德思勤湖北武漢青揚(yáng)六和車位定價(jià)方案

1、中國(guó)武漢2008年10月08日青揚(yáng)六和車位定價(jià)方案 目錄 contents TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc211321535 一、周邊市場(chǎng)情況 PAGEREF _Toc211321535 h 3 HYPERLINK l _Toc211321536 二、車庫定價(jià)原則 PAGEREF _Toc211321536 h 3 HYPERLINK l _Toc211321537 三、地下車位價(jià)格的確定 PAGEREF _Toc211321537 h 4 HYPERLINK l _Toc211321538 四、地下車位推向銷售節(jié)奏安排： PAGEREF _Toc211321

2、538 h 8青揚(yáng)六和車位定價(jià)方案一、周邊市場(chǎng)情況青山區(qū)域目前在售車位較少，因此主要選取青山區(qū)域及徐東區(qū)域車位作參考。項(xiàng)目車位數(shù)車位情況付款情況美林青城1014租金：地上，120元/月（含物管費(fèi)），無地下水岸星城2000租金：地下，400元/月（含物管費(fèi)80元/月）江南春城1168售價(jià)：8萬（無產(chǎn)權(quán)，基本無銷售）9-12萬(有產(chǎn)權(quán)，銷售率不到10%)一次性華潤(rùn)鳳凰城1051租金：地上，120元/月、地下，380元/月，均含物管費(fèi)。售價(jià)：地下13.5萬/個(gè)（有產(chǎn)權(quán)）一次性愛家國(guó)際華城2250租金：地下，350元/月（含物管費(fèi)80元/月） 售價(jià)：12萬（有產(chǎn)權(quán)銷售率不到10%），8.4萬（無產(chǎn)權(quán)基

3、本無銷售）。一次性都市經(jīng)典900一期租金：240元/月（不含管理費(fèi)）萬科朗苑334租金：地上，120元/月（含物管費(fèi)）盛世徐東118租金：地上無固定，160元/月，地上有固定：200元/月，地下：350元/月，以上均含物管費(fèi)結(jié)論：徐東及青山片區(qū)在售車位項(xiàng)目較少，售價(jià)區(qū)間為8-14萬之間不等。無產(chǎn)權(quán)車位售價(jià)區(qū)間在8萬左右，有產(chǎn)權(quán)車位售價(jià)區(qū)間在10-13萬左右。調(diào)查樓盤中，出租車位大部分含物業(yè)管理費(fèi)，租賃價(jià)區(qū)間為：120-400元/月左右。地上車位租金區(qū)間為：120-200元/月，地下：350-400元/月，均含物管費(fèi)。二、車庫定價(jià)原則市場(chǎng)比較原則根據(jù)對(duì)武漢市不同樓盤的市場(chǎng)調(diào)查情況，武漢市目前住宅

4、小區(qū)地下停車位（庫）價(jià)格在8-15萬之間。部分小區(qū)的車位設(shè)在露天，此類停車位一般只租不賣，租金相對(duì)較低，租金價(jià)格區(qū)間為100-200元/月。較受業(yè)主歡迎的是地下停車位，此類無產(chǎn)權(quán)車位售價(jià)集中在8-9萬，有產(chǎn)權(quán)車位售價(jià)集中在9-15萬左右。消費(fèi)習(xí)慣原則根據(jù)客戶的停車習(xí)慣，進(jìn)行價(jià)差的確定。如根據(jù)車位面積大小、駕車進(jìn)出的方便程度、安全性和距離到達(dá)地面上、下樓梯的距離遠(yuǎn)近進(jìn)行綜合評(píng)判。三、地下車位價(jià)格的確定1、整體均價(jià)的確定市場(chǎng)車位的定價(jià)原則市場(chǎng)調(diào)查比較及權(quán)重計(jì)算：將市場(chǎng)上同檔次的物業(yè)車位的平均價(jià)格通過一定的權(quán)數(shù)測(cè)算得到如下數(shù)值：根據(jù)青山和徐東市場(chǎng)樓盤在售車位的情況，本項(xiàng)目車位無產(chǎn)權(quán)，因此選擇市場(chǎng)上無

5、產(chǎn)權(quán)的車位進(jìn)行比較，只租項(xiàng)目通過租金反算得出售價(jià)，選擇以下四個(gè)樓盤作為參考：項(xiàng)目無產(chǎn)權(quán)車位售價(jià)與本項(xiàng)目的相似權(quán)重權(quán)重值愛家國(guó)際華城8.40.32.52江南春城80.32.4水岸星城80.21.6盛世徐東90.21.8權(quán)重合計(jì)8.32權(quán)重說明：根據(jù)愛家國(guó)際華城和江南春城與本項(xiàng)目處于同一片區(qū)，有較多的相似點(diǎn)，所以設(shè)置為同一權(quán)重，水岸星城、盛世徐東屬于與本項(xiàng)目相鄰區(qū)域，同屬于本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，也反映了目前市場(chǎng)的車位銷售價(jià)格，因此設(shè)置為略低于同片區(qū)權(quán)重的權(quán)重值。建議本項(xiàng)目地下車位價(jià)格區(qū)間為：7萬-8.5萬/個(gè)。建議地下車位租金：300-360元/月個(gè)（含管理費(fèi)80元/月個(gè)）2、青揚(yáng)六和地下車位細(xì)分地下

