MO+的項目介紹及業(yè)態(tài)規(guī)劃的方案

1、華潤 MO+項目介紹1在都市的核心，坐擁豐富的生活配套；區(qū)域發(fā)展前景巨大，（地鐵、保利文化廣場）；華潤品牌；一定與周邊產(chǎn)品不同，每個細節(jié)都融入了團隊的心血，不是普通平凡之作；根據(jù)都市人的生活習(xí)慣，我們不斷完善戶型（居住空間、收納空間，人性化設(shè)計）、商業(yè)、立面、大堂、園林等等，高級都會公寓在提供高品質(zhì)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，我們期望提供趣味、精彩的都市生活一、項目簡介234567目標客群既不是傳統(tǒng)富貴階層對居住的表層需求，也不是針對為生活奔波的勤儉持家型；它的目標客群是年輕有為的一群人，是有品位的新銳人士；二、客戶描摹8他們時代的特征及雛形銳意進取，事業(yè)有成有高學(xué)歷背景 有高品位生活需求 追求影響力，希望

2、能得到社會的認可 與眾不同，希望能夠成為意見領(lǐng)袖 既能創(chuàng)造財富，也會享受都市生活 樂于認知、接受新生事物 樂于與朋友分享成功的喜悅和生活的樂趣 他們是 年輕有為的設(shè)計師、工程師； 經(jīng)營有道的私營業(yè)主； 處事得道的政府官員； 專業(yè)扎實的金融精英； 精明干練的企業(yè)高管； 9他們喜歡凝聚創(chuàng)意、有意思的事物，追求新奇感，甚至有時候童心未泯；他們希望把每天生活過精彩，努力的工作、認真的生活；健身、養(yǎng)生、運動、讀書、 購物、打牌生活中哪個都少不了；他們有各自鐘愛的國際品牌，也喜歡逛很多別致獨有味道的小店，購物時有理性分析，但也少不了感性的沖動，碰到愛不釋手的就會出手；他們會密切關(guān)注各類時尚、新聞資訊，希望

3、自己能走在同齡人的前列，能與國際接軌；他們喜歡交友，喜歡聚會，有一個和自己志同道合的好友圈，經(jīng)常約三五好友一起自駕游；他們喜歡旅游，各地風(fēng)俗飾品，稀奇玩物，總會帶回來，是個業(yè)余的收藏家；他們喜歡創(chuàng)造，喜歡把自己買的東西融入自己的智慧和想象，打扮成全新樣子，或許用途都隨之改變了；他們喜歡冒險，想嘗試戶外求生訓(xùn)練、蹦極活動，在工作、投資時都中擁有很強的決斷力；10我們知道MO+生活不是平凡普通的都市生活，它從內(nèi)而外都展充滿智慧與創(chuàng)意、趣味與活力，它讓生活不在是簡單的重復(fù)，它鼓勵人們?nèi)グl(fā)現(xiàn)平凡生活中的美，它讓都市生活變得更加精彩。11項目主題功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計建議租售模式建議三、商業(yè)12項目主

4、題針對項目周邊的消費群體，結(jié)合項目自身的條件及限制，考慮項目所處商圈發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，DTZ將項目的主題定位為：“中南商圈首選的、獨特的、精致的都市生活劇場”無論朋友聚會、情侶約會亦或是家庭聚會，大家會首先想起這里；無論從設(shè)計、商品組合亦或是消費的感覺，大家亦有著獨特體會；隱于繁華的都市空間，享受精致的都市生活，將大家的夢想變?yōu)楝F(xiàn)實。13功能定位生活演繹區(qū)生活服務(wù)區(qū)民主路項目功能劃分141F鋪位劃分業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一民主路101 餐廳106 咖啡107 吧零售餐廳108 餐廳109 吧餐廳零售110 餐廳零售102 糕點103104預(yù)留105預(yù)留111112113114115116117

5、15業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一1F業(yè)態(tài)規(guī)劃編號業(yè)態(tài)目標商戶租期遞增方式101餐飲肯德基8年首2年不變，第3年起每年遞增8%102糕點面包新語5年首2年不變，第3-5年每年遞增5%，第6年可更換租戶，租金提升10%，第7-8年每年遞增5%103ATM3年1-3年每年遞增5%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%104服飾家居類柏麗燈飾，美克美家8年每年遞增5%105服飾家居類柏麗燈飾，美克美家8年每年遞增5%106咖啡星巴克8年首2年不變，第3年起每年遞增8%107零售藥房3年1-3年每年遞增5%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%108餐飲味千拉面5年首2年不變，第3

6、-5年每年遞增5%，第6年可更換租戶，租金提升10%，第7-8年每年遞增5%109餐飲吧5拍，蘆老師咖啡8年首2年不變，第3年起每年遞增8%162F鋪位劃分業(yè)態(tài)規(guī)劃民主路201 餐廳203 咖啡204 餐飲吧208 美容護理教育培訓(xùn)206 零售205 零售207 零售202 餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一17業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一2F業(yè)態(tài)規(guī)劃編號業(yè)態(tài)目標商戶舉例租期遞增方式201餐飲肯德基8年首2年不變，第3年起每年遞增8%202餐飲戈雅8年首2年不變，第3年起每年遞增5%203咖啡星巴克8年首2年不變，第3年起每年遞增8%204餐飲巴適8年首2年不變，第3年起每年遞增5%205零售家居飾品3年1-3年每年遞增5

7、%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%206零售家居飾品3年1-3年每年遞增5%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%207零售服裝3年1-3年每年遞增5%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%208美容院教育培訓(xùn)佐登尼斯，克麗緹娜英孚3年1-3年每年遞增5%，第4年可更換租戶，租金提升10%，5-8年每年遞增5%合計183F鋪位劃分業(yè)態(tài)規(guī)劃301 餐廳302 餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一193F業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一編號業(yè)態(tài)目標商戶舉例租期遞增方式301餐飲戈雅8年首2年不變，第3年起每年遞增5%302餐飲巴適8年首2年不變，第3年起每年遞增5%

