地產(chǎn)CBD案例研究成果借簽課件

1、地產(chǎn)CBD案例研究成果及借鑒謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限公司 7/26/2022本報告結(jié)構(gòu)國內(nèi)外CBD的研究成果1、CBD的7大規(guī)律與模型2、成功CBD的物業(yè)配比研究3、成功CBD的啟動模式研究附件：CBD典型案例研究2CBD的定義、形態(tài)和特征3CBD的定義CBD英文全稱為Central Business District即中央商務(wù)區(qū)最早產(chǎn)生于上世紀(jì)20年代的美國現(xiàn)代大都市的CBD是經(jīng)濟(jì)生活國際化的產(chǎn)物；是適應(yīng)生產(chǎn)力進(jìn)步的結(jié)果；同時也應(yīng)是一個城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志。關(guān)鍵詞： 中央商務(wù)區(qū) 商務(wù)中心區(qū) 中央商業(yè)區(qū) 4CBD的形態(tài)CBD的形態(tài)CBD的建筑形態(tài)：規(guī)模宏大的現(xiàn)代建筑群；CBD的建筑功能：大量商

2、務(wù)辦公/酒店/公寓等設(shè)施，市政 交通、通訊條件完備；CBD的職能設(shè)施：商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施 及一定量的傳統(tǒng)商業(yè)零售類職能設(shè)施； CBD的產(chǎn)業(yè)形態(tài)：經(jīng)濟(jì)運做管理中心 金融中心 生產(chǎn)服務(wù)中心關(guān)鍵詞： 現(xiàn)代建筑群 商務(wù)設(shè)施職能 管理與服務(wù)中心5CBD的形態(tài)CBD對城市的作用管理、金融、服務(wù)的創(chuàng)新使其成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心和經(jīng)濟(jì)變革的發(fā)源地。關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)核心6CBD的特征城市CBD的八大基本特征 擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)； 擁有商務(wù)空間的最高聚集度； 具有最高的交通可達(dá)性（CBD無一例外處于城市干道系統(tǒng) 的核心）； 擁有最高的地價； 與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的

3、關(guān)聯(lián)性；具有良好的社會服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀； 借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動中的控制作用； 趨向于在社會組織體系中形成一個階層，這一階層與信 息、科技領(lǐng)域重合的趨勢顯著。7CBD意象曼哈頓CBD法國拉德方斯8CBD的7大規(guī)律與模型房地產(chǎn)E網(wǎng)9CBD規(guī)律與模型規(guī)律1：地價與租金峰值關(guān)系峰值地價點與租金峰值的關(guān)系 峰值地價點的周圍地帶往往成為CBD的核心， 同時也是城市最高租金匯集地。區(qū)位經(jīng)濟(jì)法以CBD為中心，時間距離為尺度來衡量其他各個區(qū)位與CBD的距離，來確定城市區(qū)位的優(yōu)劣。11223344專業(yè)零售、娛樂物業(yè)商務(wù)辦公物業(yè) 旅館、批發(fā)業(yè)、 臨時居住物業(yè) 居家物業(yè)及其它物業(yè)11223344

4、11223344CBD內(nèi)峰值地價與物業(yè)承租能力模型10CBD規(guī)律與模型規(guī)律2：城市功能聚集中心CBD的三種功能聚集中心 管理和控制職能積聚 金融市場運作功能積聚 專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能積聚11CBD規(guī)律與模型規(guī)律3：CBD開發(fā)成型時間 城市 新宿 拉德方斯 啟動1960年 1965年 成熟 30年 30年合理開發(fā)時間： 城市 北京 上海 深圳 廣州 啟動1993年1990年1990年1993年 歷時 12年 14年 14年 12年結(jié)論：成型的CBD建設(shè)時間在10年以上。12CBD規(guī)律與模型規(guī)律4：CBD開發(fā)規(guī)模 分類 級別 主要城市例舉 CBD規(guī)模 （建筑面積） 人均占有量 第一類世界級紐約、巴黎

5、、倫敦、東京等15002500萬M2 約1.23.5人/平米 第二類全球區(qū)域級多倫多、悉尼、 上海、北京等 500萬M2 約0.41.6人/平米 第三類國家級深圳、廣州、 天津等 300萬M2 約0.4人/平米 第四類地區(qū)級合肥、長沙、 大連等 150250萬M2 約0.3人/平米結(jié)論：城市級別決定CBD規(guī)模。不同級別CBD的合理規(guī)模：13CBD規(guī)律與模型規(guī)律5：CBD開發(fā)強(qiáng)度（容積率）單中心城市CBD規(guī)模及容積率比較表：單一中心CBD用地面積 KM2建筑面積 萬M2容積率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯頓中心1.54202.8悉尼金融區(qū)12502.5新加坡CBD

