不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的概念

1、納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法解析不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的概念經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn) 或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變 更的業(yè)務(wù)活動。按照標的物的不同，經(jīng)營租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)屬于“現(xiàn)代服務(wù)一租賃 服務(wù)”稅目。第一部分基本要點一、納稅人單位和個人單位二企業(yè)+非企業(yè)單位個人二個體工商戶+其他個人納稅人類型與增值稅企業(yè)類型對 應(yīng)關(guān)系納稅人類型增值稅企類型單位一般納稅人或小規(guī)模納稅人個體工商戶一般納稅人或小規(guī)模納稅人其他個人小規(guī)模納稅人標的物（一）不動產(chǎn)：包括建筑物、構(gòu)筑物等。（二）房屋：包括住宅、商業(yè)用房、

2、辦公樓、 廠房等。（三）住房：指住宅、居民用房。不動產(chǎn)房屋住房、納稅地點（一）不動產(chǎn)所在地預(yù)繳、機構(gòu)所在地 申報納稅（二）不動產(chǎn)所在地申報納稅四、征收機關(guān)國稅機關(guān)其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國稅暫 委托地稅代征。五、對出租試點前取得的不動產(chǎn) 給予過渡政策一般納稅人老項目簡易征收六、過渡政策的增值稅征收率為 原營業(yè)稅稅率增加5%征收率。適用本法納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、 接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得 的不動產(chǎn)。包括轉(zhuǎn)租。不適用本法:納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本 辦法，即：直接在機構(gòu)所在地申報 納

3、稅。第三部分繳納增值稅的規(guī)定一、一般納稅人出租不動產(chǎn)（一）一般納稅人岀租其2016年4月30日前取 得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按 照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。（二）一般納稅人岀租其2016年5月1日后取得 的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。二、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)（一）單位出租不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅 額。（二）個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5% 的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照 5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。（三）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的 征收率計算應(yīng)納稅額。其他個人出租住房，按照5%的 征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。納

4、稅人類型標的物計稅方式稅率（或征收率）單位一般納稅人 個體工商戶一般納 稅人2016年4月30日前取得的 不動產(chǎn)簡易計稅方式或一般計稅 方式（可選）11% 或 5%2016年5月1日后取得的 不動產(chǎn)一般計稅方式11%單位小規(guī)模納稅人不動產(chǎn)簡易計稅方式5%個體工商戶小規(guī)模 納稅人不動產(chǎn)（不含住房）簡易計稅方式5%個體工商戶小規(guī)模 納稅人住房簡易計稅方式1.5%其他個人不動產(chǎn)（不含住房）簡易計稅方式5%其他個人住房簡易計稅方式1.5%第四部分預(yù)繳稅款及納稅地點 一、單位和個體工商戶出租不 動產(chǎn)（一）不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在 地不在同一縣（市、區(qū)）不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的,應(yīng)向不

5、動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所 在地主管國稅機關(guān)申報納稅。向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款時，應(yīng)填寫 增值稅預(yù)繳稅款表。向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅時，填寫增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）及附列資料或增值稅納稅申報表（小規(guī)模納稅人適用）及附列 資料。不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地同 在一直轄市或計劃單列市但不在 同一縣（市、區(qū)）不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地同在一直轄市或 計劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直 轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動 產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。（我市暫定為不預(yù)繳）（二）不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在 地在同一縣（市、區(qū)）不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）

6、的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。、其他個人出租不動產(chǎn)直接向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報 納稅。納稅人類型納稅地點 木逆產(chǎn)付胃不動產(chǎn)所在 地主管地稅機 關(guān)不動產(chǎn)所在 地主管國稅機 關(guān)機構(gòu)所在地 主管國稅機 關(guān)其他個人所有不動產(chǎn)納稅申報單位和個體 工商戶不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在 地不在同一縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款納稅申報不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在 地在同一縣（市、區(qū)）無需預(yù)繳納稅申報不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所 在地同在一直轄市或計劃 單列市但不在同一縣（市、 區(qū)）無需預(yù)繳 （暫定）納稅申報第五部分應(yīng)預(yù)繳稅款和應(yīng)納 稅款的計算一、應(yīng)預(yù)繳稅款的計算（一）單位和個體工商戶納稅人出租不動產(chǎn)適用一般 計稅方法

7、計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額* （1+11% ） X3%（二）單位納稅人出租不動產(chǎn)和個體工商戶納稅人出 租不動產(chǎn)（不含住房）適用簡易計稅方法計稅的，按 照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額一（1+5%）X5%（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應(yīng)預(yù) 繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額一（1+5%） Xi，5%、應(yīng)納稅款的計算（一）其他個人其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納 彳兌款： 1出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額（1+5%）Xi，5%2、出租非住房:應(yīng)納稅款=含稅銷售額一（1+5%）X5%（二）單位和個體工商戶單位和個體工商戶納稅人，按照一般

8、計稅方法 或簡易計稅方法計算應(yīng)納稅款。向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅款, 可以在當期增值稅應(yīng)納稅款中抵減，抵減不完 的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑 證作為合法有效憑證。第六部分發(fā)票開具代開增值稅發(fā)票 一、小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租 不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不 動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。二、其他個人岀租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地 主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。納稅人類型承租方索取發(fā)票類型發(fā)票開具方式自行開具般納稅人增值稅專用發(fā)票、普通發(fā)eHj示小規(guī)模納稅人（單位和個體工商戶）普通發(fā)票自行開具或向不動產(chǎn)所在 地主管國稅機關(guān)申請代開小規(guī)模納稅人（單位和個體工商戶增值稅專用發(fā)票向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開其他個人增值稅專用發(fā)票、普通發(fā)亜向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開注意：納稅人向其他個人出租 不動產(chǎn)，不得開具或申請代開 增值稅專用發(fā)票。第七部分其他條款 一、納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向 不動產(chǎn)所在地主管國稅