2022年房地產(chǎn)市場運行情況及X年發(fā)展趨勢分析

1、襄陽市市區(qū)2012年房地產(chǎn)市場運行情況及2013年發(fā)展趨勢分析報告襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室襄陽市住房保障和房屋管理局2013-3-31目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc360804956 1. 2012年房地產(chǎn)市場運行客觀環(huán)境 PAGEREF _Toc360804956 h 1 HYPERLINK l _Toc360804957 1.1市區(qū)經(jīng)濟運行環(huán)境 PAGEREF _Toc360804957 h 1 HYPERLINK l _Toc360804958 1.2國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策 PAGEREF _Toc360804958 h 2 HYPE

2、RLINK l _Toc360804959 2. 2012年市區(qū)房地產(chǎn)運行情況 PAGEREF _Toc360804959 h 3 HYPERLINK l _Toc360804960 2.1土地市場 PAGEREF _Toc360804960 h 3 HYPERLINK l _Toc360804961 2.2房地產(chǎn)市場開發(fā)投資 PAGEREF _Toc360804961 h 5 HYPERLINK l _Toc360804962 2.3商品房施工、竣工情況 PAGEREF _Toc360804962 h 5 HYPERLINK l _Toc360804963 2.4商品房供應(yīng) PAGEREF

3、_Toc360804963 h 6 HYPERLINK l _Toc360804964 2.5商品房銷售 PAGEREF _Toc360804964 h 8 HYPERLINK l _Toc360804965 2.6商品房房價 PAGEREF _Toc360804965 h 11 HYPERLINK l _Toc360804966 2.7商品房庫存 PAGEREF _Toc360804966 h 12 HYPERLINK l _Toc360804967 2.8房地產(chǎn)市場購買力 PAGEREF _Toc360804967 h 13 HYPERLINK l _Toc360804968 2.8.1購

4、買群體經(jīng)濟 PAGEREF _Toc360804968 h 13 HYPERLINK l _Toc360804969 2.8.2購買群體來源 PAGEREF _Toc360804969 h 14 HYPERLINK l _Toc360804970 2.8.3購買群體購房價格 PAGEREF _Toc360804970 h 15 HYPERLINK l _Toc360804971 2.9保障房市場 PAGEREF _Toc360804971 h 15 HYPERLINK l _Toc360804972 2.10二手房市場 PAGEREF _Toc360804972 h 16 HYPERLINK

5、l _Toc360804973 2.11 周邊其他城市 PAGEREF _Toc360804973 h 17 HYPERLINK l _Toc360804974 3. 2012年房地產(chǎn)市場運行情況分析 PAGEREF _Toc360804974 h 18 HYPERLINK l _Toc360804975 3.1房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速 PAGEREF _Toc360804975 h 18 HYPERLINK l _Toc360804976 3.1.1土地市場總體供應(yīng)量加大 PAGEREF _Toc360804976 h 18 HYPERLINK l _Toc360804977 3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)

6、投資增長較快 PAGEREF _Toc360804977 h 20 HYPERLINK l _Toc360804978 3.1.3商品房開發(fā)建設(shè)勢頭良好 PAGEREF _Toc360804978 h 20 HYPERLINK l _Toc360804979 3.2商品房供應(yīng)量增長迅速 PAGEREF _Toc360804979 h 21 HYPERLINK l _Toc360804980 3.2.1商品住房占主導(dǎo)位置 PAGEREF _Toc360804980 h 21 HYPERLINK l _Toc360804981 3.2.2四個區(qū)域供應(yīng)與城市發(fā)展相吻合 PAGEREF _Toc360

7、804981 h 22 HYPERLINK l _Toc360804982 3.3商品房銷售量穩(wěn)步增長 PAGEREF _Toc360804982 h 22 HYPERLINK l _Toc360804983 3.4商品房房價增幅減弱 PAGEREF _Toc360804983 h 25 HYPERLINK l _Toc360804984 3.5商品住房庫存量合理 PAGEREF _Toc360804984 h 28 HYPERLINK l _Toc360804985 3.6市場購買力強，需求旺盛，購買理性，購買群體結(jié)構(gòu)單一 PAGEREF _Toc360804985 h 29 HYPERLI

8、NK l _Toc360804986 3.7二手房市場活躍度不高 PAGEREF _Toc360804986 h 30 HYPERLINK l _Toc360804987 4. 2012年房地產(chǎn)市場形勢總結(jié) PAGEREF _Toc360804987 h 31 HYPERLINK l _Toc360804988 5. 市場開發(fā)建議 PAGEREF _Toc360804988 h 38 HYPERLINK l _Toc360804989 6.房地產(chǎn)市場從業(yè)機構(gòu)狀況 PAGEREF _Toc360804989 h 40 HYPERLINK l _Toc360804990 6.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) PA

9、GEREF _Toc360804990 h 40 HYPERLINK l _Toc360804991 6.2房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員 PAGEREF _Toc360804991 h 40 HYPERLINK l _Toc360804992 6.3建筑企業(yè) PAGEREF _Toc360804992 h 41 HYPERLINK l _Toc360804993 6.4評估機構(gòu) PAGEREF _Toc360804993 h 41 HYPERLINK l _Toc360804994 6. 2013年市場發(fā)展趨勢分析 PAGEREF _Toc360804994 h 412012年市區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況及2

10、013年發(fā)展趨勢分析報告2012年，我市嚴格執(zhí)行中央政策，加大保障性安居工程建設(shè)，進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，穩(wěn)定普通商品住房價格。在經(jīng)濟較快發(fā)展的運行環(huán)境下，房地產(chǎn)市場保持良好的發(fā)展態(tài)勢，對市委市政府提出的“兩個中心”和“四個襄陽”的建設(shè)起到積極地推動作用。2012年，市區(qū)商品房銷售面積167.12萬平方米，14773套，同比增長11.81%和19.68%，商品房銷售均價5170.6元/平米，同比增長5.05%，實現(xiàn)銷售收入86.41億元，創(chuàng)造稅收收入16.5億元，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房21172套。現(xiàn)將我市市區(qū)2012年房地產(chǎn)市場運行情況和2013年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析報告

