[原創(chuàng)]商業(yè)地產(chǎn)項目考察報告（預(yù)算部編制）_secret

1、商業(yè)項目 考 察 XXXXXX預(yù)算部報 告本次對XX家居、XX百貨（東馬路店）、XX廣場三個項目的考察，主要對以下三方面進行觀察：1、商業(yè)地產(chǎn)成本控制要點；2、商業(yè)地產(chǎn)配套標準的選擇； 3、其他相關(guān)信息。商業(yè)地產(chǎn)成本控制要點：XX家居和XX百貨都是自持式商業(yè)地產(chǎn)項目，這跟我們現(xiàn)在開發(fā)的住宅地產(chǎn)截然不同：住宅地產(chǎn)一般只是關(guān)注前期開發(fā)成本的控制，在交房時點完成后，整個項目基本宣告完成。而商業(yè)地產(chǎn)往往是以自持經(jīng)營模式為主，這就要求不僅要對開發(fā)期成本進行成本控制，還要兼顧運營期的運營費用。同時前期的開發(fā)成本與后期的運營費用是息息相關(guān)、密不可分的。商業(yè)地產(chǎn)成本控制要點：開發(fā)成本+運營費用。運營費用中占比

2、較大的就是能耗費用，而消耗能源的無非是一些大型的設(shè)備和電氣，比如：中央空調(diào)、電梯等。對于電梯等提升項目檔次和品味的設(shè)備只能對品牌或款式進行選擇，優(yōu)化的空間較小。對于中央空調(diào)系統(tǒng)等提升項目舒適度的設(shè)備，優(yōu)化的空間就較大，因為同一種品牌，空調(diào)機組的型號很多,有冷水機組、熱泵機組、VRV多聯(lián)機組等。這就要求根據(jù)建筑物的用途、規(guī)模、能源狀況、空間大小、初始投資、運營費用等角度綜合考慮進行選型。XX家居項目的中央空調(diào)系統(tǒng)：XX家居占地133.6畝，建筑面積87900平方米，總投資6.14億元，框架結(jié)構(gòu)，地上三層，可能采用的是冷水機組中央空調(diào)（因為地下室有大量水管管道和機房，屋頂無法上去，不能確認附屬設(shè)備

3、）。冷水機組中央空調(diào)優(yōu)缺點： COP值較高,即能效較高；前期投資較?。ㄒ话?00-400元/m2）；對能源要求不高；由于系統(tǒng)龐大，占用空間大，管道長、閥門節(jié)點多，故障排除難道大；溫度控制精度偏差大。而對于XX家居項目，選擇冷水機組這種主機是比較適合，冷水機組的優(yōu)點不但可以發(fā)揮，更彌補了其不足之處。XX單層建筑規(guī)模接近30000平方米，而且層高較高，通過目測，一層提貨區(qū)高達10m左右，其他均在5m左右，這就要求選擇能效高的機組；由于每層面積大且隔墻較少，無吊頂或局部吊頂較簡易，這些結(jié)構(gòu)形式就可彌補冷水機組由于管道規(guī)格大、管線長、節(jié)點多，故障排除難得問題。溫度控制精度偏差大這項缺點對于此項目基本可

4、以無略不計，因為整體一層，無分割要求；XX由于品牌知名度高，產(chǎn)品獨特，客流量大，就保障了營業(yè)額穩(wěn)定，對冷水機組運營費用較高這個問題就不難解決。而前期開發(fā)成本較小，對于項目前期啟動減少財務(wù)費用。對XX家居中央空調(diào)的建議：雖然選用能效較高的機組，但是，由于XX單層挑高較高，而活動空間在地面2米左右，2米以上空間的制冷或制熱就造成浪費。處于這點考慮，選用冷水機組中央空調(diào)也有其弊端。近兩年來，由于節(jié)能減排得到高度重視，中央空調(diào)的選型更加豐富，如：地面冷熱水機組等。XX百貨（東馬路店）項目的中央空調(diào)：XX百貨，建筑面積50000平方米，鋼混結(jié)構(gòu)，總投資6000萬美元，地下三層（800余停車位），由于在地

5、下三層停車場考察時，未發(fā)現(xiàn)機房，而地下空間開發(fā)深度較大，加之，XX百貨的地理位置寸土寸金，需中央空調(diào)機組占地較小，根據(jù)上述原因，可能采用的是VRV多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)或地源熱泵機組。由于VRV最顯著的特點是占用空間小，室外機的能量輸出是根據(jù)室內(nèi)負荷的變化自動調(diào)節(jié)的，并且溫度調(diào)控精度較高，這種特點正是商業(yè)地產(chǎn)需要的。VRV多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)缺點：機組COP值雖低于冷水機組，但是，耗電裝置只有室外機和室內(nèi)機，并且，室外機的輸出能耗是自動調(diào)節(jié)的，所以，VRV整個系統(tǒng)的COP也比較高，這對大廳挑高較高的商業(yè)地產(chǎn)來說，能效是重點考慮的要素；前期投資較大（一般450-550元/m2）；VRV系統(tǒng)室內(nèi)外機之間用冷媒銅管

