河南濮陽房地產(chǎn)市調(diào)報告(59張幻燈片)課件

1、河南濮陽市調(diào)報告營銷策劃中心時間：2012.8.27目 錄 CATALOG 概述與城市位置及輻射圖禹州房地產(chǎn)市場分析 土地市場 商品房市場重點樓盤情況 重點樓盤分布 重點樓盤數(shù)據(jù)匯總 小結(jié)項目地塊分析 項目地塊指標(biāo)及四周 項目SWOT分析調(diào)研的目的城區(qū)調(diào)研的重點區(qū)域調(diào)研總況分析總結(jié)二、項目區(qū)域分析一、宏觀經(jīng)濟背景分析三 、市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析濮陽項目區(qū)域分析 禹州區(qū)位圖河南省濮陽 濮陽縣與濮陽市的區(qū)位關(guān)系濮陽市與濮陽縣城區(qū)的關(guān)系圖濮陽市濮陽縣 濮陽地圖目標(biāo)地塊長慶路禹王廣場濮陽市紅旗路國慶路平安路軟件科技園大型居住區(qū)（部分動工中）商住億豐CBD正佳工廠工業(yè)區(qū)2013年河南各縣GDP排名禹州排名33

2、/108濮陽宏觀經(jīng)濟背景分析濮陽縣位于魯豫兩省交界處，是中原經(jīng)濟區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟圈銜接融合的前沿、國務(wù)院確定國家級濮范臺綜合試驗區(qū)核心區(qū)、省際交匯區(qū)域中心城市。GDP排名河南第33位，濮陽市第1位。濮陽縣是一座歷史文化名城，歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，是中華民族的發(fā)祥地之一，擁有50000年古老文明。濮陽是“顓頊遺都、帝舜故里”。1987年4月20日，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷濮陽市郊區(qū)，設(shè)立濮陽縣，駐城關(guān)鎮(zhèn)；6月12日，正式撤銷市郊區(qū)恢復(fù)濮陽縣建置。濮陽縣城西南西水坡出土了距今6400多年仰韶文化時期的蚌塑龍虎型圖案，轟動中外考古界，被稱為“中華第一龍”，濮陽縣也因此被贊譽為“中華龍鄉(xiāng)”。 濮陽縣轄10個鎮(zhèn)、10

3、個鄉(xiāng)?？?cè)丝?13.52萬，城區(qū)人口22.5萬（2012年）。城鎮(zhèn)化率19.82%。 2011年，累計組織國內(nèi)勞務(wù)輸出156.9萬人次，國外勞務(wù)輸出2500余人次，實現(xiàn)務(wù)工收入170余億元，農(nóng)民務(wù)工收入已占到純收入50%以上，被表彰為“河南省勞務(wù)輸出基地先進縣”。 地理位置-南部及東南部以黃河為界，與山東省東明縣、鄄城縣隔河相望；東部、東北部與河南省范縣及山東省莘縣毗鄰；北部、西北部與河南省濮陽市、清豐縣相臨；西部、西南部與河南省內(nèi)黃縣、滑縣、長垣縣接壤。2012年，全縣生產(chǎn)總值248億元，社會消費品零售總額82.63億元，地方一般預(yù)算收入24.3億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19209元，農(nóng)民

4、人均純收入7086元。 概述(濮陽縣交通便利，京港高鐵、鄭濟高鐵在境內(nèi)形成“十字形”客運通道；中國第一條設(shè)計30噸軸重、開行萬噸大列的重載鐵路山西中南部鐵路橫貫濮陽縣全境，東連京九，西接京廣大動脈；106國道、大廣高速、范輝高速、德商高速穿境而過，距鄭州、濟南兩個國際機場均在200公里左右 。鄭州機場200KM濟南機場200KM【 房地產(chǎn)市場分析】 土地市場第一地塊在項目意向地塊東側(cè)長慶路對面，意向地塊南側(cè)國慶路南側(cè) 濮陽各經(jīng)濟數(shù)據(jù)比較一城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2010201120121常住人口（萬人）104.66萬109.3萬113.5萬2城區(qū)人口（萬人）22.1萬22.3萬22.5萬3GDP（億元）1

