2008年安徽銅陵房地產整體市場報告

1、杭州 營銷策劃機構2008年6月整體市場報告1、觀世 銅陵宏觀市場研究 2、閱世銅陵房地產市場研究3、相人 客群分析 內容綱要1 觀世 銅陵宏觀市場研究 城市認知 銅陵宏觀經濟解讀 銅陵城市解析 銅陵房地產市場研究NO.1城市認知銅陵市位于安徽省中南部，長江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武漢395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安慶市101公里，下游蕪湖84公里；距黃山風景區(qū)170公里，九華山風景區(qū)80公里。徐(州)黃(山)公路線在銅陵長江大橋過江。面積1113平方公里(其中市區(qū)面積227平方公里)。銅的儲量占全省70%以上，硫鐵礦儲量位居華東第一、全國第二，石灰

2、石、黃金和白銀的儲量均居全省之首。全市總人口81萬左右，城鎮(zhèn)居民43.4萬左右，城市化水平達到58.2%，這是由于銅陵只下轄一個銅陵縣，城鎮(zhèn)居民占戶籍總人口比重較大，有利于提高城市化進程。兩山一湖旅游區(qū)的北大門，皖中南中心城市；蕪馬銅經濟圈的骨干城市；銅陵位于武漢上海長江經濟帶上，是長三角區(qū)域重要的資源型城市。1.銅陵的城市特性與區(qū)位優(yōu)勢 自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎，依托區(qū)位優(yōu)勢，經過四十多年的建設，形成了以有色、化工、建材、機電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應發(fā)展，擁有 34個行業(yè)、133個門類、數(shù)千種工業(yè)產品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿港口城市。2.銅陵的城市

3、背景與發(fā)展機遇 城市坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點站）鐵路：銅九鐵路 高速：合銅高速、銅黃高速、沿江高速城市主干道：濱江大道、銅官大道、銅都大道、沿新大道和橫向的環(huán)城北路、銅蕪路、沿江快速通道形成鐵路、水路和公路與城市道路有機銜接、協(xié)調發(fā)展的快速綜合交通運輸體系。快速通達蘇、浙、滬。 3.銅陵的交通狀況 1956年，經國務院批準，銅陵正式建市，由省直轄。以后隨政治經濟形勢變化，行政區(qū)劃曾多次更迭?，F(xiàn)銅陵市轄區(qū)為一縣三區(qū)，分別為銅陵縣、銅官山區(qū)、獅子山區(qū)和郊區(qū)，總面積1，113平方公里，其中市區(qū)面積227平方公里，總人口81.35萬人，其中市區(qū)人口43.43萬人。 4.銅陵行政區(qū)域劃分

4、 銅陵城市發(fā)展定位：全國銅產業(yè)基地電子材料產業(yè)基地長江中下游重要的工貿港口城市皖中南中心城市5.銅陵城市發(fā)展定位 NO.2銅陵宏觀經濟解讀截至2007年銅陵市人均GDP已經突破4000 美元，標志著銅陵市房地產市場進入高速發(fā)展期。1、GDP總量及人均GDP1.銅陵GDP總量及人均GDP分析安徽省GDP排名：2.銅陵全省GDP排名排名地市GDP1合肥市13002安慶市6003蕪湖市5804馬鞍山5405滁州市4386宿州市4306六安市4307巢湖市4108淮南市3559亳州市34510宣城市35011銅陵市29012淮北市25813黃山市21514池州市158排名城市人均GDP1馬鞍山4266

5、42銅陵市356483合肥市281254蕪湖市269765淮南市151976黃山市140527淮北市129008宣城市125009滁州市995410安慶市9836 11池州市901512巢湖市891313宿州市704914亳州市638815六安市62313.銅陵人均可支配收入漲幅 收入水平的不斷提高，居民消費支出也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，推動了銅陵市房地產市場的良性發(fā)展。五年來，全市生產總值由2002年的93億元增加到2007年的290億元，年均增長16.6%，總量在全省前移2位；人均地區(qū)生產總值超過5000美元；財政總收入由9.4億元增加到50億元，年均增長39.8%，總量在全省前

6、移9位；累計完成固定資產投資395億元，相當于2003年前47年投資額的總和。過去的五年，是銅陵實現(xiàn)跨越發(fā)展的五年，是銅陵整體形象顯著提升的五年，是人民群眾得到較多實惠的五年。地市可支配收入增幅安徽省1147417.4馬鞍山1613717.7合肥市1342621.9銅陵市1326617.6蕪湖市1323422.1淮南市1200312.6淮北市1164418.7黃山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4安慶市1071011.7宿州市1056218.1六安市1045916.9宣城市1043615.44.銅陵人均可支配收入

