商品房買賣合同糾紛實(shí)例課件

1、開發(fā)商交付不符合交付條件商品房的違約責(zé)任 葉華章 2015年4月18日 商品房買賣合同約定，開發(fā)商應(yīng)將符合住宅項(xiàng)目交付使用管理辦法規(guī)定的商品房交付購(gòu)房人，如果交付時(shí)商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，不符合合同約定的交付條件，屬于瑕疵履行。瑕疵履行屬于違約行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。案例：2012年10月11日，原告張某向被告某房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買商品房一套，雙方約定被告應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前向原告履行交房義務(wù)，被告如違約，應(yīng)自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之三的違約金。2014年1月17日，被告通知原告領(lǐng)取涉案商品房的鑰匙并領(lǐng)取預(yù)期交房違約金250

2、0元。后原告得知涉案房屋于2014年5月14日才完成竣工驗(yàn)收備案。現(xiàn)原告起訴要求被告承擔(dān)自2014年1月18日至2014年5月14日的逾期交房違約金。對(duì)于上述案件，存在兩種觀點(diǎn)：一是應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第11條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！北景钢?，雙方當(dāng)事人沒有另外約定，房地產(chǎn)公司將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，則房屋的交付使用義務(wù)已經(jīng)履行完畢，客觀上已不存在違約行為，原告無權(quán)再主張預(yù)期交房責(zé)任。二是被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房后的違約金。根據(jù)商品房買賣合同約定，被告應(yīng)將符合住宅項(xiàng)目交付使用管理辦法規(guī)定的商品房交

3、付原告，但被告交付時(shí)商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，不符合合同約定交付條件，屬于瑕疵履行。瑕疵履行屬于違約行為，原告有權(quán)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。那么，本案中被告的交付行為應(yīng)當(dāng)是合同履行行為，但是是否屬于瑕疵履行以及是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？首先，被告的行為構(gòu)成瑕疵履行。瑕疵履行是指?jìng)鶆?wù)人雖然履行，但其履行并不符合規(guī)定或約定的條件，致減少或喪失履行的價(jià)值或效用的情形。根據(jù)瑕疵履行的上述定義，構(gòu)成瑕疵履行應(yīng)當(dāng)具備以下四個(gè)方面構(gòu)成要件： 1.當(dāng)事人一方已經(jīng)作出了履行合同的行為，即必須有一方的積極行為，如無履行行為，只能構(gòu)成不能履行、拒絕履行或遲延履行；2.履行標(biāo)的不符合合同的約定即存在瑕疵。所謂瑕疵是指一方當(dāng)事人

4、交付或提供的標(biāo)的物的種類、品質(zhì)、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)等不符合合同的約定；3.履行行為造成了履行利益的損害。履行利益，又稱積極利益，是指一方當(dāng)事人合理期待另一方完全履行合同而產(chǎn)生的合法利益，包括既得利益與可得利益。4.須可歸責(zé)于履行合同的一方。本案中，被告于2014年1月17日將房屋交付原告的行為屬于被告的積極履行行為；被告將未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的房屋交付給原告的行為屬于交付標(biāo)的物的標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定；被告的遲延交付行為造成了原告利益的損失；原告利益損失應(yīng)歸結(jié)于被告的瑕疵履行所致。故而，被告的行為構(gòu)成瑕疵履行。其次，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)瑕疵履行的法律責(zé)任。最高法院的司法解釋將轉(zhuǎn)移占有視為交付，該交付行為既包括全面履

5、行行為也包括瑕疵履行行為，轉(zhuǎn)移占有后原告仍有權(quán)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。合同法第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！钡谝话僖皇龡l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。第三，被告瑕疵履行責(zé)任的確定。瑕疵履行屬于違約行為，違約方可能要承擔(dān)給付違約金或給付損害賠償金的責(zé)任。違約金是對(duì)損害賠償金數(shù)額的預(yù)先確定，因而

