【定位】商業(yè)廣場定位營銷報告課件

1、三水健力寶項(xiàng)目整體定位方案事業(yè)四部 2017年4月CONTENTS PART 2 項(xiàng)目住宅客戶定位分析 PART 1 可研性報告回顧謀局定調(diào) PART 4 項(xiàng)目整體形象定位進(jìn)階 PART 3 商業(yè)市場分析定位破局項(xiàng)目可研性報告回顧Part one城市背景理解廣佛同城帶動佛山經(jīng)濟(jì)上行，接近準(zhǔn)一線城市水平佛山，廣佛同城經(jīng)濟(jì)圈，省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處領(lǐng)先地位佛山整體經(jīng)濟(jì)上行，城市格局提升，接近準(zhǔn)一線城市水平；城市背景理解三水經(jīng)濟(jì)同步穩(wěn)增，消費(fèi)力增強(qiáng)，聯(lián)通廣佛更便捷三水區(qū)域經(jīng)濟(jì)同步穩(wěn)增，消費(fèi)力增強(qiáng)，未來可持續(xù)發(fā)展水平提高；廣佛同城多項(xiàng)規(guī)劃深化落實(shí)，三水片區(qū)坐享紅利；土地市場發(fā)展三水區(qū)域庫存量充足，知名品牌相繼

2、涌入，市場競爭加劇佛山土地市場供不應(yīng)求，多個外來品牌開發(fā)商首進(jìn)佛山；優(yōu)質(zhì)地塊遭哄搶，地王頻出，樓價上溢有張力；三水地價上揚(yáng)，后續(xù)高房價有支撐；三水未入市地塊主要集中在北江新城片區(qū)，形成競爭；政策走勢廣佛限購政策接連加碼，三水非限區(qū)域且價格洼地，坐享紅利廣州限購政策嚴(yán)厲佛山限購區(qū)政策加碼非限購區(qū)避開政府調(diào)控未來非限購市場客戶溢出效應(yīng)愈加明顯，一二級市場均迎來紅利項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地處三水城央中心，配套資源環(huán)繞，區(qū)位價值凸顯區(qū)位：政文組團(tuán)核心，商業(yè)板塊中心地段；交通：周邊道路通達(dá)城市主干道及廣佛肇清四地高速，交通便利；資源：一河三公園生態(tài)環(huán)繞；配套：商業(yè)配套集中，學(xué)區(qū)資源突出，周邊名校環(huán)繞；項(xiàng)目SW

3、OT分析44地塊：城央中心的中大型商住綜合體項(xiàng)目 9地塊：一線江景的中高端住宅居住區(qū)城央核心水岸及生態(tài)資源優(yōu)勢配套齊全名校環(huán)繞三水住宅市場分析三水非限，住宅需求量大，推動量價齊升非限區(qū)域，價格洼地，價值凸顯2016年三水市場積極去庫存，實(shí)現(xiàn)量價齊升；預(yù)測2017上半年三水住宅推售貨量大，消化周期延長；三水市場剛需戶型消化力強(qiáng)、剛改戶型具一定的潛力；大面積消化能力較弱；主要競品集中在北江新城和三水新城；預(yù)測2017上半年三水住宅推售貨量大，競爭劇烈；三水市場產(chǎn)品剛需為主，各版塊集中推貨，競爭劇烈三水住宅市場分析三水公寓市場分析三水公寓以投資型為主導(dǎo)，小面積產(chǎn)品去化快去化情況較好，存量細(xì)，成交均價

4、逐步攀升，市場需要新項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充公寓分布以新城區(qū)域與北江片區(qū)為主；以30-50方小面積產(chǎn)品為主；三水公寓市場分析公寓產(chǎn)品存量少，未來供應(yīng)以類住宅公寓為主，且數(shù)量不多市場公寓項(xiàng)目多為尾盤或售罄，在售項(xiàng)目均價為7800-8500元/；未來供應(yīng)量較少，主要以類住宅公寓為主；寫字樓市場處起步階段，供大于求佛山寫字樓供求失衡，大量庫存難以消化；三水寫字樓市場處于起步發(fā)展階段，檔次、租金水平相對較低；市場供求有所增加，成交均價約8000元/ ；市場對于高端寫字樓市場的需求量不大；三水寫字樓市場分析商業(yè)市場分析檔次提高、競爭加劇集中式商業(yè)消費(fèi)規(guī)模龐大，檔次逐漸走高，未來新增競爭壓力陡增；商業(yè)市場分析三水商業(yè)

5、市場體量巨大，集中商業(yè)分流有限客群，競爭加劇社區(qū)商鋪規(guī)模不容小窺，受集中商業(yè)分流影響投資客戶來源主要以廣州客為主總結(jié)住宅公寓寫字樓商業(yè)剛需戶型為主剛改戶型具潛力項(xiàng)目可打造通燃?xì)獾墓⑼顿Y產(chǎn)品推向市場寫字樓產(chǎn)品存在一定市場風(fēng)險商業(yè)定位應(yīng)避免與萬達(dá)等商業(yè)體正面競爭，需要走差異化、主題化路線，同時招商需要前置44號地塊整盤建議住宅+公寓+商業(yè)剛需戶型為主剛改戶型具潛力雙鑰匙修正為3050的LOFT公寓錯位發(fā)展集中商業(yè)基于市場格局及區(qū)位情況下，本項(xiàng)目將吸引怎樣的一批客群？項(xiàng)目住宅客戶定位分析Part two佛山跨區(qū)域置業(yè)趨勢明顯佛山市場進(jìn)入多元化時代，產(chǎn)品和客戶不斷升級，置業(yè)需求趨向多元化，區(qū)域間客戶