6、連接，管道的保養(yǎng)費用和室內(nèi)機的日常保養(yǎng)費用較少；由于VRV系統(tǒng)所有管道一般尺寸較小，對高檔裝修提供了便利條件，不必考慮因隱藏管道而損失設(shè)計效果；VRV系統(tǒng)智能化程度較高，對局部空間可以獨立貿(mào)易結(jié)算，便于物業(yè)管理，而且，VRV系統(tǒng)自身提供幾十種故障代碼，可以方便的排除故障。商業(yè)地產(chǎn)成本控制啟示：對商業(yè)地產(chǎn)來說，開發(fā)成本與運營費用是息息相關(guān)、密不可分的，而中央空調(diào)在運營費用中占比較大。這就要求成本管理人員對中央空調(diào)的知識加以充實，為后期開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)打下基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)配套標準的選擇通過對這三個商業(yè)地產(chǎn)的觀察，由于消費客群定位、銷售產(chǎn)品的不同等原因，導(dǎo)致其配套標準也是截然不同的：XX家居的銷售產(chǎn)品是生

7、活、辦公息息相關(guān)的東西，而且，種類齊全、款式新穎、物美價廉，面對的是全體消費者。所以，功能滿足是重要考慮的方面。從下面幾點可見一斑：2.1外檐采用鋁塑板，質(zhì)量輕，減少建筑物自身荷載（XX家居采用框架結(jié)構(gòu)），施工方便、快捷。具有大理石的耐用年限長、外觀亮潔等優(yōu)點，但是，較XX百貨的干掛大理石外檐，成本卻大大縮小。優(yōu)化成本估算：建筑面積：87900平方米；鋁塑板：350元/m2；干掛大理石：600元/m2根據(jù)經(jīng)驗值及目測，外檐面積87900平方米；窗地比0.1優(yōu)化成本：87900（1-0.1）（600-350）=1978萬元2.2一層停車場無維護結(jié)構(gòu)，不但便于采光，節(jié)省能耗，而且減少成本，但在照明

8、系統(tǒng)上，熒光燈數(shù)量較密集，增加了成本及能源消耗。優(yōu)化成本估算：單層建筑面積：29300平方米砂加氣砌體：500元/m3；根據(jù)經(jīng)驗值及目測，車庫面積12000平方米；砌體含量0.08；優(yōu)化成本：120000.08500=48萬元2.3、一層停車場局部鋪設(shè)地坪漆（僅進入商場出入口鋪設(shè)約200m2），而XX百貨全鋪地坪漆。優(yōu)化成本估算：車庫建筑面積：12000平方米；地坪漆：50元/m3優(yōu)化成本：（12000-200）50=59萬元2.4、XX家居采用鋼模板，柱、梁成形較好，砂加氣砌體只勾縫。柱、梁、砌體均未抹灰。XX家居對裝修做到少花錢或不花錢，而XX百貨和XX廣場加大裝修成本來提升檔次和品味。這

9、是兩個不同的配套標準。由于墻面未抹灰，節(jié)約成本約100萬元。XX百貨和XX廣場，由于產(chǎn)品定位不同，檔次和品味則是他們更要考慮的問題，而在成本投入時，又深入細致的進行了成本優(yōu)化： 在保證檔次不受損失的情況下，采用了較普通的大理石地面和真、假喬木混搭、材質(zhì)替代等方式。為增加亮點（增設(shè)音樂水幕墻），則又不惜增大成本投入：其他相關(guān)信息住宅地產(chǎn)項目，同質(zhì)性較強，如外檐、戶型、園林景觀等，在市面上比較成熟或拓展空間較小，設(shè)計成果往往是建設(shè)單位和設(shè)計單位共同完成或是建設(shè)單位獨立完成的。由于住宅地產(chǎn)同質(zhì)性較強，使得住宅設(shè)計費市場較透明且設(shè)計院不難選擇。商業(yè)地產(chǎn)項目，由于獨特性、差異性加大，使得設(shè)計院在選擇上難道較高，且在設(shè)計費談判時，設(shè)計單位占主導(dǎo)地位。加之，建設(shè)單位由于對裝修檔次和品味較難把控，往往會顛覆設(shè)計方案，這對成本浪費是難以估量