11、如下。1. 2012年房地產(chǎn)市場運行客觀環(huán)境1.1市區(qū)經(jīng)濟運行環(huán)境2012年我市經(jīng)濟保持較快發(fā)展，112月，全市生產(chǎn)總值達到2501.96億元，同比增長12.5%，其中，市區(qū)實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值1320.5億元，同比增長11.5%，占全市生產(chǎn)總值52.78%。市區(qū)全年地方財政總收入達到178.87億元，同比增長31.2%；社會消費品零售總額394.74億元，同比增長17.1%；全社會固定資產(chǎn)投資達到790.59億元，同比增長43.7%；人均可支配收入19043元，同比增長13.1%。經(jīng)濟的發(fā)展及居民收入水平的提高為2013年拉動內(nèi)需、促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。1.2國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀政

12、策2012年房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)貫徹執(zhí)行國家既往房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，呈現(xiàn)出在“調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長”形勢下的調(diào)控特點，出臺了以下宏觀調(diào)控政策： HYPERLINK /policy/6/2012/0308/257744.html t _blank 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強住房公積金監(jiān)管工作的通知；關(guān)于下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率和調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間的通知；關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知；關(guān)于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知；關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實做好2012年保障性安居工程建設(shè)工作的通知；發(fā)改委:完善購首套普通商品房貸款優(yōu)惠政策；公共租賃住房管理辦法；關(guān)于進一步

13、嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)住房保障檔案管理辦法的通知；國務(wù)院關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項目的決定。2. 2012年市區(qū)房地產(chǎn)運行情況2.1土地市場2012年，襄陽市市區(qū)（樊城、高新、襄城、襄州）共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地89宗（包含普通商品住房用地、純商業(yè)用地、批發(fā)零售用地、保障性住房用地），土地面積349.90萬平方米，同比增長87.93%，土地出讓與劃撥價款達到59.91億元。（圖一）其中普通商品住房用地出讓56宗，供應(yīng)面積212.27萬平方米，同比增長59.12%，占土地供應(yīng)總量的60.67%（如圖一），可建住宅建筑面積約530.58萬平方米；

14、用于房地產(chǎn)開發(fā)的批發(fā)零售用地10宗，土地面積84.99萬平方米，占總供應(yīng)量的24.29%；純商業(yè)用地成交7宗，土地面積38.90萬平方米，同比增長8.34萬平方米，與去年供應(yīng)量相當(dāng)；保障性住房（包含經(jīng)濟適用房及廉租住房）用地出讓16宗，總供應(yīng)量13.75萬平方米，同比減少38.17%。2012年各個區(qū)域土地出讓情況區(qū)域項目總數(shù)總面積（萬平方米）總價款（億元）樊城區(qū)2158.1815.56襄城區(qū)1990.3217.16襄州區(qū)37166.8917.47高新區(qū)1234.509.72按土地區(qū)域分布：（如上表）樊城區(qū)出讓土地21宗，供應(yīng)面積58.18萬平方米，土地出讓金額15.56億元。供應(yīng)的土地主要為

15、普通商品住房用地，為56.6萬平方米；其他的均為保障性住房用地，供應(yīng)面積1.58萬平方米；無純商業(yè)用地供應(yīng)。襄城區(qū)出讓土地19宗，供應(yīng)面積90.32萬平方米，土地出讓金額17.16億元。供應(yīng)的土地中，普通商品住房用地51.38萬平方米，多位于龐公片區(qū)與檀溪片區(qū)；保障性住房土地劃撥面積3.43萬平方米；純商業(yè)用地出讓35.51萬平方米，都位于龐公片區(qū)。襄州區(qū)出讓土地宗數(shù)最多，為37宗，供應(yīng)面積166.89萬平方米，占總供應(yīng)量的47.70%，土地出讓金額17.47億元。供應(yīng)的土地中，普通商品住房用地達到73.42萬平方米；用于房地產(chǎn)開發(fā)的批發(fā)零售用地84.99萬平方米；保障性住房用地5.10萬平方

16、米；純商業(yè)用地3.38萬平方米。高新區(qū)供應(yīng)土地最少，12宗，土地面積34.50萬平方米，土地出讓金額9.72億元。供應(yīng)的土地中，普通住房用地面積30.87萬平方米；保障性住房用地劃撥總面積3.63萬平方米；無純商業(yè)用地供應(yīng)。2.2房地產(chǎn)市場開發(fā)投資2012年襄陽市全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額完成186.19億元，同比增長28.4%，其中市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資達到98.38億元，同比增幅18.51%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額52.84%。2.3商品房施工、竣工情況2012年，全市商品房施工面積1418.7萬平方米，同比增長18.9%，其中市區(qū)施工面積783.62萬平方米，同比增長23.15%，占全市總施工

17、面積55.24%。在市區(qū)商品房施工面積中，商品住房施工面積619.96萬平方米，其中戶型面積在90平米以下房屋施工面積116.12萬平方米，占商品住房施工總面積的18.73%；90140平米之間房屋施工面積423.66萬平方米，占商品住房施工總面積的68.34%；140平米以上房屋施工面積80.18萬平方米，占商品住房施工總面積的12.93%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)房與工業(yè)廠房施工面積163.66萬平方米，占總施工面積的20.86%。2012年，市區(qū)商品房新開工面積247.12萬平方米，同比減少21.51%。其中，商品住房新開工面積193.05萬平方米，戶型面積在90平米以下新開工25.77萬平方米

