海棠灣項目土地一級開發(fā)模式研究

1、海棠灣項目(xingm)土地一級開發(fā)模式研究二九年六月(li yu)二十日共三十四頁一 .項目(xingm)概況共三十四頁項目(xingm)概況區(qū)位(q wi)圖宗地位置：本項目位于東至 ；南至 ；西至 ；北至 。共三十四頁項目(xingm)概況影像(yn xin)圖現(xiàn)狀說明： 用地面積00000公頃 集體企業(yè) 00個 建筑面積0000平方米 國有企業(yè) 00個 建筑面積0000平方米 農(nóng)民 00戶數(shù) 宅基地面積0000平方米共三十四頁項目(xingm)概況在地籍圖或地形圖上用紅線標(biāo)注項目(xingm)范圍，要求地籍圖像清晰，標(biāo)明四至名稱地籍圖權(quán)屬狀況： 集體土地面積 00000公頃 分屬竇店鎮(zhèn)

2、田家園村和竇店村現(xiàn)狀情況： 集體企業(yè) 00個 建筑面積0000平方米 農(nóng)民 00戶數(shù) 宅基地面積0000平方米共三十四頁項目(xingm)概況控制性詳細(xì)(xingx)規(guī)劃圖依據(jù) xx 控制性詳細(xì)規(guī)劃，其規(guī)劃指標(biāo)為：00000 建筑規(guī)模（平方米）其中居?。?0000 平方米商業(yè)：00000 平方米容積率 居?。? 商業(yè)：0共三十四頁項目現(xiàn)狀(xinzhung)(現(xiàn)場照片)共三十四頁項目(xingm)背景共三十四頁CCRC社區(qū)(sh q)介紹（ ) 持續(xù)性照顧退休社區(qū):實(shí)質(zhì)是生活照護(hù)社區(qū),它涵蓋了老年生活的各個部分，兼顧了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關(guān)注、自我價值再認(rèn)識和社會生活各方面等在內(nèi)的全面需求

3、。它營造的是老年人退休以后的新的生活方式。 CCRC社區(qū)的一般(ybn)區(qū)域劃分： 獨(dú)立生活區(qū) 協(xié)助生活區(qū) 專業(yè)護(hù)理區(qū) 老年癡呆照顧區(qū)* 入住者的居住經(jīng)歷往往是這樣的： 開始的時候，在獨(dú)立生活區(qū)居住和生活； 當(dāng)身體機(jī)能/健康狀況下降，就遷到協(xié)助生活區(qū)居?。ㄒ灿欣猓?最終，他將入住專門的護(hù)理照顧單元或?qū)I(yè)護(hù)理區(qū)。 共三十四頁泰康海棠灣旗艦(qjin)CCRC社區(qū) 社區(qū)定位： 為泰康集團(tuán)客戶以及全國高端人士打造的集生活服務(wù)、健康管理和休閑養(yǎng)生于一體的高品質(zhì)生活家園。(1)主打全國高端市場，塑造泰康養(yǎng)老的品牌和市場形象 (2)泰康保險客戶的定點(diǎn)度假療養(yǎng)地 (3)服務(wù)泰康全國其他連鎖CCRC社區(qū)的

4、特色醫(yī)療及健康管理輸出中心 經(jīng)營理念： 通過人性化的科學(xué)養(yǎng)老模式使得老年人重新獲得自由、獨(dú)立(dl)、安全、快樂的生活方式，提高老人平均壽命，延緩老人的衰老過程。共三十四頁泰康海棠灣旗艦(qjin)CCRC社區(qū) 社區(qū)特色： 綠色生態(tài)以及低密度的居住環(huán)境 生態(tài)社區(qū) 相宜的健康管理和醫(yī)療服務(wù)體系 長壽社區(qū) 人性化以及全方位的關(guān)懷和照顧 溫馨社區(qū) 高品質(zhì)以及高舒適性的家居感受 舒適社區(qū) 豐富文化娛樂屬性提升社區(qū)品味 人文社區(qū) 打造(dzo)專業(yè)化的老人服務(wù)品牌： 健康醫(yī)療方面：提供專業(yè)的老年護(hù)理、慢性病管理、記憶障礙恢復(fù)等專業(yè)醫(yī)療服務(wù)，并與全科醫(yī)生和高端醫(yī)院（例如301醫(yī)院）、保險公司對接，提供急救

