經(jīng)營(yíng)管理購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方案

1、XXXXXX 購(gòu)物中心XXXXXX購(gòu)物中心籌備處2004年3月9日一、消費(fèi)市場(chǎng)情況的調(diào)查二、商業(yè)狀況分析三、購(gòu)物中心定位四、經(jīng)營(yíng)品種五、經(jīng)營(yíng)策略六、經(jīng)營(yíng)管理體制七、組織架構(gòu)八、經(jīng)營(yíng)的有關(guān)規(guī)定、要求九、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益一、關(guān)于中衛(wèi)消費(fèi)市場(chǎng)情況的調(diào)查本調(diào)查報(bào)告從下述幾個(gè)問題全面考察，了解中衛(wèi)市場(chǎng)的消費(fèi)情況，旨在更好的把握市場(chǎng)的脈搏，為XXXXXX勾物中心提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的依據(jù)，以供經(jīng)營(yíng)、管理與決策。調(diào)查主要采用了實(shí)地考察、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、直接訪問和親身經(jīng)歷相結(jié)合的科學(xué)方法。中衛(wèi)市的概況：位于寧夏回族自治區(qū)西南部，地處黃河前套之首；南依黃土高原之香山，北接騰格里沙漠，中部為黃河沖積平原，寧夏回族自治區(qū)西南

2、部， 總面積4671平方公里，人口 33萬(wàn)，有10個(gè)民族，漢族居多。中衛(wèi)素有“塞上江南”之美譽(yù)。得黃河灌溉之利，沿河兩岸土地肥沃，是西北地區(qū)有名的商品糧、 畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品和瓜果生產(chǎn)基地。境內(nèi)現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)資源達(dá)25種之多，其中石膏和煤炭?jī)?chǔ)量分別達(dá) 7億噸和5億噸，品質(zhì)和儲(chǔ)量位具全國(guó)前列，中文又有古絲綢之路，現(xiàn)歐亞大陸橋的必經(jīng)之地。并且于2004年順利撤縣建市，又使得中衛(wèi)得到了再次發(fā)展的巨大商機(jī)。近年來，中衛(wèi)的旅游業(yè)和商業(yè)發(fā)展迅速，上規(guī)模的大型商場(chǎng)金世紀(jì)、人民、文昌等迅速崛起，月龍、怡興等大酒店的相繼落成，有效的提高了城市的服務(wù)功能，也相應(yīng)刺激了市場(chǎng)中高檔消費(fèi)的需要。目前中衛(wèi)提出了 “西部大開發(fā)

3、，中衛(wèi)要爭(zhēng)先，旅游走在前”的口號(hào)，正在投入更大的人力、物力、財(cái)力來發(fā)展中衛(wèi)的旅游業(yè)。中衛(wèi)的交通發(fā)達(dá)，包（頭）蘭（州）、寶（雞）中（衛(wèi)）、甘（塘）武（威）鐵路和規(guī)劃中的中（衛(wèi)）太（原）鐵路交匯于此，形成了鐵路、公路、河運(yùn)“三 位一體”，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。為中衛(wèi)和周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到有力的推動(dòng)作用。二、中衛(wèi)的商業(yè)狀況分析中衛(wèi)的零售商業(yè)發(fā)展很快，現(xiàn)在形成了兩個(gè)商圈：一是以鼓樓為中心的大型商場(chǎng)所形成的商圈；二是以小業(yè)主為中心的中衛(wèi)商城。在中衛(wèi)商界大多是以 租賃經(jīng)營(yíng)的形式為主，租價(jià)根據(jù)樓層、地段、門面的不同形成租價(jià)不等情況，各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)格、形式、管理、促銷沒有有效的形成。通過對(duì)中衛(wèi)各商場(chǎng)實(shí)際調(diào)查

4、得知：1、中衛(wèi)已運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)的面積在 4500-20000 itf之間，所提供的商品以百貨、服裝、鞋類為主。2、基本的硬件設(shè)施裝備不足，幾乎沒有監(jiān)控及POSOk管理系統(tǒng)，收銀方式還采取人工式收銀。3、宣傳促銷極不到位，各大商場(chǎng)在宣傳中無(wú)統(tǒng)一運(yùn)做策劃，賣場(chǎng)營(yíng)造銷售氛圍嚴(yán)重不足。因其經(jīng)營(yíng)方式大多為商戶自營(yíng)形式，因此店內(nèi)無(wú)統(tǒng)一的POPDMH-,廠家促銷的手段力度不夠，且不夠規(guī)范。4、商場(chǎng)管理落后，員工缺乏儀容儀表、場(chǎng)內(nèi)紀(jì)律、接待服務(wù)上的培訓(xùn)，現(xiàn)場(chǎng)管理松散且極不到位。5、場(chǎng)內(nèi)商品單一、大量的名優(yōu)品牌無(wú)法進(jìn)場(chǎng)，再加上管理落后，中高級(jí)管理人員嚴(yán)重缺乏商業(yè)管理理論和實(shí)際運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致中衛(wèi)商場(chǎng)還處在初級(jí)階段。6、