6、流動性明顯。2005年2009年2016年物業(yè)趨勢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成佛山高檔住宅小區(qū)開始出現(xiàn)，“城市型度假”住宅熱銷園林、物管、會所等社區(qū)配套基本完善， 出現(xiàn)資源型豪宅大盤伴隨城市價值提升，豪宅價值開始多元化，城市豪宅與資源豪宅并存，綜合體物業(yè)興起碧桂花城、怡景苑天湖酈都、玫瑰園、濱海御庭、保利一號公館天湖華府、綠地璀璨天城、金海M-CITY、碧桂園城市之光客戶呈現(xiàn)多元化，區(qū)域間客戶流動顯現(xiàn)，首次置業(yè)、多次置業(yè)兼顧初本地客戶外，輻射交通主干道、行政村、產(chǎn)業(yè)帶為支點(diǎn)的客戶本地客戶為主：食租階層/公務(wù)員/企業(yè)主/生意人價值因素置業(yè)目的資源環(huán)境/社區(qū)配套/地理位置/產(chǎn)品/物業(yè)服務(wù)/社區(qū)規(guī)模地理位置/周

7、邊配套/資源環(huán)境/社區(qū)規(guī)模地段交通/新興中心地段/區(qū)域規(guī)劃/品牌/社區(qū)規(guī)模/產(chǎn)品/社區(qū)配套/資源環(huán)境多元化時代傳統(tǒng)豪宅時代高檔社區(qū)初現(xiàn)時代自住:投資：8:2首次置業(yè)為主；改善型（首改居多+再改為輔）需求自住:投資：7:3首次置業(yè)+改善型（首改+再改）需求自住兼投資居多首次置業(yè)+改善型（首改+再改+多改）需求在城市升級發(fā)展的大背景下，佛山產(chǎn)品和客戶結(jié)構(gòu)也在升級變化廣州客西遷 區(qū)外客源置業(yè)比例提高1、本地客戶外溢：隨著交通飛速發(fā)展，城市間距離縮短，城央環(huán)境追求型客戶置業(yè)外溢化3、限購政策促使廣州客外溢：三水作為非限購區(qū)域，在政策利好環(huán)境下，聯(lián)動廣州客戶涌入，拉動三水量價齊升【佛山客戶市場概述】隨著

8、軌道交通及客戶流向發(fā)展趨勢，未來廣州客西遷路徑繼續(xù)加大，城區(qū)客外溢置業(yè)化比例提高。2、廣州西遷置業(yè)：廣州客戶“自東向西、自北向南”逐步滲透至佛山各板塊廣州西遷客戶為近一年成交趨勢，廣州客戶帶來量價齊升。中心區(qū)客戶受房價拉高影響，呈現(xiàn)向周邊城鎮(zhèn)外溢趨勢。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心三水本地客戶研究客戶構(gòu)成變化情況三水 30-40%南海及禪城 20-30%肇慶 20-25%廣州 10-15%2015年之后，尤其是2016年部分聯(lián)動項(xiàng)目廣州客戶比例超過60%（三水北站、云東海站）廣佛肇輕軌通車2015/12/282014/12/26（三水南站）南廣、貴廣高鐵通車廣佛客戶聯(lián)動2016三水區(qū)域項(xiàng)目廣州客比

9、例增加的原因：“賣點(diǎn)” -軌道交通+“渠道” -廣佛聯(lián)動【客戶構(gòu)成變化】過去多區(qū)域均衡分布，隨著軌道交通開通以及廣州外溢客戶被大批導(dǎo)入三水洋房市場，廣州客戶對于三水的心理距離被打破，區(qū)域認(rèn)知增強(qiáng)，從而推使住宅客戶的成交比例上升。廣州占比54%三水占比34%南海禪城占比12%三水區(qū)域客戶分析區(qū)域分析分析重點(diǎn)研究客戶來源占比較高的三大板塊（三水、禪桂及廣州） 三水住宅客戶主要分為三大區(qū)域，分別為三水本地區(qū)域（34%），禪桂區(qū)域（12%）及廣州區(qū)域（54%）目標(biāo)客戶研究思路佛山市場近年客戶發(fā)展變化特征區(qū)域板塊中，客戶來源及構(gòu)成變化？佛山市場客戶研究三水板塊客戶特征未來地塊開發(fā)所要承接的目標(biāo)客群演變趨

10、勢？未來目標(biāo)客戶預(yù)判從區(qū)域板塊客戶情況看區(qū)域競品客戶，預(yù)判未來目標(biāo)客戶的可能性！板塊客戶參照選擇本項(xiàng)目總建面67萬方，作為一個三水西南大盤，未來將必須吸納外區(qū)客。分析區(qū)域內(nèi)的客戶特征，以分析未來項(xiàng)目對外區(qū)客的拉動能力。從走量好、高溢價、高口碑三個維度，選取不同區(qū)域的典型大盤，得出項(xiàng)目未來的客戶特征：北江新城板塊北江新區(qū)板塊三水西南板塊三水新城板塊三水時代城北大博雅濱江雅居樂雅湖半島三水新城板塊恒福新里程保利中央公館住宅競品項(xiàng)目客戶分析三水新城板塊從2014開盤的本地客戶占比80%到2016年本地客戶占比53%、廣州客占比34%；項(xiàng)目利用品牌開發(fā)商、地鐵沿線等吸引客戶；利用輕軌旁優(yōu)勢在三水聯(lián)動項(xiàng)

