房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)風(fēng)險及防范

1、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)風(fēng)險及防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款需“四證”齊全：國有土地使用證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程開工許可證；房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)分析：房地產(chǎn)是中小企業(yè)或者個人最重要的財產(chǎn)之一，因標的物價值很高、收益大、市場容 量大等而受到普遍的重視。特別是中小企業(yè)可以利用企業(yè)或者個人房地產(chǎn)來獲取較大 額度的融資，以解決臨時性資金需求，加上房地產(chǎn)可以方便的估價、交易，現(xiàn)在正逐 步成為一些典當(dāng)行主要的業(yè)務(wù)項目。但是我們知道，目前中國的中小企業(yè)和居民個人 自主擁有的房地產(chǎn)并不是很多，絕大多數(shù)典當(dāng)后的房地產(chǎn)仍由當(dāng)戶使用，這也就是說 房地產(chǎn)典當(dāng)實際上是一種抵押擔(dān)保而非質(zhì)押擔(dān)保，典當(dāng)行并沒有真實地取得

2、房地產(chǎn)的 占有權(quán)，因而在絕當(dāng)發(fā)生時，典當(dāng)行可能因巨大的交易費用而無法行使應(yīng)得的所有權(quán)。這一理論的現(xiàn)實證明就是：絕當(dāng)后的房屋可能因“有人居住”而導(dǎo)致法院無法執(zhí)行， 最終典當(dāng)行承擔(dān)損失。注：這里的“有人居住”包括兩種情況：按照民法理論“買賣不破租賃”，抵押房屋在抵押之前已經(jīng)出租，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使抵押人將抵押房產(chǎn)讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物，即典當(dāng)行在抵押房產(chǎn)上，需要與承租人繼續(xù)執(zhí)行租賃合同，使得典當(dāng)行蒙受損失。（合同法第 229 條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。民通

3、意見119 條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。）設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是抵押人的唯一生活資料，在執(zhí)行時比較困難，有六個月的寬限期，在這期限內(nèi)，占用典當(dāng)行的資金，典當(dāng)行蒙受損失。（ 最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定(2005 年 11 月 14 日最高人民法院審判委員會第 1371 次會議通過(法釋200514 號)中華人民共和國最高人民法院公告最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定已于2005 年 11 月 14 日由最高人民法院審判委員會第 1371 次會議通過，現(xiàn)予公布，自 2005 年 12 月 21

4、日起施行。二五年十二月十四日根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法等法律的規(guī)定，結(jié)合人民法院民事執(zhí)行工作的實踐，對人民法院根據(jù)抵押權(quán)人的申請，執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的問題規(guī)定如下：第一條對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。第二條 人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動騰空房屋，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。第三條上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定， 并按照民事訴訟法第二百二

5、十九條的規(guī)定執(zhí)行。強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。第四條申請執(zhí)行人提供的臨時住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房， 面積參照建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的城鎮(zhèn)最 低收入家庭廉租住房管理辦法所規(guī)定的人均廉租住房面積標準確定。第五條 申請執(zhí)行人提供的臨時住房，應(yīng)當(dāng)計收租金。租金標準由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院參照當(dāng)?shù)赝惙课葑饨饦藴蚀_定，當(dāng)?shù)責(zé)o同類房屋租金標準可以參照的，參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準確定。已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣

6、價款中優(yōu)先扣除。第六條被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強制遷出。第七條本規(guī)定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解釋與本規(guī)定不一致的， 以本規(guī)定為準。）房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)風(fēng)險：（1 ）絕當(dāng)風(fēng)險絕當(dāng)風(fēng)險是典當(dāng)行面臨的最大經(jīng)營風(fēng)險。當(dāng)客戶違約，不能按期足額償還貸款，房地產(chǎn)成為絕當(dāng)，難以變現(xiàn)時，必然會占用典當(dāng)行的大量資金，造成資金短期無法收回， 資本周轉(zhuǎn)困難；同時增加典當(dāng)行的營業(yè)成本，一般來說，作為二手房產(chǎn)，銷售變現(xiàn)的渠道相對較窄，銷售過程中占用大量的人力、物力，成本較高；道德風(fēng)險道德風(fēng)險主要是由于信息不對稱，典當(dāng)行面臨客戶騙取當(dāng)金的風(fēng)險。因為房地產(chǎn)業(yè)信息透明度不高，典當(dāng)行