8、合計根據(jù)方案一的測算，8年內(nèi)平均單位租金為113元，首年平均單位租金為88元20方案一品牌商戶落位根據(jù)項目進度，商業(yè)示范區(qū)交房時間最早，102、106、107鋪位最早交付，其中，面包新語和星巴克作為該項目主力商戶入駐，有助于界定該項目檔次和形象肯德基、麥當(dāng)勞、味千拉面類商戶由于品牌知名度高，消費覆蓋面廣，需要臨街展示鋪位，同時有利于項目人氣的營造和消費特性的界定民主路星巴克商業(yè)示范區(qū)1F品牌鋪位面積（）星巴克106+203建面281.37實用196.16面包新語102建面112.74實用78.58肯德基/麥當(dāng)勞/必勝客101+201建面290.57實用202.53味千拉面108建面150.23

9、實用104.7121方案一品牌商戶落位民主路戈雅火鍋品牌或時尚餐廳2F品牌鋪位面積（）戈雅或同類時尚餐廳202+301建面877.93實用611.923F戈雅火鍋品牌或時尚餐廳22模式： “售后返租”租售模式23規(guī)劃設(shè)計-景觀設(shè)計要點： 主入口設(shè)計希望更有創(chuàng)意及標志性 立面燈光設(shè)計體現(xiàn)出夜間更整體性的包裹效果 另外兩個出入口設(shè)計、尤其是臨民主路第二出入口（包括內(nèi)部）的設(shè)計需要再加工 主要入口處點綴一些小噴泉以活躍空間 外立面廣告LED顯示屏及內(nèi)廣場LED顯示屏的設(shè)計 贊成用樹木分割地面停車及外擺區(qū)，可以考慮用燈帶點綴于建筑物和樹木之間 內(nèi)廣場景觀建議簡潔處理，多營造可休憩的空間設(shè)施，及預(yù)留公共

10、活動場地地面鋪磚建議不用如此突兀、激烈，盡可能自然、舒適增加些2層露臺的公共空間效果，如2個次出入口上方24MO+再設(shè)計的都市生活獻給熱愛都市生活的人25再設(shè)計 再生活redesign your life華潤MO+26 THANKS 27森林公園地塊投資建議書華潤置地企業(yè)發(fā)展部2019年11月版本號 3.6報告框架項目情況一、項目背景二、項目概況項目定位三、市場研究四、市場定位五、規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟評價六、投資收益評價總結(jié)七、投資風(fēng)險評價八、投資項目重點要素分析九、結(jié) 論29一、項目背景本投資建議書研究項目為武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)掛牌出讓國有土地使用權(quán)2019年第7號EP（2019）001地塊（又稱森

11、林公園地塊以下簡稱“該地塊”）。該地塊掛牌時間為：2019年11月29日10時至2019年12月13日10時。交納競買保證金的截至?xí)r間為2019年12月12日17時前。本項目凈用地面積為282245.95平米其中北側(cè)A區(qū)72467.38平方米(約108.70畝)，容積率不超過1.0；南側(cè)B區(qū)209778.57平方米(約314.67畝)，容積率不超過1.8，總建面在45萬平米，具有較大規(guī)模優(yōu)勢。該地塊項目區(qū)位、規(guī)模、規(guī)劃等各方面條件較好,符合我司產(chǎn)品線要求，若獲取該項目，對上市公司實現(xiàn)戰(zhàn)略目標以及鞏固區(qū)域公司在武漢市場上的品牌地位具有顯著意義。 30項目概況項目區(qū)位片區(qū)特征項目現(xiàn)狀規(guī)劃條件付款條

12、件31二、項目概況項目區(qū)位地理位置四至該地塊，武昌光谷片珞瑜東路以南 南環(huán)鐵路以北 森林花園以東 長山學(xué)校以西項目所處區(qū)域位置圖32二、項目概況項目區(qū)位地塊形狀森林公園地塊，用地平整，A、B地塊均成規(guī)則的矩形。 地塊輪廓圖A地塊72476平米B地塊214194平米33二、項目概況片區(qū)特征“ 中國光谷 ” 是新興產(chǎn)業(yè)和品牌企業(yè)的誕生、聚集之地。這里有華中科技大學(xué)等 42 所高等院校、 56 個中央及省部屬科研院所、 11 個國家重點實驗室、 10 個國家工程技術(shù)中心和 700 多個技術(shù)研發(fā)機構(gòu) 。7000 多家企業(yè)的聚集、 20 家世界 500 強企業(yè)的已搶灘入駐 。 片區(qū)已形成典型的高新產(chǎn)品區(qū)

13、，片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，高薪人群聚集，發(fā)展態(tài)勢強勁。34二、項目概況片區(qū)特征交通地塊周邊道路暢通，道路等級較高；地塊距光谷地標光谷廣場僅7分鐘車程；地塊東信路現(xiàn)已在建，規(guī)劃其可直接連通關(guān)山大道。地塊森林公園中環(huán)線光谷大道關(guān)山大道民族大道珞喻東路東信路（在建）光谷廣場35二、項目概況項目現(xiàn)狀用地現(xiàn)場勘察 地塊內(nèi)已基本拆遷完畢，但地塊內(nèi)有一些的樹木及少量民房。 地塊現(xiàn)場調(diào)研可以看出，地塊內(nèi)原有地基基本以12層低矮建筑物所留基礎(chǔ)為主。 地塊內(nèi)地基情況較好。 地塊南側(cè)為武大鐵路，其通車較少。 地塊周邊不存在給人們心理造成不良影響的企事業(yè)單位。36二、項目概況項目現(xiàn)狀交地條件交地條件完成地面附著物清理，清除

