關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資分析報告（共7頁）

1、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資分析報告姓名：方文君 班級：工商管理112 學(xué)號：1104002137 評分：_首先我們必須明確房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)這兩個概念：房地產(chǎn)是指通過人類勞動建造的房屋和與房屋相關(guān)的土地。房地產(chǎn)大致分為生產(chǎn)用、住宅用、營業(yè)用、行政用和其他專業(yè)用房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，并由從事以上活動的單位（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)）所組成。目前房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，涉及業(yè)務(wù)多。 如下圖所示： 從土地購置到竣工入住至少需要2年半，這么長的周期，導(dǎo)致它的風(fēng)險也是極大的。而且我們還可以看出它有著資本密集，供應(yīng)鏈長，不可移動等特點。將房地

2、產(chǎn)市場細(xì)分之后我們會發(fā)現(xiàn)行業(yè)趨勢：進(jìn)入壁壘提高、集中度加強(qiáng)、行業(yè)整體利潤提高；有資金、品牌、開發(fā)實力的公司將面臨較大機(jī)遇；從近來年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速來看，13年較12年明顯上漲10%，對房地產(chǎn)業(yè)的投資仍處于增長狀態(tài)。商品房銷售額與銷售面積同步增長,房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長。根據(jù)最新數(shù)據(jù)來看2013年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68693億元，同比增長19.2%，增速比1-9月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資47222億元，增長18.9%，增速回落0.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.7%。 1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積616465萬平方米，同比增長14.6%，增速比1-

3、9月份回落0.4個百分點；其中，住宅施工面積451867萬平方米，增長12.1%。房屋新開工面積156275萬平方米，增長6.5%，增速回落0.8個百分點；其中，住宅新開工面積114084萬平方米，增長5.2%。房屋竣工面積59390萬平方米，增長1.8%，增速回落2.4個百分點；其中，住宅竣工面積46395萬平方米，下降0.8%。房地產(chǎn)業(yè)對從相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生巨大影響。*建筑裝飾行業(yè)是隨著房地產(chǎn)熱潮的逐步興起，快速成長起來的朝陽產(chǎn)業(yè)。近些年來，伴隨中國經(jīng)濟(jì)的快速增長以及相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，建筑裝飾行業(yè)愈加顯示出了其巨大的發(fā)展?jié)摿Α?010年我國建筑裝飾行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2.1萬億元，“十一五”期間，

4、行業(yè)的組織化和集中化程度有所提高，裝飾企業(yè)數(shù)量已由19萬家減少至15萬家左右。2011年，全國建筑裝飾行業(yè)完成工程總產(chǎn)值達(dá)到2.35萬億元規(guī)模，實現(xiàn)了12%左右的增長速度，再創(chuàng)歷史新高。2012年，在國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控常態(tài)化以及通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)下行壓力極大的背景下，材料、人工成本上漲，建筑裝飾行業(yè)受到了前所未有的沖擊，但也保持了快速發(fā)展，全年建筑裝飾行業(yè)工程總產(chǎn)值已突破2.6萬億元。同時企業(yè)也得到了新的發(fā)展，2012年的百強(qiáng)企業(yè)年平均工程產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到14.13億元。隨著中國人民生活水平的提高和綜合國力的加強(qiáng)，建筑裝飾行業(yè)不僅在建筑業(yè)中的比重不斷上升、作用日益突出，同時在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步中，

5、發(fā)揮的作用也日益重要。我國建筑裝飾業(yè)發(fā)展迅速，低碳環(huán)保將成為今后建筑裝飾業(yè)的發(fā)展趨勢。同時，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建材下鄉(xiāng)以及城市化進(jìn)程加快對我國建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來不可忽視的推動，建筑裝飾行業(yè)有望獲得更高的增長。對建筑裝飾業(yè)投資將是一個很好的方向。*房地產(chǎn)信托（REIT），就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。中國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態(tài)，受房地產(chǎn)開發(fā)成本高等因素的制約，一般房地產(chǎn)的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態(tài)。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效

6、的方法。2011年房地產(chǎn)信托市場風(fēng)起云涌，經(jīng)歷了一輪“過山車”式的發(fā)展，上半年爆發(fā)式增長，下半年盛極而衰。2011年國內(nèi)共發(fā)行了1003款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為2864.1億元，與上年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長了66.33%，發(fā)行規(guī)模同比增長了43.7%。2012年，房地產(chǎn)信托新增3163億元，同比減少15%。2012年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模相比2011年有所減少，不過仍然高于2010年；2012年年末，房地產(chǎn)信托余額為6881億元，相比前幾個季末基本持平；房地產(chǎn)信托余額占比為9.85%，房地產(chǎn)信托余額占比持續(xù)下降。進(jìn)入2013年隨著基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托明顯降溫，加之房產(chǎn)市場持續(xù)回暖，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)明顯

7、升溫。2013年1-5月共成立344款房地產(chǎn)信托，募集資金908.53億元。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于銀行，信托融資占比例很少，渠道比較單一。而在美國、香港地區(qū)等地房地產(chǎn)企業(yè)資金來源卻很廣。房地產(chǎn)信托在我國發(fā)展前景廣闊，將是一個不錯的投資選擇。 近年來，大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運而生。2011年全年，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率分別高達(dá)16.1%和23.7%。2012年1-12月，我國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到9312.00億元和3367.00億元。商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售額分別增長4.80%和12.20%。2013年1-6月，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長8.30%；辦公樓銷售面積增長31.70%。商