6、1.53502.3上海陸家嘴CBD1.74002.6北京建外CBD1.56004.0大連新市中心區(qū)2.24001.8深圳中心區(qū)CBD0.83003.7廣州珠江新城CBD15005.0結(jié)論：單中心城市CBD開發(fā)三大規(guī)律總用地規(guī)模多在2平方公里以下；總建筑面積多在500萬平方米以下；開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)容積率多在2.5左右。本地塊經(jīng)過驗證，規(guī)劃指標(biāo)基本吻合此三大規(guī)律。14規(guī)律6：CBD開發(fā)與老城區(qū)的距離新中心區(qū) 核心新 宿上 海廣州深 圳距老城區(qū)距離5公里5公里6公里4公里規(guī)劃人口30萬20萬18萬26萬CBD規(guī)律與模型結(jié)論：成功CBD與老城區(qū)的距離為46公里。15規(guī)律7：成熟CBD的功能結(jié)構(gòu)E區(qū)公共管理

7、及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)餐飲娛樂、及臨時居住區(qū)F區(qū)居家住宅區(qū)B區(qū)次級零售區(qū)A區(qū)高檔零售區(qū)混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)CBD規(guī)律與模型16E區(qū)C區(qū)D區(qū)F區(qū)B區(qū)A區(qū)A區(qū)高檔零售區(qū)。位于可達(dá)性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務(wù)等級最高，服務(wù)范圍為全市。通常沿街道分布。B區(qū)次級零售區(qū)。與A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于A區(qū)一側(cè)或圍繞A區(qū)不連續(xù)分布。C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)。為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。D區(qū)餐飲娛樂及臨時居住區(qū)。與A區(qū)、C區(qū)相連，主要依賴于這兩個區(qū)而實現(xiàn)商業(yè)價值，是CBD中最具活力的區(qū)位。E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。一般位

8、于CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力。F區(qū)居家住宅區(qū)。居家型居住社區(qū)，一般位于CBD邊緣環(huán)境較好的位置。CBD規(guī)律與模型17CBD物業(yè)功能配比18CBD的物業(yè)功能配比CBD主體功能的分類：居住空間 新區(qū)不是某一社會階層的中心區(qū)，應(yīng)多元設(shè)置；辦公空間 金融/商務(wù)/商業(yè)貿(mào)易/公寓式辦公/酒店式公寓；商務(wù)活動 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，包括：酒店會議中心、展 覽中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商業(yè)零售 從滿足住宅、商務(wù)辦公功能設(shè)置： 商業(yè)零售（平價超市、主題商場、大百貨、倉儲 購物中心等）、餐飲、酒吧娛樂等19CBD功能配比案例1：新宿新宿：30年規(guī)劃建設(shè)-金融業(yè)-9條地鐵線路 -超高層建筑群新宿

9、 國際成熟的CBD 20CBD功能配比案例1：新宿集中商務(wù)辦公區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅區(qū)娛樂及臨時居住區(qū)集中商業(yè)區(qū)辦公、臨時居住混合區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū) 住宅辦公商業(yè) 5 52房地產(chǎn)E網(wǎng)21CBD功能配比案例1：新宿5：5：2 代表國際成熟CBD發(fā)展的正確趨勢與方向。22CBD功能配比案例2：上海上海 國內(nèi)較成功的CBD 上海市CBD范圍上海：南京路、外灘與陸家嘴金融中心區(qū) -CBD網(wǎng)絡(luò)發(fā)展 集中商業(yè)區(qū)-集中商務(wù)區(qū)-住宅聚集區(qū)23休閑觀光區(qū)集中商業(yè)區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)住宅聚居區(qū)功能延續(xù)周邊辦公區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)CBD功能配比案例2：上海 住宅辦公商業(yè) 5 7224CBD功能配比案例2：