14、第三方占有后按現(xiàn)狀移交。交地時間合同簽訂之日起6個月內(nèi)交付受讓人。37二、項目概況規(guī)劃條件占地（平米）總占地（平米）容積率建面（平米）總建面（平米）綜合容積率地塊A72467.38282245.981.072467.38450068.81.6地塊B209778.61.8377601.438二、項目概況付款條件付款時間付款金額（億元 ）/付款比例（）累計金額（億元 ）/累計付款比例（）2019年12月12日17時前1億元 1億元 2019年12月19日前30%30%1億元2019年2月10日前30%60%1億元2019年4月11日前20%80%1億元2019年6月11日前20%1億元100%保證

15、金一億元轉(zhuǎn)為履行本合同的定金，沖抵最后一期應(yīng)付款項39三、市場研究宏觀市場區(qū)域市場微觀市場結(jié)論40三、市場研究宏觀市場宏觀經(jīng)濟分析41三、市場研究宏觀市場宏觀經(jīng)濟分析42三、市場研究宏觀市場宏觀經(jīng)濟分析43三、市場研究宏觀市場投資情況 武漢房產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，2000年以后增勢尤為突出，武漢2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資為297.99億元，同比增長27.7%，占全社會固定資產(chǎn)投資1055.18億元的28.2%。44三、市場研究宏觀市場供應(yīng)需求 2019年和2019年住宅銷售面積分別為614萬平方米和757萬，略大于2019年和2019年竣工面積609萬平方米和702萬平方米，市場需求旺盛，消化情況

16、良好。45三、市場研究宏觀市場價格走勢 自2000年起武漢房地產(chǎn)平均售價穩(wěn)步上升，升幅較為均衡平穩(wěn)，未出現(xiàn)驟漲與驟跌的情況，0105年住宅平均漲幅為10.01，0305年住宅平均漲幅為15.33。46三、市場研究宏觀市場土地市場0205年武漢市住宅地價漲幅在5%11%；04、05、06年土地供應(yīng)量的變化我們可以看出，隨著拆遷難度的加大，土地的供應(yīng)量呈現(xiàn)出穩(wěn)步遞減的趨勢；06年前兩季度住宅地價漲幅分別為1.25、0.7。出讓面積（平米）居住用地06年前2個季度512,369.041.95%05年1,834,183.0910.9604年2,669,431.847.3 03年751,518.56.4

17、8 02年5.08 47三、市場研究宏觀市場小結(jié)武漢市土地市場從98年以來供應(yīng)量與成交金額呈現(xiàn)逐年放大趨勢，穩(wěn)步發(fā)展，土地市場較為健康。武漢市市場剛性需求強大，02-05年武漢市住宅消化量年均漲幅達到16.4，05年供應(yīng)面積與銷售面積超過700萬平方米，供需基本平衡。由于大規(guī)模的舊城改造和市政建設(shè)投入（地鐵、過江隧道、中環(huán)線建設(shè)等），武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)常出現(xiàn)熱點片區(qū)。武漢市房價增長較快，近5年來全市年均漲幅在10.03。綜合來看，武漢房地產(chǎn)市場供需基本平衡，正處于穩(wěn)步發(fā)展期，發(fā)展前景較好。48三、市場研究中觀市場區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域概況光谷位于武漢市城區(qū)東部，北臨東湖，南接江夏，西承武昌中心城區(qū)，東

18、連武黃公路，是武漢的東大門。光谷區(qū)域，不僅自然環(huán)境獨特優(yōu)美，而且還是目前國內(nèi)僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)。 49三、市場研究中觀市場區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域定位以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為品牌，以教育、科研和輕制造業(yè)為支撐，融居住、商業(yè)、文化、游憩功能為一體的多元復(fù)合城市區(qū)域。區(qū)域發(fā)展目標：國內(nèi)一流，國際知名的高新技術(shù)園區(qū)和科技城；研發(fā)軸線 珞瑜路沿線為研發(fā)主軸，智力密集度高，人力資源極為豐富。產(chǎn)業(yè)軸線 以關(guān)山二路為產(chǎn)業(yè)主軸，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，服務(wù)項目完善。形成六個相對獨立，又相互緊密聯(lián)系的科技工業(yè)園。本項目位于研發(fā)軸線上。地塊森林公園中環(huán)線關(guān)山大道（產(chǎn)業(yè)軸線）珞喻路（研發(fā)軸線）光谷廣場50三、市場研究中觀市

19、場區(qū)域規(guī)劃 人口規(guī)模隨著高新區(qū)范圍的擴大和城市功能的不斷升級，到2019年，高新區(qū)常住人口增加到35萬，常住流入人口將增加到25萬，人口總量達到60萬。“十一五”期間，二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員將達到20萬，占總?cè)丝诘?3.3%；本區(qū)域人口特征為以高校教師和科研機構(gòu)，高新技術(shù)企業(yè)員工為主，屬典型的人口導(dǎo)入?yún)^(qū), 年齡在歲之間。收入較高。51三、市場研究中觀市場區(qū)域規(guī)劃-地鐵及道路根據(jù)武漢市政府最新規(guī)劃, 2019年，地鐵二號線將到達魯巷,支線將經(jīng)過項目地塊，屆時將大大拉近與武昌及漢口中心區(qū)的距離。88公里武漢中環(huán)線,途經(jīng)項目地塊,現(xiàn)已全面鋪開建設(shè)，預(yù)計2019年前后完工,屆時將直接拉近其與青山區(qū)域的距離

