2000平米，剩余4000平米。2012年取得該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)余成本費(fèi)用200萬(wàn)元。 分析(fnx)： 剩余產(chǎn)品分得40%費(fèi)用80萬(wàn)元；已銷面積分?jǐn)?0%費(fèi)用120萬(wàn)元，全部在2012年銷售當(dāng)期申報(bào)扣除。共二百五十頁(yè)67 七、土地增值稅開(kāi)發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本3大差異 （一）清算項(xiàng)目對(duì)象 1、土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。 2、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第一條規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(bmn)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通

41、住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。共二百五十頁(yè)68 3、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型(lixng)房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 分析：一般為普通住宅、非普通住宅和其他三類或兩類。共二百五十頁(yè)69 （二）開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括(boku)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 1、土地征用及拆遷

42、補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。（注：上述費(fèi)用中不包括土地使用權(quán)購(gòu)置成本）共二百五十頁(yè)70 2、 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 3、 建筑安裝工程費(fèi)。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 4、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊(tngxn)、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。共二百五十頁(yè)71 5、公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是

43、指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，須提供(tgng)合法有效憑證；不能提供(tgng)合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 共二百五十頁(yè)72 （三）扣除項(xiàng)目分配方法 細(xì)則規(guī)定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)(du )項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法。 國(guó)稅發(fā)20099

44、1號(hào)，按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。共二百五十頁(yè)73第二節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地(td)增值稅清算實(shí)務(wù)解析 一、土地增值稅的征稅對(duì)象 二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收 三、清算的兩種類型 四、清算收入(shur)的范圍及3步確認(rèn)法 五、清算5大扣除項(xiàng)目詳細(xì)解析 六、扣除項(xiàng)目的5種分配方法 七、特殊事項(xiàng)的土地增值稅處理 八、土地增值稅項(xiàng)目清算的鑒證共二百五十頁(yè)74 一、土地增值稅的征稅對(duì)象 土地增值稅暫行條例第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 實(shí)施細(xì)則第四條條例第二條所稱的地上的建筑

45、物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施(shsh)。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。共二百五十頁(yè)75 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓(zhunrng)國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 一是僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。 二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，出租行為不轉(zhuǎn)讓不征稅。 三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。 （國(guó)稅函發(fā)1995110 ）共二百五十頁(yè)76 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問(wèn)題的批復(fù)(國(guó)稅函2010347號(hào))廈門市地方稅務(wù)局：

46、 你局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問(wèn)題的請(qǐng)示(廈地稅發(fā)201018號(hào))收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓碼頭(m tou)泊位、機(jī)場(chǎng)跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。共二百五十頁(yè)77 二、土地增值稅的預(yù)征、清算(qn sun)和核定征收 （一）土地增值稅預(yù)征 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。共二百

47、五十頁(yè)78 財(cái)稅字1995048號(hào)第十四條關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得(qd)的收入是否申報(bào)納稅的問(wèn)題規(guī)定，根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 國(guó)稅發(fā)201053號(hào)規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。共二百五十頁(yè)79 （二）土地增值稅清算 1、基本計(jì)算規(guī)定 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收. 增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項(xiàng)目金額 增值率=增值額扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納稅款(shu ku

48、n)=增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)共二百五十頁(yè)802、扣除項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) 扣除項(xiàng)目 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)20%扣除） 1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格或購(gòu) 買價(jià)每年(minin)加計(jì)5%后的金額 舊房轉(zhuǎn)讓 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)成新折扣率 2.土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按 國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金共二百五十頁(yè)81 財(cái)稅字1995048號(hào) 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自

49、治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定(gudng)。 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地權(quán)所支付的金額。共二百五十頁(yè)82 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目性質(zhì) 扣除項(xiàng)目 土地價(jià)款(jikun) 未經(jīng)開(kāi)發(fā)土地 交納的有關(guān)費(fèi)用 繳納稅金 土地價(jià)款 交納的有關(guān)費(fèi)用 已經(jīng)開(kāi)發(fā)土地 開(kāi)發(fā)的成本 繳納稅金 開(kāi)發(fā)成本的20%共二百五十頁(yè)833、稅率 土地增值稅稅率表增值額占扣除項(xiàng)目比例 稅率 扣除系數(shù)1 50%以下（含50%） 30