18、，90140平米新開工143.66萬平方米，140平米以上新開工23.61萬平方米。辦公樓、商業(yè)營業(yè)房與工業(yè)廠房新開工面積54.07萬平方米。2012年，全市商品房竣工面積367.3萬平方米，同比降低14.6%，其中市區(qū)房屋竣工面積141.62萬平方米，同比降低15.96%，占總竣工面積的38.56%。在市區(qū)房屋竣工面積中，商品住房竣工10342套、 115.83萬平方米；辦公樓、商業(yè)營業(yè)房與工業(yè)廠房竣工面積25.79萬平方米。商品房竣工面積中不可銷售面積4.37萬平方米，同比增長64.65%。2.4商品房供應(yīng)2012年，市區(qū)新增商品房27924套，同比增長74.45%；新增面積319.16萬

19、平方米，同比增長54.02%。其中，新增商品住房21666套、237.44萬平方米，同比增長59.79%、56.50%，占全年總供應(yīng)量的74.40%；辦公樓新增9.11萬平方米，同比增長178.59%，占全年總供應(yīng)量的2.85%；商業(yè)營業(yè)房新增72.61萬平方米，同比增長39.02%，占全年總供應(yīng)量的22.75%。新增商品住房主要集中在套型面積80144 m之間（如圖二）：套型面積8090 m新增23.65萬平方米，占總供應(yīng)量的9.96%；90100 m新增39.18萬平方米，占總供應(yīng)量的16.50%；100120 m新增43.29萬平方米，占總供應(yīng)量的18.23%；120144m新增面積10

20、0.72萬平方米，占總供應(yīng)量的42.42%。6080 m新增14.39萬平方米，144180 m新增11.2萬平方米。（圖二）新增商品住房價格主要集中于4000元/m6000元/m（如下表）。商品住房預(yù)售價格40005000元/m新增77.52萬平方米，占總供應(yīng)量33.06%；預(yù)售價格50006000元/m新增商品住房57.26萬平方米，占總供應(yīng)量24.42%；預(yù)售價格60007000元/m新增商品住房43.25萬平方米，占總供應(yīng)量18.44%；預(yù)售價格70008000元/m與30004000元/m商品住房供應(yīng)量相當(dāng)，分別為23.08萬平方米、24.79萬平方米；預(yù)售價格3000元/m以下和8

21、000元/m以上的房源相對較少。2012年商品住房不同價位供應(yīng)情況價位（元/m）上市面積（萬平方米）上市套數(shù)（套）10000.0551000-15000.6551500-20000.23212000-25001.861722500-30003.263013000-400024.7922914000-500077.5271645000-600057.2652926000-700043.2539967000-800023.0821338000-90001.581469000-100000.635810000-120000.32812000-1500000150000.022在各區(qū)域新增商品房中，襄

22、州區(qū)新增面積最大（如下表），為136.31萬平方米，同比增長97.01%；樊城區(qū)新增面積78.79萬平方米，同比增長40.85%；高新區(qū)新增面積62.62萬平方米，同比增長24.82%；襄城區(qū)新面積41.34萬平方米，同比增長29.80%。2012年四大區(qū)域商品房新增情況（萬平方米）區(qū)域商品住房占比辦公樓占比商業(yè)營業(yè)房占比樊城68.3186.59%3.754.75%6.838.66%高新40.7265.03%0021.8934.96%襄城28.9570.03%0012.3929.97%襄州95.9372.95%5.363.93%31.4923.10%總計237.4474.40%9.112.85

23、%72.622.75%市區(qū)四個區(qū)域商品房新增供應(yīng)中商品住房呈主導(dǎo)地位，占總供應(yīng)量的70%86%；商業(yè)營業(yè)房新增供應(yīng)量其次，分別占到8.66%34.96%，襄州區(qū)供應(yīng)的商鋪面積最大，為31.49萬平方米；辦公樓新增面積最少，比例只占到總供應(yīng)量的2.85%，高新區(qū)與襄城區(qū)無辦公樓供應(yīng)。2.5商品房銷售2012年，市區(qū)商品房共成交14773套、167.12萬平方米（如下表），分別同比增長19.68%、11.81%。其中，商品住房成交13026套、141.17萬平方米，分別同比增長15.40%、11.41%；辦公樓成交1.76萬平方米，同比減少46.67%；商業(yè)營業(yè)房成交24.19萬平方米，同比增長2

24、4.31%。20102012年商品房銷售面積情況（萬平方米）時間商品房商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)房2010年143.85135.720.048.092011年149.47126.713.319.462012年167.12141.171.7624.19商品住房銷售量主要集中于套型面積120-144 m與價格40007000元/m之間。商品住房戶型面積120144m的房源銷售總量占總住房銷售面積的37.39%（如圖三），共銷售52.77萬平方米；面積80120m的房源共銷售69.37萬平方米，占住房銷量的49.14%；80m以下的中小戶型及144m以上的大戶型銷售量相對偏少，共銷售19.02萬平方米，

25、占住宅銷售總量的13.47%。（圖三）商品住房預(yù)售價格在40007000元/m之間銷售情況最好（如下表）：預(yù)售價格40005000元/m共銷售46.68萬平方米，是市場上供求量最大的價格段；預(yù)售價格50006000元/m共銷售34.48萬平方米；預(yù)售價格60007000元/m共銷售26.04萬平方米。除每平米12000元以上的住房銷售率偏低外，其它各個價格階段的住房銷售率均維持在60%左右。2012年商品住房不同價位消化情況價位（元/m）待售面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）銷售率1000-15000.60.3660%1500-20000.230.1460.87%2000-25001.861

26、.1260.22%2500-30003.261.9660.12%3000-400024.7914.9360.23%4000-500077.5246.6860.22%5000-600057.2634.4860.22%6000-700043.2526.0460.21%7000-800023.0813.960.23%8000-90001.580.9560.13%9000-100000.630.3860.32%10000-120000.30.1860%12000-15000000150000.020.0150%襄州區(qū)商品房成交量達到75.49萬平方米（如下表），占總銷量42%；樊城區(qū)、高新區(qū)、襄城區(qū)三