7、排名改革開放以來，在銅陵市委市政府的堅強領導下，銅陵市利用外資穩(wěn)步發(fā)展，自1989年批準第一家外商投資企業(yè)開始，到目前為止，全市累計批準外商投資企業(yè)227家，外商投資企業(yè)累計投資總額98267萬美元，注冊資本60629萬美元，合同外資額34141萬美元，實際利用外資28503萬美元。堅持從投資導向著手，積極引導外資投向我市重點發(fā)展產業(yè)。一是明確提出了銅陵投資產業(yè)導向，以基本市情選擇投資對象，針對銅陵產業(yè)特點，按照國家產業(yè)政策，及時明確了我市重點發(fā)展的外商投資產業(yè)導向：銅礦開采、銅產品系列加工及精細化學工業(yè)項目；國有企業(yè)出售、轉讓、嫁接改造項目；電子元器件及電子基礎材料產業(yè)項目；建材、紡織產業(yè)項

8、目；綜合利用資源、防治污染項目；城市基礎設施及配套建設項目，社會公益事業(yè)及農業(yè)產業(yè)化項目，并做到了根據(jù)產業(yè)導向選擇投資合作對象，如銅都銅業(yè)利用亞行貸款進行金昌冶煉廠技術改造及環(huán)境治理項目和引進深圳能源、中國華源等。二是相繼出臺了鼓勵外商投資政策，特別是對高新技術企業(yè)，在所得稅實行二免三減半的基礎上再延續(xù)三年減半，在土地出讓上，實施以項目帶政策的做法，以此吸納優(yōu)質外資。先后引進跨國集團7家，其中世界500強企業(yè)4家，分別是日本住友株式會社、日本伊藤忠株式會社、德國阿爾塔納集團和韓國SKC公司。與此同時，也加大了對內開放的步伐，引進了華源、深圳能源、安徽海螺大型國內企業(yè)進入我市。三是做好規(guī)劃，引導

9、外商投資符合國家產業(yè)目錄項目，根據(jù)外商投資產業(yè)目錄，結合銅陵產業(yè)特點，對全市所有招商項目進行認真清理，編制了銅陵投資指南、銅陵招商項目冊，建立了銅陵招商項目庫和銅陵招商網(wǎng)站，引導外商進行投資。銅陵與其它內陸城市類似，外資對城市的貢獻力比較低。5.銅陵招商引資概況政策/關鍵詞核心內容影響央行5次加息7次上調存款準備金率2007年9月15日開始，金融機構人民幣存貸款基準利率一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.18個

10、百分點。由于自2004年10月以來9次加息，今年以來五次加息，在這種情況下，兩年前已經貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強。同時提高資金成本，在一定程度上起到抑制投資的作用。提高了置業(yè)者的還貸成本，降低了購買力和有效需求。 第二套房貸40%首付+1.1倍利率中國人民銀行、中國銀監(jiān)會9月27日聯(lián)合下發(fā)關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比

11、例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。提高二套房貸款首付和利率將會有效的抑制非剛性購房需求，有效的減少投資性購房，對于囤房不售的開發(fā)商將是致命的打擊。本輪調控的出臺可能對于全國目前依然過熱的地區(qū)估計影響比較大，例如目前深圳地區(qū)房價是在大幅度地下降。很多大中城市出現(xiàn)觀望情緒，交易量銳減。6.房地產行業(yè)金融政策部分政策/關鍵詞核心內容影響土地有償使用費提高一倍財政部、國土資源部、中國人民銀行三部們聯(lián)合下發(fā)的關于調整新增建設用地有償使用費政策等問題的通知規(guī)定，自2007年1月1日起，新批準新增建設用地土地有償使用費在原有基礎上提高一倍?？偟挠绊懖粫艽?。在

