2022年00上海業(yè)主大會及業(yè)委會成立的基本流程

1、00 上海業(yè)主大會及業(yè)委會成立的基本流程 00 上海業(yè)主大會及業(yè)委會成立的基本流程上海業(yè)主大會及業(yè)委會成立的基本流程一、 業(yè)主大會的成立： 1、到區(qū)房地產治理部門填寫申請成立業(yè)主大會和業(yè)委會的申請表； 2、聯(lián)系本小區(qū)特別之一以上的業(yè)主簽名,發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議,同時發(fā)信邀請區(qū)街道辦事處和社區(qū)居委會指導大樓成立業(yè)主大會（7-10 天） 3、前期物業(yè)治理公司阻止業(yè)主大會成立時,社區(qū)內肯定比例的業(yè)主可以提請罷免居委會主任； 4、在物業(yè)所在地的街道辦事處和房地產治理部門的指導監(jiān)督下,組建業(yè)主大會籌備組,成立后向全體小區(qū)業(yè)主以書面形式公開宣布,并在居委會備案；（30 日內） 5、籌備組的工作內容：（1

2、）、推選：第一產生籌備組組長 1 名；（2）、公告：在物業(yè)治理區(qū)域內公告相關的規(guī)范性文件,如物業(yè)治理條例、業(yè)主大會規(guī)程（建住房 2022131 號）和上海市物業(yè)治理條例的規(guī)定等相關規(guī)范性文件；（3）、告知：確定業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內容,并告知本大樓全體業(yè)主；（4）、確定：確定業(yè)主委員會候選人產生方法、名單以及參選業(yè)主的資料；（5）、擬訂：擬訂業(yè)主大會議事規(guī)章（草案）和業(yè)主公約（草案）；（6）、確認：確認業(yè)主的身份,確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權；（7）、發(fā)放：將全部參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票書面發(fā)給每個業(yè)主,并同時請全部收到上述資料的業(yè)主簽收收條；（8）、以上3、 4 、5、

3、6 項資料需在業(yè)主大會會議召開15 日以前以書面形式在物業(yè)治理區(qū)域內公告； 6、業(yè)主大會議事規(guī)章文本： 7、簽訂業(yè)主公約 8、業(yè)主的身份及權益義務：業(yè)主為房屋的全部權人,即房屋權屬證書上記載的權益 人；業(yè)主應親自出席業(yè)主大會并投票,或者托付他人出席和投票,否就視為棄權,并應服 從業(yè)主大會作出的打算；托付他人投票的,必需出具授權托付書,否就該項托付無效；授 權托付書必需有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,必需加蓋公章；、業(yè)主投票權的確定,以下事項由業(yè)主共同打算： 9（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)章；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的治理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物

4、業(yè)服務企業(yè)或者其他治理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的修理資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同治理權益的其他重大事項；打算前述第五項和第六項規(guī)定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上 的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；打算前款其他事項,應當經專有部分占建筑 物總面積過半數(shù)的 其中“ “ 業(yè)主人數(shù)” 按房地產權證數(shù)確定,一個產權證計為一個業(yè)主人數(shù)；房屋已出 售并交付使用但尚未領取房地產權證的,按房屋銷（預）售合同數(shù)確定,一份合同計為一 個業(yè)主人數(shù)；“ 專有部分的面積” 按房產證建筑面積（不包括停車位建筑面積）運算；房屋已出售 并交付使用但尚未領取

5、房地產權證的,按房屋銷（預）售合同確定的建筑面積（不包括停 車位建筑面積）運算；二、業(yè)主大會如何行使表決權：業(yè)主大會會議可以采納集體爭論或書面征求看法的形式,會議表決采納投票、舉手形 式； 1、業(yè)主大會必需有已住業(yè)主中持有1/2 以上投票權的業(yè)主出席才能舉辦；物業(yè)治理區(qū)域內因業(yè)主人數(shù)較多,可以以棟、單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參與業(yè)主大會； 2、業(yè)主大會及籌備會均應邀請物業(yè)公司的代表參與,特殊是首次會議有政府權威部門代表在場時,要請物業(yè)公司代表表態(tài),然后就會議今后的公告張貼、會議的合理性、合法性進行確認,甚至獲得物業(yè)公司的協(xié)議； 3、業(yè)委會委員不肯定是籌備組成員三、業(yè)主委員會的成立程序：