6、車位由于在車庫中，因交通組織情況、面積大小、客戶停車習(xí)慣和安全性的不同，價(jià)值也有所差別，為了更合理的實(shí)現(xiàn)地下車位銷售，綜合考慮以上因素，以不同等級(jí)的價(jià)位對(duì)車位的優(yōu)劣性加以區(qū)別。由于車位在實(shí)際銷售中，價(jià)格區(qū)間不宜過大的原則，我們對(duì)地下車位價(jià)值等級(jí)的劃分基本采用5000元的價(jià)差進(jìn)行調(diào)整，具體實(shí)施如下：I 類車位區(qū)分原則：標(biāo)準(zhǔn)車位，車位面積：23002500*5000CM；停放車輛時(shí)進(jìn)、出方便，安全性較好；距離地面交通（距離單元樓梯及車庫出入口）較近。類車位區(qū)分原則：標(biāo)準(zhǔn)車位，車位面積：23002500*5000CM；車位進(jìn)出不太方便；位于垂直交通輻射區(qū)域，轉(zhuǎn)彎半徑較小。 類車位：位于垂直交通的交叉

7、口；停放車輛相對(duì)不便；距離垂直交通位置較遠(yuǎn)。 類車位：位于垂直交通的交叉口；停放車輛相當(dāng)不便；屬微型停車位，車位面積：2200*5000CM距離垂直交通位置很遠(yuǎn)。容易被其它車輛剮傷。車位具體定價(jià)情況，見附件一車位定價(jià)分類圖示和青揚(yáng)六和地下車庫價(jià)格表3、地下車位分布情況說明：地下車位總數(shù)：262個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位：253個(gè)難停車位：9個(gè)4、地下車位的分類定價(jià)：I 類車位: 8.5萬元/個(gè)類車位: 8萬元/個(gè) 類車位：7.5萬元/個(gè) 類車位：7萬元/個(gè)車位100%銷售總收益為：2049萬元。銷控車位地下車位級(jí)別細(xì)分圖類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類類地下

8、車位銷售圖示說明5、地下車位價(jià)格表：青揚(yáng)六和車位價(jià)格表車位編號(hào)售價(jià)(萬元)車位編號(hào)售價(jià)(萬元)車位編號(hào)售價(jià)(萬元)車位編號(hào)售價(jià)(萬元)車位編號(hào)售價(jià)(萬元)車位編號(hào)售價(jià)(萬元)A018A318B018B317.5B618B918.5A028A328B028B327.5B628B928A038A338B038B337.5B638B938A048A348B048B347.5B648B948A058A357.5B058B357.5B658B958A068A367.5B068B367.5B668B968A078A377.5B078B377.5B678B978A088A387.5B088B387.5B68

9、8B988A098A397.5B098B397.5B698B998A108A407.5B108B407.5B708B1008.5A118A417.5B118B417.5B718B1018.5A128A427.5B128B427.5B728B1028.5A138A437.5B138B437.5B738B1038.5A148A447.5B148B447.5B748B1048A158A457.5B157.5B457.5B758B1058A168A467.5B167.5B467.5B768B1068A178A477.5B177.5B477.5B778B1078A188A487.5B187.5B487.

10、5B788B1088A198A497.5B197.5B497.5B798A208A507.5B207.5B507.5B808A218A517.5B217.5B517B818A228A527.5B227.5B527B828A238.5A537.5B237.5B537B838A248.5A547.5B247.5B547.5B848A258.5B257.5B557.5B858.5A268.5B267.5B567.5B868.5A278B277.5B577.5B878.5A288B287.5B587.5B888.5A298B297.5B598B898.5A308B307.5B608B908.5車位編號(hào)

11、售價(jià)(萬元)車位編號(hào)售價(jià)(萬元)車位編號(hào)售價(jià)(萬元)車位編號(hào)售價(jià)(萬元)C018C268C518C767.5C028C278.5C528C777.5C038C288.5C538C787.5C048C298C548C797.5C058C308C558C807.5C068C318C567.5C817.5C078C328C577.5C827.5C088C338C587.5C837.5C098C348C597.5C847.5C108C358C607.5C857C118C368C617.5C867.5C128C378.5C627.5C877.5C138C388.5C637.5C887.5C148C398

12、.5C647.5C897.5C158C408.5C657.5C907C168C418C667.5C917C178C428C677.5C927.5C188C438C687.5C937.5C198C448C697.5C947.5C208C458C707.5C957.5C218C468C717.5C967.5C228C478C727.5C977.5C238C488C737.5C987.5C248C498C747.5C997.5C258C508C757.5C1007.5四、地下車位推向銷售節(jié)奏安排：1、銷售時(shí)間的考慮：現(xiàn)階段處于交房階段，車位的銷售時(shí)機(jī)考慮是80以上符合交房條件的客戶已經(jīng)交房；需要車位的劃分完成；確定車庫的地下租金，讓客戶測(cè)算購(gòu)買車位的實(shí)惠；綜合車位劃分、住宅銷售、驗(yàn)收等情況，初步考慮車位銷售時(shí)間為12月中旬，具體時(shí)間根據(jù)進(jìn)度另行確定。2、地下停車位銷售對(duì)策本次地下車庫的銷售采取限區(qū)域選擇的方式進(jìn)行銷售，即1號(hào)樓業(yè)主盡量選擇A區(qū)車位、2號(hào)樓業(yè)主盡量選擇B區(qū)車位、3號(hào)樓業(yè)主盡量選擇C區(qū)車位?？蛇m當(dāng)提高地面車位租金，以逼迫客戶盡早購(gòu)買地下車位；通過客戶信函和電話通知，告訴客戶車位銷售信息；考慮舉行自駕游的活