12、三部門聯(lián)合下發(fā)的通知中規(guī)定，新批準新增建設用地土地有償使用費在原有基礎上提高一倍，這涉及到商品房銷售單價漲幅具體情況。以上海為例，在新規(guī)定的要求下，新批準新增建設用地土地有償使用費在原有基礎上提高一倍后，商品房的銷售單價每平方米僅上漲了15元，這樣一來對于暴利房地產行業(yè)來說沒有任何影響，同時對購房者來說影響也不大。廉租房的供應要求07年10月8日國土資源部下發(fā)通知，為確保城市低收入家庭住房用地供應，廉租房、經濟適用房和中低價位、中小套型普通商品房建設用地 ，其年供應總量不得低于住宅供應總量的70%近兩年銅陵市政府對房地產行業(yè)的管理重心放經濟適用房建設上，06年政府組織了房交會但今年不會組織以避

13、免消費者對商品房過度關注的傾向。招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定該規(guī)定強調，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證，未按合同繳清土地全部出讓金的 ，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證。該規(guī)定出臺，將有助于房地產行業(yè)健康的發(fā)展。在規(guī)定出臺之前，一些不正規(guī)的房地產企業(yè)可以采取拖欠等方式。不按合同繳納土地全部出讓金，并利用分期分塊發(fā)放的建設用地使用權證，將未建成的樓盤通過預售渠道對外銷售 ，再通過預售所得款項，進行下一步投資建設。該規(guī)定出臺后，還會影響土地成本，并加大項目開發(fā)成本，縮小利潤率。此外該規(guī)定還將對房地產業(yè)產生洗牌效應，將實力雄厚的開發(fā)公司留下來

14、，間接提高了房地產行業(yè)的進入門檻。遏制土地囤積現(xiàn)象辦法明確可以納入土地儲蓄范圍的土地包括：依法收回的國有土地，收購的土地，行使優(yōu)先購買權取得的土地，已辦理農用地轉用、土地征收批準手續(xù)的土地，其它依法取得的土地。對納入儲蓄的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部批準，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時里利用及為儲備土地實施前期開發(fā)進行融資等活動。土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應條件。儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當?shù)厥?、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。依法辦理農用地轉用、土地征收后的土地，納

15、入儲備滿兩年未供應的，在下達下一年農用地轉用計劃時扣減相應指標。進一步表明國家對土地壟斷，土地資源國有化；強調土地使用制度的規(guī)范性，遏制土地資源不良運作。7.房地產土地政策部分法規(guī)內容概要影響分析物權法物權法明確了個人對財產的擁有權和支配權。在整個物權法中充分體現(xiàn)了重視個人資產，且并對國有資產做特別保護。該法規(guī)的出臺同時對房地產市場也有著深遠的影響，不僅在房地產使用年限、業(yè)主權益保護等問題進行了改進和加強，還預示著政府在未來將不斷完善政策法規(guī)，對房地產市場的調控不斷深化。物權法的出臺對已購房的消費者來講，是重大的利好，有利于社會的穩(wěn)定，但在短期內不會影響房價的上漲。從長期的角度上看，該法規(guī)將提

16、高土地及房地產的價值。對于城市拆遷也一定影響，拆遷戶也將更多地拿物權法保護自己的權益，從原則上城市拆遷的難度會有些許增加。物權法的出臺，對于開征物業(yè)稅創(chuàng)造了前提條件。物業(yè)稅物業(yè)稅（），即對于財產的征稅，又稱為不動產稅， 以土地、房屋等不動產為課稅對象，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，同時所繳納的稅值會隨著其市值的升高而升高。即對于擁有的不動產所需繳納的稅費，屬于持有稅。在西方發(fā)達國家，不動產稅一般是地方政府的主要財政收入，所占比重為到左右，其和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大稅種。國家稅務總局和財政部已于2007年9月5日批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區(qū)，

17、至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉”運行。（1）物業(yè)稅對政府的影響。物業(yè)稅的征收，加強了政府的稅收收入，為整個國家，整個社會的良好發(fā)展打下了基礎。而經濟和社會的發(fā)展又會反過來促進房地產的發(fā)展，提高人民的生活水平，進而形成良性循環(huán)。（2）物業(yè)稅對房地產商的影響。房地產商投資的負擔降低，有利于房地產商將更多的精力放到房地產本身的產品質量競爭上來，加劇競爭。物業(yè)稅的征收還有利于減少土地交易的灰色成分，進一步規(guī)范市場。（3）物業(yè)稅對消費者的影響。降低消費者在初期購買房子的門檻。物業(yè)稅征收后的消費者購買行為將變得更加合理，更適合國內大多數(shù)消費者的實際承受能力。