7、難以了解到房地產(chǎn)的真實信息；操作風(fēng)險是指辦理房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)過程中由于內(nèi)控制度不健全，監(jiān)督制度不完善，內(nèi)部工作人 員錯誤操作而導(dǎo)致直接或間接損失的風(fēng)險。比如，對客戶的房產(chǎn)和提供的證件考察不 實不準；對涉及房產(chǎn)占有、使用、收益、處分和共有問題審查不嚴；對抵押人的信譽、償還能力未認真了解；操作過程中只收取房地產(chǎn)證而未去抵押登記、房地產(chǎn)估價不準 等等，這些極易引起法律糾紛和騙當(dāng)絕當(dāng)?shù)陌l(fā)生，造成典當(dāng)行的損失；注：盡量避免不登記的情況發(fā)生，應(yīng)盡可能辦理登記；如果是簽了合同后借款人不原去辦理抵押登記手續(xù)，可以訴訟要求履行合同；如果借款期限屆滿后實際發(fā)生了簽訂合同沒有登記的情況，在訴訟時應(yīng)據(jù)理力爭，主張典當(dāng)合

8、同有效，要求當(dāng)戶繼續(xù)辦理抵押登記手續(xù)，并依據(jù)合同法 107 條第 1 款主張息費和違約金，或要求賠償損失。l主張典當(dāng)合同有效的理由：我國合同法明確規(guī)定，只有合同違反法律、行政法規(guī)定的強制性規(guī)定才無效，而典當(dāng)管理辦法從法律層次上講知識一個用于行政管理的部門規(guī)章，無權(quán)決定合同的效力、違法典當(dāng)管理辦法的合同，不是無效合同；典當(dāng)合同中有關(guān)“借款金額、利息、綜合費、逾期違約金”的約定均屬主合同范疇， 而抵押、質(zhì)押屬于從合同范疇，抵押、質(zhì)押不成立或被確定無效不影響典當(dāng)主合同的 效力；司法實踐中，最高人民法院的部分案件和批復(fù)均是從擔(dān)保法、合同法的角度來對合同效力進行判斷，都說明抵押成立與否不影響典當(dāng)合同的效

9、力；法律規(guī)章沖突風(fēng)險目前，典當(dāng)業(yè)只有作為部門規(guī)章的典當(dāng)管理辦法，其效力低于法律的效力，一旦引起訴訟，典當(dāng)行依據(jù)典當(dāng)管理辦法提出訴訟請求，與其他法律法規(guī)相沖突時， 法院優(yōu)先以合同法、擔(dān)保法、物權(quán)法等法律法規(guī)為依據(jù)進行判決，典當(dāng)行的利益將得不到根本的保證。比如破產(chǎn)法規(guī)定企業(yè)的欠稅和所欠工程款先于抵押權(quán)受償，這將使典當(dāng)行受償?shù)娘L(fēng)險大為增加；物權(quán)法規(guī)定，建筑物與該建筑物 占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，如果抵押人憑房產(chǎn)證抵押貸款，而將房屋所 在的土地使用權(quán)另行抵押登記，“一女二嫁”，將使典當(dāng)行難以完全實現(xiàn)自己的債權(quán)； 如果房地產(chǎn)典當(dāng)所約定的息費率過高，即使沒有違背典當(dāng)管理辦法的規(guī)定，法院 也可能認

10、為違背民法通則公平的基本原則，則典當(dāng)行應(yīng)收取的大額息費將無法收 回。注：擔(dān)保法36 條：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。（集體土地不得辦理抵押借款；集體土地如果用來辦理抵押借款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。）城市房地產(chǎn)管理法32 條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。（5 ）房地產(chǎn)抵押物的風(fēng)險抵押房地產(chǎn)不具備抵押資格，如權(quán)

11、屬有爭議的房地產(chǎn)，用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)等；注：擔(dān)保法37 條規(guī)定：下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。土地性質(zhì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)典當(dāng)風(fēng)險土地使用期限：住宅類 70 年；工業(yè) 50 年；私自變更土地用途，如工業(yè)用地建房地產(chǎn)并抵押貸款的，國家可以無償收回土地使用權(quán)

12、；在建工程抵押的風(fēng)險建設(shè)工程價款的優(yōu)先權(quán)合同法 286 條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外， 承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建 設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。稅收優(yōu)先權(quán)稅收優(yōu)先于發(fā)生在其后的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。稅收優(yōu)先于發(fā)生在其后的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)，即納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納 稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。稅收優(yōu)先于發(fā)生在其后的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的規(guī)定，包含兩層

