酒店管理籌建投資估算及資金籌措葉予舜

1、酒店管理籌建投資估算及資金籌措投資估算一、估算范圍和依據(jù).估算范圍該項目投資估算范圍包括實現(xiàn)項目投入與運(yùn)營所需的建設(shè)投資和建設(shè)期利息。其中，建設(shè)投資包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)，以及按規(guī)定必須考慮的建設(shè)工程其它費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)等。.估算依據(jù)設(shè)部頒布的市政工程可行性研究投資估算編制辦法；建設(shè)部頒布的全國市政工程投資估算指標(biāo)；江蘇省工程建設(shè)概預(yù)算文件匯編；江蘇省建筑安裝工程費(fèi)用定額及相應(yīng)費(fèi)率；揚(yáng)州工程造價管理并結(jié)合揚(yáng)州市當(dāng)前工程造價的實際情況確定；建設(shè)單位提供的有關(guān)當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)的有關(guān)規(guī)定及說明；類似工程項目估算指標(biāo)；利率根據(jù)中國人民銀行公布的最新貸款利率為6.55% （2012、07、06）

2、二、固定資產(chǎn)投資估算本項目固定資產(chǎn)投資總額為49,253.7萬元，由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息四部分組成。.工程費(fèi)用工程費(fèi)用由單項建筑的工程費(fèi)用以及配套、安裝工程費(fèi)用組成。葉予舜二。一三年十月二十八日星期一(1 )單項建筑工程費(fèi)精品酒店：建筑工程費(fèi)按8000元/m2計，共計建筑工程費(fèi) 7600萬 元；設(shè)備購置費(fèi)按建筑工程費(fèi)的 20%計，則設(shè)備購置費(fèi)為 1520萬元。故 精品酒店的工程費(fèi)用共計 9120萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的 18.52% o配套商務(wù)酒店：建筑工程費(fèi)按3700元/m2計，共計建筑工程費(fèi) 3367 萬元；設(shè)備購置費(fèi)按建筑工程費(fèi)的20%計，則設(shè)備購置費(fèi)為673.

3、4萬元。故配套商務(wù)酒店的工程費(fèi)用共計4040.4萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的 8.2%露天溫泉場：建筑工程費(fèi)按 5000元/m2計，共計建筑工程費(fèi) 600 萬元；設(shè)備購置費(fèi)按建筑工程費(fèi)的 20%計，則設(shè)備購置費(fèi)為 120萬元。故 露天溫泉場的工程費(fèi)用共計 720萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的 1.46%。綜上所述，該項目單項建筑的工程費(fèi)用為13880.4萬元，占固定資產(chǎn)投資 28.18% 。(2)配套、安裝工程費(fèi)用本項目應(yīng)計建筑面積為30052m2。給排水：按50元/m2計，安裝工程費(fèi)共計 93萬元，占固定資產(chǎn)投資 總額的0.19% 。消防：按60元/m2計，安裝工程費(fèi)共計111.6萬元，占固定資產(chǎn)

4、投資總額的0.23% 。強(qiáng)弱電：按230元/m2計，安裝工程費(fèi)共計 427.8萬元，占固定資 產(chǎn)投資總額的0.87%。監(jiān)控及廣播系統(tǒng)：按 30元/m2計，安裝工程費(fèi)共計 55.8萬元，占 固定資產(chǎn)投資總額的 0.11%。葉予舜二。一三年十月二十八日星期一室外給排水：按60元/m2計，安裝工程費(fèi)共計111.6萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的0.23%。室外電氣：按150元/m2計，安裝工程費(fèi)共計 279萬元，占固定資 產(chǎn)投資總額的0.57%。室外道路：共96048m2 ，按130元/m2計，安裝工程費(fèi)共計 1248.62 萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的2.54%。綠化：共 380000m2 ，按110元/