5、和重大疾病的治療。 建筑設(shè)施方面：適應(yīng)活躍自理、協(xié)助生活和需要專業(yè)護(hù)理的老人的不同住宅，為老年人提供符合老年人體工程特征的人性化無障礙設(shè)施，使老年人生活在安全的環(huán)境中 。 社交活動方面：社區(qū)設(shè)置促進(jìn)老年人回歸社會的社區(qū)文化中心和豐富的文化活動；社區(qū)幫助老年人從事力所能及的科學(xué)的體育休閑運(yùn)動。共三十四頁泰康海棠(hitn)灣旗艦CCRC社區(qū) 預(yù)估的總投資規(guī)模：總建設(shè)面積：50萬平方米總投資：60億元容納客戶：6000戶，約800010000人 社會帶動效應(yīng)： 就業(yè)：直接創(chuàng)造近10000個就業(yè)崗位（按照(nzho)1：1的服務(wù)崗位人員配比：美國CCRC的平均水平為1：0.3，高端CCRC的水平大約

6、將近1：1）。 產(chǎn)業(yè)帶動：帶動上下游其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括醫(yī)療保健、金融保險、專業(yè)服務(wù)、旅游、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)開發(fā)、文化創(chuàng)意、其他知識型產(chǎn)業(yè)等。共三十四頁二、土地(td)一級開發(fā)模式研究共三十四頁一、“海棠灣國際(guj)養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)的概念 “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)，是指三亞市人民政府和三亞市海棠灣管委會，委托“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目業(yè)主，在政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，按照三亞市城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，依據(jù)三亞市土地利用總體規(guī)劃、海棠灣總體規(guī)劃以及海棠灣控制性詳細(xì)規(guī)劃和海棠灣年度土地儲備開發(fā)計劃，對擬選址建設(shè)“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”的大小(dxio)龍江塘片區(qū)約5000畝

7、土地（含水面約2000畝），完成項目規(guī)劃設(shè)計、土地平整、區(qū)內(nèi)道路建設(shè)、管網(wǎng)建設(shè)、社會公共配套設(shè)施建設(shè)、安居工程建設(shè)以及組織拆遷等，使該片區(qū)土地達(dá)到二級開發(fā)土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)。共三十四頁從價值鏈的分析出發(fā)(chf)，項目業(yè)主參與區(qū)域開發(fā)項目建設(shè)，承擔(dān)四種角色 商業(yè)角色(ju s)融資、土地運(yùn)營項目承建項目代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理/物業(yè)管理土地開發(fā)項目開發(fā)管理運(yùn)營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級開發(fā)/開發(fā)招商項目規(guī)劃/項目設(shè)計/項目建造/銷售營銷銷售營銷/運(yùn)營管理參與土地規(guī)劃、一級開發(fā)和運(yùn)營在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，經(jīng)營或租售給駐商宣傳，吸引駐商宣傳、營銷，吸引駐商和消費(fèi)者日常運(yùn)營、維修和其他管理

8、共三十四頁項目業(yè)主在參與區(qū)域開發(fā)的每個階段價值鏈中有不同的權(quán)力(qunl)和利益點(diǎn)區(qū)域開發(fā)是一個 價值創(chuàng)造的過程(guchng)。項目業(yè)主通過在 價值鏈的不同階 段所擁有的權(quán)力 和能力，來創(chuàng)造 價值和獲得利益。權(quán)能利益點(diǎn)影響區(qū)域規(guī)劃掌握土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)土地一級開發(fā)(基建)低成本獲取土地與政府分配土地增值收益一級開發(fā)的利潤土地轉(zhuǎn)讓權(quán)招商引資土地二級開發(fā)(自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)通過項目投資獲得土地增值收益招商傭金和租金二級開發(fā)利潤回報物業(yè)管理和持久經(jīng)營持續(xù)現(xiàn)金流回報 土地開發(fā) 項目開發(fā) 管理運(yùn)營 共三十四頁二、通過公開招標(biāo)，確定(qudng)“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目業(yè)主承擔(dān)項目用地土地一級開發(fā)