11、目帶客期間攔截大量廣州客戶，帶來大量區(qū)域外來訪成交，也實(shí)現(xiàn)了量價齊升，單價逐漸破萬。【保利中央公園】本地客戶為主，外區(qū)投資客有較大幅度增長住宅競品項(xiàng)目客戶分析三水新城板塊注：客戶統(tǒng)計來源2016年項(xiàng)目來訪成交客戶區(qū)域方面主要為西南城區(qū)（31%）及廣州（31%）為主；其余多以樂平、蘆苞等街鎮(zhèn)客戶來源；成交客戶大多以企業(yè)中高層、個體工商戶、私營企業(yè)主，客戶群鎖定在中高層消費(fèi)人群?！竞愀Ｐ吕锍獭繌V州客戶與本地客戶持平住宅競品項(xiàng)目客戶分析北江新城板塊【三水時代城】受益于地鐵，廣州客戶劇增三水時代城2016成交客戶主要以廣州客戶為主，占比接近8成，主要由于項(xiàng)目高鐵帶動廣州客戶的投資，本地西南客戶占比極少

12、主要由于交通問題；客戶構(gòu)成方面，以自由職業(yè)和普通員工為主，以企業(yè)中高層為輔。住宅競品項(xiàng)目客戶分析北江新城板塊注：客戶統(tǒng)計來源2016年項(xiàng)目來訪博雅濱江客戶主要西南城區(qū)（28%）以及廣州客戶（65%）為主；其次河口、金本、白泥、南海等地；從客戶構(gòu)成看，以中高管理層、私營企業(yè)主、公務(wù)員為主要購買人群。【北大博雅濱江】廣州客戶為主，本土客戶作為補(bǔ)充住宅競品項(xiàng)目客戶分析西南中心板塊注：客戶統(tǒng)計來源2016年項(xiàng)目來訪雅居樂由于年中啟動了廣州中介聯(lián)動銷售，廣州客戶占比急劇攀升至34%，與本地客戶基本持平；客戶群體方面，主要以普通員工及自由私營企業(yè)主為主?！狙啪訕费藕雿u】廣州客戶與本地客戶持平三水區(qū)域客戶

13、構(gòu)成地圖 北江新區(qū)廣州客戶（65%）西南客戶（28%）1KM2KM本案三水主城區(qū)廣州客戶（40%）西南客戶（40%）三水新城西南客戶（31%）廣州客戶（31%）為主地鐵引動廣州客戶廣州客戶認(rèn)可主城區(qū)價值三大板塊中，西南客戶占比近30%；廣州客戶占比尤為突出，特別是主城區(qū)及北江新區(qū)板塊，占比均過半；首波住宅未來客戶地圖三水核心客戶群體：三水客戶約45%個體戶政府公務(wù)員原住居民舊城區(qū)換房人群廣州重要客戶群體：廣州客戶約45%個體戶、企業(yè)高管養(yǎng)老人群少部分投資客入戶客群南海禪城重要客戶群體：南海禪城客戶約10%個體戶、企業(yè)高管政府公務(wù)員度假及養(yǎng)老客戶預(yù)判未來項(xiàng)目承接客戶群方向?yàn)椋喝镜乜蛻?5%，

14、南海禪城客戶占比10%，廣州外溢客戶占比45%本案三水本地（45%）：核心客群：個體戶、地緣性客戶，政府公務(wù)員、原住居民、舊改客群，項(xiàng)目情結(jié)客源廣州（45%）：核心客群，個體戶、企業(yè)高管、部分投資者、教育入戶人群、養(yǎng)老人群、地緣性客戶南海禪城（10%）：核心客群，地緣性客戶，個體戶、政府公務(wù)員、企業(yè)高管項(xiàng)目67萬方的三水西南大盤 長達(dá)5年的開發(fā)周期客戶將出現(xiàn)怎樣的趨勢？客戶研判1【環(huán)境吸引外區(qū)客】項(xiàng)目生態(tài)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，主動吸納跨區(qū)域客戶三大公園環(huán)繞：項(xiàng)目地處三水中心西南板塊，坐擁三大公園景觀環(huán)境（西南公園、三水文化廣場、左岸公園），擁有不可復(fù)制的生態(tài)之美，環(huán)境的優(yōu)越性，在三水其他板塊乃至廣佛其

15、他區(qū)域內(nèi)首屈一指?！境茄胫行膬r值吸引外區(qū)客】主動吸引周邊及外區(qū)客戶客戶研判2城央核心 配套齊全：三水中心西南板塊主城中心價值凸顯，各項(xiàng)配套資源優(yōu)越，其中包括教育醫(yī)療、行政辦公、商業(yè)廣場等；對于外區(qū)客戶來說，無論是地緣性客戶或是投資型客戶，對配套的完善度是置業(yè)參考的重要元素之一。客戶研判3【教育配套吸引外區(qū)客】教育配套集中，得益三水入戶政策購房入戶 教育無憂：2016年6月起，外區(qū)客戶置業(yè)三水即可辦理入戶，因此，吸引了許多廣州客戶置業(yè)三水，地塊區(qū)域內(nèi)教育資源配套優(yōu)越，一站式教育配套齊全，其中還包括省一級重點(diǎn)學(xué)校三水華僑中學(xué)。幼兒園小學(xué)中學(xué)西南中心幼兒園西南中心小學(xué)三水華僑中學(xué)（省一級）三水中心幼