5、92.3億227億248億4GDP增速（%）15.60%12%11%5社會消費品零售總額（億元） 70.39億75.47億82.63億6城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 13343元15251元16749元7住宅成交面積(萬平米）萬萬萬8住宅施工面積(萬平米)萬 萬萬9住宅新開工面積（萬平米）萬 萬萬截止2014年4月10日濮陽縣共11個開發(fā)商，17個樓盤項目，共有2349套商品房屋可售。截止2014年4月10日10時濮陽縣共成交4831套商品房，成交面積達500567.55平方， 截止下午15:13成交4861套，503685.99平方項目半徑3公里范圍內(nèi)樓盤信息項目半徑35公里范圍內(nèi)樓盤信息樓盤名

6、稱狀態(tài)建筑面積均價元/樓盤名稱狀態(tài)建筑面積均價元/中信上景灣在建8.9萬m23500未來園未開工32萬m23500龍都花園在建4.36萬m23300公園一品在建19.6萬m23800龍溪地在售18.6萬3800格瑞斯小鎮(zhèn)在售27萬m23800越繡花園在售18.4萬m23700龍城印象在售3.5萬3400建業(yè)城在售50萬m24000物業(yè)名稱億豐時代廣場位置中原西路與化工二路交匯處 物業(yè)類型商鋪面積140000層數(shù)業(yè)態(tài)賣場配套住宅、學(xué)校、公園經(jīng)營狀況在建中【商業(yè)競品分析】 2013年重要樓盤售價濮陽縣新建樓盤主要集中在京開大道（解放路）、鐵丘路、國慶路以及長慶路兩側(cè)；京開大道（解放路）、長慶路作為

7、濮陽縣前往濮陽市的主干道，目前解放路已開發(fā)殆盡，而長慶路周邊正在開發(fā)或待開發(fā)；濮陽縣大力向東區(qū)發(fā)展，已有的工業(yè)企業(yè)即將搬遷，未來長慶路兩側(cè)將會使開發(fā)的重點。住宅商業(yè)安置房房價在2800元/平方左右【住宅地價樓價分析】新城區(qū)老城區(qū)平臺均價35004200平臺均價3600-3800樓盤名稱龍溪地位置鐵丘路與工業(yè)路交匯處建筑面積330000總套數(shù)2000容積率1.3主力戶型三室兩廳均價3800交房時間2012年【住宅競品分析】樓盤名稱建業(yè)城 位置京開大道與站南路交會處南200米 建筑面積500000總套數(shù)3477容積率1.6主力戶型二室二廳、三室兩廳均價4200交房時間 同行業(yè)商圈分析名稱出租面積開

8、業(yè)年份平均租金距離代表品牌億豐國際家具城7萬（總結(jié)14萬 ）201320元/(月平米)8.8km掌上明珠、德意、雙虎正大佳美生活廣場（城市綜合體）23萬在建1.2km佰德源祥21萬201313-18元/(月平米)0km信息產(chǎn)業(yè)園，引進電商小結(jié)：2013年二手房轉(zhuǎn)移登記844件，面積約9 ，成交金額1.76億萬元，2013年公租房建設(shè)任務(wù)2222套，占地面積50畝，建筑規(guī)劃面積99945，而目前濮陽縣的住宅銷售量在2014年第一季度為45萬左右，這數(shù)據(jù)對比顯示濮陽縣住宅市場目前完全由健康的剛需市場作支撐。建議公司可介入濮陽縣住宅市場，只是政府謹(jǐn)規(guī)劃并已開工的十萬人大型居住區(qū)已經(jīng)在局部動工過程中，

9、后期市場會有些影響，所以建議，如涉及濮陽縣住宅項目，宜快、項目體量不宜大；城區(qū)經(jīng)濟優(yōu)越人群改善居住及鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工者為城區(qū)住宅購房的重要剛需消費群體，120平米三房兩廳，購置總價在4560萬左右；目前濮陽縣商業(yè)用房基本以沿街店鋪為主，就新建的大型專業(yè)化市場也遠(yuǎn)離城區(qū)億豐市場銷售率也非常高，銷售價格也比較理想（7000元/平方左右），隨著濮陽縣城人口快速增加，商業(yè)需求已經(jīng)迫在眉睫，開發(fā)商業(yè)用房有較大的市場空間存在，建議公司介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。建議：住宅及商業(yè)地產(chǎn)均可開發(fā)【項目地塊分析】項目地目標(biāo)地塊長慶路禹王廣場濮陽市紅旗路國慶路平安路軟件科技園大型居住區(qū)（部分動工中）商住億豐CBD正佳工廠工業(yè)區(qū)