13、含義：（1）稅收優(yōu)先于發(fā)生在其后的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)，留置權(quán)，執(zhí)行額度以納稅人應(yīng)納的稅款為限，例如稅務(wù)機關(guān)處置納稅人的抵押財產(chǎn)后，抵押財產(chǎn)的處置價值超過納稅人的應(yīng)納稅額、滯納金和必要的處置費用的，超出部分應(yīng)該退還納稅人；納稅人抵押的財產(chǎn)價值不足以繳納稅款和滯納金的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求納稅人以其他財產(chǎn)補足。（2）欠稅的納稅人，可以以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)壓，其財產(chǎn)也可能被留置，但是此時的抵押、質(zhì)壓等擔(dān)保物權(quán)，不能影響稅收，即根據(jù)稅收優(yōu)先的原則，對有欠稅的納稅人，稅務(wù)機關(guān)對其設(shè)置抵押、質(zhì)壓或被留置的財產(chǎn)有優(yōu)先處置權(quán)，以保障國家依法取得稅收收入。以單位房改房設(shè)定抵押的風(fēng)險有的單位已經(jīng)進行的房改，職工交集了集資款，

14、單位已將房子給職工，但仍將未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押，這種房產(chǎn)表面上是單位所有，但實際上所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了變化；有的單位有內(nèi)部規(guī)定，比如該房產(chǎn)只能由職工本人及直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人；如本人調(diào)離單位，房產(chǎn)由原單位收回，退回原購房款。針對以上兩種特殊的房產(chǎn)，個人雖有房產(chǎn)證，但沒有完全的處分權(quán)和所有權(quán)。正常的房屋抵押，也需要提交稅費繳畢證明房地產(chǎn)典當(dāng)風(fēng)險的防范措施:完善規(guī)章制度，加強內(nèi)控建設(shè)借鑒銀行的內(nèi)控制度，辦理房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)時實行分級審批制度、差錯事故責(zé)任追究制度、崗位責(zé)任制度，強化內(nèi)部監(jiān)督制約，通過制度來管理和約束每個員工、每道工作環(huán)節(jié)，減少人為因素的干擾；規(guī)范業(yè)務(wù)流程，強

15、化業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德教育， 落實嚴格、審慎的房地產(chǎn)評估機制，避免估價過高；強化內(nèi)部稽核，即使發(fā)現(xiàn)經(jīng)營操作中的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，減少各類問題和事故的發(fā)生，以制度的完善來實現(xiàn)風(fēng)險的事前防范。關(guān)注經(jīng)濟形勢及宏觀政策，明晰典當(dāng)行業(yè)走勢房地產(chǎn)市場受國家宏觀經(jīng)濟及政策的影響較大，一旦宏觀經(jīng)濟形勢出現(xiàn)較大變化，房價發(fā)生變動，房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險將增大，當(dāng)戶違約現(xiàn)象將增多。在進行房地產(chǎn)典當(dāng)時，一定要認真分析當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟形勢和國家可能出臺的經(jīng)濟政策，進而對房地產(chǎn)的折當(dāng)率和股價政策驚醒適時調(diào)整。對當(dāng)戶進行分類，加強事后監(jiān)督根據(jù)當(dāng)戶的資產(chǎn)質(zhì)量、資信狀況，借款用途、還款來源、利潤效益等，對該項業(yè)務(wù)及當(dāng)戶進行信譽

16、評級，區(qū)分優(yōu)質(zhì)客戶群、一般客戶群和風(fēng)險客戶群。對資信狀況良好的優(yōu)質(zhì)客戶群可以適當(dāng)提高折當(dāng)率及當(dāng)金；對抵押房產(chǎn)區(qū)位偏僻、變現(xiàn)能力差、借款用途不明確的業(yè)務(wù)，則要重點加強監(jiān)督。完善二級市場，拓寬當(dāng)?shù)亟^當(dāng)房地產(chǎn)變現(xiàn)渠道絕當(dāng)物品的處理，二級市場發(fā)揮著重要的作用，直接決定著變現(xiàn)速度，尤其在房地產(chǎn)這類不動產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中，直接影響著大額資金的回籠。典當(dāng)行與拍賣行聯(lián)合，建立定期有效的拍賣機制，將絕當(dāng)房地產(chǎn)盡早脫手； 與二手房中介合作，構(gòu)建針對房地產(chǎn)的交易市場；同時信息共享，加快房地產(chǎn)流通變現(xiàn)；利用網(wǎng)絡(luò)和知名拍賣網(wǎng)店開設(shè)淘寶專區(qū)，發(fā)布房產(chǎn)共應(yīng)信息，進行銷售；對競拍成功卻難以一次全額付款的客戶，推廣競拍融資服務(wù)，促進房地產(chǎn)的拍賣順利進行。分散資金，客戶多元化房地產(chǎn)抵押所占用的資金比例較大，如果資金集中于某一大項目，會使典當(dāng)行潛在風(fēng) 險過于集中。因此，要防止資金集中投放造成“一損俱損”的風(fēng)險，尤其不能追求做 大業(yè)務(wù)，對資金鏈較薄弱的中小企業(yè)投放大筆貸款。應(yīng)該分散資金，實現(xiàn)客戶多元化， 突出優(yōu)質(zhì)項目，兼顧一般項目，以民