9、三亞市人民政府和三亞市海棠灣管委會，作為“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目開發(fā)和土地一級開發(fā)的管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)，通過建立公開、透明、規(guī)范的項目開發(fā)以及土地一級開發(fā)管理制度，明確該項目開發(fā)和土地一級開發(fā)的監(jiān)管(jingun)內(nèi)容、監(jiān)管(jingun)深度、監(jiān)管(jingun)關(guān)注點(diǎn)，推行以項目帶土地并實(shí)施土地一級開發(fā)公開招投標(biāo)的方式，確定項目業(yè)主并承擔(dān)項目用地土地一級開發(fā)。 共三十四頁推行(tuxng)公開招標(biāo)的意義 可以更好地規(guī)范項目開發(fā)和土地一級開發(fā)行為，更好地實(shí)施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確保有計劃地實(shí)施項目開發(fā)并保障土地供應(yīng)。 可以高速度、高質(zhì)量地推進(jìn)政府土地儲備，逐步建立土地供應(yīng)數(shù)據(jù)庫，有利

10、于政府對土地資源的宏觀調(diào)控和供應(yīng)市場的正確引導(dǎo)。 可以進(jìn)一步建立健全項目引進(jìn)機(jī)制(jzh)和土地一級開發(fā)市場，保證高質(zhì)量項目引進(jìn)和土地一級開發(fā)的質(zhì)量，控制土地一級開發(fā)成本。 實(shí)行公開招投標(biāo)，可以規(guī)范項目引進(jìn)和土地一級開發(fā)的招標(biāo)投標(biāo)活動，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)活動雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。 土地一級開發(fā)實(shí)行招投標(biāo)，引入競爭機(jī)制，使海棠灣的整體開發(fā)從源頭上更加透明化、專業(yè)化。 共三十四頁三、“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”土地(td)一級開發(fā)的實(shí)施方式 泰康人壽保險股份有限公司和中國對外建設(shè)總公司通過項目招標(biāo)，成為“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目業(yè)主后，將在三亞市注冊成立項目公司，作為“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目的實(shí)施主體并與政

11、府合作承擔(dān)(chngdn)土地一級開發(fā)任務(wù)。共三十四頁由于面臨(minlng)著各自不同的約束，政府和開發(fā)商均難單獨(dú)完成區(qū)域的成功開發(fā)政府開發(fā)投入大，資金缺乏開發(fā)商單獨(dú)一級開發(fā)的政策約束和限制投入大、風(fēng)險高、周期長、回報利潤低，不具有吸引力我們的解決思路(sl)是什么單獨(dú)進(jìn)行一級開發(fā)的困境共三十四頁傳統(tǒng)土地一級開發(fā)模式(msh)與公私合營開發(fā)模式(msh)對比公共部門和私營部門獨(dú)立行使各自職能任何(rnh)利益交叉都被視為利益沖突公共部門不承擔(dān)任何商業(yè)風(fēng)險特點(diǎn)轉(zhuǎn)變公共部門通過合伙、合資、合作開發(fā)方式，擴(kuò)展原有的活動范圍，承擔(dān)新風(fēng)險地方政府開始把區(qū)域開發(fā)視為戰(zhàn)略資源公私合營開發(fā)在地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中占