6、違約金與損害賠償金不可同時(shí)存在。當(dāng)事人可在訴訟過程中可以選擇要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任。本案中，原告選擇要求被告承擔(dān)違約責(zé)任是對(duì)自己訴訟權(quán)利的處分，應(yīng)予準(zhǔn)許。根據(jù)合同法第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。違約金的適用雖不以實(shí)際損失發(fā)生為要件，但最終違約金數(shù)額大小的確定與實(shí)際損失額密切相關(guān)，即法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)違約金數(shù)額的調(diào)整是以實(shí)際損失額為參照標(biāo)準(zhǔn)。本案在確定被告承擔(dān)的具體違約金數(shù)額時(shí)，可根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)以及因違約行為給原告造成的實(shí)際損失情況

7、進(jìn)行調(diào)整。商品房交付使用條件的法律界定 商品房買賣中因購(gòu)房人與開發(fā)商對(duì)合同約定的商品房交付使用條件理解不一，房屋交付環(huán)節(jié)引發(fā)的糾紛逐漸增多。文章從案例出發(fā)，分析實(shí)踐做法和現(xiàn)行法律規(guī)定，認(rèn)為商品房交付使用條件是竣工驗(yàn)收合格，如果當(dāng)事人另外約定“需要提交竣工驗(yàn)收備案表”,則應(yīng)依當(dāng)事人約定。具體分析來看，房屋交付環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的糾紛主要有兩種情況，一是開發(fā)商通知交房時(shí)，因買受人對(duì)合同約定的商品房交付使用條件的理解與開發(fā)商不一致，認(rèn)為該房屋未達(dá)到交付使用的條件而拒絕受領(lǐng)引發(fā)糾紛；二是買受人接受房屋后認(rèn)為房屋不符合交付使用條件而主張開發(fā)商違約，要求給付逾期交房違約金。審判實(shí)踐中，各方對(duì)涉及商品房交付使用條件

8、的法律法規(guī)的理解觀點(diǎn)不一。因此，有必要厘清現(xiàn)行規(guī)定對(duì)商品房交付使用條件的涵義，準(zhǔn)確認(rèn)定合同約定的商品房交付使用條件，依法維護(hù)購(gòu)房人和商品房開發(fā)商合法權(quán)益。商品房買賣合同糾紛實(shí)例 2008年11月26日，原告孔某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，被告將其開發(fā)的某公寓1幢東區(qū)1202號(hào)商品房出賣給原告，約定出賣人應(yīng)在2008年6月30日前依照國(guó)家和地方政府有關(guān)規(guī)定，將具備商品房驗(yàn)收合格條件，并符合合同約定的商品房交付給原告。商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。合同訂立后原告依約支付全部房款，被告

9、于2008年10月8日電話通知原告交房，次日交房時(shí)因原告主張延期交房的賠償而致交房未果。同年10月16日，被告向原告發(fā)出掛號(hào)信，書面通知原告收房。10月19日原告再次與被告交接房屋，但因原告認(rèn)為被告出具的當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)文件不足以說明商品房驗(yàn)收合格，堅(jiān)持要求被告提供工程竣工驗(yàn)收備案表并拒絕交接致交房未果而訴至法院，要求被告支付逾期交房違約金。2009年1月13日，被告向法院提供由施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位（本案被告）、設(shè)計(jì)單位和城建檔案管理機(jī)關(guān)五單位蓋章的單位工程竣工驗(yàn)收證明書,但未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)并取得竣工驗(yàn)收備案登記表。法院認(rèn)為，2009年1月13日被告提供的單位工程竣工驗(yàn)收證明書證實(shí)某

10、公寓1號(hào)樓經(jīng)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，結(jié)論均為“同意驗(yàn)收”。因此，被告開發(fā)的該樓盤1號(hào)樓已經(jīng)驗(yàn)收合格，能證實(shí)2009年1月13日后訟爭(zhēng)房屋達(dá)到了合同約定的“具備驗(yàn)收合格條件”的交付條件。至于原告主張的竣工驗(yàn)收備案表才能證明訟爭(zhēng)房屋驗(yàn)收合格問題，因備案只是“驗(yàn)收合格”之后的一個(gè)行政內(nèi)部監(jiān)管程序，不是“交付使用”的必備條件，且竣工驗(yàn)收備案表亦不是雙方合同約定的交付條件，故被告是否辦理竣工驗(yàn)收備案登記并不影響被告向原告交付房屋。但被告前兩次通知交房時(shí)并未提供雙方約定應(yīng)出示的商品房驗(yàn)收合格的證明文件，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)。訴訟中，被告于2009年2月19日開庭時(shí)向法院提