6、 1、選舉：籌備組公開在小區(qū)全部業(yè)主有權參與監(jiān)督的情形下進行驗票工作,統(tǒng)計收回的投票和反饋看法,假如投票超過業(yè)主所持表決權二分之一以上,反饋看法中的贊成意見多于二分之一,業(yè)主大會成立并可開頭工作；假如通過投票中業(yè)主大會議事規(guī)章和業(yè)主公約超過業(yè)主所持投票權三分之二以上贊成,就業(yè)主大會議事規(guī)章和業(yè)主公約通過,選出的業(yè)主委員會可在30 日內向區(qū)小區(qū)辦備案； 2、成立：三日內業(yè)委會召開第一次會議,選舉業(yè)委會主任、副主任,作為業(yè)委會會議的召集人,并可以綻開工作； 3、組成人員及任期：業(yè)委會組成人數(shù)一般為5-9 人的單數(shù)；任期一般為 3-5 年,可連選連任；在任期內,委員的撤換、增減,又業(yè)委會會議通過后,

7、提交業(yè)主大會確認； 4、備案：業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30 日內,到物業(yè)所在地區(qū)國土房管局備案；備案時,須提交業(yè)主委員會備案單及以下材料： 1、業(yè)主大會議事規(guī)章； 2、業(yè)主公約； 3、業(yè)主大會決議（附業(yè)主及投票權數(shù)清冊）； 4、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料；業(yè)委會成立條件及程序：同一個物業(yè)治理區(qū)域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產生業(yè)主委員會；但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一樣同意,打算不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責；業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,依據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素

8、確定；具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定；業(yè)主大會履行以下職責：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)章；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)治理企業(yè)；（四）打算專項修理資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施；（五）制定、修改物業(yè)治理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和 環(huán)境衛(wèi)生的維 護等方面的規(guī)章制度；（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)章規(guī)定的其他有關物業(yè)治理的職責；業(yè)主大會會議可以采納集體爭論的形式,也可以采納書面征求看法的形式；但應當有 物業(yè)治理區(qū)域內持有以上投票權的業(yè)主參與；業(yè)主可以托付代理人參與業(yè)主大會會議；業(yè)主大會作出打算,必需經與會業(yè)主

9、所持投票權以上通過；業(yè)主大會作出制定 和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)章,選聘和解聘物業(yè)治理企業(yè),專項修理資金使用和續(xù) 籌方案的打算,必需經物業(yè)治理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權以上通過；業(yè)主大會的打算對物業(yè)治理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會會議分為定期會議和暫時會議；業(yè)主大會定期會議應當依據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)章的規(guī)定召開；經以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會暫時會議；召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開日以前通知全體業(yè)主；住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會；業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄；內,向物業(yè)業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起日所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部

10、門備案；業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有肯定組織才能的業(yè)主擔任；業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生；業(yè)主大會規(guī)程：第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會的活動,保護業(yè)主的合法權益,依據(jù)物業(yè)治理條例,制定本規(guī)程；其次條 業(yè)主大會應當代表和保護物業(yè)治理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)治理活動中的合法 權益；第三條 一個物業(yè)治理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會；業(yè)主大會由物業(yè)治理區(qū)域內的全體業(yè)主組成；業(yè)主大會應當設立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構；業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立；第四條 只有一個業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意,打算不成立業(yè)主大會 的,由業(yè)主共同 履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責；第

11、五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政 主管部門和街道 辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下,由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）,負責業(yè)主大會籌備工作；籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業(yè)治理區(qū)域內公告；第六條 籌備組應當做好以下籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本,擬定業(yè)主大會議事規(guī)章（草案）和業(yè)主公約（草（三）確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產生方法及名單；（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他預備工

12、作；前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開 15 日 前以書面形式在 物業(yè)治理區(qū)域內公告；第七條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù),依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市制定的具 體方法確定；第八條籌備組應當自組成之日起30 日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指 導下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產生業(yè)主委員會；這個案充分說明白維權道路的艱難,消費者維權需要有法律和有關的專業(yè)學問；應當 很好地組織和團結起來,以組織、團體的方式維權,而不能以分散地個體或小團體方式進 行,要進行真正的組織,而不是一般意義上的集體或集團訴訟,要建立起來嚴密的組織,應當比公司

13、的組織更嚴密,由于維權的道路比一般公司的業(yè)務更艱難；應當針對具體問題 有很好的解決思路和方法,熟知各種法律策略、技巧,聘請專業(yè)的律師籌劃制定方案；應 該通曉社會各種組織包括政府機構之間的制約和平穩(wěn)關系,并充分利用為自己服務；仍應 該有信心、耐心,有時間、精力；有關資料：物權法：第七十五條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會；地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會賜予指導和幫助；第七十六條 以下事項由業(yè)主共同打算：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)章；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的治理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他治理人

14、；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的修理資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；打算前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上 的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；打算前款其他事項,應當經專有部分占建筑 物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的打算,對業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的打算侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以懇求人 民法院予以撤銷；第八十三條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及治理規(guī)約；業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害