10、項目地塊指標(biāo)及四周用地性質(zhì)用地面積(畝)容積率建筑密度（）綠化率（）建筑限高（m）商住用地約208畝- 南面為閑置地塊 西面為張弓北路北側(cè)為八車道的紅旗路，紅旗路為地方行政中心道路今年十月份完全貫通西側(cè)目前為規(guī)劃的平安路，預(yù)計24米車道地塊南側(cè)為八車道的國慶路，今年十月份完全貫通東側(cè)為八車道的長慶路，縣與市的快速通道【地塊四至】長慶路以西西鄰待拆遷村莊東面為縣規(guī)劃地新城區(qū)國慶路以北南邊有待建的大型10萬人的社區(qū)紅旗路以南北臨在建樓盤中信上景灣宗地情況介紹1）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；2）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)沒有水渠、較深的溝壑、池塘，沒有高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素存在，沒有明

11、顯因素會導(dǎo)致?lián)p失實際用地面積；3）地塊西側(cè)有少量農(nóng)民住宅住宅，西南側(cè)有一座醫(yī)院，地塊東北側(cè)有一加油站，目前適合開工的為東南地塊（長慶路國慶路交叉地塊）約，60多畝，加油站可在年內(nèi)搬遷，醫(yī)院在年底或明年可以搬遷，少量農(nóng)民房在項目落地后的一年內(nèi)（快可在今年十月份）可以搬遷完；4）地下情況，原先為農(nóng)用地，無明顯地下構(gòu)建存在；土地完整性較高5）地質(zhì)情況： 項目SWOT分析優(yōu)勢：區(qū)位條件良好，地塊處于縣與市快速通道核心位置，西靠縣城，離縣府一公里內(nèi)，在同一大道上，離地級市距離三分鐘車程，后期潛力巨大；道路進出方便，交通可進入性強；項目所在區(qū)域土地資源稀缺性，產(chǎn)品具有廣闊的市場空間和開發(fā)價值。置，兩者對比

12、產(chǎn)生的價值空間易體現(xiàn)機會：縣城人口的快速增長及住宅的高業(yè)績銷售為本地的專業(yè)化市場需求提供了巨大的空家；目前已入戶地方的億豐家具建材大市場距離縣城比較遠(yuǎn)，從區(qū)位的價值比較，對本案有價值提升作用；市區(qū)目前中高端家居建材的消費場所及不成熟，雖2013年有兩個紅星美凱龍項目已經(jīng)簽約落地，但因其地塊的拆遷工作在一年以內(nèi)無法交地開建，所以對公司落地?fù)屨枷葯C的有利威脅：在本項目地塊北側(cè)的正佳廣場，現(xiàn)因體量較大，開發(fā)商也同步在爭取紅星美凱龍合作劣勢：因土地拆遷成本較高，土地成本方面需要繼續(xù)斡旋，如項目確定，需密集性的開始溝通項目價格適宜。離市太近，已無縫銜接，項目后期商業(yè)運營會受到市區(qū)的部分沖擊。濮陽市場調(diào)研

13、數(shù)據(jù)分析【 調(diào)研的目的】 了解經(jīng)營者以及投資者對項目的需求，以便更好的為我們產(chǎn)品定位服務(wù)。 通過全業(yè)態(tài)市調(diào)，為項目后續(xù)的招商與銷售做前期客戶籌備。 第一節(jié) 調(diào)研的目的調(diào)研目的【 城區(qū)調(diào)研的重點區(qū)域】 第二節(jié) 城區(qū)調(diào)研的重點區(qū)域 濮陽部分商鋪照片億豐開業(yè)【第三節(jié). 調(diào)查總況分析】 第三節(jié) 調(diào)查總況分析家居建材 五金餐飲時尚購物生活配套休閑娛樂小計路調(diào)合計人數(shù)3413484781614495308803占比6.86%27.07%16.97%15.76%32.53%0.8%100%備注此次市調(diào)深訪商家 495 戶；生活配套家居餐飲濮陽市調(diào)業(yè)態(tài)分析休閑娛樂時尚購物建材休閑娛樂：酒店、美容、會所足浴等家

