[成都]大型商業(yè)廣場營銷策劃方案（商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)124頁）

1、xx廣場營銷方案目 錄PART2PART1PART3市場分析項(xiàng)目分析營銷推廣策略PART5核心團(tuán)隊(duì)PART4銷售及推售策略7年前，以成都傳統(tǒng)最富人區(qū)雙楠為基點(diǎn)，開啟更巨規(guī)模的新雙楠大時(shí)代，這是雙楠的大事，更代表成都一個(gè)時(shí)代的大勢。新雙楠給成都人民描繪了一幅“宏偉藍(lán)圖”！7年之后，現(xiàn)今當(dāng)下乍看：新雙楠品牌開發(fā)企業(yè)云集，群雄逐鹿中鐵.騎士公館中海錦城保利花園。世豪嘉伯中糧.祥云國際綠地圣路易名邸但是，行動(dòng)緩慢，板塊級差分化明顯板塊市場均價(jià)（清水）單位面積市場差價(jià)（元/）新雙楠板塊8000-8500元/0光華大道一段9000-9500元/1000元/-1500元/外金沙板塊9000-9500元/10

2、00元/-1500元/大源板塊9000-10000元/1000元/-2000元/三圣鄉(xiāng)板塊9000-10000元/1000元/-2000元/金融城板塊12000元/起4000元/平米以上繁華與財(cái)富難繼，開發(fā)商品牌號召力僅撬動(dòng)剛需市場樓盤名稱面積段（）主力戶型產(chǎn)品規(guī)劃藍(lán)光金楠府78-10378-81兩居室；84-103三居室剛需世豪嘉伯71-14181-90兩居室剛需中鐵.騎士公館69-10579和89兩居室剛需龍湖金楠天街77-10977兩居室；89和109三居室剛需中糧祥云國際85-21589-104兩居室；127-160三居室首改保利花園63-13963-77一居室89-114兩居室131

3、-139三居室首改和剛需中筑西府蘭庭67-10767兩居室；75-89三居室剛需城市形象：臟、亂、差待搬遷市場待打造配套破舊的道路人煙稀少商業(yè)低端、零散，且缺乏鮮明的商業(yè)新中心寫字樓商業(yè)綜合體新區(qū)不“新” 新區(qū)不“興”WHY?夢想遠(yuǎn)大，行動(dòng)緩慢雖然有保利、綠地等品牌但只是一場“心知肚明、貌合神離”的游戲！新雙楠“宏偉藍(lán)圖”規(guī)劃現(xiàn)狀：新雙楠，一只“內(nèi)焦外鮮”的大餅如此市場背景下又會(huì)催生怎樣的投資客群？初級投資者為主，高級投資客群缺失特征一：盲目投資，追求物業(yè)擴(kuò)張?zhí)卣鞫和顿Y意識淡薄，跟風(fēng)效應(yīng)明顯特征三：中小投資客戶為主，大客戶基數(shù)小特征四：區(qū)域客戶為投資主體目 錄PART2PART1PART3市

4、場分析項(xiàng)目分析營銷推廣策略PART5核心團(tuán)隊(duì)PART4推售策略第一印象區(qū)位：主干線邊緣，商業(yè)價(jià)值較低三環(huán)路武侯大道成雙大道雙楠尚品廣場周邊規(guī)劃臟亂差，項(xiàng)目形象大打折扣項(xiàng)目四至北東南西西南食品批發(fā)城八一家具城沃爾建材市場簇錦街道辦事處（待遷）及待規(guī)劃建設(shè)用地A、B區(qū)脫節(jié)，太平洋難以輻射B區(qū)，B區(qū)價(jià)值難以凸顯道路天橋太平洋森活館說明：A、B區(qū)商業(yè)以人行天橋進(jìn)行連接，太平洋森活館位于A區(qū)親密接觸區(qū)位國際雙楠中心腹地規(guī)模287000純商業(yè)綜合體地位區(qū)域首席商業(yè)地標(biāo)資源太平洋森活館洲際酒店旗下酒店星美院線大型綜合體項(xiàng)目，品相十足可惜，這一切已為市場現(xiàn)狀所掩蓋！本案如何 “破繭而出”！目 錄PART2PA