27、個區(qū)域商品房成交面積相當(dāng)，分別成交34.04萬平方米、30.67萬平方米與26.91萬平方米。襄城區(qū)以65.09%的去化率占據(jù)市場第一，樊城區(qū)去化率相對偏低，為43.15%，高新區(qū)去化率48.98%，襄州區(qū)去化率55.38%。2012年商品房各區(qū)域成交面積情況（萬平方米）區(qū)域商品房商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)房樊城銷售34.0431.631.750.66預(yù)售78.8968.313.756.83去化率43.15%46.30%46.67%9.66%高新銷售30.6724.870.015.79預(yù)售62.6240.72021.89去化率48.98%61.08%26.45%襄城銷售26.9125.2801.3

28、4預(yù)售41.3428.95012.39去化率65.09%87.32%010.82%襄州銷售75.4959.09016.4預(yù)售136.3199.465.3631.49去化率55.38%59.41%052.08%商品住房銷售方面，襄城、樊城、高新、襄州四個區(qū)域的去化率分別為：87.32%、46.30%、61.08%、59.41%。辦公樓銷售方面，樊城區(qū)辦公樓去化率達到46.67%；襄州與襄城區(qū)辦公樓無消化量；高新區(qū)消化了100平方的庫存量。商業(yè)營業(yè)房銷售方面，襄城區(qū)、樊城區(qū)市場供求量小，去化率相對偏低，分別為10.82%、9.66%；高新區(qū)去化率26.45%；襄州區(qū)去化率為52.08%。2.6商品

29、房房價2012年，襄陽市市區(qū)商品房銷售均價5170.6元/平米（如圖四），較2011年的4922.24元/平米每平米增長248.36元，同比增長5.05%。其中，商品住房銷售均價5101.1元/平米，較2011年的4729.74元/平米同比增長8.07%，增幅較上一年減少11個百分點。辦公樓銷售均價8254元/平米，較2011年的9264.45元/平米同比降低10.91%。商業(yè)營業(yè)房銷售均價4184.53元/平米，同比降低23.06%。（圖四）總體上看，2012年市區(qū)商品房成交均價穩(wěn)中有升（如圖五），由1月份的4504元/平米上漲至12月份的5209.03元/平米，每平米上漲705元。上半年，

30、除3月份4571.14元/平米較2月份4878.77元/平米、5月份4748.49元/平米較4月份5171.52元/平米有略微降幅外，其他月份均呈一路平穩(wěn)上升態(tài)勢；下半年各月份價格處于波動狀態(tài)中。商品住房銷售均價穩(wěn)中有降:1月份與6月份銷售均價都為5582元/平米，為一年中最高；4月與5月份銷售均價最低，為5008元/平米；12月份銷售均價5170.85元/平米，房價整體趨穩(wěn)、穩(wěn)中有降。（圖五）襄州區(qū)商品房銷售均價最低，4311.6元/平米；其次為高新區(qū)，5048.82元/平米；襄城區(qū)6054.43元/平米；樊城區(qū)最高，6486.55元/平米，各個區(qū)域房價分化趨勢較為明顯。2.7商品房庫存截止

31、到2012年12月底，市區(qū)商品房庫存量達到312.84萬平方米，同比增長82.25%。其中，商品住房庫存面積209.14萬平方米，占總庫存面積的66.86%，同比增長84.65%，辦公樓用房庫存面積8.19萬平方米，商業(yè)營業(yè)房庫存面積96.26萬平方米。2012年各區(qū)域庫存面積（萬平方米）區(qū)域商品房商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)房樊城116.5888.471.926.2高新51.8633.460.8617.54襄城44.7624.850.0719.84襄州99.6461.65.3632.68合計312.84208.388.1996.262012年，樊城區(qū)商品房庫存量最大（如上表），116.58萬平方米

32、，商品住房庫存量88.47萬平方米、辦公樓1.9萬平方米、商業(yè)營業(yè)房26.2萬平方米；襄州區(qū)商品房庫存量99.64萬平方米，商品房住房、辦公樓、商業(yè)營業(yè)房的庫存面積分別為61.6萬平方米、5.36萬平方米、32.68萬平方米；高新區(qū)庫存面積51.86萬平方米，商品住房、辦公樓與商業(yè)營業(yè)房庫存面積33.46萬平方米、0.86萬平方米、17.54萬平方米；襄城區(qū)庫存量最少，44.76萬平方米，商品住房、辦公樓、商業(yè)營業(yè)房庫存面積分別為24.85萬平方米、0.07萬平方米、19.84萬平方米。2.8房地產(chǎn)市場購買力2.8.1購買群體經(jīng)濟在2012年湖北省各市州地區(qū)生產(chǎn)總值中，襄陽市生產(chǎn)總值位居全省第

33、三（如圖六），僅次于武漢市和宜昌市，與宜昌市差距較小。在全省各市州地區(qū)生產(chǎn)總值同比漲幅中，2012年襄陽全市生產(chǎn)總值同比增長12.5%，排名第五。(圖六)2012年市區(qū)生產(chǎn)總值同比增長11.5%，各縣市區(qū)生產(chǎn)總值同比均有12%14%的增長，各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展良好。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長13.1%，超過經(jīng)濟生產(chǎn)總值增長速度。居民家庭存款余額達到1115.6億元，首次突破千億元大關(guān)，但增長率大幅降低，較十年前減少一半左右。2.8.2購買群體來源我市購房基本遵循“地緣居住”購房規(guī)律，即本地購房群體為主，以本地為半徑由內(nèi)至外逐層減少。本市（包含本市市區(qū)、本市其他）市民購買商品住房12320套、