5、m2計，建筑工程費(fèi)共計 4180萬 元，占固定資產(chǎn)投資總額的8.49%。配套停車場：共 5000m2 ,按280元/m2計，建筑工程費(fèi)共計140萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的0.28%。綜上所述，該項目配套及安裝工程費(fèi)用工程費(fèi)用合計為6647.42萬元，占固定資產(chǎn)投資的 13.5%。.工程建設(shè)其他費(fèi)土地費(fèi)用：該項目占用土地是通過掛牌出讓的方式取得，征地費(fèi)用為24000萬元，占固定資產(chǎn)投資 48.73%。該項目不考慮土地契稅。建設(shè)單位管理費(fèi)：包括建設(shè)單位開辦費(fèi)、建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)和建設(shè)單位臨時設(shè)施費(fèi)等，取建安工程費(fèi)用的1.5% ,建設(shè)單位管理費(fèi)計 307.92萬元， 占固定資產(chǎn)投資0.63%。地質(zhì)勘探及工

6、程設(shè)計費(fèi)：是指建設(shè)單位為進(jìn)行項目建設(shè)發(fā)生的勘察和設(shè)計費(fèi)用，地質(zhì)勘探按照 10元/褶來計取，總建筑面積為 18600褶，共 計地質(zhì)勘探費(fèi)18.6萬元，占固定資產(chǎn)投資 0.04% :工程設(shè)計費(fèi)按照150元 /nf來計取，共計地質(zhì)勘探費(fèi) 279萬元，占固定資產(chǎn)投資 0.57% :葉予舜二。一三年十月二十八日星期一建設(shè)項目前期費(fèi)、招投標(biāo)手續(xù)費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)：建設(shè)項目前期 費(fèi)20萬元，占固定資產(chǎn)投資 0.04% ;招投標(biāo)手續(xù)費(fèi)3萬元，占固定資產(chǎn)投資0.01% ;招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)12萬元，占固定資產(chǎn)投資0.02%。白蟻防治費(fèi)：按照2.3元/褶計，總建筑面積為18600 m2 ,共計4.28萬元，占固定資產(chǎn)

7、投資0.01%。以下費(fèi)用均以建筑面積18600 m2為基數(shù)進(jìn)行計算：人防基金：按照 50元/褶計，共計93萬元，占固定資產(chǎn)投資 0.19% ;基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：按照105元/褶計，共計195.3萬元，占固定資產(chǎn)投資 0.4% ;散裝水泥基金：按照2元/nf計，共計3.72萬元，占固定資產(chǎn)投資 0.01% ;新型墻體材料發(fā)展基金：按照 8元/褶計，共計14.88萬元，占固定資 產(chǎn)投資0.03% ;防雷監(jiān)督費(fèi)：按照0.9元/褶計，共計1.67萬元，占固定資產(chǎn)投資 0.003% ;施工圖紙審查費(fèi)：按照1.72元/nf計，共計3.2萬元，占固定資產(chǎn)投資0.01% ;建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：取建安工程費(fèi)用的2.0%

8、,建設(shè)單位管理費(fèi)計410.56萬元，占固定資產(chǎn)投資0.83%。綜上所述，該項目工程建設(shè)其他費(fèi)合計為25367.13萬元，占固定資產(chǎn)投資的51.5%。.預(yù)備費(fèi)項目預(yù)備費(fèi)含基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)取建設(shè)投資中建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)和工葉予舜二。一三年十月二十八日星期一程建設(shè)其他費(fèi)用之和的5.0% ,基本預(yù)備費(fèi)計 2294.75萬元。漲價預(yù)備費(fèi)參照國家計委關(guān)于加強(qiáng)對基本建設(shè)大中型項目概算中“價差預(yù)備費(fèi)”管理有關(guān)問題的通知（計投資 19991340 號）精神，投資價 格指數(shù)按零計算。故該項目預(yù)備費(fèi)共計 2294.75萬元。占投資總額的 4.66%。.建設(shè)期借款利息本項目項目建設(shè)期