10、上海通過比較可以看出：1、上海CBD是以金融貿(mào)易為核心的CBD，辦公所占比例非常高；2、商業(yè)比例稍顯不足，尤其是陸家嘴金融中心區(qū)內(nèi)商業(yè)娛樂功能 更顯缺乏。25CBD功能配比案例3：深圳深圳 國內(nèi)成功的CBD 深圳：九宮格-中心西區(qū)-14座高層寫字樓-四角布置居住區(qū)26CBD功能配比案例3：深圳 住宅辦公商業(yè) 762居住區(qū)居住區(qū)少年宮圖書館市民中心高交會館商務(wù)辦公商務(wù)辦公商務(wù)辦公居住區(qū)居住區(qū)27CBD功能配比案例3：深圳通過比較可以看出：1、深圳CBD辦公與居住物業(yè)所占比例較高；2、從長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光來看，商業(yè)比例相對較低，中心區(qū)商業(yè) 配套功能不足。28物業(yè)功能配比小結(jié)新中心區(qū)核心新 宿上 海深

11、圳用地面積270公頃220公頃 其中浦東170公頃413公頃 其中CBD 0.8公頃總規(guī)劃規(guī)模600萬平方米浦東400萬平方米300萬平方米住宅：辦公：商業(yè)5：5：25：7：27：6：2根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果：結(jié)論1：新宿作為國際成熟的CBD，與本地塊無可比性，不做 參考；結(jié)論2：上海作為國內(nèi)較成功的、以金融行業(yè)為主的CBD， 商務(wù)辦公發(fā)達(dá)，與本地塊無可比性，不做參考。29物業(yè)功能配比小結(jié)結(jié)論3：與深圳CBD具有可比性體量和指標(biāo)相似： 深圳CBD占地0.8公頃，建筑面積300萬平方米，與本地塊指標(biāo) 相似（本地塊占地0.66公頃，建筑面積250萬平方米），具有 參考價值。啟動方式相似： 深圳CBD以政

12、府主導(dǎo)市政設(shè)施、發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)、住宅啟動緊隨 其后的方式進(jìn)行CBD的成功啟動與本地塊的現(xiàn)狀相似，具有參考 價值。30物業(yè)功能配比小結(jié)結(jié)論4：寫字樓的消化量與各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。取深圳、南通2003年GDP情況作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的 依據(jù)進(jìn)行分析測算： 深圳GDP：3000億元 南通GDP：1000億元 比例 3 ：1 深圳03年寫字樓消化量：20萬平方米 南通03年寫字樓消化量：6萬平方米 比例約 3 ：1 寫字樓消化量與GDP情況存在等比關(guān)系31物業(yè)功能配比小結(jié)故可近似認(rèn)為：南通CBD物業(yè)比例關(guān)系與深圳相似住宅：辦公：商業(yè) = 7 ：6：232CBD的啟動模式33CBD的啟動模式從以下幾個方

13、面研究：空間次序功能次序交通配合34CBD的啟動模式深圳CBD平面南區(qū)與北區(qū)景觀綠軸景觀干道2條地鐵線 居住區(qū)居住區(qū)少年宮圖書館市民中心高交會館商務(wù)辦公商務(wù)辦公商務(wù)辦公居住區(qū)居住區(qū)35CBD的啟動模式基本規(guī)模用地規(guī)模：總用地面積4.13平方公里建筑容量：總建筑面積為750平方米人口規(guī)模：規(guī)劃就業(yè)人口26萬，居住人口7.7萬1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992001 深圳CBD 建設(shè)次序 進(jìn)入成熟期商業(yè)項目開發(fā)辦公項目開發(fā)居住項目開發(fā)土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始啟動投資啟動中心區(qū)主干道基本完成投資大廈、信息樞紐中心大廈建設(shè)中；中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“七通一平”基本完成；

14、成功拍賣出讓一塊居住用地；中心區(qū)城市公園建成；和黃、中海、深業(yè)、居住項目開工；六大政府工程（市民中心、圖書館、音樂廳等）同時開工；中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期；高交會館正式起用；新中心區(qū)地位已經(jīng)確立；居住項目竣工投入使用；江蘇大廈、國際商會大廈等高級寫字樓也相繼落成；36CBD的啟動模式深圳CBD啟動模式成功的案例開發(fā)的空間次序：由CBD外緣建成區(qū)向內(nèi)核建設(shè)開發(fā)的功能次序：住宅-高交會館-城建公園/江蘇大廈-市民中心/國商-寫字樓/酒店/市政六大工程/中心區(qū)住宅/會展 交通配合：公交系統(tǒng)、地鐵37CBD的啟動模式深圳CBD啟動模式成功的案例借鑒1：啟動物業(yè)：住宅+產(chǎn)業(yè)化公建（高交會館） 政府主導(dǎo)的會展

