房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、*市*區(qū)*街*號(hào)綜合樓估價(jià)(gji)報(bào)告項(xiàng)目名稱： *市*區(qū)*街*號(hào)綜合樓委托方：*有限公司估價(jià)方：*房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所估價(jià)人員：*、*估價(jià)作業(yè)日期：2000年4月20日至(r zh)2000年4月30日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：20000420001共三十二頁目錄(ml)致委托人函 1估價(jià)師聲明 2估價(jià)的假設(shè)(jish)和限制條件 3估價(jià)結(jié)果報(bào)告 4（一）委托方 4（二）估價(jià)方 4（三）估價(jià)對(duì)象 4（四）估價(jià)目的 4（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 4（六）評(píng)估的價(jià)值類型和定義 4共三十二頁目錄(ml)（七）估價(jià)依據(jù) 4（八）估價(jià)原則 4（九）估價(jià)方法 4（十）估價(jià)結(jié)果 4（十一）估價(jià)人員 4（十二）估價(jià)作業(yè)日期 4（十三

2、）估價(jià)報(bào)告(bogo)應(yīng)用的有效期 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 5（一）個(gè)別因素分析 6共三十二頁目錄(ml)（二）區(qū)域因素分析 6（三）市場(chǎng)(shchng)背景分析 6（四）最高最佳使用分析 6（五）估價(jià)方法選用 6（六）估價(jià)測(cè)算過程 6（七）估價(jià)結(jié)果確定 9 附件 10課程設(shè)計(jì)心得體會(huì) 11共三十二頁 致委托人函 有限公司： 受貴公司委托，本所秉著客觀公正科學(xué)獨(dú)立的原則，對(duì)由貴公司自建并擁有產(chǎn)權(quán)的、位于*市*區(qū)*街*號(hào)綜合樓進(jìn)行市場(chǎng)(shchng)價(jià)格評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年4月20日，估價(jià)目的為抵押貸款。 本所根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，

3、結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣（大寫）壹仟捌佰伍拾萬元。 房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 法定代表人： （簽名并蓋章） 2000年4月30日 共三十二頁估價(jià)師聲明(shngmng)我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(

4、gufn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。共三十二頁 5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要的專業(yè)幫助。7、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成(zo chn)估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。共三十二頁8、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用

5、途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)(jgu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)(jgu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9、本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。10、未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制性處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均 產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。（參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章）共三十二頁 估價(jià)的假設(shè)(jish)和限制條件（一）估價(jià)的假設(shè)條件1、委托方合法取得土地、房屋權(quán)證，并以所確認(rèn)的房屋用途和土地用途評(píng)估估價(jià)對(duì)象(duxing

6、)的價(jià)值。2、本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)并達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。（二）估價(jià)的限制條件：1、估價(jià)對(duì)象能否如期完工，委托方提供的使用功能布局以及設(shè)備安裝和裝修工程是否有變，均對(duì)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生一定影響。共三十二頁2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格(jig)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。3、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。4、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。共三十二頁 *市*區(qū)*街*號(hào)綜合樓估價(jià)(gji)結(jié)果報(bào)告（一）委托方： *有限公司（二）

7、估價(jià)方： *房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（三）估價(jià)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象位于*市*區(qū)*街*號(hào)的綜合樓，占地660 . 44平方米，地勢(shì)平坦、其形狀為不等腰梯形、土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓期限從1998年11月18日至2038年11月18日，出讓年限(ninxin)為40年。委托方持有國(guó)有土地使用證。共三十二頁 綜合樓為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，地下一層，地上八層，建筑面積2971 . 98平方米，由委托方持有房屋所有權(quán)證。估價(jià)對(duì)象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會(huì)廳，三層為高檔次KTV包房，四層為普通用餐包房，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用途，八層為客房 。全部工程完工

8、后，估價(jià)對(duì)象裝修所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)祥見委托方提供的相關(guān)資料。 目前估價(jià)對(duì)象主體工程已經(jīng)完工，管網(wǎng)配套(pi to)完畢，設(shè)備安裝及裝修工程已接近尾聲，全部工程總量約完成95%。（四）估價(jià)目的：為估價(jià)對(duì)象辦理房地產(chǎn)抵押提供價(jià)值參考。共三十二頁（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2000年4月20日。（六）價(jià)值定義：根據(jù)估價(jià)對(duì)象及委托方的要求，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象目前狀況(zhungkung)下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。（七）估價(jià)依據(jù)：1、委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽定的房地產(chǎn)估價(jià)委托書；2、房屋所有證；3、國(guó)有土地使用權(quán)證；4、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法5、中華人民共和國(guó)土地管理法6、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范共三十二