5、RT1PART3市場分析項(xiàng)目分析營銷推廣策略PART5核心團(tuán)隊(duì)PART4銷售及推售策略市場區(qū)域現(xiàn)狀限制項(xiàng)目的形象及客戶信心的建立項(xiàng)目城市級綜合體，需更高價(jià)值支撐市場，有待華麗轉(zhuǎn)身客群初級投資客為主，項(xiàng)目所需的“三高”客群嚴(yán)重缺失顯然，市場、客戶、項(xiàng)目并未相互滿足其內(nèi)在需求營銷思考：其實(shí)質(zhì)：一個(gè)“內(nèi)焦外鮮”的大餅區(qū)域，一個(gè)急需華麗轉(zhuǎn)身的城市級商業(yè)綜合體，如何使高層級客戶入局？解題：必須給客戶：高價(jià)值投資信心高回報(bào)投資動(dòng)力首先，高價(jià)值投資信心如何建立！雙楠.尚品廣場是什么？項(xiàng)目推廣定位項(xiàng)目新雙楠大于方向一放大放大：新雙楠中心（叫了7年狼來了，再叫也只是第8次狼來了）再放大再放大：雙楠中心（到了現(xiàn)場

6、，客戶形成落差，難以說服“三高”客戶，且雙楠中心太多，都可以復(fù)制，難以形成吸引力）顯然，這只能是無奈之舉！方向二尋找高于雙楠的客戶信心源，“借勢攻心”如何借勢？臺(tái)北國際范40年品牌價(jià)值綠色、健康、精緻理念綠色森活百貨項(xiàng)目品牌28000平米太平洋森活館明確支點(diǎn)：太平洋森活館絕對是本項(xiàng)目的推廣核心！歸根到底，本項(xiàng)目核心價(jià)值就是：太平洋的品牌價(jià)值所賦予項(xiàng)目的價(jià)值。這就是我們項(xiàng)目的根本價(jià)值所在， 也是我們定位與推廣的原則。項(xiàng)目整體定位20萬方太平洋商業(yè)聯(lián)營綜合體太平洋借勢太平洋的市場知名品牌商業(yè)聯(lián)營通過商業(yè)聯(lián)營的概念，重塑B區(qū)商業(yè)價(jià)值綜合體詮釋項(xiàng)目的物理屬性生態(tài)百貨聯(lián)營商鋪生態(tài)寫字樓國際公寓市場定位太

7、平洋CBD商業(yè)中心太平洋借勢太平洋的市場知名品牌CBD中心強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，中心的核心我們的思路就是：通過借勢太平洋的品牌，打造塑造項(xiàng)目品牌價(jià)值不可復(fù)制的目的，實(shí)現(xiàn)“借勢攻心”！項(xiàng)目可以復(fù)制，但品牌價(jià)值卻無法復(fù)制我們相信，整體推廣主題太平洋之上 CBD商業(yè)聯(lián)營體 高回報(bào)投資動(dòng)力，如何實(shí)現(xiàn)？項(xiàng)目價(jià)格定位商鋪價(jià)格市場競爭客戶群體項(xiàng)目本體低總價(jià)下的低準(zhǔn)入門檻初級投資者競爭市場高層級客群，對投資價(jià)值具有絕對主見高總價(jià)，高門檻導(dǎo)入高層級客群，搶占現(xiàn)有客群高投資回報(bào)驅(qū)動(dòng)力：最大限度的導(dǎo)入高層級客群，搶占現(xiàn)有客群商鋪價(jià)格定位市場比較參照商業(yè)基本價(jià)值原理：1F：2F：3F：4F=1:0.6:0.4:0.3本案

8、商鋪價(jià)格：1F均價(jià)：48000元/平米2F均價(jià)：29000元/平米3F均價(jià)：19000元/平米4F均價(jià)：14500元/平米40以上物業(yè)，按以上價(jià)格，以一樓計(jì)算，總價(jià)達(dá)200萬，首付100萬。市場主力總價(jià)100萬左右，首付50萬左右。為擴(kuò)大客戶面，提升投資回報(bào)，需在投資回報(bào)比上，做出調(diào)整。VS但是，不降反升的價(jià)格策略降低首付，降低項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻！市場上20平米的商鋪，總價(jià)100萬，客戶只需首付50萬。項(xiàng)目40平米的商鋪，總價(jià)200萬，客戶需首付100萬，貸款100萬。但是，如果我們將價(jià)格提高20000元/平米，則總價(jià)280萬，貸款140萬，以200萬為項(xiàng)目收入底限，則可返還客戶80萬！客戶前期實(shí)