20、，并連通漢口、漢陽以及武昌中心城區(qū)。52三、市場研究中觀市場區(qū)域規(guī)劃 生活配套光谷世界城 武昌區(qū)域第一條商業(yè)步行街。家樂福 在光谷廣場對面建成，屆時將大大完善光谷區(qū)域的生活配套設(shè)施。中德醫(yī)院 擁有國際一流水準的醫(yī)院中德醫(yī)院正在規(guī)劃中。華美達光谷大酒店 擁有頂級的豪華休閑娛樂場所國際五星級商務(wù)大酒店。53三、市場研究中觀市場區(qū)域經(jīng)濟 經(jīng)濟技術(shù)指標經(jīng)濟總量2019年，東湖高新區(qū)完成總收入724.97億元，同比增長23.7%，在53個全國高新區(qū)中總收入排第13位。高校數(shù)量華中科技大學(xué)等42所各類高等院校、56個國家級科研究所、12個國家重點實驗室、10個國家工程技術(shù)中心、700多個技術(shù)研發(fā)機構(gòu)。企業(yè)

21、數(shù)量2019年，東湖高新區(qū)工商注冊企業(yè)累計9893家，比2019年增加1738家；高新技術(shù)企業(yè)1846家，比2019年累計增長9.04%。從業(yè)人員2019年，高新區(qū)從業(yè)人員14.24萬人，同比增長4.2%；大專學(xué)歷以上人員占到總從業(yè)人的55.26%；54三、市場研究中觀市場房地產(chǎn)市場一級市場 交易編號地塊位置土地面積容積率建面成交價格（萬元）現(xiàn)項目名稱用途EP(2019)008清江180657.4236131525900-住宅EP(2019)009清江209965.41.837793728346-住宅EP(2019)001步行街352371.23.71303773（住宅600000）13944

22、0世界城商住EP(2019)003汽配廠291715.21.337922935600坐標城住宅EP（2019）003華科大305783.9119254-住宅EP（2019）005魯廣西北4228.234.719873-住宅EP（2019）006民院路16556.143.354635（住宅20000）-商住EP（2019）001森林公園282245.951.6451593-本項目地塊住宅EP（2019）008關(guān)山一路4097.478.4734705-辦公EP（2019）009關(guān)山一路6013.126.438483-辦公EP（2019）010曙光軟件園30857.31.546285-住宅住宅總建面

23、2375486（0406年）光谷區(qū)域土地供應(yīng)市場情況：55三、市場研究中觀市場房地產(chǎn)市場一級市場 分析：光谷區(qū)域04、05年公開出讓土地其住宅部分樓面地價在1000元/平米左右。0406年住宅土地市場供應(yīng)情況，除去已開發(fā)項目（藍色標明），已出讓土地尚未開發(fā)供應(yīng)量，總共140萬方。光谷區(qū)域二級市場供應(yīng)一般比一級市場供應(yīng)時間滯后1年半左右,因此未來7年，二級市場新增供應(yīng)量可按未來5年半土地市場新增供應(yīng)量計算，為330萬方。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和土地利用現(xiàn)狀分析預(yù)測，未來7年市場供應(yīng)量預(yù)計在753萬方左右。0713年市場供應(yīng)量預(yù)測（建筑面積）總供應(yīng)量（萬方）已出讓土地尚未開發(fā)供應(yīng)量1400711年一級市場供

24、應(yīng)量預(yù)測330現(xiàn)有樓盤后續(xù)供應(yīng)量283合計75356三、市場研究中觀市場房地產(chǎn)市場二級市場供需分析06年市場供應(yīng)量消化量比例120萬方100萬方1.2：1分析： 根據(jù)06年銷售情況來看，供需比為1.2 ：1 ，供略大于求。未來7年光谷區(qū)域市場供應(yīng)量為753萬方，根據(jù)目前市場100萬方/年消化量計算，供需比為1.08：1 ，且隨著區(qū)域人口逐漸增加，需求必將隨之拉大，預(yù)計未來7年光谷區(qū)域供需情況基本平衡。57三、市場研究中觀市場小結(jié)光谷區(qū)域，由高智力密集區(qū)和光電產(chǎn)業(yè)作支撐，未來經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?。本區(qū)域人口收入在武漢處于中高收入階層。本區(qū)域目前除萬科、保利以外，沒有全國品牌開發(fā)商進入。區(qū)域未來房地產(chǎn)

25、市場有較大的發(fā)展空間，市場供需基本平衡。58三、市場研究微觀市場周邊市場分析項目概況項目名稱建筑類型建筑規(guī)模（）容積率05年11月均價（元/ ）06年11月均價（元/ ）漲幅(%)森林花園多層、小高層、疊加別墅 36萬 2.0 3100350012.9巴黎豪庭小高層、高層 35萬2.43200390021.9劍橋春天 多層、小高層、高層25萬 2.08 3200370015.6關(guān)山春曉多層、小高層18萬1.523050360018.1保利花園三期 小高層、高層36萬2.353100352013.5萬科城市花園 多層、小高層 40萬1.2 3700410010.8坐標城 多層、小高層、高層 40

26、萬1.3 3300390018.259三、市場研究微觀市場周邊市場分析產(chǎn)品特征區(qū)域總價基本集中在4050萬之間?？們r30萬以下30-40萬40-50萬50萬以上供應(yīng)3%25%55%17%消化2%24%47%10%總價區(qū)間比例60三、市場研究微觀市場周邊市場分析產(chǎn)品特征由上表可知，目前光谷區(qū)域主力戶型為三房；其中，90 左右的兩房和120-130 的三房市場需求量大，消化速度較快。供應(yīng)80以下3%80-100 27%100-130 35%130-15030%150 以上5%消化2%25%30%23%3%面積供需特點戶型供需特點供應(yīng)一房3%二房27%三房55%四房及以上15%消化2%25%46%1