5、中衛(wèi)商城的管理更加混亂，一層主要為飲食、洗頭房、服裝等；二層、三層主要是酒吧、歌廳。目前該市場(chǎng)人流量大，吸收了大量中衛(wèi)人在此進(jìn)行商 業(yè)活動(dòng)。綜觀中衛(wèi)商業(yè)市場(chǎng)，具有以下特點(diǎn)：1、大型商場(chǎng)與小商戶之間的競(jìng)爭(zhēng)鼓樓商圈中的大型商場(chǎng)已經(jīng)崛起，發(fā)展勢(shì)頭迅猛；中衛(wèi)商城繼續(xù)以?shī)蕵窐I(yè)和飲食業(yè)為龍頭頑強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，努力維持原有的市場(chǎng)。2、潛在的消費(fèi)市場(chǎng)作為以旅游業(yè)為龍頭的城市，中衛(wèi)在吸引旅游者的步伐上加快進(jìn)行，但是卻與實(shí)際的消費(fèi)情況極不協(xié)調(diào)，尚未形成時(shí)尚潮流，因此也具有極大的消費(fèi)市 場(chǎng)，起表現(xiàn)為：中衛(wèi)市政府正式提出將中衛(wèi)建成一個(gè)以旅游業(yè)為龍頭的中型旅游城市，大力建設(shè)旅游附屬設(shè)施，對(duì)城市的規(guī)劃也提出了相應(yīng)的要求，但是作為

6、一個(gè)以 旅游業(yè)為主的城市，其商業(yè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到相應(yīng)的規(guī)模，無(wú)法吸引游客進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，嚴(yán)重阻礙了城市的商業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城鄉(xiāng)居民收入成增長(zhǎng)趨勢(shì)，生活水平正在提高，目前國(guó)家對(duì)城市實(shí)行了企業(yè)下崗職工基本生活保障制度、失業(yè)保險(xiǎn)制度和城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度， 并提高了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，由于中衛(wèi)撤縣建市因此有許多保障基線有待提高，不久將會(huì)形成中衛(wèi)人均收入提高的局面，也正是由于這種情況將使中衛(wèi)的消費(fèi)水平有較 大提升的余地。各大型商場(chǎng)管理能力不足，招商不力，很多著名品牌未被大量引進(jìn)與介紹，尤其是實(shí)力雄厚的品牌商入駐中衛(wèi)地區(qū)為數(shù)不多，再加上在某些商品類市 場(chǎng)的調(diào)研不足，存在著價(jià)位斷檔的諸多現(xiàn)象，從而無(wú)法給中衛(wèi)消費(fèi)者提

7、供一個(gè)琳瑯滿目的購(gòu)物環(huán)境，供休閑與消費(fèi)。由于中衛(wèi)商界大都采用的是以租賃為主的管理方式，故商場(chǎng)無(wú)法在商品的質(zhì)量、檔次、宣傳、促銷、服務(wù)上有效的約束供應(yīng)商，而供應(yīng)商有極大一部 分實(shí)際就是個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，他們急功近利、惟利是圖，在人員服務(wù)、商場(chǎng)管理、貨品促銷上存在著較大的隱患，從而對(duì)商場(chǎng)在整體經(jīng)營(yíng)管理上帶來了相當(dāng)多的負(fù) 面影響，導(dǎo)致商場(chǎng)在運(yùn)做過程中沒有信譽(yù)、沒有統(tǒng)一形象，難以實(shí)行整體統(tǒng)一的科學(xué)管理。由于中衛(wèi)商業(yè)起步晚，目前還沒有形象意識(shí)，也就是說各大商場(chǎng)沒有自己統(tǒng)一的CIS系統(tǒng)，沒有樹立自己品牌的意識(shí)，因此在宣傳與消費(fèi)導(dǎo)向上極為落后，在促銷、宣傳上難以形成自己的特色，從而導(dǎo)致商場(chǎng)沒有自己的特色、風(fēng)格，直