15、他人合法權益的行為,有權依照法律、法規(guī)以及 治理規(guī)約,要求行為人停止侵害、排除危急、排除妨害、賠償缺失；業(yè)主對侵害自己合法 權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)委會籌備選舉中的留意事項：籌備組工作的公正性如何保證？籌備組代表的產生應堅持自薦的形式,反對領導舉薦和“ 欽定” ；物業(yè)治理條例中相應的說明為：首屆業(yè)主大會的建立由房屋建設部門和業(yè)主組成業(yè)主大會籌備組；雖就 一句話,卻是實際操作中最困難的事情；假如業(yè)主期望參與籌備組,需要將自薦材料張貼 在社區(qū)布告欄內；假如沒有嚴格的候選人產生程序,即便籌備組號稱與業(yè)主商量之后舉薦 產生了候選人,也將因這個“ 商量” 沒有確定的程序和規(guī)章而無法被公

16、開監(jiān)督,自然會導 致候選人的產生遭到業(yè)主的廣泛質疑；假如籌備組直接舉薦候選人,更將被業(yè)主們稱為“ 黑箱操作” 產生的候選人；即便這些候選人通過了選舉程序,也由于他們的產生過程受 到質疑而無法開展實質性的工作；業(yè)委會籌備組成員到底由哪些人組成？進展商、居民委員會、街道辦事處人員、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表都可以組成；進展商成為籌委會成員是合理合法的；進展商在實現(xiàn)銷售前擁有業(yè)權大家都比較熟知；同樣,在業(yè)主大會成立前,也需要實現(xiàn)包括產權證、治理權在內的權益的轉移,實現(xiàn)進展 商和業(yè)主的權益交接；從某種程度上講,進展商一般情形下仍或多或少擁有小區(qū)的物業(yè),也是業(yè)主之一,具備籌備組主體資格；居民委員會和街道辦事

17、處的指導也必不行少；隨著政府對業(yè)委會在小區(qū)內活動的重視,以及從業(yè)主們長期利益和社會穩(wěn)固的角度考慮,政府又要求業(yè)委會從籌備階段就必需接受 政府的監(jiān)督和指導；一種是在進展商、物業(yè)公司或當?shù)匦^(qū)辦的支持、扶植、同意下形成的；表面上它具 有合法性,由于通常這種業(yè)主委員會是到小區(qū)辦進行備案的；但如細究,不禁質疑它到底 能表達多少業(yè)主的利益；一種是全體業(yè)主召開業(yè)主大會,成立業(yè)主委員會,到小區(qū)辦備案；代表的人數(shù)以十人左右為合適,簡潔形成決議；假如自薦人數(shù)超過所需人數(shù)時,全部 自薦人應第一打算自薦人數(shù)；對于余外人選的剔除,有以下三種方式：1. 自動退出； 2. 無 人自動退出時,全體自薦人應先制定集體文字協(xié)議

18、,并在全部自薦人認可簽字 或錄像存 證 后,再進行相互推選；3. 當全部自薦人不能形成集體協(xié)議時,可在小區(qū)中進行“ 海 選” ；在小區(qū)全體業(yè)主中“ 海選” 出業(yè)主代表；但是這種方法成本很高；籌備組的經費怎么籌集？費用可由業(yè)主募捐、或進展商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付；一方面,在業(yè)委會籌 建初期,工作特別的紛雜,許多發(fā)起人都在利用業(yè)余時間承擔著超過一般工作時間和負荷 的事務；另一方面,委員們的工作是他們大量時間和聰明的結晶,而受益人又是全體業(yè)主,而且印選票,召開會議的花銷也都很大；所以,由全體業(yè)主支付相應的酬勞和補償好像是 合理的；由于條例中沒有嚴格限制,故業(yè)主大會產生的決議,可以解決這些花費的

19、合 法性問題；從資金的來源上說,讓業(yè)主在物業(yè)治理費以外再籌集業(yè)委會的費用是不現(xiàn)實的；而目前物業(yè)治理企業(yè)在依據(jù)政府有關文件規(guī)定的收費標準進行收費時,又沒有這筆開支；這個時候,業(yè)委會的人力資源和資金資源就顯出匱乏；在“ 包干制” 的物業(yè)治理合同中,由物業(yè)治理公司支付該筆額外費用又顯得不那么“ 公正” ,也會造成“ 這兒多花了錢,那 兒就少花” 的借口；所以,與物業(yè)治理公司友好協(xié)商；在有條件的小區(qū),適時推廣物業(yè)管 理的“ 酬金制” 合同；政府修改相應收費標準等,都是目前可以參考的解決問題的方法；業(yè)主如何實現(xiàn)自治？主要依仗業(yè)主大會公約；業(yè)主大會公約實質上是形成業(yè)主與業(yè)主之間的相互 約束；業(yè)主大會公約告知給業(yè)主的絕不是先享受某種權益,而是要求業(yè)主先盡的義務 和責任；權益的行使是建立在不影響他人利益的基礎上的；業(yè)主委員會章程和業(yè)主