11、交訟爭(zhēng)房屋的住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書和單位工程竣工驗(yàn)收證明書并同意交房，但原告仍拒絕接受，故此后逾期交房責(zé)任由原告自己承擔(dān)。另被告延期交房三個(gè)月有事實(shí)依據(jù)，符合合同約定。綜上，法院判決被告承擔(dān)從2008年10月1日至2009年2月13日止的逾期交房違約金。引發(fā)當(dāng)事人之間矛盾的主要因素，是雙方對(duì)合同約定的商品房交付使用條件的理解不一樣，這也是雙方主要的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。問題在于如何跳出雙方各自思維定勢(shì)，從現(xiàn)行法律法規(guī)中找出對(duì)商品房交付使用條件的規(guī)定，認(rèn)真加以厘清，準(zhǔn)確理解立法用意并在實(shí)務(wù)中予以適用。實(shí)踐中對(duì)商品房交付使用條件的一般約定及理解商品房買賣合同履行過程中，依約交付符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定

12、和雙方合同約定條件的商品房俗稱交房是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的主要義務(wù)，依約接收符合合同約定的房屋則是買受人應(yīng)當(dāng)履行的一項(xiàng)義務(wù)，否則將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。對(duì)于房屋的交付使用條件的約定，原建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局于2000年9月13日出臺(tái)了商品房買賣合同示范文本，該示范文本第八條交付期限中明確約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在某年某月某日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_種條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；4、該商品房取得商品房住宅交付使用批準(zhǔn)文件；5、_?！睂?shí)踐中，商品房買賣雙方對(duì)交付使用條件一般選擇第1項(xiàng)

13、，即約定 “依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備商品房驗(yàn)收合格條件或經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”。案例中雙方當(dāng)事人對(duì)交付條件的約定也是采用第1項(xiàng)。此約定從表面來看并無問題，但在實(shí)際操作中卻會(huì)出現(xiàn)大相徑庭的兩種不同解釋。在合同履行過程中，開發(fā)商主張的解釋是:經(jīng)驗(yàn)收合格或具備驗(yàn)收合格條件是經(jīng)開發(fā)商、勘察、設(shè)計(jì)、施工和工程監(jiān)理五方驗(yàn)收合格；而買受人的理解卻不同：經(jīng)驗(yàn)收合格是指開發(fā)商將該工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案取得相關(guān)手續(xù)即竣工驗(yàn)收備案表，這樣才能證明該房屋驗(yàn)收合格經(jīng)官方確認(rèn)達(dá)到交房的前提條件?，F(xiàn)行法律法規(guī)框架下對(duì)“商品房交付使用條件”的正確理解現(xiàn)行法律法規(guī)的框架下，如何正確理

14、解“商品房交付使用條件”，即俗稱的交房應(yīng)該具備什么樣的條件，是解決上述案例中雙方當(dāng)事人矛盾以及類似糾紛的關(guān)鍵。對(duì)于商品房交付使用條件，現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定有以下一些：1法律1995年1月1日頒布實(shí)施并于2007年8月30日修改的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?行政法規(guī)1998年7月20日發(fā)布施行的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?行政法規(guī)2000年1月30日頒布施行的

15、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。”4部門規(guī)章2000年4月7日發(fā)布施行的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工

16、程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案?！钡谖鍡l規(guī)定：“建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）工程竣工驗(yàn)收備案表；（二）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；（四）工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提

17、供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。”第八條規(guī)定：“備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。5部門規(guī)章2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法第三十條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定處罰。對(duì)于上述法律法規(guī)關(guān)于商品房交付使用