18、（4）物業(yè)稅對二手市場的影響。產生“買房容易養(yǎng)房難“的現(xiàn)象。消費者會更加理性的考慮自己的投資行為的合理性，減小一部分投機行為。綜合分析：2007年國家宏觀調控政策在2006年基礎更加嚴厲跟進，宏觀調控對房地產市場的主要影響體現(xiàn)在投資市場和市場結構的優(yōu)化上，將有力的推動銅陵市房地產市場的持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。8.房地產相關法規(guī)政策綜合分析銅陵經濟增長速度連續(xù)兩年全省第三，進入經濟快速發(fā)展通道， 2007年,在中國城市綜合競爭力排名第78位，在安徽省中排列前茅。居民消費能力強勁，2007年銅陵市居民的戶均存款達到了4.3萬元，處于安徽省領先位置。人均GDP突破35000元，全省排名第二。城鎮(zhèn)人口占全

19、市人口58%說明城市化水平高。隨著經濟水平的提升這部分城鎮(zhèn)人口改善居住意愿強。以上諸多國家宏觀政策對銅陵房地產市場總體影響不大，僅對部分投資客有所影響，在后續(xù)的房產市場分析中也將有體現(xiàn)。當?shù)貙Ψ康禺a行業(yè)政策相對寬松，如申請預售許可證對工程進度要求低1）多層建筑進度到3層。2)無需面積預測。3）無需之前進行物業(yè)管理招投標。NO.3銅陵城市規(guī)劃解析新一輪總體規(guī)劃確定銅陵為全國銅產業(yè)基地，電子材料產業(yè)基地，長江中下游重要的工貿港口城市，皖中南中心城市。城市人口規(guī)模近期（2010年）為60萬，遠期（2020年）為80萬人。1.建設大銅陵城市空間新體系 城市將形成“一城三區(qū)，一主兩副”組團式空間布局結構

20、，主城區(qū)是全市的政治，經濟，文化，信息和公共服務中心；東部城區(qū)由順安鐘鳴和金橋工業(yè)園組成，形成富有活力的以工業(yè)為主的綜合性新城區(qū)；南部城區(qū)由橫港，大通組成，主要發(fā)展商貿物流，旅游服務業(yè)，工業(yè)形成多種功能協(xié)調發(fā)展的綜合性新城區(qū)。 2.主城區(qū)東擴南拓以“山水銅都”為核心，通過全面保護、嚴格控制、重點恢復、綜合利用和有序建設，使大銅官山公園成為成為國家級森林公園、國家礦山公園、中國第一銅文化旅游目的地?！皟缮揭缓北辈块T戶景區(qū)、城市市民公園和山態(tài)城區(qū)，全面打造成為銅陵市山岳生態(tài)景觀名片。 大銅官山公園板塊分為： 戰(zhàn)略區(qū)域包括：四大戰(zhàn)略板塊，兩大景觀區(qū)域。 戰(zhàn)略軸線包括：五條景觀軸線。 戰(zhàn)略據(jù)點包括：

21、七大核心項目。 游客量（預計）： 2010年接待游客15.02萬人次 2020年接待游客60.18萬人次 2030年接待游客100.13萬人次 項目地塊地處城市規(guī)劃的南部城區(qū),規(guī)劃是以商貿物流、旅游、工業(yè)等行業(yè)為主的綜合性新城區(qū)。項目緊鄰城市主干道銅都大道，銅都大道直通長江大橋是該區(qū)域經濟交流的重要渠道。項目南靠大銅官山，城市規(guī)劃大銅官山在2030年前會建成大銅官山公園，項目周遍的旅游服務業(yè)也將成為該區(qū)域的重點經濟產業(yè)，將很大程度的提升項目地塊的價值。周邊的海螺水泥廠等市重點企業(yè)的發(fā)展也有助于項目地塊的發(fā)展。3.大銅官山公園市政概念規(guī)劃 綜合分析發(fā)展戰(zhàn)略推動城市擴容，城市發(fā)展躍上新平臺。“東擴