12、重要地位公共部門：制定法規(guī)和總體規(guī)劃建學(xué)校、道路、衛(wèi)生、供水、取暖私營部門：擬定項目、制定項目開發(fā)計劃職責(zé)劃分公共部門：成為開發(fā)者、租賃者、權(quán)益投資者、土地出租人、特定項目選擇者、經(jīng)營者；提供特殊的融資政策、稅收減免政策私營部門：完成地上建筑建設(shè)、項目的經(jīng)營政府融資渠道變寬、土地增值。地方政府把開發(fā)視為戰(zhàn)略資源，這種資源能夠產(chǎn)生新市區(qū)、挖掘潛在土地價值、為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供財政支持、刺激經(jīng)濟(jì)增長、提供就業(yè)機(jī)會 傳統(tǒng)開發(fā)模式 公私合營開發(fā)模式共三十四頁公私協(xié)議合作開發(fā)符合(fh)開發(fā)商的利益 創(chuàng)造更利于協(xié)作的政策環(huán)境 如果需要，政府可提供資金或政策支持 降低開發(fā)成本及商業(yè)風(fēng)險，保證開發(fā)商利潤的實(shí)現(xiàn)

13、 有公共機(jī)構(gòu)參與(cny)投資的項目更容易得到政府的批準(zhǔn)，批準(zhǔn)的進(jìn)程也會加快 公共部門的期望值不是隨著市場的變化而變化，反而對政治環(huán)境的變化非常敏感，容易受影響而發(fā)生變化政府和開發(fā)商在利潤分配上存在潛在矛盾，而且開發(fā)商在博弈中處于劣勢優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)公私協(xié)議合作開發(fā) 對私營部門的利益影響共三十四頁公私協(xié)議合作開發(fā)與政府的戰(zhàn)略目標(biāo)一致，能夠(nnggu)實(shí)現(xiàn)政企雙贏更好的實(shí)現(xiàn)政府公共目標(biāo)能夠使政府擁有持續(xù)(chx)的現(xiàn)金收益流充分利用私人開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗及創(chuàng)造力作為土地所有者、出讓方和土地經(jīng)營開發(fā)者的各自固有利益之間的潛在沖突優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)公私協(xié)議合作開發(fā)對政府部門的利益影響共三十四頁操作方式(fngsh)及

14、實(shí)施意義融資渠道多元化縮短(sudun)土地一級開發(fā)時間對項目業(yè)主來說降低整體開發(fā)的成本有利于政府公共目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)建設(shè)投入，帶動城市整體形象提升政府與開發(fā)商之間達(dá)成地價協(xié)議掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求,設(shè)置好門檻市場掛牌開發(fā)商獲得土地使用權(quán)共三十四頁公私(n s)協(xié)議合作的執(zhí)行操作程序1：項目(xingm)戰(zhàn)略定位2：建立項目目標(biāo)體系3：構(gòu)建項目發(fā)展愿景4：擬訂土地、建筑及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃5：完成&修改總體規(guī)劃設(shè)計6：擬訂項目整體發(fā)展預(yù)算案7：完成項目整體經(jīng)濟(jì)分析8：完成項目整體階段發(fā)展計劃9：分別完成公共/私營部門經(jīng)濟(jì)分析10：分別制定公共/私營部門的投資、發(fā)展及運(yùn)營計劃11：規(guī)劃設(shè)計報

15、批14：組建公私合營組織架構(gòu)13：報請政府批準(zhǔn)成立項目公司15：完成項目的整體立項審批16：資金到位，開始施工12：協(xié)商并簽定公私合營合作協(xié)議4：擬訂土地、建筑及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃5：完成&修改總體規(guī)劃設(shè)計共三十四頁整體公私協(xié)議(xiy)合作開發(fā)的運(yùn)作模式關(guān)鍵(gunjin)舉措土地一級開發(fā)公開招標(biāo)土地開發(fā)權(quán)建立項目公司本方案階段劃分1 與政府形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，分別與土地管理部門、招商局簽訂框架性協(xié)議 成立項目公司 形成組織架構(gòu)進(jìn)行土地開發(fā)前的毛地價值評估 項目公司投資進(jìn)行土地一級開發(fā) 政府組織驗收一級開發(fā)后的土地，并進(jìn)行成本核算政府在土地交易中心進(jìn)行土地交易，公開招標(biāo)土地開發(fā)權(quán)按照框架性協(xié)議，