34、134.06萬平方米，占總住房成交面積的94.96%；外地（包含本省其他地區(qū)、外省市）市民購買商品住房706套、7.11萬平方米，占總住房成交面積的5.04%。本市個人購買住房面積達到133.70萬平方米（包含本市城區(qū)購買124.66萬平方米、本市其他縣市區(qū)9.04萬平方米）（如下表），本市機構(gòu)團體購房0.36萬平方米；外地個人購買7.07萬平方米（包含本省其他地市州4.86萬平方米、外省地區(qū)2.15萬平方米、境外購買0.07萬平方米），外地機構(gòu)團體購房0.04萬平方米。2012年商品住房購買人群情況購買人群分類個人機構(gòu)成交面積（萬平方米）成交套數(shù)（套）成交面積（萬平方米）成交套數(shù)（套）本市本

35、市城區(qū)124.66113890.3634本市其他9.0489700外地本省其他4.8649500外省2.152040.042國際0.07500港澳臺00002.8.3購買群體購房價格本市市民購買商品住房成交均價5304.88元/平米（本市市區(qū)購買商品住房成交均價5294.48元/平米、本市其他各縣市區(qū)在襄陽購買商品住房成交均價5448.70元/平米），湖北省其他各市州在襄陽購買商品住房均價為5102.16元/平米，外省市民購買商品住房的價格達到5474.65元/平米，境外地區(qū)購買均價5794.73元/平米。2.9保障房市場2012年，市區(qū)保障性安居工程實物建房任務(wù)是20414套，其中，開工建設(shè)

36、廉租住房800套、公共租賃住房6030套、經(jīng)濟適用住房2500套、城市棚戶區(qū)改造8750套、國有工礦棚戶區(qū)改造2334套。通過多種途徑和方式，市區(qū)共開工保障性住房項目24個，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房21172套，超額完成年度任務(wù)。其中，建設(shè)廉租住房800套（如下表）、公共租賃住房6057套；新增租賃住房補貼1228戶，累計實施保障戶數(shù)達到16242戶，累計發(fā)放到位補貼資金7641.9萬元，受益人口達到48810人；市區(qū)共爭取各類補助資金2億元，包含中央廉租住房保障專項補助資金2829萬元、公共租賃住房中央補助資金1.71億元、住房保障信息化系統(tǒng)專項補助資金90萬元。年度地區(qū)廉租住房租

37、賃補貼廉租住房實物配租公共租賃住房年度任務(wù)（戶）本年末累計保障戶數(shù)(戶）年度任務(wù)（套）籌集套數(shù)（套）年度任務(wù)（套）籌集套數(shù)(套）2006年市區(qū)4112007年市區(qū)2021502008年市區(qū)570052536305882009年市區(qū)45815211282811412010年市區(qū)2228256421772295100010052011年市區(qū)8761373800944400045752012年市區(qū)1086122880080060306057合計市區(qū)1447116242591811637從2006年至2012年，廉租住房租賃補貼任務(wù)是14471戶，實際完成16424戶，超額完成任務(wù)；籌集廉租住房實物配

38、租5918套；公共租賃住房籌集11637套。2.10二手房市場2012年112月，襄陽市市區(qū)二手房銷售5543套（如下表），同比減少5.72%；銷售面積53.54萬平方米，同比減少4.9%；成交金額16.21億元，同比增長23.46%；成交均價3027.64元/平米，同比增長29.82%。20102012年二手房成交情況時間成交面積（萬平方米）成交金額（億元）成交套數(shù)（套）均價（元/平方）2010年71.213.660721910.112011年56.313.1358792332.152012年53.5416.2155433027.642.11 周邊其他城市區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資商品房商品住房銷售

39、面積銷售均價銷售面積銷售均價（億元）（萬平方米）（元/平方）（萬平方米）（元/平方）襄陽（市區(qū)/全市）98.38/186.19167.12/497.95170.6/141.17/5101.1/武漢（全市）1574.861622.986947.081331.046349.74宜昌（全市）176.59孝感（市區(qū)）21.2969.91389260.183672隨州（市區(qū)）62.27359955.313533.60黃岡69.884136.2659.373470.44黃石111.61104.87鄂州(全市)17.462.9荊州（市區(qū)）27.96恩施（全市）40.28荊門(全市)64.31117.3510

40、6.063448十堰76.6與武漢市房地產(chǎn)市場相比，襄陽市場仍有很大的差距，商品房銷售量僅占武漢市30.68%；襄陽市區(qū)銷售均價比武漢市全市住房銷售均價每平方米低1000元左右，但與武漢主城區(qū)銷售均價相比，差距較大，2012年武漢主城區(qū)銷售均價約為8500元/平米，遠高于襄陽市區(qū)銷售均價。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）商品房商品住房預(yù)售面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）銷售套數(shù)（套）銷售均價（元/平方）銷售面積（萬平方米）銷售套數(shù)（套）銷售均價（元/平方）襄陽98.38319.16167.12147735170.61411南陽1-10月106.55104.1510981

41、377892.6583943001洛陽538.42299.4628974470523218無錫710.22677.561103556.55479297656總體來看：襄陽市商品房供需量低于洛陽市和無錫市、高于南陽市，商品房銷售均價高于洛陽市和南陽市，低于無錫市。其中,洛陽2012年生產(chǎn)總值略高于襄陽市,但供需量是襄陽市場兩倍左右，商品房銷售均價低于襄陽400元/平米左右。襄陽市商品房供需量略高于南陽市，但是商品房銷售均價高出1400元/平米左右，相比較而言，襄陽的房價水平仍偏高。3. 2012年房地產(chǎn)市場運行情況分析3.1房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速3.1.1土地市場總體供應(yīng)量