27、0%61三、市場研究微觀市場周邊市場分析客戶特征 區(qū)域來源：高知階層：周邊高校、科研機構(gòu)、企事業(yè)性單位的教師、科研技術(shù)人員、學(xué)生以及政府公務(wù)員等，比例在80以上；個體私營業(yè)主、武昌區(qū)域購房客戶，比例在10左右；外地客，主要來源于周邊較近的省內(nèi)城市如黃石、黃岡等，比例在5左右，且在近期有上升趨勢；其它，比例在5以上。購房目的：自住為主，基本占到90%以上。購房特點：注重樓盤品質(zhì)和性價比；注重口碑傳播，講實際； 62三、市場研究微觀市場周邊市場分析 典型物業(yè)分析巴黎豪庭總建面（萬 ）容積率產(chǎn)品類型均 價（元/）主力戶型（）年消化量（萬） 剩余量（萬）352.4小高層高層高層39003*2*27.5

28、20位于洪山珞瑜路與關(guān)山二路交匯處 。東靠馬鞍山森林公園；北望東湖 ，斜對面為華科大，地段優(yōu)勢較為明顯，項目風(fēng)格偏歐式，產(chǎn)品標準較高。63三、市場研究微觀市場周邊市場分析 典型物業(yè)分析 巴黎豪庭項目其容積率為2.4，目前上市產(chǎn)品類型中，供應(yīng)結(jié)構(gòu)以小高層和高層，沒有多層，從消化結(jié)構(gòu)來看，小高層已全部售罄，明顯好于高層消化。根據(jù)其規(guī)劃后期所推出物業(yè)也將是以高層和小高層為主。巴黎豪庭64三、市場研究微觀市場周邊市場分析典型物業(yè)分析巴黎豪庭總價區(qū)間 30萬以下30-40萬40-50萬50萬以上供應(yīng) 26%15%21%38%消化22%15%21%38%巴黎豪庭單價偏高，比周邊市場價格高出300-400元

29、,除小戶型外，主力總價多在50萬以上，和其中高端市場定位相符。巴黎豪庭銷售情況較好，目前已達96%。65三、市場研究本章結(jié)論通過市場分析，從物業(yè)類型上看，光谷區(qū)域市場接受程度最好的是多層，其次是小高層、高層。從戶型配比上看，90左右的二房和120130 三房，市場接受程度明顯較高。從總價區(qū)間上看，光谷區(qū)域目前房屋總價集中在4050萬，屬于武漢中檔房價水平且已經(jīng)被光谷市場廣泛接受。部分樓盤價格在50萬以上,也在開始被市場接受。光谷區(qū)域樓盤近年漲幅比較明顯,多集中在15%左右。目標客戶以本區(qū)域為主，素質(zhì)高，收入穩(wěn)定，購買力相對較強。本區(qū)域產(chǎn)品以中檔為主，缺乏中高端項目。66四、項目定位地塊簡介SW

30、OT分析整體定位思路客群定位產(chǎn)品定位價格定位67四、項目定位地塊簡介地塊地塊為光谷產(chǎn)業(yè)區(qū)中緊鄰森林公園的主要居住區(qū)域；地塊周邊風(fēng)景較佳，沒有大型工業(yè)產(chǎn)區(qū)。68四、項目定位SWOT分析S（優(yōu)勢）：項目地塊位于珞喻路沿線，是連接光谷到中心城區(qū)的紐帶，交通方便；地塊對面是馬鞍山森林公園，風(fēng)景宜人，空氣質(zhì)量好，相比其他區(qū)域景觀優(yōu)勢明顯； 周邊擁有華科大及多個高級科研中心，文化底蘊濃郁，教育資源豐富；項目總占地423畝，規(guī)模優(yōu)勢明顯，為快速占領(lǐng)市場提供了先天基礎(chǔ)優(yōu)勢；地塊規(guī)整，便于規(guī)劃；華潤置地在武漢的品牌優(yōu)勢將起到一定溢價作用。 W（劣勢）：本地塊周邊生活配套有待完善。69四、項目定位SWOT分析O（

31、機會）：區(qū)域項目缺乏領(lǐng)導(dǎo)品牌，為我司中高端產(chǎn)品線提供較大操作空間；未來區(qū)域的產(chǎn)業(yè)人口將逐年增加，剛性需求必將隨之增加；地鐵的修建將拉近其與漢口及武昌城市中心的距離；項目附近的中環(huán)線修建完工，將直接拉動青山區(qū)域的客源。T（威脅）：區(qū)域土地供應(yīng)量較大，區(qū)域內(nèi)競爭壓力較大；客戶群相對單一，目前周邊在售項目基本消化的都多是周邊高校和科研單位機構(gòu)客戶.而本項目規(guī)模較大，推盤時間較長，面臨的區(qū)域客源持續(xù)性的問題,不能單純依靠周邊固有的客戶群。70四、項目定位SWOT分析核心價值提煉文化武漢最大的人才密集區(qū)景觀原生態(tài)自然景觀，風(fēng)景宜人交通城市主干線，四通八達規(guī)模畝大型居住生活區(qū)區(qū)域武昌未來城市文化生活聚集區(qū)

32、品牌華潤置地在武漢良好品牌效應(yīng)71四、項目定位整體定位思路校園情節(jié)的歸屬地。72四、項目定位客戶定位客群特點分析目標客群特點分析通過對市場調(diào)查結(jié)果顯示，光谷區(qū)域客戶特征鮮明，具有相當(dāng)強的區(qū)域性，因此本項目區(qū)域客戶也將以這種特征為主。光谷目前主要為中端產(chǎn)品，中高端和高端產(chǎn)品都較為缺乏，如在此區(qū)域打造中高端產(chǎn)品，將成為稀缺產(chǎn)品，也將吸引更多的客戶，客戶范圍也將隨之?dāng)U大。項目花園洋房由于其高端產(chǎn)品特性，其目標客戶群不能局限于光谷區(qū)域，而應(yīng)該立足于整個大武昌區(qū)域。73四、項目定位客戶定位客群特點分析客戶群分類區(qū)域來源年齡特征家庭構(gòu)成職業(yè)特點購房目的普通物業(yè)客群（多層、小高層、高層）周邊高校、科研機構(gòu)、