16、兒園第十小學(xué)健力寶中學(xué)明智幼兒園第八小學(xué)第四中學(xué)聚華園幼兒園第九小學(xué)客戶研判4【廣佛同城路網(wǎng)完善吸引外區(qū)客】路網(wǎng)升級，沿線客戶主動導(dǎo)入隨著廣佛同城一體化的進(jìn)一步深入，廣佛路網(wǎng)也在同步升級，其中包括廣佛肇輕軌、佛山一環(huán)西拓北環(huán)段、二廣高速、沈海高速等，這些公路線網(wǎng)及軌道交通完善，使南海禪城及廣州客戶進(jìn)一步外溢，沿線導(dǎo)入的置業(yè)客流進(jìn)一步增多客戶研判未來趨勢2017年2018年2019年2020年2021年區(qū)域2017年2018年2019年2020年2021年比例比例比例比例比例三水本地45%42%36%32%30%南海禪城10%12%14%10%10%廣州及其他45%48%52%58%60%首開：

17、本地廣州主導(dǎo)中期：南海禪城客比例上漲后期：廣佛同城深化 廣州客比例上漲按本項(xiàng)目5年開發(fā)周期，整盤的三水本地客戶均占比35%，南海禪城客戶均占比10%，廣州客戶均占比55%；客戶研判整盤客戶地圖三水廣州南海禪城本案三水本地（35%）：核心客群：個體戶、地緣性客戶，政府公務(wù)員、原住居民、本地私企業(yè)主廣州（55%）：核心客群，個體戶、企業(yè)高管、部分投資者、教育入戶人群、邊緣客群、新廣州人南海禪城（10%）：核心客群，外溢實(shí)力客戶，改善型為主，地緣性客戶，個體戶、政府公務(wù)員、企業(yè)高管35%10%55%由于本地客戶逐步消化、外區(qū)客戶逐步增量，預(yù)判未來項(xiàng)目以廣州客戶為主導(dǎo)，其次是本地客戶，南海禪城作為補(bǔ)充

18、。廣州區(qū)域佛山區(qū)域個體戶經(jīng)營者：專業(yè)市場個體戶經(jīng)營者，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。工薪一族：白領(lǐng)工薪一族、專業(yè)市場內(nèi)職員等，城市房價外溢客戶。教育入戶人群：非廣州本市戶口，急需解決子女入戶教育問題，重視子女教育品質(zhì)的客戶。個體戶經(jīng)營者：專業(yè)市場個體戶經(jīng)營者，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。工薪一族：本地企業(yè)的白領(lǐng)階層及高級技術(shù)型人才，已有片區(qū)居住習(xí)慣的客戶。大家分小家人群：三水本土居民，因婚姻而置業(yè)組織小家庭的年輕一族目標(biāo)客群總體歸納：廣佛交界因高房價主動外溢型客戶，輔以本地客戶?？蛻舫醪浇缍奥湮粌r值驅(qū)動：城央中心、置業(yè)洼地、交通便利、教育入戶、配套齊全價值驅(qū)動：城央中心、配套齊全、交通便利、名校云集、商業(yè)集中、公園環(huán)

19、繞項(xiàng)目核心客戶特性白描他們身份與價格的權(quán)衡者新廣州人一族，一直努力追求向城而居，但居高房價讓他們外溢擇城而居。他們，向往擁有城市符號的身份感他們，注重城市距離、交通便利、完善配套他們，渴望子女得到最優(yōu)秀的城市教育追求品質(zhì)，關(guān)注細(xì)節(jié)！在可承受的價格范圍內(nèi)，凸顯城市身份！商業(yè)市場分析定位Part three站在三水看中心三水西南商業(yè)市場現(xiàn)狀西南中心區(qū)以三水廣場為主導(dǎo)，占領(lǐng)傳統(tǒng)大眾消費(fèi)市場，新城/新區(qū)兩翼中高端商圈鼎立，中心區(qū)未來要形成中心商圈的聚合效應(yīng)，仍需中高端市場業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充；未來中大型商業(yè)中心以全面、一站式、綜合型消費(fèi)作為項(xiàng)目標(biāo)簽，特色鮮明的主題商業(yè)未來將形成亮眼格局，占據(jù)市場主導(dǎo)地位；三水

20、西南商業(yè)市場未來格局三水商業(yè)市場品牌分布項(xiàng)目三水廣場萬達(dá)廣場新動力廣場服裝品牌主力店男裝：鱷魚、ALT、啄木鳥、九牧王、花花公子、漢崇、G2000； 女裝：莎蓮奴、卡路約翰、JUMEL、哥弟、阿蓮娜、芭納歐、BLG運(yùn)動休閑：以純、adidas、nike、李寧、安踏、banleno服飾：萬達(dá)寶貝王，小小王國，優(yōu)衣庫，LAXDN，JACK&JONES，優(yōu)衣庫體驗(yàn)-源港碼頭、維意定制、大玩家服飾：H&M、百麗、萬寧、七匹狼、童裝：愛嬰島運(yùn)動：滔博運(yùn)動、超市卜蜂蓮花嘉榮永旺電影院大地影院萬達(dá)影院思哲影院主題式體驗(yàn)（娛樂）經(jīng)典ktv大玩家水療、ktv、宴會廳家電主力店國美電器蘇寧易購靚家居餐飲大家樂、大