9、際僅需支付60萬便可購買價(jià)值200萬的商鋪！備注：后續(xù)需結(jié)合企業(yè)所繳納稅費(fèi)的情況，進(jìn)行深度價(jià)格的調(diào)整！公寓價(jià)格定位本案公寓入市均價(jià)：7600元/平米本案寫字樓入市均價(jià)：8600元/平米寫字樓價(jià)格定位產(chǎn)值預(yù)估項(xiàng)目整體產(chǎn)值預(yù)計(jì)：24.3億元在建立項(xiàng)目高投資信心、高回報(bào)經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，如何把握住客戶？營銷推廣策略線下線上品牌落地拓展蓄客戰(zhàn)略方向：現(xiàn)場信心形象項(xiàng)目差異性投資價(jià)值定位的基礎(chǔ)上，針對“三高”群體，如何實(shí)現(xiàn)“非畫餅式”高投資回報(bào)？推廣思考：十年雙楠，商業(yè)革命國際雙楠，太平洋來了第一波：市場地位（2014.3-4）推廣目標(biāo)：通過差異化建立項(xiàng)目的市場地位十年雙楠，商業(yè)革命！2014年，太平洋CBD中

10、心落戶雙楠！利用軟文的形式，以傳統(tǒng)雙楠、新雙楠的發(fā)展為基礎(chǔ)，對區(qū)域近年發(fā)展進(jìn)行“先抑后揚(yáng)”；同時(shí)，借助項(xiàng)目“太平洋百貨入駐雙楠的事件”，進(jìn)行事件專題炒作，讓項(xiàng)目在區(qū)域市場中脫穎而出，奠定項(xiàng)目的市場定位。配合事件進(jìn)行專題炒作，確立項(xiàng)目CBD中心的市場地位活動(dòng)：對話國際雙楠 ，太平洋CBD中心新聞發(fā)布會(huì)國際雙楠 ，太平洋CBD中心產(chǎn)品發(fā)布會(huì)其他渠道（活動(dòng)）各商會(huì)渠道專場推薦會(huì)尺度資源專場推薦會(huì)雙楠中心 南移再移太平洋CBD中心公演了第二波：項(xiàng)目高度（2014.4-5）推廣目標(biāo)：在第一波基礎(chǔ)上，詮釋項(xiàng)目CBD中心的市場高度活動(dòng)招商啟動(dòng)大會(huì)名為招商大會(huì)，實(shí)為商家與客戶見面會(huì)！通過商家與客戶的面對面，強(qiáng)

11、化項(xiàng)目未來投資信心！渠道（活動(dòng)）各商會(huì)渠道專場推薦會(huì)同行產(chǎn)品推薦會(huì)國際雙楠 規(guī)劃展館對外開放太平洋之上，聯(lián)營商鋪瞬時(shí)啟動(dòng)第三波：產(chǎn)品價(jià)值（2014.5-6）推廣目標(biāo)：在確定項(xiàng)目價(jià)值高度的基礎(chǔ)上，詮釋項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值活動(dòng)太平洋商業(yè)聯(lián)營體 產(chǎn)品推薦會(huì)國際聯(lián)營商鋪價(jià)值分析尚品廣場聯(lián)營商鋪價(jià)值渠道（活動(dòng)）泛渠道推薦會(huì)意向客戶關(guān)系維持活動(dòng)線下線上品牌落地三高客群拓展戰(zhàn)略方向：現(xiàn)場信心形象在項(xiàng)目客戶準(zhǔn)入門檻較高，而大范圍內(nèi)競爭激烈的基礎(chǔ)上，能否最大范圍的搶奪客戶資源是決定項(xiàng)目快速去化已否的關(guān)鍵！我們線下進(jìn)行：“主動(dòng)外拓，搶占市場”“重金覓友，百團(tuán)大戰(zhàn)”尺度+潤利鑫“泛營銷”潤利鑫+尺度興業(yè)客戶資源尺度興業(yè)全