9、頁7、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄；8、委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的其他(qt)資料；9、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)資料。（八）估價(jià)原則： 本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。（九）估價(jià)方法： 本估價(jià)報(bào)告采用市場(chǎng)比較法、收益法和成本法三種方法進(jìn)行評(píng)估，并運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，最終確定的估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。共三十二頁（十）估價(jià)結(jié)果(ji gu)； 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，

10、經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣（大寫）壹仟捌佰伍拾萬元。（十一）估價(jià)人員： （略）（十二）估價(jià)作業(yè)日期： 2000年4月20日至2000年4月30日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過半年。共三十二頁*市*區(qū)*街*號(hào)綜合樓估價(jià)技術(shù)(jsh)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析（略）（二）區(qū)域因素分析（略）（三）市場(chǎng)背景分析（略）（四）最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)(yngdng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法

11、律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，本估價(jià)對(duì)象地處商業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)較為聚集的區(qū)域，本報(bào)告中的使用功能為最高最佳使用。共三十二頁（五）估價(jià)方法選用 根據(jù)估價(jià)對(duì)象為收益性物業(yè)的特點(diǎn)，以及本市房地產(chǎn)市場(chǎng)中與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的情況，本估價(jià)報(bào)告選用市場(chǎng)比較法和收益法為主要的估價(jià)方法，輔助以成本法。（六）估價(jià)測(cè)算過程1、市場(chǎng)比較法： 具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有(jyu)較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因

12、素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。共三十二頁（1）選取可比實(shí)例 經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)可比實(shí)例。 可比實(shí)例A： 位于*區(qū)*路，為一棟綜合服務(wù)樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻瓷磚罩面，室內(nèi)初裝修，配套(pi to)設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2185 . 8平方米，成交價(jià)格為每平方米人民幣5867元，成交日期為2000年1月。 可比實(shí)例B： 位于*區(qū)*路南側(cè)，為多層住宅底部一、二層公建部分，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻瓷磚罩面，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2400平方米，成交價(jià)格為每平方米人民幣6000元，成交日期為1999年6月。共三十二頁 可比實(shí)例C

13、位于*區(qū)*路北側(cè)，為高層寫字樓的裙房部分，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻刷彩色涂料，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積1800平方米，成交價(jià)格(jig)為每平方米人民幣7800元，成交日期為1999年10月。 確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)（略）。 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格祥見下表： 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格為：（6520+6540+6780）3 6610元/平方米 估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在完好狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格總值為： 6610元/平方米 2971 . 98平方米 1964萬元。共三十二頁可比實(shí)例ABC成交價(jià)格（元/平方米）586760007800區(qū)域因素修正100/1001

14、00/90100/100個(gè)別因素修正100/90100/102100/115交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）652065406780共三十二頁2、收益法： 具體估價(jià)思路：根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)收益年限）內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)收益年限）內(nèi)各年的凈收益進(jìn)行資本化還原(hun yun)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的資本化率保持不變，確定計(jì)算公式為：共三十二頁上式中：V

15、房地產(chǎn)的收益價(jià)格；r資本化率；n房地產(chǎn)的收益年限；a房地產(chǎn)未來第 年的凈收益.(1)確定凈收益 在測(cè)算估價(jià)對(duì)象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實(shí)際(shj)所得的年總收益，扣除其經(jīng)營(yíng)過程中的為取得營(yíng)業(yè)收入需花費(fèi)的經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金和經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)后，得出估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益。 由于估價(jià)對(duì)象的使用功能不同，相應(yīng)成本扣除項(xiàng)目也有所不同，故本報(bào)告分兩部分測(cè)算凈收益。共三十二頁A餐廳、音樂酒吧及洗浴中心部分估算年總收益 餐廳部分：根據(jù)估價(jià)對(duì)象餐廳部分的營(yíng)業(yè)規(guī)模（大小包間15個(gè)，散桌25張）、服務(wù)水平及估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域同類同檔次商業(yè)物業(yè)的

16、年收入情況，估算估價(jià)對(duì)象餐廳部分的客觀年收入水平約為730萬元。 音樂酒吧部分：估價(jià)對(duì)象地下一層的音樂酒吧大約可容納120人左右，根據(jù)本市目前同類型物業(yè)的營(yíng)業(yè)情況，按照上座率50%計(jì)算，年收入約170萬元。 洗浴中心部分：根據(jù)委托方提供的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市同等規(guī)模、檔次(dn c)的同類物業(yè)的營(yíng)業(yè)狀況，客滿率按70%計(jì)算，年收入約為100萬元。 餐廳、音樂酒吧及洗浴中心部分的年收入合計(jì)共三十二頁1000萬元?？鄢?xiàng)目（包括(boku)年支出費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)）營(yíng)業(yè)成本：約為300萬元營(yíng)業(yè)費(fèi)用：約為50萬元房產(chǎn)稅：約為10萬元營(yíng)業(yè)稅及其附加：約為55萬元管理費(fèi)：約為150萬元經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：約為250