42、加大2012年房地產(chǎn)開發(fā)用地比2011年增加163.71萬平方米，同比增長87.91%。其中，普通商品住房用地預(yù)計2013年可上市176萬平方米左右，市區(qū)商品住房年銷售量141萬平方米，按照年銷售率20%增長，2012年商品住房土地供應(yīng)量與2013年市場住房需求相吻合。純商業(yè)用地土地供應(yīng)量38.89萬平方米，同比增長27.30%，市場供應(yīng)量顯著加大，對襄陽“兩個中心”及“四個襄陽”發(fā)展中對商業(yè)物業(yè)的需求有一定的推動作用。商業(yè)供應(yīng)量雖有所增多，但是市場消化力度稍顯不足，2012年年銷售僅24.19萬平方米。保障性住房土地供應(yīng)量較2011年相比有38.17%的下滑，但是，第四季度市政府動議建設(shè)保障

43、性住房功能區(qū)，大力推進公共租賃住房建設(shè)，以及 “兩改”項目的全面啟動對2013年市區(qū)保障性住房供應(yīng)將起到巨大的助推作用。襄州區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略為“整合襄州”。作為“東進”發(fā)展的重點區(qū)域，眾多房企向襄州“進軍”，使得區(qū)域土地供應(yīng)量加大，普通商品住房用地供應(yīng)量達到73.42萬平方米，可建建筑面積183萬平方米，預(yù)計2013年可上市60萬平方米。2012年襄州區(qū)商品住房有60萬平方米的銷售量，按照10%的增長速度，加上現(xiàn)有住房，預(yù)計2013年新增與銷售總體供求一致。而商業(yè)用地供應(yīng)明顯不足，僅3.38萬平方米，使得商業(yè)物業(yè)發(fā)展較為緩慢，居民工作、生活相應(yīng)的商業(yè)配套不完善。樊城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略為“提升樊城”。

44、作為襄陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域，雖說目前商業(yè)業(yè)態(tài)較為完善，商貿(mào)業(yè)發(fā)達，較大規(guī)模的商業(yè)圈逐漸形成并達到一定規(guī)模。但隨著襄陽成為鄂豫陜渝交界唯一一座大城市，城市形象的提升與住房市場日漸成熟的需求、必然要求大量寫字樓與商業(yè)供應(yīng)，而2012年無純商業(yè)用地供應(yīng)。高新區(qū)土地供應(yīng)在四個區(qū)域中最少，普通商品住房用地可建建筑面積約75萬平方米，對于30.67萬平方米的年需求量，土地供應(yīng)相對充足。該區(qū)域發(fā)展目標為“工業(yè)新城”，隨著工業(yè)企業(yè)大量入駐和產(chǎn)業(yè)人員增加，將會使得這一區(qū)域商品房需求增加，能大量消化商品住房，減少庫存量。在大量工業(yè)企業(yè)入駐高新各工業(yè)園之際，2012年高新區(qū)卻無純商業(yè)用地供應(yīng)，未來商業(yè)用房市場

45、會造成供給不足的局面，無法形成大規(guī)模的商業(yè)圈。襄城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略為“優(yōu)化襄城”。襄城處于”南優(yōu)”板塊， 使得襄城區(qū)土地供應(yīng)較為均衡，各業(yè)態(tài)平衡發(fā)展，普通商品住房用地供應(yīng)51.38萬平方米，純商業(yè)用地35.51萬平方米，保障性住房用地3.43萬平方米。目前襄城中心城區(qū)未開發(fā)建設(shè)的只有濱江龐公片區(qū)，2012年供應(yīng)的商住用地與純商業(yè)用地多位于龐公片區(qū)。3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快2012年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到98.38億元，同比增幅18.51%，超過全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的一半以上。3.1.3商品房開發(fā)建設(shè)勢頭良好市區(qū)商品房房屋施工面積大幅增長，同比漲幅23.15%，新開工面積同比降低21

46、.51%，表明2011年房屋未竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)到2012年繼續(xù)施工的房屋面積較多。商品住房中90平米以下房屋施工面積占總施工面積的18.73%，而144平米以上房屋施工面積僅占總數(shù)的12.93%，所占比例一大一小表明近兩年市區(qū)普通商品住房中小戶型開發(fā)力度加大，提高了剛需性住房供應(yīng)，對于房地產(chǎn)市場有很好的引導(dǎo)作用，在普通商品住房小戶型供給加大的背景下，大戶型開發(fā)力度相對減弱。辦公和商業(yè)物業(yè)施工面積占總施工面積的20.86%，發(fā)展較為緩慢，沒有跟上“兩個中心”和“四個襄陽” 的發(fā)展節(jié)奏。商品房房屋竣工面積同比減少15.96%，近年來建設(shè)項目規(guī)模較大，投資多，建設(shè)周期長，從而延長竣工驗收的時間段，使得項

47、目建設(shè)進度有所減緩。不可銷售的房屋竣工面積同比增長64.65%，表明近年來舊城改造力度較大，落實國家房屋征收政策較好，被征收房屋的居民居住環(huán)境有所改善，公共建筑增加，小區(qū)配套物業(yè)用房建設(shè)比較規(guī)范。3.2商品房供應(yīng)量增長迅速3.2.1商品住房占主導(dǎo)位置2012年商品房新增面積同比增長54.02%，供應(yīng)量加大，較好地滿足了市場需求。目前襄陽房地產(chǎn)市場以住房為主，商品住房新增面積237.44萬平方米，價格主要集中于4000元/m6000元/m，與全年商品住房銷售均價5101.1元/平米相吻合；套型面積主要集中在90144平米。（圖七）樓市與國家宏觀環(huán)境關(guān)聯(lián)密切。年初兩會前，樓市市場處于觀望狀態(tài)，1、

48、2月份市場供應(yīng)量不大（如圖七）；3月份兩會如期召開，帶動了市場供應(yīng)；隨著各地放松調(diào)控政策和6月份信貸政策的松動，帶來了5月份及以后市場的高位供應(yīng)量；十八大后房地產(chǎn)市場調(diào)控政策繼續(xù)收緊，年末兩個月市場供應(yīng)量有微量跌幅。3.2.2四個區(qū)域供應(yīng)與城市發(fā)展相吻合2012年四大區(qū)域商品房供應(yīng)比例與2011相比，襄州區(qū)開發(fā)力度加大，商品房供應(yīng)比例由2011年的34%增長到42%，增長了8個百分點；樊城區(qū)與襄城區(qū)商品房供應(yīng)比例變化不大；高新區(qū)商品房供應(yīng)比例由24%減少到20%，減少4個百分點。3.3商品房銷售量穩(wěn)步增長首先，商品房銷量穩(wěn)步增長。2012年，市區(qū)商品房成交面積同比增長11.81%，商品房供銷比