8、接降低了企業(yè)的美譽(yù)度和形象，間接使顧客的回頭率，也導(dǎo)致了目前消 費(fèi)者還是屬于自發(fā)性消費(fèi)的階段。因此，中衛(wèi)需要的是一個(gè)商業(yè)標(biāo)志性的購(gòu)物中心。三、購(gòu)物中心定位1、經(jīng)營(yíng)管理模式定位引廠進(jìn)店、聯(lián)營(yíng)為主 招商入店、提Wj品質(zhì) 招租為輔、兼顧自營(yíng)2、整體賣場(chǎng)形象定位統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)區(qū)域規(guī)劃統(tǒng)一特色經(jīng)營(yíng)服務(wù)統(tǒng)一收銀進(jìn)入財(cái)務(wù)體系統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理統(tǒng)一對(duì)外廣告宣傳、形象一致3、經(jīng)營(yíng)特色定位主要經(jīng)營(yíng)新、特、優(yōu)的商品，重點(diǎn)突出個(gè)性時(shí)尚、現(xiàn)代與商場(chǎng)現(xiàn)代化風(fēng)格一致。突出商品價(jià)值、品牌、檔次，主要鎖定收入較高的目標(biāo)顧客群，使其實(shí)現(xiàn)身份象征。品牌商品特色組合，實(shí)現(xiàn)連帶銷售。依據(jù)購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)思想、建筑風(fēng)格及經(jīng)營(yíng)規(guī)模，購(gòu)物中心定格在主

9、題營(yíng)銷為消費(fèi)者提供舒適和諧、有品味的基點(diǎn)上，致力于通過挖掘展示商品自身 的文化藝術(shù)魅力，貨品搭配的整體氛圍，從而科學(xué)的引導(dǎo)消費(fèi)者審美取向，最終確立具有自身風(fēng)范的XXXXXX勾物中心的品牌效應(yīng)。四、經(jīng)營(yíng)品種：共十九大類黃金珠寶、化妝品、旅游紀(jì)念品、眼鏡、皮具、男裝、女裝、文體用品、兒童系列、家用 電器、超市、嫡紗攝影、美容院、書店、音像制品、家俱家私、通訊、床上用品及家飾用品。五、經(jīng)營(yíng)策略1、經(jīng)營(yíng)方式：(一)經(jīng)銷、代銷與聯(lián)營(yíng)租賃(面積比例為2: 8,自營(yíng)面積為4476.82 ,招商面積為17907.29 )這種安排的考慮：(1)可適當(dāng)減少前期投入。(2)可引進(jìn)世界或國(guó)內(nèi)品牌。(3)可加大經(jīng)濟(jì)收入

10、的保障系數(shù)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。(4)便于形成我們自己的經(jīng)營(yíng)特色及內(nèi)部管理。(二)商品檔次及結(jié)構(gòu)(1)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的商品以中、高檔商品為主，頂級(jí)品牌為輔 ，兩者商品的比例為 8: 1其中自營(yíng)面積部分：中檔商品自營(yíng)營(yíng)業(yè)貨區(qū)面積的80%高檔商品面積占自營(yíng)店?duì)I業(yè)面積的20%招商面積中：中檔商品占招商面積的80%高檔占招商面積的 20%(2)商品結(jié)構(gòu)：穿的商品占招商面積的 40%用的商品占招商面積的 30%10%吃的商品占招商面積的 20%其他的是行品占招商面積的(3)商品自營(yíng)經(jīng)銷、代銷比例為 5: 5 (三)組織貨源的基本要求：(1)保持商品的檔次。(2)商品要符合店內(nèi)主題營(yíng)銷的銷售意識(shí)。(3)商品的貨價(jià)

11、要具有統(tǒng)一性。(4)買全國(guó)的商品、賣全國(guó)的商品。(5)對(duì)小類商品而言，要多品種、小數(shù)量。(6)多進(jìn)一手貨(生產(chǎn)廠及國(guó)外品牌在國(guó)內(nèi)的總代理，少進(jìn)二手貨，批發(fā)商及分銷代理商)(7)生產(chǎn)廠(商)各種有關(guān)的必備證書不齊的不進(jìn)。六、經(jīng)營(yíng)管理體制購(gòu)物中心實(shí)行集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下，購(gòu)物中心執(zhí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。行政經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)集團(tuán)總經(jīng)理執(zhí)行經(jīng)理經(jīng)理助理（商業(yè)督導(dǎo)員）營(yíng)業(yè)經(jīng)理工程經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)理審計(jì)經(jīng)理行政主管人力資源主管網(wǎng)絡(luò)主管企劃主管信息主管收銀主管 財(cái)務(wù)結(jié)算主管審計(jì)主管一樓經(jīng)理二樓經(jīng)理三樓經(jīng)理保潔主管 保監(jiān)：aigsnl 維修主管 業(yè)務(wù)主管 商檢主管 四樓經(jīng)理七、購(gòu)物中心的組織架構(gòu)圖購(gòu)物中心籌備期以籌備處形式，實(shí)行