12、城泛銷售1=20尺度興業(yè)在售項(xiàng)目全城聯(lián)動(dòng)客戶擴(kuò)容高額獎(jiǎng)勵(lì)任務(wù)到人案例：茂業(yè)中心泛銷售占比20%尺度商家資源整合根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，尺度梳理自身商家資源，爭取“以售代招”萬科集團(tuán)天合房產(chǎn)中海地產(chǎn)成都交大房產(chǎn)中鐵置業(yè)恩威地產(chǎn)珠江地產(chǎn)中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)萬通地產(chǎn)中房集團(tuán)龍湖地產(chǎn)中國水電房產(chǎn)錦弘地產(chǎn)德陽匯通種子客戶“泛營銷”項(xiàng)目平臺(tái)資源政企金融規(guī)劃景觀建筑培育種子客戶，以種子客戶為核心進(jìn)行“泛圈層”營銷我們怎么做以種子客戶的名義組織針對種子客戶的圈層活動(dòng)在活動(dòng)中，有目的的植入項(xiàng)目價(jià)值種子客戶“泛營銷”商務(wù)宴請好友聚會(huì)。家宴找準(zhǔn)客群基地，資源嫁接與整合在高端市場上，我們經(jīng)?？吹劫Y源嫁接活動(dòng)：豪車品鑒、奢侈品展銷

13、、留學(xué)講座、項(xiàng)目晚宴。尚品肯定要做，但是：尺度認(rèn)為此類資源嫁接活動(dòng)的真實(shí)價(jià)值，僅限于對意向客戶、前期成交客戶的關(guān)系維護(hù)對于客戶有效嫁接起不到太大實(shí)質(zhì)性價(jià)值！如何實(shí)現(xiàn)有效嫁接？尺度的觀點(diǎn)客戶在哪，圈層活動(dòng)就在哪！區(qū)域型紅酒品鑒會(huì)+項(xiàng)目推薦會(huì)桐梓林區(qū)紫荊區(qū)金沙區(qū)浣花區(qū)客戶意向判斷與跟進(jìn)成都富人聚集區(qū)。找準(zhǔn)客群基地，資源嫁接與整合找準(zhǔn)客群基地，資源嫁接與整合社區(qū)紅酒品鑒社區(qū)雪茄品鑒社區(qū)首映之夜強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，內(nèi)外雙修與大范圍內(nèi)的高端客戶資源持有者的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，達(dá)到內(nèi)外兼修我們的目標(biāo)：開發(fā)一個(gè)300人組成的同行團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目服務(wù)尚品廣場.同行推薦交流會(huì)尚品廣場.銀行經(jīng)理人推薦交流會(huì)線下線上品牌落地三高客群拓展戰(zhàn)略

14、方向：現(xiàn)場信心搭建售樓部外指示牌尚品廣場新雙楠規(guī)劃展示中心太平洋聯(lián)營商業(yè)綜合體展示中心精神堡壘尚品廣場國際新雙楠規(guī)劃展示中心太平洋CBD中心售樓部外指示牌國際新雙楠規(guī)劃展示中心商家品牌LOGO區(qū)域沙盤區(qū)國際雙楠規(guī)劃示意圖國際新雙楠規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)區(qū)域沙盤新雙楠規(guī)劃示意圖太平洋商業(yè)聯(lián)營綜合體太平洋聯(lián)營商業(yè)綜合體品牌展起源歷史理念分布其他入駐商家品牌展示影院超市酒店其他商家備注：根據(jù)后續(xù)商家招商情況進(jìn)行逐步更新階段性營銷推廣費(fèi)用鋪排計(jì)劃營銷推廣費(fèi)用營銷載體選擇戶外電視/電臺(tái)報(bào)紙活動(dòng)印刷現(xiàn)場包裝圍墻、道旗等戶外廣告牌電視頻道1電臺(tái)頻道1華西、商報(bào)公關(guān)活動(dòng)促銷活動(dòng)樓書宣傳資料現(xiàn)場物料形象包裝總費(fèi)用預(yù)算按總

15、產(chǎn)值24億元的2%計(jì)算，約4800萬分類內(nèi)容費(fèi)用(萬)占比戶外廣告戶外廣告位、公交站牌144030%報(bào)紙廣告華西、商報(bào)96015%活動(dòng)渠道推廣、圈層公關(guān)、客帶客120030%電視第一房產(chǎn)報(bào)道/成都各電視臺(tái)廣告2405%現(xiàn)場圍墻/導(dǎo)視/看板/售樓部包裝72015%短信/網(wǎng)絡(luò)/電臺(tái)前期預(yù)熱及重要節(jié)點(diǎn)2405%合計(jì)4800具體費(fèi)用分配目 錄PART2PART1PART3市場分析項(xiàng)目分析營銷推廣策略PART5核心團(tuán)隊(duì)PART4銷售及推售策略銷售策略思考：何種銷售模式能更容易為市場客戶所接受？何種銷售模式更容易控制項(xiàng)目后期經(jīng)營管理？在可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，如何弱化企業(yè)所后續(xù)所承擔(dān)的經(jīng)營壓力？商鋪銷售策略（A區(qū)