49、達到1.91:1，較2011年1.39:1的供銷相比，雖銷售量有所增加，但商品房銷售速度有所減緩。總體看商品房全年走勢（如圖八），商品住房、辦公樓成交面積先低后高，下半年市場活躍于上半年市場，商業(yè)營業(yè)房每月成交走勢平穩(wěn)。2012年前5月樓市延續(xù)2011年相對平緩的形勢，成交量均沒有過千套。隨著信貸政策的松動，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，部分城市實現(xiàn)首套房貸款利率85折優(yōu)惠，購房者改變對市場的預(yù)判，促使其加快入市腳步，“壓抑”的剛性需求得到釋放，一線城市成交量逐步回升。在此影響下，襄陽樓市至6月開始，成交量得到大步提升。樓市的“金九銀十”雖然沒有達到預(yù)期的成交高峰，但是9月與10月成交

50、量依然保持在高位。十月份以后，受“新型城鎮(zhèn)化”利好消息、土地市場回暖、自住需求旺盛等因素影響，雖然市場放量收窄，但襄陽房地產(chǎn)市場11月與12月成交量高漲，12月達到年內(nèi)最高值。（圖八）其次，商品住房占據(jù)市場主導(dǎo)位置。目前襄陽房地產(chǎn)市場以商品住房為主，商品住房實際銷售面積占到總銷量的84.47%。戶型面積80144平米占據(jù)主導(dǎo)位置，占總銷售86%；80平米以下和144平米以上的房源銷量不高，這意味著目前房地產(chǎn)市場基本還是以剛需和改善型需求作為銷售主力軍。商品住房銷售面積超過20萬平方米主要集中于預(yù)售價格在4000到7000元之間，該價格階段占總銷量的88%，其中40006000元/平米價位的房源

51、占絕對主導(dǎo)地位，占到全年銷售的近1/2，可見價格是剛需購買的重要條件之一；60007000元/平米占全年銷售的15.58%，此部分多為改善型購房。辦公樓銷售僅有1.76萬平方米，同比減少46.67%，市場未能很好地調(diào)動，表明目前商業(yè)服務(wù)業(yè)并不發(fā)達，不能帶動商業(yè)配套服務(wù)業(yè)的需求市場。商業(yè)營業(yè)房新增同比增長39.02%，銷售面積同比增長24.31%，供需兩方數(shù)據(jù)同比增長表明在住房市場發(fā)展的推動下商業(yè)營業(yè)房市場得到了一定的發(fā)展。2012年商品住房供銷比1.68:1，較之2011年的1.20:1，商品住房銷售速度減慢。新增面積與銷售面積分別有56.50%、11.81%的增長，表明目前商品住房市場供應(yīng)量

52、增長速度遠超消化速度。然后，各區(qū)域發(fā)展各顯特點。襄州區(qū)現(xiàn)已成為襄陽市又一新的居住區(qū)域。2012年，襄州區(qū)是四個區(qū)域中商品房銷售面積最大的區(qū)域，去化率55.38%。辦公樓供應(yīng)5.36萬平方米，但是卻沒有實際銷售量，辦公樓市場還未得到相應(yīng)的同步發(fā)展。商業(yè)營業(yè)房也是四個區(qū)域銷售量最大的區(qū)域。襄州區(qū)值得注意的是，該區(qū)域市政項目基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，文化、體育、教育、衛(wèi)生等公共資源儲量有限，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)落實綜合配套創(chuàng)造宜合企業(yè)可持續(xù)的發(fā)展環(huán)境。樊城區(qū)房地產(chǎn)市場各業(yè)態(tài)發(fā)展較為平衡。商品住房供銷量僅低于襄州區(qū)；作為襄陽經(jīng)濟中心與消費凝聚力最強的區(qū)域，辦公樓供銷量分別是3.75萬平方米與1.75萬平方米，是四個區(qū)域

53、辦公樓供銷最好的區(qū)域；商業(yè)營業(yè)房供銷量相對偏少，分別是6.83萬平方米與0.66萬平方米。高新區(qū)擁有大量的工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)主要側(cè)重于工業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致了該區(qū)域辦公樓市場發(fā)展空間很小，2012年無辦公樓供應(yīng)，市場也僅消化了100平米的庫存量。但因大量產(chǎn)業(yè)人員增加，商業(yè)配套有所提高，商業(yè)營業(yè)房供銷情況僅低于襄州區(qū)。襄城區(qū)可供開發(fā)的土地區(qū)域受限，商品房開發(fā)量最小，41.34萬平方米。但憑借著良好的居住環(huán)境，年銷售26.91萬平方米，銷售率達到65.09%，去化率較高。其中商品住房的銷售率高達87.32%，市場稍顯供不應(yīng)求。襄城作為目前政治文化中心區(qū)域，但2012年無辦公樓消化，商業(yè)營業(yè)房供需量都較少。3.