14、居：家具、家紡等建材：五金電料、陶瓷、衛(wèi)浴、門窗、油漆、太陽能、裝飾等餐飲：飯店、小吃、面包房等時尚購物：服飾、箱包、鞋帽、化妝品等生活配套：超市、美發(fā)、工藝品、鐘表、眼鏡、書店、電腦、家電、電動車、煙酒、藥店等 第三節(jié) 調(diào)查總況分析業(yè)態(tài)說明： 1.目前商鋪結(jié)構(gòu)各行業(yè)調(diào)研結(jié)果目前店鋪結(jié)構(gòu)家居建材生活配套底層單鋪一拖二一拖三大賣場70.6%91%94.4% 11.8%5%3.7%0%2%1.9%17.6%2%0%大部分商戶熱衷于底層單鋪的結(jié)構(gòu)形式，少量商戶會選擇一拖二的形式，建議內(nèi)街一二分層式建筑，利用地段優(yōu)勢，做層高可達自行分割，提升單價以期項目效益最大化小結(jié) 2.目前店鋪權(quán)屬店鋪權(quán)屬家居建材

15、生活配套97% 97.8%96.9%3%2.2%3.1%自有租賃針對當(dāng)?shù)叵M者喜歡租賃經(jīng)營的消費習(xí)慣，可以考慮采取售后返租政策，吸引商家及當(dāng)?shù)赝顿Y客進行投資。小結(jié) 3.您對商鋪購買的選擇主要取決于以下哪些要素20%7.14%11.1%33.3%14.3%42.2%40%32.1%24.4%40%28.6%22.2%6.7%28.6%11.1%0%3.5%6.7%13.3%7.1%8.9%6.7%14.3%4.4%0%0%0%20%14.7%13.3%66.7%50%57.8%政府支持商業(yè)氛圍市場繁榮升值潛力業(yè)態(tài)規(guī)劃稅收政策管理費用配套設(shè)施建筑結(jié)構(gòu)市場品牌地段位置購買要素家居建材生活配套小結(jié)市場

16、繁榮、商業(yè)氛圍、地段位置及升值潛力是決定商家選擇商鋪的重要因素，其中塑造地段價值和市場期望值來吸引人氣及造勢尤為重要。11000-12000 5.您對商鋪購買意向價格91%88.1%87.6%3%10.4%8.7%3%1.5%3.1%3%0%0.6%500070007000-90009000-11000小結(jié)按當(dāng)?shù)刈》績r格及調(diào)研結(jié)果上表反映了當(dāng)?shù)厣碳业纳虡I(yè)意識不成熟，利用品牌、項目設(shè)計來引導(dǎo)客戶的商業(yè)潛在價值及地塊的升值潛力表述達到項目銷售高溢價。意向購買價格家居建材生活配套 8.您意向購買的商鋪價格（大賣場）%6000-8000元8000-10000元10000-12000元小結(jié)意向購買價格家

17、居建材時尚購物生活配套 9.您是否聽說過紅星美凱龍？是否%0%0%小結(jié)是否聽說過紅星美凱龍家居建材生活配套 10.您覺得我公司項目地段如何？%很好好一般不行小結(jié)地段如何家居建材生活配套 11.您是否愿意進駐乾北-紅星美凱龍？44.1%20.9%28%55.9%79.1%72%愿意不愿意目前來看，濮陽商家的消費觀念還沒開發(fā)，對于商家入駐后的市場氛圍渲染是提升入駐率的核心工作小結(jié)進駐意向家居建材生活配套 12.您會選擇租賃還是購買（愿意進駐前提下）？6.7%3.6%8.9%86.6%75%80%6.7%21.4%11.1%租賃看情況購買建材商家購買意識比較強，后期在銷售與設(shè)計上要多考慮到適合建材五

18、金類商家商鋪需求核心店小結(jié)購買意向家居建材生活配套 13.如果您入駐此項目，您認(rèn)為適合自己的理想面積是13.3%7.1%8.9%13.3%14.3%40%0%21.4%11.1%26.7%32.2%20%20%17.9%15.6%26.7%7.1%4.4%30-5050-8080-200200以上20以下20-30小結(jié)店鋪理想面積家居建材生活配套 14.您對倉儲的需求面積%100-200200-300不需要50以下50-100小結(jié)倉庫面積家居建材生活配套 15.您認(rèn)為合理的租金價格？%15元/月以下15-30元/月31-60元/月61-90元/月小結(jié)90元/月以上理想租金家居建材生活配套 17