21、卡司、麥當(dāng)勞、星巴克、壽司正、探魚毛家飯店、黃記煌等必勝客、星巴克等其他愛嬰島百貨、新大新百貨萬達(dá)寶貝王、屈臣氏、2號倉庫風(fēng)情步行街、希爾頓酒店三水中高端競品消費(fèi)市場存在發(fā)展空間，中心區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展需與三水廣場錯開，與萬達(dá)、新動力看齊，甚至形成品牌上的超越，塑造自身特色的唯一標(biāo)簽多數(shù)三水本地被訪者每次逛街花費(fèi)的時間為1-2個小時。有13.1%的消費(fèi)者都是平均每周外出消費(fèi)1次。本地消費(fèi)者逛街的時長隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，市民逐步從實(shí)體消費(fèi)轉(zhuǎn)化到網(wǎng)上消費(fèi)，實(shí)體商鋪經(jīng)營壓力大。三水本地消費(fèi)者逛街的頻率三水消費(fèi)群體分析三水消費(fèi)者在外就餐次數(shù)不多，但對餐飲需求較高；對特色餐飲和異國餐廳需求較高45.0%三水本地消費(fèi)

22、者每周在外就餐1-2次；31.0%三水本地消費(fèi)者每周人均就餐花費(fèi)是50-100元，平均每次總花費(fèi)是215元；消費(fèi)者最喜歡的菜系是粵菜，其次是西餐、日菜，第三是湘川菜；普遍認(rèn)為三水比較缺少異國餐廳和具有特色的餐廳。三水消費(fèi)群體分析體驗(yàn)式的消費(fèi)仍是多數(shù)消費(fèi)者的意向三水消費(fèi)群體分析三水的商場普遍缺乏體驗(yàn)感沒有太多吸引力零售業(yè)態(tài)仍是消費(fèi)的主導(dǎo)缺乏極致的購物體驗(yàn)市場啟示項(xiàng)目10萬商業(yè)體量，應(yīng)以中心、特色、主題型對標(biāo)，補(bǔ)充中心區(qū)商業(yè)格局，并與新城/新區(qū)商業(yè)形成區(qū)隔體量分析：集中商業(yè)+臨街商業(yè)，集中式全業(yè)態(tài)覆蓋難以實(shí)現(xiàn)，須以中心特色主題商業(yè)街作為突破，謀求市場份額客群分析：中心區(qū)域特性+差異化定位=中高端、

23、時尚年輕一族業(yè)態(tài)分析：特色餐飲+中高端精品消費(fèi)+體驗(yàn)式消費(fèi)項(xiàng)目檔次：中高檔為主 發(fā)展機(jī)會：城市中心成熟區(qū)域，缺乏具有主題特色的高端休閑、消費(fèi)場所關(guān)鍵因素：停車、消費(fèi)環(huán)境、業(yè)態(tài)吸引跳出佛山，看深圳跳出三水看佛山整個海底世界總共擁有16個觀賞面，其中包括30米長的水下隧道；完全可以讓觀眾從不同的角度觀賞到色彩繽紛的海底魚類.全國首個與購物中心結(jié)合的大型海底世界，成功解決本地的人需要去廣州或香港才能觀賞到精彩繽紛的海樣魚類的問題，從而使項(xiàng)目成功注入專屬標(biāo)簽！案例導(dǎo)入：佛山樂從天佑城海洋主題購物中心項(xiàng)目通過引入陽光、空氣、水、綠植、花鳥等景觀元素，并運(yùn)用水幕和噴泉水系，形成半開放式、智能化體驗(yàn)空間，成

24、為一個公園式的休閑購物中心，場內(nèi)小橋流水，鳥語花香，極富特色。案例導(dǎo)入：恒福GOGOPARK公園式主題購物中心L6：餐飲、影院L5：餐飲L4：教育、運(yùn)動服飾、餐飲L3：服飾、餐飲L2：品牌服飾L1：品牌服飾、鐘表、銀行LG1：餐飲、服飾、屈臣氏LG2：餐飲、服飾案例導(dǎo)入：嶺南站NOVA匯集了大量潮流快時尚品牌，多個品牌首次進(jìn)駐佛山，主力品牌包括H&M、GAP、SEPHORA、Monki、：CHOCOOLATE、b+ab、blt精品超市等，成為佛山最高端的潮流時尚匯聚地。Bit超市：華潤萬家Ole旗下的滿足時尚白領(lǐng)生活需求的高端超市，建面約1000 ZARA是西班牙Inditex集團(tuán)旗下的一個子

25、公司，全球排名第三、西班牙排名第一的服裝商。H&M是一間來自瑞典的時裝公司，由埃林佩爾森在1947年于瑞典成立，主要經(jīng)營銷售服裝和化妝品。b+ab是1995年創(chuàng)立的一個香港品牌，隸屬于IT集團(tuán)，形象鮮明自成一格，為年輕女生提供各款個性而時尚的服飾絲芙蘭在1997年加入全球第一奢侈品牌公司LVMH。歐洲二線品牌化妝品專柜CHOCOOLATE為I.TAPPARELS LTD 旗下品牌之一；透過設(shè)計表現(xiàn)追求更美好生活的態(tài)度案例導(dǎo)入：嶺南站NOVA主力店：眾多國際知名品牌匯聚在受網(wǎng)絡(luò)電商消費(fèi)的劇烈沖擊下，實(shí)體商業(yè)經(jīng)營備受壓力，商場依靠不同的經(jīng)營特色進(jìn)行市場突破包裝的極致：三水最閃亮的主題包裝，貫穿整個