9、1年，建設(shè)投資擬申請銀行長期借款 32,000萬元,按年利率6.55%、故應(yīng)計建設(shè)期借款利息1064萬元，占投資總額的2.16% ，表1-1固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成表廳P項目名稱投資額（萬元）占固定資產(chǎn)投資總額比例1工程費(fèi)用20527.8241.68%2工程建設(shè)其他費(fèi)用25367.1351.5%3預(yù)備費(fèi)2294.754.66%4建設(shè)期貸款利息10642.16%合計49253100%三、流動資金估算該項目流動資金包括流動資產(chǎn)和流動負(fù)債。該項目從運(yùn)營期即第2年開始考慮流動資金。.流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款、存貨、現(xiàn)金及預(yù)付賬款。應(yīng)收賬款：周轉(zhuǎn)天數(shù)為45天,周轉(zhuǎn)次數(shù)為 8次/年，項目第6年正葉予舜二。

10、一三年十月二十八日星期一常運(yùn)營年以后應(yīng)收賬款為196.33萬元。存貨：該項目存貨包括原材料、燃料及動力、在產(chǎn)品。項目第6年正常運(yùn)營年以后應(yīng)收賬款為127.12萬元?，F(xiàn)金：周轉(zhuǎn)天數(shù)為 30天，周轉(zhuǎn)次數(shù)為12次/年，項目第6年正常運(yùn)營年以后應(yīng)收賬款為 20.3萬元。預(yù)付款：本項目不涉及預(yù)付款。.流動負(fù)債流動負(fù)債包括應(yīng)付賬款及預(yù)收賬款。應(yīng)付賬款：周轉(zhuǎn)天數(shù)為 60天,周轉(zhuǎn)次數(shù)為 6次/年，項目第6年正常運(yùn)營年以后應(yīng)收賬款為142.09萬元。預(yù)收裝款：本項目不涉及預(yù)收賬款。表1-2流動資金匯總表序號項目第2年第3年第4年第5年第 6-15年1流動資產(chǎn)223.37249.02291.35319.79363

11、.222流動負(fù)債60.1375.1799.97116.64142.093流動資金163.24173.86191.38203.15221.134流動資金當(dāng)期增加額163.2410.6217.5211.7717.98葉予舜二。一三年十月二十八日星期一資金籌措該項目的資金籌措來源由項目資本金和銀行借款組成，項目的固定資產(chǎn)投資為49,474.83 萬元，其中17,474.83萬元為項目資本金，主要用于建設(shè)投資、銀行利息及流動資金；另外 32,000萬元為銀行借款。葉予舜二。一三年十月二十八日星期一財務(wù)評價第一節(jié)分析說明一、 范圍及方法本項目嚴(yán)格依據(jù)投入產(chǎn)出配比原則，確保收益與費(fèi)用估算范圍的一致性。分析

12、方法參照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資20061325 號文發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法和建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)中的“方法與參數(shù)”版本。二、計算期及其構(gòu)成計算期包括建設(shè)期和運(yùn)營期。根據(jù)項目的合理工期，參照類似項目的合理經(jīng)濟(jì)壽命，本項目整個項目計算期為15年，建設(shè)期確為1年，項目第2年正常運(yùn)營。第二節(jié) 項目收入與費(fèi)用估算一、 收入及其稅費(fèi)估算.項目收入本項目收入主要是主要是營業(yè)收入，包括精品酒店營業(yè)收入、商務(wù)酒店營業(yè)收入、餐飲營業(yè)收入、溫泉營業(yè)收入。該項目從運(yùn)營期即第2年有收入。各年的收入如下表所示：表2-1計算期年收入?yún)R總廳P項目第2年第3年第4年第5年第 6-15年合計1營業(yè)收入5,154.26

13、,442.78,569.29,997.31,2179.2139,775.91.1精品酒店營業(yè)收入3,027.53,784.34,930.05,751.66,749.678,239.51.2冏務(wù)酒店營業(yè)收入927.91,159.91,664.11,941.42,667.229,697.81.3餐飲營業(yè)收入593.3741.6989.11,154.01,412.516,190.61.4溫泉營業(yè)收入605.5756.9986.01,150.31,349.915,647.9葉予舜二。一三年十月二十八日星期一8.營業(yè)稅金及附加本項目營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。分別按5%、7%、