19、.有意入駐商戶對乾北-紅星美凱龍商貿(mào)城的要求有哪些？%小結(jié)市場品牌管理模式服務(wù)功能政策優(yōu)惠廣告宣傳業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲娛樂金融機構(gòu)倉儲物流其他客戶關(guān)注家居建材生活配套 18.您對我項目是通過什么途徑獲取的%0%0%0%朋友介紹地方廣播網(wǎng)絡(luò)廣告牌小結(jié)獲取途徑家居建材生活配套 19.路人購置商鋪意愿度40以下40-7070以下70-100濮陽縣居民目前對商鋪的投資欲望不是很強烈，多數(shù)處于觀望狀態(tài)，項目價值塑造是關(guān)鍵，怎么樣將觀望群體變?yōu)橘徺I力是工作核心之一小結(jié)商鋪面積很強烈想看看1%9.8%13.8%1.8%13.8%3.1%0 %8.6%5.5%1 %6.7%4.9%0.3%2.1%2.1%0 %0%0

20、.6%0 %0.6%1.8%100-200200-300其他近期沒有打算沒有 23. 住宅需求統(tǒng)計0.3%2.4%3.1%0.6%0%0.6%0.3%0.3%2.8%6.7%3.4%3.1%7%2.1 %0.6 %0.6 %0%8.3%7%4.3%6.1%1.5%3.1 %0.3%1.2%9.4%12.2%7.3%3%0.9%0.9%0.3%一年內(nèi)兩年內(nèi)三年內(nèi)濮陽住宅購買意愿度比較高，住宅需求期望90120平方左右為主小結(jié)面積二室8090二室90100三室90115三室115125三室125140四室130144四室144155四室155165 總結(jié)1、家具類商家搬遷意向度大于55%，品牌價值

21、訴求等本地上級入駐是后期運營的重點工作方向。2、沿街租金視地段不同在1.26.67元/月/平方不等，家居建材市場0.51.6元/月/平方不等。3、禹州商博城二樓商家搬遷可能性兩年內(nèi)幾乎為零（商家的店鋪裝修成本較高），兩三年后應(yīng)是商鋪重裝高峰期，商鋪搬遷可能性極大；豫華、建材大市場商家因市場管理無序、雜亂差現(xiàn)象短期搬遷可能性比較大；項目地塊豫龍家居市場因地塊拆遷因素，短期內(nèi)搬遷可能性較大。4、禹州商家不喜歡一拖三的商鋪建筑結(jié)構(gòu)；5、建材五金類對店面要求主要集中為：底層單鋪、一拖二形式的，其中90%熱衷于底層單鋪，面積在80200平米。家居、建材類總結(jié)：5、家居類對店面要求主要集中為：底層單鋪、一

22、拖二形式的，其中90%熱衷于租賃，面積需求在200平米或以上。6、主要配套設(shè)施為倉儲、物流及停車場，因當(dāng)前建材經(jīng)營商戶都為臨街形式，以上因素都對當(dāng)前銷售產(chǎn)生影響。（可在附近或禹亳鐵路南側(cè)租賃一用地建倉儲租賃）7、在給予政策優(yōu)惠的情況下，為吸引目標(biāo)客戶，建議在市場培育前期租金不宜過高，吸引商家入駐，形成群聚效應(yīng)。8、規(guī)范化統(tǒng)一管理運營是我們建材類目標(biāo)商戶（也是最大商鋪購買群體之一）的最大期望。5、家居（非家居）建材類商戶購買比例是14%，租賃意向是85%左右。整體進駐意向較濃。 禹州家具市場 濮陽建材市場【第四節(jié). 總結(jié)】 濮陽城區(qū)給人總體的感覺是人流量較大，老商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍較濃，但多處于建筑和設(shè)備都處于陳舊的狀態(tài)，濮陽縣目前好點的消費都往市區(qū)流失，濮陽的城鎮(zhèn)化速度處于快速增長過程中，因城市擴容等各方面利好因素，縣需要有良好的商業(yè)氛圍來滿足城鎮(zhèn)化的配套需求，所以商業(yè)市場發(fā)展的空間廣闊。我們的總體建議是：房地產(chǎn)： 商品房市場可介入； 原因： 1.濮陽原先基本依賴于油田經(jīng)濟，目前正逐步擺脫這種依靠，濮陽縣規(guī)劃了大片高新工業(yè)區(qū)，目前已經(jīng)有相