54、4商品房房價增幅減弱首先，房價增幅減弱。2012年，市區(qū)商品房銷售均價同比增長5.05%，增幅減弱，價格總體平穩(wěn)，較好地實現(xiàn)了年初制定的房價控制目標。商品住房銷售均價同比增長8.07%，比2011年減少11個百分點，房價漲幅得到有效控制，每月價格維持在50005500元/平米之間，較為穩(wěn)定。辦公樓銷售均價由2011年同比大幅上漲發(fā)展為2012年同比降低10.91%，商業(yè)營業(yè)房銷售均價同比降低23.06%，辦公樓與商業(yè)營業(yè)房銷售價格出現(xiàn)了不同幅度地下跌，表明襄陽樓市沒有出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，非住宅價格沒有出現(xiàn)大漲，價格變化趨于理性。第二，科學(xué)適度地政策干預(yù)，為抑制房價過快上漲、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康

55、發(fā)展起到較好作用。1、我市建立了住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制，并于一季度公布了我市年度新建住房價格控制目標，即：“2012年度市區(qū)新建商品住房價格漲幅，低于我市GDP的增長幅度，與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度相適應(yīng)”。年內(nèi)市開發(fā)辦對6個上市價格明顯虛高樓盤的開發(fā)單位進行約談，較好地應(yīng)用行政手段平抑房價。2、出臺一系列規(guī)范性文件：關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)開發(fā)項目投資數(shù)據(jù)填報工作的通知、關(guān)于商品房實行預(yù)測和實測工作有關(guān)問題的通知、關(guān)于切實維護好買房人購房信息安全的通知、關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)售樓部管理的通知等。3、嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定。對預(yù)售項目價格明顯高于同地段、同品質(zhì)的樓

56、盤售價，暫不予以核發(fā)預(yù)售許可證，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，制定出比較符合市場銷售行情的價格；商品房銷售對外明碼標價后，可以自行降價、打折銷售，但漲價必須重新申報備案，消除企業(yè)隨意漲價和盲目漲價的心理預(yù)期；嚴格按照申報價格對外銷售，項目一房一價需在網(wǎng)上、銷售現(xiàn)場進行公示，接受購房人監(jiān)督。因為有了這一穩(wěn)定的價格管理機制，購房人可以從容考查市場，貨比三家，從而避免了半夜排隊、扎堆購房、搶房現(xiàn)象，減少了在購房中出現(xiàn)各種合同糾紛現(xiàn)象的發(fā)生。4、強化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度。2012年市區(qū)納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管的項目共有69個，面積469.9萬平方米，被監(jiān)管資金48.7億元。對未嚴格執(zhí)行資金監(jiān)管的企業(yè)

57、和銀行立即糾正錯誤，予以改正，防止此類情況的再發(fā)生，并將開發(fā)企業(yè)的不良行為記入不良誠信檔案，啟動行政處罰程序。預(yù)售資金的監(jiān)管確保項目建設(shè)的順利進行，防范商品房交易風(fēng)險，營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，維護社會穩(wěn)定。5、嚴格執(zhí)行關(guān)于商品房實行預(yù)測和實測工作有關(guān)問題的通知，項目在申報預(yù)售時需先進行面積的預(yù)測算，并以預(yù)測算面積進行銷售，減少面積的誤差量，減少商品房面積糾紛，規(guī)范了商品房購銷行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。第三，各區(qū)域房價差別較大（如下表）。樊城區(qū)定位為區(qū)域性現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)中心，經(jīng)濟帶動力強，定位高端，2012年全年商品房成交均價最高，為6486.55元/平米；襄城區(qū)憑借著優(yōu)越的居住

58、環(huán)境優(yōu)勢，成交均價緊隨其后，為6054.43元/平米；高新區(qū)成交均價5048.82元/平米；襄州區(qū)成交均價4311.6元/平米，偏低的價格與龐大的自住需求使得襄州區(qū)成為商品房供應(yīng)量與銷售量最高的區(qū)域。2012年商品房各區(qū)域成交均價（元/平米）區(qū)域商品房商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)房樊城6486.556285.38266.3811394.69高新5048.824982.696386.965330.18襄城6054.435938.108281.87襄州4311.64632.5703155.21城區(qū)四個區(qū)域的房價，不管是商品住房，辦公樓，還是商業(yè)營業(yè)房，均為樊城區(qū)房價最高，襄城區(qū)次之，之后高新區(qū)，襄州區(qū)最

59、低。3.5商品住房庫存量合理按照2012年的年銷售量，截止2012年底商品住房庫存量將消化一年半左右，庫存量較為合理。2012年供應(yīng)的土地預(yù)計將有建筑面積約176萬平方米的住房于2013年上市，對市場不會造成太大的沖擊量。不過城區(qū)29個兩改項目逐步啟動，雖說會帶動一部分剛需，但隨之而來上千萬方的開發(fā)量是不容忽視。辦公樓需近5年消化完畢，商業(yè)營業(yè)房將銷售約4年左右，辦公樓與商業(yè)營業(yè)房庫存量不大，但消化速度慢，消化周期較長。2012年樊城區(qū)商品房庫存量最高，商品住房占據(jù)75.89%，這與目前高價位房源基本集中在樊城區(qū)有關(guān)。樊城區(qū)商業(yè)的發(fā)展代表著襄陽市商業(yè)的發(fā)展，1.9萬平方米的辦公樓庫存，26萬平

60、方米的商業(yè)營業(yè)房庫存不足以形成區(qū)域商業(yè)中心的位置。襄州區(qū)商品房庫存量其次，其中住房比重將近80%，辦公樓與商業(yè)房庫存量在四個區(qū)域中最高，這與襄州區(qū)近年來快速發(fā)展有關(guān)。高新區(qū)庫存量居次之。襄城區(qū)商品房庫存最少，得益于襄城區(qū)優(yōu)美的居住環(huán)境，但是相對高位的房價也使得襄城的存量房達到年銷售量的近2倍。再加上2012年供應(yīng)的志強觀唐郡地塊，海容公司營盤村地塊，恒大名都二期工程，山水家園等，由五橋的興建帶來的龐公地塊也將蓄勢待發(fā)，襄城未來商品房銷售壓力很大。四個區(qū)域有一個共同點，即商業(yè)營業(yè)房雖庫存總量不大，但是消化動力不足，致使消化周期偏長。3.6市場購買力強，需求旺盛，購買理性，購買群體結(jié)構(gòu)單一首先，市