15、經(jīng)濟(jì)將高交會館打造為 產(chǎn)業(yè)化公建，通過大量的展會人流，拉 動市場需求，帶動其他產(chǎn)業(yè)。 本項目因體育會展中心建設(shè)中，與深圳中 心區(qū)的啟動有相似之處。38CBD的啟動模式深圳CBD啟動模式成功的案例借鑒2：商業(yè)物業(yè)啟動時機(jī)不當(dāng)。商業(yè)物業(yè)形態(tài)：大型購物公園設(shè)計失誤：外部封閉，將街鋪變?yōu)閮?nèi)街；位置失當(dāng)：位于CBD中心處，無商業(yè)氛圍；啟動時機(jī)失當(dāng)：在開發(fā)中前期啟動，無消費人流。39CBD的啟動模式廣州CBD平面東區(qū)與西區(qū)景觀綠軸高尚住宅區(qū)商務(wù)區(qū)未完全形成 40CBD的啟動模式基本規(guī)模用地規(guī)模：總用地面積6.6平方公里建筑容量：總建筑面積為780平方米人口規(guī)模：規(guī)劃人口容量18萬人投資啟動進(jìn)行大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)

16、施建設(shè)土地開發(fā)已成規(guī)模；居住項目開始建設(shè)進(jìn)行緩慢的居住項目開發(fā)；辦公項目開始建設(shè)新的建設(shè)高潮開始，建設(shè)量巨增；商業(yè)項目開始建設(shè)；珠江新城進(jìn)入成熟開發(fā)階段；市政基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施大部分建成投入使用；居住區(qū)的品質(zhì)得到廣泛認(rèn)可；1993年 1994年 1995年 19961997年 1998年 19992001 廣州CBD 建設(shè)次序 進(jìn)入成熟期商業(yè)項目開發(fā)辦公項目開發(fā)居住項目開發(fā)土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始啟動41CBD的啟動模式廣州CBD啟動模式開發(fā)的空間次序：由地塊核心向四周發(fā)展開發(fā)的功能次序： 拍賣土地/寫字樓-珠江公園/學(xué)校-住宅區(qū)/行政配套 交通配合：初期無市政交通介入42CBD的啟動模式

17、廣州CBD啟動模式借鑒1：空間次序失當(dāng)：從CBD核心開始啟動，交通未能及時進(jìn)入；導(dǎo)致與周邊建成區(qū)的關(guān)聯(lián)度微弱；借鑒2：功能選擇失當(dāng)：選擇寫字樓作為啟動物業(yè)，周邊并未形成商務(wù)氛圍；43CBD的啟動模式廣州CBD啟動模式借鑒3：土地出讓失當(dāng)：1、先期將土地劃分成地塊出讓，由于劃分單元較小 （ 用地小于1萬平方米），導(dǎo)致開發(fā)商進(jìn)入門檻低， 遲遲未進(jìn)行開發(fā)。2、土地出讓時未分級，導(dǎo)致土地價值未能最大化； 行政控制的一成不變的地價，未能合理市場化。房地產(chǎn)E網(wǎng)44CBD的啟動模式上海CBD平面東區(qū)為主，西區(qū)為輔市政綠地頂級寫字樓高尚居住區(qū)地鐵線 休閑觀光區(qū)集中商業(yè)區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)住宅聚居區(qū)功能延續(xù)周邊辦公

18、區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)45CBD的啟動模式上海CBD啟動模式成功的案例開發(fā)的空間次序：以主干道路為中軸線向兩側(cè)發(fā)展開發(fā)的功能次序：東方明珠/浦東機(jī)場-金茂大廈/正大廣場-國際會議中心/住宅 交通配合：地鐵46CBD的啟動模式上海CBD啟動模式成功的案例借鑒1：啟動物業(yè)的開發(fā)次序：以主干道路為中軸線向兩側(cè)發(fā)展，與道路、交通的關(guān)聯(lián)度較大；借鑒2：商業(yè)開發(fā)時機(jī)選擇失當(dāng)：正大廣場在中前期開發(fā)，缺乏消費人流支撐；借鑒3：東方明珠作為啟動物業(yè)：東方明珠的昭示性和地標(biāo)性帶來大量觀光人流；47CBD啟動模式小結(jié)綜上所述，CBD的啟動模式如下：第一種 行政機(jī)構(gòu) + 產(chǎn)業(yè)化公建 案例研究 深圳：政府機(jī)構(gòu)遷址規(guī)劃、高