33、企事業(yè)性單位政府等（目前光谷區(qū)域的主要客戶來源）洪山區(qū)域原住居民及青山區(qū)域部分客源周邊城市如黃石、黃岡等其它區(qū)域2535 354523口之家為主高校教師、企事業(yè)性單位職員政府公務(wù)員即將畢業(yè)大學(xué)生，多為父母幫助購買以改善居住環(huán)境為主中高檔物業(yè)客群（聯(lián)排別墅、花園洋房）輻射到整個大武昌洪山區(qū)、武昌區(qū)大 型金融、企業(yè)區(qū)域高校3545455034口之家為主大中型企業(yè)、金融機構(gòu)中高層管理人員私企老板通訊、IT等高科技企業(yè)員工；高校教授、高層管理人員提升生活品質(zhì)講究居住舒適度74四、項目定位客戶定位共性描述受教育程度較高對社區(qū)環(huán)境，特別是居住品質(zhì)要求較高，維權(quán)意識較強，自住為主;有穩(wěn)定的收入（薪金、投資收

34、入）;以改善居住條件為主，追求舒適型產(chǎn)品;月收入6000元以上;能夠承受的購房總價在40-60，70100萬元，需求戶型以舒適型二房、三房為主，部分人員對四房以上的花園洋房有較大的需求。75四、項目定位產(chǎn)品定位物業(yè)定位根據(jù)光谷市場分析，建議在物業(yè)形態(tài)上應(yīng)該更加豐富，提升產(chǎn)品的形象與檔次?；▓@洋房+多層+小高層+高層的大型綜合社區(qū)76四、項目定位產(chǎn)品定位物業(yè)結(jié)構(gòu)-物業(yè)配比分析物業(yè)配比策略：在容積率滿足的條件下，應(yīng)盡量提高多層比例；花園洋房可提升物業(yè)檔次，并可實現(xiàn)物業(yè)價值最大化，但由于總價較高，消化速度相對較慢，應(yīng)控制其總量；適量建造一些層小高層可以豐富物業(yè)類型并形成較好的空間布局。77四、項目定

35、位產(chǎn)品定位物業(yè)結(jié)構(gòu)結(jié)合容積率等先決條件建議產(chǎn)品組合為：物業(yè)類型比例花園洋房15%多層42%小高層（11F）14%高層（18F）29%78四、項目定位產(chǎn)品定位物業(yè)結(jié)構(gòu)面積配比策略面積配比策略:盡可能使所有物業(yè)類型消化速度相當(dāng)；由于本項目規(guī)模較大，為降低項目風(fēng)險盡可能做到戶型及面積區(qū)間多樣化；79四、項目定位產(chǎn)品定位物業(yè)結(jié)構(gòu)戶型面積配比為：戶型及面積比例2*2*1 759520%3*2*1 100105 10%3*2*2 110140 55% 140 以上15%80四、項目定位項目整體定位售價及漲幅 依據(jù)：近5年來,武漢市年漲幅10.03%通過監(jiān)測樣本項目（城市花園、森林花園、巴黎豪庭等）05-0

36、6年的年均漲幅約在15左右；過去的5年,是武漢市地產(chǎn)市場整體發(fā)展較為迅速的時期,也是光谷區(qū)域從興起到發(fā)展的飛速時期，而隨著區(qū)域市場供應(yīng)量加大，勢必會影響供求關(guān)系的穩(wěn)定性，也將使區(qū)域市場競爭更加激烈。價格漲幅除了一般市場規(guī)律還應(yīng)該考慮市政規(guī)劃等利好的完成，都將對價格漲幅有較大的影響。近期的宏觀調(diào)控等政策,對未來幾年的樓市的影響無法忽視,在整體漲幅的預(yù)測上,客觀而言, 應(yīng)該考慮到市場不可預(yù)計的風(fēng)險，和樓盤價格漲幅的一般規(guī)律。81四、項目定位項目整體定位售價及漲幅均價策略：選取巴黎豪庭樓盤作為參考樣本。巴黎豪庭 產(chǎn)品標準較高，距離項目地塊較近,目前高層均價3900元/ ，且銷售較好?？紤]到華潤置地品

37、牌和產(chǎn)品品質(zhì)差異化，本項目高層相對巴黎豪庭可溢價5%左右，則高層均價為4100元/，依據(jù)市場,多層均價比高層高300元/ ,為4400元 / ,花園洋房比多層貴900元/ ,為5300元/ 。82四、項目定位項目整體定位售價及漲幅漲幅策略：通過武漢市場和光谷市場目前漲幅分別為10.03%、15%來看，武漢今后近一兩年的仍是穩(wěn)定向前發(fā)展的。光谷住宅基本為純居住住需求，受宏觀政策影響較少，但考慮到今后幾年內(nèi)光谷區(qū)域供應(yīng)量增加，區(qū)域市場將較為激烈，考慮到市場風(fēng)險控制，預(yù)計房價每年仍能維持在8%左右的增長率。83四、項目定位項目整體定位售價及漲幅物業(yè)類型均價整體均價年消化量年均價格漲幅花園洋房5300