22、南拓”城市發(fā)展戰(zhàn)略，南部區(qū)域交通便利靠近銅陵長江大橋有助于物流商貿行業(yè)發(fā)展，周邊天然生態(tài)環(huán)境資源充分是政府重點規(guī)劃的旅游區(qū)域，大銅官山森林公園規(guī)劃將帶動整個南部區(qū)域的旅游產業(yè)。也將帶動整個南部區(qū)域經濟發(fā)展。NO.4銅陵房地產市場研究全省房價可能繼續(xù)穩(wěn)步上升 大環(huán)境帶動小環(huán)境一、投資住宅仍居主導 2007年，安徽省房地產開發(fā)投資延續(xù)上年平穩(wěn)快速的增長態(tài)勢，增速基本保持在40%左右，全年完成房地產開發(fā)投資891.51億元，比上年增長39.9%。房地產開發(fā)投資指數(shù)為114.4，是8個分類指數(shù)中最高的，比上年提高0.2個點。 從投資用途看，住宅投資居主導地位。全年住宅完成投資662.28億元，增長37

23、.7%，投資額占房地產投資的74.3%;辦公樓完成投資23.88億元，增長52.6%，占總額的2.7%，所占比例最低；商業(yè)營業(yè)用房投資109.94億元，增長37.8%，占總額的12.3%。二、商品房空置率下降 截止2007年12月底，全省商品房空置率面積280.49萬平方米，比上年下降18.1%。商品房空置面積下降，表明安徽省房地產業(yè)運行的內在質的量逐步提高。 從空置房的用途來看，住宅空置面積172.13萬平方米，下降18.9%，占全省商品房空置面積的61.4%；辦公樓16.45萬平方米，下降25.8%；商業(yè)營業(yè)用房72.72萬平方米，下降20.8%。從空置的時間來看，空置13年的商品房面積2

24、06.9萬平方米，下降9.1%；空置3年以上的商品房面積14.45萬平方米，下降19.7%。三、2007年“皖房景氣指數(shù)”值指數(shù)名稱2007年指數(shù)（%）2006年指數(shù)（%）2007年比2006年增減（點）景氣狀況皖房景氣指數(shù)104.2101.6+2.6景氣開發(fā)投資指數(shù)114.4114.2+0.2景氣資金來源指數(shù)108.3107.1+1.2景氣購置土地面積指數(shù)99.394.6+4.7不景氣土地購置費指數(shù)101.998.8+3.1景氣空置面積指數(shù)106.2105.7+0.5景氣新開工面積指數(shù)95.396.3-1.0不景氣竣工面積指數(shù)104.8104.4+0.4景氣銷售價格指數(shù)104.6101.0+

25、3.6景氣1.安徽省總體房地產市場現(xiàn)狀據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 2007銅陵市區(qū)竣工面積達98.19萬平方米，同比去年增長29.25%。其中住宅面積67.51萬平方米，同比去年增長15.46%。07年開工面積101.6萬平方米，同比去年下降30.81%。其中住宅83.14萬平方米，同比去年下降9.92%。2007年銅陵市區(qū)成交面積54.61萬平方米，同比去年下降25.41%。其中：商品住宅成交42.86萬平米，同比下降33.07%，占總成交的78.48%。整體07年房產市場成交量均同比06年有大幅度下滑。07年整體房產市場供需同比06年均有大幅度的下降。07年的開發(fā)量少導致現(xiàn)銅陵市場可售房源稀少，全市

26、可售房源僅1600余套遠底于同規(guī)模其他城市。2007年銅陵房地產市場的供銷關系保持活躍態(tài)勢。2. 2007年銅陵房地產市場回顧商品房價格穩(wěn)步上漲，全市住宅均價突破3500元/平方米，同比已超過安徽省省會城市合肥。房屋空置面積減少，市場呈需大于求狀態(tài)至07年底，全市空置商品房面積約在5.1萬平方米左右，同比減少20.93%，市場現(xiàn)供應量較少，潛在競爭力威脅較大截止到今年3月份，銅陵三個區(qū)共有1600余套房屋可以出售，按照平均面積100計算，潛在供應量大約16萬，同比其他同類城市供應量較少?？紤]到市區(qū)內現(xiàn)土地出讓情況，保守估計今年商品房市場將新增供應量在70萬以上。年份投資額（億元）施工面積（萬）

27、竣工面積（萬）銷售面積（萬）均價（元/）空置面積（萬）20036.38117.3344.9934.0619009.7320049.50153.9151.0844.8627508.27200510.46151.3854.1639.5831006.06200617.79261.6675.9773.2132466.45200720.77262.0598.1954.6135875.103. 2007年銅陵房地產市場分析 中管網(wǎng)房地產頻道29通過表中數(shù)字我們計算出，07年1-12月份，我市商品方一共銷售2600余套。按照每套100平方米計算，我市房地產交易面積達到260000平方米左右。銷售主要節(jié)點為3