14、3%的費(fèi)率進(jìn)行計算，營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)為營業(yè)收入，城 市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的計稅基礎(chǔ)為營業(yè)稅額。二、總成本費(fèi)用估算1、總成本費(fèi)用估算本項目總成本費(fèi)用的估算采用生產(chǎn)要素法，包括經(jīng)營成本、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)及利息支出等。經(jīng)營成本：該項目經(jīng)營成本包括外購原輔材料費(fèi)、外購燃料及動力費(fèi)、工資及福利費(fèi)、修理費(fèi)及其他經(jīng)營性費(fèi)用。其中工資及福利費(fèi)按正常年勞動定員60人，平均年度工資按照4萬元/人計算，福利費(fèi)率按照人員工資總 額的14%計。正常年經(jīng)營成本為 273.6萬元。折舊費(fèi)：包括建筑構(gòu)筑物折舊及設(shè)備折舊，折舊辦法均為直線折舊，折舊年限為15年，殘值率為5%。則從計算期第2年開始折舊，每年1532 萬元。攤銷

15、費(fèi)：該項目攤銷費(fèi)主要是指土地使用權(quán)的攤銷，原值24000萬元，按40年分?jǐn)?，則每年攤 600萬元。利息支出：這里年利率按6.55%計，第1年建設(shè)期利息為 1064萬元，第8年底還清。綜上所述，總的成本費(fèi)用合計為45045.4萬元，固定成本 37818.7萬元，可變成本 7673.7萬元。第三節(jié)項目盈利能力分析 一、項目投資盈利能力該項目投資盈利能力分析指標(biāo)見表12-2 o由于該項目考慮所得稅，所以有關(guān)指標(biāo)分所得稅前和所得稅后。表2-2項目投資盈利能力分析指標(biāo)序 號名稱單位所得稅前所得稅后1項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%14.6512.192項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）萬元14996.26653

16、.3葉予舜二。一三年十月二十八日星期一9序 號名稱單位所得稅前所得稅后3項目投資回收期年8.257.4由表中可見，項目投資所得稅前后的財務(wù)內(nèi)部年收益率均大于設(shè)定的年基準(zhǔn)收益率10% ,在財務(wù)上可以接受。二、項目資本金盈利能力項目資本金盈利能力分析指標(biāo)見表12-3表2-3資本金盈利能力分析指標(biāo)廳P名稱單位指標(biāo)1項目資本金內(nèi)部收益率%15.82投資回收期年9.713財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1,2914.4項目資本金內(nèi)部收益率15.8% ,大于設(shè)定的年基準(zhǔn)收益率10%。因此,項目資本金可獲得較好的收益水平。第四節(jié)貸款償還能力分析本項目長期借款采用約定還款的方式進(jìn)行償還。從計算期第2年起，以該項目的凈利潤、固定

17、資產(chǎn)折舊費(fèi)、無形和其他資產(chǎn)攤銷費(fèi)進(jìn)行償還，到第 8 年還清，各年償還額分別為1064.00 萬元、3876.80萬元、4988.68 萬元、 6104.11 萬元、6957.07 萬元、8278.84 萬元、8160.61 萬元、3175.70 萬元。項目還款期各年的利息備付率、償債備付率等還款能力指 標(biāo)詳見表 12-4 o從表中可見，還款期內(nèi)隨著長期借款償還，項目資產(chǎn)負(fù)債率不斷降 低，從最高第2年的65%到第6年的0%。且借款償還期為 7.38年?？梢?， 本項目具有較強(qiáng)的貸款償還能力。表2-4還款期貸款償還能力指標(biāo)表項鵬N第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年利息備付率81.99142.00258.67387.58668.711124.13942.4償債備付率45.1159.6770.2978.0385.9091.49246.83資產(chǎn)負(fù)債率65%62%55%44%28%9%0%葉予舜二。一三年十月二十八日星期一10第五節(jié)財務(wù)生存能力分析本項目各年累計盈余資金均沒有出現(xiàn)負(fù)值，且在運(yùn)營初期擁有足夠的 經(jīng)營凈現(xiàn)金流量，項目資金流入遠(yuǎn)大于流出，說明項目方案較為合理，不