12、總負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)下的常務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制，過渡到開業(yè)的正式組織形式。保潔部保安部監(jiān)控部維修M業(yè)務(wù)部商檢部四樓經(jīng)理部三樓經(jīng)理部二樓經(jīng)理部一樓經(jīng)理部副一樓經(jīng)理部審計(jì)部部 財(cái)務(wù)結(jié)算部信息部網(wǎng)絡(luò)部企劃部人力資源部行政事務(wù)部八、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益XXXXXX勾物中心的總面積為 22384.1 m2,以月銷售額=毛利+毛利率（25%）計(jì)算1、按月租金30元/ itf計(jì)算（中衛(wèi)市場(chǎng)最低價(jià)）：月毛利總額67152367萬(wàn)2月銷售總額2686092268萬(wàn)年銷售總額3216萬(wàn)3干2白力日銷售額881108.8萬(wàn)2、按月租金60元/ itf計(jì)算（中衛(wèi)市場(chǎng)中下價(jià)）：月毛利總額1343046134萬(wàn)3月銷售總額5372184

13、537萬(wàn)年銷售總額6444萬(wàn)6干4白力日銷售額17654817.7萬(wàn)3、按月租金90元/ itf計(jì)算（中衛(wèi)市場(chǎng)中上價(jià)）：月毛利總額2014569201萬(wàn)4月銷售總額8058276805萬(wàn)年銷售總額9660萬(wàn)9千6白力日銷售額26482226.5萬(wàn)4、按月租金120元/ itf計(jì)算（中衛(wèi)市場(chǎng)最高價(jià)）月毛利總額2686092268萬(wàn)6月銷售總額107443681千零7拾萬(wàn)年銷售總額12840萬(wàn)1.2億日銷售額35178135.2萬(wàn)5、按照月租金72.212元/ itf計(jì)算：（該數(shù)字為籌備處計(jì)算的營(yíng)業(yè)租金）月毛利總額1616400.6161萬(wàn)6月銷售總額6465602.4646萬(wàn)5年銷售總額7752

14、萬(wàn)7干7白力日銷售額21238421.2萬(wàn)（此數(shù)據(jù)為預(yù)先估計(jì)，只供參考之用）九、經(jīng)營(yíng)有關(guān)規(guī)定、要求(一)人事工作：確定各招聘人員用人標(biāo)準(zhǔn)，建立初選面試、試用一整套選人程序，保證用人質(zhì)量，同時(shí)依據(jù)工作進(jìn)度，安排好人員到崗時(shí)間培訓(xùn)工作。(二)招商工作：總體要求：引進(jìn)名牌商品，提高并保證購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)檔次，保證收益。(1)開業(yè)前貨品準(zhǔn)備。A、品種按全部營(yíng)業(yè)面積計(jì)算一平方米中應(yīng)保證45個(gè)品牌并有30%-40%的余量，以此推算購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)面積的品種應(yīng)在7萬(wàn)一9萬(wàn)。B、貨品總額應(yīng)控制在 2000萬(wàn)元，約2.53個(gè)月銷售量，其中經(jīng)營(yíng)占進(jìn)貨總額的10%C、廠家數(shù)：可建立買斷、聯(lián)營(yíng)、租賃、代銷廠家數(shù)2000個(gè)，以上安排將根據(jù)商品品類特點(diǎn)，下達(dá)到部門與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)同期安排。高檔廠家：200家中檔廠家：1800家，(2)商品檔次的把握高檔品：10% 貨量：200萬(wàn)中檔：90% 貨量：1800萬(wàn)品種： 高檔品 5千一1萬(wàn)中檔 6萬(wàn)一8萬(wàn)(3)貨品組貨與到貨的有關(guān)要求A、貨品組貨時(shí)間：招商人員到崗后，著手組織貨源，至開業(yè)前一個(gè)月，工作應(yīng)基本結(jié)束。B、到貨要求：時(shí)間和數(shù)量：“倒計(jì)時(shí)工作” 70天即可開始到貨。70天到貨應(yīng)占預(yù)計(jì)到貨總額的20% 45天到貨量是預(yù)計(jì)的 50% 30天到貨90%把握到貨順序，代銷先到、經(jīng)銷緩到或分批到、重點(diǎn)商品先到、一般商品后到。C、資金要求：依據(jù)籌