26、商業(yè)街區(qū)；業(yè)態(tài)的極致：國際知名的輕奢品牌，有產(chǎn)品特色的時尚品牌作為主力店。案例啟示樂從天佑城GOGOPARK嶺南站NOVA海洋特色主題公園特色主題國際精品主力店時尚主題跳出佛山，看深圳跳出佛山看深圳深圳COCOpark時尚廣場位于深圳福田區(qū)CBD商圈，定位于集文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心總建筑面積：85000開業(yè)時間：2006年10月COCOPARK有1/4的面積被設(shè)計為休閑空間。打破了傳統(tǒng)的封閉式構(gòu)造，是中國首家“內(nèi)街”式購物中心，有12條折疊式內(nèi)街，6000平方米的下沉式露天廣場，8大自然光中庭，100米空中天橋。COCO Park還是深圳首家引入景

27、觀環(huán)境設(shè)計的商業(yè)項(xiàng)目。情景體驗(yàn)式購物中心：就是在一個建筑物內(nèi)，在集納精品超市、特色百貨的同時，引入餐飲、休閑、娛樂、健身、美容等多種業(yè)態(tài)，并運(yùn)用空間布局、室內(nèi)景觀設(shè)計等手段打造公園式環(huán)境。休閑和購物的比例為:。極致的打造深圳COCOparkCOCOPARK突破了傳統(tǒng)購物中心封閉式的格局，借用生態(tài)休閑概念，創(chuàng)造出了一個公園版、情景式、休閑至上主義的開放式購物中心，帶來更多的消費(fèi)體驗(yàn) 6000的下沉式露天廣場開放的情景購物中心COCOPARK四面臨街,九大入口。建筑主體共五層，擁有6000平方米的下沉式露天廣場、12條商業(yè)內(nèi)街、5大自然光中庭，消費(fèi)者在購物的時候時不時就能感受到外面的陽光與清風(fēng)。C

28、OCOPARK這種獨(dú)特的建筑風(fēng)格，為消費(fèi)者打造了一個公園版、情景式、休閑至上主義的購物中心，帶來更多的消費(fèi)體驗(yàn)。開放式的設(shè)計公園式的購物中心陽光內(nèi)街公園式的購物中心深圳COCOpark建筑創(chuàng)新在業(yè)態(tài)的搭配上，COCOPARK也充分考慮中心區(qū)的消費(fèi)需求，引進(jìn)較多餐飲、休閑娛樂品牌，吸引了大批年輕消費(fèi)者B1 L1L2 L3餐飲、酒吧各個樓層均有分布COCOPARK的業(yè)態(tài)組合中，餐飲占到35左右，深圳花了一年多的時間也沒能讓我喜歡上它，而我喜歡上這個地方卻只是一個下午的時間。常常有意識無意識地就逛到了COCOPARK，自己去了，朋友來了也一起去了，反正里面總有些有意思的東西。一個賣些創(chuàng)意小玩意的市集

29、、一場攝影小展覽、一場明星新片的小發(fā)布會，常常流連忘返便是半日時光?？蛻粼u價深圳COCOpark業(yè)態(tài)創(chuàng)新案例啟示合格的商業(yè)，做到了體驗(yàn)和舒適，在功能和環(huán)境上下足功夫 優(yōu)秀的商業(yè)，還做到了精致，在心理上琢磨透徹 而卓越的商業(yè)，已觸及極致，擁有個性和標(biāo)簽 新商業(yè)時代，主題定位勢在必行項(xiàng)目自身審視10萬方商業(yè)體量情景式街區(qū)組團(tuán)集中商業(yè)結(jié)合城市級的商業(yè)體量該如何實(shí)現(xiàn)中心區(qū)的商業(yè)價值？項(xiàng)目自身審視中心區(qū)地段，交通要道，教育集聚，人文、經(jīng)濟(jì)聚集地，繁華核心圈，擁有龐大的消費(fèi)群體支撐打造三水中心區(qū)的商業(yè)地標(biāo)。在此，我們與其比肩繁華，還不如走只屬于我們極致之路項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會研判廣州西半小時版圖西南中心區(qū)，商圈聚

30、集，客流集中情景街區(qū)+集中商業(yè)組團(tuán)商業(yè)增長極消費(fèi)支撐力業(yè)態(tài)特色性差異化、體驗(yàn)式的跨界商業(yè)生命力項(xiàng)目商業(yè)定位思路1作為中心區(qū)三水廣場功能業(yè)態(tài)補(bǔ)充，并且以三水商業(yè)時代全面升級姿態(tài)，補(bǔ)充城市中高端客戶群消費(fèi)所需，成為三水最具代表性的體驗(yàn)式購物中心之一集合中心城區(qū)特征及西南公園生態(tài)優(yōu)勢，融入情景概念建立自身特色商業(yè)體驗(yàn)，區(qū)隔萬達(dá)廣場、新動力廣場等大型商業(yè)中心，走中高端極致型發(fā)展路線。以中心城區(qū)商業(yè)優(yōu)勢，定位消費(fèi)服務(wù)大三水，形成三水中心城區(qū)中高端精品消費(fèi)風(fēng)向標(biāo)23目的性創(chuàng)新性體驗(yàn)式差異化商業(yè)驅(qū)動下的主題定位思考1234與三水廣場、新動力廣場、萬達(dá)廣場進(jìn)行區(qū)隔以零售主力店引動的體驗(yàn)式消費(fèi)為主創(chuàng)新的主題包裝