50、% 02 超過(guò)50%100%（含100%）40% 5%3 超過(guò)100%200%（含200%）50% 15%4 200%以上(yshng) 60% 35%增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅款=增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)共二百五十頁(yè)84 舉例：某房地產(chǎn)公司銷售新建商品房一幢，銷售收入14000萬(wàn)，土地(td)使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本（不含借款利息）合計(jì)為4800萬(wàn)；公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；有關(guān)稅金770萬(wàn)。計(jì)算過(guò)程如下： 扣除項(xiàng)目金額=4800480010%770480020%=7010 土地增值額=140007010=6990 增值率=

51、69907010100%=99.71%，適用稅率40%、扣除系數(shù)5%。 應(yīng)納稅收=699040%70105%=2445.5共二百五十頁(yè)85 （三）核定征收 清算中符合以下條件之一的，可核定征收 1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓(zhunrng)收入或扣除項(xiàng)目金額的； 4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的。共二百五十頁(yè)86 國(guó)稅發(fā)201053號(hào)規(guī)定

52、，核定征收必須嚴(yán)格依照稅法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范(gufn)核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。共二百五十頁(yè)87 三、清算的兩種類型：通知清算和自行清算 國(guó)稅發(fā)200991號(hào) （一）納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉(zhuǎn)讓(zhunrng)未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 3、直接轉(zhuǎn)讓

53、土地使用權(quán)的。共二百五十頁(yè)88 （二） 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4、省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他(qt)情況。共二百五十頁(yè)89 （三）清算單位 國(guó)稅發(fā)200991號(hào)： 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算

54、；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納(jion)土地增值稅。 財(cái)稅字1995048號(hào): 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。共二百五十頁(yè)90 清算單位舉例.doc （四）一次清算 國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)在土地(td)增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地(td)增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積共二百五十頁(yè)91 四、項(xiàng)目清算收入的范

55、圍及3步確認(rèn)法 （一）一般應(yīng)稅收入 條例第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上(d shn)的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入、視同銷售收入。共二百五十頁(yè)92 國(guó)稅函2010220號(hào) 關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)(yugun)部

56、門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 共二百五十頁(yè)93 關(guān)于代收費(fèi)用的處理（財(cái)稅199548號(hào)） 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上(yshng)人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)上房地產(chǎn)的收入。 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。共二百五十頁(yè)94 （二）價(jià)格問(wèn)題 納稅人

57、有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收： 隱瞞、虛報(bào)(xbo)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。共二百五十頁(yè)95 （三）視同銷售 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移(zhuny)時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類

58、房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。共二百五十頁(yè)96 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)） 六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)(tngsh)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 共二百五十頁(yè)97 （二）開(kāi)發(fā)(kif)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)(ki

59、f)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。共二百五十頁(yè)98 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)元，總可售面積80000平米。假設(shè)稅金(shu jn)及附加3400萬(wàn)元。 分析：安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 實(shí)際收入：750008000=60000萬(wàn)元，視同銷售收入4000萬(wàn)元，拆

60、遷補(bǔ)償費(fèi)4000萬(wàn)元。共二百五十頁(yè)99 土地(td)增值稅影響 視同銷售前： 銷售收入=8000(80000-5000)=60000 扣除項(xiàng)目=28000+28000(20%+10%)+3400=39800 增值額=60000-39800=20200； 增值率=（20200/39800）100%=51% 土地增值稅=2020040%-398005%=6090共二百五十頁(yè)100 視同銷售后： 銷售收入=800080000=64000 扣除項(xiàng)目(xingm)=32000+32000(20%+10%)+3400=45000 增值額=64000-45000=19000； 增值率=（19000/4500