17、萬元合計(jì)：扣除項(xiàng)目合計(jì)815萬元凈收益凈收益=年總收入扣除項(xiàng)目 =1000萬元815萬元 =185萬元共三十二頁B客房、寫字間部分估算年總收益 客房部分：估價(jià)對(duì)象共有標(biāo)準(zhǔn)間7間、套間1間。根據(jù)本所掌握的本市目前(mqin)類似客房的收費(fèi)情況，確定估價(jià)對(duì)象客房標(biāo)準(zhǔn)間為人民幣228元/日，套間為380元/日，利用率結(jié)合本市同類物業(yè)的情況，按正常年利用率的60%考慮，每年按360天計(jì)算。則客房部分的年經(jīng)營(yíng)收入為：（ 228元/日間+ 380元/日間）36060%43萬元 寫字間部分：根據(jù)本市同類物業(yè)的收益情況，確定估價(jià)對(duì)象的日租金為2元/平方米，估價(jià)對(duì)象寫字間的可出租面積依委托方提供為580 元/平

18、方米，利用率按本市同類物業(yè)正常年利用率65%考慮，每年按360天計(jì)算。則寫字間部分的年經(jīng)營(yíng)收入為：共三十二頁 580元/平方米236065% 25萬元合計(jì)：客房、寫字間部分年經(jīng)營(yíng)收入約為68萬元。扣除項(xiàng)目(xingm)（包括年支出費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)）測(cè)算過程（略）。其結(jié)果為：維修費(fèi)：約為2萬元管理費(fèi)：約為8萬元經(jīng)營(yíng)費(fèi)：約為20萬元房產(chǎn)稅：約為9萬元營(yíng)業(yè)稅及其附加：約為4萬元經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：約為10萬元合計(jì)：扣除項(xiàng)目共計(jì)53萬元凈收益共三十二頁 凈收益=年總收入扣除項(xiàng)目 =68萬元43萬元 =25萬元（2）確定資本化率 依目前中國(guó)人民銀行一年期存款利率為基礎(chǔ)，考慮本市同地區(qū)同檔次酒店業(yè)的投資利潤(rùn)率及風(fēng)

19、險(xiǎn)調(diào)整值，確定資本化率為7.87%。（3）確定估價(jià)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)收益年限 由于估價(jià)對(duì)象屬商業(yè)物業(yè)，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值或收益情況受其結(jié)構(gòu)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備使用情況等影響較大，在一定的經(jīng)濟(jì)收益年限內(nèi)可以(ky)滿足消費(fèi)需要，超過此年限，就應(yīng)重新投資進(jìn)行改造，根據(jù)本市同類型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益年限，本報(bào)告確定估價(jià)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)收益年限為20年。（4）測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格共三十二頁 將凈收益、資本化率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式，測(cè)算估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完好狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格為： =2082萬元3、成本法 假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)有建筑物存在的土地是一塊空地，而在同一場(chǎng)所除建筑物以外的狀況(zhungkung)均維持不變，重新建造與

20、現(xiàn)有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時(shí)，所必要的建筑費(fèi)、其他費(fèi)用、利息和正常利稅，獲得建筑物的重新建筑成本?？紤]房屋的實(shí)際狀態(tài)，從而評(píng)估其積算價(jià)格。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，成本法評(píng)估的基本公式為： 共三十二頁評(píng)估價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑工程費(fèi)用(fi yong)+建筑專業(yè)費(fèi)用(fi yong)+開發(fā)配套費(fèi)用(fi yong)+管理費(fèi)用(fi yong)+利息及融資費(fèi)用(fi yong)+相關(guān)稅費(fèi)+開發(fā)商利潤(rùn)具體計(jì)算過程（略），其計(jì)算結(jié)果為：土地重新取得價(jià)格：770萬元建筑工程費(fèi)用：556萬元建筑專業(yè)費(fèi)用：13萬元開發(fā)配套費(fèi)用：30萬元管理費(fèi)用：68萬元利息及融資費(fèi)用：40萬元相關(guān)稅費(fèi)：93萬元開發(fā)商利潤(rùn)：