格力地產(chǎn)的戰(zhàn)略分析報(bào)告do作業(yè)(共9頁(yè))

1、 格力( l)地產(chǎn)的戰(zhàn)略分析(fnx)報(bào)告房地產(chǎn)由于(yuy)其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣(mài)中，其拍賣(mài)標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)占據(jù)重要地位，根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前的商品房存量約為GDP的百分之二百左右，中國(guó)房地產(chǎn)推動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，除此之外，房地產(chǎn)也還帶動(dòng)水泥.鋼鐵等20多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣一個(gè)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的產(chǎn)業(yè)，其任何的風(fēng)吹草動(dòng)足以牽動(dòng)整個(gè)宏

2、觀環(huán)境，房地產(chǎn)的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于此。以下是我對(duì)格力地產(chǎn)作出的戰(zhàn)略分析： 格力集團(tuán)有限公司成立于1985年3月，是珠海目前規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)集團(tuán)之一，連續(xù)多年在中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)名列第百位左右。經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展，格力集團(tuán)形成了工業(yè)、房地產(chǎn)兩翼齊飛、綜合發(fā)展的格局，旗下格力電器（000651）、格力地產(chǎn)（600185）均為上市公司。 地產(chǎn)板塊是格力集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)，目前，格力地產(chǎn)已發(fā)展成為一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)于一體的大型企業(yè)，在珠海、西安、重慶等地?fù)碛?0余 家下屬公司，業(yè)務(wù)范圍遍及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全鏈條，并于2009年9月成功上市。格力地產(chǎn)建筑項(xiàng)目遍布珠海，曾榮獲全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū)、詹天佑優(yōu)秀

3、住宅小區(qū)金獎(jiǎng)、全球人居環(huán)境生態(tài)社區(qū)等大獎(jiǎng)。格力集團(tuán)下設(shè)非銀行金融機(jī)構(gòu)珠海格力集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司。作為集團(tuán)發(fā)展的重要資金平臺(tái)，財(cái)務(wù)公司通過(guò)集中資源，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立資金借貸新體系，實(shí)現(xiàn)全集團(tuán)資金計(jì)劃一盤(pán)棋，結(jié)算業(yè)務(wù)一中心，大大提高了集團(tuán)的融資能力，為兩大板塊的發(fā)展提供有力支持。宏觀(hnggun)環(huán)境分析：近年來(lái),隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和住房體制改革(t zh i )的不斷深化,中國(guó)(zhn u)的房地產(chǎn)業(yè)已日趨成熟和完善,房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí),部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象,表現(xiàn)為價(jià)格的不合理持續(xù)上漲,房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無(wú)效供給過(guò)剩并存,

4、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范,房地產(chǎn)的投機(jī)性需求日益增長(zhǎng)等。這些問(wèn)題不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全,也深刻影響了廣大人民的生活以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此,從2003年下半年開(kāi)始,針對(duì)持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)和增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資,中國(guó)政府果斷采取了一系列宏觀調(diào)控措施。但經(jīng)過(guò)五年多的調(diào)控,并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行根本改善,部分城市仍然存在著房?jī)r(jià)持續(xù)走高、房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)失衡等問(wèn)題。中國(guó)目前房地產(chǎn)投資約占社會(huì)(shhu)固定資產(chǎn)投資的20%。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)是中國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)(tu dng)因素，但以控制固定投資增速為由限制房產(chǎn)投資則值得商榷。中國(guó)城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右，

5、所以房地產(chǎn)投資(tu z)主要應(yīng)視為消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國(guó)目前的投資率將下降6-7個(gè)百分點(diǎn)。大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房要求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動(dòng)性住房需求，完成工業(yè)化對(duì)工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國(guó)城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，持久旺盛的住房需求決定了未來(lái)幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度是合理的、正常的。今后幾十年是中國(guó)城市化加速階段(jidun)，每年城市人口將增加1000多萬(wàn)，2013年前后(qinhu)中國(guó)的城市化率

6、將超過(guò)50%，2020年中國(guó)(zhn u)的城鎮(zhèn)人口將超過(guò)7.5億。據(jù)測(cè)算，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積將達(dá)到400億m2,年均需求增加房屋建筑面積16億m2。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱(chēng)為支柱產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)則是確定無(wú)疑的。二 行業(yè)分析我國(guó)的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，正步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說(shuō)的開(kāi)始步入“拐點(diǎn)”。當(dāng)然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”，而不是我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來(lái)看，我國(guó)房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：1. 泡沫成份開(kāi)始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力。 一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，在

7、緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。與此同時(shí)，萬(wàn)科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷(xiāo)售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房?jī)r(jià)進(jìn)行拋售。2. 成交量萎縮，空置率上升。與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望(gunwng)情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年1月至5月，上海月平均(pngjn)成交面積為83萬(wàn)平方米，而2007年月均成交(chng jio)面積為174萬(wàn)平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量為100.8

8、9萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比4月份增長(zhǎng)8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量?jī)H33.62萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等許多城市的成交量也開(kāi)始萎縮，空置率不斷攀升。3.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。 目前，我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來(lái)，房貸長(zhǎng)期以來(lái)被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開(kāi)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門(mén)檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模