31、融入，貫穿整個商業(yè)街區(qū)引動三水強(qiáng)烈的目的性消費(fèi)主題定位思考不是紐約的曼哈頓，也不是倫敦的卡納里碼頭但這里是三水人的西南中心獻(xiàn)給三水極致主題購物中心三水park mall第一站fashion & Lifestyle Shopping Park三水首席公園式購物中心！時尚、潮流、生活、購物、休閑、體驗(yàn)匯聚一體，三水park mall購物第一站！這是一個劃三水新時代的公園商業(yè)標(biāo)桿！要與三水廣場區(qū)隔互補(bǔ)引入高端主力店品牌高端兩萬億市場的超強(qiáng)吸金力二胎產(chǎn)業(yè)鏈帶動兒童品牌崛起兒童業(yè)態(tài)將成為商業(yè)街標(biāo)配項(xiàng)目在形象、業(yè)態(tài)組合、商戶品牌等方面應(yīng)力求給人營造體驗(yàn)感十足的印象，并力求使其體驗(yàn)后銘記于心；努力延長購物中

32、心營業(yè)時間，確保餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)消費(fèi)需求得到充分釋放，使得消費(fèi)者沉迷于此；充分挖掘項(xiàng)目室內(nèi)或室外的公共空間，在生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)上營造舒適、寬松的氛圍，使得消費(fèi)者留戀往返。最舒適的生態(tài)型的Shopping mall最極致業(yè)態(tài)的享受型的Shopping mall購物文化娛樂藝術(shù)美食 4F書城餐飲配套3F兒童樂園童裝服飾品牌專營2F品牌服裝1F高端品牌主力店-1F輕餐飲精品超市輕奢簡餐、高端進(jìn)口超市、屈臣氏迎合高端群消費(fèi)的主題性購物、一站式消費(fèi)場所豐富兒童業(yè)態(tài)，引動家長消費(fèi)體驗(yàn)式消費(fèi)補(bǔ)充-1F-高端進(jìn)口精品超市+屈臣氏+輕餐類精品超市（主力店）、配套型商業(yè)+輕餐-1F1-2F-國際品牌專營店國際品牌專營

33、店1-2F兒童樂園+童裝3F3F-兒童樂園特色主題性餐飲+書城4F4F-環(huán)球美食主題餐飲+書城最具娛樂性的體驗(yàn)型的Shopping mall主力店品牌建議GAPLAXDNMANGOZARAH&MCHOCOOLATEArmani Exchange、Armani jeans、VERSACE jeans、 DKNY jeans、SPORT.B、Gant 、Tommy、Hilfiger、GUESS 、GSTAR raw、KIPLING、DAZZLE、HAZZYS、LACOSTE、 Ashworth、Elegant、Prosper、SAMMY 、YINER、JORYA、Trendiano、Ochirly

34、、EMU、棉衣工房、W.DoubleuDot、ON&ON、MO&CO、OU. 、Evaouxiu、A02 、KALTENDIN 、SELECTED、VERSINO、NAUTICA 、TIMBERLAND、VICUTU、CROQUIS、Replay、 EDWIN、TOM、TAILOR、VJC餐飲品牌建議西貝莜面海底撈花半間景觀概念餐廳、蟻工房主題餐廳、西貝莜面、Arbat俄羅斯&歐洲美食餐吧精品超市品牌建議TASTEBIT零售品牌建議SASA無印良品屈臣氏專賣店品牌建議蘋果專賣華為專賣生活配套與藝術(shù)體驗(yàn)AEVUM奧斯芬美容SPA、思妍麗、Nail Code 、印奈兒、愛麗美甲、莎莎美甲 （sas

35、anail）、和風(fēng)、指典藝術(shù)、德頌吉、Yun Nam Hair Care、Svenson Hair Care、TONY STUDIO、沙宣美發(fā)、Toni& Guy、1. 塑造城市記憶點(diǎn)；2. 將健力寶的回憶融入；3. 創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場所形象打造形象打造三水荷花元素通過標(biāo)志性建筑帶來的體驗(yàn)感覺運(yùn)動元素健力寶元素形象打造室內(nèi)可采用多種藝術(shù)表達(dá)形式進(jìn)行嵌入，載體包括藝術(shù)小品、柱結(jié)構(gòu)、畫框、燈柱、地磚、服務(wù)臺、扶梯等。室內(nèi)燈光應(yīng)盡量采用簡潔的直線，避免視覺疲勞的復(fù)雜曲線打造三水最極致的主題商業(yè)街區(qū)風(fēng)情步行街-綜合型風(fēng)情商業(yè)區(qū)、步行街，高端品牌專營店潮流商業(yè)基地引入特色風(fēng)情街，盤活中間部分商業(yè)街，令內(nèi)街

36、商鋪超越一線臨街商鋪，成為鋪王，產(chǎn)生價值最大化。奧園美食廣場-與集中商業(yè)各種特色主題餐飲互為補(bǔ)充的輔助經(jīng)營餐飲基地北面一線臨街商鋪，價值高，昭示性強(qiáng)，為了實(shí)現(xiàn)價值最大化，而時下餐飲是商鋪?zhàn)罡叩臉I(yè)態(tài)，建議引入各種特色主題餐飲打造風(fēng)情美食廣場。博思文化長廊-教育類指向型業(yè)態(tài)，補(bǔ)充市場所需教育基地中心南面臨街商鋪，靠近西南中心小學(xué)，教育氛圍強(qiáng)，建議引入學(xué)前教育、課外輔導(dǎo)等教育類業(yè)態(tài)，打造文化長廊。精品休閑街-特色休閑、風(fēng)情商業(yè)區(qū)、輕餐飲、精品零售精品休閑基地臨近集中商業(yè)部分二線街鋪，依靠集中商業(yè)引動人流，實(shí)現(xiàn)價值，建議引入特色休閑、精品零售等輔助型業(yè)態(tài)，作為商場的業(yè)態(tài)補(bǔ)充。奧園健身會所-健力寶俱樂部