19、交會館的展會經(jīng)濟(jì)； 東莞：行政機(jī)構(gòu)的先期建設(shè)，公建新區(qū)形象打造； 政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)活動帶旺新區(qū)，創(chuàng)造商務(wù)需求；公建的明確規(guī)劃和完工迅速提升新區(qū)的形象和價值；行政機(jī)構(gòu)在新區(qū)的啟動帶來大批人流。48CBD啟動模式小結(jié)綜上所述，CBD的啟動模式如下：第二種 行政機(jī)構(gòu)+ 住宅案例研究 合肥：政府機(jī)構(gòu)遷址新區(qū)、中檔住宅營造銷售量； 常州：行政機(jī)構(gòu)的先期建設(shè)，新區(qū)形象提升區(qū)域品 牌。 政府政府行為拉動市民信心；住宅人氣增加新區(qū)活力。行政機(jī)構(gòu)在新區(qū)的啟動帶來大批人流。49CBD啟動模式對我們的啟示啟示1：政府的強(qiáng)力主導(dǎo)和率先進(jìn)入；啟示2：產(chǎn)業(yè)化公建可率先啟動；啟示3：住宅需先期啟動；啟示4：從建成區(qū)向內(nèi)擴(kuò)展；

20、啟示5：市政交通需先期進(jìn)入；啟示6：寫字樓、酒店等宜在后期啟動；啟示7：特別注意商業(yè)進(jìn)入的時機(jī)（中后期）；50CBD建設(shè)啟示51CBD建設(shè)啟示紐約市曼哈頓兩個CBD發(fā)展經(jīng)驗與教訓(xùn)1、逃出鬼城，沖進(jìn)不夜城 華爾街地區(qū)：每晚6點之后成為“鬼城”洛克菲勒中心：白天人潮如織，晚上歌舞升平2、CBD的活力之源 CBD的物業(yè)多功能性，城市生活的多功能性52經(jīng)驗表明：對于CBD外圍而言，“居住”是城市新區(qū)的活力源泉，國外最新研究表明：一個城市新區(qū)居住規(guī)模超過40%，這個區(qū)域才能成為富有人氣和活力的城市中心。CBD建設(shè)啟示53CBD案例研究54CBD案例研究案例1：巴黎拉德方斯區(qū)位：巴黎西北部，城市主軸線西端

21、背景：1965年用地/建筑面積：1.6平方公里/250萬平方米規(guī)劃就業(yè)：12萬人/1200個公司目前規(guī)模：辦公：250萬平方米 住宅：156萬平方米歐洲最大商業(yè)中心：10.5萬平方米歐洲最大公交換乘中心25萬平方米公園/露天博物館/67萬平方米步行系統(tǒng)55CBD案例研究案例1：巴黎拉德方斯拉德方斯廣場 拉德方斯鳥瞰圖56CBD案例研究案例1：巴黎拉德方斯法國50%的大企業(yè)在此設(shè)立總部每年200萬旅游人士以拉德方斯巨門為標(biāo)志物可借鑒之處：1、交通設(shè)施完善/公共建筑優(yōu)美；2、“拉德方斯巨門”的標(biāo)志性。57CBD案例研究案例2：紐約曼哈頓區(qū)位：曼哈頓島上的老城/中城/格林威治街/第五大道背景：紐約的中心區(qū)用地/規(guī)劃人口：57.91平方公里/150萬人進(jìn)駐企業(yè)：銀行/保險/證券交易/政府機(jī)構(gòu)等公建設(shè)施：百老匯/中央公園/大都會歌劇院等每年接納150萬名游客25萬平方米公園/露天博物館/67萬平方米步行系統(tǒng)可借鑒之處：1、CBD中寫字樓和公寓各占50%，使CBD有機(jī)發(fā)展；2、地鐵、其他交通的入口與辦公機(jī)構(gòu)、酒店相連。58CBD案例研究案例2：紐約曼哈頓59CBD案例研究案例3：東京新宿可借鑒之處：政府機(jī)構(gòu)的遷入，促進(jìn)各行業(yè)涌入CBD。區(qū)位：東京都中心區(qū)以西，距離銀座6公里；背景：1993年，首都形象用地/建筑面積：4平方公里/40座超高層建筑組成建筑群進(jìn)駐企業(yè)：金融/保險/