16、）A區(qū)1-3FA區(qū)統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，1-3F商鋪借助太平洋主力店進(jìn)行直接銷售太平洋森活館A區(qū)4F餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)盡量整賣，例如300平米起售備注：與客戶簽訂合同時(shí)，需對業(yè)態(tài)進(jìn)行限制，并提供后續(xù)租賃管理服務(wù)商鋪銷售策略（B區(qū)）B區(qū)1-3F聯(lián)合A區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商運(yùn)營管理除1F部分獨(dú)立門面，其他商鋪采取統(tǒng)一返租銷售B區(qū)4F餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)盡量整賣，例如300平米起售運(yùn)營方式建議方式一：只為銷售。銷售完畢之后，跟客戶簽訂業(yè)態(tài)控制協(xié)議（物管公司簽），排除一些低端商業(yè)，保證項(xiàng)目整體商業(yè)形象。但對具體商家品牌、檔次、租金、運(yùn)營等不予過問。方式二：統(tǒng)一運(yùn)營：銷售完畢之后，跟客戶簽訂委托經(jīng)營協(xié)議。年限至

17、少12年以上。簽約期內(nèi)客戶收取固定回報(bào)。但由商業(yè)管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)商家選擇、收銀、運(yùn)營、鋪面組合等，客戶不得過問。方式一：只是為了促進(jìn)銷售，不管后期經(jīng)營。建議為3年半（根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期加商家的半年免租期）。3年半之內(nèi)因商家要求的免租期及商業(yè)成熟期，業(yè)主自營或租賃無法獲得高收益，因此補(bǔ)貼3年半租金。此方式不至于過多提高銷售價(jià)格，同時(shí)無法顯示出開發(fā)商對本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的信心。方式二：后期整體經(jīng)營控制，可回報(bào)12年以上，但回報(bào)率建議采用遞增形式。頭三年6%，兩年增1%。12年達(dá)到10%以上。此種方式必須逐年支付回報(bào)，不能一次計(jì)提及抵扣房款。此種方式，返租金額可部分計(jì)入售價(jià)，使項(xiàng)目整體售價(jià)高于競爭項(xiàng)目。推

18、售思考：何種產(chǎn)品入市更容易獲得突破？何種產(chǎn)品進(jìn)行階段性搭配更容易實(shí)現(xiàn)資金的回收？在銷售中，各種物業(yè)直接如何實(shí)現(xiàn)回補(bǔ)？貨源統(tǒng)計(jì)A區(qū)寫字樓有市場空白，但區(qū)位優(yōu)勢不足A區(qū)商業(yè)主力商家進(jìn)駐，部分獨(dú)立商鋪，易于突破B區(qū)公寓可作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，但當(dāng)前銷售困難較大B區(qū)商業(yè)內(nèi)鋪居多，整個(gè)項(xiàng)目的銷售難點(diǎn)A區(qū)商鋪具有突破空間，公寓、寫字樓競爭優(yōu)勢并不明顯推售思路一盤活A(yù)區(qū) 推動(dòng)B區(qū)低區(qū)反哺高區(qū) 力挺高區(qū)溢價(jià) 核心策略：推售策略由A到B,高低搭配招商前置首推A區(qū)商鋪A區(qū)商鋪整體去化70%，再推寫字樓借A區(qū)寫字樓，順勢加推B區(qū)公寓盤活A(yù)區(qū)，B區(qū)商鋪盡量溢價(jià)推出B區(qū)商業(yè)為銷售難點(diǎn)招商前置，引入除超市外的其他主力店帶租約銷