16、進(jìn)行土地增值收益分成234分享土地開發(fā)權(quán)出讓收益開發(fā)商的利益實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本（稅收返還）關(guān)聯(lián)公司摘牌獲得部分土地開發(fā)權(quán) 開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司通過摘牌獲得自營開發(fā)所需用地的土地使用權(quán)利二級開發(fā)收益共三十四頁土地(td)一級開發(fā)具體工作內(nèi)容包括 籌措項目(xingm)土地一級開發(fā)所需的全部資金，擬定項目(xingm)土地一級開發(fā)可行性研究報告、實(shí)施方案、開發(fā)進(jìn)度計劃、財務(wù)方案等； 辦理各種政府審批手續(xù)，包括規(guī)劃、項目核準(zhǔn)（立項）、征地、拆遷、市政建設(shè)審批（包括交通、環(huán)境評估）； 配合海棠灣管委會完成征地工作，組織拆遷并完成地上附著物和地下構(gòu)筑物拆移、渣土清運(yùn)工作等； 完成用地范圍內(nèi)圍墻施工、場地平整、區(qū)內(nèi)道

17、路、市政管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程； 完成用地范圍內(nèi)的社會公共配套工程建設(shè)，配合海棠灣管委會完成為用地范圍內(nèi)居民建設(shè)安居房； 完成海棠灣管委會委托的其他一級開發(fā)工作。共三十四頁四、“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)的成本(chngbn)構(gòu)成 “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目土地一級開發(fā)的實(shí)施，所發(fā)生成本費(fèi)用，部分由三亞市政府和海棠灣管委會承擔(dān)，部分由泰康人壽保險股份有限公司(n s)和中國對外建設(shè)總公司(n s)在三亞市注冊成立的項目公司(n s)負(fù)責(zé)籌措并墊付，全部成本費(fèi)用通過土地二級開發(fā)出讓其使用權(quán)收回。共三十四頁土地一級開發(fā)的成本(chngbn)構(gòu)成 土地征用費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)； 地上附著物和地下構(gòu)筑物

18、拆除補(bǔ)償費(fèi)（包括住宅以及非住宅的拆遷費(fèi)用）以及有關(guān)稅費(fèi)； 市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計、報批以及工程建設(shè)費(fèi)用（包括渣土清運(yùn)費(fèi)、圍墻施工費(fèi)、地下管網(wǎng)和區(qū)內(nèi)道路工程費(fèi)、測繪、釘樁、勘界、規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)用等）； 安居工程、社會公共配套設(shè)施設(shè)計、報批以及建設(shè)費(fèi)用； 項目招標(biāo)并土地一級開發(fā)委托過程發(fā)生的費(fèi)用； 財務(wù)費(fèi)用（自有資金除外）； 土地一級開發(fā)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理、地上物評估、中介咨詢、公告(gnggo)、委托調(diào)查等費(fèi)用； 不可預(yù)見費(fèi)及其他可由一級開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的費(fèi)用。共三十四頁五、“海棠灣國際(guj)養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)的收益構(gòu)成 泰康人壽保險股份有限公司和中國對外建設(shè)總公司在三亞市注冊成立的項

19、目公司，作為接受委托(witu)負(fù)責(zé)“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目土地一級開發(fā)實(shí)施單位，可以收取土地一級開發(fā)管理費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)為該項目土地一級開發(fā)總成本的2%3%；同時，由于實(shí)施單位墊付了土地一級開發(fā)的部分成本費(fèi)用，故可以按照該項目土地一級開發(fā)總成本8%比例計算以及開發(fā)的利潤。對于上述管理費(fèi)以及土地一級開發(fā)利潤，實(shí)施單位在通過有關(guān)部門審計確認(rèn)后，可以作為獲取項目用地使用權(quán)應(yīng)支付土地價款的組成部分。 共三十四頁六、“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”土地一級開發(fā)(kif)相關(guān)管理部門的管理職責(zé) 三亞市海棠灣管委會會同三亞市土地管理部門負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審，確定土地一級開發(fā)實(shí)施單位，并就項目土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等