38、元/4400元/7.5萬方8%多層4400元/小高層4100元/高層4100元/按2019年底開盤售價制定84五、規(guī)劃設(shè)計精致、完善的超大型城市人居社區(qū)高檔、精致的城市居住區(qū)，建筑整體形象穩(wěn)重、含蓄，具有與地塊環(huán)境相吻合的文化內(nèi)涵。作為緊鄰南湖南路區(qū)域的大綜合社區(qū)，借助規(guī)模優(yōu)勢和品牌效應(yīng)，通過完善的配套和領(lǐng)先的產(chǎn)品設(shè)計，有效提升項目的形象與品質(zhì)。完善的住區(qū)配套設(shè)計 項目周邊配套有一定的基礎(chǔ)，項目應(yīng)有針對性地完善相關(guān)配套社區(qū)商業(yè)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場等，給業(yè)主提供完善、便利的城市新生活方式。臨丁字橋南路一側(cè)修建中型購物中心或商業(yè)步行街，帶動餐飲、娛樂、購物等品牌店的加入，提升小區(qū)的人氣和生活品質(zhì)，小

39、區(qū)組團間適當(dāng)位置設(shè)計休閑商業(yè)步行街，形成社區(qū)與社會共享的模式。大型的體育休閑主題泛會所項目將結(jié)合水景、中心綠地、林蔭步道分期修建約23個體育主題泛會所，綜合考慮多種體育項目的運動場地及健身空間，形成特色化、差異化的運動泛會所設(shè)計。85五、規(guī)劃設(shè)計完美、細致的產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃方面：重點把握對周邊景觀的充分利用，為營造良好的社區(qū)景觀效果，可通過適當(dāng)增加建筑高度、或增加高層區(qū)域的比例，得到相對較低的覆蓋率 產(chǎn)品方面：產(chǎn)品可主要考慮四種形態(tài)：兩（電）梯四戶單元拼接式高層和和兩（電）梯三戶單元拼接式高層、6+1多層住宅、5+1層花園洋房。拼接式高層可通過單元拼接呈圍合布置，以多個組團花園組織建筑單體；點式高

40、層則結(jié)合具體規(guī)劃做自由、松散布置。通過公共空間半公共空間半私密空間私密空間的層次組織室外空間序列，不同風(fēng)格的主題園區(qū)形成一定的可識別性 。戶型通過入戶方式、入戶花園、衣帽間、洗晾衣空間等差異化、精致化處理，形成產(chǎn)品的區(qū)域性市場領(lǐng)先。 86五、規(guī)劃設(shè)計原生態(tài)大型景觀社區(qū)充分尊重基地的現(xiàn)狀綠化和樹木，圍繞現(xiàn)狀綠化組織靈活的綠化空間，同時住區(qū)組織中心集中綠地，結(jié)合水景、綠化、娛樂休閑設(shè)施設(shè)計為休閑廣場，提升小區(qū)檔次。規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分挖掘項目內(nèi)部的環(huán)境營造，采用組團設(shè)計和空間序列的手法，將分期發(fā)展的各部分有機地組織在一起，并通過特色商業(yè)街和環(huán)境設(shè)計的綠脈、水景將各個區(qū)域串聯(lián)起來，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通

41、的聯(lián)系紐帶 。文化主題社區(qū)通過保留原生態(tài)景觀，充分利用現(xiàn)狀資源將其合理地融合到整體的規(guī)劃中，塑造文化、生態(tài)小區(qū)是規(guī)劃的重要思想之一。營造獨特的主題文化氛圍，引領(lǐng)城市新型生活方式 。87五、規(guī)劃設(shè)計88六、投資收益評價開發(fā)策略指導(dǎo)思想結(jié)合翡翠城開發(fā)策略，在保證項目總體收益的前提下，優(yōu)化安排現(xiàn)金流，控制風(fēng)險；合理安排開發(fā)進度，在產(chǎn)品及推盤節(jié)奏上，適當(dāng)?shù)南韧瞥龈叨水a(chǎn)品，打造高端樓盤形象 。89六、投資收益評價開發(fā)策略策略發(fā)揮翡翠城產(chǎn)品優(yōu)勢，形成差異化產(chǎn)品定位，并盡快實現(xiàn)一期銷售及回款：一期產(chǎn)品定位以花園洋房及多層為主，小高層為輔；控制戶均面積，以最具競爭力的性價比入市，營造熱銷局面；盡早形成景觀環(huán)境

42、，營造社區(qū)氛圍；在社區(qū)形成規(guī)模，市政和配套設(shè)施完善后，盡快促成提價；嚴格控制工程成本，合理控制付款進度；90七、投資收益評價 項目測算總體思路稅后利潤率10前提下，根據(jù)售價反推地價；根據(jù)售價預(yù)期范圍，確定地價范圍；測算各分期稅后利潤率，財務(wù)成本按各期資金占用額和占用時間進行分配，地價按占地面積比例分配，其他公建配套按建筑面積比例分攤。測算時為降低項目風(fēng)險，各分期各物業(yè)類型的開發(fā)面積基本平均。91六、投資收益評價 項目測算依據(jù)成本假定按規(guī)定建6級人防（小高層/高層按滿堂紅設(shè)置6級人防，多層按建筑面積的4設(shè)置6級人防），可做車庫用，可售使用權(quán)；住宅車位戶數(shù)比1：0.5 , 地下車庫為80 ,每個車

43、庫建筑面積為32平米/個 ;紅線外市政施工費用按20元/建筑平米預(yù)留，共計1042萬元；紅線內(nèi)管網(wǎng)及站點建設(shè)費計202元/建筑平米； 區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程費按330元/施工面積，綠化面積按出讓面積80%計算； 財務(wù)費用按“現(xiàn)金流峰值65現(xiàn)金流回正的年限6”計算。92六、投資收益評價 住宅建安成本物業(yè)類型建安成本花園洋房1230 元/平米多層(6.5層)1055 元/平米小高層(11層）1400 元/平米高層（18層）1470 元/平米人防6B級2400 元/平米商業(yè)金融（住宅配套）1650元/平米住宅地下汽車車庫（單層）2300 元/平米幼兒園1500 元/平米物業(yè)類型建安成本酒店公寓1470 元