18、條件的規(guī)定，法學(xué)界、司法實(shí)務(wù)界的觀點(diǎn)不甚一致，與上述案例中開發(fā)商和購(gòu)房者之間的分歧類似，歸納起來主要有兩種：一種觀點(diǎn)認(rèn)為只要訟爭(zhēng)商品房所在樓經(jīng)過了開發(fā)商組織的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方驗(yàn)收，出具了四方簽字蓋章的驗(yàn)收合格證明并達(dá)到合同約定的其他條件，即達(dá)到了上述約定中的商品房交付使用條件，可以交付；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋經(jīng)驗(yàn)收合格后必須在十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請(qǐng)備案，建設(shè)部門發(fā)現(xiàn)竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止使用重新組織竣工驗(yàn)收。因此，竣工驗(yàn)收的要求是取得“工程竣工驗(yàn)收備案表”，未經(jīng)過驗(yàn)收備案并取得竣工驗(yàn)收備案表則不符合合同約定的“驗(yàn)收

19、合格”交付使用條件，開發(fā)商未按約定交房應(yīng)該承擔(dān)逾期交房違約金。綜合上述法規(guī)法規(guī)和部門規(guī)章中對(duì)商品房交付使用條件的規(guī)定，筆者分析認(rèn)為，商品房交付的前提條件之一是經(jīng)過建設(shè)部門組織的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方驗(yàn)收，并形成了驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件。具有驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件是現(xiàn)行法律法規(guī)和部門規(guī)章中對(duì)房屋交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定。因?yàn)榉课莸慕ㄖ|(zhì)量安全與否直接關(guān)系到社會(huì)公眾安危，屬于社會(huì)公共利益的范疇，而竣工驗(yàn)收合格是目前國(guó)家對(duì)于建筑質(zhì)量安全設(shè)置的唯一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得交付使用。而對(duì)于案例中原告所述的竣工驗(yàn)收備案表只是建設(shè)行政主管部門履行建設(shè)行政管理職能的表現(xiàn)，備案行為與工程竣工驗(yàn)收合格與否

20、沒有直接聯(lián)系，不能作為評(píng)價(jià)開發(fā)商是否履行法定義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院辦公廳分別在2002年和2004年發(fā)布的關(guān)于第一批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定和關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定中將“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收”和“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”項(xiàng)目予以取消。由此可見，國(guó)家在對(duì)商品房竣工驗(yàn)收的管理上已確立了由開發(fā)商申請(qǐng)、政府批準(zhǔn)并組織驗(yàn)收向開發(fā)商自行組織、政府監(jiān)督的制度性轉(zhuǎn)變。另外，根據(jù)建設(shè)部辦公廳在2003年10月28日作出的關(guān)于對(duì)深圳市建設(shè)局關(guān)于商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量重新核驗(yàn)有關(guān)問題的請(qǐng)示的復(fù)函中提到：“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例是1998年7月發(fā)布的，而建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例是200

21、0年1月發(fā)布的，依據(jù)立法法第83條的規(guī)定新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第16條和第49條的相關(guān)規(guī)定，商品房經(jīng)建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收合格后即可交付使用，建設(shè)行政主管部門依法對(duì)已竣工的建設(shè)工程不再進(jìn)行質(zhì)量核驗(yàn)，核發(fā)竣工驗(yàn)收證書。因此，購(gòu)房人認(rèn)為房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。”由此可知，經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格的房屋交付使用后，購(gòu)房人如果認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的仍然享有救濟(jì)手段，那就是委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)，如果檢測(cè)不合格的可向開發(fā)商提出相應(yīng)賠償主張。因此，我們可以得出這樣的結(jié)論：在商品房交付使用

22、條件的理解上，如果雙方只是約定“將驗(yàn)收合格并符合合同約定的其他條件的房屋在指定期限內(nèi)交付”，只要開發(fā)商在工程竣工后組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方共同參加的竣工驗(yàn)收，并形成了竣工驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件，就達(dá)到了商品房交付使用的條件，可以交付。當(dāng)然，如果雙方當(dāng)事在上述約定基礎(chǔ)上另行約定將“提交竣工驗(yàn)收備案表”作為交房條件之一，則應(yīng)該認(rèn)定雙方的此項(xiàng)約定有效，確認(rèn)雙方的意思表示，將竣工驗(yàn)收確認(rèn)文件和竣工驗(yàn)收備案表作為是否符合交房條件的裁判標(biāo)準(zhǔn)。商品房逾期交付糾紛的幾個(gè)法律問題 商品房逾期交付糾紛案件包括開發(fā)商在約定期限未交付和在不具備交付條件的情況下提前交付即非正確交付兩種情形。無論是哪種情形，交付期限