19、售一批次二批次三批次四批次推售節(jié)奏鋪排預(yù)計(jì)2014年6月開盤，銷售周期約31個(gè)月，整體銷售目標(biāo)達(dá)95%以上！推售說明：1、A區(qū)商鋪整體去化達(dá)到80%以上，推售A區(qū)寫字樓；2、A區(qū)寫字樓整體去化85%以上，順勢加推公寓，通過寫字樓價(jià)格對公寓形成擠壓銷售；3、截止2014年年底，實(shí)現(xiàn)A區(qū)商鋪85%以上銷售；4、B區(qū)商鋪推出前，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)寫字樓95%以上去化，公寓去化80%以上；5、預(yù)計(jì)2016年12月，實(shí)現(xiàn)整體去化的95%以上。批次推售時(shí)間推售產(chǎn)品預(yù)售面積預(yù)計(jì)銷售周期第一批次2014年6月A區(qū)商鋪228278個(gè)月第二批次2014年11月A區(qū)寫字樓265618個(gè)月第三批次2015年5月B區(qū)公寓3220

20、07個(gè)月第四批次2015年10月B區(qū)商鋪4310713個(gè)月階段性銷售目標(biāo)推售思路優(yōu)勢劣勢階段性產(chǎn)品豐富，可靈活應(yīng)對市場變數(shù)；A、B區(qū)獨(dú)立施工，工程壓力較小。能夠?yàn)锽區(qū)商業(yè)騰換時(shí)間中途推廣波動(dòng)較大，一定程度增加推廣費(fèi)用寫字樓、公寓產(chǎn)品只能實(shí)現(xiàn)一定范圍內(nèi)的溢價(jià)目 錄PART2PART1PART3市場分析項(xiàng)目分析營銷推廣策略PART5核心團(tuán)隊(duì)PART4銷售及推售策略尚品廣場核心團(tuán)隊(duì)架構(gòu)營銷總監(jiān)（楊波）策劃經(jīng)理1名銷售經(jīng)理1名策劃師1名置業(yè)顧問（10名）駐場策劃1名事業(yè)部總經(jīng)理（趙晨）業(yè)務(wù)傳播價(jià)值尺度觀點(diǎn)：再牛的銷售經(jīng)理也不可能24小時(shí)與置業(yè)顧問在一起！因此，全時(shí)段監(jiān)控銷售流程，是銷售戰(zhàn)斗力的重要環(huán)節(jié)

21、！如尺度有幸能加入到本項(xiàng)目，將帶入獨(dú)有的全過程銷售記憶化!業(yè)務(wù)傳播價(jià)值接待客戶沙盤講解戶型講解下座洽談樣板區(qū)、樣板房參觀首次逼定留電情況 每一步，銷售流程記憶，指紋打卡配以錄音，24小時(shí)全方位監(jiān)控每個(gè)銷售環(huán)節(jié)，確保業(yè)務(wù)價(jià)值傳遞！感謝您的關(guān)注！附件：區(qū)域競爭樓盤分析區(qū)域競品分布圖 項(xiàng)目世豪嘉伯騎士公館匯點(diǎn)面積區(qū)間soho30-57平 43-90平（主力50-60平）寫字樓自持 100-3000平商鋪主力30-120平主力40-80、197-254 自持商業(yè)均價(jià)soho6500元/平 8000元/平寫字樓自持 8500元/平商鋪1層：4萬 2層：2.4萬 3層：1.2萬1.2-3.8萬/平自持商業(yè)

22、建筑面積soho約5萬方，其中約1萬方為開發(fā)商自持288套（一批次）寫字樓2.3萬（一批次）商鋪3萬方自持商業(yè)去化面積soho213套（總共600套） 180套寫字樓自持 8100平米商鋪1.5萬 2.5萬平自持商業(yè)月均去化soho24套/月60套/月（12月開盤）寫字樓自持 內(nèi)部認(rèn)購3層，對外未開售商鋪2100/月2800/月自持商業(yè) 備注4層主力197-254市場特征小面積、低總價(jià)產(chǎn)品成為市場主流產(chǎn)品中小投資客為區(qū)域內(nèi)絕對購買主力競品一世豪嘉柏商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃：商業(yè)部分總占地約5萬方，涵蓋寫字樓、公寓、商鋪三類產(chǎn)品；操盤者擬將商業(yè)街打造為以餐飲娛樂作為主力的特色街區(qū)；xx項(xiàng)目總平規(guī)劃圖公寓寫字