44、/平米物業(yè)用房800 元/平米市政公用800 元/平米菜市場1000 元/平米會所6000 元/平米紅線外市政施工費用20 元/平米小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程費330 元/平米93六、投資收益評價技術(shù)經(jīng)濟指標表總占地面積（平方米）286,662備注總建筑面積（平方米）520,861其中：住宅（平方米）427418 地下汽車庫（平方米）25290 人防（平方米）23771 會所（平方米）4000 建筑密度21.2%車位比0.5地下占8094六、投資收益評價產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合物業(yè)類型面積面積配比花園洋房64113 住宅比例的 15.0%多層(6.5層)179515 住宅比例的 42.0%小高層(11層）59

45、838 住宅比例的 14.0%高層（18層）123951 住宅比例的 29.0%住宅匯總427418 95%商業(yè)金融（住宅配套）9000 對外商業(yè)(酒店式公寓)14000 商業(yè)匯總230005%商業(yè)、住宅匯總624776 100%95六、投資收益評價產(chǎn)品價格產(chǎn)品年份20192019201920092019201920192019合計/均價花園洋房5300 5724 6182 6676 7211 7787 8410 9083 7555多層(6.5層)4400 4752 5132 5543 5986 6465 6982 7541 6272 小高（11層）4100 4428 4782 5165 55

46、78 6024 6506 7027 5848高層（18層）4100 4428 4782 5165 5578 6024 6506 7027 5848 根據(jù)周邊市場調(diào)研，確定本項目當(dāng)前（2019年）售價水平，在年漲幅8的前提下，各產(chǎn)品類型價格如下：96六、投資收益評價靜態(tài)測算成果項目可研分析靜態(tài)資金測算成果表序號項 目 成本(萬元) 按建筑面積計算(元/平方米)按地上可銷售面積計算(元/平方米)占總成本比例1土地開發(fā)費92573 1777 2055 39.25%2前后期費用9968 191 221 4.23%3房屋開發(fā)費74751 1435 1660 31.69%4市政及景觀工程費20191 38

47、5 445 8.50%5銷售費用8314 160 185 3.52%6物業(yè)啟動費216 4 5 0.09%7財務(wù)費用24610 472 546 10.43%8管理費用2266 44 50 0.96%9不可預(yù)見費用3143 60 70 1.33%10總成本235881 4529 5237 100%11銷售收入296911 5700 6592 12成本利潤率25.87%13稅前銷售利潤率15.06%14稅后銷售利潤率10.09%15土地價格207 萬元/畝16樓面地價1943 元/平米97六、投資收益評價動態(tài)開發(fā)計劃表開發(fā)分六期開發(fā)，每期開發(fā)7.5萬平米；2019年三季度，一期動工。住宅2019年

48、2019年2009年2019年2019年2019年2019年合計花園洋房(平米）5353 10707 10707 10707 10707 10643 5289 64113 多層(6.5層)(平米）14990 29979 29979 29979 29979 29800 14810 179515 高層（18層）(平米）4997 9993 9993 9993 9993 9933 4937 59838 高層（33層）(平米）10350 20700 20700 20700 20700 20576 10226 123951 住宅開發(fā)合計(平米）30336 60672 60672 60672 60672 6

49、0309 29973 363305 98六、投資收益評價動態(tài)銷售計劃表2019年第一季度開盤，分六期銷售，每期銷售約7.5萬平米。產(chǎn)品年份2019年2019年2019年2009年2019年2019年2019年2019年合計花園洋房(平米）0 0 10707 10707 10707 10707 10707 10579 64113 多層(6.5層)(平米）0 0 29979 29979 29979 29979 29979 29620 179515 小高層(11層）(平米）0 0 9993 9993 9993 9993 9993 9873 59838 高層（18層）(平米）0 0 20700 207

50、00 20700 20700 20700 20452 123951 住宅開發(fā)合計(平米）0 0 71379 71379 71379 71379 71379 70524 427418 商業(yè)金融（住宅配套）(平米）0 0 0 0 0 0 90000 9000對外商業(yè)(酒店式公寓)(平米）0 0 0 0 0 0 70007000 14000商業(yè)開發(fā)合計(平米）0 0 0 0 0 0 16000 7000 23000地下人防6級（單層車庫）(個)0 62 124 124 124 124 123 61 743 非人防地下汽車車庫（單層）(個)0 0 117 117 117 117 178 143 790

51、 車庫合計(個)0 0 117 117 117 117 178 143 790 99六、投資收益評價現(xiàn)金流量現(xiàn)金流峰值為102360萬元；峰值出現(xiàn)時間為2019年第四季度；凈現(xiàn)金流開始為正的時間是2019年第二季度。地價（萬元/畝)207 土地總價（萬元)(不含稅費）89009 總投資（萬元)235881 銷售收入（萬元)296911 項目經(jīng)營利潤（萬元)44701 稅后凈利潤（萬元)29949 稅前成本回報率25.87%稅后銷售利潤率10.09%項目IRR(全部自有資金計算)22.52%財務(wù)費用（萬元)24610 累計凈現(xiàn)金流峰值（萬元)-102360 累計凈現(xiàn)金流峰值出現(xiàn)時間2019年Q4累計凈現(xiàn)金流為正時點2019年Q2100六、投資收益評價 稅后利潤率10不變，地價與售價漲幅的變化地價（不含稅）住宅價格(元/平米)商業(yè)總投資（萬元）銷售收入（萬元）財務(wù)費（萬元）稅后利潤（萬元）一期稅后利潤率二期稅后利潤率三期稅后利潤率總價(萬元)單價(萬元/畝)樓面價(元/平米)全程均價價格漲幅拿地年年均價(2019年)一期均價二期均價三期均價均價67