23、的認(rèn)定決定著違約金計(jì)算的截止日期，直接關(guān)系到雙方當(dāng)事人的切身利益，是該類案件審理中的重點(diǎn)。具體案件中，交付期限的認(rèn)定與交付條件、房屋質(zhì)量等問題相互交織，認(rèn)定難度較大。一、交付條件與交付期限的認(rèn)定城市房地產(chǎn)管理法第26條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。建筑法第61條也規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?？梢娫诋?dāng)前法律框架下，開發(fā)項(xiàng)目竣工后經(jīng)驗(yàn)收合格為商品房的法定交付條件，反映到書面材料上即為取得竣工驗(yàn)收備案證書。當(dāng)然，開發(fā)商和買受人可以在合同中約定交付條件，但約定交付

24、條件低于上述法定條件的應(yīng)為無效，應(yīng)以上述法定條件為交付條件；如約定條件高于法定條件的，則以約定交付條件為標(biāo)準(zhǔn)。近三年清浦法院審結(jié)的涉蘇中公司、萬誠(chéng)公司、恒輝公司、聯(lián)盛公司案件，合同中均約定交付條件為商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并取得竣工驗(yàn)收備案證書。通常情形下，開發(fā)商將取得竣工驗(yàn)收備案證書或符合約定條件的商品房交付買受人，如屬于逾期交付，違約金計(jì)算至實(shí)際交付之日即可。如商品房未取得竣工驗(yàn)收備案證書或不符合約定條件，買受人則有權(quán)拒絕領(lǐng)取房屋。但有些案例中開發(fā)商將并未取得竣工驗(yàn)收備案證書或不符合約定條件的商品房交付買受人，而買受人也同意接收商品房。案件審理時(shí)，買受人又往往以商品房并不具備交付條件為由，要求將交

25、付期限順延至符合交付條件之日。司法實(shí)踐之中，各地法院對(duì)此觀點(diǎn)并不一致。福建高院關(guān)于審理城市房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的意見第三十六條規(guī)定：預(yù)售的商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格，但已實(shí)際交付使用，預(yù)購(gòu)方以預(yù)售交付房屋不符合合格條件主張實(shí)際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持。淮安中院的指導(dǎo)意見針對(duì)此問題也認(rèn)為：商品房符合使用條件的，買受人同意接受的，視為交付。我們認(rèn)為，這兩種情形下，買受人明知商品房不符合交付條件而領(lǐng)取房屋并實(shí)際占有，應(yīng)視為買受人同意變更約定的交付條件，視為商品房已經(jīng)交付，違約金應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交付之日。二、房屋質(zhì)量與交付期限的認(rèn)定審判實(shí)踐中，主要存在兩種情形：一是買受人認(rèn)為房

26、屋存在質(zhì)量問題而拒絕領(lǐng)取房屋；二是買受人領(lǐng)取房屋后認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題，而主張將違約金計(jì)算至房屋修復(fù)之日。最高法院商品房買賣司法解釋第十二條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，商品房買受人可以解除合同?？梢?，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人才可以拒絕收房。然而，在實(shí)踐中導(dǎo)致買受人拒收房屋往往是房屋質(zhì)量存在瑕疵，諸如地面不平整、墻面裂縫、局部滲水、水管漏水、門窗損壞等，這些情形能否成為買受人拒絕收房屋的正當(dāng)理由呢？買受人購(gòu)買商品房的目的在于居住使用，因此我們認(rèn)為判斷買受人主張理由是否成立，在于其主張商品房質(zhì)量問題是否影響到該房屋的正常居住使用。對(duì)于第二種