28、、4月；9、10月；1月三大節(jié)點。前兩大節(jié)點是房產市場常規(guī)黃金時段。而1月份這一節(jié)點主要因為銅陵此類城市打工返鄉(xiāng)一族購房的高潮。4. 07年銅陵商品房銷售走勢 中管網(wǎng)房地產頻道有利因素 銅陵經濟5年內持續(xù)高速增長及城市規(guī)劃有利于房地產的發(fā)展； 銅陵市城市規(guī)劃有助于郊區(qū)房地產市場的發(fā)展。 銅陵房地產市場逐步走向成熟，這將在一定程度上促進項目的發(fā)展； 不利因素 宏觀政策調控頻出，投資客戶進一步被 打擊； 區(qū)域發(fā)展還未兌現(xiàn)； 5.銅陵房地產發(fā)展環(huán)境分析 08年將持續(xù)宏觀調控，一些新的政策將出臺，積極維護和促進市場健康發(fā)展； 銅陵前幾年房產市場平均每年按350元/平方米左右，屬于穩(wěn)健上漲。08 年銅陵

29、市商品房價格依然會上漲，總體上是穩(wěn)中略升。 板塊競爭將進一步加劇，有創(chuàng)新產品的發(fā)展商領銜主演； 產品同質化嚴重，消費者生活質量需求逐步提高；6. 2008年銅陵房地產市場前景預測 2 閱世銅陵房地產板塊競爭研究銅陵新區(qū)規(guī)劃研究銅陵新區(qū)與各區(qū)的競爭房地產板塊競爭研究銅陵市場后續(xù)供應量分析 按照地理位置與樓盤聚集情況，銅陵市城區(qū)大致可以劃分為中心區(qū)板塊、新城板塊、東郊板塊、城南板塊、環(huán)天井湖板塊五大房地產板塊，呈現(xiàn)“一主四幅”的格局： 新城板塊城南板塊東郊板塊中心區(qū)板塊環(huán)天井湖板塊1.銅陵房地產板塊競爭研究中心區(qū)板塊（以金山路以北，翠湖路以南，銅官大道以東，銅都大道以西）市場供不應求、價格穩(wěn)定。中

30、心區(qū)供地有限，盡管中央華庭、陽光山水、香樟花園等項目陸續(xù)有房源推出，但區(qū)域推盤總量不大，房價穩(wěn)定在高位。該板塊一直是市民居住認知度最高的區(qū)域，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和完善的 生活配套設施。2.中心區(qū)板塊特征分析 項目名稱：中央華庭 基本資料：地點：緊鄰長江路，緊貼義安大道北段開發(fā)商：合肥火炬物業(yè)發(fā)展有限責任公司銅陵分公司總建面積：68077.70 M2總套數(shù)：520 套建筑形式：多層容積率：1.19 綠化率：43.66%物管費：0.5元/平方米/月優(yōu)劣勢分析：1.優(yōu)勢項目地處銅陵長江路黃金地段，周遍配套齊全。教育學區(qū)好。產品以大戶型為主，定位市場上層高端客戶群體為銷售目標。在銅陵房產市場市區(qū)新盤較

31、少的情況下該項目取得良好的銷售業(yè)績。2.劣勢項目戶型結構較差，使用率低；項目產品外立面較差。銷售情況：銷售率：項目07年上旬開盤至今已全部售罄。價格；均價4900左右3.中心區(qū)板塊代表項目分析-中央華庭 36項目名稱：陽光山水基本資料：地點：長江東路開發(fā)商：銅陵有色銅冠房地產集團有限公司總建面積：45990.45 M2總套數(shù)：352 套建筑形式：多層容積率：1.14 綠化率：40%物管費：0.6元/平方米/月項目分析：項目從06年開盤至今一期已即將售磬，2期將在08年5月份推出，項目價格從06年的均價3800元/漲至07年4300元/，現(xiàn)一期銷售均價在4600元/左右。預計二期銷售價格還會有一