9、成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房?jī)r(jià)下跌，一些購(gòu)房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無(wú)疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。4.市場(chǎng)開(kāi)始走向分化，一些(yxi)實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源。三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房

10、地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無(wú)力支付(zhf)巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。當(dāng)然(dngrn)，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。5.房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來(lái)自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。三 競(jìng)爭(zhēng)策略分析2）SWOT分析SWOT分析是一種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析方法，利用此方法對(duì)的格力地產(chǎn)分析，主

11、要是：優(yōu)勢(shì)A,品牌優(yōu)勢(shì)B,豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)C,目標(biāo)成本控制優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)必然日趨激烈,房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌在所難免,本公司將面臨日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng). 機(jī)會(huì)1 銳意革新，把現(xiàn)有存量土地的文章做好，這既是新課題，又是好機(jī)會(huì)。威脅1,政策風(fēng)險(xiǎn)2,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)3,管理風(fēng)險(xiǎn)具體分析如下(rxi)：A,品牌優(yōu)勢(shì)在目前(mqin)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,企業(yè)品牌無(wú)疑將會(huì)為企業(yè)價(jià)值帶來(lái)無(wú)形(wxng)的提升.格力地產(chǎn)經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展沉淀了大量無(wú)形資產(chǎn),其品牌形象已深入人心,在珠海建立了廣泛的客戶基礎(chǔ),為公司的持續(xù)發(fā)展奠定了品牌優(yōu)勢(shì).格力集團(tuán)為公司的控股股東,格力品牌在珠海及全國(guó)范圍內(nèi)具有良好的口碑,可以利

12、用格力集團(tuán)的資源優(yōu)勢(shì)及格力品牌優(yōu)勢(shì),為公司持續(xù)發(fā)展提供保障.B,豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)格力地產(chǎn)倡導(dǎo)品牌的力度在于品質(zhì),品牌的精度在于細(xì)節(jié),以形成嚴(yán)謹(jǐn)精致的建筑藝術(shù),讓建筑表現(xiàn)城市的品位.在開(kāi)發(fā)精品工程格力廣場(chǎng)和格力香樟等項(xiàng)目的過(guò)程中,以精深的規(guī)劃設(shè)計(jì),精良的建筑質(zhì)量,精銳的工程技術(shù)和精準(zhǔn)的項(xiàng)目管理獲得了業(yè)界和消費(fèi)者的高度評(píng)價(jià),同時(shí)也積累了豐富的技術(shù),管理和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),凝聚了大批的專(zhuān)業(yè)人才和精英.C,目標(biāo)成本控制優(yōu)勢(shì)1,政策(zhngc)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控(hn un dio kn)政策的影響較大,房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體(zngt)運(yùn)行情況高度相關(guān),國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策(如信貸政策,金融政策,稅收

13、政策等)和行業(yè)政策(如土地調(diào)控政策,住宅相關(guān)政策等)的變化都將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較大影響.近年來(lái),由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng),局部地區(qū)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題,為促使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,國(guó)家相關(guān)部門(mén)在行政,稅收,信貸,土地管理等方面已出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策.但如果未來(lái)宏觀調(diào)控政策再度趨緊,則短期內(nèi)有可能對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展造成不利影響.2,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng),過(guò)程復(fù)雜,投入資金量大,涉及部門(mén)和協(xié)作單位多等特點(diǎn).公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能面臨產(chǎn)品與原材料價(jià)格波動(dòng),城市規(guī)劃調(diào)整等外部因素導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度增大,土地儲(chǔ)備受政策和市場(chǎng)變化,產(chǎn)品溢價(jià)空間縮小導(dǎo)致公司盈利能力下

14、降,與協(xié)作方發(fā)生糾紛等業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),公司在經(jīng)營(yíng)中若不能及時(shí)應(yīng)對(duì)和解決上述問(wèn)題,可能對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定的影響.3,管理風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過(guò)二十年的經(jīng)營(yíng)積累,公司培養(yǎng)了一批經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)務(wù)骨干,但隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大,會(huì)對(duì)自身的管理能力提出更高的要求,如果公司在人力資源保障,風(fēng)險(xiǎn)控制,項(xiàng)目管理等方面不能及時(shí)跟上,公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將面臨一定的管理風(fēng)險(xiǎn)公司在兼顧產(chǎn)品價(jià)值和目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)力的基礎(chǔ)上,根據(jù)預(yù)期的目標(biāo)收益鎖定產(chǎn)品的基本目標(biāo)成本,制定項(xiàng)目成本預(yù)算,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中始終堅(jiān)持質(zhì)量是企業(yè)的生命,成本是競(jìng)爭(zhēng)的核心原則.在開(kāi)發(fā)管理方面,從規(guī)劃,設(shè)計(jì),施工到銷(xiāo)售,物業(yè)服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié),堅(jiān)持以成本預(yù)算控制為中心,一方面保障產(chǎn)品質(zhì)量與品質(zhì)的必要投入,另一方面壓縮控制非必要的成本開(kāi)支,力求精簡(jiǎn)高效;在成本控制方面,實(shí)行嚴(yán)格的成本核算流程