27、情形，買受人已經(jīng)實(shí)際占有使用房屋，如房屋質(zhì)量存在問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修、更換、重做等違約責(zé)任，給買受人造成損失的，還應(yīng)向商品房買受人賠償損失，買受人可依法向開發(fā)商主張商品房存在質(zhì)量問題的違約責(zé)任。這與逾期交付的違約責(zé)任并非屬于同一范疇，買受人主張不應(yīng)得到支持。三、配套設(shè)施與交付期限的認(rèn)定毋庸置疑，基礎(chǔ)配套設(shè)施是買受人正常居住生活的必備條件。買受人因配套設(shè)施不完善拒絕收房，買受人的理由一般包括道路不完整、沒有通電、沒有通氣、綠化不完善、電信設(shè)施不到位等。我們認(rèn)為，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)依然在于配套設(shè)施不完善是否影響到該房屋的正常居住使用。若因配套設(shè)施不完善導(dǎo)致了買受人不能正常居住使用，買受人的主張應(yīng)予支

28、持。關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整審判實(shí)踐中，商品房買賣合同中都對(duì)賠償數(shù)額計(jì)算方法作了約定，但約定的標(biāo)準(zhǔn)有較大差距，如涉萬誠(chéng)公司案件將計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)定為日萬分之五、涉聯(lián)盛公司案件定為日萬分之一。合同法第一百一十四條賦予了當(dāng)事人依法定條件和程序請(qǐng)求調(diào)整違約金數(shù)額的權(quán)利。商品房買賣司法解釋第十六條對(duì)如何調(diào)整違約金數(shù)額作了規(guī)定。根據(jù)上述司法解釋規(guī)定，其參照標(biāo)準(zhǔn)在于買受人實(shí)際損失。然而在具體案例中，買受人往往難以提供有效證據(jù)對(duì)自己的實(shí)際損失予以證明。這種情形下買受人的實(shí)際損失如何認(rèn)定？商品房買賣司法解釋沒有明確規(guī)定。各地司法實(shí)踐對(duì)此觀點(diǎn)也不統(tǒng)一，主要存在兩種方式：一是以同期銀行貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額；二是按同地段

29、租金標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額，如湖南省寧鄉(xiāng)縣人民法院判決張某訴長(zhǎng)沙教育基建開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案中，法院依據(jù)開發(fā)商評(píng)估申請(qǐng)委托寧鄉(xiāng)縣價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，進(jìn)而依據(jù)評(píng)估結(jié)論確定損失?；窗仓性褐笇?dǎo)意見對(duì)于損失的認(rèn)定是以同期銀行貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)，從而對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。如清浦法院審理的涉萬誠(chéng)公司案件中，判決書關(guān)于實(shí)際損失的認(rèn)定表述為：原告所交的房款若由原告占有，原告應(yīng)有相應(yīng)的利息收益，即原告的損失主要表現(xiàn)為利息損失。應(yīng)該看到，每個(gè)買受人購(gòu)房目的、自身情況等因素的不同，決定了其實(shí)際損失必然也不一樣，按同地段租金標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額的前提為買受人購(gòu)買商品房的目的是出租而并非居住。因此，所有案件都采用此種方式認(rèn)定實(shí)際損失，其合理性值得商榷。況且，按同地段租金標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額涉及到評(píng)估程序，如此一來導(dǎo)致大批量案件都進(jìn)入評(píng)估程序，既加重了當(dāng)事人的訟累，也制約了司法效率的提升。我們認(rèn)為，在買受人損失確難查明，法律、司法解釋對(duì)損失如何認(rèn)定沒有明確規(guī)定的情況下，采取同期銀行貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額，不失為處理該類大批量案件的有效方式。實(shí)踐中，也為絕大部分案件當(dāng)事人所認(rèn)可。有些案件中，買受人要求根據(jù)商品房買賣司法解釋第十七條第三款規(guī)定，堅(jiān)持對(duì)其損失予以評(píng)估進(jìn)而確定其實(shí)際損失，如在陳某、韓某與萬誠(chéng)公司商品房銷售合同糾紛案5中，陳某