23、樓底商底商底商底商線下推廣： 以性價(jià)比作為項(xiàng)目市場核心競爭力和主訴求圍墻廣告十字路口展架線上推廣： 以價(jià)值點(diǎn)和營銷事件作為核心訴求產(chǎn)品分析商鋪一：開間進(jìn)深比過大，局限商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇；二、開間窄，展示面小，昭示性弱，降低商業(yè)價(jià)值。三、戶型方正，利于經(jīng)營者布局四、主力面積控制在120平內(nèi)。產(chǎn)品分析soho一、戶型方正，辦公居住兩相宜；二、小面積、低總價(jià)，投資門檻低，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；三、按需分割，自由組合。項(xiàng)目優(yōu)勢分析一: 低價(jià)入市，沖擊市場，向市場喊話，吸引客群。二：多盤聯(lián)動(dòng)推廣，形成強(qiáng)勢品牌效應(yīng)，撬動(dòng)市場；三：打造4萬平米特色商業(yè)街，彌補(bǔ)市場空缺。四:小面積、低總價(jià)，降低投資門檻，有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

24、。競品二中鐵騎士公館商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃：商業(yè)總建筑面積為3萬平米，3棟獨(dú)立商業(yè)和11棟別墅商業(yè)兩部分組成；打造新雙楠最大、檔次最高的高端餐飲娛樂殿堂。中鐵騎士公館項(xiàng)目總平規(guī)劃圖獨(dú)棟別墅商業(yè)獨(dú)棟商業(yè)推廣： 以新雙楠商業(yè)旗艦高端形象作為主訴求，拔升自我價(jià)值產(chǎn)品分析一：部分商鋪開間進(jìn)深比過大，開間局限商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇，客群面縮小；二、部分商鋪開間窄，展示面小，昭示性弱；三、戶型方正，利于商業(yè)經(jīng)營布局。四、主力面積控制在100內(nèi)。中鐵騎士公館項(xiàng)目優(yōu)勢分析1、8棟、9棟、10棟獨(dú)棟商業(yè)組成歐式精品商業(yè)街，有效拔高項(xiàng)目商業(yè)形象，提升整體商業(yè)價(jià)值；2、面積區(qū)間40-2000（主力面積40-80平米），可根據(jù)需要自由

25、分割（9棟3、4整層出售），出售方式靈活；3、1-2層6米層高，比普通商鋪高，買一做二，價(jià)值大。 競品三滙點(diǎn)滙點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃：總占地面積為62畝，商業(yè)建筑面積2.62萬平，打造以休閑娛樂、生態(tài)辦公樓宇為主題的高端業(yè)態(tài)，進(jìn)一步提升新城的城市功能，成為武侯新城商務(wù)、商業(yè)和居住中心滙點(diǎn)項(xiàng)目總平規(guī)劃圖自持商業(yè)寫字樓SOHO滙點(diǎn)一個(gè)雙楠，一座城市的滙點(diǎn) 五大優(yōu)勢開創(chuàng)財(cái)富熱土雙楠地鐵口，首席國際都匯綜合體：武侯大道門戶地標(biāo)、地鐵三號線口岸上蓋物業(yè)，4縱4橫交通網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)全城，8公里直達(dá)雙流機(jī)場，9公里直達(dá)火車南站，升值潛力巨大。坐擁百億產(chǎn)業(yè)商圈，15萬精英消費(fèi)群：置信、保利、中海等品牌開發(fā)商強(qiáng)勢入駐，聚合15萬生活消費(fèi)人群；西部智谷、神州數(shù)碼科技園等產(chǎn)業(yè)園匯聚；京東商城、聯(lián)想、阿里巴巴等知名企業(yè)搶灘登陸，形成百億商圈圍合之勢，產(chǎn)業(yè)消費(fèi)人群高達(dá)16萬之眾。獨(dú)享近10萬全自持高端購物中心：雙楠首例超大型自持高端購物中心，網(wǎng)絡(luò)200余個(gè)品牌商戶。永輝超市、盧米埃影城等知名商家已搶先進(jìn)駐。毗鄰百余畝市政公園，零距離花園社區(qū)：無縫接駁百余畝市政生態(tài)公園，推窗即享鮮氧綠意，移步盡攬芬芳花香。創(chuàng)造財(cái)智未來，讓財(cái)富與健康從此兼得。推廣： 以項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)作為推廣主訴求滙點(diǎn)產(chǎn)品分析1、小面積、低