37、、休閑主題中心娛樂基地中心時下提倡健康的運(yùn)動生活態(tài)度，建議在健力寶路打造一個專享型健身休閑會所，吸引白領(lǐng)前來消費(fèi)。商業(yè)街區(qū)分布建議2萬集中商業(yè)-三水park mall第一站娛樂基地中心-健力寶俱樂部、休閑主題中心餐飲基地-與集中商業(yè)各種特色主題餐飲互為補(bǔ)充的輔助經(jīng)營精品休閑基地-特色休閑、風(fēng)情商業(yè)區(qū)、輕餐飲、精品零售潮流商業(yè)基地-綜合型風(fēng)情商業(yè)區(qū)、步行街，高端品牌專營店教育基地中心-教育輔助型項(xiàng)目整體形象定位Part four價值體系下：中心價值，品牌資本，綜合體優(yōu)勢不可代替的健力寶輝煌印證城市唯一的榮譽(yù)傳奇！都會中心 + 龍頭粵企 + 復(fù)合綜合體不可替代的健力寶輝煌印記價值品牌歷史根基四大價

38、值的強(qiáng)勢驅(qū)動，成就廣佛人居標(biāo)桿的王者典范規(guī)模于是，定位上賦予項(xiàng)目唯一的區(qū)域標(biāo)簽延續(xù)這座城永恒的輝煌印記！并且，突出中心之上匯聚一城繁華67萬方城市復(fù)合體項(xiàng)目價值體系！核心價值標(biāo)簽項(xiàng)目形象定位健力寶路 67萬方 中心生活大城突顯區(qū)域唯一標(biāo)簽，植入健力寶價值城市復(fù)合體城市中心一站式生活大城立足于廣州55%、三水35%的區(qū)域客群之上，推廣訴求上需根據(jù)兩地購房目的差異求同存異根據(jù)不同地域推廣訴求上差異化分線輸出那么項(xiàng)目該如何塑造差異化價值訴求方向？聽聽廣佛聲音佛山、三水客戶說：這是健力寶原廠址，是充滿三水歷史的地方！一城榮耀的起源，代表三水的寄托與情懷！廣州客戶說：三水的西南板塊，廣州西的都會中心！周

39、邊各項(xiàng)配套完善，置業(yè)洼地！區(qū)位價值凸顯，三水中心的代表！高舉健力寶情懷、塑造歷史根基唯一性是破局的關(guān)鍵！曾經(jīng)的健力寶路，給了三水人傳奇的故事和輝煌的榮譽(yù)，在占領(lǐng)著城央腹地、都會中心優(yōu)勢的區(qū)位背景下，如何使情懷與價值進(jìn)一步升級體現(xiàn)？針對三水本地客戶健力寶本項(xiàng)目的重要屬性標(biāo)簽也是一切故事的起源 1984年，在那一個春寒襲人的3月，經(jīng)過近百次的實(shí)驗(yàn)健力寶橫空出世從那一刻開始，中國運(yùn)動飲料翻開歷史篇章；與此同時，三水也隨之一同崛起起源中國魔水 席卷全球中國魔都 領(lǐng)銜全國1984年，健力寶亮相美國洛杉磯第23屆奧運(yùn)會，聲名大噪！健力寶，由三水出發(fā)，締造種種輝煌；亮相健力寶立交成為了承接廣海大道和口岸大道

40、交匯的交通節(jié)點(diǎn)健力寶南路、健力寶北路三水人用腳步丈量過的土地健力寶興 三水城起 坐落在繁華的廣海大道的健力寶山莊見證了南國水都三水的興盛鼎盛健力寶 就那么霸道而又理所當(dāng)然地融進(jìn)的三水這座城市留下“健力寶路”是三水不可磨滅的印記留下“健力寶故土”是三水永不丟棄的情懷中心之上，匯聚一城傳奇三水33年情從未離開，一直都在！健力寶路這是一個傳奇的起點(diǎn)，亦是一個情懷的歸岸更是一個新時代的領(lǐng)航！推廣訴求方向奧園健力寶項(xiàng)目守候這座城33年永恒情懷2017，重新起航，不忘初心，引領(lǐng)一個三水新時代！推廣語集一城榮譽(yù)，傳一城輝煌凸顯城央中心、價值洼地及教育入戶是制勝的關(guān)鍵！然而，廣州客群對三水的歷史并不了解，對健力寶的情懷也并不如三水人在意？如此以來，該用什么來打動他們？針對廣州外溢客戶贏交通廣佛門戶樞紐 1小時生活同城圈“三軌時代”來臨，全方位無縫鏈接廣佛同城生活贏教育入戶不設(shè)限 教育名校環(huán)伺鄰近多家中心幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，省一級名校為子女學(xué)習(xí)保駕護(hù)航贏生活城央中心 大型商住復(fù)合體 配套齊全，悅享生活；入則寧靜，出則繁華雙城同圈，價值盡顯一座城市的時尚秀場！一個新生活地標(biāo)的誕生！未來已來，升級再現(xiàn)，三水再現(xiàn)閃耀！西部中心國際生活大城Here，show time ！廣州西城