32、定幅度的上漲。1）優(yōu)勢項目地處銅陵長江路沿線，屬銅陵較好地段緊鄰市中心。項目北靠景觀大山，園區(qū)內有人工水系環(huán)境好。項目周遍配套齊全生活方便，地屬15中學區(qū)教育好。小區(qū)智能化安保系統(tǒng)完善。2）劣勢項目建筑立面效果較差，外立面類似安居房。項目戶型面積同比其他項目偏大導致總價偏高。項目銷售現(xiàn)場銷售氣氛差，業(yè)務員不專業(yè)。銷售情況：銷售率：一期可銷售套數(shù)370套,已銷售352套，二期今年5月開盤價格；均價4600左右3.中心區(qū)板塊代表項目分析-陽光山水 新城區(qū)板塊（翠湖路以北，泰山大道以東）規(guī)模樓盤最為集中區(qū)域，領袖地位已然確立。依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，新城區(qū)板塊加速掘起，已成為銅陵市場上最熱門的板塊

33、。周邊扎堆有萬泰翡翠城、豪邦康城、五環(huán)國際等一批高品質樓盤。該板塊是主城區(qū)連接經濟技術開發(fā)區(qū)的前沿，是順應城市空間戰(zhàn)略“北擴”的要地，受石城大道的改造、翠湖公園建設等大型市政工程的利好影響，該板塊近2年上升勢頭非常明顯。隨著石城大道的擴改工程結束，連接新老城區(qū)的價值鏈正在拉開，拉近該板塊地產和主城區(qū)距離。5.新城區(qū)板塊特征分析 項目名稱：五環(huán)國際基本資料：地點：翠湖二路北側開發(fā)商：銅陵華源房地產開發(fā)有限責任公司容積率：1.42 綠化率：40%物管費（元/平方米/月）未定 一期總建筑面積：29440.70 M2產品類型：多層項目分析：項目07年12月28日開盤銷售，前期客戶積累時間在2個月左右。

34、項目一期推出可售房源266套，開盤一個月內即銷售200余套在業(yè)內造成一定轟動。項目的熱銷也反映出07年底的國家調控并未為對銅陵房地產市場造成很大的波動，也反映出了銅陵市場中底價位樓盤的需求量較大。1）優(yōu)勢項目銷售均價在3600元/左右，相對周遍樓盤具有一定的價格優(yōu)勢。項目規(guī)劃理念先進，景觀組團，奧林匹克廣場，景觀水系設計具有很大賣點，會所等配套規(guī)劃齊全。項目地處銅陵規(guī)劃的經濟開發(fā)區(qū)，地塊升值潛力較大。園區(qū)靠近翠湖公園，增加了項目的景觀賣點。項目產品以多層為主，戶型也以中小戶型為主。建筑設計如底層架空、大堂挑高、底層下沉式私家庭院等，具有較大的產品優(yōu)勢。集中布局太陽能熱水器。項目銷售現(xiàn)場銷售氣氛

35、營濃厚，銷售員業(yè)務能力強。2）劣勢項目周遍現(xiàn)配套較差，無生活配套設施，無交通配套。銷售情況：銷售率：一期可銷售套數(shù)291套,已銷售266套。價格；一期銷售均價3600元/M2。6.新城區(qū)板塊代表項目分析-五環(huán)國際39項目名稱：萬泰翡翠城基本資料：地點：石城大道于翠湖一路交匯處開發(fā)商：安徽萬泰置業(yè)有限公司容積率：1.7 綠化率：35.5%物管費：0.65元/平方米/月總建筑面積：30萬平方米產品類型：多層項目分析：項目分四期開發(fā)分多個組團，04年開盤至今已銷售700余套。價格從開盤是的2050元/漲至現(xiàn)在3900元/。項目一期現(xiàn)已交房入住二期基本都已結構封頂，會所等配套設施均已投入使用。該項目以

36、綠城經典多層產品桂花城以模板，從規(guī)劃、景觀、配套、物業(yè)等方面均體現(xiàn)出銅陵一線大盤的形象。但現(xiàn)在由于該區(qū)域一些較具競爭力的新生樓盤推出影響下，項目的銷售情況正大幅度的下滑。一些如戶型配比不合理大戶型偏多之類劣勢也慢慢的體現(xiàn)出來。1）優(yōu)勢項目整體總建面積30萬平方米，是銅陵規(guī)模最大的項目。項目一期已入住增加項目后期銷售的人氣。項目規(guī)劃設計模仿綠城桂花城，在景觀產品上居有較大賣點。項目規(guī)模園區(qū)配套設施齊全，如會所、游泳池等。項目物業(yè)由綠城做物業(yè)顧問，物業(yè)管理在銅陵數(shù)一數(shù)二。2）劣勢項目立面顏色當?shù)厝溯^不認可，色彩偏灰。項目大戶型偏多，當?shù)卮髴粜拖鄬︿N售進度較慢。項目價格在同區(qū)域中偏高。項目銷售現(xiàn)場銷

37、售氣氛較差，銷售人員較不專業(yè)銷售情況：銷售率：一期98%；二期80%價格；一期銷售均價3600元/M2。二期銷售多層銷售均價3900/M2，小高層均價4300/M26.新城區(qū)板塊代表項目分析-萬泰翡翠城40項目名稱：豪邦康城基本資料：地點：螺絲山西側開發(fā)商：安徽省豪邦置業(yè)有限責任公司容積率：1.45綠化率：36.52%物管費：（元/平方米/月）未定一期總建筑面積：14874.14 M2產品類型：多層項目分析:項目06年中旬開盤至今天一期已售磬，開盤運用搖號造勢的推廣手段取得良好的效果，加以項目以85左右二房110左右三房為主力戶型，價格同比周遍項目略低，在短時間取得了良好的銷售業(yè)績。1）優(yōu)勢項

38、目以堆坡造林方式制作園區(qū)景觀。項目一期已售磬增加項目后期銷售的口碑。項目規(guī)模大，小區(qū)配套設施齊全，地處銅官山區(qū)，具有優(yōu)異的教學配套優(yōu)勢。項目戶型以中小戶型為主打，符合當?shù)厥袌隹蛻粜枨蟆?）劣勢項目銷售現(xiàn)場銷售氣氛差，銷售人員不專業(yè)，原銷售已解散。銷售情況：銷售率：一期已售罄，二期08年中旬推出價格；一期銷售均價3850元/M2。6.新城區(qū)板塊代表項目分析-豪邦康城東郊板塊（銅都大道以東）借題材發(fā)力。代表樓盤中房東郡、銅官書香苑、物華臻邸。該區(qū)域曾是一個“臟、亂、差”的市場聚集之地，不宜居住。然而經過幾年來的發(fā)展，東郊區(qū)域在一波波的發(fā)展浪潮中迎來了它的巨變。7.東郊板塊特征分析 項目名稱：物華臻

39、邸基本資料：地點：北京東路北側開發(fā)商：銅陵市物華房地產開發(fā)有限責任公司容積率：1綠化率：40.5%物管費：0.6元/平方米/月總建筑面積：31848.07 M2總套數(shù)：210套優(yōu)勢：項目從景觀、戶型等方面規(guī)劃檔次比較高。銷售人員專業(yè)。銷售形象包裝比較好。劣勢：戶型面積偏大以140左右大戶型為主，單價相對偏高導致總價高。部分戶型設計不合理，南向房間少，當?shù)厝溯^難接受。銷售情況：銷售率：15%。價格；4800元/ 。8.東郊區(qū)板塊代表項目分析-物華臻邸 城南板塊（金山路以南）蓄勢待發(fā)，性價比較高。該板塊代表樓盤有世紀花園、香格里拉、金色蘭庭等，以豐收門為中心的城市南向板塊被稱為銅陵城市生活的發(fā)源地

40、之一。南部城區(qū)是構成我市“一城三區(qū)，一主兩副”城市空間結構的 三個城區(qū)之一。該區(qū)域依托交通便利和市政重點規(guī)劃的旅游產業(yè)，將對本板塊有較大的經濟發(fā)展后發(fā)優(yōu)勢。9.城南板塊特征分析 項目名稱：金御華府基本資料：地點：淮河大道南段開發(fā)商：銅陵城鄉(xiāng)置業(yè)有限責任公司占地面積：12.71公頃一期總建筑面積：68610M2容積率：1.51 物管費（元/平方米/月）：未定項目優(yōu)勢：規(guī)模相對比較大。可能規(guī)劃有5000平方方米的購物中心（沃爾瑪）。有露天游泳池。車位比例45%，能滿足現(xiàn)客戶的需求。很多戶型有入戶花園，增加產品賣點。項目劣勢：戶型普遍次臥開間小，采光差。高層產品較多，當?shù)厝藢Ω邔赢a品認可度較差。項目周邊靠近焦化廠對項目周邊環(huán)境污染較多，道路情況差。項目靠近銅陵火葬場，當?shù)乜蛻舯容^忌諱。銷售情況：銷售率：08年中旬開盤暫未銷售。價格；未定。10.城南板塊代表項目分析-金御華府環(huán)天井板塊（銅官大道以西）板塊借助天井湖、南湖等天然湖泊景觀，在五大